Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Wie kann dieses Instrument zur Steuerung des Einzelhandels eingesetzt werden?

Wie kann dieses Instrument zur Steuerung des Einzelhandels eingesetzt werden? Mag. rer. nat. Ulrike Rehr, Partnerin und Prokuristin Chemnitz, 2. September 2015 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Telefon +49 40 6455770 Dresden Düsseldorf Hamburg Stuttgart info@dr-lademann-partner.de www.dr-lademann-partner.de

Inhaltsübersicht Herausforderungen und Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung Warum kann ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept sinnvoll sein? Wie sieht ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus? Welche Bedeutung haben Einzelhandels- und Zentrenkonzepte? Aktuelle Rechtsprechung (Auswahl) zum Thema Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Weitere Einsatzmöglichkeiten für die Bestandsdaten

Kommunen stehen vor vielfältigen Herausforderungen in der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung Dynamik und Wettbewerbsdruck im Einzelhandel Altersnachfolge im Einzelhandel Vordringen des Online-Handels Demografischer Wandel Erweiterungsbestrebungen des LEH Kreditwürdigkeit des mittelständischen Einzelhandels Knappe kommunale Kassen

Quelle: EHI nach Statistischem Bundesamt Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte In den letzten Jahren haben die privaten Konsumausgaben stetig zugenommen.

Aber: der Anteil des Einzelhandels am privaten Konsum ist stetig rückläufig.

Quelle: EHI, Trends im Handel 2020 sowie Bundesverband des Deutschen Versandhandels Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Der Online-Handel weist ein stetiges Umsatzwachstum auf. Auch für 2015 kann ein Zuwachs von rd. 15 % erwartet werden. Entwicklung der Umsatzanteile der drei Vertriebswege am gesamten Einzelhandel Umsätze 2005 bis 2015 (in Mrd. Euro) 100% 95% 90% 85% 7 10 11 13 16 18 22 20 16 28 17 15 13 12 10 9 39 8 49 56 7 7 + 15 % p.a. 2015 ggü. 2014-7 % p.a. 2015 ggü. 2014 80% 75% 70% 393 396 397 410 391 398 406 410 412 408 404-1 % p.a. 2015 ggü. 2014 65% 60% 55% 50% * Prognose Online-Handel Katalogversand Ladeneinzelhandel

Wo gerät der stationäre Einzelhandel durch den Online-Handel unter Druck? Dort, wo Branchen durch Innovationen komplett auf den Kopf gestellt werden (Buchhandel; Bsp. Thalia) wo man als Händler durch den Fokus auf austauschbare Herstellermarken unmittelbar in einen Preisvergleich hineinkommt wo der Kunde keinen echten Zusatznutzen für einen tendenziell höheren Preis bekommt (geringe Aufenthaltsqualität, geringe Beratungsqualität) der Kunde anonym bleibt und Kundenbindung auch nicht angestrebt wird wo man als Händler stationär aufgrund rechtlicher Restriktionen nicht wachsen kann wo die (Innen-)Stadt kein attraktives und ausreichend großes Angebot im stationären Einzelhandel aufweist

Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis des Retail Real Estate Report Germany, 2013/2014 Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 4,2 % 3,6 % 2,9 % 2,4 % 2,2 % Kauf-/ Warenhäuser 27,4 % 24,8 % 21,5 % 20,2 % 19,7 % Traditionelle Fachgeschäfte 9,6 % 10,7 % 13,4 % 8,2 % 10,8 % 12,9 % 7,2 % 11,6 % 13,7 % 7,4 % 10,8 % 14,1 % 7,4 % 10,6 % 13,9 % Supermärkte SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Filialisierter Nonfood- Einzelhandel 23,6 % 23,5 % 23,1 % 22,3 % 21,0 % 7,3 % 8,8 % 9,9 % 6,8 % 5,7 % 10,6 % 12,8 % 12,8 % 12,8 % 7,9 % 2000 2004 2008 2012 2014 Fachmärkte Versandhandel LEH-Discounter

