Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 31.

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 31. Dezember 2016

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3 Inhalt Wichtiges in Kürze 4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung 12 Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Aufteilung Portfolio nach Serviceleistungen 13 Vermögensrechnung 14 Erfolgsrechnung 15 Anhang 16 Hypotheken 18 Geschäfte zwischen Fonds / Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 19 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 20 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 21 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 22 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 30 Bewertungsbericht 33 Bericht der Prüfgesellschaft 34 3

4 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) ) 2) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Steuerwert CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 2 888,3 Mio ,1 Mio ,3 Mio. Agio 31,34% 25,51% 31,33% Vermögensrechnung ) ) ) 2) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 2 663,0 Mio ,7 Mio ,7 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 2 536,1 Mio ,9 Mio ,3 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 2 689,6 Mio ,3 Mio ,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 3) in % der Anlagekosten 16,19% 19,28% 15,10% in % der Verkehrswerte 15,41% 18,42% 14,53% Fremdkapitalquote 18,24% 20,92% 17,19% Verzinsung der Fremdfinanzierungen 1,10% 1,01% 1,21% Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 2,25 2,27 2,75 Nettofondsvermögen (NAV) CHF 2 199,1 Mio ,1 Mio ,6 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) 1) 2) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 2,38% 2,50% 2,34% Ausschüttungsquote 99,43% 92,31% 90,26% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,44% 3,62% 2,86% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2,97% 3,13% 2,58% Anlagerendite 3,58% 3,99% 3,23% Performance 9,28% 1,54% 13,33% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 75,55% 74,56% 75,38% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,66% 0,67% 0,67% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,63% 0,64% 0,66% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 38,41 34,95 46,00 Kurs-/Cashflowverhältnis 42,12 36,60 38,08 Erfolgsrechnung ) ) ) 2) Nettoertrag CHF 68,3 Mio. 63,4 Mio. 62,3 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,4 Mio. 0,5 Mio. 0,9 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 121,6 Mio. 119,2 Mio. 118,5 Mio. Mietausfallrate 5,17% 5,28% 5,86% Unterhaltsaufwand CHF 10,2 Mio. 8,7 Mio. 11,9 Mio. 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst 2) Kennzahlen wurden an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst 3) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 4

5 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann, Mitglied Adam Milenkovic (seit 1. Januar 2016), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde die Wüest Partner AG, Zürich, mit den folgenden Hauptverantwortlichen Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich als Schätzungsexperten beauftragt. Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Steuerberatung, Facility Management, IT Dienstleistungen, Management Information System MIS, Fiduciary Risk Management (Real Estate), Investment Guideline Monitoring, Collateral Management, Real Estate Portfolio Management und Administration (u.a. Buchführung, Controlling, Liegenschaftenverwaltung). Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Personalwesen und Business Risk Management. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 5

