Patrimonium Swiss Real Estate Fund

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1 Halbjahresbericht per 30. September Patrimonium Swiss Real Estate Fund Vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie «Immobilienfonds» aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug durch die Fondsleitung Swiss & Global Asset Management Ltd., Zürich.

2 2 INHALT Verwaltung und Organe 3 Informationen über Dritte 4 Wichtiges in Kürze 5 Vermögensrechnung vom 1. April 2011 bis 30. September Erfolgsrechnung vom 1. April 2011 bis 30. September Ankäufe/Verkäufe vom 1. April 2011 bis 30. September Immobilienstruktur per 30. September Hypotheken 8 Erläuterungen zum Halbjahresbericht per 30. September Inventar der Grundstücke 10

3 3 VERWALTUNG UND ORGANE Fondsleitung Swiss and Global Asset Management AG Hardstrasse Zürich Verwaltungsrat Martin Jufer, Präsident des Verwaltungsrates Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Head of Products & Services Swiss and Global Asset Management AG Michele Porro, Verwaltungsrat Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Head of Sales & Distribution Swiss and Global Asset Management AG Stefan Angele, Verwaltungsrat Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Head of Investment Management Swiss and Global Asset Management AG Roman Aschwanden, Verwaltungsrat Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Head of Portfolio Management Global GAM (Schweiz) AG, Zürich Geschäftsleitung Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer Scilla Huang Sun, Mitglied der Geschäftsleitung Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung Rolf Aeberhard, Mitglied der Geschäftsleitung Depotbank Bank Julius Baer & Co. AG Bahnhofstrasse Zürich Revisionsstelle KPMG AG Badenerstrasse Zürich

4 4 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Amman, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, dr. oec. publ., Volkswirt, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Delegation von Anlageentscheiden und Liegenschaftenverwaltung Die Fondsleitung hat Patrimonium Property Advisors AG, mit Sitz in Zug, nachstehend «PPA» genannt, als Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftenbuchhaltung an PPA delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regeln ein Fonds- und ein Immobilienmanagementvertrag zwischen der Fondsleitung und PPA. Delegation weiterer Teilaufgaben Der RBC Dexia Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbuchhaltung wurde an die Régie du Rhône, mit Sitz in Genf, delegiert, die Liegenschaftsbewirtschaftung an verschiedene Anbieter.

5 5 WICHTIGES IN KÜRZE VOM 1. APRIL 2011 BIS 30. SEPTEMBER 2011 Eckdaten ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile - - Rücknahme Fondsanteile - - Anzahl Anteile im Umlauf 3' ' Inventarwert pro Anteil Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Schlusskurs Höchster Kurs (Berichtsperiode) Tiefster Kurs (Berichtsperiode) Börsenkapitalisierung 357' ' Agio/Disagio 8.28% 3.45% Vermögensrechnung Verkehrswert der Grundstücke 480' ' Buchwert der Grundstücke 463' ' Gesamtfondsvermögen 484' ' Fremdfinanzierungsquote 2) - in % der Anlagekosten 30.29% 26.80% - in % der Verkehrswerte 29.22% 25.81% Fremdkapitalquote 31.90% 28.86% Nettofondsvermögen 329' ' Rendite- und Performanceangaben Eigenkapitalrendite (ROE) 1.44% 3) 5.45% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1.39% 3) 4.75% Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) Anlagerendite 1.46% 3) 5.33% Performance 5.92% 3) 7.08% Betriebsgewinnmarge (EBIT marge) 61.86% 46.33% Fondsbetriebsaufwandquote (TER) 0.86% 0.99% Erfolgsrechnung Nettogewinn/Verlust 4' ' Realisierte Kapitalgewinne /-verluste Mietzinseinnahmen 14' ' Mietzinsausfallrate 4.21% 4.76% 1) Zahlen beziehen sich auf das ganze Geschäftsjahr ) Maximal zulässige Belastung : 50% der Verkehrswerte ( 15 Abs. 2 Fondsvertrag) 3) Berechnung für 6 Monate ( )

