Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»

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1 Credit Suisse Funds AG Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2014

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 4 Tätigkeitsbericht 5 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag 11 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 14 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 15 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 20 Hypotheken / Geschäfte zwischen Fonds 21 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 22 Bewertungsbericht 23 Bericht der Prüfgesellschaft 24 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Steuerwert CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 711,0 Mio. 666,6 Mio. 684,0 Mio. Agio 9,07% 3,20% 7,29% Vermögensrechnung Verkehrswert der Liegenschaften CHF 789,3 Mio. 708,8 Mio. 542,3 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 756,1 Mio. 681,0 Mio. 517,1 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 799,0 Mio. 721,6 Mio. 655,7 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 1) in % der Anlagekosten 15,70% 8,99% 0,00% in % der Verkehrswerte 15,04% 8,63% 0,00% Fremdkapitalquote 18,41% 10,49% 2,78% Nettofondsvermögen (NAV) CHF 651,9 Mio. 645,9 Mio. 637,5 Mio. Rendite- und Performanceangaben Ausschüttung steuerfrei CHF Ausschüttung steuerbar CHF 0.02 Ausschüttungsrendite 2,87% 2,70% 1,97% Ausschüttungsquote 99,00% 97,00% 99,47% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,97% 3,29% 4,31% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,58% 3,20% 4,30% Anlagerendite 3,80% 3,50% 4,38% Performance 9,44% 0,61% 8,60% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 76,26% 81,05% 85,49% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 2) 0,67% 0,67% 0,64% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 2) 0,78% 0,71% 0,66% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 27,50 31,35 24,92 Kurs-/Cashflowverhältnis 34,51 35,92 50,40 Erfolgsrechnung Nettoertrag CHF 20,6 Mio. 18,6 Mio. 13,6 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. 0,0 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 33,6 Mio. 27,4 Mio. 19,1 Mio. Mietzinsausfallquote 11,20% 5,20% 2,71% Unterhaltsaufwand CHF 1,2 Mio. 0,5 Mio. 0,2 Mio. 1) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 2) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwand quote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältins zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per ,41% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 3

4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO (seit 1. Dezember 2014), davor Mitglied, COO Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Petra Reinhard Keller (bis 30. November 2014), stellvertretende CEO Dr. Daniel Siepmann (bis 30. November 2014), Mitglied, Fund Operations Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Executive Director Ernst & Young AG André Mathis, eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Senior Manager Ernst & Young AG Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personal wesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 4

