Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Geprüfter Jahresbericht per 30.

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1 Credit Suisse Funds AG Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 4 Tätigkeitsbericht 5 Kursentwicklung 10 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung 11 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 14 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 15 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds 24 Hypotheken 25 Geschäfte zwischen Fonds 26 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 27 Bewertungsbericht 30 Bericht der Prüfgesellschaft 31 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 1 559,8 Mio ,4 Mio ,5 Mio. Agio 8,62% 4,18% 15,66% Vermögensrechnung Verkehrswert der Liegenschaften CHF 2 206,7 Mio ,8 Mio ,9 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 1 953,1 Mio ,8 Mio ,1 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 2 234,5 Mio ,7 Mio ,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 1) in % der Anlagekosten 32,61% 27,59% 19,04% in % der Verkehrswerte 28,86% 24,17% 16,47% Fremdkapitalquote 35,73% 31,29% 23,58% Nettofondsvermögen (NAV) CHF 1 436,0 Mio ,7 Mio ,2 Mio. Rendite- und Performanceangaben Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 4,06% 4,26% 3,84% Ausschüttungsquote 84,43% 98,19% 93,85% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,43% 4,76% 6,11% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,39% 3,96% 5,11% Anlagerendite 5,21% 4,72% 6,35% Performance 9,41% 6,21% 2,40% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 79,39% 78,54% 78,75% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 2) 0,67% 0,69% 0,70% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 2) 1,03% 0,94% 0,97% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 24,54 21,89 18,53 Kurs-/Cashflowverhältnis 21,31 22,34 24,35 Erfolgsrechnung Nettoertrag CHF 63,4 Mio. 63,4 Mio. 63,3 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 1,8 Mio. 2,1 Mio. 0,4 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 118,8 Mio. 107,8 Mio. 102,2 Mio. Mietzinsausfallquote 5,94% 5,11% 3,66% Unterhaltsaufwand CHF 12,9 Mio. 11,0 Mio. 9,3 Mio. 1) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 2) Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per um 35,73% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 3

4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Paul H. Arni (bis 31. Dezember 2013), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, Geschäftsführer Petra Reinhard Keller, stellvertretende Geschäfts führerin Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Dr. Daniel Siepmann, Mitglied, Fund Operations Patrick Tschumper, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn Piero Nosetti (bis 31. Dezember 2013), dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personal wesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 4 Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz

5 Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2013 bis 30. September 2014 Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Die Schweizer Volkswirtschaft befindet sich auf einem stabilen Wachstumskurs. Nachdem im ersten Quartal 2014 erneut ein Anstieg des Bruttoinlandprodukts von rund 0,5% registriert wurde, beträgt der Gesamtanstieg im Vorjahresvergleich 2,0%. Die Schweizer Konjunktur wird dabei nach wie vor hauptsächlich durch die kraftvolle Inlandnachfrage getragen, währenddessen sich eine breit abgestützte Belebung des Aussenhandels erst 2015 bemerkbar machen dürfte. Für 2014 und 2015 rechnet das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) mit einem BIP-Wachstum von 2,0%, respektive 2,6%. Bisher beruht die Exportzunahme ausschliesslich auf pharmazeutischen und chemischen Erzeugnissen. Die weiteren Sparten Maschinenindustrie, Präzisionsinstrumente oder Uhren konnten im letzten Quartal kein Wachstum verzeichnen. Der europäische Kontinent ist mit einem Anteil von mehr als 60,0% immer noch mit Abstand der wichtigste Absatzmarkt der Schweiz. Solange sich die Konjunktur im Euroraum nur kraftlos aus der Talsohle stemmt, setzen die positiven Wirtschaftsmeldungen vorwiegend aus den USA noch zu schwache Impulse um das Total der Warenexporte ohne Chemie/Pharma nachhaltig wieder auf Vorkrisenwerte zu heben. Das Wirtschaftswachstum führte zu einer leichten Beschäftigungszunahme: Im zweiten Quartal 2014 legte die Beschäftigung in der Schweiz gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,7% zu. Dabei hat sich das Beschäftigungswachstum im Dienstleistungssektor verlangsamt und befindet sich nun im Gleichschritt mit dem Stellenwachstum im sekundären Sektor. Gemäss Prognosen des SECO dürfte sich das Wachstum der Beschäftigung im laufenden Jahr in einem ähnlichen Ausmass fortsetzen, für 2015 wird ein stärkeres Beschäftigungswachstum von 1,4% erwartet. Das SECO rechnet zudem mit einer sukzessiven Abnahme der saisonbereinigten Arbeitslosen quote von 3,2% per Ende Juni 2014 auf 2,8% für das Jahr Die stabilen Wirtschaftsaussichten werden durch den Index der Konsumentenstimmung des SECO untermauert. So äussern sich die Schweizer Haushalte seit Anfang 2014 wieder positiver gegenüber der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung als bei den Befragungen in den vergangenen drei Jahren. Zwischen Januar und Juli 2014 hat sich die Konsumentenstimmung allerdings nicht mehr weiter verbessert. Die Risiken für ein Abgleiten in eine deflationäre Spirale sind bedeutend kleiner geworden, denn die Teuerungsraten haben sich seit Mitte 2013 wieder um die Null-Marke eingependelt. Allerdings müssen die Unsicherheiten bezüglich der weltwirtschaftlichen Entwicklungen weiter im Auge behalten werden; die expansive Geldpolitik zahlreicher Länder sowie das fragile Finanzsystem im Euroraum stellen nach wie vor nicht vernachlässigbare Risiken dar. Zusätzlich bringt die Annahme der Initiative «Gegen Masseneinwanderung» Unsicherheiten mit sich, sowohl in Bezug auf die Entwicklung der Zuwanderung als auch auf das Investitionsverhalten und somit die mittelfristigen Wirtschaftsaussichten. Die generell günstigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken sich weiterhin vorteilhaft auf den Wohnungsmarkt aus. Die positive Bevölkerungsdynamik in der Schweiz trägt zu einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage bei. Zusätzlich verleihen die tiefen Zinsen und steigende Haushaltseinkommen den Wohnungsmärkten nach wie vor positive Impulse und sorgen insbesondere im Mehrfamilienhaussegment für eine starke Bautätigkeit. Der positive Preistrend im Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Monaten etwas abgeschwächt fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhten sich die Mieten von angebotenen Wohnungen in der Schweiz um 2,6%. Damit bewegt sich die Preissteigerung seit kurzem unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Während sich das Preiswachstum in den hochpreisigen Regionen wie im Grossraum Zürich oder am Genfersee zum Teil deutlich verlangsamt hat, haben sich die angebotenen Wohnungen in der Innerschweiz und der Region Bern im Vorjahresvergleich um 3,0% oder mehr verteuert. Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandesmieten hat mit der letzten Senkung des Referenzzinssatzes per 3. September 2013 auf 2,0% weiter zugenommen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Referenzzinssatz noch weiter sinken wird, ist aufgrund des gestiegenen Anteils von Libor-Hypotheken wieder im Bereich des Möglichen. Entsprechend schnell dürfte der Referenzzinssatz mittel- bis langfristig dann jedoch wieder ansteigen. Bei den Bestandesmieten besteht längerfristig somit ein hohes Steigerungspotenzial. Gleichzeitig dürften aktuell abgeschlossene Mietverträge in Zukunft kaum mehr günstiger werden. Ausblick Wohnungsmärkte Die zuwanderungsbedingte Wohnungsnachfrage dürfte auch im Jahr 2014/15 hoch bleiben allfällige Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative dürften erst mittelfristig ein Thema werden. Die Wirkung auf die Mietwohnungsnachfrage ist jedoch nicht zu unterschätzen und sollte bei der Planung zukünftiger Wohnbauprojekte im Auge behalten werden. Je nach Ausgestaltung der Kontingente (Branchen, Familiennachzug, etc.) sind unterschiedliche Wirkungen auf die Teilsegmente und Wohnungsgrössen zu erwarten. Neben geringen Leerständen zeigt auch die vielerorts kurze Insertionsdauer, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen noch immer hoch ist. Für das laufende Jahr ist allerdings von einem weiteren Ausgleich der Marktkräfte auszugehen. Grund dafür ist die intensive Bautätigkeit, die zahlreiche neue Wohnungen auf den Markt bringt. 5