6 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Die intensive Neubautätigkeit der vergangenen Quartale hat dazu geführt, dass im dritten Quartal rund Wohnungen auf dem Markt angeboten werden. Damit ist das Angebot im Vergleich zum Vorjahresquartal um 15,0% gewachsen. 7,1% des gesamten Bestandes an Mietwohnungen befinden sich in der Vermarktung. Dem gestiegenen Angebot steht ein (infolge der abnehmenden Nettozuwanderung) nachlassendes Bevölkerungswachstum gegenüber, wodurch die Zusatznachfrage abnimmt. Entsprechend nimmt auch die Marktanspannung in diesem Segment ab. Anhand des von Wüest Partner berechneten Angebotspreisindexes sind die angebotenen Wohnungsmieten im dritten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,3% gesunken. Der Wohnungsmarkt entpuppt sich als laufend anspruchsvoller für die Vermieter. Gemäss einer Auswertung von Wüest Partner kann der Markt seit dem Jahr 2016 wieder als sogenannter Mietermarkt bezeichnet werden. Für die Investoren befinden sich die Renditen für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen im Vergleich zu den anderen Anlagealternativen noch immer auf einem attraktiven Niveau. Die Renditeliegenschaften im Mietwohnungsbereich sind deshalb nochmals in der Gunst der Investoren gestiegen und so wachsen deren Marktwerte weiter. Und auch die Transaktionspreise sind im Jahr 2016 nochmals nach oben gegangen, entsprechend gering fallen die Bruttoanfangsrenditen aus. Die Spitzenrenditen sind weiterhin tief und im Vergleich zum Vorquartal sogar nochmals gesunken. Sie liegen im dritten Quartal 2016 bei 1,8% in der Stadt Zürich beziehungsweise bei 2,4% in Genf. Aufgrund des Niedrigzinsumfeldes und des hohen Bevölkerungswachstums sind in den letzten zehn Jahren die Handänderungspreise für Wohneigentum deutlich angestiegen. Im Vergleich zu vor zehn Jahren sind Einfamilienhäuser heute im Mittel um 41,0% teurer, bei den Eigentumswohnungen haben die Transaktionspreise um 54,0% zugelegt. Und auch im vergangenen Jahr zogen die Preise bei den Eigentumswohnungen wieder an, allerdings weniger als in den Jahren zuvor. Zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem dritten Quartal 2016 stiegen die Preise für angebotene Eigentumswohnungen durchschnittlich um 1,4%. Wie auch in den übrigen Wohnsegmen- Anlageziel, Anlagepolitik, Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt 6 Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts, der in zukunftsorientierte Wohnformen investiert. Der Immobilienfonds zielt nicht nur auf Angebote für Ältere (Seniorenheime und Seniorenresidenzen), sondern auch auf innovative Wohnbaukonzepte für alle Altersgruppen (Wohnen mit Services und Serviceappartements), welche verbunden mit Grunddienstleistungen (Concierge, Notruf etc.) und Betreuungsleistungen den individuellen Bedürfnissen der Mieter angepasst werden können. Dazu gehören auch erweiterte kommerzielle Angebote im Bereich Wellness und Gesundheit. Das Anlageziel des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus besteht hauptsächlich in der langfristigen Substanzerstellung und -erhaltung von Immobilien. Dieser Immobilienfonds investiert in Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz. Der Fonds eignet sich für private und institutionelle Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus hält Immobilien in direktem Grundbesitz. Die aktuelle Wirtschaftsentwicklung kann als stabil bezeichnet werden. Für die Jahre 2016 respektive 2017 prognostiziert die Expertengruppe des Bundes ein Wachstum des Bruttoinlandproduktes von 1,5% respektive 1,8%. Diese Wachstumsraten liegen nahe bei den mittleren Wachstumsraten der letzten drei Jahrzehnte. Dementsprechend zeigt sich auch der Arbeitsmarkt robust. Die Arbeitslosenquote dürfte gemäss der Prognose der Expertengruppe des Bundes sowohl im Jahr 2016 als auch im Jahr 2017 bei 3,3% liegen. Verhältnismässig wenig Impulse sind vom Konsum zu erwarten. Ein Grund dafür ist das zwar noch immer hohe, aber abnehmende Bevölkerungswachstum. Im Jahr 2016 dürfte das Bevölkerungswachstum zum ersten Mal seit neun Jahren nicht mehr über 1,0% liegen, denn der für die Bevölkerungsentwicklung entscheidende Wanderungssaldo hat abgenommen. Zwischen Januar und Oktober 2016 betrug der kumulierte Wanderungssaldo Personen, das sind knapp Personen weniger als noch im Jahr zuvor. Im Dezember 2016 verabschiedet das Parlament die Umsetzung zur Masseneinwanderungsinitiative. Der Gesetzesvorschlag sieht keine Höchstzahlen vor und dürfte die Zuwanderung nicht massgeblich beeinflussen. Im Jahr 2016 sind die Konsumentenpreise nochmals günstiger geworden, voraussichtlich um 0,4%. Weil insbesondere die Rohstoffpreise im zweiten Quartal 2016 angezogen haben, rechnet die Schweizerische Nationalbank (SNB) in der bedingten Inflationsprognose vom Dezember 2016 für das Jahr 2017 dann wieder mit einer positiven, aber noch immer tiefen Inflation von 0,2%. Für das Jahr 2018 rechnet die SNB mit einer Inflation von 0,5%. Im letzten Quartal 2016 haben die Renditen von Staatsobligationen deutlich angezogen. Am 23. Dezember 2016 notierten die Renditen der 10-jährigen Eidgenossen bei minus 0,1%. Noch im September 2016 notierten diese Anleihen bei einer Rendite von minus 0,5%. In den Vereinigten Staaten hat die Zentralbank am 14. Dezember 2016 eine Zinserhöhung um 25 Basispunkte vorgenommen und weitere Zinserhöhungen in Aussicht gestellt. In Kontinentaleuropa bleibt die Geldpolitik expansiv. Im Dezember 2016 hat die Europäische Zentralbank angekündigt, ihr Anleihekaufprogramm bis mindestens Dezember 2017 zu verlängern. Solange sich die Ausgangslage bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die SNB die derzeit negativen Leitzinse kaum vor der Europäischen Zentralbank deutlich erhöhen.

