PATRIMONIUM SWISS REAL ESTATE FUND. Jahresbericht

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1 Jahresbericht PATRIMONIUM SWISS REAL ESTATE FUND [Tapez une citation prise dans le document ou la synthèse d'un passage intéressant. Vous pouvez placer la zone de texte n'importe où dans le document. Utilisez l'onglet Outils de zone de texte pour modifier la mise en forme de la zone de texte de la citation.] Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie «Immobilienfonds» für qualifizierte Investoren aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug durch die Fondsleitung Julius Baer Investment Funds Services Ltd., Zürich.

2 INHALT WICHTIGES IN KÜRZE 3 VERWALTUNG UND ORGANE 4 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE 5 TÄTIGKEITSBERICHT DES VERMÖGENSVERWALTERS 6 INVENTAR DER LIEGENSCHAFTEN 11 GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER FONDSLIEGENSCHAFTEN 15 VERMÖGENSRECHNUNG 17 ERFOLGSRECHNUNG 18 ANZAHL ANTEILE IM UMLAUF/ VERWENDUNG DES ERFOLGES/ 19 VERÄNDERUNG NETTOINVENTARWERT/AUSSCHÜTTUNG VERÄNDERUNG NETTOFONDSVERMÖGEN KÄUFE UND VERKÄUFE VON LIEGENSCHAFTEN 20 LIEGENSCHAFTS /IMMOBILIENSTRUKTUR 21 GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDEN PERSONEN KREDITE 22 ERLÄUTERUNGEN ZUM GEPRÜFTEN JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ BEWERTUNGSBERICHT 25 BERICHT DER REVISIONSSTELLE 26 INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE 27 2

3 WICHTIGES IN KÜRZE ECKDATEN Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) CHF Ausschüttung nicht Vst. pflichtig CHF 1.68 Ausschüttung Vst. pflichtig CHF 0.37 Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung CHF Agio / Disagio 3) n/a n/a VERMÖGENSRECHNUNG Verkehrswert der Grundstücke CHF Buchwert der Grundstücke CHF Gesamtfondsvermögen CHF Fremdfinanzierungsquote: 1) in % der Anlagekosten 33.09% 26.64% in % der Verkehrswerte 32.11% 25.95% Fremdkapitalquote 32.16% 25.11% Nettofondsvermögen CHF RENDITE UND PERFORMANCEANGABEN Ausschüttungsrendite n/a n/a Ausschüttungsquote 98.34% n/a Eigenkapitalrendite (ROE) 3.85% 2.16% 2) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4.37% 1.94% 2) Anlagerendite 4.34% 2.21% 2) Performance 3) n/a n/a Betriebsgewinnmarge (EBIT Marge) % n/a Fondsbetriebsaufwandquote (TER) 1.29% 0.99% 2) ERFOLGSRECHNUNG Nettogewinn/ verlust CHF Realisierte Kapitalgewinne/ verluste CHF Mietzinseinnahmen CHF Mietzinsausfallrate 6.54% 8.92% 1) Maximal zulässige Belastung : 70% der Verkehrswerte ( 11 Abs. 2 Fondvertrag) 2) Nicht annualisierte Werte 3) Diese Kennzahl wird nicht ausgewiesen weil der Fonds am Sekundärmarkt nur ausserbörslich gehandelt wird 3

4 VERWALTUNG UND ORGANE Fondsleitung Julius Baer Investment Funds Services Ltd. (JBIFS) Hohlstrasse Zürich Verwaltungsrat Martin Vogel, Präsident des Verwaltungsrates JBIFS bis 05. März 2009 Head of Product Management, Private Labelling und Global Custody der Business Line Julius Baer Asset Management Europe Bank Julius Bär & Co AG, Zürich Martin Jufer, Präsident des Verwaltungsrates JBIFS, ab 05. März 2009 COO Head of Products & Services Julius Baer Investment Funds Services Ltd., Zürich Daniel Kornmann, Verwaltungsrat JBIFS, bis 05. März 2009 Head Product Management der Business Line Investment Products Bank Julius Bär & Co AG, Zürich Michele Porro, Verwaltungsrat JBIFS, ab 05. März 2009 Head of Sales & Distribution Bank Julius Baer & Co. Ltd., Zürich Roman Aschwanden, Verwaltungsrat JBIFS Head of Portfolio Management Global GAM (Schweiz) AG, Zürich Geschäftsleitung Philippe Keller, Geschäftsführer JBIFS Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer JBIFS Depotbank Bank Julius Bär & Co. AG Bahnhofstrasse Zürich Revisionsstelle KPMG AG Badenerstrasse Zürich 4

