Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland 2. Quartal 2017 Erschienen im Juli 2017
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 2 Reale Steigerung des Einzelhandelsumsatzes Die Zeichen für die deutsche Wirtschaft stehen weiterhin auf Wachstum. Im ersten Quartal 2017 fiel das Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorquartal um 0,6 % höher aus. Consensus Economics sieht für das Gesamtjahr 2017 ein Wachstum von 1,7 %, dieses Ergebnis wird auch für 2018 erwartet. Im ersten Quartal stiegen insbesondere die Investitionen, aber auch die staatlichen sowie privaten Konsumausgaben nahmen im Vorquartalsvergleich zu. Da die Exporte mit 1,3 % stärker zulegten als die Importe (0,4 %) ergibt sich ein positiver Außenbeitrag, der das BIP mit insgesamt 0,4 % stützt. Die Inflation steigt wieder leicht an. Im Juni 2017 lag das Niveau der Verbraucherpreise 1,6 % über dem des Vorjahresmonats. Einer der größten Treiber hierbei waren Nahrungsmittel (2,8 %), während die Kosten für Haushaltsenergie (-0,1 %) insbesondere durch deutlich gesunkene Gaspreise leicht zurückgingen. Diese makroökonomischen Rahmenbedingungen haben sich positiv auf die Einzelhandelsumsätze ausgewirkt. Im Mai 2017 wurde nominal 6,3 % (real 4,8 %) mehr umgesetzt als im Vorjahresmonat. Im Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln lag die Zunahme bei 6,9 % (real 4,8 %). Im Zeitraum Januar bis Mai 2017 lag das Gesamtwachstum nominal bei 3,5 % (real 1,7 %) gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres. Auch die mit dem GfK-Konsumklimaindex für Deutschland gemessene Verbraucherstimmung stieg in den vergangenen drei Monaten erneut an. Insbesondere die Konjunkturerwartung verzeichnete eine signifikante Verbesserung, auch die Einkommenserwartung legte deutlich zu und die Anschaffungsneigung stieg leicht an. Im Vorjahresvergleich konnten ebenfalls alle diese Teilindikatoren teils deutlich zulegen. Einzelhandelsklima in Deutschland Vermietungsumsatz Deutschland in Innenstadtlagen 80 Indikatorpunkte, Saldo 700.000 m² 60 40 600 500 400 20 300 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 200 100-20 GfK-Konjunkturerwartung GfK-Anschaffungsneigung GfK-Einkommenserwartung Ifo-Geschäftsklimaindex Einzelhandel (Saldo) GfK-Konsumklimaindex 0 2012 2013 2014 2015 2016 H1 17 Vermietungsumsatz Durchschnittlicher Jahresumsatz (2012-2016): 531.000 m² Quelle: GfK, ifo-institut
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 3 Vermietungen zum Halbjahr knapp unter Durchschnitt Zum Halbjahr 2017 erreicht der deutsche Einzelhandel ein Vermietungsergebnis von 246.900 m² bei 533 Einzeldeals und liegt bezogen auf das Vermietungsvolumen damit nur rund 3 % unter dem Durchschnitt der Halbjahresergebnisse der letzten fünf Jahre. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten ca. 10.000 m² mehr vermittelt werden und auch die Zahl der Vermietungen erhöhte sich noch einmal um 25. Mit rund 53 % konnten die internationalen Konzepte ihren Anteil an den Vermietungsdeals gegenüber dem Vorjahr konstant halten. Bezogen auf den Flächenanteil verloren sie zwar neun Prozentpunkte verglichen mit dem ersten Halbjahr 2016, erreichten hier aber noch immer einen Anteil von 60 %. Die ausgeprägte Dominanz der internationalen Retailer zeigt sich insbesondere im Textilsegment. Während der Löwenanteil der vermittelten Fläche mit 56.600 m² an internationale Textiler ging, mieteten im gleichen Segment die nationalen Einzelhändler lediglich 15.700 m² an. Es rücken immer wieder neue Konzepte nach, wie zuletzt das italienische Modelabel Peserico oder Arket, eine Multilabelkette von H&M. Ebenfalls erfolgreich startete die türkische Modemarke Yargici ihre Deutschlandexpansion und sicherte sich bereits vier Standorte. Bei den zweitund drittstärksten Branchen Gesundheit/Beauty (26.100 m²) sowie Gastronomie/Food (24.000 m²) sind die Internationalen ebenfalls führend, allerdings nicht so ausgeprägt wie im Textilbereich. Mit einem Plus von 31 % bzw. 15 % haben sie gegenüber den nationalen Konzepten die Nase vorn. Vermietungsanteil der Big 10 