7 ten zeigt sich, dass günstige Objekte begehrt sind, während die teureren Objekte Vermarktungsschwierigkeiten aufweisen. Ausblick Wohnungsmarkt Die Zinssätze dürften den Einschätzungen von Wüest Partner zufolge im kommenden Jahr 2017 tief bleiben. Unter diesen Voraussetzungen werden Schweizer Investoren wahrscheinlich auch weiterhin viele Gelder in Immobilienprojekte investieren. Das wachsende Angebot an Mietwohnungen, begleitet von einem Rückgang des Bevölkerungswachstums, wird in Zukunft vielerorts zu einem Überangebot an Wohnraum, längeren Vermarktungsdauern und sinkenden Mietpreisen führen. Die Mieten für ausgeschriebene Wohnungen dürften damit weiter unter Druck bleiben. Für das Jahr 2017 erwartet Wüest Partner Mietpreisrückgänge von gesamthaft 0,7%. Während kleinere Wohnungen zu moderaten Preisen gute Vermarktungschancen haben werden, wird die Vermarktung für teurere Wohnungen verhältnismässig schwierig sein. Das Interesse am Wohneigentum insgesamt ist nach wie vor gross, da die Hypothekarzinsen historisch gesehen weiterhin tief liegen. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit moderat der Bau von Eigentumswohnungen geht momentan zurück. Angesichts dieser relativen Nachfragestärke ist in den nächsten zwölf Monaten mit insgesamt leichten Preisanstiegen zu rechnen. Namhafte Anstiege sind angesichts der vielerorts hohen Preisniveaus eher unwahrscheinlich und kommen häufiger in den relativ günstigen Teilsegmenten vor. Bei Objekten der gehobenen Preisklasse muss hingegen von spürbaren Preisabschlägen ausgegangen werden. Geschäftsflächenmarkt Der Geschäftsflächenmarkt befindet sich seit einigen Jahren in einem anspruchsvollen Umfeld. Das Angebot an zusätzlichen Flächen ist stärker gewachsen als die Nachfrage. In der Folge sind die Leerstände vielerorts gestiegen und die Mietpreise unter Druck geraten. Vor diesem Hintergrund haben die Vermarktungskosten der Immobilieneigentümer und die Aufwände für Miet-Incentives zulasten der Vermieter von Büro- und Verkaufsflächen zugenommen. Während die aktuellen Entwicklungen nun vermuten lassen, dass sich die Lage bei den Büroflächen stabilisiert, steht das Segment der Verkaufsflächen hingegen erst am Anfang einer richtungsweisenden Zeit. Die dem Strukturwandel im Detailhandel sowie den zugenommenen Auslandseinkäufen und Preissenkungen geschuldeten Umsatzrückgänge der Detaillisten begrenzen deren Zahlungsfähigkeit für Mietflächen. So standen die Mietpreise für Verkaufsflächen auch im vergangenen Jahr unter Druck. Bei den angebotenen Mieten im dritten Quartal 2016 waren Preisrückgänge von 3,1% im Vergleich zum Vorjahresquartal zu verzeichnen. Das Angebot ist im dritten im Vergleich zum zweiten Quartal 2016 zwar wieder leicht zurückgegangen, befindet sich dennoch auf einem sehr hohen Niveau. Die Zahl der inserierten Verkaufsflächen liegt im dritten Quartal 2016 mit rund m 2 um 4,8% höher als im Vorjahresquartal. Der Büroflächenmarkt hatte sich zuletzt wieder etwas stabiler entwickelt. Die in den letzten vier Jahren rückschreitende Entwicklung der Neubautätigkeit in diesem Segment hatte zu einer Beruhigung der Märkte beigetragen. So präsentiert sich das Angebot derzeit stabil, die Angebotsziffer ist zuletzt wieder auf 6,5% zurückgegangen. Bei den ausgeschriebenen Objekten sind Preissteigerungen von 0,4% zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem dritten Quartal 2016 zu beobachten. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese Preissteigerungen vor allem auf qualitative Verbesserungen der angebotenen Objekte zurückzuführen sind. Die Mieter von Büroflächen haben noch immer eine starke Verhandlungsposition, womit Miet-Incentives noch immer gang und gäbe sind. Schweizweit ist die Insertionsdauer zuletzt wieder gestiegen und beträgt zurzeit 91 Tage im Durchschnitt. Zudem prägen derzeit vor allem regionale Disparitäten den Markt. Während in einigen Regionen das zusätzliche Angebot gut absorbiert wird, kämpfen andere Regionen mit Leerständen, strukturellen Angebotsüberhängen und mangelnder Modernität der angebotenen Flächen. Ausblick Geschäftsflächenmarkt Bei den inserierten Mietpreisen für Büroflächen geht Wüest Partner für das Jahr 2017 von einem leichten Rückgang aus ( 0,8%). Gerade ältere Flächen werden noch immer Vermarktungsprobleme haben, weil sie den heutigen Anforderungen oftmals nicht entsprechen. Preisstützend dürfte die Tatsache wirken, dass die hohen Volumen an Baubewilligungen für Büroflächen der Jahre 2012 und 2013 derzeit nicht mehr erreicht werden. Ein weiterer Lichtblick auf dem Büroflächenmarkt sind die stabilen Wirtschaftsaussichten. Das steigende Bruttoinlandprodukt und die positiven Aussichten auf das Beschäftigungswachstum lassen die Erwartungen an die künftige Nachfrage nach Büroflächen steigen. Trotz dieser Nachfrageimpulse ist jedoch davon auszugehen, dass der Angebotsüberhang an Büroflächen nicht abgebaut wird. Wüest Partner rechnet für die nächsten drei Jahre mit einem Anstieg der frei verfügbaren Büroflächen um insgesamt 0,9 Prozentpunkte. Der Verkaufsflächenmarkt bleibt anspruchsvoll. Im Hinblick auf das veränderte Marktumfeld (Strukturwandel auf den Arbeitsmärkten, wachsender Onlinehandel, Auslandseinkäufe infolge des starken Frankens) werden die Eigentümer auch in Zukunft vor grösseren Herausforderungen stehen. Aufgrund des gesellschaftlichen und technologischen Wandels und dessen Auswirkungen auf den Detailhandel ist von einer strukturellen Veränderung bei den Verkaufsflächen auszugehen. Eine wahrscheinliche Reaktion in diesem Umfeld ist eine erhöhte Nachfrage nach kleineren, flexibel einsetzbaren Flächen mit kürzeren Vertragsdauern. Zudem wird sich zeigen, dass eine optimale Durchmischung der Mieter und die Berücksichtigung von variierenden Lagefaktoren, wie den wandelnden Passantenströmen, von Vorteil sein kann. Wüest Partner rechnet für das Jahr 2017 mit einem markanten Rückgang der Angebotsmieten um 3,3%. 7