6 Wüest & Partner geht bei den angebotenen Wohnungen deshalb von einem abgeschwächten Anstieg der Mietpreise aus. Die Preisprognose vom April 2014 sieht eine Mietpreissteigerung von 1,4% innert zwölf Monaten vor. Geschäftsflächenmarkt Baumarkt Richtungsweisend im Bereich Nachhaltigkeit Nachhaltigkeitsmassnahmen bei Bestandesliegenschaften 6 In Bezug auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen präsentieren sich die Perspektiven für den Geschäftsflächenmarkt etwas erfreulicher als in den vergangenen zwei Jahren. Im Schweizer Büroflächenmarkt wirkt sich jedoch die beachtliche Flächenausweitung der letzten Jahre nach wie vor dämpfend auf die Entwicklung der Mietpreise aus. So zeigt der schweizweite Angebotsmietindex für Büroflächen auch im zweiten Quartal 2014 einen leichten Abwärtstrend, in allen Regionen der Schweiz stagnieren die Angebots- und Abschlussmieten oder tendieren leicht rückläufig. Die stark wachsende Wohnbevölkerung und steigende Haushaltseinkommen bilden in der Schweiz grundsätzlich einen soliden Nährboden für das Segment der Verkaufsflächen. Der steigende Privatkonsum ist dabei nach wie vor wichtigste Stütze des Detailhandels. Tatsächlich sind die Mieten denn auch gestiegen. Der angebotsbasierte Mietpreisindex für Verkaufsflächen zeigt in den vergangenen zehn Jahren einen inflationsbereinigten Anstieg von 1,1% pro Jahr. Abhängig von der Lage variieren die Entwicklungen allerdings stark. Während an gut frequentierten Standorten weiterhin Potenzial für Mietpreissteigerungen besteht, muss in grenznahen Regionen und an weniger vorteilhaft gelegenen Lagen mit wachsenden Leerständen gerechnet werden. Ausblick Geschäftsflächenmärkte Im Schweizer Büromarkt sind punktuelle Überkapazitäten an weniger bevorzugten Standorten auch weiterhin nicht auszuschliessen. So ist mit vermehrtem Druck auf die erzielbaren Mietpreise zu rechnen. In den Wüest & Partner Prognosen vom April 2014 wird mit einem Rückgang der Angebotsmieten von 2,6% über die nächsten zwölf Monate gerechnet. Während in den vergangenen Jahren vor allem bei nicht marktgerechten Objekten Vermarktungsschwierigkeiten auftraten, zeigen sich inzwischen vermehrt auch längere Insertionsdauern bei Neubauprojekten. Zudem muss im Raum Genfersee angesichts der bereits hohen Marktliquidität mit spürbaren Preiskorrekturen gerechnet werden. Die Aussichten für den Verkaufsflächenmarkt präsentieren sich insgesamt verhalten positiv. Der private Konsum dürfte 2014 weiter zunehmen wenn auch mit leicht tieferen Wachstumsraten. Ein wachsender Anteil davon fliesst ins benachbarte Ausland oder in den Onlinehandel, sodass sich steigende Detailhandelsumsätze nur bedingt in einer Zusatznachfrage nach Verkaufsflächen niederschlagen. Gleichzeitig sollte sich das Flächenwachstum in Grenzen halten, die Vorlaufindikatoren für 2014 deuten auf eine abnehmende Bautätigkeit hin. Wüest & Partner erwartet im April 2014 für den Schweizer Verkaufsflächenmarkt eine minime Mietpreissteigerung von insgesamt 0,3% innert Jahresfrist. In den vergangenen zehn Jahren sind die gesamten Hochbauinvestitionen in der Schweiz um mehr als 40,0% angestiegen. Das Segment der Mehrfamilienhäuser, auf welches heute rund 62,0% des Schweizer Hochbauvolumens entfallen, weist die höchste Bautätigkeit auf. Trotzdem kann in der Schweiz bisher kein spekulativer Trend im Baumarkt beobachtet werden. Vielmehr reagieren die Investoren auf die hohe Zusatznachfrage nach Wohnraum, welche durch das zuwanderungs- und strukturell bedingte Bevölkerungswachstum ausgelöst wird. Aufgrund der stetig sinkenden Haushaltsgrössen werden zahlreiche zusätzliche Wohnungen belegt. Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment dürfte sich im laufenden Jahr auf hohem Niveau fortsetzen, ein Nachlassen wird ab 2015 erwartet. Im Geschäftsflächenbereich dagegen sind die Projektentwicklungen in der Schweiz inzwischen rückläufig. Das Volumen der Baugesuche für Büroflächen zeigt derzeit klar nach unten. Auch im Detailhandelsmarkt hat sich die starke Flächenexpansion der letzten Jahre zurückgebildet. Die neu erstellten Flächen werden mehrheitlich gut nachgefragt, währenddessen vor allem Altbauten mit Leerständen konfrontiert sind. Anders als im Wohnungsmarkt sinkt der Flächenverbrauch pro Kopf in den Geschäftsflächenmärkten insbesondere im Büromarkt kontinuierlich. Trotz beachtlichem Beschäftigungsanstieg wächst auch deshalb die Gesamtnachfrage nur verhalten. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse (CS REAM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. CS REAM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REAM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systemati-