5 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, NDS Betriebswirtschaft und Management, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, Dr. oec. publ., Volkswirt, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Delegation von Anlageentscheiden und Liegenschaftenverwaltung Die Fondsleitung hat PATRIMONIUM PROPERTY ADVISORS AG, Baar, welche von der Bankenkommission reguliert ist, nachstehend PPA genannt, als Anlage, Liegenschafts und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftsbuchhaltung an PPA delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regeln ein Fonds und ein Immobilienmanagementvertrag zwischen der Fondsleitung und PPA. Delegation weiterer Teilaufgaben Der RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Esch sur Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsverwaltung delegiert. Die Liegenschaftsbewirtschaftung wurde an Régie du Rhône, mit Sitz in Genf, delegiert. 5

6 Tätigkeitsbericht des Vermögensverwalters vom 1. April 2008 bis 31. März 2009 ANLEGERKREIS, BESONDERHEITEN Patrimonium Swiss Real Estate Fund (PSREF) ist ein Immobilienfonds schweizerischen Rechts für qualifizierte Anleger, welcher hauptsächlich in Mietwohnliegenschaften in der Genferseeregion und im Mittelland investiert. Der Fonds ermöglicht qualifizierten Anlegern den Zugang zu einem Portfolio bestehend aus Mietliegenschaften im tiefen bis mittleren Mietpreisniveau mit hohem Steigerungspotential. Die Investitionen werden bevorzugt in der Nähe der Grossstädte der Zielregion getätigt. Der Fonds bietet die Möglichkeit die Liegenschaften mit bis zu 70 % ihres geschätzten Wertes mit Hypotheken zu finanzieren um den Leverage Effekt zu optimieren. Per Jahresabschluss beträgt der Leverage 32%. Der Fonds ist in der ersten Phase nicht an der Börse kotiert. Der ausserbörsliche Handel wird seit August 2008 durch die Rüd Blass & Cie AG sichergestellt. Aufgrund der für die akquirierten Liegenschaften geplanten Aufwertungsstrategie richtet sich der Fonds in erster Linie an Anleger mit einem mehrjährigen Anlagehorizont. MAKROÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN Wie wir es erwartet haben, ist der Grossteil der Volkswirtschaften nach dem Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes negativ betroffen. Die Stärke dieses wirtschaftlichen Abschwungs hat einen Marktzustand mit vielen Unsicherheiten hervorgerufen. Die Schweiz, welche sich offiziell seit Februar 2009 in der Rezession befindet, leidet bereits spürbar unter dieser Entwicklung. Was sind in Anbetracht dieser makroökonomischen Gegebenheiten die Auswirkungen auf den schweizerischen Immobilienmarkt? Der Schweizer Immobilienmarkt ist grundsätzlich gesund. Im Hinblick auf die Immobiliennachfrage ist jedoch im ganzen Land eine leichte Abschwächung zu verzeichnen, welche als Konsolidierung einzuordnen ist. Es ist nicht mit einem generellen Preiszerfall im Immobiliensektor zu rechnen, jedoch aber mit Preiskorrekturen in vereinzelten Regionen. Liegenschaften, welche nicht den Erwartungen der Investoren entsprechen, werden vom Markt abgewertet. Da Immobilienmärkte, wie die Genferseeregion, langfristig durch ihre Stabilität und starke demografische Entwicklung überzeugt haben, sind diese praktisch kaum von der Preisanpassung betroffen. Durch die positiven und stabilen Resultate der indirekten Immobilienanlage in der Genferseeregion, welche in den letzten Jahren erzielt wurden, kann diese Einschätzung bestätigt werden. 6