5 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Anlageziel, Anlagepolitik, Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der vorwiegend in nachhaltige Projekte und Objekte an wirtschaftlich starken und urbanen Standorten in der Schweiz investiert. Die Projekte und Objekte müssen den Anforderungen von greenproperty, dem Gütesiegel für nachhaltiges Bauen, entsprechen. Seit der Kotierung vom 31. Oktober 2013 wird der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property an der SIX Swiss Exchange AG gehandelt. Der Immobilienfonds verschafft institutionellen sowie privaten Investoren Zugang zu einem diversifizierten Portfolio, bestehend aus qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Neubausubstanz, die sich bevorzugt in Schweizer Grossstädten oder deren Agglomerationen befindet. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält die Immobilien im Direktbesitz. Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden beim Immobilienfonds selbst besteuert und sind somit beim Anteilscheininhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Für die Schweizer Wirtschaft stellt das Jahr 2014 eine Verschnaufpause auf einem robusten Wachstumspfad dar. Angesichts nachlassender Impulse vor allem aus dem Ausland wurden die Prognosen zum Schweizer Wirtschaftswachstum für das laufende Jahr nach unten korrigiert. Die Expertengruppe des Bundes rechnet im Oktober 2014 mit einem BIP-Wachstum von 1,8% für das Jahr 2014, die erwartete Beschleunigung gegenüber dem Vorjahr dürfte damit ausbleiben. Auch sechs Jahre nach Ausbruch der globalen Finanzkrise ist die Weltwirtschaft immer noch wenig gefestigt. Die Erholung im Euroraum stockt, geopolitische Spannungen tragen zusätzlich zur Verunsicherung bei den Unternehmen bei. Die Schweizer Exportwirtschaft ist in Anbetracht der stotternden Konjunktur auf wichtigen Auslandmärkten nach wie vor mit schwierigen Rahmenbedingungen konfrontiert. Dennoch konnte im zweiten Quartal 2014 eine Zunahme der Warenexporte um 1,8% im Vorjahresvergleich beobachtet werden. Die weiterhin konstante Konjunkturstütze, die Inlandnachfrage, lag im ersten Halbjahr 2014 unter den Erwartungen. Die Verlangsamung des Wirtschaftswachstums wirkt sich auch auf die Dynamik auf dem Arbeitsmarkt aus. Das Beschäftigtenwachstum fällt im langjährigen Vergleich unterdurchschnittlich aus und die Arbeitslosenquote dürfte im Jahr 2014 auf dem Vorjahresniveau von 3,2% verharren. Die etwas eingetrübte Lage spüren auch die Konsumenten. Im Oktober 2014 lag die Konsumentenstimmung mit einem Wert von 11 erstmals wieder unter dem langjährigen Durchschnittswert. Nachdem die allgemeine Lage seit Anfang 2013 immer überdurchschnittlich positiv beurteilt worden war, ist für die aktuelle Befindlichkeit vor allem die vorsichtigere Einschätzung bezüglich der Wirtschaftsentwicklung sowie der Arbeitsplatzsicherheit verantwortlich. Die Konjunkturaussichten für 2015 waren noch Ende des letzten Jahres für die Schweizer Wirtschaft sehr optimistisch. Aufgrund der Aufhebung des Mindestwechselkurses zum Euro Mitte Januar durch die Schweizerische Nationalbank und der darauf folgenden schockartigen Aufwertung des Schweizer Frankens steht jedoch die Schweiz konjunkturell vor einem schwierigen Jahr, welches von verschiedenen Unsicherheiten geprägt ist. Die Ökonomen der Credit Suisse erwarten für 2015 lediglich noch ein reales Wachstum des Schweizer Bruttoinlandprodukts von 0,8%, insbesondere aufgrund des erwarteten Rückgangs der Export dynamik. Die Konsum- und Investitionsaktivität dürfte dagegen weiterhin robust bleiben. In der Prognose wird ein leichter Anstieg der Arbeitslosigkeit erwartet. Daneben können auch regulatorische Faktoren wie die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative oder die Unternehmenssteuerreform III das Investitionsverhalten der Schweizer Unternehmen beeinflussen. Nach einer bemerkenswert langen Boomphase präsentiert sich der Schweizer Wohnungsmarkt gegenwärtig stabil, wobei deutliche regionale und segmentspezifische Unterschiede auszumachen sind. Die allgemeinen Nachfrageindikatoren zeigen nach wie vor nach oben. Mit der anhaltend starken Zuwanderung werden mehr Wohnungen nachgefragt. Die höheren Einkommen lassen die Nachfrage nach grösseren Wohnflächen weiter ansteigen. Angebotsseitig fällt vor allem die starke Neubautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment auf, wobei diesbezüglich der Zenit überschritten sein dürfte. Im Mietwohnungsmarkt nimmt die Kluft zwischen den Mietpreisen von bestehenden Mietverhältnissen und jenen von neu abgeschlossenen Mietverträgen weiter zu. Die Bestandesmieten bewegen sich infolge des unveränderten Referenzzinssatzes auf dem Vorjahresniveau. Im Gegensatz dazu haben die Preise der auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen auch im letzten Jahr um knapp 3,0% zugelegt. Vor allem in den ehemals dynamischsten Regionen ist allerdings eine Marktberuhigung festzustellen. Während die Preissteigerungen zum Beispiel im Kanton Zürich deutlich nachgelassen haben, wurden in der Region Genfersee und im Kanton Wallis über die letzten zwölf Monate sogar rückläufige Wohnungsmieten beobachtet. Trotz der starken Neubautätigkeit bewegt sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Es zeigt sich, dass die angebotenen Wohnungen und deren Preis-Leistungsverhältnis am Markt generell gut aufgenommen werden. Eine längere Absorptionszeit ist einzig bei Mietwohnungen an hochpreisigen Standorten auszumachen. 5

