WALLENHORST, Borsigstraße

Transkript

1 Gutachterliche Stellungnahme zur 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. W11 Industriegebiet WALLENHORST, Borsigstraße Auftraggeber: Gemeinde Wallenhorst Projektleitung: Monika Kollmar, Niederlassungsleitung Projektbearbeitung: Dirk Riedel, Dipl.-Kfm., M.A. Köln, April 2014 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Köln, Siegburger Straße 215 Telefon: Telefax:

2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1. Aufgabenstellung 1 2. Standortbeschreibung und -bewertung Borsigstraße 2 3. Bewertung des Standorts auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Wallenhorst 6 4. Bewertung des Standorts auf Grundlage des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel Empfehlungen zur Ergänzung des Standorts mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten 9 6. Zusammenfassung 15 Verzeichnisse 18

3 1. Aufgabenstellung Die Gemeinde Wallenhorst hat im Bereich des Grundstücks Borsigstraße 2 einen Aufstellungsbeschluss zur 7. Änderung des Bebauungsplans Nr. W11 Industriegebiet gefasst und bekannt gemacht. Der aktuelle Bebauungsplan nach BauNVO 1990 sieht für den Bereich ein SO-Gebiet mit der Festsetzung Verbrauchermarkt vor, ohne dass nähere Regelungen bezüglich Verkaufsflächen und Sortimenten getroffen werden. Mit der nun angestrebten Änderung soll der Bebauungsplan an das Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst und das regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010, angepasst werden. Auf dem Grundstück befinden sich derzeit ein Combi Verbrauchermarkt mit insgesamt knapp m² VK und kleinflächigen Konzessionären (u. a. Bäckerei, Blumen, Zeitschriften) mit zusammen ca. 250 m² VK, ein Textilfachmarkt (Takko, ca. 430 m² VK), ein weiterer Bekleidungsanbieter (Ernstings Family, ca. 130 m² VK) sowie ein Spielwarenfachmarkt (Toys R Us, ca m² VK). Der Standort liegt im dezentralen Agglomerationsbereich Hansastraße (im Bereich In der Stroth / Borsigstraße ) und nimmt eine erhebliche Versorgungsbedeutung für die Gemeinde Wallenhorst ein. 1 Mit schwerpunktmäßig nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten überstrahlt das Angebot auf dem Grundstück Borsigstraße 2 insbesondere hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung deutlich das Gemeindezentrum und auch die weiteren städtebaulich integrierten Versorgungszentren der Ortsteile, weshalb mit Blick auf die langfristige Sicherung der Versorgungsstrukturen in den einzelnen Ortsteilen kein weiterer Ausbau im nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich erfolgen soll. Vor diesem Hintergrund soll aufgezeigt werden, wie sich die handelsseitigen Entwicklungsmöglichkeiten des Standortes Borsigstraße 2 unter Berücksichtigung der Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Wallenhorst und des RROP für den Landkreis Osnabrück darstellen. Dabei soll sowohl auf den Bestandsschutz bestehender Betriebe als auch auf marktseitig realistische Nutzungen aus dem nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich eingegangen werden. 1 Auf die Versorgungsfunktion als wichtigster Einzelhandelsstandort in der Gemeinde Wallenhorst wurde bereits im Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst hingewiesen, das die GMA im Jahr 2008 erstellt hat. 1