7 DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG UND WOHNUNGSMARKT Gemäss dem Bundesamt für Statistik ist zwischen 2001 und 2006 die Wohnbevölkerung der Schweiz um jährlich 0.6% bis 0.8% gestiegen. Im Jahr 2007 erreichte das Wachstum 1.1%, was einem Zuwachs von ungefähr 85'000 Personen entspricht. Dieser Anstieg ist mehrheitlich auf die Einführung der Personenfreizügigkeit mit den alten EU und den EFTA Ländern zurückzuführen. Im Jahr 2008 erfuhr das Bevölkerungswachstum eine weitere Beschleunigung auf 1.6%, was einer Zunahme von 100'000 Personen entspricht. Aufgrund einer kleinen Verlangsamung der Einwanderung wird die Anzahl der Neuzuzüger im Jahr 2009 auf 1% oder 73'000 Personen geschätzt. In der Tat ist und bleibt die demografische Entwicklung der Schlüsselfaktor um langfristig eine positive Performance zu erzielen. Speziell in der Genferseeregion, zwischen Genf und Lausanne sowie in Teilen des Kantons Wallis waren die Bevölkerungswachstumsraten hoch. Diese Regionen profitierten überdurchschnittlich von jungen, gut ausgebildeten und berufstätigen Zuzügern der alten EU Länder, was die Nachfrage nach Mietwohnungen substantiell erhöht hat. Zwischen 1970 und heute hat sich die durchschnittliche Haushaltsgrösse von 2.67 auf 2.21 Personen reduziert. In der gleichen Zeit ist die Wohnungsgrösse pro Person von 1.43 auf 1.63 Zimmer gestiegen. Studien des Bundesamt für Statistik sagen für die Zukunft voraus, dass bis 2020 der durchschnittliche Haushalt auf 2 Personen abnehmen wird. Insgesamt kann deshalb festgehalten werden, dass trotz des Anstiegs der durchschnittlichen Wohnungsgrösse pro Kopf die Nachfrage sich kontinuierlich in Richtung Wohnungen mit einer kleineren Anzahl an Zimmern entwickeln wird. Die Zwei bis Dreizimmerwohnungen im tiefen bis mittleren Mietpreissegment werden dabei den Hauptteil der zukünftigen Nachfrage ausmachen. Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist gegenüber dieser Nachfrageentwicklung ideal aufgestellt, weil nicht im Luxuspreissegment investiert wird und Wohnungen mit grösseren Wohnflächen nur einen kleinen Teil des Portfolios ausmachen. MIETZINSNIVEAU Das Mietzinsniveau ist in der Schweiz im letzten Jahr um ungefähr 2.9% gestiegen (Indizes Wüest und Partner Immo Monitoring 2009), ein Zeichen, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen kräftig ist. Im Gegensatz dazu gehen wir davon aus, dass die Immobilienpreise im Jahr 2009 eher sinken werden, doch die geringe Verfügbarkeit von Wohnungen in Ballungszentren, wie der Genferseeregion, sorgt dafür, dass sich die Mieten auf ihrem aktuellen Niveau halten können. Bis zur ersten Jahreshälfte 2009 dürften sich die Mietzinserhöhungen aufgrund der Nachfrageabschwächung bei Neubauwohnungen verringern. Die regionalen Unterschiede der Mietermärkte zwischen der Deutsch und Westschweiz werden jedoch weiterhin bestehen bleiben. Die Romandie weist im letzten Jahr mit einer Zunahme um 6.3% die grösste Mietzinssteigerung der Schweiz auf. Diese Dynamik wird sich mittelfristig nicht abschwächen, sondern verstärken, da sich in den Zentren Genf und Lausanne die Wohnungsknappheit weiter vergrössert. In der Tat konnte letztes Jahr die Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren der Genferseeregion trotz rekordhohem Mietzinsniveau nicht befriedigt werden. 7

