Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 31.

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 31. Dezember 2015

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 4 Tätigkeitsbericht 5 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag 11 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Anhang 14 Hypotheken / Geschäfte zwischen Fonds 16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 17 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 18 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 19 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 20 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 24 Bewertungsbericht 28 Bericht der Prüfgesellschaft 29 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Steuerwert CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 748,2 Mio. 711,0 Mio. 666,6 Mio. Agio 13,66% 9,07% 3,20% Vermögensrechnung ) ) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 865,1 Mio. 789,3 Mio. 708,8 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 823,2 Mio. 756,1 Mio. 681,0 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 874,7 Mio. 799,0 Mio. 721,6 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 22,29% 15,70% 8,99% in % der Verkehrswerte 21,21% 15,04% 8,63% Fremdkapitalquote 24,74% 18,41% 10,49% Nettofondsvermögen (NAV) CHF 658,3 Mio. 651,9 Mio. 645,9 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) Ausschüttung steuerfrei CHF Ausschüttung steuerbar CHF 0.02 Ausschüttungsrendite 2,81% 2,87% 2,70% Ausschüttungsquote 98,08% 99,00% 97,00% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,07% 3,97% 3,29% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,37% 3,58% 3,20% Anlagerendite 4,22% 3,80% 3,50% Performance 8,04% 9,44% 0,61% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 79,02% 76,26% 81,05% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3) 0,64% 0,67% 0,67% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3) 0,83% 0,78% 0,71% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 27,94 27,50 31,35 Kurs-/Cashflowverhältnis 34,95 34,51 35,92 Erfolgsrechnung ) ) Nettoertrag CHF 21,4 Mio. 20,6 Mio. 18,6 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. 0,0 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 34,3 Mio. 33,6 Mio. 27,4 Mio. Mietzinsausfallquote 9,83% 11,20% 5,20% Unterhaltsaufwand CHF 1,3 Mio. 1,2 Mio. 0,5 Mio. 1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst 2) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 3) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwand quote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältins zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per ,74% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 3

4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte 4 Akkreditierte Schätzungsexperten Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Executive Director Ernst & Young AG Natalie Gischler (seit 1. September 2015), Master of Science in Business & Economics, Manager Ernst & Young AG André Mathis (bis 31. August 2015), eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Senior Manager Ernst & Young AG Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personal wesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.