4 Im Einzelnen werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes Borsigstraße unter betrieblichen und städtebaulichen Gesichtspunkten Bewertung des Standorts auf Basis des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Wallenhorst Bewertung des Standorts auf Basis des Regionalen Raumordnungsprogramms für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 Empfehlungen zur Ergänzung des Standorts mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten Benennung konkreter Betreiber für den Standort Wallenhorst, Borsigstraße, durch Abgleich der Standortrahmenbedingungen mit den Standortanforderungen expandierender Unternehmen. Zur Bearbeitung standen der GMA Daten zum Einzelhandelsbestand Wallenhorst aus den Jahren 2008 und 2013, Informationen des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik sowie des Auftraggebers zur Verfügung. 2. Standortbeschreibung und -bewertung Borsigstraße Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. W11, 6. Änderung Industriegebiet befindet sich innerhalb der autokundenorientierten Standortagglomeration Hansastraße (im Bereich In der Stroth / Borsigstraße ) nordwestlich des Ortskerns Wallenhorst zwischen den Straßen In der Stroh, Hansastraße und Bunsenstraße. Folgende Nutzungen und Verkaufsflächen sind genehmigt und nach Erhebungen der GMA aus Mai 2013 auch ausgeschöpft: 1 Combi Verbrauchermarkt: ca m² VK Shop 1 (Friseur): ca. 50 m² VK 1 Die Gemeindeverwaltung Wallenhorst hat aktuell (Stand April 2014) bestätigt, dass sich gegenüber Mai 2013 in diesem Bereich keine Veränderungen ergeben haben. 2

5 Shop 2 (Lotto / Toto): ca. 50 m² VK Backshop: ca. 50 m² VK Blumenshop: ca. 110 m² VK Schuhgeschäft (seit 2005 Ernstings Family): ca. 130 m² VK Takko: ca. 430 m² VK Toys R Us: 1 ca m² VK. Die gesamte, einzelhändlerisch genutzte Verkaufsfläche (d. h. ohne den Friseur in der Vorkassenzone des Combi Verbrauchermarktes) beläuft sich somit auf insgesamt ca m². Im RROP für den Landkreis Osnabrück wird die Gesamtverkaufsfläche des Standortbereichs In der Stroth / Borsigstraße mit insgesamt m² angegeben. Die Umfeldnutzungen stellen das großflächige Möbelhaus Porta sowie ein Lager der Firma Möbel Staas GmbH & Co. KG südlich der Borsigstraße, ein Automobilhandel und Großhandel westlich der Bunsenstraße sowie ein Sport- und Rehabilitationszentrum nördlich des Grundstücks dar. Unmittelbar östlich der Straße In der Stroth führt die Bundesstraße B 68 (Bramscher Straße) vorbei, zu der sehr gute Sichtbeziehungen bestehen und über welche die Anschlussstelle der Bundesautobahn A1 Osnabrück-Nord in ca. 3 km zu erreichen ist. Weitere einzelhändlerische Nutzungen (z. B. Aldi Lebensmitteldiscounter, Magni Polstermöbel, Hammer Heimtex Fachmarkt) verteilen sich locker über das restliche Gewerbegebiet mit Schwerpunkt entlang der Hansastraße. Im Übrigen ist das Gewerbegebiet neben diesen einzelhändlerischen Nutzungen stark von sonstigen gewerblichen Nutzungen geprägt. Der Standort ist in seiner nicht integrierten Lage als klar autokundenorientierter Standort zu bezeichnen und nimmt kaum Nahversorgungsfunktionen im Sinne einer fußläufigen Versorgung wahr. Nutzungsseitig ist die Liegenschaft Borsigstraße 2 wegen ihrer räumlichen Lage in Nähe zur stark frequentierten Bundesstraße B 68 und der Etablierung als 1 Eine Verkaufsfläche ist für Toys R Us in den Bauantrags- und Baugenehmigungsanlagen von 1990 nicht angegeben. Die Verkaufsfläche wurde von der Gemeinde Wallenhorst aus den Unterlagen zum Bauantrag nachgemessen. 3

