Landwirtschaftlicher Ertragswert Revision auf das Jahr 2018

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1 Martin Würsch Leiter Agriexpert Landwirtschaftlicher Ertragswert Revision auf das Jahr 2018 Brugg,

2 Bedeutung des Ertragswertes Verkauf landwirtschaftliches Gewerbe zu Lebzeiten an ein selbstbewirtschaftendes Familienmitglied Anrechnungswert eines landwirtschaftlichen Gewerbes an einen selbstbewirtschaftenden Erben dito. bei Vorkaufsrecht, Auflösung Miteigentum, Gesamteigentum, Kaufrecht, Rückkaufsrecht Basis für die Belastungsgrenze (EW + 35%) Pachtzins eines landwirtschaftlichen Gewerbes für Pachtzins landw. Grundstücke Nicht = Steuerrecht (kantonale Hoheit) Funktion = objektiver Schiedswert Quelle: SRF.ch 2

3 Warum eine Revision? Technische Entwicklung Neue Betriebszweige Investitionstätigkeit und Finanzierung derselben Zeitliche Dringlichkeit (in der Regel alle 10 Jahre) lange andauernde Tiefzinsphase Prüfen der einzelnen Wertansätze (z.b. Hofdüngerlager, Reben Wallis, Waldertrag etc.) gesellschaftliche Entwicklung (v.a. Arbeitsteilung, Angestellte, Wohnen im Alter) 3

4 Wesentliche Elemente des Ertragswertes Landgutrente x 100 dividiert durch Kapitalisierungssatz = Ertragswert Wertverteilung auf Boden, Ökonomiegebäude, Haus Verzinsung Ertragswert + Verpächterlasten = Pachtzins 4

5 Die Landgutrente Periode Region Tal Hügel Berg Pachtzinsen Schuldzinsen ZA Zinsanspruch Eigenkapital ZA Ansprüche Kapital Personalkosten Entschädigung eigene Arbeit Ansprüche Arbeit ' Soll-Betriebseinkommen Ist-/Soll-Betriebseinkommen Zinsanspruch Landgutsvermögen '963 Landgutsrente (ZA x Faktor) LGR pro Hektar LN (: 24.37)

6 Landgutrente Anteil «Betriebseinkommen» das auf das Landgut entfällt = Zinsanspruch Landgut x Faktor (Ist-BE / Soll-BE) Zinsanspruch Landgutsvermögen Landgutsrente (ZA x Faktor ) LGR pro Hektar LN (: 24.37) Zum Vergleich 2004: Zinsanspruch (gem. Tab. Detailbericht, Tal) ~ Landgutrente ~ LGR pro Hektar ~

7 Tausende Landgutrente Plausibilität 2004 bis heute? Entwicklung Cashflow y = 1 300x Zuwachs CF + 20% (bis 2014) Zuwachs CF + 24% (3 Jahres Mittel 04/06 zu 12/14) flächenbedingte Steigerung 17%, Produktivität + 5%

8 Investition von ff. Pro Jahr (10 Jahresmittel), rund CHF In 14 Jahren, rund CHF Anstieg der Investitionen % ROI auf Basis des Ertragswertes ca % Bei Neubauten, in der Regel 40% «Verlust» bei Eltern 60 80% in 14 Jahren somit CHF Quelle: Verlag NZZ 8

9 Tiefer Kapitalisierungssatz = hoher Ertragswert Ausgangslage 100 = = 2' % 4.41 WACCs 100 = = 2' % 4.24 Hypothek = = 4' % 9

10 Historisch tiefes Zinsniveau Schätzungsanleitung 2004 = 4.41% Schätzungsanleitung 2018 = 4.24% 10

11 Kapitalisierungssatz Rechtliche Grundlage (Art. 10 BGBB) Mittlerer Zinssatz für 1. Hypothek (!) Schätzungsanleitung 2004 = 4.41 % WACC gewichteter Zinssatz für Eigen- und Fremdkapital Zinssatz Fremdkapital: 3.05 % Zinssatz Eigenkapital (CAPM): 5.49 % Gewichteter Zinssatz (WACC): 4.24 % 11

12 Vergleichswerte Mittel 1. Hypothek 2017 ff. Ø 25 Jahres-Mittel ~ 3.79 % 10 Jährige Festhypothek ~ 1.80 % Effektiv (Buchhaltung) 1.50 %* 2.30 % * 1.5% inkl. zinslose Kredite Bei Anwendung Gesetz 1.5% bis max. 2.3% 12

13 Kapitalisierung aus Sicht Betriebsübernehmer Ausgangslage 100 = = 2' % effektiver FKZ = = 4' % 2.30 Differenz (4' ) = 1'989 84% 13

14 Ertragswert = dynamische (endliche) Berechnung Entschädigung eigene Arbeit Region Tal Landgutsrente Ertragswert dyn Landw. Nutzfläche (LN) Ertragswert dyn./ha LN Ertragswert statisch Ertragswert statisch /ha LN Korr. durch zeitl. Beschränkung % Landgutsvermögen korr

15 Wertverteilung Element SA 2004* SA 2004 in CHF SA 2018 ff. In CHF Wirkung Boden 14% % Wohnhaus 45% % Ökonomie 41% % Boden als wichtigster Produktionsfaktor wird stärker gewichtet Qualität des Bodens hat künftig grösseren Einfluss Anstieg Wohnhaus im Mittel + 5% Ökonomiegebäude im Mittel + >10% Normalbetrieb Landwirtschaft (heute): Anstieg 10-20% * Wertverteilung nach Korrektur für Altenteil 15

16 Exkurs Wohnhausbewertung Bisher Normierter «Normalbedarf» je Betrieb in Abhängigkeit zu Betriebsausrichtung und Betriebsgrösse: Total zwischen 6 bis ca. 16 Raumeinheiten Angestelltenzimmer = nichtlandwirtschaftliche Miete Neu Eine Betriebsleiterwohnung wird landw. bewertet (gilt nur für landwirtschaftliche Gewerbe) Angestelltenzimmer neu = Landwirtschaft Büro = Landwirtschaft 16

17 FAZIT zum Ertragswert Gewichtete Kapitalkosten (WACC S ) Unternehmensbewertung (vorher nur Kreditgebersichtweise) Eigenkapital wird als Risikokapital anerkannt Grössere Unabhängigkeit von Entwicklung Hypothekarzinsen (für LW geringere Bedeutung, da IK, Beiträge etc.) Dynamische Kapitalisierung Nutzungsdauer Gebäude berücksichtigt Gilt nur für landw. Gewerbe das sind immer jene die den Strukturwandel überdauern Auswertung über alle Betriebe (inkl. kleine Betriebe) somit in der Tendenz unterbewertet Massvolle Anpassung im Rahmen der effektiven Zahlen 17

18 FAZIT zum Ertragswert Saubere Trennung von Landwirtschaft und Nichtlandwirtschaft fair verlässlich anerkannt Kein Privileg, sondern Wert entsprechend landwirtschaftlicher Produktion Objektiver Wert, einheitliche Bewertung für die ganze Schweiz Betriebsleiterwohnung als Einheit zum landwirtschaftlichen Gewerbe anerkannt 18