5 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 Anlageziel, Anlagepolitik, Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der vorwiegend in nachhaltige Projekte und Objekte an wirtschaftlich starken und urbanen Standorten in der Schweiz investiert. Die Projekte und Objekte müssen den Anforderungen von greenproperty, dem Gütesiegel für nachhaltiges Bauen, entsprechen. Seit der Kotierung vom 31. Oktober 2013 wird der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property an der SIX Swiss Exchange AG gehandelt. Der Immobilienfonds verschafft institutionellen sowie privaten Investoren Zugang zu einem diversifizierten Portfolio, bestehend aus qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Neubausubstanz, die sich bevorzugt in Schweizer Grossstädten oder deren Agglomerationen befindet. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält die Immobilien im Direktbesitz. Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden beim Immobilienfonds selbst besteuert und sind somit beim Anteilscheininhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. In den ersten drei Quartalen nach der am 15. Januar 2015 erfolgten Rückkehr zu flexiblen Wechselkursen stagnierte die Schweizerische Wirtschaft und die saisonbereinigte Arbeitslosenquote stieg erstmals seit Mitte 2013 wieder auf einen Wert von 3,4% per Ende Dezember. In der Zwischenzeit konnten viele Unternehmen den Frankenschock einigermassen verdauen und die Konjunktur nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, ist im Dezember 2015 um 2,3 Punkte angestiegen und hat mit einem Wert von 52,6 die Schwelle zum positiven Wachstum von 50 wieder überschritten. Mittelfristig wird mit einer Rückkehr zu den durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. So prognostiziert die KOF Konjunkturforschungsstelle im Dezember 2015 das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) auf 1,1% für das Jahr 2016 und auf 2,0% für das Jahr Den bedeutendsten Beitrag zum Wirtschaftswachstum wird vom Konsum erwartet. Zum Einen ist die Konsumausweitung rein zahlenmässig auf das weiterhin hohe Bevölkerungswachstum zurückzuführen, zum Anderen sind die Konsumenten aber auch vermögender, nachdem sich sowohl der Swiss Performance Index als auch die Reallöhne vier Jahre in Folge positiv entwickelt haben. Im Weiteren bietet das Tiefzinsumfeld aktuell wenige Sparanreize. Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die Schweizerische Nationalbank (SNB) kaum vor der Europäischen Zentralbank die Leitzinsen deutlich erhöhen. Hingegen wurde in den Vereinigten Staaten, wo sich die Arbeitslosenquote seit dem Höchststand nach der Finanzkrise halbiert hat, die Zinswende eingeläutet. Am 16. Dezember 2015 hat die Federal Reserve Bank (Fed) den Leitzins erhöht, nachdem er sieben Jahre lang Nahe der Nullprozentmarke fixiert war. Beim Verkünden des Anstieges des Leitzinses um 25 Basispunkte hatte die Fed weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt. Im Zuge des erwarteten Zinsanstieges hat auch der US-Dollar an Wert gewonnen. Der Euro ist weiterhin schwächer bewertet als die vormalige Wechselkursgrenze von 1.20 Franken. Neben dem starken Franken und den entsprechend günstiger gewordenen Importprodukten tragen auch die gesunkenen Rohstoffpreise ein Fass Rohöl der Sorte Brent kostete am 15. Januar 2016 noch USD 29 zu den seit 2012 negativen Jahreswachstumsraten des Landesindexes der Konsumentenpreise bei. Im Jahr 2015 ist die so gemessene Teuerung mit 1,1% besonders deutlich negativ ausgefallen. Auch für das Jahr 2016 erwartet die SNB in der bedingten Inflationsprognose nochmals ein negatives Wachstum des Landesindexes der Konsumentenpreise ( 0,5%). Im Oktober respektive Dezember 2015 wurden das eidgenössische Parlament und der Bundesrat gewählt. In der neuen Legislatur stehen beispielsweise die Umsetzung der Initiative gegen Masseneinwanderung bis zum Februar 2017, die Reform der Altersvorsorge 2020 und die Unternehmenssteuerreform III im politischen Fokus. Nach einer bemerkenswert langen Boomphase zeichnet sich am Schweizerischen Wohnungsmarkt eine Trendwende ab. Der Preisindex für angebotene Mietwohnungen von Wüest & Partner ist im 2. Halbjahr 2015 um 0,4% gegenüber dem Vorsemester gesunken. Der Rückgang ist auf vier Gründe zurückzuführen: Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen Regionen abgebaut. Zweitens ist die Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln als noch vor einigen Jahren. Drittens hat es bei den angebotenen Mietwohnungen eine Verschiebung vom höheren zum mittleren Preissegment gegeben. Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum durch ein grösseres Angebot gedeckt werden. 5

