Inhaltsverzeichnis. Bau-Finanzierung verständlich eine Einführung 7 Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird

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2 5 Inhaltsverzeichnis Bau-Finanzierung verständlich eine Einführung 7 Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Albtraum wird Kassensturz: Finanzplanung lange vor Baubeginn 13 Miete, Strom, Wasser: Die fixen Kosten 15 Benzin, Lebensmittel und Theater: Die variablen Kosten 17 Rücklagen für den Notfall 23 Einnahmen und Auswertung 23 Geld auf der hohen Kante: Das Eigenkapital 24 Kostenkontrolle durch Budgets 25 Ausgangspunkt aller Überlegungen: Die finanzielle Belastbarkeit 31 Überblick gefragt: Die Kosten für das Traumhaus realistisch ansetzen 36 Achtung Kostenfalle: Die Bemusterung 40 Wie Sie die Kosten während des Bauens im Griff behalten 41 Qual der Wahl: Wege der Bau-Finanzierung 43 Das Hypothekendarlehen: 30 Jahre Zins und Tilgung 44 So funktioniert das Grundprinzip 45 Wie viel Sie durch einen günstigeren Zinssatz sparen 49 Wie hohe Tilgungsraten wirken 50 Die Tilgungsaussetzung 51 Die Sondertilgung 53 Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden 58 Das Festdarlehen 59 Gebühren und Nebenkosten 60 Die Bereitstellungszinsen 61 Beleihungswert und Beleihungsgrenze 65 Hypothekendarlehen im Klartext 67

3 6 Warten auf die Zuteilung: Bausparen 69 So funktioniert das Grundprinzip 69 Bausparen: Der Sparanteil 70 Die Zinsen beim Bausparen 73 Die Zuteilung 74 Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage 75 Sicherheiten beim Bausparen 76 Bausparen im Vergleich 76 Vor- und Zwischenfinanzierung 78 Sofortfinanzierung 81 Die richtige Bausparstrategie 86 Bausparen im Klartext 87 Ende ungewiss: Versicherungsdarlehen 90 So funktioniert das Grundprinzip 90 Die unterschiedlichen Modelle der Versicherer 95 Versicherungsdarlehen im Klartext 97 Geld von Bund und Ländern: Fördermöglichkeiten 99 Die Eigenheimzulage 99 Die richtige Steuerstrategie 101 KfW-Mittel 102 Weitere öffentliche Fördermittel 104 Verhandeln und vergleichen: Der Weg zur optimalen Finanzierung 106 Der erste Kontakt 106 Die Auswertung 107 Verhandlungen: Die zweite Runde 109 Ende der Ruhezeit: Die Anschlussfinanzierung 111 Zwangsversteigerung: Wie Sie das Schlimmste vielleicht doch noch verhindern können 114 Die sieben goldenen Regeln der Baufinanzierung 117 Glossar 120 Leser-Service: Arbeitsvorlagen 130 Stichwortverzeichnis 138

4 13 KASSENSTURZ: FINANZPLANUNG LANGE VOR BAUBEGINN Kassensturz: Finanzplanung lange vor Baubeginn Den Bau Ihres Hauses werden Sie sehr wahrscheinlich sorgfältig planen. Das betrifft den eigentlichen Bau des Hauses. Es sollte aber auch für die Finanzierung gelten. Im Idealfall beginnen die Planungen und Vorbereitungen hier bereits viele Jahre vor dem eigentlichen Hausbau. Der erste Schritt bei der Finanzierung Ihres Eigenheims ist immer ein Kassensturz. Der zweite, sich daran unmittelbar anschließende Schritt ist die Einführung eines effektiven Finanzplanungssystems für Ihren Haushalt. Für diese Vorgehensweise gibt es mehrere gute Gründe: Zunächst gewinnen Sie nur auf diese Weise einen Überblick über die finanzielle Situation Ihres Haushalts, denn bevor Sie mit dem Hausbau beginnen, müssen Sie wissen, wie viel Haus Sie sich denn überhaupt leisten können. Ein anderer Grund für die Durchführung eines Kassensturzes und den Aufbau eines Finanzsystems für Ihren Haushalt ist die Planungs- und Kontrollmöglichkeit, die Sie damit gewinnen. Vielleicht kennen Sie die Situation, dass Sie immer wieder von Rechnungen überrascht werden, die plötzlich in Ihrem Briefkasten landet. Dieser Vorgang wird nun alltäglicher werden. Doch durch den Aufbau eines Kostenmanagements für Ihren Haushalt lassen sich entsprechende Überraschungen zuverlässiger vermeiden. Und auf außergewöhnliche Ausgaben, zum Beispiel für Urlaube, unvorhergesehene Reparaturen usw. können Sie sich rechtzeitig vorbereiten durch Bildung entsprechender Rücklagen. Ein solches System zur Erfassung und Kontrolle Ihrer Ein- und Ausgaben ist aber nicht nur Voraussetzung um Rücklagen zu bilden, sondern auch, um Geld für den bevorstehenden Hausbau anzusparen. Das Stichwort lautet hier Eigenkapital. Eine goldene Regel der Hausfinanzierung besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent der Kosten Ihres Bauprojektes als Eigen-