fällt deutlich zurück Trotzdem zeigt sich insgesamt bei der Flächenverteilung nach Branchen die Textilbranche wieder etwas schwächer und liegt mit 29 % zwei Prozentpunkte hinter dem Halbjahreswert 2016 zurück. Erstmals konnte sich die Gesundheit-/Beauty-Branche nach 13 % aktuell mit 19 % knapp auf den zweiten Platz Anzahl Deals gesamt Anteil Big 10* Anteil internationale Konzepte Flächenumsatz Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 gesamt (.000 m²) 115,1 113,4 133,4 126,4 120,4 Anteil Big 10* Anteil internationale Konzepte Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 254 278 287 245 288 46 % 42 % 45 % 33 % 44 % 55 % 57 % 53 % 56 % 51 % 39 % 35 % 44 % 18 % 28 % 65 % 67 % 65 % 63 % 58 % * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart Vermietungabschlüsse nach Ladengröße 100% 80% 60% 40% 20% 0% 5 % 8 % 13 % 16 % 31 % 26 % Basis: 533 Mietvertragsabschlüsse, Q1-2 2017 2.000 m² 1.000 bis < 2.000 m² 500 bis < 1.000 m² 250 bis < 500 m² 100 bis < 250 m² < 100 m²
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 4 Flächenumsatz nach Branchen schieben. Erreichte die Gastronomie-/Foodsparte im vergangenen Jahr noch zwischen 20 % und 24 %, lag ihr Anteil dieses Mal nur bei 18 % und belegt den dritten Rang. Das liegt zum einen daran, dass die Drogeriemarktketten Müller und Rossmann mit großflächigen Anmietungen aktiv waren, aber auch die Fitnessbranche im Discountsegment versucht, in den Innenstädten Fuß zu fassen. Zum anderen wird im Gastronomiebereich eher im mittleren oder je nach Konzept auch im kleineren Flächenbereich angemietet. Die nachfolgen Branchen Warenhaus und Heim-Haus-Wohnbedarf verzeichneten nahezu konstante Werte. Hier zeigte sich Woolworth weiterhin expansiv, aber auch die Nachvermietung der ehemaligen Strauss-Flächen an das Kaufhauskonzept Elanza mit sechs Anmietungen schlug zu Buche. Während der Sport/Outdoorbereich und Telekommunikation im ersten Halbjahr 2016 Anteile von je 5 % erzielten, spielten sie im laufenden Jahr nur eine untergeordnete Rolle. Die Schuhbranche hält ihren Anteil zuverlässig auf zwischen vier und fünf Prozent, ihr gelingt es aber auch nicht Zuwächse zu erzielen. Der Flächenanteil der Big 10, den zehn bedeutendsten Einzelhandelsmetropolen Deutschlands, am Gesamtvermietungsvolumen fiel im Jahresvergleich signifikant von fast 35 % auf 23 %, das ist der niedrigste Wert der letzten fünf Jahre. Dieser rückläufige Trend zeichnete sich bereits im letzten Jahr ab, hier konnten die Big 10 aber noch ein Durchschnittsergebnis von 37 % erreichen. Offenbar rücken verstärkt attraktive Mittelstädte in den Fokus der Expansionsleiter. Standorte, die von dieser Entwicklung profitierten, waren z.b. Münster, Bielefeld, Wiesbaden oder Gießen, die im ersten Halbjahr Ergebnisse zwischen 3.200 m² und 9.500 m² erzielten. Unter den Big 10 konnte zumindest Berlin seine Spitzenposition zurückerobern und erreichte 13.400 m², dicht gefolgt von Hamburg (12.300 m²), ebenfalls mit einer verbesserten Leistung gegenüber dem Vorjahreshalbjahr. Stuttgart (7.300 m²) auf dem Verteilung Flächenanteile Textilien 6% 8% 10% 18% 29 % 19% Textil Gesundheit/Beauty Gastronomie/Food Warenhaus Heim-Haus-Wohnbedarf Schuhe/Lederwaren Sport/Outdoor Schreibwaren/Bücher Telekommunikation/Elektronik Bank/Versicherung 9 % 15 % 5 % 7 % 24 % 36 % Textildiscounter Young Fashion Bekleidungshaus DOB DOB/HAKA HAKA KIKO Sonstiges Exklusive Mode Basis: 246.900 m², Q1-2 2017 Basis: 72.300 m², Q1-2 2017
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 5 dritten Rang konnte den schwachen Start ins Jahr 2017 etwas ausgleichen. Bis auf Köln blieben die weiteren Metropolen allerdings durchweg hinter den Erwartungen zurück. Spitzenmieten werden leicht nachgeben In den Big 10 gingen die Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum im Mittel um 0,9 % zurück. Allerdings waren hiervon nicht alle Märkte in gleicher Intensität betroffen. In sieben dieser Märkte blieb die Spitzenmiete auf Jahressicht unverändert. In Berlin dagegen fiel der Spitzenwert um rund 6 % und auch Hannover verzeichnete einen Rückgang