6 Einzelhandelsstandort über die derzeitige Nutzung hinaus für den Verkauf von Artikeln geeignet, für die ein Weitertransport mit dem Pkw erforderlich ist. Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung von Einzelhandelsnutzungen an einem Standort. Positive Standortfaktoren: + Standort langjährig als Einzelhandelsstandort etabliert; Agglomerationseffekte mit weiterem Handel im Umfeld + gute verkehrliche Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr Negative Standortfaktoren: - Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs - Standort übernimmt nur in geringem Maße fußläufige Nahversorgungsfunktionen und ist daher in erster Linie für flächenextensive Betriebsformen (z. B Möbelhaus) geeignet. Aus betrieblicher Sicht ist der Standort v. a. aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung für den motorisierten Individualverkehr innerhalb des Gewerbegebietes Hansastraße für Einzelhandelsnutzungen als geeignet anzusehen. Aus städtebaulicher Sicht ist anzumerken, dass der Standort außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs liegt und kaum Nahversorgungsfunktionen im Sinne einer fußläufig erreichbaren Versorgung übernimmt. Daher wird die Zielsetzung der Gemeinde Wallenhorst, am Standort zukünftig nur noch nicht zentrenrelevante Kernsortimente zuzulassen bzw. den jetzigen Bestand planerisch zu sichern, aus gutachterlicher Sicht befürwortet. 4

7 Karte 1: Mikrostandort Borsigstraße 2 Legende Borsigstraße 2 Zentraler Versorgungsbereich Erstellt mit Regiograph Planung, GMA-Bearbeitung 2014 Gewerbegebiet Hansastraße Magni Wohnen A1 AS OS-Nord Hollage, ca. 1,5 km Ortskern Wallenhorst 5

8 3. Bewertung des Standorts auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Wallenhorst Der Geltungsbereich des genannten Bebauungsplans ist gemäß Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst 1 dem dezentralen Agglomerationsbereich Hansastraße (im Bereich In der Stroth / Borsigstraße) zuzuordnen. Mit 23 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben sind dort ca. 17 % der Betriebsstätten und mit einer Verkaufsfläche von ca m² ca. 60 % der Einzelhandelsfläche des gesamten Gemeindegebiets vorhanden. 1 Der Schwerpunkt im gesamten Gewerbegebiet liegt im kurz- und langfristigen Bedarfsbereich und hier insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Hausrat / Einrichtung / Möbel. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. W11, 6. Änderung Industriegebiet umfassen die Angebote insbesondere Artikel des Nahrungsund Genussmittelsegments sowie des Spielwarensegments, die nach dem Einzelhandelskonzept als nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente definiert sind. Für dezentrale Einzelhandelsagglomerationen trifft das Einzelhandelskonzept folgende Empfehlungen: An den dezentralen Standortlagen sollte die Ansiedlung von großflächigen Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Kernsortiment im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche vollständig ausgeschlossen werden. Hingegen soll die Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel in dieser Lagekategorie grundsätzlich zulässig sein. Diese Sortimente tragen nicht oder nur in geringem Maße zur Attraktivitätssteigerung der integrierten Lagen bei. Meist handelt es sich um Betriebskonzepte mit gewissen Flächenanforderungen, welche sich städtebaulich nur schwer integrieren lassen (z. B. Möbelmärkte, Baumärkte). Oftmals sind die Sortimente nur schwer zu transportieren und / oder weisen eine hohe Autokundenorientierung auf, so dass diese Sortimente an dezentralen Lagen keine wesentliche Gefährdung für die integrierten Standortlagen darstellen oder unter Umständen dort auch städtebaulich erwünscht sind. 1 vgl. GMA, Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst, April 2008; Stand der Zahlen: Zeitpunkt der Erhebung (Oktober 2007). 6