8 Baumarkt Wohnformen für das Alter Nachhaltigkeitsbericht Der Baumarkt schreitet weiter voran. Der Hochbauindex Schweiz, den die Credit Suisse und der Schweizerische Baumeisterverband gemeinsam publizieren, weist im vierten Quartal 2016 einen um 6 Punkte höheren Indexstand aus als ein Jahr zuvor. Die Arbeitsvorräte sind im Hochbau gegenwärtig hoch. Wüest Partner rechnet bei den gesamten Neubauinvestitionen für das Jahr 2016 mit einem leichten Wachstum von 0,2% und für das Jahr 2017 mit einem Wachstum von 1,5%. Dabei zeigen sich Unterschiede in den Segmenten. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern geht Wüest Partner für das Jahr 2017 von einem Anstieg um 1,2% aus, zumal die Bevölkerung wenn auch zuletzt weniger rasch weiter wächst. Auf der anderen Seite dürfte sich der Abwärtstrend beim Neubau von Geschäftsflächen fortsetzen (Prognose 2017: 1,0%). Der Baumarkt wird weiterhin gestützt durch das tiefe Zinsniveau. Die jüngst etwas angestiegenen Langfristzinsen und in gewissen Segmenten substanziellen Leerstandszahlen hinterlassen jedoch eine etwas grössere Zurückhaltung im Baumarkt. Die nach wie vor beliebteste und häufigste Wohnform im Alter ist das Wohnen in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Diese Tatsache begünstigt auch in Zukunft spezielle Wohnformen mit individuell abrufbarem Service und Pflegeleistungen. Für ältere Menschen mit geringem Pflegebedarf stellen Wohnungen mit Dienstleistungen derzeit eine optimale und kostengünstigere Lösung dar. Zudem entspricht es einem grossen Bedürfnis vieler betagter Menschen, möglichst lange und selbständig in den eigenen vier Wänden zu wohnen und damit in einem vertrauten Wohnumfeld alt zu werden. Der Umstand, dass Menschen aufgrund der steigenden Lebenserwartung immer hochaltriger gepflegt und betreut werden, verlangt vermehrt nach hochwertigen und intensiven Pflege- und Heimangeboten. Die immer länger werdende «dritte Lebensphase» begünstigt zudem «hybride Modelle», welche ambulante und stationäre Pflege- und Dienstleistungsangebote innovativ kombinieren. Steigende Gesundheits- und Infrastrukturkosten sowie strenge Auflagen betreffend Qualität und Finanzierung der Angebote verteuern das heutige Alterspflegesystem. Aufgrund dieses Kostendrucks steht der Markt für Alterspflegeheime und für altersgerechte Wohnformen in den nächsten Jahren vor grossen Herausforderungen und strukturellen Veränderungen, welche privaten Investoren weiterhin interessante Chancen und Anlageopportunitäten bieten. Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse (CS REIM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Nachhaltigkeitsmassnahmen CS REIM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REIM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, werden auch Wasser- und Abfallverbrauchsdaten erfasst. CS REIM folgt den internationalen Standards der Nachhaltigkeits-Berichterstattung, wie Global Reporting Initiative (GRI) bzw. GRI Construction & Real Estate Sector Supplement (GRI CRESS), EPRA Sustainability Best Practices und INREV Sustainability Guideline und schafft so mehr Transparenz für Anleger und zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Seit 2013 ist CS REIM Mitglied bei Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dem mit mehr als 750 teilnehmenden Immobilien Investment Managern und mehr als USD 2,8 Billionen Liegenschaftswert (Stand 2016), weltweit führenden Nachhaltigkeits-Benchmarking. In 2016 wurde CS REIM mit dem «Global Sector Leader» Award sowie mehrfach als «Regional Sector Leader», als eines der weltweit führenden Immobilienunternehmen im Bereich Nachhaltigkeit ausgezeichnet. Bei 14 teilnehmenden Produkten erreichte CS REIM 14 «Green Star» Awards für ihre Nachhaltigkeits performance. 8