7 schen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten für das kommende Jahr geplant. Mit der Erweiterung auf weitere Kennzahlen folgt CS REAM den Global Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards, und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Strategisches Steuerungsinstrument zur Reduktion von CO2 Teilnahme an Nachhaltigkeits- Benchmark- Initiative Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management. Folgendes Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die Jahre 2012 und 2013 auf Grundlage von berechneten Werten. Trotz leichtem Rückgang in der Energieeffizienz gegenüber dem Vorjahr, liegt der Verbrauch für alle Nutzungsarten unter dem Schweizer Bundesdurchschnitt. Um die Nachhaltigkeit von Liegenschaftsportfolios miteinander vergleichen zu können, haben sich Benchmark- Initiativen etabliert. CS REAM nimmt seit 2014 erstmals mit allen zwölf Schweizer Fonds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die CS Fonds dem grössten internationalen Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit nehmen mehr als 550 Immobilienfirmen und Fundmanager an der Benchmark-Initiative teil. Insgesamt sind damit ca Liegenschaften im Wert von rund USD 1,6 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt. GRESB hat das Ziel, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilienportfolien systematisch zu erfassen und vergleichen zu können. Hierbei spielen neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch auch die firmeninterne Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten eine zentrale Rolle. Energieemissionsdiagramm 1) Portfoliovergleich 2012 mit 2013 Treibhausgasemissionen THGE in kg/m 2 Ae Endenergie Ef in kwh/m 2 Ae Gesamt Wohnen Geschäft Gemischt Immobilienbestand Schweiz 2) Quelle: Credit Suisse AG Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty Minergie-Zertifikat Gütesiegel greenproperty Ort, Adresse Minergie Minergie-P Minergie-Eco Minergie-P-Eco Bronze Silber Gold Bern, Scheibenstrasse 70 definitiv definitiv Le Grand-Saconnex, Place de Carantec 1, 3 / Route de Ferney 194, 196 angemeldet angemeldet Versoix, Chemin Jean-Baptiste-Vandelle 3 angemeldet angemeldet Energie- und CO2-Tabelle 3) Nutzungsart Vergleich 2012/2013 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 Anzahl kwh/m 2 kg CO2/m 2 kwh/m 2 kg CO2/m 2 Wohnbauten total ,3 26, ,8 29,7 vorjahresnormiert ,3 26, ,8 29,7 12,3% 12,0% Kommerziell genutzte total 14 79,7 14, ,7 14,3 Liegenschaften vorjahresnormiert 14 79,7 14, ,7 14,3 1,3% 3,1% Gemischte Liegenschaft total 8 88,4 17,3 7 94,3 23,1 vorjahresnormiert 7 92,6 22,6 7 94,3 23,1 1,9% 2,3% 1) Grundlage für die Daten bilden berechnete Energiewerte aus den Jahren 2012 und Die Energiebezugsflächen in m 2 ergeben den Kreisumfang pro Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt. 2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, » und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, ». 3) Vorjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten. Die für 2013 generell höheren Energieverbrauchswerte sind im Wesentlichen auf 8 bis 10% mehr Heizgradtage 2013 gegenüber 2012 zurückzuführen, d.h. kältere Wintertage verursachen einen erhöhten Energieverbrauch. Die Energie- und CO2-Verbrauchswerte wurden rückwirkend ab 2012 erstmals auf Grundlage von gemessenen Energieverbräuchen ausgewiesen, was vereinzelt zu geringfügigen Abweichungen bei den Werten des Jahres 2012 geführt hat. 7