9 Dabei sollte nach Möglichkeit eine Konzentration auf bereits bestehende Standortlagen erfolgen. In diesem Zusammenhang wird das Gewerbegebiet Hansastraße explizit genannt, das derzeit die einzige dezentrale Einzelhandelsagglomeration im Gemeindegebiet darstellt. Der Einzelhandelsverbund im Bereich In der Stroth / Borsigstraße ist als Einzelhandelsstandort bereits langjährig etabliert, so dass einer weiteren Zersplitterung des Geschäftsbesatzes innerhalb des Gemeindegebietes im Sinne des Einzelhandelskonzeptes entgegengewirkt werden kann und Verkehrsströme gebündelt werden können. Die auf Grundlage der Wallenhorster Sortimentsliste in Frage kommenden Nutzungen werden in Kapitel 5 aufgezeigt. Zuvor sollen nachstehend zunächst die von der Regionalplanung für den Standortbereich eingeräumten Entwicklungsmöglichkeiten dargestellt werden. 4. Bewertung des Standorts auf Grundlage des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 Das RROP definiert die im Geltungsbereich des Bebauungsplans angebotenen Artikel (Nahrungs- und Genussmittel, Blumen, Spielwaren, Bekleidung) ebenfalls als nahversorgungs- bzw. zentrenrelevant. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. W11, 6. Änderung Industriegebiet wird als solitär gelegener Einzelstandort definiert. Für diese trifft das RROP folgende Aussagen: Ziel 03: Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadtrelevanten Kernsortimenten sind auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig, wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt, [ ] Ziel 05: Die [ ] festgelegten solitär gelegenen Einzelhandelsstandorte bedürfen aufgrund der über das zentrale Siedlungsgebiet des zentralen Ortes hinausgehenden Ausstrahlung, der Standortgröße und des Branchenangebotes einer besonderen Regelung. 7

10 Für diese [ ] Standorte sind aufgrund der Standortkonkurrenz zum Versorgungskern Erweiterungen, Neuansiedlungen oder Nutzungsänderungen mit zentrenrelevanten Sortimenten raumordnerisch nicht verträglich. Entsprechend der nachfolgenden Tabelle ist nur die maximal aufgelistete Gesamtverkaufsfläche raumordnerisch abgestimmt und verträglich. Stadt / Gemeinde Nummer, Standortbezeichnung max. raumordnerisch verträgliche Gesamtverkaufsflächen (m²) (VKF) Anmerkungen Wallenhorst 21.2 Hansastraße / In der Stroth Bestandssicherung 1 Bestandssicherung = im Rahmen des Bestandsschutzes sind Veränderungen innerhalb der jeweiligen vorhandenen zentren-, nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente raumordnerisch verträglich und planerisch abgesichert Erweiterung = an diesem Standort gelten die angegebenen Erweiterungsmöglichkeiten für nichtzentrenrelevante Sortimente bis zur angegebenen max. Gesamtverkaufsfläche als raumordnerisch verträglich. Quelle: RROP für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 Eine bestandsorientierte Erweiterung ist ausnahmsweise möglich, wenn die Funktionsfähigkeit des Versorgungskerns des zentralen Ortes und die Funktionsfähigkeit anderer zentraler Orte nicht beeinträchtigt werden. Bei einer bestandsorientierten Erweiterung (max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche bzw. 200 m² VKF) ist die raumordnerische Verträglichkeit gutachtlich nachzuweisen und in Abstimmung mit der Plangemeinde vom Träger der Regionalplanung zu entscheiden. Für den solitär gelegenen Einzelhandelsstandort 21.2 Hansastraße / In der Stroth trifft das RROP konkret folgende Begründung zur raumordnerischen Zielsetzung: Da die Angebote mit zentrenrelevanten Sortimenten in Konkurrenz zum Versorgungskern von Wallenhorst stehen, wird eine Ausweitung dieser Sortimente raumordnerisch als nicht verträglich eingestuft. Es werden künftig nur noch nicht zentrenrelevante Sortimente entsprechend der im RROP festgelegten Liste mit Leitsortimenten als verträglich eingestuft. Folglich sind aufgrund der raumordnerischen Vorgaben an diesem Standort keine über den derzeitigen Bestand hinausgehenden zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimente zulässig. 8