6 Das Angebot an Mietwohnungen ist im 4. Quartal 2015 um 8,8% gegenüber dem Vorjahresquartal auf über Einheiten angestiegen. Insbesondere an den Agglomerationsrändern oder in Regionen mit Abwanderungstendenzen dürften Absorptionsschwierigkeiten dämpfend auf die Preise wirken. Die Transaktionspreise von Renditeobjekten sind im Zuge des Tiefzinsumfeldes aber weiterhin hoch, die Bruttoanfangsrenditen dementsprechend tief. Bei Mehrfamilienhäusern an Toplagen in der Stadt Zürich wurden im 3. Quartal 2015 Renditen von nur noch 2,1% beobachtet in Genf betrugen die Spitzenrenditen 2,6%. Ausblick Wohnungsmarkt Geschäftsflächenmarkt Ausblick Geschäftsflächenmarkt Baumarkt Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs erwartet Wüest & Partner, dass die Mieten der angebotenen Wohnungen im Jahr 2016 erstmals seit der Jahrtausendwende im Jahresverlauf sinken werden ( 0,3% gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürfen vor allem in der Romandie aber auch ausserhalb der Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein. Für das Segment der Eigentumswohnungen prognostiziert Wüest & Partner für das Jahr 2016 eine Preisentwicklung von 0,6% gegenüber dem Vorjahr. Zwar bleibt Wohneigentum dank den tiefen Zinsen für die privaten Haushalte grundsätzlich attraktiv. Aber aufgrund der verschärften Hypothekarvorschriften und den Preissteigerungen in den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der möglichen Käufer reduziert. Die erzielbaren Mietpreise für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen bleiben unter Druck. Die Menge der auf dem Markt angebotenen Geschäftsflächen lag im Jahr 2015 um 11,1% höher als noch im Vorjahr. Zudem blieben Nachfrageschübe, welche die freien Flächen hätten absorbieren können, weitgehend aus. Bei den Verkaufsflächen hat die Zahl der inserierten Flächen im 3. und 4. Quartal 2015 erstmals seit neun Jahren wieder die Schwelle von m 2 überschritten. Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Je besser die Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst sind, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter zu finden. Ein Abbild der Präferenz für hochwertige Flächen ist der Angebotspreisindex von Büroflächen, der im 2. Halbjahr 2015 im Vorjahresvergleich um 3,5% gestiegen ist. Diese Steigerung ist weniger auf Mietpreiserhöhungen als vielmehr darauf zurückzuführen, dass aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude überdurchschnittlich viele Neubauprojekte im Markt angeboten werden. Bei den Verkaufsflächen ist der Angebotspreisindex gefallen, im 2. Halbjahr 2015 um 3,3% im Vorjahresvergleich. Zumindest stützt das negative Wachstum der Konsumentenpreise noch die abgesetzte Menge im Detailhandel. Die Mietpreise für Büroflächen bleiben im Jahr 2016 stark unter Druck, obwohl sich aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit eine Stabilisierung des Angebots abzeichnet. Zudem wird die Freigabe des Wechselkurses den Büromarkt zeitverzögert beeinflussen. Der starke Franken belastet die Konjunktur, erhöht die Arbeitskosten im internationalen Vergleich und führt so zu einem erhöhten Kostenoptimierungsdruck u.a. durch dichtere Flächenbelegungen. Wüest & Partner prognostiziert für das Jahr 2016 bei den Schweizer Büroflächen eine Preissenkung von 2,4%. Bei den Verkaufsflächen erwartet Wüest & Partner im Jahr 2016 einen Preisrückgang von 3,2%. Der Markt für Verkaufsflächen bleibt im Jahr 2016 herausfordernd, weil die Umsätze im Detailhandel stagnieren und der starke Franken Verkaufsflächen in Grenzregionen auf die Probe stellt. Weiter reduzieren viele Detailhändler die Anzahl Produkte in den Läden und ergänzen das Sortiment mit Einkaufsmöglichkeiten über das Internet. Gemäss Schätzung des Staatsekretariates für Wirtschaft (SECO) vom Dezember sind die realen Bauinvestitionen im Jahr 2015 um 0,9% tiefer ausgefallen als noch im Vorjahr. Das ist das erste negative Wachstum seit Aufgrund der zunehmenden Anzahl Mitbewerber aus dem nahen Ausland verschärft sich die Konkurrenzsituation im Baumarkt. Zudem spüren die Tourismusregionen noch immer die Auswirkungen der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Die Bauinvestitionen verbleiben insgesamt aber auf einem hohen Niveau und im 4. Quartal 2015 ist der Hochbauindex der Credit Suisse wieder um 1,9% gegenüber dem Vorquartal angestiegen. Für eine baldige Stabilisierung auf hohem Niveau spricht auch, dass im zweiten Halbjahr 2015 mehr Gesuche für neue Hochbauten eingereicht wurden als noch in den jeweiligen beiden Vorjahressemestern. Unter dem im Januar 2015 nochmals verschärften Anlagedruck und den hohen Transaktionspreisen von Immobilien gewinnt die Entwicklung von Neubauprojekten weiter an Beliebtheit. Das stärkste Segment ist der Bau von Mehrfamilienhäusern, auf welches mittlerweile mehr als die Hälfte der bewilligten Bauvolumen anfallen. Zwei andere Segmente verzeichnen seit dem Jahr 2013 einen negativen Trend bei den erteilten Baubewilligungen. Einerseits verlieren Einfamilienhäuser stetig an Bedeutung, andererseits wird der Bau von Geschäftsgebäuden gedämpft durch eine moderate Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen und den bereits bestehenden Überkapazitäten. 6