6 6 VERMÖGENSRECHNUNG VOM 1. APRIL 2011 BIS 30. SEPTEMBER CHF CHF Vermögen Banksichtguthaben 2' ' Bankguthaben auf Zeit 0 0 Grundstücke - Wohnbauten 414' ' Kommerziell genutzte Liegenschaften 20' ' Gemischte Bauten 30' ' Bauland 14' ' Total Grundstücke 480' ' Sonstige Vermögenswerte 1' ' Gesamtfondsvermögen 484' ' Hypothekarschulden -140' ' Darlehen und Kredite 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten -9' ' Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 334' ' Geschätzte Liquidationssteuern -4' ' Nettofondsvermögen 329' ' Anzahl Anteile im Umlauf 3' '052'049 Inventarwert pro Anteil Der Buchwert der Grundstücke beträgt am 30. September 2011 CHF und der Verkehrswert CHF 480' Der Liquidationssteuerbetrag, sprich Steuern, die bei einer allfälligen Liquidation der Immobilien auf den Verkaufserträgen anfallen, ist auf CHF berechnet worden. Nach Abzug dieser Steuern beträgt das Nettofondsvermögen CHF Die Finanzierung durch Fremdkapital beläuft sich per 30. September 2011 auf CHF Dieser Kreditbetrag ist zu 73% langfristig mit Laufzeiten von 6 und 7 Jahren sowie 27% kurzfristig variabel angelegt.

7 7 ERFOLGSRECHNUNG VOM 1. APRIL 2011 BIS 30. SEPTEMBER 2011 Erträge aus Bankguthaben Mietzinseinnahmen 14' ' Sonstige Ertäge ' Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge 14' ' CHF CHF Aufwendungen Hypothekarzinsen 1' ' Sonstige Passivzinsen 0 0 Unterhalt und Reparaturen 1' ' Liegenschaftenverwaltung - Liegenschaftenaufwand 1' ' Verwaltungsaufwand 0 0 Steuern und Abgaben 2' ' Schätzungs- und Revisionsaufwand Abschreibungen auf Grundstücken 0 0 Rückstellungen für künftige Reparaturen 0 0 Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung/Depotbank ' Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter ' Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand 9' ' Nettogewinn 4' ' Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg 5' ' Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste ' Gesamterfolg 4' ' Die Mietzinseinnahmen belaufen sich auf CHF Die Mindereinnahmen aufgrund von leerstehenden Wohnungen und nicht eintreibbaren Mietzinsen entsprechen 4.21% (Mietzinsausfallquote) der Soll-Mietzinseinnahmen. Die gesamten Aufwendungen belaufen sich auf CHF Davon wurden CHF für Wartung und Unterhalt aufgewendet sowie CHF für Hauswarte, Wasser, Energie und Versicherungsverträge. Die vertraglich geregelte Vergütung von 5% der Bruttomietzinseinnahmen für die Liegenschaftsverwalter beträgt CHF

8 8 ANKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2011 Bis zum 30. September 2011 wurden keine Liegenschaften gekauft. VERKÄUFE PER 30. SEPTEMBER 2011 Bis zum 30. September 2011 wurden keine Liegenschaften verkauft. IMMOBILIENSTRUKTUR PER 30. SEPTEMBER 2011 CHF Gestehungskosten Verkehrswert Versicherungswert Wohnbauten ' ' Wirtschaftliche Einheiten 129' ' ' Kommerziell genutzte Liegenschaften 18' ' ' Gemischte Bauten 30' ' ' Bauland 13' ' Total 463' ' ' % Gestehungskosten Verkehrswert Versicherungswert Wohnbauten 58.73% 58.94% 56.38% Wirtschaftliche Einheiten 27.90% 27.62% 31.15% Kommerziell genutzte Liegenschaften 3.98% 4.27% 5.46% Gemischte Bauten 6.51% 6.44% 7.01% Bauland 2.88% 2.73% 0.00% Total 100% 100% 100% HYPOTHEKEN Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek Juli 08 Juni 18 59' % Festhypothek Juli 08 Mai 17 42' % Variable Hypothek 38' % Total

9 9 ERLÄUTERUNGEN ZUM HALBJAHRESBERICHT PER 30. SEPTEMBER 2011 Der Halbjahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2011 bis zum 30. September Vergütungen Entschädigungen und Kosten Maximal Aktuell Für die Leitung und Verwaltung 19 Ziff % des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens 0.6% Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen 19 Ziff. 2 3% der Baukosten 0.76% Entschädigung bei Kauf und Verkauf 19 Ziff. 3 2% 0% Verwaltungsentschädigung 19 Ziff. 4 5% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen 5% Bewertungsmethode Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