5 14 KASSENSTURZ: FINANZPLANUNG LANGE VOR BAUBEGINN kapital besitzen sollten. Je mehr Eigenkapital Sie verfügbar haben (werden), umso weniger Geld müssen Sie bei den Banken oder Sparkassen aufnehmen. Denn geliehenes Geld ist teuer wie uns auch das Beispiel aus dem Eingangskapitel dieses Buches gezeigt hat. Wenn Sie langfristig und zielgerichtet Eigenkapital für Ihren Hausbau bilden wollen, ist der Aufbau eines Finanzsystems dafür eine gute Voraussetzung. Die Anwendung eines übersichtlichen Kostenmanagements in Ihrem Haushalt wird Ihnen eine ganz konkrete Hilfe beim Geldsparen sein. Gleichzeitig dient es Ihnen als Frühwarnsystem, das Sie rechtzeitig darauf aufmerksam macht, wenn die Ausgaben für bestimmte Kostenarten in Ihrem Haushalt unerwartet steigen. Vielleicht stellen Sie mit Hilfe einer solchen übersichtlichen Kostenerfassung plötzlich fest, dass Ihre Ausgaben für Handy-Telefonate, für Lebensmittel oder Autoreparaturen beträchtlich zunehmen. Ohne ein Finanzmanagement hätten Sie diese Veränderungen vielleicht gar nicht oder erst sehr viel später bemerkt. Aber jetzt können Sie rechtzeitig Gegenmaßnahmen ergreifen, z.b. Ihre Fahrzeugsituation besser abwägen (besser ein neues Auto kaufen?) oder die Handy-Nutzung Ihres Jüngsten stärker kontrollieren. Möglicherweise stellt sich auch heraus, dass der Wechsel zum neuen Einkaufszentrum am Stadtrand für einen Großteil der Einkäufe doch keine so gute Lösung war. Wie aber sieht ein solches System für die Kontrolle Ihrer Einnahmen und Ausgaben aus? Zunächst benötigen Sie ein System, mit dem Sie die Kosten Ihres Haushalts erfassen. Hierbei macht es im ersten Schritt Sinn, die Kosten differenziert zu betrachten. Manche Arten von Kosten, wie die Ausgaben für Lebensmittel, entstehen unregelmäßig und in unterschiedlicher Höhe. Diese Ausgaben sollen im folgenden als variable Kosten bezeichnet werden. Andere Kosten, wie die Miete oder der Abschlag für die Stromversorgung, fallen regelmäßig an. Bei ihnen handelt es sich um fixe Kosten. Einen Überblick über die Finanzen Ihres Haushalts haben Sie nur, wenn Sie über fixe und variable Kosten gleichermaßen gut Bescheid wissen. Die Erfassung der Ausgaben aber sollten Sie in getrennten Systemen vornehmen.