7 Richtungsweisend im Bereich Nachhaltigkeit Nachhaltigkeitsmassnahmen bei Bestandesliegenschaften Strategisches Steuerungsinstrument zur Reduktion von CO2 Teilnahme an Nachhaltigkeits- Benchmark- Initiative GRESB Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilien lösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourcen einsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa hat Real Estate Investment Management seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu optimieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von Real Estate Investment Management, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten vorgesehen. Mit der Erweiterung auf weitere Nachhaltigkeitskennzahlen folgt das Real Estate Investment Management der Global Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung des Liegenschafts portfolios. Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management. Das nachfolgende Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die Jahre 2013 und Die Energieeffizienz konnte gegenüber dem Vorjahr erhöht und der CO2-Ausstoss reduziert werden. Für alle Nutzungsarten liegen Energieverbrauch und CO2-Emissionen unter dem Schweizer Durchschnitt. Für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit in Sachen Nachhaltigkeits-Performance nimmt Real Estate Investment Management mit allen Schweizer Funds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die Immobilienprodukte der Credit Suisse dem international etablierten Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit nehmen mehr als 700 Immobilienfirmen und Fundmanager an dem Benchmarking teil. Insgesamt sind damit mehr als Liegenschaften im Wert von rund USD 2,3 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt. GRESB bezieht neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch, auch die Dokumentation und unternehmensspezifische Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten in die Vergleichsanalyse ein. Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse konnte im Bereich Energieeffizienz und CO2-Reduktion gegenüber dem Vorjahr und im Vergleich zu allen Benchmark-Teilnehmenden im Durchschnitt signifikant besser abschneiden. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hat in seiner Vergleichsgruppe den «Green Star Award» für seine Nachhaltigkeitsperformance erreicht. Damit zählt der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property zu den führenden Immobilienfonds mit ausgewiesener Nachhaltigkeitsperformance, die seit der ersten Teilnahme in 2013 stetig verbessert werden konnte. Überdurchschnittlich gut ist die Bewertung in den Kategorien «Gebäudezertifizierungen» und «Performanceindikatoren». Hierfür spricht, dass alle Objekte des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property zertifiziert sind und der Energieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Vergleich zum Vorjahr signifikant reduziert werden konnten. 7

8 Gütesiegel greenproperty Ort, Adresse Minergie-Zertifikat / weitere Bronze Silber Gold Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Minergie: provisorisch / DGNB Gold vorzertifiziert provisorisch Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Minergie: definitiv definitiv Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Minergie: definitiv definitiv Eysins, Business Park Terre Bonne A2 Minergie: provisorisch provisorisch Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» Minergie-Eco: definitiv definitiv Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Minergie-Eco: provisorisch provisorisch Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Minergie-P-Eco: provisorisch provisorisch Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, 17 Minergie: provisorisch provisorisch Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» Minergie: provisorisch provisorisch Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Minergie-Eco: definitiv definitiv Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Minergie-A-Eco: definitiv / LEED Platinum definitiv Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Minergie: definitiv / Gesundes Innenraumklima definitiv Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty Energieemissionsdiagramm 1) 2) Portfoliovergleich 2013 mit 2014 Treibhausgasemissionen THGE in kg/m 2 Ae Endenergie Ef in kwh/m 2 Ae Quelle: Credit Suisse AG Gesamt Wohnen Geschäft Gemischt Immobilienbestand Schweiz ) Grundlage für die Daten bilden gemessene Energiewerte aus den Jahren 2013 und Die Energiebezugsflächen in m 2 ergeben den Kreisumfang pro Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt. 2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, » und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, ». Energie- und CO2-Tabelle 3) Vergleich 2013/2014 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 kwh/m 2 kg CO2/m 2 Gesamt total 9 68,0 10,0 9 67,0 9,0 vorjahresnormiert 9 68,0 10,0 9 67,0 9,0 1,5% 10,0% Wohnen total 1 10,0 2,0 1 13,0 2,0 vorjahresnormiert 1 10,0 2,0 1 13,0 2,0 30,0% 0,0% Gewerbe total 1 62,0 13,0 1 59,0 12,0 vorjahresnormiert 1 62,0 13,0 1 59,0 12,0 4,8% 7,7% Gemischt total 7 69,0 9,0 7 69,0 9,0 vorjahresnormiert 7 69,0 9,0 7 69,0 9,0 0,0% 0,0% 3) Vorjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten. 8