6 Im Eigentumswohnungsmarkt werden hingegen deutliche Anzeichen einer Marktsättigung erkennbar zumindest an gewissen Standorten und in spezifischen Preisklassen. Während bei den Handänderungspreisen in vielen Regionen noch Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr zu beobachten sind, liegen die Angebotspreise in mehr als der Hälfte der Gemeinden unter dem Vorjahresniveau. Die Verlagerung der Marktmacht zu den Nachfragern wird durch die aktuelle Marktliquidität zusätzlich untermauert. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2013 hat sich die Zahl der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen um 16,0% erhöht, dabei fand die stärkste Angebotsausdehnung in Gemeinden mit überdurchschnittlichen Preisniveaus statt. Nach einer Dekade, die durch stetig steigende Hochbauinvestitionen gekennzeichnet war, dürfte das Jahr 2014 einen Kulminationspunkt markieren. Wüest & Partner geht davon aus, dass die Hochbauinvestitionen bis Ende 2014 die Marke von 49 Milliarden Franken überschreiten werden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber 2013 um 3,1% trotz Kapazitätsengpässen, Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und anhaltendem Preiskampf im Baugewerbe. Der massgebliche Treiber bleibt das Neubauvolumen der Mehrfamilienhäuser. Ausblick Wohnungsmarkt Geschäftsflächenmarkt Ausblick Geschäftsflächenmarkt Baumarkt 6 Die Pipeline mit baubewilligten oder sich im Bau befindlichen Mehrfamilienhäusern ist weiterhin gut gefüllt. Entsprechend ist vorerst nicht von einem Rückgang des hohen Wohnungsangebots auszugehen. Bei den bestehenden Mietverhältnissen dürften die Mietpreise in den nächsten Monaten tendenziell stagnieren bzw. sogar noch weiter sinken. Die Zürcher Kantonalbank erwartet eine Senkung des massgebenden Referenzzinssatzes auf 1,75% im Verlauf des ersten Halbjahres Auf diesem Niveau dürfte der Referenzzinssatz während mindestens drei Jahren verharren. Zudem sind überwälzbare Teuerungsanstiege derzeit nicht in Sicht. Bei den neu inserierten Mietwohnungen rechnet Wüest & Partner mit einem weiteren Abflachen der Preisanstiege. Über die ganze Schweiz dürften die Angebotsmieten im Jahr 2015 um 1,7% zunehmen. Grossräumig auftretende Preisrückgänge dürften ausbleiben, das grösste Potenzial für Mietpreissteigerungen sieht Wüest & Partner in den Regionen Zürich und Innerschweiz. Das Interesse an Eigentumswohnungen dürfte infolge der verlängerten Tiefzinsphase hoch bleiben, aufgrund der regen Neubautätigkeit erscheint der Markt jedoch inzwischen gesättigt. Bis Ende 2015 geht Wüest & Partner gesamtschweizerisch von stabilen Preisen aus. Die sich abzeichnende sanfte Landung dürfte allerdings kleinräumig sowie bei hochpreisigen Objekten von stärkeren Preisabschlägen begleitet sein. Grossräumig werden vor allem in der Westschweiz und der Genferseeregion sinkende Preise erwartet. Die stärksten Preisanstiege dürften in den Regionen Innerschweiz, Ostschweiz und Nordwestschweiz zu beobachten sein. Infolge der verschärften Anforderungen an die Hypothekenvergabe per 1. September 2014 erscheint eine weitere Verschiebung der Nachfrage in das mittlere Preissegment wahrscheinlich. Der Schweizer Geschäftsflächenmarkt befindet sich in einem Ungleichgewicht. Während die Nachfrageindikatoren dank einem soliden Konjunkturumfeld und einem robusten Beschäftigungswachstum nach oben zeigen, ist ein regelrechter Bauboom während der letzten Jahre für ein strukturelles Überangebot verantwortlich. Im Zuge der regen Neubautätigkeit hat der Druck auf bestehende Büroflächen zugenommen. Die Vermietung von qualitativ minderwertigen Liegenschaften ist deutlich schwieriger geworden bzw. häufig nur noch mit erheblichen Preiseinbussen oder Zugeständnissen von Seiten der Vermieter möglich. Sowohl bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen als auch bei den angebotenen Büroflächen sind in jüngster Vergangenheit Preisrückgänge auszumachen. Am auffälligsten sind die Mietpreiskorrekturen nach unten in den beiden Grosszentren Zürich und allen voran Genf. Infolge des Bevölkerungswachstums und der gestiegenen Konsumausgaben verzeichneten die Schweizer Detailhandelsumsätze ein Plus von 1,9% gegenüber dem Vorjahr. Die grundsätzlich positive Entwicklung kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der Detailhandel in einem Strukturwandel befindet. Die weiter wachsende Bedeutung des Onlinehandels sowie neue Verkaufsprozesse wie Automaten oder Self-Checkouts führen zu einer veränderten Nachfrage nach Verkaufsflächen. Seit dem zweiten Halbjahr 2013 haben sich die Mieten der angebotenen Verkaufsflächen deutlich schwächer entwickelt als in den Vorjahren, deutliche Preisrückgänge waren in den Grossregionen Zürich und Genf zu beobachten. Dies trifft nicht nur auf B- und C-Lagen zu, auch an den Toplagen war ein Rückgang der Mieten zu verzeichnen. Die substanzielle Abflachung des bewilligten Neubauvolumens an Büroflächen vermag noch nicht zu einer Entspannung auf dem Büroflächenmarkt führen. Vielmehr dürfte sich das ohnehin schon anspruchsvolle Marktumfeld akzentuieren. Wüest & Partner geht von sinkenden Büroflächenpreisen von 3,2% innert Jahresfrist aus. In der Stadt Zürich sowie in der Region Genfersee dürften die Mieten um 4 bis 5% sinken. Auch der Verkaufsflächenmarkt bleibt anspruchsvoll. Der wachsende Anteil des Onlinehandels und ein anhaltender Konkurrenzkampf dürften zu weiter sinkenden Flächenumsätzen führen. Entsprechend rar bleiben die Potenziale für Mietpreiserhöhungen, nur Flächen an exzellenten Passantenlagen werden nach wie vor stark nachgefragt. Insgesamt rechnet Wüest & Partner für 2015 mit einem Rückgang der Verkaufsflächenmieten von 1,3%.