11 5. Empfehlungen zur Ergänzung des Standorts mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten Nachstehend werden mögliche Beispiele für alternative Nutzungsvarianten aufbereitet, wobei dieser Ansatz selbstverständlich variabel und davon abhängig ist, welche Mieter mit welchen Flächenprogrammen (zu welchen Mietpreisen) für diese Liegenschaft zu akquirieren sind. Nutzungsseitig ist die Gewerbefläche der Liegenschaft Borsigstraße 2 wegen ihrer räumlichen Lage in Nähe zur stark frequentierten Bundesstraße B 68 und der Etablierung als Einzelhandelsstandort über die derzeitige Nutzung hinaus für den Verkauf von Artikeln geeignet, für die ein Weitertransport mit dem Pkw erforderlich ist und die in den Listen mit Leitsortimenten des RROP und der Wallenhorster Sortimentsliste als nichtzentrenrelevant deklariert sind (vgl. Tabelle 1). Darüber hinaus sind auch neue großflächige Einzelvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten i. S. d. Ziel 3 des RROP zulässig, wenn die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente nicht mehr als 10 % der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² VK, beträgt. Daraus werden anschließend mögliche (Einzelhandels-)Nutzungen und einzelhandelsaffine Nutzungen sowie mögliche Betreiber abgeleitet. Ein Abgleich der Standortanforderungen mit den Standortrahmenbedingungen führt schließlich zu den in Tabelle 2 genannten möglichen Einzelhandelsnutzungen und -betreibern. Bei der Auflistung handelt es sich nicht um eine Wettbewerbsbetrachtung, sondern stellt die Betreiber dar, welche nach erster Prüfung unter Berücksichtigung der Standortrahmenbedingungen (z. B. Gemeindegröße, verkehrliche Erreichbarkeit, Grundstücksgröße und -zuschnitt etc.) sowie der regionalplanerischen Vorgaben und städtebaulichen Zielsetzungen für eine (Teil-)Belegung des Grundstücks in Frage kommen. Die nachstehende Auflistung dient dabei lediglich einer ersten Orientierung und wurde vorbehaltlich einer raumordnerischen und regionalplanerischen Prüfung erstellt. Insbesondere wurden auch mögliche Auswirkungen auf umliegenden zentralen Orten in der Gemeinde Wallenhorst und in benachbarten Gemeinden nicht berücksichtigt, die einer separaten Auswirkungsanalyse vorbehalten bleiben müssen. Aus dieser Übersicht wird deutlich, dass dem Eigentümer unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen eine Reihe von möglichen Nutzungsoptionen offen steht. 9

12 Tabelle 1: Sortimentsliste für die Gemeinde Wallenhorst Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente* kurzfristiger Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Blumen / Zimmerpflanzen Tiere / zoologischer Bedarf mittelfristiger Bedarf Bücher, PBS, Bücher Schreibwaren Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung, Bekleidung Schuhe, Sport Wäsche / Miederwaren Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel langfristiger Bedarf Elektrowaren Elektrokleingeräte (Elektrohaushaltswaren) Elektrozubehör Computer Radio, TV, Video ( braune Ware / Unterhaltungselektronik) Ton- / Bildträger Kommunikationselektronik (Telefone / Telefonzubehör) Fotoartikel Hausrat, Möbel, Glas / Porzellan / Keramik (GPK) Einrichtungen Geschenkartikel Haushaltswaren Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Haus-, Heimtextilien, Bettwaren, Einrichtungszubehör Leuchten, Lampen** Teppiche (handgeknüpft) Kurzwaren / Handarbeitsartikel Fortsetzung nächste Seite nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente Freilandpflanzen Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf / Tierfutter Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Sportgroßgeräte Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ) Möbel / Matratzen Büromöbel Küchen Farben / Tapeten / Lacke Teppiche (maschinengefertigt) 10