8 GEOGRAFISCHE AUFTEILUNG DES IMMOBILIENPORTFOLIOS Vom 1. April 2008 bis 31. März 2009 wurden zusätzlich zu den bestehenden 34 Wohnhäusern und 2 Bauparzellen, weitere 20 Liegenschaften akquiriert. Zum 31. März 2009 hält der Fonds total 45 Wohnhäuser, 2 Geschäftshäuser, 7 gemischte Liegenschaften und 2 Bauparzellen. Das Portfolio ist geografisch überwiegend in Wohnimmobilien der Genferseeregion und Umgebung investiert. 49% des Fonds sind im Kanton Waadt investiert, 23% im Kanton Genf, 11 % im Kanton Freiburg, 6% im Kanton Basel, 5% im Kanton Bern sowie jeweils 3% in den Kantonen Neuenburg und Solothurn. Der investierte Totalbetrag der Rechnungsperiode vom 1. April 2008 bis zum 31. März 2009 hat sich um CHF 110 Millionen auf CHF 300 Millionen erhöht. Die durchschnittliche Bruttorendite der zugekauften Immobilien beträgt 6.80% (Handänderungskosten inbegriffen). Die Leerstandsquote der Wohnungen per 31. März 2009 beträgt 2.48%. Dieser Wert beinhaltet nicht den Leerstand von Gebäuden aufgrund von Sanierungsarbeiten. Das Portfolio, welches zu Gestehungskosten kalkuliert wird, besteht zu 84% aus Wohnimmobilien und 10% aus gemischt genutzten Liegenschaften. Die verbleibenden 6% entfallen zu je 3% auf gewerbliche Gebäude (gewerbliche Liegenschaften erwirtschaften per Definition mehr als 60% der Einkünfte aus gewerblicher Nutzung) und auf Bauland. Die Bauarbeiten für das Neubauprojekt von 88 Wohnungen in Lucens, im Norden von Lausanne, sind am 1. April 2008 gestartet worden. Die Vermietung dieser Wohnungen beginnt im Verlaufe des Sommers Die Planung des Baulandes La Corsaz in Montreux ist in Prozess und geplanter Baubeginn ist Ende VERMÖGENSRECHNUNG PER 31. MÄRZ 2009 Unter dem Mandat der Fondsleitung und gemäss des Kollektivanlagegesetzes (KAG) sind die Tageswerte der Immobilien basierend auf der Discounted Cash Flow (DCF) Methode der Wüest & Partner (Zürich) kalkuliert worden. Der Gesamtwert am Ende der Rechnungsperiode beträgt CHF Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt im Durchschnitt 4.79% der Nettoeinkünfte, nach Abzug der Sanierungsinvestitionen. Das Fremdkapital beträgt CHF , oder 32.11% des Tageswertes des Portfolios. Die Festhypotheken stellen 93% und die variablen Hypotheken 7% des Fremdkapitals dar. Die Laufzeiten betragen zwischen drei und zehn Jahre. Am 31. März 2009, betrug die Liquidität CHF Der Liquidationssteuerbetrag (Steuern, die bei einer allfälligen Liquidation der Immobilien auf den Verkaufsgewinnen anfallen) sind von PriceWaterhouseCoopers auf CHF geschätzt worden. Nach Abzug dieser Steuern beträgt das Nettofondsvermögen CHF Mit einem Anstieg des Nettoinventarwertes auf CHF , hat sich der Kapitalertrag der Anlage auf 4.37% erhöht. 8

9 ERFOLGSRECHNUNG PER 31. MÄRZ 2009 Der Totalertrag für die Rechnungsperiode erreichte CHF , wovon CHF auf Mietzinseinnahmen, CHF auf Erträge aus Bankguthaben und CHF auf übrige Erträge zurückzuführen sind. Die Verluste aufgrund von leerstehenden Wohnungen und nicht eintreibbaren Mietenzinsen beliefen sich auf 6.54% der theoretischen Mietzinseinnahmen. Ein Grossteil des Leerstandes ist auf Sanierungsarbeiten in Dulliken und Villars sur Glâne sowie auf die schwierigen Marktbedingungen in Moutier (Kanton Bern) und Grenchen (Kanton Solothurn) zurückzuführen. Mit CHF , beliefen sich die Betriebskosten für die Immobilienkategorie auf einem normalen Niveau. Die Steuern und Abgaben beliefen sich auf CHF Die vertraglichen Entschädigungen zu Gunsten der Fondsleitung betragen für die Rechnungsperiode CHF (dies entspricht 0.85% des durchschnittlichen Nettofondsvermögens). Es resultiert ein operativer Gewinn von CHF oder CHF 2.08 pro Anteil. Unter Einschluss der nicht realisierten Kapitalgewinne von CHF kann ein Gesamterfolg von CHF ausgewiesen werden. AUSSCHÜTTUNG, RENDITE Für das Geschäftsjahr per 31. März 2009 werden CHF oder CHF 2.05 pro Anteil ausbezahlt. Die Ausschüttung findet spätestens per Ende Juni 2009 statt. Der Nettoinventarwert pro Anteil entwickelte sich positiv von CHF auf CHF am Ende der Rechnungsperiode. Dies ergibt eine Anlagerendite von 4.34% für die Rechnungsperiode. RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN Das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer schreibt grundsätzlich vor, dass Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds selbst (Ertrags und Kapitalsteuer) versteuert werden müssen und sind dafür für den Investor steuerfrei (es wird darauf auch keine Quellensteuer erhoben). Es bleiben jegliche Änderungen dieser Ausführungen über die steuerlichen Aspekte vorbehalten. GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG SOWIE BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES Die Bewertung des Fondsvermögens und die Ermittlung des Nettoinventarwertes erfolgt anhand der Grundsätze, die im Kapitel IV 14 des Fondsvertrages erläutert sind. 9