9 Energie- und CO2-Performance des Portfolios Energieemissionsdiagramm CO2-Emissionen in kg/m Büro Gemischt Wohnen Gesamt CH-Durchschnitt Vorjahr Endenergie in kwh/m 2 Endenergie kwh/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) CO2 kg/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) Endenergie kwh/m 2 total Enenergie EBF ,9 103,7 93,0 93,8 93,2 91, EBF in tsd m 2 CO2 kg/m CO2 EBF ,8 19,6 17,1 17,1 16,9 16, EBF in tsd m 2 Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch in kwh/m 2 für 2010 bis 2015, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im gleichen Zeitraum. Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen in kg/m 2 für 2010 bis 2015, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im gleichen Zeitraum. Endenergie «like-for-like» CO2-Emissionen «like-for-like» ,2 99,3 80,2 81,4 48,9 47,4 93,2 91,5 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 1,5% 17,9 17,7 16,0 16,5 11,0 9,4 16,9 16,7 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 2,9% 1,9% 3,0% 1,8% 1,3% 14,9% 1,2% Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch nach Nutzungsarten, «like-forlike» für Im Betrachtungszeitraum sind 110 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Nahezu alle Nutzungsarten konnten den Endenergieverbrauch reduzieren. Insgesamt weist das Portfolio eine Energiereduktion von 1,8% gegenüber dem Vorjahr aus. Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen nach Nutzungsarten, «like-for-like» für Im Betrachtungszeitraum sind 110 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Nahezu alle Nutzungsarten können eine Reduktion bei den CO2-Emissionen ausweisen, insgesamt konnte der CO2-Verbrauch gegenüber dem Vorjahr um 1,2% reduziert werden. Sämtliche Flächen bezogen auf Energie und CO2-Verbrauch entsprechen der Energiebezugsfläche (EBF). Alle Verbrauchswerte sind «klimakorrigiert», d.h. um die Anzahl der Heizgradtage bzw. unterschiedliche Kälte- oder Hitzeperioden korrigiert. Die Darstellung «like-for-like» bedeutet, dass im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl der Liegenschaften im Portfolio identisch sind. Käufe oder Verkäufe im Betrachtungszeitraum beeinflussen damit nicht die energetische Performance des Portfolios. 9

