Bündnis für bezahlbares Wohnen Speyer Präsentation des GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH
2 Tagesordnung Begrüßung Vortrag Hintergrund und Herausforderungen auf dem Speyerer Wohnungsmarkt sowie Handlungsbedarf im bezahlbaren Segment Ziele und Inhalte des Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen Input Das Bündnis aus kommunaler Perspektive Erwartungen der Stadt und der GEWO Vortrag Die aktuellen Förderkonditionen zur sozialen Wohnraumförderung in Rheinland-Pfalz Diskussion Chancen und Hemmnisse für bezahlbares Wohnen Erwartungen der Teilnehmer an das Bündnis Ausblick
3 Hintergrund und Herausforderungen auf dem Speyerer Wohnungsmarkt sowie Handlungsbedarf im bezahlbaren Segment
4 Baugrundstücke werden teurer: Große regionale Unterschiede Etwa in Speyer, wo die Preise für Wohnbauland von 2015 zu 2016 allein binnen eines Jahres um rund zwölf Prozent gestiegen sind. Focus online, 20.03.2017 Immobilienpreise und Mietspiegel: Speyer Führungskräfte beispielsweise der ( ) BASF in Ludwigshafen und ( ) SAP ziehen gerne in die Stadt Die hohe Nachfrage zeigt Wirkung Speyer hat im Ranking der rheinland-pfälzischen Immobilienpreise bereits den ersten Platz erobert und die Landeshauptstadt Mainz hinter sich gelassen. capital.de, 31.01.2017 Mietpreisbremse für rheinland-pfälzische Studentenhochburgen Mainz, Trier, Landau und Speyer: In vier rheinland-pfälzischen Universitätsstädten sollen Mieten künftig langsamer steigen als bisher nämlich maximal 15 Prozent im Laufe von drei Jahren statt bis 20 Prozent. 25.04.2014
Wohnungsneubaubedarf und Wohnbauflächenbedarf bis 2030 5 27.000 26.500 26.000 Wohnungsmarktbilanz bis 2030 26.146 (+3,7 %) Wohnungsneubaubedarf bis 2030: Insgesamt: 2.190 WE EFZH: 840 WE MFH: 1.350 WE 25.500 25.000 24.500 24.000 23.500 25.214 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Wohnbauflächenbedarf bis 2030: Insgesamt: 40,9 ha. EFZH: 27,8 ha. MFH: 13,1 ha. Haushalte Wohnungsbestand (ohne Neubau) Haushalte mit Fluktuationsreserve
Bautätigkeit seit 2008 6 Bautätigkeit - Wohnungen 200 180 160 140 120 115 155 124 181 116 Jährlicher Neubaubedarf bis 2030 nach Prognose ca.150 WE 100 80 74 82 66 60 52 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 In EFH In ZFH In MFH In sonstigen Gebäuden Relativ geringe Neubautätigkeit, kaum einfach zu entwickelnde Flächenpotenziale Wenige Neubauwohnungen mit aktuellem Ausstattungsstandard Vorhandenes Wohnungsangebot nicht immer nachfragegerecht Quellen: Destatis, Statistisches Landesamt RLP
Entwicklung Miet- und Kaufpreise 7 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Speyer (2010 =100) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kaufpreise Einfamilienhäuser Angebotsmieten (Private Vermieter) Kaufkraft in Speyer (Zum Vergleich) Kaufpreise Wohnungen 60 % 55 % 26 % 13 % Neuvertragsmieten (Wohnungswirtschaft) Anspannung des Wohnungsmarktes seit 2010 Aktuelle Nettokaltmieten: 8,40/6,06 /m² (Privat/Wohnungswirtschaft) Aktuelle Kaufpreise: 2.333/2.776 /m² (ETW/EFZH) Quellen: ImmobilienScout24, Wohnungswirtschaft, GfK
Analyse preisgünstiger Wohnraum 8 Bestand Sozialwohnungen (Juni 2017): Ca. 1.840 Wohnungen Davon ca. 1.340 von drei großen Wohnungsunternehmen (GBS, GEWO, GSW) Davon ca. 500 von sonstigen Anbietern Zukünftige Entwicklung Bis 31.12.2027 Bindungsausläufe bei etwa 1.000 WE
Analyse preisgünstiger Wohnraum 9 Wer ist auf bezahlbare Wohnungen angewiesen? Haushalte, die Sozialleistungen empfangen (z. B. Arbeitslose, Rentner, Flüchtlinge) Haushalte, die keine Transferleistungen empfangen aber geringe Einkommen haben Zukünftige Entwicklung Anstieg der Transferleistungsempfänger Zunahme der Altersarmut Flüchtlingszuwanderung Steigende Mieten/Kaufpreise
Analyse preisgünstiger Wohnraum 10 Haushaltsgröße Einkommensgrenzen Mietobergrenze Wohnungsgröße in m 2 Angebot Nachfrage Bilanz 1 15.300 in 325 bis 50 m² 160 450-290 2 22.000 in 390 bis 60 m² 120 200-80 3 26.100 in 460 bis 80 m² 340 60 280 4+ 37.250 in + 561 + über 80 m² 220 60 160 Insgesamt 840 770 70 Bilanz als Modellrechnung für das Jahr 2017 (jährliche Nachfrage): Preissensible Haushalte = Haushaltseinkommen unter Einkommensgrenze des LWoFG Preisgünstiger Wohnraum = Miete je m² unter Fördermiete von 6,50 je m² nach LWoFG Nachfrageüberhang bei Wohnraum für Ein- und Zweipersonenhaushalten Fehlbelegung bei großen Wohnungen mindert Versorgungseffekt
Zielgruppen 11 Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum Steigende Mieten und Bindungsausläufe: Mehr Nachfrager und weniger preisgünstiger Wohnraum Singularisierung: Nachfrageüberhang bei kleinen Wohnungen Familien Wichtige Zielgruppe für die demografische Entwicklung der Stadt Teure Eigenheime: teilweise Abwanderung ins günstigere Umland Senioren Geburtenstarke Jahrgänge treten ins Seniorenalter ein Zuzug von Senioren und Best-Agern in zentrale Lagen von außerhalb Unsanierte Bestandswohnungen kaum barrierearm Flüchtlinge Deutlich gestiegene Zahlen seit 2015, derzeit ca. 600 Asylbewerber und Asylberechtigte in Speyer erfasst Kurzfristige Nachfrageerhöhung, langfristige Bleibeperspektiven und weiterer Zuzug schwer vorhersehbar
12 Ziele und Inhalte des Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen
Wohnungspolitische Handlungsgrundsätze 13 Bezahlbares Wohnen Einheimischen-Modell Folgekosten Förderungsmöglichkeiten Sozialquote Räumliche Streuung Vergabeverfahren Zielgruppen Vergabekriterien Verfahren/Grundlagen Übertragbare Kosten
Vielen Dank! 14 Carolin Wandzik Geschäftsführerin Fabian Maaß Berater Drehbahn 7 20354 Hamburg T 040 69712-233 carolin.wandzik@gewos.de Drehbahn 7 20354 Hamburg T 040 69712-232 fabian.maass@gewos.de
Vielen Dank! 15 Kontakt: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Drehbahn 7 20354 Hamburg Friedbergstraße 39 14057 Berlin 040 69712-0 info@gewos.de