7 Anders präsentiert sich aktuell die Lage im Segment der Geschäftsgebäude. Nach einem vorläufigen Höhepunkt der Bautätigkeit im Jahr 2012 hat sich die Neubautätigkeit infolge der moderaten Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen und der bereits bestehenden Überkapazitäten rückläufig entwickelt. Beim baubewilligten Neubauvolumen zeichnet sich derzeit ein Rückgang ab. Für das Jahr 2015 erwartet Wüest & Partner eine leichte Abnahme des Hochbauvolumens um 0,6% auf 48,8 Milliarden Franken. Weiter deutlich zunehmen dürften die Investitionen in «übrige Hochbauten» wie z. B. Infrastrukturbauten. Bei den Mehrfamilienhäusern dürften die Umbauinvestitionen leicht zunehmen, während bei den Neubauten ein vorsichtigeres Agieren der Investoren erwartet wird. Mit einem Minus von rund 7,0% dürften sich sowohl die Neubau- als auch Umbauinvestitionen in Geschäftsflächen klar rückläufig entwickeln. «grüne Immobilien» Richtungsweisend im Bereich Nachhaltigkeit Nachhaltigkeitsmassnamen bei Bestandesliegenschaften Strategisches Steuerungsinstrument zur Reduktion von CO2 Teilnahme an Nachhaltigkeits- Benchmark- Initiative «Green-Building-Standards» nehmen bei Immobilieninvestitionen eine essentielle Rolle ein. Zahlreiche Studien belegen den signifikanten Zusammenhang von nachhaltig gebauten Immobilien mit langfristig tieferen Kosten. Ein Grund für diesen Zusammenhang ist, dass nachhaltig geführte Immobilien Transparenz über den eigenen Ressourcenverbrauch vermitteln. Konsequenterweise ist Nachhaltigkeit ein wichtiges Thema bei der jährlichen Unternehmensberichterstattung. Nach «Green-Building-Standards» gebaute Liegenschaften werden zunehmend gefragter. In Zeiten von Corporate Governance und Corporate Sustainability steht bei vielen Unternehmen die eigene Nachhaltigkeit zuoberst auf der Agenda und ist somit beim Entscheid für neue Mietflächen oder Investitionen ein nicht zu unterschätzender Faktor. Die bedeutungsvollsten Standards zum Thema Nachhaltigkeit etablieren sich nun nach Jahren der Entstehung zahlreicher Gütesiegel. Diesen Gütesiegeln ist gleich, dass ihre Zertifizierungsprozesse auf Kriterienkataloge beruhen, die die Nachhaltigkeitsaspekte einer Immobilie möglichst umfassend abzubilden versuchen. So deckt das Gütesiegel greenproperty soziale, ökologische und ökonomische Aspekte einer Immobilie ab und bemisst Nachhaltigkeit anhand der fünf Dimensionen Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus. Ein weiterer wichtiger Schritt zur Etablierung des Siegels als Standard war die erfolgreiche Prüfung durch die Organisation Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB ist eine Organisation, die das Ziel verfolgt, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilien-Portfolios global vergleichbar zu machen und in ihrer Zielorientierung zu bewerten. Die Anwendung des Global Real Estate Sustainability Benchmark wird von institutionellen Investoren wie der Credit Suisse mit dem Ziel genutzt, die Nachhaltigkeits-Performance ihrer Portfolios zu steigern sowie diesem Thema auch global verpflichtend nachzukommen. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse (CS REAM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. CS REAM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2- Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REAM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten für das kommende Jahr geplant. Mit der Erweiterung auf weitere Kennzahlen folgt CS REAM den Global Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards, und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management. Zur Vergleichbarkeit nachhaltiger Liegenschaftsportfolios haben sich Benchmark-Initiativen etabliert. CS REAM nimmt seit 2014 erstmals mit allen zwölf Schweizer Fonds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die CS Fonds dem grössten internationalen Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit nehmen mehr als 630 Immobilienfirmen und Fundmanager an der Benchmark-Initiative teil. Insgesamt sind damit ca Liegenschaften im Wert von rund 2,1 Billionen USD an der Benchmark-Initiative beteiligt. GRESB hat das 7