6 15 KASSENSTURZ: FINANZPLANUNG LANGE VOR BAUBEGINN Miete, Strom, Wasser: die fixen Kosten Zunächst zu den fixen Kosten. Stellen Sie hierzu im ersten Schritt einmal fest, welche dieser regelmäßig wiederkehrenden (fixen) Kosten in Ihrem Haushalt anfallen. Sie werden schnell bemerken, dass Sie viele Fixkosten zu zahlen haben sowohl monatlich als auch vierteljährlich bzw. jährlich. Fixe Kosten Listen Sie zunächst die fixen Kosten auf, die monatlich in Ihrem Haushalt anfallen. Bei einer Musterfamilie, Mutter, Vater und zwei Kinder, könnte die Liste nach dem Eintrag der entsprechenden Beträge folgendermaßen aussehen: Kostenart Betrag monatlich in Miete 650 Strom 35 Gas / Wasser / Abwasser 65 lfd. Kredite Summe 750 Listen Sie als nächstes die fixen Kosten auf, die nicht monatlich anfallen. Das geht am besten in einer Tabelle, bei der Sie für jeden Monat eine Spalte anlegen. Bei der Musterfamilie, deren konkrete Zahlen Sie das gesamte Buch über immer wieder begleiten werden, ergibt sich folgende Tabelle (siehe nächste Seite): In einem Privathaushalt ist der Monat eine gute zeitliche Bezugsgröße für das Finanzmanagement: Lohn-, Gehalts- oder Abschlagszahlungen erfolgen im Regelfall monatlich. Auch die zentralen fixen Kosten, z.b. die Miete, fallen monatlich an und auch die variablen Kosten lassen sich gut monatlich erfassen. Um auch die nicht monatlich anfallenden fixen Kosten diesem System anzupassen, teilen Sie den jährlichen Betrag durch zwölf (Monate). Bei der Musterfamilie ergeben sich damit 113,57. Wenn Sie Ihr Finanzsystem konsequent umsetzen wollen, können Sie jetzt noch einen Dauerauftrag anlegen und diesen Betrag monatlich auf ein Konto überweisen, von dem aus Sie dann auch die entsprechenden Rechnungen begleichen. Für diesen Zweck bietet sich zum Beispiel ein flexibles Tagesgeld- oder Pluskonto an, wie es viele Banken und Sparkassen anbieten. Haben Sie die entsprechenden Listen angelegt, kennen Sie jetzt Ihre monatlichen fixen Kosten. Bei der Musterfamilie betragen sie 863,57.

7 16 KASSENSTURZ: FINANZPLANUNG LANGE VOR BAUBEGINN Kostenart in Januar Februar März April Mai Haftpflichtversicherung Kfz-Steuer 180,00 Kfz-Versicherung 58,00 58,00 Abrechnung, Miete + NK 120,00 Hausratversicherung Vereinsbeiträge 25,00 25,00 Rundfunkgebühren 48,45 48,45 Zeitungsabo 63,00 63,00 Summe 194,45 300,00 194,45 HINWEIS Großputz bei den Kosten Die Auflistung und Beschäftigung mit Ihren fixen Kosten ist eine gute Gelegenheit, um jede Kostenart einmal auf deren Notwendigkeit zu überprüfen. Monatlich anfallende fixe Kosten bieten erfahrungsgemäß normalerweise ein eher schlechtes Sparpotenzial. An der Miete oder an den Gebühren wie die GEZ lässt ich in den meisten Fällen kaum etwas ändern. Und selbst Sparmaßnahmen beim Verbrauch von Wasser oder Strom sind zwar sicher sinnvoll und auch überlegenswert, werden aber kaum so gravierend ausfallen, dass sie bei Ihren fixen Kosten insgesamt groß ins Gewicht fallen. Trotzdem kann es in jedem Fall nicht schaden, wenn Sie Ihre fixen Kosten einmal genauer unter die Lupe nehmen. Brauchen Sie eigentlich noch jede ihrer Versicherungen, für die Sie doch insgesamt so viel Geld bezahlen? Nutzen Sie alle Vereine, die in Ihrer Kostenübersicht auftauchen? Besonders die nicht monatlich anfallenden fixen Kosten sind ein geradezu ideales Sammelbecken für finanzielle Altlasten, die man im Laufe der Jahre selbst anhäuft. Nutzen Sie die Gelegenheit, diese Kosten von Grund auf durchzuforsten.