13 Fortsetzung von vorheriger Seite Warengruppe Sonstiger Einzelhandel zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente* langfristiger Bedarf Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck Musikalien Babyartikel Fahrräder, Fahrradzubehör** nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente Bau- und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf, -möbel Baustoffe Werkzeuge, Maschinen Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Bodenbeläge / Teppich- Auslegeware Kamine Sauna- / Schwimmbadanlagen Markisen Campingartikel, Zelte, Campingwagen Motorradbedarf Autozubehör, Reifen, Kraftfahrzeuge * nahversorgungsrelevante Sortimente sind kursiv gedruckt. ** nach Listen mit Leitsortimenten des RROP nicht zentren- / nahversorgungsrelevant Quelle: GMA-Darstellung 11

14 Tabelle 2: Beispiele für alternative Nutzungen auf der Liegenschaft Wallenhorst, Borsigstraße 2 Mögliche Nutzung Nutzungsart Typ (Beispiele) nächster Standort des Beispielanbieters KfZ-Reparatur / Lackiererei Waschanlage Klassisches Gewerbe Klassisches Gewerbe Diverse Werkstätten Autohaus Meyer, Ringstr. 2 Autohaus Freie, Ringstr. 8 Distanz in km 0,7 1,2 Mr Wash Osnabrück, Konrad-Adenauer-Ring 19 11,6 Imo Belm, Haster Str. 2 Osnabrück, Mindener Str. 97 NN (lokaler Anbieter) 15,0 15,8 VK in m² ab VK in m² bis Öko-Waschpark Alberti, Hansastr. 22 0,8 - - Tankstelle Reifenhandel, Autoservice/-pflege und Autoteile Tankstelle und Convenience-Shop Klassisches Gewerbe / Autoteile-FM Esso Bramsche, Engter Str. 5 7, Jet Osnabrück, Hansastr. 41e-43a 7,3 Shell Osnabrück, Bramscher Str ,7 Star Osnabrück, Bremer Str ,9 Total Osnabrück, Bremer Str ,2 ARAL Kötterskamp 7 1,7 freie Tankstelle Q1 Tankstelle, Hollager Str ,6 Score Tankstelle, Borsigstraße 2 0,0 A.T.U. Osnabrück, Hansastr. 63 9, Pit Stop Osnabrück, Pagenstecherstr , Osnabrück, Hannoversche Str ,2 Car Glass Osnabrück, Hansastr. 47 7,2 - - Euromaster Osnabrück, Hannoversche Str ,1 12

15 Mögliche Nutzung Nutzungsart Typ (Beispiele) nächster Standort des Beispielanbieters Motorradbekleidung und -technik Motorrad-FM Elektrogroßgeräte Elektro-FM NN (regionaler Anbieter) Teppiche / Tapeten Teppich-FM Vergölst Bramsche, Maschstr. 51 Osnabrück, An der Petersburg Distanz in km 9,6 12,1 Polo Osnabrück, Hannoversche Str ,0 Louis Osnabrück, Pagenstecherstr ,8 Hein Gericke Osnabrück, Bremer Str ,0 Teppich Domäne Harste Frick für Wand und Boden NN (regionaler Anbieter) Möbelspezialist Möbel-FM Dänisches Bettenlager Martin Hawighorst; Am Haupthügel 49 7,1 Telepoint Elektrogesellschaft, Maschstr. 4, Bramsche Geist Elektro, Wersener Str. 64, Osnabrück Telepoint Elektrogesellschaft, Maschstr. 4, Bramsche Elektro Stock GmbH; Münsterer Str. 12, Bramsche 12,0 10,6 12,0 38,9 VK in m² ab VK in m² bis * * Osnabrück; Neulandstr. 1 12, Münster, Grevener Str , Frank Kochmann Gruppe, Übersee- Teppich-Importzentrum, Ringstr. 4-6 Orient-Haus Samani Wallenhorst, Borsigstr. 6 Bramsche, Engter Str. 26a Osnabrück, Pagenstecherstr ,8 0,2 6,8 9,8 * *

16 Mögliche Nutzung Nutzungsart Typ (Beispiele) nächster Standort des Beispielanbieters Küchenspezialist Bau- / Heimwerker- / Gartenmarkt Kaminspezialist Küchen-FM Bau-FM Tier- / Garten-FM Garten-FM Einzelhandel / Handwerk Matratzen Concord Distanz in km VK in m² ab VK in m² bis Oldenburg, Pagenstecher Str , Uni Polster Münster, Heroldstr. 4 70, NN (regionaler Anbieter) Magni Polstermöbel, Hansastr. 3 0,9 * * Reddy Rheine, Hansaallee 65 39,0 Plana Küchen Lippstadt, Erwitterstr ,0 hagebaumarkt Bramsche, Meyers Tannen 24 Lotte-Wersen, Teichweg 5 5,9 5, BauSpezi Ostbevern, Raiffeisenstr. 7 35, Hammer Heimtex NN (regionaler Anbieter) Hansastraße 1 0, Butke Bauzentrum, Osnabrücker Str. 9 3,5 * * LandFuxx Neuenkirchen, Lindenstr , Dehner Gartencenter NN (regionaler Anbieter) Kamen, Kamen Karree 3 89, Wesner, Talstr. 24 Hark, Osnabrück, Pagenstecher Str. 35 2,5 10,2 unterschiedlich FM = Fachmarkt; - = keine Verkaufsfläche i. e. S.; * = VK-Angabe nicht möglich, da lokaler / regionaler Anbieter mit individuellen Flächenanforderungen GMA-Zusammenstellung

17 6. Zusammenfassung Vor dem Hintergrund der Standortrahmenbedingungen sind die Empfehlungen zur einzelhändlerischen Weiterentwicklung der Liegenschaft Borsigstraße 2 wie folgt zusammenzufassen: Die auf dem Grundstück angebotenen Kernsortimente sind nach den Listen mit Leitsortimenten des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010, sowie dem Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst aus dem Jahr 2008 ausschließlich als zentrenrelevant bzw. nahversorgungsrelevant einzustufen. Der Standort Borsigstraße 2 kann aus betrieblicher Sicht v. a. aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr als geeignet angesehen werden. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich um einen dezentralen Standort, der sich daher insbesondere für den Verkauf von Artikeln eignet, für die ein Weitertransport mit dem Pkw erforderlich ist. Daher wird die Zielsetzung der Gemeinde Wallenhorst, am Standort zukünftig nur noch nicht zentrenrelevante Kernsortimente zuzulassen bzw. den jetzigen Bestand planerisch zu sichern, aus gutachterlicher Sicht befürwortet. Die Liegenschaft Borsigstraße 2 ist gemäß Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Wallenhorst 2008 dem dezentralen Agglomerationsbereich Hansastraße zuzuordnen. Für diesen trifft das Einzelhandelskonzept die Empfehlung, die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Kernsortiment vollständig auszuschließen. Als größter und autokundenorientierter Standort in Wallenhorst mit langjähriger Prägung durch Einzelhandel eignet sich der Standort bzw. das Gewerbegebiet Hansastraße hingegen für die Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten. Auch das Regionale Raumordnungsprogramm trifft die Aussage, am Standort keine über den derzeitigen Bestand hinausgehenden zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimente zuzulassen. Es werden künftig nur noch nicht zentrenrelevante Kernsortimente als verträglich eingestuft. Eine beispielhafte Auflistung möglicher Nutzungen und Betreiber, deren Standortanforderungen nach erster Prüfung mit den Standorteigenschaften sowie vorbehaltlich einer detaillierten Auswirkungsanalyse den regionalplanerischen Vorgaben und städtebaulichen Zielsetzungen vereinbar sind, ist Tabelle 2 zu entnehmen. 15