10 EMISSION Im August 2008 hat der Patrimonium Swiss Real Estate Fund mit Erfolg eine zweite Zeichnungsrunde durchgeführt. Nunmehr sind Anteile im Umlauf. RÜCKNAHMEN Es wurden keine Anteile gekündigt. ANGELEGENHEITEN VON BESONDERER WIRTSCHAFTLICHER ODER RECHTLICHER BEDEUTUNG Es waren keine Tatbestände in der Berichtsperiode zu verzeichnen. 10

11 INVENTAR DER LIEGENSCHAFTEN Av. de Morges 33 Lausanne Av. du Chablais Prilly Vers chez Cherbuin 27 Corcelles Payerne Rue de la Blancherie 32 Chavannes Renens Ch. de Pautex 2 4 Aigle Rue du Conseil Vevey Rue des Moulins Yverdon Roger de Guimps Yverdon Av. de Préfaully Renens Ch. du Liseron 3 5 Crissier Hugo de Senger 7 Genf Av. du Lignon 7 Le Lignon Ch. de Castelver 2 4 Veyrier Grange Lévrier Les Avanchets Av. du Lignon 31 Le Lignon Rte du Confin Marly Av. du Jura 12 12A Freiburg Rte du Village 50 Pont la Ville Rte de Corbaroche 24 Marly Rue St Denis 66 Bulle Rue de la Sarine 4 Freiburg Rte de Billens 9 Romont Solothurn Freiburg Genf Waadt Wolfackerstr. 1 3 Dulliken Karl Mathystr A Grenchen Karl Mathystr A Grenchen 11

12 Büetigenstrasse Busswil b. Büren Neuenburg Basel Bern Efringertrasse 2 Basel Mösliweg 32 Köniz Mattenweg 6 Basel Mösliweg 34 Köniz Dornacherstrasse 189 Basel Ch. des Fauvettes 1 17 Moutier Rue de l Eclair 8 8A 8B La Chaux de Fonds Rue de Biaufond 18 La Chaux de Fonds Bauland Rte de la Corsaz Montreux En Bergère Lucens 12

13 NEUKÄUFE VOM BIS ZUM Waadt Rue Davall 15 Orbe Rue des Moulins 30 Yverdon Rue des Remparts 11 Yverdon Av. des Alpes La Tour de Peilz Rue de l Industrie 11 Renens Rue de Neuve 1 Ecublens Ch. de Chissiez 7 Lausanne Ch. de Mallieu 13 Pully Route d Oron 11 Lausanne Rue du Lac 25 b/c/d/e Renens Rue de l Industrie 43 Bussigny s/lausanne Ch. du Martinet Lausanne Ch. du Couchant 25 Lausanne Av. du Chablais 39 Prilly Av. de Vermont 24 Lausanne Av. du Chablais 35 Lausanne 13

14 Freiburg Rte de Villars Vert 32 Villars s/glâne Rte du Confin Marly Genf Av. de Vaudagne 33 Meyrin Av. de la Prulay 43A/B Meyrin 14

15 GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER FONDSLIEGENSCHAFTEN* Waadt: Mio. Genf: 69.7 Mio. Freiburg: 35.5 Mio. Basel: 17.0 Mio. Bern: 15.4 Mio. Solothurn: 10.8 Mio. Neuenburg: 8.5 Mio. 3% 3% 5% 6% 11% 23% 49% Waadt Genf Freiburg Basel Bern Solothurn Neuenburg *Basis: Verkehrswert 15

16 ART DER LIEGENSCHAFT 2.76% 3.32% 9.75% Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten 84.17% Bauland WOHNLIEGENSCHAFTEN NACH ANZAHL DER ZIMMER 4.38% 17.71% 45.23% 10.78% 21.90% Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer 5+ Zimmer KOMMERZIELLE LIEGENSCHAFTEN NACH ART DER NUTZUNG 47.37% 35.09% Läden Büros Restaurants Lagerräume und übrige 4.39% 13.16% 16