8 Ziel, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilienportfolien systematisch zu erfassen und vergleichen zu können. Hierbei spielen neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch auch die firmeninterne Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten eine zentrale Rolle. Immobilien-Asset Manager, die mit ihren Immobilienprodukten in der jeweiligen Vergleichsgruppe besser abschneiden als der Durchschnitt, werden mit dem «Green Star Award» ausgezeichnet wurden vier Immobilienfonds von CS REAM mit dem Green Star Award ausgezeichnet, so auch der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property. Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty Minergie-Zertifikat Gütesiegel greenproperty Ort, Adresse Minergie Minergie-P Minergie-Eco Minergie-P-Eco Bronze Silber Gold Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» * angemeldet angemeldet Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» provisorisch provisorisch Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» provisorisch provisorisch Eysins, Business Park Terre Bonne A2 provisorisch provisorisch Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» provisorisch provisorisch Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» provisorisch provisorisch Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» provisorisch provisorisch Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park», angemeldet provisorisch Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, 17 provisorisch provisorisch Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» definitiv definitiv Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer»** definitiv definitiv Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» *** definitiv definitiv * DGNB Gold vorzertifiziert ** «LEED Platinum, for Core & Shell Development v2009» wurde erreicht; die Liegenschaft ist ein Pilotobjekt für das internationale Forschungsprojekt OPEN HOUSE (weitere Informationen: *** zusätzliches Zertifikat «Gesundes Innenraumklima», erteilt per Weitere Informationen zum Gütesiegel unter oder green.property@credit-suisse.com Das Wohn- und Geschäftshaus 2806 amrietpark wurde 2013 erstellt und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Der Technisierungsgrad ist daher eher klein. Das Gebäude mit Geschäftsräumen im Erdgeschoss und Wohnungen in den übrigen Stockwerken ist an eine Fernwärme angeschlossen. Die Beheizung der Räume erfolgt mittels Fussbodenheizung. Für den hygienischen Luftwechsel sind Lüftungen installiert, welche zentral auf dem Dach aufgestellt sind. Die Versorgung der einzelnen Wohnungen erfolgt über konstante Volumenstromregler. Als Betriebsoptimierungsmassnahmen (BO) wurden einzelne Anpassungen an den Einstel- Energieemissionsdiagramm 1) 2) Treibhausgasemissionen THGE in kg/m 2 Ae Endenergie Ef in kwh/m 2 Ae Quelle: Credit Suisse AG Immobilienbestand Schweiz Energie- und CO2-Tabelle 3) Nutzungsart Vergleich 2013/2012 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 kwh/m 2 kg CO2/m 2 Wohnbauten total 0 n/a n/a 0 n/a n/a n/a n/a vorjahresnormiert 0 n/a n/a 0 n/a n/a n/a n/a Kommerziell genutzte total 1 48,5 6,4 1 66,2 9,2 Liegenschaften vorjahresnormiert 1 48,5 6,4 1 66,2 9,2 36,7% 44,6% Gemischte Bauten total 1 25,8 3,3 1 66,2 13,4 vorjahresnormiert 0 n/a n/a 0 n/a n/a n/a n/a 1) Grundlage für die Daten bilden berechnete Energiewerte aus den Jahren 2012 und Die Energiebezugsflächen in m 2 ergeben den Kreisumfang pro Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt. 2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, » und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, ». 3) Vorjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten. Die für 2013 generell höheren Energieverbrauchswerte sind im Wesentlichen auf 8 bis 10 Prozent mehr Heizgradtage 2013 gegenüber 2012 zurückzuführen, d. h. kältere Wintertage verursachen einen erhöhten Energieverbrauch. Die Energie- und CO2-Verbrauchswerte wurden rückwirkend ab 2012 erstmals auf Grundlage von gemessenen Energieverbräuchen ausgewiesen, was vereinzelt zu geringfügigen Abweichungen bei den Werten des Jahres 2012 geführt hat. Case-Study «amrietpark», Schlieren 8