18 ANHANG Sortimentsliste für die Gemeinde Wallenhorst Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente* kurzfristiger Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Getränke, Tabakwaren Brot, Backwaren Fleisch-, Wurstwaren Drogerie- / Reinigungsartikel Kosmetikartikel pharmazeutische Artikel Sanitätswaren Blumen / Zimmerpflanzen Tiere / zoologischer Bedarf mittelfristiger Bedarf Bücher, PBS, Bücher Schreibwaren Zeitschriften Papier-, Schreibwaren Spielwaren Bastelbedarf Bekleidung, Bekleidung Schuhe, Sport Wäsche / Miederwaren Schuhe Lederwaren Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel langfristiger Bedarf Elektrowaren Elektrokleingeräte (Elektrohaushaltswaren) Elektrozubehör Computer Radio, TV, Video ( braune Ware / Unterhaltungselektronik) Ton- / Bildträger Kommunikationselektronik (Telefone / Telefonzubehör) Fotoartikel Hausrat, Möbel, Glas / Porzellan / Keramik (GPK) Einrichtungen Geschenkartikel Haushaltswaren Kunst / Kunstgewerbe Spiegel Haus-, Heimtextilien, Bettwaren, Einrichtungszubehör Leuchten, Lampen Teppiche (handgeknüpft) Kurzwaren / Handarbeitsartikel Fortsetzung nächste Seite nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente Freilandpflanzen Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf / Tierfutter Bürobedarf / Organisationsartikel (mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung) Sportgroßgeräte Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ) Möbel / Matratzen Büromöbel Küchen Farben / Tapeten / Lacke Teppiche (maschinengefertigt) 16

19 Fortsetzung von vorheriger Seite Warengruppe Sonstiger Einzelhandel zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente* langfristiger Bedarf Optikartikel Hörgeräte Uhren, Schmuck Musikalien Babyartikel Fahrräder, Fahrradzubehör nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente Bau- und Heimwerkerbedarf Gartenbedarf, -möbel Baustoffe Werkzeuge, Maschinen Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen) Bodenbeläge / Teppich- Auslegeware Kamine Sauna- / Schwimmbadanlagen Markisen Campingartikel, Zelte, Campingwagen Motorradbedarf Autozubehör, Reifen, Kraftfahrzeuge * nahversorgungsrelevante Sortimente sind kursiv gedruckt. Quelle: GMA-Darstellung Liste mit Leitsortimenten nach RROP für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010 zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente nicht zentren- / nahversorgungsrelevante Einzelhandelssortimente Bücher, Zeitungen, Zeitschriften Möbel, Büromöbel, Büromaschinen, Küchen Schreibwaren, Papier, Bastelbedarf, Büroartikel (ohne Büromöbel) Sanitär-/Badeinrichtung Kunst, Antiquitäten Beleuchtungsmittel Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel Elektrogroßgeräte ( weiße Ware ), Herde, Öfen Baby-, Kinderartikel Teppichböden, Fußbodenbeläge, Tapeten, Bekleidung, Pelze, Lederwaren, Schuhe Malereibedarf Unterhaltungselektronik, Bild- und Tonträger, Computer, Elektrowaren Holz, Bauelemente, Baustoffe, Fliesen, Werkzeuge, Maschinen Fotoartikel, Optik Pflanzen, Pflanzensubstrate, Pflege- und Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- Düngemittel, Pflanzengefäße und Heimtextilien, Teppiche Gartengeräte, -werkzeuge, -baustoffe, Gartenmöbel Musikinstrumente, Musikalien Uhren, Schmuck, Silberwaren großteilige Camping- und Sportgeräte (z.b. Spielwaren, Sportartikel, Sportgeräte (ausgenommen Boote, Tauchsportgeräte) Großgeräte) Kfz-Zubehör Lebensmittel, Getränke Fahrräder, Fahrradzubehör Apotheken-, Drogerie-, Kosmetikwaren Blumen Zooartikel, Tiere, Tiernahrung Quelle: Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Osnabrück 2004, Teilfortschreibung Einzelhandel 2010; GMA-Darstellung

20 Verzeichnisse Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Mikrostandort Borsigstraße 2 5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsliste für die Gemeinde Wallenhorst 10 Tabelle 2: Beispiele für alternative Nutzungen auf der Liegenschaft Wallenhorst, Borsigstraße