17 VERMÖGENSRECHNUNG PER 31. MÄRZ MÄRZ MÄRZ 2008 CHF CHF Vermögen Banksichtguthaben Bankguthaben auf Zeit 0 0 Grundstücke (S.21) Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten) Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Hypothekarschulden Darlehen und Kredite Sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Informationen zur Vermögensrechnung Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0 Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge 0 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten keine keine Anteile Gesamtversicherungswert des Vermögens

18 ERFOLGSRECHNUNG PER 31. MÄRZ 2009 ERFOLGSRECHNUNG 31. MÄRZ MÄRZ 2008 CHF CHF Erträge aus Erträge aus Bankguthaben Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Schätzungs und Revisionsaufwand Abschreibungen auf Grundstücken 0 0 Rückstellungen für künftige Reparaturen 0 0 Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung / Depotbank Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoverlust (Erträge Aufwand) Realisierte Kapitalgewinne und verluste 0 0 Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und verluste Gesamterfolg

19 ANZAHL ANTEILE IM UMLAUF/VERWENDUNG DES ERFOLGES/VERÄNDERUNG NETTOINVENTARWERT/ AUSSCHÜTTUNG/VERÄNDERUNG NETTOFONDSVERMÖGEN ANZAHL ANTEILE IM UMLAUF Stand zu Beginn des Rechnungsjahres Ausgegebene Anteile Zurückgenommene Anteile 0 0 Stand am Ende der Berichtsperiode VERWENDUNG DES ERFOLGES Nettogertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres ) Einkauf in Gewinnvortrag Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Ausschüttung Vortrag auf neue Rechnung VERÄNDERUNG NETTOINVENTARWERT Inventarwert pro Anteil Ausschüttung 2.05 Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung AUSSCHÜTTUNG Ausschüttungsbetrag nicht VSt. pflichtig (Coupon 1) 1.68 Ausschüttungsbetrag VSt. pflichtig (Coupon 2) 0.37 Ausschüttungsbetrag brutto 2.05 abzüglich 35% Verrechnungssteuer (Coupon 2) 0.13 Total Ausschüttung 1.92 VERÄNDERUNG NETTOFONDSVERMÖGEN Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode n/a Ausschüttungen 0 n/a Saldo aus Anteilverkehr 42' Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0 Veränderung der Liquidationssteuern ) n/a Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode ) In Folge Änderung der Buchungspraxis im Geschäftsjahr 2008/2009 wird die Veränderung der Liquidationssteuer nicht mehr im Aufwand sondern als Veränderung des Nettofondsvermögens ausgewiesen, was per Geschäftsjahresabschluss zu einem theoretischen Nettoertrag von CHF 498'780 geführt hätte. 19

20 KÄUFE UND VERKÄUFE VON IMMOBILIEN PER 31. MÄRZ 2009 KÄUFE Ort Adresse Kanton Erwerbsdatum Kaufpreis* Marly Rte du Confin FREIBURG Villars sur Glâne Rte de Villars Vert Meyrin Av. de Vaudagne GENF Meyrin Rte de la Prulay 43A/B Lausanne Rue du Couchant Renens Rue du Lac 25 b/c/d/e La Tour de Peilz Av. des Alpes Bussigny s/lausanne Rue de l Industrie Ecublens Rue Neuve Lausanne Rte d Oron Lausanne Chemin de Vermont Yverdon Rue des Moulins WAADT Prilly Av. du Chablais Prilly Av. du Chablais Yverdon Rue des Remparts ' Orbe Rue Davall Pully Chemin de Mallieu Lausanne Chemin de Martinet Lausanne Chemin de Chissiez Renens Rue de l Industrie Total * ohne Kaufnebenkosten VERKÄUFE Bis zum 31. März 2009 wurden keine Liegenschaften verkauft. 20

21 LIEGENSCHAFTS /IMMOBILIENSTRUKTUR PER 31. MÄRZ 2009 CHF Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland Summe % Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten % % Kommerziell genutzte Liegenschaften 3.18 % 3.32 % Gemischte Bauten 9.70 % 9.75 % Bauland 2.85 % 2.76 % Summe 100% 100% GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDEN PERSONEN Der Fonds bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten von nahestehenden Personen stattgefunden hat, und dass übrige Geschäfte mit nahestehenden Personen zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 17 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFA vom 25. November 2004) 21