9 lungen der Heizungsregelung (Parallelverschiebung, Heizgrenze) Ende 2014 vorgenommen. Zusätzlich wurde die eingestellte Luftmenge an den zentralen Lüftungsanlagen überprüft. Die umgesetzten Massnahmen haben vor allem ein Einsparpotential in der Übergangszeit Sommer Winter von schätzungsweise 5 bis 7%. Objekt: amrietpark, Schlieren Auswertung der fünf greenproperty-dimensionen anhand des Beispiels «Foyer» Bau 1, Zug Nutzung 79% Lebenszyklus 86% Materialien 89% Energie 73% Infrastruktur 77% Nutzung Integration/Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität/Gerechtigkeit Partizipation Räumliche Identität Zugänglichkeit Tageslicht Grundstücksfläche Biodiversität Energie Sommerlicher Wärmeschutz Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizität Deckung Energiebedarf Lebenszyklus Gebäudestruktur/Ausbau Lebenszykluskosten Bewertung Betrieb/Unterhalt Instandsetzung Infrastruktur Grundversorgung Öffentlicher Verkehr/ Langsamverkehr Sicherheit Raumluft Strahlung Lärm/Erschütterungen Standort Individuelle Mobilität Abfälle aus Betrieb/Nutzung Materialien Altlasten Bausubstanz Verfügbarkeit von Rohstoffen Umweltbelastung Schadstoffe Recycling Wasser erfüllt Quelle: Credit Suisse AG Der Bestand des Portfolios beläuft sich auf 16 Liegenschaften. Im Jahr 2014 wurden zwei neue Bauprojekte erworben. Verkäufe aus dem Portfolio wurden 2014 keine getätigt. Zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses befanden sich drei Projekte in Bau. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz ist der Verkehrswert der fertiggestellten Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst & Young AG zu bewerten. Die Verkehrswerte der sich zurzeit im Bau befindenden Projekte wurden «at cost» ermittelt. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 789,27 Mio. (708,85 Mio.). Der gewichtete nominale Diskontierungssatz beträgt 4,18% (4,24%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 118,70 Mio. (61,20 Mio.) oder 15,04% (8,63%) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden noch keine gebildet. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 3,36 Mio. (1,51 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt CHF ( ). Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides, diversifiziertes Portfolio qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Bestandesliegenschaften und Neubauprojekte. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 34,90% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 10,95% auf Wohnbauten, 44,50% auf gemischte Bauten und 9,65% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 58,30% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 35,20% aus Wohneinheiten und die restlichen 6,50% aus Parking. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. 9