10 Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite Der Fonds weist per Ende Geschäftsjahr 2016 ein nachhaltiges, diversifiziertes Portfolio von qualitativ guten Bestandesliegenschaften und hochwertigen Neubauprojekten aus, welches der definierten Anlagestrategie und der reglementarischen Anlagekriterien vollumfänglich entspricht. Gemessen an den Verkehrswerten per 31. Dezember 2016 entfallen 17,85% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 66,50% auf Wohnbauten, 10,45% auf gemischte Bauten und 5,20% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Hinsichtlich der Mieterträge stammen rund 26,55% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 68,25% aus Wohneinheiten und die restlichen 5,20% aus Parking. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Der Fonds konnte mittlerweile sein strategiekonformes Portfolio von 104 Bestandesliegenschaften im Wert von CHF 2 524,92 Mio. und fünf Neubauprojekten im Wert von CHF 138,11 Mio. weiter ausbauen. Im Jahr 2016 wurde lediglich ein attraktives Bauprojekt in Basel erworben. Bestandesliegenschaften wurden keine zugekauft. Zwei Bauprojekte in St. Sulpice und Niederohrdorf sowie zwei bauliche Erweiterungen in Basel und Gampelen wurden während des Geschäftsjahres fertiggestellt. Zudem konnten zwei Liegenschaften, die bezüglich Anlagekriterien und Immobilienstrategie nicht mehr ins Portfolio passten, im letzten Geschäftsjahr verkauft werden. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte der fertig gestellten Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest Partner AG ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 2 663,02 Mio. (2 505,71 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz aller Liegenschaften (inkl. Bauprojekte) beträgt durchschnittlich 3,91% (4,12%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Bauprojekte werden entsprechend des Baufortschritts finanziert. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 410,50 Mio. (CHF 461,60 Mio.) oder 15,41% (18,42%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern sowie neu auch die potenziellen Handänderungssteuern) werden auf CHF 28,81 Mio. (19,77 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF ( ). Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 124,57 Mio. (119,67 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 121,60 Mio. (119,23 Mio.). Die Zunahme erklärt sich durch die in der Berichtsperiode fertig gestellten Neubauten und Umbauprojekte, bei welchen nun die Mietzinseinnahmen erstmals vollständig wirksam werden. Weiter wurden Leerstände eliminiert und reduziert. Die Mietausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf CHF 6,63 Mio. (6,65 Mio.) oder 5,17% (5,28%) der Sollmietzinseinnahmen und konnte in der Berichtsperiode nochmals leicht gesenkt werden. Die erneute Abnahme der Mietausfallrate erklärt sich einerseits durch ein konsequentes Mieter- und Leerstandsmanagement innerhalb des Portfolios sowie andererseits durch den Verkauf von Liegenschaften, welche über die letzten Jahre hohe Sockelleerstände aufwiesen. Die Fremdfinanzierungskosten stiegen von CHF 4,62 Mio. auf CHF 4,63 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 1,10%, bei einer Restlaufzeit von 2,25 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 10,17 Mio. (8,74 Mio.) aufgewendet, was rund 8,37% (7,33%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand machen CHF 6,41 Mio. (7,33 Mio.) oder 5,27% (6,15%) der Mietzinseinnahmen aus. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 16,44 Mio. (13,02 Mio.). Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 12,54 Mio. (11,87 Mio.) oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 3,60 Mio. (3,64 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 56,24 Mio. (56,22 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,66% (0,67%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Den Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden netto CHF 0,89 Mio. zugeführt. Der Nettoertrag beläuft sich nach den Abschreibungen auf Mobilien auf CHF 68,33 Mio. (63,44 Mio.) oder CHF 3.28 (3.30) pro Anteil. Unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 75,31 Mio. (72,64 Mio.) erreicht. Für das Geschäftsjahr 2016 werden CHF 68,82 Mio. (63,53 Mio.) oder CHF 3.30 (3.30) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 11 ist ab dem 14. März 2017 (Ex-Datum 10. März 2017) zahlbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF (ex Coupon) auf CHF was eine Anlagerendite von 3,58% (3,99%) ergibt. Bei einer Ausschüttung von CHF 3.30 (3.30) ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 31. Dezember 2016, eine Ausschüttungsrendite von 2,38% (2,50%). 10