22 KREDITE Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek Juli 2008 Juni % Festhypothek Juli 2008 Mai % Variable Hypothek März 2007 März % Summe IM GESCHÄFTSJAHR ZURÜCKBEZAHLTE KREDITE Laufzeit Rückzahlung Kreditart von per Betrag in CHF Zinssatz Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Summe LAUFENDE KREDITE Laufzeit Rückzahlung Kreditart von per Betrag in CHF Zinssatz Hypotheken % Summe

23 IM GESCHÄFTSJAHR GEWÄHRTE KREDITE Laufzeit Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Hypotheken % Summe PER GESCHÄFTSJAHRESENDE TOTAL BESTEHENDE KREDITE Summe

24 ERLÄUTERUNGEN ZUM GEPRÜFTEN JAHRESBERICHT PER 31. MÄRZ 2009 Der Jahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2008 bis zum 31. März Vergütungen: Für die Leitung und Verwaltung sowie die Platzierung der Teilvermögen des Umbrellafonds und ihrer allfälligen Immobiliengesellschaften und die Entschädigung der Depotbank für die Verwahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs der Teilvermögen und der sonstigen in 4 aufgeführten Aufgaben der Depotbank, stellte die Fondsleitung für das Geschäftsjahr zulasten des entsprechenden Teilvermögens eine Verwaltungskommission von 0.85 % des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens in Rechnung. Für die Mühewaltung bei Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten wurde dem Fonds per Jahresabschluss eine Entschädigung von durchschnittlich 1.3% der Baukosten belastet. Für die Bemühung beim Kauf der Grundstücke belastete die Fondsleitung dem Fonds eine Entschädigung von durchschnittlich 0.45 %. Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds während der Berichtsperiode 5 % der Bruttomietzinseinnahmen. Schätzungsmethode: Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. 24