8 Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Erfolgsrechnung Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss betreibt seit Jahren ein professionelles, aktives Portfoliomanagement und verfügt dadurch über ein solides, breit diversifiziertes und nachhaltig ertragsstarkes Immobilienportfolio. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 16,55% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 76,30% auf kommerziell genutzte Liegenschaften und 7,15% auf gemischte Bauten. 65,65% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 19,00% aus Wohnliegenschaften, 7,20% aus Parking und die restlichen 8,15% aus Lagern und übrigen Flächen. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September. In den letzten zwölf Monaten konnte das Immobilienportfolio mit einer neuen Bestandesliegenschaften in Spreitenbach und einer Arrondierung eines Miteigentumanteils an einem Landgrundstück in Zürich erweitert werden, (vgl. Seite 24). Gleichzeitig wurde im Zusammenhang mit einer Portfoliobereinigung ein Objekt, das nicht mehr den Anlagekriterien entsprach, verkauft (vgl. Seite 24). Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 33,92 Mio. (31,87 Mio.). Der massgebliche Teil der aktivierten Sanierungskosten entfällt auf die Sanierung der Geschäftsliegenschaften an der Inneren Güterstrasse in Zug, der Hallwylstrasse und dem Hönggermarkt in Zürich sowie auf verschiedene Projekte im Shopping-Center Spreitenbach. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 2 206,67 Mio. (2 041,82 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 4,30% (4,34%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 636,80 Mio. (493,50 Mio.) oder 28,86% (24,17%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen betragen CHF 138,79 Mio. (127,12 Mio.) oder rund 6,29% (6,23%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 127,15 Mio. (123,60 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF ( ). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 5,21% bei einem höheren Inventarwert von CHF ( ex Coupon). Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 119,44 Mio. (108,07 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 118,78 Mio. (107,85 Mio.). Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf CHF 7,50 Mio. (5,81 Mio.) oder 5,94% (5,11%) der Sollmietzinseinnahmen. Die grösseren Leerstände befinden sich insbesondere bei den kommerziell genutzten Bauten in Basel, Le Grand-Saconnex und Versoix. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt. Der teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände mit gezielten Massnahmen hat respektive wird sich positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken. Die Fremdfinanzierungskosten haben sich von CHF 8,12 Mio. auf CHF 10,51 Mio. erhöht. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 1,62% (1,80%) bei einer Restlaufzeit von 4,27 (3,51) Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 12,94 Mio. (11,05 Mio.) beansprucht, was 10,89% (10,24%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 4,05 Mio. (3,99 Mio.) oder 3,41% (3,70%) der Mietzinseinnahmen. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 10,18 Mio. (9,14 Mio.) oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilien verwaltungen von CHF 3,66 Mio. (3,33 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 56,07 Mio. (44,65 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,67% (0,69%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 11,67 Mio. (1,11 Mio.) zugunsten von Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 63,36 Mio. (63,42 Mio.) oder CHF 8.40 (8.41) pro Anteil. 8 Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 75,04 Mio. (64,52 Mio.) oder CHF 9.95 (8.55) pro Anteil. Unter Einschluss des realisierten Kapitalverlustes von CHF 1,84 Mio. (Kapitalgewinn 2,05 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 2,04 Mio. (2,47 Mio.) reduziert sich der Gesamterfolg um 6,45% auf CHF 63,57 Mio. (67,94 Mio.). Die realisierten Kapitalverluste sind auf Liegenschaftenverkäufe aus dem Geschäftsjahr 2007/08 zurückzuführen (vgl. dazu S. 13 Fussnote 2). Die nicht realisierten Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertentwicklungen zu begründen, insbesondere bei den Liegenschaften Shopping-Center Spreitenbach, Hallwylstrasse 71 sowie Löwenstrasse 29 in Zürich.