10 Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite Relevante Steuervorschriften Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 33,56 Mio. (28,22 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 33,55 Mio. (27,38 Mio.). Die Zunahme erklärt sich durch die Mietzinseinnahmen der fertiggestellten Neubauprojekte. Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten betrugen CHF 4,23 Mio. (1,50 Mio.) oder 11,20% (5,20%) der Sollmietzinseinnahmen. Die Leerstände sind vorwiegend in Tolochenaz, «Lake Geneva Park» und in Wallisellen, «Zentrum» zu verbuchen. Es wurden keine Bauzinsen aktiviert. Die Fremdfinanzierungskosten stiegen von CHF 0,08 Mio. auf CHF 0,88 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 0,93%, bei einer Restlaufzeit per 31. Dezember 2014 von 2,64 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1,15 Mio. (CHF 0,53 Mio.) beansprucht, was rund 3,44% (1,94%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 1,73 Mio. (0,71 Mio.) oder 5,14% (2,61%) der Mietzinseinnahmen. Die Steuern und Abgaben betragen CHF 3,89 Mio. (3,65 Mio.). Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 3,54 Mio. (3,27 Mio.) oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 1,10 Mio. (0,79 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 12,95 Mio. (9,67 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0,67% (0,67%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Der Nettoertrag beläuft sich auf CHF 20,61 Mio. (18,56 Mio.). Unter Einschluss der nicht realisierten Kapital gewinne von CHF 5,25 Mio. (2,71 Mio.) wird ein Gesamterfolg CHF 25,85 Mio. (21,26 Mio.) erreicht. Für das Geschäftsjahr 2014 werden CHF 20,40 Mio. (18,00 Mio.) oder CHF 3.40 (3.00) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 5 ist ab dem 13. März 2015 (Ex- Datum 10. März 2015) zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Gemessen am Börsenkurs per 31. Dezember 2014 beträgt die Ausschüttungsrendite 2,87% (2,70%). Die Anlagerendite beträgt 3,80% (3,50%) bei einem Inventarwert von CHF (107.65) pro Anteil. Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss den kantonalen Steuergesetzen. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Geschäftsjahr (steuerfrei) Coupon Nr. 5 3 Brutto CHF 3.40 CHF 2.98 Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00 Total Ausschüttung CHF 3.40 CHF 2.98 Geschäftsjahr (steuerbar) Coupon Nr. n/a 4 Brutto n/a CHF Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer n/a CHF Total Ausschüttung n/a CHF Emission Im Berichtsjahr 2014 fand keine Emission statt. 10