11 Relevante Steuervorschriften Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss den kantonalen Steuergesetzen. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Geschäftsjahr Coupon Nr Brutto CHF 3.30 CHF 3.30 Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00 Total Ausschüttung CHF 3.30 CHF 3.30 Emission Im Mai/Juni 2016 führte der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für die bisherigen Anleger im Verhältnis 12:1 durch. Das heisst, zwölf bisherige Anteile berechtigten zum Bezug eines neuen Anteils. Die Neugelder von CHF 170,04 Mio. (brutto) konnten vorteilhaft platziert werden. Die neuen Mittel wurden im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds zur Rückführung von Fremdkapital sowie für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Kursentwicklung in CHF ( ) SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Swiss Market Index (SMI) Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus werden seit der Lancierung am 5. Dezember 2007 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Der Schlusskurs lag per Ende Geschäftsjahr bei CHF , was einer Zunahme von CHF 6.60 oder 5,00% entspricht. Die Performance beträgt 9,28% und liegt mit 2,43 Prozentpunkten über dem Benchmark SXI Real Estate Funds (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 6,85% aufweist. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 31,34% und damit leicht über dem durchschnittlichen Agio der im SXI Real Estate Funds vertretenen Fonds von 27,50%. Der in der Schweiz steuerbare Wert eines Anteils beträgt CHF Rücknahmen Am Ende des Rechnungsjahres 2016 wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben Anteile Stand am 31. Dezember Anteile 11

12 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 2008* , , , , , , , , ,11 * Gründungsjahr 2007 / Ausgabepreis CHF Das Geschäftsjahr per umfasst die Zeitspanne vom bis (verlängertes Geschäftsjahr). 12

13 Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag 5,20% Parking 7,70% Übrige 3,00% Büro 3,80% Verkauf 11,40% Kino / Hotel / Restaurant 0,65% Lager 68,25% Wohnungen Aufteilung Portfolio nach Serviceleistungen 12,60% Alters- und Pflegeheim 11,75% Seniorenresidenz 8,20% Gesundheit und Wellness 67,45% LivingServices 13

14 Vermögensrechnung per 31. Dezember Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 11) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

15 Erfolgsrechnung 2016 (abgeschlossen per 31. Dezember 2016) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Mobilien Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung

16 Anhang per 31. Dezember Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 24,5 Mio. 23,6 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 2 146,9 Mio ,4 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen ) Mietausfallrate 5,17% 5,28% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 15,41% 18,42% Ausschüttungsrendite 2,38% 2,50% Ausschüttungsquote 99,43% 92,31% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 75,55% 74,56% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,66% 0,67% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,63% 0,64% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,44% 3,62% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2,97% 3,13% Agio 31,34% 25,51% Performance 9,28% 1,54% Anlagerendite 3,58% 3,99% 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst. Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 16

17 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,49% 1,00% 0,49% 1,00% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 2,00% 1,50% 2,00% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 2,96% 5,00% 3,05% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 2,50% 5,00% 0,00% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 156,9 Mio. 209,5 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 85,0 Mio. 85,0 Mio. > 5 Jahre CHF 90,0 Mio. 100,0 Mio. Anlagen Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 22 CHF 2 663,0 Mio ,7 Mio. Total Anlagen CHF 2 663,0 Mio ,7 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 17

18 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festhypothek ,050% Festhypothek ,100% Festhypothek ,930% Festhypothek ,250% Festhypothek ,510% Festhypothek ,890% Festhypothek ,615% Festhypothek ,010% Festhypothek ,705% Festhypothek ,110% Festhypothek ,500% Festhypothek ,600% Festhypothek ,600% Festhypothek ,680% Festhypothek ,050% Festhypothek ,740% Festhypothek ,700% Festhypothek ,150% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festhypothek ,690% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festhypothek ,840% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% 18