9 Ausschüttung, Rendite Für das Geschäftsjahr 2013/14 werden CHF 63,36 Mio. (63,36 Mio.) oder CHF 8.40 (8.40) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 18 sind ab dem 15. Dezember 2014 spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF (180.89). Bei einer Ausschüttung von CHF 8.40 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2014, eine Ausschüttungsrendite von 4,06% für das Rechnungsjahr. In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite von 5,61%. Geschäftsjahr 2013/ /13 Coupon Nr Brutto CHF 8.40 CHF 8.40 abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 2.94 CHF 2.94 Total Ausschüttung CHF 5.46 CHF 5.46 Emission Kursentwicklung in CHF ( ) Während des Geschäftsjahres 2013/14 wurde keine Emission durchgeführt Swiss Market Index (SMI) Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss SXI Real Estate Funds (TR) Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der Berichtsperiode von 4,18% auf 8,62% erhöht. Der attraktive Zinsumfeld und die Bedeutung von indirekten Immobilienanlagen als wichtiger Bestandteil in einem ausgewogenen Portefeuille haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilienanlagen anhält. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einem Anstieg von CHF 9.60 oder 4,87% entspricht. Die Performance beträgt 9,41% und liegt somit 0,32 Prozentpunkte über dem Benchmark (SXI Real Estate Funds [TR]), der in der gleichen Zeit eine Performance von 9,09% aufweist. Mit einem Ertrags- und Risikoprofil, das zwischen Aktien und Obligationen liegt, bleiben Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlage. Rücknahmen Es wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Oktober Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben 0 Anteile Stand am 30. September Anteile 9

10 Kursentwicklung Kursentwicklung in CHF CHF Geschäftsjahr 2013/14 Höchst = Tiefst = Rücknahmepreis nach Ausschüttung 10

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF , , , , , , , , , ,0 Inventarwerte CHF (ex Coupon) Gesamtausschüttung CHF

12 Vermögensrechnung per 30. September Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum Gemischte Bauten Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert eines Anteils Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2013/14 (Coupon Nr. 18) Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge 0 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

13 Erfolgsrechnung 2013/14 (abgeschlossen per 30. September 2014) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen Baurechtszinseinnahmen Erträge aus sonstigen Anlagen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern ) Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ) Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Die gegenüber dem Vorjahr wesentlich tieferen Gewinn- und Kapitalsteuern, sind auf die durch die Fusionen der Immobiliengesellschaften möglichen Verlustverrechnungen aus Vorjahren zurück zu führen. Es handelt sich um einen Sondereffekt im Geschäftsjahr 2013/14. 2) Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem ein realisierter Kapitalverlust von CHF aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht. In der Vermögensrechnung wurden die Liquidationssteuern um die Höhe des Kapitalverlustes reduziert. 13

14 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 30. September 2014 Liegenschaftsstruktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 12,85% 16,55% Kommerziell genutzte Liegenschaften 80,40% 76,30% Gemischte Bauten 6,75% 7,15% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 0,00% 0,00% Total 100,00% 100,00% Immobilienstruktur 7,15% Gemischte Bauten 16,55% Wohnbauten 76,30% Kommerziell genutzte Liegenschaften 14

15 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Schaffhausen Basel Allschwil Birsfelden Baden Winterthur Würenlos Glattbrugg Spreitenbach Zürich Schwerzenbach Kilchberg Herrliberg Neuendorf Nänikon Zug Avenches Worblaufen Bern Köniz Luzern Lausanne Vevey Nyon Eysins Versoix Pregny-Chambésy Le Grand-Saconnex Meyrin Genf Plan-les-Ouates Conthey Verkehrswerte: über 50 Mio. CHF Mio. CHF bis 10 Mio. CHF Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten Regionale Aufteilung 1,05% Westschweiz 24,50% Genfersee 31,20% Zürich 0,35% Südschweiz 10,70% Bern 1,80% Zentralschweiz 30,40% Nordwestschweiz 15

