Zentrum für Regionalforschung Prof. Dr. Jürgen Rauh

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1 Zentrum für Regionalforschung

2 Identifizierung von Konflikt- und Chancenfeldern Entwicklung eines systematischen Erhebungsdesigns Erfassung der innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen in den unterfränkischen Mittelzentren Monitoring der angebotsseitigen Entwicklungsprozesse

3 Erfassung der Einzelhandelsstrukturen: Einzelhandels- und Immobilienkartierung Betriebsbefragungen Analyse des Onlinehandels Sekundärstatistische Analysen Durch weitestgehend standardisierte Methoden ist ein Monitoring der innerstädtischen Entwicklungsprozesse in Mittelzentren über einen längeren Zeitraum möglich.

4 1 großflächiger EH im Außenbereich kleinteiliger EH in der Innenstadt

5 1 Risiken Konkurrenz für die Innenstadt Betriebsaufgaben, Leerstände, Lücken im Sortiment Mittel- und langfristige Entwicklung der Nachfrage Zu große VKF für Nachfrage Nachnutzung von Fachmarkt- Immobilien schwierig Chancen Kaufkraftbindung mit positivem Effekt für die Innenstadt Anbindung wichtig Grundbedarf im Außenbereich bietet Spezialisierungsmöglichkeiten in der Innenstadt Klare Abgrenzung kleinteiligen Einzelhandels von Fachmärkten Service, Beratung, Sortiment

6 Fallbeispiel Bad Kissingen 1 Kartierung (keine Kartierung von Streulagen ): Innenstadt: 31% der Verkaufsfläche EH-Agglomerationen im Außenbereich: 69%

7 1 Verkaufsfläche und Filialisierungsgrad nach Lage Anteil der Geschäfte in % Anteil an VKF in % Durchschnittliche VKF in m² Filialisierungsgrad in % Innenstädte 64% 23% % Außenbereiche 36% 77% % Eigene Kartierung Bewertung der Wirkung des EH in Randlagen auf die Entwicklung des EH in der Innenstadt Insgesamt (n=175) Ochsenfurt (n=20) 7,81 8,10 Kitzingen (n=15) 6,80 Karlstadt (n=9) Hammelburg (n=11) 7,89 8,82 Skala Bad Neustadt (n=22) 8,45 1: keine Gefahr Gemünden (n=9) Gerolzhofen (n=4) Haßfurt (n=25) 6,50 8,22 7,80 10: große Gefahr Marktheidenfeld (n=18) 8,39 Lohr am Main (n=22) 6,77 Bad Kissingen (n=20) 7,70 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 Eigene Betriebsbefragung

8 1 großflächiger EH im Außenbereich kleinteiliger EH in der Innenstadt 2 innerstädtische Immobilien Anforderungen des Einzelhandels

9 2 Risiken und Chancen Risiken Ansiedlung interessierter Unternehmen teilweise nicht möglich Anpassungen der Immobilien scheitern an o Eigentümern (Geld, Kenntnisse, ) o Städtebaulichen Vorgaben / Denkmalschutz Negativer Einfluss auf das Stadtbild bei Leerständen und Immobilien in schlechtem Zustand Chancen Identifikation von Schwächen Anpassungsmöglichkeiten aufzeigen Alternative Nutzungen/Mieter Eigentümer müssen dazu bereit sein Information der Eigentümer Aufzeigen von Entwicklungsmöglichkeiten usw.

10 2 Einteilung von einzelnen Lagen in Attraktivitätsklassen Fallbeispiel Hammelburg Indikatoren: Öffentlicher Raum Äußeres Erscheinungsbild Gestaltung der Ladenfront Eigene Kartierung

11 2 Mittlere Bewertung der Handelsimmobilie durch die Einzelhändler (alle Mittelzentren) Barrierefreiheit (2015) Äußeres Erscheinungsbild des Gebäudes Eingangsbreite Eingangssituation Zustand der Ladenfront 7,1 7,8 7,7 7,3 7,7 8,3 9,2 9,2 9,0 9,1 Länge der Ladenfront Größe der Lagerfläche Zuschnitt der Verkaufsfläche 6,2 7,8 7,7 7,2 7,1 8,0 Größe der Verkaufsfläche 7,4 7,6 Zufriedenheit Wichtigkeit Quelle: Betriebsbefragungen 2014/2015

12 1 großflächiger EH im Außenbereich kleinteiliger EH in der Innenstadt 2 innerstädtische Immobilien Anforderungen des Einzelhandels 3 inhabergeführter Einzelhandel filialisierter Einzelhandel

13 3 Risiken und Chancen Risiken Fehlende Nachfolge / Betriebsaufgabe Nachnutzung von Leerständen? Wegfall v. Branchen/Sortimenten (z.b. Nahversorgung) Chancen Keine Integration in Entscheidungswege großer EH-Unternehmen Anpassung des Sortiments an temporäre und lokale Nachfrage möglich Spezialisierung Profilierung durch Service, Beratung, Dienstleistungen Neue Konzepte und Ideen Inhabergeführter EH muss nicht gleich altmodisch sein Höhere Solidarität der Einzelhändler; Einbindung in lokale Kooperationen

14 3 Unterschiede von inhabergeführten und filialisiertem Einzelhandel (Innenstädte) Filialisiert Inhabergeführt Verkaufsfläche* 465 m² 160 m² Mitarbeiteranzahl* 23 4 mittlere wöchentl. Öffnungszeiten** 50,0 h 46,5 h Angebot von zusätzl. Dienstleistungen* 64% 61% Erwartete rückläufige oder stagnierende Umsatzentwicklung (5 Jahre)* 41,2% 54,3% * Betriebsbefragung ** Kartierung

15 3 Geplante Betriebsaufgaben in den nächsten 5 Jahren 13,2% 3,8% 30,2% Filialbetriebe 85,3% 14,7% Einzelbetriebe 72,9% 27,1% 39,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% keine geplante Betriebsaufgabe geplante Betriebsaufgabe 13,2% Eigene Betriebsbefragung Mietvertrag wird nicht verlängert Geschäft lohnt nicht mehr Konkurrenzdruck Ruhestand Sonstige

16 1 großflächiger EH im Außenbereich kleinteiliger EH in der Innenstadt 2 innerstädtische Immobilien Anforderungen des Einzelhandels 3 inhabergeführter Einzelhandel filialisierter Einzelhandel 4 Onlinehandel

17 4 Risiken Sortimente/Angebote des e-commerce zunehmend tiefer und breiter (reine) Onlineanbieter brauchen keine Verkaufsflächen Nachfrage nach VKF sinkt bei Betriebsaufgaben auf Grund der Konkurrenz des e-commerce Chancen Nutzung des Internets als Absatzweg in Form von Multi-Channel-Konzepte z.b. über Infrastruktur von Amazon/ ebay o.ä. oder eigene Webshops lokale Stammkunden können bei vertrautem Händler einkaufen ohne auf Komfort zu verzichten Insbesondere bei speziellen Sortimenten können zusätzliche Kunden angesprochen werden M-Commerce bietet Möglichkeiten für kleineren Einzelhandel (auch in wenig frequentierten Lagen Navigation, Location-besed services ) Händler können Informationen über neue Trends und Nischenprodukte für das eigene Sortiment nutzen

18 4 Online-Präsenz der innerstädtischen Einzelhandelsgeschäfte 19,9% 33,0% Online- Auftritt mit eigenem Webshop Eigene Homepage ohne Webshop kein eigener Onlineauftritt 47,1% Eigene Onlinekartierung

19 4 Onlinehandel: Chance oder Konkurrenz? Bad Kissingen (n=21) 7,0 Bad Neustadt (n=22) 8,0 Gemünden (n=10) 6,0 Gerolzhofen (n=5) 7,4 Hammelburg (n=10) 7,6 Haßfurt (n=24) 6,8 Karlstadt (n=10) 7,4 Kitzingen (n=15) 7,9 Lohr am Main (n=24) 7,2 Marktheidenfeld (n=17) 6,6 Ochsenfurt (n=19) 6, keine Konkurrenz große Konkurrenz Quelle: Betriebsbefragungen 2014/2015

20 1 großflächiger EH im Außenbereich kleinteiliger EH in der Innenstadt 2 innerstädtische Immobilien Anforderungen des Einzelhandels 3 inhabergeführter Einzelhandel 4 Onlinehandel 5 Demographischer Wandel

21 5 Risiken Sinkendes Nachfragepotential durch Bevölkerungsrückgang Veränderung der Nachfrage durch Veränderung der Altersstruktur Chancen Anpassung an veränderte Nachfrage Sortimente Service/DL/Beratung Zunehmende Bedeutung der Entfernung? Vorteile für die Innenstadt bei der Erreichbarkeit

22 5 Demographische Struktur und Bevölkerungsvorausberechnung Bevölkerung insgesamt Durchschnittsalter Kitzingen ,4 47,7 Bad Brückenau ,2 53,7 Hammelburg ,4 49,2 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (Hrsg.) (2016)

23 5 Haben Sie Maßnahmen zur Anpassung an eine durchschnittlich ältere Bevölkerung ergriffen? 29,5% Keine Anpassung Anpassung 70,5% Art der Anpassungen Sortiment Service Andere Eigene Betriebsbefragung

24 Einzelhandel: Sortiment Preis Andienung Standort Werbung Immobilien- Eigentümer: Gebäudegestaltung/-renovierung EH-Flächengestaltung Mietersuche/-auswahl Vertragsmodalitäten mit Mieter Politik/ Planung: - Innenstadtgestaltung - EH-Flächenausweisung (im Außenbereich) - Stadtmarketing/-management - Verkehr -

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26 Konfliktfelder in allen Mittelzentren, aber unterschiedliches Ausmaß Es ergeben sich auch Chancen; erforderlich: Zusammenwirken der Akteure, frühzeitiges Erkennen von Trends Monitoring wichtig, um Prozesse in Innenstädten erkennen und bewerten zu können Erhebungsdesign gut geeignet für Monitoring, Umsetzung sehr aufwändig und z.t. auch problematisch

27 Vielen Dank! Dipl.-Geogr. Fabian Link, Anton Heigl, MSc. Ramona Kröll, MSc., Annika Heinlein, MSc. Maike Fließbach, BSc., Joscha Eberle, BSc. und den Studierenden zweier Projektseminare der Geographie an der Universität Würzburg