um rund 5 %, während in Köln das Spitzenniveau um etwa 2 % anstieg. Im zweiten Halbjahr 2017 rechnen wir mit stabilen Werten in allen dieser zehn Märkte. Im Durchschnitt aller deutschlandweit untersuchten 185 Einzelhandelsmärkte fiel der Rückgang der Spitzenmiete mit 1,8 % gegenüber dem Vorjahreshalbjahr doppelt so hoch aus wie in Spitzenmietpreisindex Ladenflächen 160 150 140 130 120 110 100 Indexwert 2000 = 100 H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 Durchschnitt Spitzenmiete Big 10* Durchschnitt Spitzenmiete Deutschland** * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart, ** Basis 185 Städte den Big 10. In Bezug auf die Mietpreisentwicklung ist erkennbar, dass sich der deutsche Einzelhandelsmarkt immer mehr ausdifferenziert und es gibt durchaus Städte abseits der Big 10, die auch weiterhin Mietpreissteigerungen im Spitzensegment zu verzeichnen haben. Den größten absoluten Anstieg erfuhr Bonn, wo der Spitzenwert seit dem ersten Halbjahr 2016 um 15 Euro auf aktuell 125 Euro/m²/Monat zulegte. Demgegenüber sank die Spitzenmiete am stärksten in Hildesheim um 25 Euro auf nunmehr 50 Euro/m²/Monat. Bei den Nettoanfangsrenditen zeigt sich der anhaltende Anlagedruck von Seiten der Investoren. Die Spitzenwerte in den Big 10 gingen in den vergangen sechs Monaten um durchschnittlich vier Basispunkte zurück. Dabei reicht die Spanne von stabilen Werten (Berlin, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) bis hin zu einem Rückgang von 15 Basispunkten in Hannover, wo der Wert nun knapp unter dem von Nürnberg liegt. Die niedrigste Spitzenrendite wird mit 3,25 % weiterhin in München erzielt. Spitzenrendite Geschäftshäuser 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 % H1 12 H2 12 H1 13 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 Berlin Hamburg Düsseldorf Hannover Frankfurt/Main Köln Leipzig München Nürnberg Stuttgart
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 6 Vermietungsumsatz Einzelhandel (in m²) Stadt 1. Hj. 2017 1. Hj. 2016 Veränderung zu 1. Hj. 2016 Durchschnitt 2012-2016 Berlin 13.400 9.500 41 % 50.300 Hamburg 12.300 9.300 32 % 22.100 Stuttgart 7.300 15.600-53 % 18.800 Köln 7.300 6.200 18 % 22.600 München 5.400 7.900-32 % 19.300 Düsseldorf 4.300 4.300 0 % 16.400 Frankfurt/Main 4.000 21.100-81 % 23.100 Leipzig 1.200 4.900-76 % 9.200 Nürnberg 1.100 2.100-48 % 6.300 Hannover 700 500 40 % 6.500 Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 Prognose 2. Hj. 2017 360 360 0 % 360 330 350-6 % 330 310 310 0 % 310 290 290 0 % 290 280 280 0 % 280 270 270 0 % 270 260 255 2 % 260 190 200-5 % 190 Stadt (Straße) 1. Hj. 2017 1. Hj. 2016 Veränderung zum 1. Hj. 2016 München (Kaufingerstraße-Marienplatz) Berlin (Tauentzienstraße) Frankfurt/Main (Zeil) Düsseldorf (Königsallee) Hamburg (Spitalerstraße) Stuttgart (Königstraße) Köln (Schildergasse) Hannover (Georgstraße) Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße) 160 160 0 % 160 Leipzig (Petersstraße/Grimmaische Straße) 120 120 0 % 120 Spitzenmiete in Euro/m²/Monat bei Neuvermietung, 100 m² ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 7 Deal Ticker Berlin 1 Granit 2 Havaianas 3 Depot 4 Søstrene Grene 5 Zadig & Voltaire 6 Jo Malone Deal Ticker Düsseldorf 1 Urban Outfitters 2 Fashionette (Pop-Up-Store) 3 Vivobarefoot 4 The Grill
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 8 Deal Ticker Frankfurt 1 Uhrenmanufaktur F. Muller 2 Atelier NA 3 Sandro Paris 4 Depot Deal Ticker Hamburg 1 Closed 2 Ba&sh 3 Acne Studios 4 Clas Ohlson 5 Peserico
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 9 Deal Ticker Hannover 1 Schöffel Lowa 2 Tennis-Point Deal Ticker Köln 1 Viu 2 Ace & Tate 3 Maje Paris 4 COA
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 10 Deal Ticker Leipzig 1 Peter Pane 2 Butik Deal Ticker München 1 Sandro Paris 2 Coccinelle 3 Arket 4 Topshop
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Juli 2017 11 Deal Ticker Nürnberg 1 Patisserie Tafelzier Deal Ticker Stuttgart 1 Palmers 2 Saks off 5th 3 Kaufhaus Mitte 4 Iqos
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