9 Auswertung der fünf greenproperty-dimensionen anhand des Beispiels «Foyer» Bau 1, Zug Auszeichnung mit greenproperty Gold Lebenszyklus 86% Nutzung 79% Materialien 89% Energie 73% Infrastruktur 77% Nutzung Integration/Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität/Gerechtigkeit Partizipation Räumliche Identität Zugänglichkeit Tageslicht Grundstücksfläche Biodiversität Energie Sommerlicher Wärmeschutz Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizität Deckung Energiebedarf Lebenszyklus Gebäudestruktur/Ausbau Lebenszykluskosten Bewertung Betrieb/Unterhalt Instandsetzung Infrastruktur Grundversorgung Öffentlicher Verkehr/ Langsamverkehr Sicherheit Raumluft Strahlung Lärm/Erschütterungen Standort Individuelle Mobilität Abfälle aus Betrieb/Nutzung Materialien Altlasten Bausubstanz Verfügbarkeit von Rohstoffen Umweltbelastung Schadstoffe Recycling Wasser erfüllt Quelle: Credit Suisse AG Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Erfolgsrechnung Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides, diversifiziertes Portfolio qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Bestandesliegenschaften und Neubauprojekte. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 46,80% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 10,25% auf Wohnbauten, 26,90% auf gemischte Bauten und 16,05% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 58,35% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 34,60% aus Wohneinheiten und die restlichen 7,05% aus Parking. Im Objekt Wallisellen, «Zentrum» konnten leerstehende Büroflächen im Jahr 2015 erstmals vermietet werden. Dadurch erhöhte sich der kommerzielle Anteil an den Mietzins einnahmen. In der Folge wurde das Objekt von gemischten Bauten in kommerziell genutzte Liegenschaften umgegliedert. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Der Bestand des Portfolios beläuft sich auf 16 Liegenschaften. Im Jahr 2015 wurden weder Käufe noch Verkäufe getätigt. Zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses befanden sich drei Projekte in Bau. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte aller Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst & Young AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 865,09 Mio. (789,27 Mio.). Der gewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 3,95% (4,18%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 181,20 Mio. (118,70 Mio.) oder 21,21% (15,04%) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden noch keine gebildet. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 6,78 Mio. (3,36 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt CHF ( ). Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 34,32 Mio. (33,56 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 34,29 Mio. (33,55 Mio.). Die Zunahme erklärt sich durch die im Laufe des Vorjahres fertiggestellten Neubauprojekte, bei welchen nun die Mietzinseinnahmen erstmals vollständig wirksam werden. Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten betrug CHF 3,74 Mio. (4,23 Mio.) oder 9,83% (11,20%) der Sollmietzinseinnahmen. Die Leerstände sind vorwiegend in Tolochenaz, «Lake Geneva Park» und in Wallisellen, «Zentrum» zu verbuchen. Es wurden keine Bauzinsen aktiviert. Die Fremdfinanzierungskosten stiegen von CHF 0,88 Mio. auf CHF 1,28 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 0,77%, bei einer Restlaufzeit per 31. Dezember 2015 von 2,36 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1,33 Mio. (CHF 1,15 Mio.) beansprucht, was rund 3,87% (3,44%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 0,59 Mio. (1,73 Mio.) oder 1,72% (5,14%) der Mietzinseinnahmen. Die Steuern und Abgaben betragen CHF 4,04 Mio. (3,89 Mio.). Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 3,92 Mio. (3,54 Mio.) oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 1,09 Mio. (1,10 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 12,91 Mio. (12,95 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0,64% (0,67%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Der Nettoertrag beläuft sich auf CHF 21,41 Mio. (20,61 Mio.). Unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 26,78 Mio. (24,00 Mio.) erreicht. 9