25 BEWERTUNGSBERICHT 25

26 BERICHT DER REVISIONSSTELLE 26

27 INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE PER 31. MÄRZ 2009 OBJEKT FINANZZAHLEN/OBJEKTSTRUKTUR WOHNUNGEN UND GEWERBE Ort Adresse Baujahr Erwerbsdatum Gestehungskosten Buchwert Verkehrswert Versicherungswert Soll Mietertrag Mietzinsausfälle Bruttoerträge (Nettomietertrag) Wohnhäuser CHF en % in CHF in CHF in % m² m² m² m² m² m² Aigle Chemin de Pautex 2 4 VD '137' '203' '221' ' ' % 365' % ' Basel Efringerstrasse 2 BS '880' '070' '881' ' ' % 858' % ' Basel Dornachstrasse 189 BS '103' '089' '775' ' ' % 126' '350' % Bulle Rue St Denis 66 FR '540' '506' '987' ' ' % 197' '946' % Bussigny Rue de l'industrie 43 VD '896' '923' '260' ' ' % 338' '650' % ' Busswil Büetigenstrasse BE '940' '949' '800' ' ' % 202' '850' % ' Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD '434' '530' '565' ' ' % 238' '100' % Corcelles/Payerne Vers chez Cherbuin VD '934' '919' '356' ' ' % 181' '825' % ' Crissier Chemin du Liseron 3 5 VD '502' '768' '802' ' ' % 528' '650' % ' Dulliken Wolfackerstrasse 1 3 SO '543' '170' '298' ' ' % 86' '550' % ' Ecublens Rue Neuve 1 VD '524' '535' '125' ' ' % 308' '450' % ' Freiburg Rue de la Sarine 4 4a FR '298' '346' '754' ' ' % 85' % Grenchen Karl Mathystrasse 48 48A SO '917' '001' '242' ' ' % 140' % Grenchen Karl Mathystrasse 18 18A SO '631' '614' '069' ' ' % 163' % ' Köniz Mösliweg 32 BE '628' '801' '882' ' % 118' '025' % Köniz Mösliweg 34 BE '092' '200' '260' ' % 139' '325' % La Chaux de Fonds Rue de Biaufond 18 NE '719' '818' '920' ' ' % 237' '275' % ' La Chaux de Fonds Rue de l'eclair 8 8a 8b NE '671' '668' '443' ' ' % 325' '900' % ' La Tour de Peilz Avenue des Alpes VD '006' '309' '122' ' ' % 119' '200' % Lausanne Rue du Couchant 25 VD '986' '996' '996' ' % 136' '250' % Lausanne Chemin de Vermont 24 VD '618' '559' '560' ' ' % 275' '800' % ' Lausanne Chemin du Martinet VD '019' '800' '025' ' ' % 301' % ' Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD '041' '099' '760' ' % 36' % Le Lignon Avenue du Lignon 31 GE '566' '710' '345' ' ' % 329' '850' % ' Le Lignon Avenue du Lignon 7 GE '413' '620' '249' ' ' % 872' '150' % ' Les Avanchets Avenue Grange Lévrier GE '360' '660' '300' ' ' % 856' '150' % ' Marly Route du Confin FR '711' '776' '858' ' ' % 247' % ' Marly Route de Corbaroche 24 FR '964' '982' '645' ' ' % 128' '200' % Marly Route du Confin FR '748' '753' '620' ' ' % 432' '900' % ' Meyrin Avenue de Vaudagne 33 GE '214' '420' '407' ' ' % 831' '300' % ' Meyrin Rue de la Prulay 43A/B GE '819' '192' '093' ' ' % 290' % ' Moutier Chemin des Fauvettes 1 17 BE '657' '523' '321' ' ' % 600' '575' % ' Orbe Rue Davall 15 VD ' ' ' ' % 52' % Pont la Ville Route du Village 50 FR '066' '156' '045' ' ' % 112' '275' % Pratteln Mattenweg 6 BL '844' '877' '235' ' ' % 151' '800' % Prilly Avenue du Chablais 39 VD '939' '965' '947' ' % 112' '200' % Pully Chemin de Mallieu 13 VD '068' '166' '920' ' ' % 284' '800' % ' Renens Avenue de Préfaully VD '734' '880' '000' '151' ' % 1'138' % ' Renens Rue du Lac 25 b/c/d/e VD '937' '150' '854' ' ' % 832' % ' Renens Rue de l'industrie 11 VD '493' '718' '608' ' % 60' % '396 Vevey Rue du Conseil VD '072' '065' '334' ' ' % 521' % ' Veyrier Chemin de Castelver 2 4 GE '450' '950' '160' ' ' % 900' '429' % ' Villars sur Glâne Route de Villars Vert 32 FR '694' '713' '810' ' ' % 266' '950' % ' Yverdon Rue des Moulins VD '332' '366' '533' ' ' % 466' % ' Yverdon Rue Roger de Guimps VD '984' '059' '015' ' % 307' % ' Total 253'024' '457' '252' '222' ' '311' '725' '414 87' ' ' '209 Fremdfinanzierung Zimmer Total Wohnungen Parkplätze, Garagen Läden Büros, Praxisräume usw. Kinos und Restaurants Lagerräume und übrige Räume Total Gewerbeobjekte ohne Garagen, Parkplätzen Geschäftshäuser ohne wesentlichen Wohnanteil Freiburg Avenue du Jura 12 12A FR '162' '907' '802' ' ' % 463' % '877 Yverdon Rue des Moulins 30 VD '369' '358' '370' ' ' % 160' % Total 9'532' '265' '172' ' ' ' ' '501 Gemischte Liegenschaften Genf Hugo de Senger 7 GE '792' '117' '380' ' ' % 288' '250' % ' Lausanne Avenue de Morges 33 VD '774' '017' '350' ' ' % 224' '150' % Lausanne Route d'oron 11 VD '206' '232' '600' ' ' % 291' '000' % Prilly Avenue du Chablais VD '654' '024' '500' ' ' % 400' '450' % ' Prilly Avenue du Chablais 35 VD '103' '163' '942' ' ' % 204' '900' % Romont Route de Billens 9 9a FR '280' '299' '824' ' ' % 150' '425' % Yverdon Rue des Remparts 11 VD '308' '304' '610' ' ' % 144' '450' % Total 29'121' '156' '206' '915' ' '704' '625' ' ' ' '295 Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Lucens En Bergère VD '227' '231' % % Montreux Route de la Corsaz VD '320' '320' ' % 53' % 40 Total 8'547' '551' ' ' GESAMTTOTAL 300'225' '429' '630' '930' '237' % 17'693' '350' % '530 94'302 1' ' ' ' ' '005 27