Wesentliche Standorttrends des Lebensmitteleinzelhandels Demografischer Wandel rückt wohnortnahe Standorte in den Fokus Nachfrage nach siedlungsnahen Lagen nimmt zu / One-Stop- Shopping Aber: Keine Renaissance der Kleinfläche per se / Agglomerationen sind gefragt Online-Shopping auf dem Vormarsch LEH reagiert z.b. mit eigenen Online-Shops Online-Anteil im LEH bleibt überschaubar; stationär weiterhin im Fokus Wachsendes Bewusstsein für Regionalität, Bioprodukte, Fair Trade etc. Discounter listen mehr Produkte ein / resp. Vollsortimenter möchten sich vom Discount absetzten Flächenbedarf je Filiale steigt / Standortbereinigungen Erwartungshaltung der Verbraucher an Einkaufskomfort steigt Ansprüche an Architektur, Innenraumgestaltung und Warenpräsentation steigen Flächenbedarf je Filiale steigt / Standortbereinigungen Der private PKW spielt für den Einkauf von Lebensmitteln nach wie vor eine Rolle Anbindung an Hauptverkehrswege und große Stellplatzflächen notwendig Dezentrale Standorte außerhalb der Kernstädte

Die Steuerung der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist notwendig, um auf den Strukturwandel im Einzelhandel angemessen zu reagieren. Stagnierende oder rückläufige Konsumausgaben Anpassung des Einzelhandels auf Veränderungen des Konsumverhaltens Rückgang der Marktanteile von traditionellen Fachgeschäften oder klassischen Kaufhäusern Anhaltende Expansion filialisierter Handelsunternehmen Zunehmende betriebswirtschaftliche Optimierung von Filialnetz und Standorten (insb. Im Lebensmitteleinzelhandel) Fokussierung neuer Ansiedlungen auf innerstädtische 1a-Lagen oder autogerechte Fachmarktstandorten Vordringen des Online-Handels Stetige Zunahme der Verkaufsfläche zur möglichst optimalen Warenpräsentation bei rückläufiger Flächenproduktivität Herausforderung für die Kommunen: Ansiedlungsdruck und Zentrenschutz zugleich

Die Steuerung der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist notwendig, um den anhaltenden trading down - Prozessen gewachsener Zentren entgegenzuwirken. Schließung traditionsreicher Einzelhandelsbetriebe Wegfall systemrelevanter Anbieter (u.a. Kaufhäuser) Leerstände in zentralen Einkaufslagen von Innenstädten und Stadtteilzentren Abwertung traditioneller Einzelhandelslagen Banalisierung des Einzelhandelsangebots (Discounter, 1 -Shops, Handyläden, Sonderpostenmärkte, etc.) Ausbluten der Ortschaften und Ortsteile Ausdünnung der Nahversorgung

Die Steuerung der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist notwendig, um die Ziele der Stadtentwicklung zu definieren und umzusetzen. Funktionsfähigkeit und Fortentwicklung von Innenstädten und Stadtteilzentren sichern Sicherung des Einzelhandels als innerstädtische Leitfunktion und zentrumsbildende Nutzung Sicherung der Versorgungsqualität für die Einwohner (Vielfalt der Betriebsformen, Sortimente, Produkte, günstige Preise) Sicherung der wohnortnahen Versorgung vor dem Hintergrund des demografischen Wandels ( weniger und älter ) Attraktivität der eigenen Kommune als Einkaufsstandort für das Umland und die Region Bereitstellung geeigneter Flächenangebote für die Ansiedlung neuer, ggf. großflächiger Einzelhandelsvorhaben Nachhaltige Positionierung gegenüber ausschließlich renditeorientierten Investoren und Projektentwicklern

Warum kann ein Einzelhandelskonzept zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sinnvoll sein? Ausdruck des städtebaulichen Willens und stadtentwicklungsrelevanter Zielvorstellungen / Ausdruck kommunaler Planungshoheit Schafft politische Verlässlichkeit statt Beliebigkeit / Planungssicherheit Bietet eine starke Position sowohl in Verhandlungen als auch Auseinandersetzungen Als bedeutsame Abwägungsgrundlage für sämtliche Planungs- und Genehmigungsverfahren (Neuaufstellung eigener B-Pläne, Änderung alter B-Pläne, Überplanung von 34er-Gebieten, Stellungnahmen zu Vorhaben in Nachbargemeinden), die den Umgang mit Einzelhandel regeln

Warum kann ein Einzelhandelskonzept zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sinnvoll sein? Unterschiedliche thematische Schwerpunkte in Abhängigkeit von der Stadtgröße und der bestehenden Problemlage Steuerung von privatwirtschaftlichen Bauanfragen i.s. einer gesamtstädtischen sinnvollen Einzelhandelsentwicklung: Welche Standorte sind geeignet? Welche Planvorhaben sind geeignet? ( Investor vs. Stadtentwicklung ) Aktive Förderung von Einzelhandelsneuansiedlungen zur Zentrenstärkung durch die Gemeinde: Welche Konzepte sind sinnvoll? Welche Betreiber kommen in Betracht? Welche Anforderungen müssen hinsichtlich Immobilie und Standorten erfüllt werden? ( Investoren gesucht ) Einzelhandel als Bestandteil einer planerisch umfassenden Aufwertung schwächelnder Zentren: Welche Maßnahmen eignen sich für welche Lagen? Wo sollten Prioritäten gesetzt werden? Inwieweit kann die planende Gemeinde selbst handeln? Welche Akteure müssen eingebunden werden?

Einzelhandelskonzepte werden gestützt durch bundesrechtliche Vorgaben 11 Abs. 3 BauNVO Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich [ ] auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sich außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind [ ] auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der im Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder anderen Gemeinden. 2 Abs. 2 BauGB (Novellierung 2004) Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.

Einzelhandelskonzepte werden gestützt durch bundesrechtliche Vorgaben 34 Abs. 3 BauGB (Novellierung 2004) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen. 9 Abs. 2a BauGB (Novellierung 01.01.2007) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind. [ ] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen, dass Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. [ ]

Einzelhandelskonzepte werden gestützt durch bundesrechtliche Vorgaben 1 Abs. 6 BauGB Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen [ ] Nr. 11 Die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung

Die entscheidenden Elemente eines schlüssigen und rechtsicheren Einzelhandelskonzepts sind: Fachgutachterliche Untersuchung: 1. Aufbereitung und Analyse der lokalen IST-Situation 2. Konzeptionelle Aussagen und Vorschläge Dauerhafte Umsetzung: 1. Beschluss als städtebauliches Entwicklungskonzept 2. Evtl. Maßnahmen durch die planende Gemeinde

Unverzichtbare Bausteine eines kommunalen Einzelhandelskonzepts sind: I. Die Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials Analyse des Einzelhandelsbestandes und der Nachfragesituation Analyse und Bewertung möglicher Entwicklungsmöglichkeiten (z.b. Standorte, Erweiterungen, Bevölkerungsentwicklung) II. Konzeptionelle Darstellung für eine funktionsgerechte Zentrenstruktur Entwicklung eines räumlichen Zentrenmodells Darstellung und konkrete räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (möglichst parzellenscharf); Benennung der Versorgungsfunktion Darstellung der übrigen bedeutsamen Einzelhandelsstandorte (nicht zentrale Versorgungsbereiche); z.b. als Sonderstandorte Vorschlag für eine ortstypische Sortimentsliste

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Bestandsanalyse Angebotssituation Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe nach Standort, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und Leistungsfähigkeit Umsatzschätzung aller Betriebe (auf Basis durchschnittlicher Raumleistungen und Umsatzkennzahlen, angepasst an die einzelfallspezifischen Betriebs- und Standorteigenschaften) Ausweisung von sortimentsspezifischen Leistungskennzahlen (Verkaufsflächenausstattung, ggf. Flächenproduktivität) Analyse der Branchen- und Betriebstypen-Mischung (qualitäts-, versorgungs- oder preisorientiert / inhabergeführt oder filialisiert / Fachgeschäfte, Fachmärkte, Discounter etc.) Differenzierung bedeutender Einzelhandelsstandorte innerhalb des Stadtgebiets (Zentren, Sondergebiete für großflächige Betriebe, Nahversorgungsstandorte) Beurteilung der Nahversorgungssituation im überwiegend bewohnten Siedlungsgebiet (quantitativ und qualitativ) Evtl. Vergleich mit Kommunen ähnlicher Größenordnung

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Bestandsanalyse Nachfragesituation Untersuchung der sozioökonomischen Rahmenbedingungen (Bevölkerungsentwicklung, Beschäftigung, Pendlerzahlen, etc.) Berechnung des Nachfragepotenzials im Einzelhandel anhand des lokalen Kaufkraftniveaus Ermittlung des Einzugs- / Marktgebiets der Kommune unter Einbeziehung der Attraktivität von Wettbewerbsstandorten (optional ergänzt durch Kunden bzw. Händlerbefragungen) Gegenüberstellung von Umsatz und lokaler Nachfrage zur Ausweisung der Einzelhandelszentralität (vergleichbarer Indexwert für verschiedene Sortimente oder Branchen) Berechnung der Kaufkraftzu- und abflüsse der Kommune (optional ergänzt durch Kunden- / Händlerbefragungen) Ableitung von sortimentsspezifischen Umsatzpotenzialen (Unterstellung einer ortsadäquaten Kaufkraftbindung im Kontext des vorhandenen stadtregionalen Wettbewerbs)

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Konzeption Gesamtstädtische Leitlinien Aufzeigen von Stärken und Schwächen des Einkaufsstandorts auf qualitativer und quantitativer Ebene (ggf. in Relation zu relevanten Wettbewerbsstandorten) Bewertung der unterschiedlichen Einzelhandelsstandorte im gesamtstädtischen Kontext hinsichtlich Ist-Zustand, Marktfähigkeit und langfristiger Entwicklungsperspektive Formulierung einer grundlegenden Zielvorstellung zur Einzelhandelsentwicklung, unter Einbeziehung der Vorgaben der Raumordnung (zentralörtliche Aufgabe) Benennung von Branchenlücken und Branchenpotenzialen als Empfehlung für zukünftige Ansiedlungen Ggf. Aufzeigen möglicher Szenarien / Folgewirkungen aufgrund spezieller, sich andeutender Entwicklungen (z.b. Schließung eines Magnetbetriebs im Zentrum, neues Einkaufszentrum im Nachbarort, Verkehrsprojekte, neue Wohnquartiere etc.) Möglichkeiten zur Sicherstellung der Versorgung in Ortsteilen und dünn besiedelten Gemeindeteilen

Mögliche Empfehlungen Szenario 4 Steuerung mit Ausnahmen Szenario 2 Restriktion Entwicklungsleitbild Räumlich-funktionale Gliederung Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, von zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im Stadtgebiet konzentriert Szenario 1 Freies Spiel der Kräfte Szenario 3 Ausschließliche Konzentration auf Zentrum

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Standort- und Zentrenkonzept Abgrenzung der baurechtlich schützenswerten zentralen Versorgungsbereiche Entwicklung eines abgestuften Standortund Zentrensystems mit unterschiedlichen Entwicklungsprioritäten und Aussagen zur Aufgabenverteilung zwischen den Standorten Festlegung sonstiger Standortkategorien ohne besonderen Schutzstatus und Entwicklungsprioritäten Bestimmung spezifischer Entwicklungsperspektiven für alle relevanten Einzelhandelsstandorte Innenstadt Stadtteilzentrum Nahversorgungs zentrum Solitäre Nahversorger Sondergebiets- und Fachmarktstandorte Gewerbegebiete und sonstige nicht-integrierte Standorte Zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. BauGB / BauNVO

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Branchenkonzept Erarbeitung einer ortsspezifischen Sortimentsliste zur Verwendung in Bebauungsplänen und Baugenehmigungen Gesamtstädtische Ansiedlungsstrategie: Welche der drei Sortimentstypen sollen zukünftig an welchen Standorttypen konzentriert bzw. angesiedelt werden? Diskussion über die Zulässigkeit zentrenrelevanter Randsortimente (z.b. 10% der Verkaufsfläche, max. 800 qm oder 100 qm je Einzelsortiment) Abwägungsspielraum! Aufzeigen von wünschenswerten, sinnvollen Ergänzungen des Einzelhandelsangebots an bestimmten Standorten (u.u. konkretisiert auf Einzelsortimente, Betriebstypen und / oder bestimmte Kundenzielgruppen) Erarbeitung von Empfehlungen für Sortiments-, Flächen- und Branchenbeschränkungen an einzelnen Standorten

Aufbau eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Entwicklungskonzept Auf Basis der sortimentsspezifischen Handelszentralität bzw. Kaufkraftbindung können grundsätzliche Aussagen zu absatzwirtschaftlichen Potenzialen getroffen werden. Aussagen zur Weiterentwicklung bestehender Standorte, Schwerpunkt dabei i.d.r. auf der Innenstadt Handlungsempfehlungen zur strategischen Ausrichtung der Innenstadt als Einkaufsstandort in der Region Thematische Schwerpunkte in Abhängigkeit von Stadtgröße und Zustand des Zentrums Entwicklung von Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung Marketingansätze zur Profilierung einzelner Lagen innerhalb eines Zentrums ( Grenze des fachgutachterlichen Einzelhandelskonzepts, Übergang zu Quartiersentwicklung, Stadtmarketing etc.) Standortprüfungen: Aussagen zur Entwicklung potenzieller Einzelhandelsstandorte (Prüfung von Potentialflächen auf eine Eignung zur Ansiedlung von Einzelhandel, ggf. konkrete Vorhaben

Möglichkeiten zur Einbindung von Bürgern und relevanten Fachakteuren in die Erstellung des Einzelhandelskonzepts ANGEBOTS- SITUATION z.b. Haushaltsbefragungen, Passantenbefragungen z.b. Experteninterviews Händlerbefragungen Begleitende Lenkungsgruppen oder Workshops NACHFRAGE- SITUATION RAHMEN- BEDINGUNGEN

Wofür können Einzelhandelskonzepte herangezogen werden? Nutzung als fachgutachterliche Analyse über Stärken, Schwächen und Chancen des kommunalen Einzelhandels Orientierungsrahmen für Politik und Verwaltung zur mittel- und langfristigen Einzelhandelsentwicklung Handlungsrahmen für die kommunale Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung, Stadtmarketinginitiativen und / oder Werbegemeinschaften zur Aufwertung der Innenstadt Entscheidungsgrundlage zur planerischen Bewertung für Neuansiedlungen, Investorenfragen und Planvorhaben

Ein Einzelhandelskonzept soll NICHT den Wettbewerb verhindern eine Entwicklung eines Einzelhandelsstandortes insgesamt verhindern Einzelinteressen vor gesamtstädtischen Interessen stellen SONDERN die bisherige Steuerungspraxis weiter führen oder neu definieren unter Ausschöpfung der Steuerungs- und Lenkungsmöglichkeiten zu einer Stärkung und Attraktivitätssteigerung des Standorts beitragen Politische Absicherung städtebaulicher Zielvorstellungen (Ratsbeschluss) sowie konsequente Umsetzung in der Bauleitplanung unbedingt erforderlich

Um Missverständnissen vorzubeugen Ein (politisch beschlossenes) kommunales Einzelhandelskonzept bietet eine fachlich fundierte Entscheidungsgrundlage sowohl für politische wie fachliche Diskussionen als auch für die bauleitplanerische Umsetzung schafft kein Baurecht, noch lässt es sich automatisch daraus ableiten! vernichtet kein Baurecht! ersetzt nicht die Auseinandersetzung mit den konkreten örtlichen Gegebenheiten z.b. im Rahmen der bauleitplanerischen Umsetzung ist nicht für die Ewigkeit bestimmt!