10 Ausschüttung, Rendite Relevante Steuervorschriften Für das Geschäftsjahr 2015 werden CHF 21,00 Mio. (20,40 Mio.) oder CHF 3.50 (3.40) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 6 ist ab dem 15. März 2016 (Ex-Datum 11. März 2016) zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Gemessen am Börsenkurs per 31. Dezember 2015 beträgt die Ausschüttungsrendite 2,81% (2,87%). Die Anlagerendite beträgt 4,22% (3,80%) bei einem Inventarwert von CHF (ex ) pro Anteil. Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss den kantonalen Steuergesetzen. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Geschäftsjahr Coupon Nr. 6 5 Brutto CHF 3.50 CHF 3.40 Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00 Total Ausschüttung CHF 3.50 CHF 3.40 Emission Kursentwicklung in CHF ( ) Im Berichtsjahr 2015 fand keine Emission statt SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Swiss Market Index (SMI) Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einer Steigerung von CHF 6.20 oder 5,23% entspricht. Die Performance beträgt 8,04% und liegt um 3,87 Prozentpunkte über dem Benchmark. Als Benchmark des Fonds dient der SXI Real Estate Funds (TR), der im gleichen Zeitraum eine Performance von 4,17% ausgewiesen hat. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 13,66% und damit unter dem durchschnittlichen Agio der im SIX Immobilienfonds Index vertretenden Fonds 25,20%. Der in der Schweiz steuerbare Wert eines Anteils beträgt CHF Rücknahmen Anteile im Umlauf Am Ende des Rechnungsjahres 2015 wurden keine Anteile gekündigt. Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben 0 Anteile Stand am 31. Dezember Anteile 10

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 2009* , , , , , , ,27 * Gründungsjahr 2009 / Ausgabepreis CHF , das Geschäftsjahr per umfasst 233 Tage Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag Nutzungsart nach Nettomietertrag nach Fertigstellung 1,45% Übrige 7,05% Parking 34,60% Wohnungen 44,30% Büro 2,40% Lager 1,25% Kino/Hotel/Restaurant 8,95% Verkauf 11

12 Vermögensrechnung per 31. Dezember ) Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2015 (Coupon Nr. 6) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0 Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil ) Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst 12

13 Erfolgsrechnung 2015 (abgeschlossen per 31. Dezember 2015) bis bis bis bis ) ) CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben 4 39 Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 0 Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst 13

14 Anhang per 31. Dezember Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen ) Mietzinsausfallquote 9,83% 11,20% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 21,21% 15,04% Ausschüttungsrendite 2,81% 2,87% Ausschüttungsquote 98,08% 99,00% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 79,02% 76,26% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,64% 0,67% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 0,83% 0,78% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,07% 3,97% Agio 13,66% 9,07% Performance 8,04% 9,44% Anlagerendite 4,22% 3,80% 1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 14

15 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,49% 1,00% 0,49% 1,00% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 3,00% 1,50% 3,00% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,17% 5,00% 3,29% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,3 Mio. 0,3 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 97,4 Mio. 164,2 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 10,0 Mio. 0,0 Mio. > 5 Jahre CHF 50,0 Mio. 40,0 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 15

16 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festhypothek ,700% Festhypothek ,490% Festhypothek ,660% Festhypothek ,810% Festhypothek ,935% Festhypothek ,330% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Festvorschuss % Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. Laufende Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene Kredite Kreditart von Keine Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG getätigt. Laufende sonstige Anlagen Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz 16

17 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015 Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen Cilag GmbH International Zug 12,36% Shire AG Eysins 7,83% Aduno Holding AG Zürich 7,31% Karl Steiner AG Zürich 6,70% Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand April 2015). 17

18 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2015 Liegenschaftsstruktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 10,85% 10,25% Kommerziell genutzte Liegenschaften 46,45% 46,80% Gemischte Bauten 25,30% 26,90% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 17,40% 16,05% Total 100,00% 100,00% Immobilienstruktur (nach Verkehrswerten) 16,05% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 26,90% Gemischte Bauten 10,25% Wohnbauten 46,80% Kommerziell genutzte Liegenschaften 18

19 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Winterthur Wil Dietikon Wallisellen Aarau Schlieren Zürich Bremgarten Rorschach Zug Bern Eysins Tolochenaz Vessy Verkehrswerte: über 50 Mio. CHF Mio. CHF 5 10 Mio. CHF bis 5 Mio. CHF Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 10,90% Genfersee 9,85% Bern 4,55% Nordwestschweiz 45,20% Zürich 22,70% Zentralschweiz 6,80% Ostschweiz 19

20 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, Total I davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Eysins, Business Park Terre Bonne A Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neugutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum» Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Total II Gemischte Bauten Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Total III davon im Stockwerkeigentum Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Aarau, Bahnhofplatz Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» Total IV davon im Baurecht Gesamttotal davon im Stockwerkeigentum davon im Baurecht 1) Nicht annualisiert 20

21 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- Mietzinsausfälle 1) Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum im Baurecht , , , Alleineigentum Alleineigentum ,00 Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , , , Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum , , ,