Halbjahresbericht per 31. März 2016

Transkript

1 Halbjahresbericht per 31. März 2016 Der Procimmo Swiss Commercial Fund II ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger und ist ausschliesslich in der Schweiz zum Anbieten und Vertreiben an qualifizierte Anleger zugelassen. 1

2 VERWALTUNG UND ORGANE FONDSLEITUNG GAM Investment Management (Switzerland) AG Hardstrasse Zürich VERWALTUNGSRAT DER FONDSLEITUNG Roman Aschwanden, Präsident des Verwaltungsrates Head of Portfolio and Product Management GAM (Switzerland) AG, Zürich Martin Jufer Mitglied Group Management Board GAM Gruppe Michele Porro, Mitglied des Verwaltungsrates bis 18. August 2015 Mitglied Group Management Board GAM Gruppe bis 30. Juni 2015 Andrew Hanges Mitglied Group Management Board GAM Gruppe William Norris, Head of Operation GAM (UK) Limited, ab 21. Oktober 2015 Mitglied des Verwaltungsrates Elmar Zumbühl, Group Head of Risk & Governance GAM Holding AG, ab 21. Oktober 2015 Mitglied des Verwaltungsrates GESCHÄFTSLEITUNG DER FONDSLEITUNG Rolf Aeberhard, Geschäftsführer Christoph Widmer, Stellvertretender Geschäftsführer Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung (bis 27. Januar 15) Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Dirk Spiegel, Mitglied der Geschäftsleitung Thomas van Ditzhuyzen, Mitglied der Geschäftsleitung DEPOTBANK Banque Cantonale Vaudoise Place Saint-François Lausanne VERMÖGENSVERWALTERIN Procimmo AG, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne Handelnd durch ihre Zweigniederlassung Zürich Beethovenstrasse Zürich PRÜFGESELLSCHAFT KPMG AG Badenerstrasse Zürich 2

3 INFORMATIONEN ÜBER DRITTE AKKREDITIERTE SCHÄTZUNGSEXPERTEN Andreas Ammann, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, NDS ETHZ BWI, Bremgarten Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Daniel Hammer, Dipl. Architekt HTL, Olten unabhängiger Schätzungsexperte DELEGATION VON ANLAGEENTSCHEIDEN UND LIEGENSCHAFTSVERWALTUNG Die Fondsleitung hat Procimmo SA, mit Sitz in Le Mont-sur-Lausanne, als Anlage-, Liegenschaftsund Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftsbuchhaltung delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regelt ein Immobilienvermögensverwaltungsvertrag. DELEGATION WEITERER TEILAUFGABEN Der State Street Bank GmbH, München, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbewirtschaftung wurde von der Procimmo SA an die Privera AG, mit Sitz in Bern-Gümligen, delegiert. 3

4 GESCHÄFTSBERICHT 2015/2016 PER 31. MÄRZ 2016 a) Kurz zusammengefasst Die Eigenkapitalrendite des Procimmo Swiss Commercial Fund II (PSCF 2) betrug per 31. März %, die Gesamtperformance (bei Wiederanlage der Dividende) belief sich im ersten Halbjahr der Berichtsperiode auf 4.12%. Die Anlagerendite lag bei 3.70% und bezieht sich auf das Verhältnis des Nettoinventarwerts (NAV) per und den NAV per Aufgrund der verlängerten Vergleichsperiode ( ) fällt die Anlagerendite per tiefer aus. Das Nettofondsvermögen (Eigenkapital) bezifferte sich per 31. März 2016 auf 119' , der Nettoinventarwert (NIW) betrug dabei pro Anteil. Der Marktwert sämtlicher Liegenschaften lag bei b) Rückblick auf das erste Halbjahr (1. Oktober 2015 bis 31. März 2016) Per Ende März 2016 befanden sich im Portfolio des Procimmo Swiss Commercial Fund II sechzehn Liegenschaften bzw. Grundstücke an den folgenden Orten: Dietikon (ZH), Kirchberg (BE), Wallbach (AG), Spreitenbach (AG), Root (LU), Oberentfelden (AG), Biel (BE), Murten (FR), Münsingen (BE), Villmergen (AG), Würenlingen (AG), Nebikon (LU), Kriens-Obernau (LU), Niederbuchsiten (SO), Pratteln (BL) und Würenlos (AG). Aufgrund der Kapitalerhöhung, die im September 2015 erfolgreich durchgeführt wurde, konnten in der vergangenen Berichtsperiode zusätzliche Liegenschaften in Münsingen an der Südstrasse 4/4a/6, in Villmergen an der Durisolstrasse 8, in Würenlingen im Industrieareal Althau 1, in Nebikon an der Bahnhofstrasse 33, in Kriens-Obernau an der Rengglochstrasse 38, in Niederbuchsiten im Neumatt 10, in Pratteln im Wannenboden 9 und in Würenlos an der Grosszelgstrasse 21/21a erworben werden. In Münsingen wurde im Oktober 2015 eine Liegenschaft mit einer vermietbaren Fläche von m2 und einem Marktwert von fast 11 Mio. gekauft. Gleichzeitig kaufte der Fonds in Villmergen eine Liegenschaft mit einem Marktwert von über 8 Mio. und einer vermietbaren Fläche von m2 und etwas später in Würenlingen eine Immobilie mit Marktwert von knapp unter 17 Mio. und einer vermietbaren Fläche von m2. Im Dezember 2015 folgten Akquisitionen in Nebikon mit einem Marktwert von 21 Mio. und einer vermietbaren Fläche von ca m2 und in Kriens- Obernau mit einem Marktwert von 4.75 Mio. und einer vermietbaren Fläche von m2. In Pratteln und Würenlos wurden schliesslich im ersten Quartal von 2016 Liegenschaften mit einem Marktwert von knapp unter 19 Mio. und einer vermietbaren Fläche von m2 bzw. einem Marktwert von rund 6 Mio. und einer vermietbaren Fläche von m2 erworben. Zudem kaufte der Fonds noch Ende 2015 in Niederbuchsiten ein Grundstück mit rund m2, auf dem ein Gebäude nach dem Konzept «Streetbox» errichtet wird. Die Fondstrategie wurde auch im ersten Halbjahr der Berichtsperiode konsequent umgesetzt: Es konnte ein stabiler Cashflow mit gut vermieteten Liegenschaften erwirtschaftet werden, unter anderem mit langfristigen Triple-Net-Mietverträgen. Bei Triple-Net-Mietverträgen gehen sämtliche mit der Immobilie in Zusammenhang stehende Kosten zu Lasten des Mieters, so beispielsweise die Aufwände für Unterhalt, Instandstellung/Instandsetzung, Versicherungen und Abgaben sowie Liegenschaftssteuern. Bei den Liegenschaften in Pratteln (Single-Tenant) und Villmergen (Single- Tenant) wurden Triple-Net-Mietverträge und in den Liegenschaften Nebikon und Kriens-Obernau (Single-Tenant) langfristige Mietverträge abgeschlossen. Alle Flächen sind nutzerflexibel und gut unterteilbar. Im Rahmen der Strategieumsetzung wurden Flächen von über m2 neu vermietet und bisher kurzfristig laufende Mietverträge mit einer langen Laufzeit erneuert. In Dietikon konnten ca m2 und in Wallbach ca m2 neu vermietet werden. In Wallbach gibt die Verkäuferin wie vertraglich vereinbart ihre nach dem Verkauf zurück gemieteten Flächen gestaffelt ab, die nun anderweitig vermietet werden. Die Vermögensverwalterin Procimmo SA gestaltet das Industrieareal in Wallbach nun fortlaufend zu einem KMU-Park um. In Dietikon wird auf Ende September 2016 ein Mietvertrag mit einer Mietfläche von rund 900 m2 nicht verlängert. Die Vermarktung dieser Mietflächen hat jedoch schon begonnen und sie wurden bereits ersten Interessenten präsentiert. 4