8 17 KASSENSTURZ: FINANZPLANUNG LANGE VOR BAUBEGINN Juni Juli August September Oktober November Dezember Summe 75,00 75,00 180,00 58,00 58,00 232,00 120,00 210,00 210,00 25,00 25,00 100,00 48,45 48,45 193,80 63,00 63,00 252,00 194,45 269,45 210, ,80 Benzin, Lebensmittel und Theater: die variablen Kosten Damit Sie einen Überblick über Ihre variablen Ausgaben gewinnen, müssen Sie diese Kosten zunächst schlicht notieren. Dabei sollten Sie nach unterschiedlichen Ausgabenarten unterscheiden. Es ist aber nicht nötig, allzu sehr in Detail zu gehen. Wenn Sie Obst eingekauft haben, notieren Sie die Kosten unter der Rubrik Lebensmittel. Es ist nicht nötig, nach Äpfeln, Birnen und Tomaten zu differenzieren. Bei der Unterteilung der variablen Kosten sollten Sie die Ausgabengruppen finden, die für Sie individuell praktikabel und sinnvoll sind. Die Aufstellung sieht bei der Musterfamilie folgendermaßen aus: Transport / Mobilität Lebensunterhalt - Tanken - Parken - Fahrkarten / Flugtickets - Kfz-Reparaturen / Wartung / Pflege - Lebensmittel - Essen gehen - Kleidung - Körperpflege - Unterhalt und Pflege von Hausrat und Wohnung

9 138 STICHWORTVERZEICHNIS Stichwortverzeichnis Stichwort Seite Stichwort Seite Abschlussdatum beim Bausparen 120 Abschlussgebühr 71, 120 Abtretung 120 Abzahlungen 8, 49 Altersvorsorge 96 Amtsgericht 114 Anfangstilgung 8, 33, 46, 50, 51, 54, 113 Angebote einholen 106 Annuität 47, 120 Annuitäten-Darlehen 50, 91, 93, 97 Anschlussfinanzierung 97, 111, 113 Ansparkredit 121 Ansparsumme 121 Ansschlusskosten 38 Antrag Eigenheimzulage 100 Arbeitnehmersparzulage 75, 76 Architekt 36, 37, 38 Ausgabenarten 17 Ausschreibung 36 Ausstattung 40 Auszahlungsbetrag 121 Bauantrag 38 Baugenehmigung 38 Baugirokonto 66 Baukosten 32 Bauleistungen 36 Bausparen 69, 70, 71, 73 Bausparkasse 8 Bauspardarlehen 8, 45, 121 Bausparfinanzierung 43 Bausparguthaben 73, 121 Bausparsumme 71, 81, 83, 121 Bausparvertrag 71, 81 Bausparzeitschrift 73 Bauträger 36 Bauunternehmen 36, 39, 40 Bearbeitungsgebühren 60 Beleihungsgrenze 11, 37, 65, 121 Beleihungswert 11, 65, 121 Bemusterung 40 Beratung 10 Bereitstellungszinsen 61, 63, 64, 65, 75, 122 Bewertungszahl 74, 75, 87, 122 Bodenuntersuchung 38 Bonität 122 Budget 25, 27, 29, 41 Bürgschaft 122 Carport 38 Darlehen 8, 33 Darlehensgebühr 81 Darlehensvertrag 45 Disagio 122 Effektiver Zinssatz 60, 123 Eigenheimzulage 9, 54, 55, 56, 59, 99, 100, 101, 102, 111 Eigenkapital 14, 24, 25, 27, 32, 43, 117

10 139 STICHWORTVERZEICHNIS Stichwort Seite Stichwort Seite Einkommenseinbußen 8 Einkommensgrenzen Eigenheimzulage 100 Einkommensgrenzen Fördermittel 105 Einnahmen 23, 24 Erfolgsbeteiligung durch den Arbeitgeber 102 Erhöhung der Bausparsumme 123 Erschließung 38 Feilschen 119 Festdarlehen 59, 79, 81, 83, 91, 93 Finanzierungsinstrumente 9 Finanzplanung 13, Finanzsystem 13, 14, 15, Finanzübersicht 18 Fixe Kosten 14, 15, 16, 22, 34, 35 Fördermittel 43, 76, 104 Forderung 123 Fußbodenverlegearbeiten 38 Gartenanlage 39 Gebühren 60 Geldinstitut 8 Geringwertiges Wirtschaftsgut (GWG) 101 Gesamtbetrag der Einkünfte 101 Gläubiger 123 Grundbuch 38 Grunderwerbssteuer 38, 124 Grundleitung 39 Grundpfandrecht 123 Grundschuld 66, 76, 123 Grundsteuer 124 Grundstück 36, 38, 39 Grundstücksgrenze 38 Grundstückszusatzkosten 38 Gutachter 115 Guthaben 8 Guthabenzins 124 Handwerker 42 Hauptsicherung 38 Herabsetzung der Bausparsumme 124 Hofeinfahrt 38 Hypothek 66, 76 Hypothekendarlehen 44, 67 Hypothekenkredit 43, 124 Jahreseinkommen 23, 24 Kanalanschlussgebühren 38 Kapital 124 Kapitallebensversicherung 43, 90, 91, 94, 96, 97 Kontoführungsgebühren 61 Kosten 9, 14, 31, 36, 41, 119 Kostenmanagement 13, 14 Kredit 8, 9, 24, 50, 51, 52, 124 Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 102, 103, 104 Kreditsumme 46 Kredit von der Versicherung 45 Küche 38 Kündigungsmodalitäten 112 Kurzzeittarif 72 Langzeittarif 72 Lastenzuschuss 104, 124 Laufzeit 10, 47, 49, 50, 54, 96 Malerarbeiten 38 Maklerkosten 38