10 10 INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE Ort Adresse Erwerbsdatum Gestehungskosten Verkehrswert Bruttoerträge (Nettomietertrag) Wohnhäuser in CHF Aigle Chemin de Pautex 2-4 VD '346' '193' ' Basel Efringerstrasse 2 BS '500' '600' ' Basel Dornachstrasse 189 BS '103' '097' ' Bulle Rue St-Denis 66 FR '795' '626' ' Bussigny Rue de l'industrie 43 VD '896' '103' ' Busswil Büetigenstrasse BE '061' '206' ' Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD '434' '571' ' Corcelles/Payerne Vers-chez-Cherbuin VD '962' '945' ' Crissier Chemin du Liseron 3-5 VD '937' '247' ' Dulliken Wolfackerstrasse 1-3 SO '334' '715' ' Ecublens Rue Neuve 1 VD '529' '714' ' Freiburg Rue de la Sarine 4-4a FR '327' '362' ' Grenchen Karl-Mathystrasse 48-48A SO '942' '981' ' Grenchen Karl-Mathystrasse 18-18A SO '631' '601' ' La Chaux-de-Fonds Rue de Biaufond 18 NE '804' '679' ' La Chaux-de-Fonds Rue de l'eclair 8-8a-8b NE '706' '510' ' La Tour-de-Peilz Avenue des Alpes VD '055' '435' ' Lausanne Rue du Couchant 25 VD '439' '560' ' Lausanne Chemin de Vermont 24 VD '614' '889' ' Lausanne Chemin du Martinet VD '019' '960' ' Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD '551' '590' ' Lucens En Bergère VD '478' '600' ' Marly Route du Confin FR '801' '873' ' Marly Route de Corbaroche 24 FR '964' '936' ' Marly Route du Confin FR '928' '845' ' Meyrin Avenue de Vaudagne 33 GE '249' '630' ' Meyrin Rue de la Prulay 43A/B GE '051' '307' ' Meyrin Rue de la Golette 2-18 GE '569' '850' ' Orbe Rue Davall 15 VD ' ' ' Pont-la-Ville Route du Village 50 FR '066' '157' ' Pratteln Mattenweg 6 BL '132' '034' ' Prilly Avenue du Chablais 39 VD '939' '980' ' Pully Chemin de Mallieu 13 VD '117' '271' ' Renens Avenue de Préfaully VD '421' '710' ' Renens Rue du Lac 25 b/c/d/e VD '428' '450' ' Renens Rue de l'industrie 11 VD '490' '804' ' Vevey Rue du Conseil VD '072' '161' ' Veyrier Chemin de Castelver 2-4 GE '816' '878' ' Villars-sur-Glâne Route de Villars-Vert 32 FR '521' '554' ' Yverdon Rue des Moulins VD '377' '523' ' Yverdon Rue Roger-de-Guimps VD '019' '226' ' Total 272'320' '266' '575' Wirtschaftliche Einheiten in CHF Les Avanchets Les Avanchets Avenue Grange Lévrier GE '778' '465' ' Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 1-4 GE '729' '000' ' Les Avanchets Rue Croix-du-Levant GE '436' '740' '397' Les Avanchets Rue François-Durafour GE '675' '420' '241' Le Lignon Le Lignon Avenue du Lignon 31 GE '646' '803' ' Le Lignon Avenue du Lignon 7 GE '413' '080' ' Köniz Köniz Mösliweg 32 BE '628' '901' ' Köniz Mösliweg 34 BE '092' '322' ' Total 129'401' '731' '411' Geschäftshäuser ohne wesentlichen Wohnanteil in CHF Freiburg Avenue du Jura 12-12A FR '515' '704' ' Plan-les-Ouates Chemin des Aulx 5 GE '574' '393' ' Yverdon Rue des Moulins 30 VD '369' '434' ' Total 18'460' '531' ' Gemischte Liegenschaften in CHF Genf Hugo-de-Senger 7 GE '431' '408' ' Lausanne Avenue de Morges 33 VD '787' '985' ' Lausanne Route d'oron 11 VD '206' '340' ' Prilly Avenue du Chablais VD '928' '287' ' Prilly Avenue du Chablais 35 VD '103' '184' ' Romont Route de Billens 9-9a FR '409' '340' ' Yverdon Rue des Remparts 11 VD '308' '420' ' Total 30'175' '964' ' Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten in CHF Montreux Route de la Corsaz VD '396' '396' ' Oron-la-Ville Route de Lausanne VD '937' '735' Total 13'333' '131' ' GESAMTTOTAL 463'692' '625' '536'145.60

11 11 Kontakt Patrimonium Property Advisors AG Zugerstrasse Zug Telefon + 41 (0) Fax + 41 (0) contact@patrimonium.ch