Welche Bindungswirkung entfalten die Inhalte eines Einzelhandelskonzepts? Wirkungen auf die kommunale Bauleitplanung Sämtliche Inhalte des Einzelhandelskonzepts sind im Verfahren zu berücksichtigen ( 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) Legitimation für Zulässigkeit und Ausschluss von Einzelhandel an bestimmten Standorten positives Abwägungsmaterial ggü. anderen Belangen Legitimation für die Differenzierung zulässiger Sortimente für den Nutzungstyp Einzelhandel ( 9 Abs. 2a BauGB) Legitimation einer Einzelhandelsplanung beschränkt sich auf den kommunalen Wirkungsbereich des Einzelhandelskonzepts Kein Freifahrtsschein für Auswirkungen auf andere Kommunen (Verträglichkeitsgutachten erforderlich)

Welche Bindungswirkung entfalten die Inhalte eines Einzelhandelskonzepts? Wirkungen auf Vorhaben im unbeplanten Innenbereich? Gem. 34 Abs. 3 BauGB werden sämtliche zentralen Versorgungsbereiche vor schädlichen Auswirkungen geschützt Es wird zwar auf die faktische Situation abgestellt. Die Ausweisung von zentralen Versorgungsbereichen in einem Einzelhandelskonzept kann aber eine wichtige Orientierung hierfür bieten. Unabhängig davon ist das Einzelhandelskonzept im Rahmen der Baugenehmigung aber nicht zu beachten Ein mit den Inhalten des Einzelhandelskonzepts nicht zu vereinbarendes Planvorhaben kann zugelassen werden, sofern schädliche Auswirkungen widerlegt werden und die Vorgaben der Raumordnung erfüllt werden! Bedarf zur Aufstellung von (einfachen) Bebauungsplänen für relevante Standorte bleibt erhalten

Welche Bindungswirkung entfalten die Inhalte eines Einzelhandelskonzepts? Wirkungen auf den vorhandenen Bestand? Keine! Als informelles Planungsinstrument werden bestehende rechtsverbindliche Regelungen nicht tangiert. Die Vorgaben bestehender Bauleitpläne sowie die Inhalte von Baugenehmigungen gelten unverändert weiter. Für eine unmittelbare Wirkung (z.b. Zulässigkeit bestimmter Sortimente) muss jeder Bebauungsplan entsprechend dem Einzelhandelskonzept geändert werden Bestehende Einzelhandelsnutzungen, welche nicht den Vorgaben des Konzepts entsprechen, können durch Anwendung von 1 Abs. 10 BauNVO weiterhin zugelassen werden (kein Widerspruch zum Einzelhandelskonzept)

Wie hilft das Einzelhandelskonzept bei der Abwehr ungewünschter Planvorhaben in anderen Kommunen? Gem. 34 Abs. 3 BauGB werden sämtliche zentralen Versorgungsbereiche vor schädlichen Auswirkungen geschützt Es wird zwar auf die faktische Situation abgestellt. Die Ausweisung von zentralen Versorgungsbereichen in einem Einzelhandelskonzept kann aber eine wichtige Orientierung hierfür bieten. Bei Vorhaben mit Aufstellung von Bauleitplänen sind Erhaltung und Entwicklung aller zentralen Versorgungsbereiche zu berücksichtigen ( 1 Abs. 6 Satz 4 BauGB) und Auswirkungen in die Abwägung einzustellen ( 2 Abs. 2 BauGB) Die Entwicklungsziele für die zentralen Versorgungsbereiche ergeben sich aus dem Einzelhandelskonzept Keine Abwehr von Planvorhaben im Geltungsbereich von bereits bestehenden Bebauungsplänen