11 140 EIGENWERBUNG Stichwort Seite Stichwort Seite Mindestansparsumme 8, 81, 83, 86 Mindestguthaben 79, 82 Monatsmodell 72 Nachfinanzierung 124 Nebenkosten 60, 125 Nettoeinkommen 23 Nettokredit 125 Nominalbetrag 125 Nominalzins 125 Notar 38 Notaranderkonto 125 Obergrenze Eigenheimzulage 99 Objektverbrauch 100, 125 Online-Banken 119 Pflasterung 38 Pluskonto 15 Prämie des Arbeitgebers 102 Preisnachlass 42 Quartalsmodell 72 Rate 9, 33, 45, 46, 47, 49, 52, 54, 77, 79, 82, 94, 113, 118 Ratenhöhe 8 Realkredit 125 Rechnung 42 Regelsparbetrag 125 Regenwasser 39 Rendite 94, 95, 96 Rentenalter 118 Restschuld 9, 25, 46, 47, 79, 113, 125 Richtfest 38, 125 Rücklagen 13, 23 Rückzahlungsraten 76 Schätzgebühr 126 Schätzkosten 65 Schätzpauschale 60 Schenkung 36 Schlüsselfertiges Haus 36, 37, 39 Schmutzwasser 38 Schnelltarif 72 Schufa 126 Schuldner 126 Sicherheiten 126 Sicherheitsabschlag 126 Sofortfinanzierung 81, 83, 85 Sondertilgung 9, 10, 53, 54, 55, 56, 58, 67, 84, 85, 118, 126 Sparzinsen 73 Statiker 38 Steuerstrategie 101 Tagesgeld 66 Tagesgeldkonto 15 Teilbausparsumme 127 Teilvalutierung 63 Terrasse 38 Tilgung 44, 45, 46, 47, 48, 51, 77, 78, 79, 91, 111, 127 Tilgungsaussetzung 51, 52, 53 Tilgungsraten 50 Überschussleistung 95, 96, 97 Überschussbeteiligung 127 Umsatzsteuer 102 Umzugskosten 39 Urlaubsgeld 23 Variable Kosten 14, 17, 22, Variabler Zinssatz 29, Verbindlichkeit 127 Verbraucherberatungsstelle 115

12 141 EIGENWERBUNG Stichwort Seite Stichwort Seite Verbraucherzentralen 116 Verhandlungen 10, 27, 109 Verkehrswert 115, 128 Vermittlungsprovision 60 Vermögenswirksame Leistungen 75 Versicherungsdarlehen 90 Versicherungssumme 128 Versorgungsunternehmen 39 Vollvalutierung 65 Vorfälligkeitsentschädigung 58, 59, 128 Vorfinanzierung 78, 80 Wartezeit 128 Weihnachtsgeld 23 Wohneigentumsförderung 103, 104 Wohneigentumsprogramm 102 Wohngeld 104 Wohnungsbauprämie 75 Wohnraumförderungsgesetz 105 Wohnwirtschaftliche Zwecke 70 Zähleruhren 38 Zielbewertungszahl 74, 128 Zins 44, 45, 46, 47, 50, 51, 55, 56, 73, 79, 80, 91 Zinsbindung 49, 56, 82, 109, 111 Zinsfestschreibung 128 Zinsniveau 86 Zinssatz 8, 27, 33, 48, 50, 52, 54, 73, 83, 93, 111 Zinsunterschiede 49 Zinsverschlechterungsschaden 58 Zuteilung 74, 79, 80 Zuteilungsperiode 74 Zwangsversteigerung 8, 31, 66, 114 Zwischenfinanzierung 78, 79, 80, 129

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