16 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Allschwil*, Baselmattweg / Muesmattweg 60 68, Basel, Dornacherstrasse 12, 14, 16, 18, Bern, Mattenhofstrasse 11, 13, Bern, Sennweg 4, Birsfelden, Rheinstrasse 6, 8 / Kirchstrasse 4, Conthey, Les Terrasses A, B, C Genf, Chemin Frisco 4, 6, Genf, Route de Florissant 47 bis Genf, Route de Florissant 47 ter Genf, Rue Crespin Herrliberg, Pfarrgasse 34, Kilchberg, Stockenstrasse 1, Lausanne, Avenue de Morges Lausanne, Chemin du Devin Meyrin, Avenue de Mategnin 47, Meyrin, Avenue de Mategnin 51, Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, Winterthur, Holzlegistrasse Würenlos, Feldstrasse 10, Zug, Waldheimstrasse 1, Zürich, Albisstrasse 136, Zürich, Buchzelgstrasse 64, Zürich, Burstwiesenstrasse 17, 19, Zürich, Dachslernstrasse 46, Zürich, Dangelweg 1, Zürich, Dorfstrasse Zürich, Jungstrasse 3, 5 / Schaffhauserstrasse Zürich, Klosbachstrasse 41, Zürich, Ottenweg Zürich, Reinhold-Frei-Strasse 68, Zürich, Russenweg 10, 12, Zürich, Trottenstrasse Zürich, Wehrenbachhalde 39, Total I Kommerziell genutzte Liegenschaften Avenches, Rte. de Villars-le-Grande, «Centre Commercial Milavy» Baden, Badstrasse 28, Basel, Steinengraben 18, / Basel, Untere Rebgasse 17, Teichgässlein 7+9, «Clara Huus» Bern, Belpstrasse ) Bern, Blumenbergstrasse 39, 39a Bern, Scheibenstrasse 70, «Nautilus» Bern, Sennweg ) Eysins, Business Park Terre Bonne, Gebäude A Eysins, Business Park Terre Bonne, Gebäude Z Genf, Rue de la Synagogue 33, 35, Genf, Rue de Lausanne Glattbrugg, Thurgauerstrasse 101, «Ambassador-House» Glattbrugg, Walter Mittelholzerstrasse 8, «Hotel Mövenpick Zürich-Airport» Köniz, Sägestrasse 79, 79a Lausanne, Rue de Bourg Le Grand-Saconnex, Place de Carantec 1, 3 / Route de Ferney 194, Luzern, Hallwilerweg 2, Nänikon, Grossrietstrasse Neuendorf, Industriestrasse Nyon, Place Bel Air Plan-les-Ouates, Chemin Pré Fleuri 3, «Bluebox» Schaffhausen, Schwertstrasse Schaffhausen, Vorstadt Schwerzenbach, Bahnstrasse 24 / Wiesenstrasse Spreitenbach, Einstellhalle A, D Spreitenbach, Einkaufszentrum Tivoli Spreitenbach, Shopping-Center Versoix, Chemin Jean-Baptiste-Vandelle Winterthur, Marktgasse Worblaufen, Tiefenaustrasse

17 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- 1) Mietzinsausfälle Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4, , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum , Alleineigentum ,00 Alleineigentum Miteigentum 4)

18 Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Anz. Läden m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Anz. m 2 Lagerräume Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 18

19

20 Inventar der Liegenschaften Anzahl Total Mietobjektfläche Total Miet- Grundstücks- Erstellungs- Erwerbs- Ort, Adresse Gebäude (m 2 ) fläche (m 2 ) jahr datum Zug, Innere Güterstrasse 2, Zürich, Hallwylstrasse Zürich, Hönggermarkt / Limmattalstrasse 186, 200, 200a / Regensdorferstrasse 5, 9 / Dorfbachweg Zürich, Limmatquai Zürich, Löwenstrasse Zürich, Löwenstrasse 53 / Gessnerallee Zürich, Sihlcity Total II Gemischte Bauten Allschwil, Baslerstrasse 252, Birsfelden, Hauptstrasse 33, Birsfelden, Hauptstrasse Genf, Boulevard James-Fazy 13 / Rue Bautte 7, Lausanne, Avenue des Jordils Spreitenbach, Shopping-Center 7, Vevey, Rue du Simplon Zürich, Überbauung Im Rank / Schärrergasse 2 / Dorfbachweg 5, 7 / Limmattalstrasse 202, Total III Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total IV Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal * In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften 1) Nicht annualisiert 2) Gemeinsam genutzte Parzelle mit Mattenhofstrasse 11, 13, 15 3) Gemeinsam genutzte Parzelle mit Sennweg 4, 6 4) Miteigentum 51 /100 = m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 5) Miteigentumsanteil am Baurechtsgrundstück / = 759 m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 6) Miteigentum 129 /1 000 = m 2 (totale Grundstücksfläche = m 2 ) 20