Wie lange entfaltet das Konzept seine Bindungswirkung? Grundsätzlich auf unbestimmte Dauer Sofern die konzeptionellen Vorgaben durch evtl. gegenläufige eigene Planungen unterlaufen werden, kann das Konzept seine Abwägungsrelevanz verlieren Fortschreibungsbedarf bei bedeutenden Veränderungen der Rahmenbedingungen Möglichkeit zur Teilfortschreibung einzelner Inhalte (z.b. veränderte Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs, bedeutende Betriebsschließungen)

BVerwG, Urteil vom 26.03.2009-4 C 21/07 Die Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsnutzungen in Stadtbezirks- und Ortsteilzentren ist ein Ziel, das den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in nicht-zentralen Lagen rechtfertigen kann. Der Gemeinde ist es gestattet, zentrumsbildende Nutzungsarten, die in den Zentren bisher nicht oder nur in geringem Umfang vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen den Zentren zuzuführen, um deren Attraktivität zu steigern oder zu erhalten. Solange ein Gesamtkonzept in der Lage ist, die Einzelhandelsentwicklung im gesamten Stadtgebiet nachvollziehbar und widerspruchsfrei zu ordnen, bedarf es auf der Ebene des B-Plans keiner weiteren Differenzierungen. Zentrenkonzepte erleichtern den Abwägungsprozess im B- Planverfahren beim Ausschluss von Einzelhandel, müssen aber gewisse Standards erfüllen.

Aber: BVerwG, Urteil vom 27.03.2013 - Az. 4 CN 7.11 Der Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe zum Zwecke der Zentrenstärkung ist allerdings unzulässig, soweit die ausgeschlossenen Betriebe aus tatsächlichen Gründen nicht im Zentrum angesiedelt werden können. Die Situation in den Zentren muss genau analysiert werden. Einschränkungen ergeben sich vor allem für die Steuerung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel.

OVG NRW Az. 2 A 204/12 vom 24.10.2013 In der Bestimmung der Standorte der zentralen Versorgung-bereiche und damit erst recht ihrer genauen Grenzen ist der Gemeinde weitgehende planerische Gestaltungsfreiheit eingeräumt. Die Grenze dieses Planungsermessens überschreitet die Gemeinde erst dann, wenn die von ihr getroffene Festlegung und Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs einer nachvollziehbaren städtebaulichen Begründung ermangelt und deswegen willkürlich erscheint. Die Abgrezung der zentralen Versorgungsbereichen in Zentrenkonzepten muss schlüssig und nachvollziehbar erfolgen. Hierfür lassen sich (auch aus zurückliegenden Urteilen) eine Reihe von Kriterien ableiten.

Aber: BVerwG, Urteil vom 29.01.2009-4 C 16/07 Ein B-Plan, mit dem das Zentrenkonzept umgesetzt wird, ist nicht schon dann abwägungsfehlerhaft, wenn die Gemeinde zuvor von diesem Konzept abgewichen ist. Allerdings ist das Gewicht des Konzepts als abwägungsrelevanter Belang umso geringer, je häufiger und umfangreicher das Konzept bereits durchbrochen wurde. Die Kommunen sind angehalten, die Zielsetzungen des Konzepts möglichst konsequent umzusetzen.

OVG NRW Az. 2 A 204/12 vom 14.10.2013 Bei der Verfolgung des Ziels der Stärkung von Versorgungszentren geht es nicht um die punktuelle Abwehr konkreter Gefahren, sondern um die planerische Lenkung und eine längerfristige Beeinflussung der Entwicklung, die bereits durch den Ausschluss der für die Zentren konstitutiven Sortimente an anderer Stelle bewirkt wird. Das Baurecht kennt keinen Wettbewerbsschutz

Welche weiteren Einsatzmöglichkeiten gibt es für die aktuellen Bestandsdaten? Regionale Einzelhandelskonzepte Nahversorgungskonzepte Innenstadt-Monitoring City Performance Check Verträglichkeitsanalysen Maßnahmenkonzepte Integrierte Handlungskonzepte zur Digitalisierung und Vermarktung der Innenstädte