11 Kursentwicklung in CHF ( ) SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Swiss Market Index (SMI) Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einer Steigerung von CHF 7.40 oder 6,66% entspricht. Die Performance beträgt 9,44% und liegt um 5,55 Prozentpunkte unter dem Benchmark. Als Benchmark des Fonds dient der SXI Real Estate Funds (TR), der im gleichen Zeitraum eine Performance von 14,99% ausgewiesen hat. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 9,07% und damit unter dem durchschnittlichen Agio der im SIX Immobilienfonds Index vertretenden Fonds 26,10%. Der in der Schweiz steuerbare Wert eines Anteils beträgt CHF Rücknahmen Anteile im Umlauf Es wurden keine Anteile gekündigt. Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben 0 Anteile Stand am 31. Dezember Anteile Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 2009* , , , , , ,89 * Gründungsjahr 2009 / Ausgabepreis CHF , das Geschäftsjahr per umfasst 233 Tage Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag Nutzungsart nach Nettomietertrag nach Fertigstellung 1,45% Übrige 6,50% Parking 35,20% Wohnungen 43,95% Büro 2,45% Lager 1,25% Kino/Hotel/Restaurant 9,20% Verkauf 11

12 Vermögensrechnung per 31. Dezember Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten davon im Stockwerkeigentum Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten davon im Baurecht Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert eines Anteils Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2014 (Coupon Nr. 5) Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0 Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge 0 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0 Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

13 Erfolgsrechnung 2014 (abgeschlossen per 31. Dezember 2014) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen Aktivierte Bauzinsen Erträge aus sonstigen Anlagen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 0 Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung

14 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2014 Liegenschaftsstruktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl, Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 11,80% 10,95% Kommerziell genutzte Liegenschaften 33,65% 34,90% Gemischte Bauten 44,45% 44,50% Bauland (inkl, Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 10,10% 9,65% Total 100,00% 100,00% Immobilienstruktur (nach Verkehrswerten) 9,65% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 44,50% Gemischte Bauten 10,95% Wohnbauten 34,90% Kommerziell genutzte Liegenschaften 14

15 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Winterthur Wil Dietikon Wallisellen Aarau Schlieren Zürich Bremgarten Rorschach Zug Bern Eysins Tolochenaz Vessy Verkehrswerte: über 50 Mio. CHF Mio. CHF 5 10 Mio. CHF bis 5 Mio. CHF Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 12,80% Genfersee 4,00% Bern 5,10% Nordwestschweiz 47,20% Zürich 23,60% Zentralschweiz 7,30% Ostschweiz 15

16 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, Total I Kommerziell genutzte Liegenschaften Eysins, Business Park Terre Bonne A Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Total II Gemischte Bauten Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neugutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum» Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Total III Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Aarau, Bahnhofplatz Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» Total IV Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal ) Nicht annualisiert 16

17 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- Mietzinsausfälle 1) Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum im Baurecht , , Alleineigentum Alleineigentum ,00 Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , , Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum ,

18 Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Anz. Läden m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Lagerräume Anz. m 2 Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,02 18

19

20 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2014 Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Aarau, Bahnhofplatz Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen Cilag GmbH International Zug 13,43% Shire AG Eysins 8,51% Karl Steiner AG Zürich 8,46% Aduno Holding AG Zürich 6,76% Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008). 20

21 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,520% Festhypothek ,490% Festhypothek ,660% Festhypothek ,810% Festhypothek ,935% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Festvorschuss ,520% Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2014 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. Laufende Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene Kredite Kreditart von Keine Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Während des Geschäftsjahres 2014 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG getätigt. Laufende sonstige Anlagen Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz 21