5 In Oberentfelden ist auf beiden Parzellen des Grundstücks eine Arealentwicklung vorgesehen. Bei dieser Liegenschaft, die sich östlich des Bahnhofs von Oberentfelden befindet und insgesamt neun Gebäude mit bis zu drei Vollgeschossen und einer Grundstücksfläche von m2 umfasst, soll in Zukunft ein Teil der Flächen umgenutzt werden. Der andere Teil wird weiterhin für Industrie bzw. Gewerbe zur Verfügung stehen. c) Vermögens- und Erfolgsrechnung per 31. März 2016 Das Total der Erträge betrug per 31. März und das Total der Aufwendungen lag bei 2' Der Nettoertrag belief sich auf 4' Das Nettofondsvermögen (Eigenkapital) bezifferte sich auf 119' und der Marktwert sämtlicher Immobilien auf Per Ende März 2016 lag die Fremdfinanzierungsquote bei 38.76%, die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) bezifferte sich auf 75.86%. Der NIW stieg per 31. März 2016 auf pro Anteil (im Vergleich zu per Ende September 2015). Wertmässig entspricht dies seit dem Herbst 2015 einer Zunahme von 4.56% des NIW. Die Mietzinseinnahmen kamen per Ende März 2016 auf ein Total von 5' , die gesamte vermietbare Fläche aller Immobilienobjekte betrug rund m2. Die Mietzinsausfallquote (auf ) sank auf 9.59%. Die Hypothekarzinsen beliefen sich im abgelaufenen ersten Halbjahr auf d) Ausblick Derzeit werden verschiedene Akquisitionsprojekte evaluiert. Die Kaufverhandlungen bezüglich einer Liegenschaft in Winterthur sind bereits weit fortgeschritten. Weitere interessante Projekte befinden sich in der Akquisitions-Pipeline, auf die aber wegen aktueller Verhandlungen und der Vertraulichkeit nicht weiter eingegangen werden kann. Im Juni/Juli 2016 ist eine weitere Kapitalerhöhung im Umfang von rund 57 Mio. vorgesehen. Das genaue Volumen wird jedoch von den Marktkonditionen und von den Immobilienobjekten abhängen, die für einen Kauf in Frage kommen. Die zusätzlichen finanziellen Mittel sollen es ermöglichen, Opportunitäten im Immobilienmarkt zu nutzen bzw. weitere Käufe voranzutreiben. Im Fokus der Investitionsphilosophie stehen weiterhin Liegenschaften im Bereich Gewerbe und Industrie an gut erreichbaren Standorten, die nahe an Autobahnen und in wirtschaftsaktiven Gebieten liegen. 5

6 GRUNDSÄTZE FÜR DIE BEWERTUNG UND BERECHNUNG DES NETTOINVENTARWERTES Der Nettoinventarwert ergibt sich aus dem Verkehrswert des Vermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um bei Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Der Nettoinventarwert wird jeweils bei Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie am Ende des Rechnungsjahres aufgrund des neu berechneten Verkehrswertes neu berechnet. Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen nach dem Komma gerundet. BEWERTUNGSMETHODE Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per nach der Discounted- Cashflow-Methode (DCF-Methode) von Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA- Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz aller Liegenschaften per 31. März 2016 wird mit 4,82% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von 4,2% bis 5,5% reicht. GESCHÄFTE ZWISCHEN FONDS UND DEM FONDS NAHESTEHENDE PERSONEN Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten von bzw. an nahestehenden Personen stattgefunden hat. (Art. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFAMA vom 2. April 2008). 6

7 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Vermögensrechnung 31. März September 2015 Gesamtvermögen 200'492' '090'735 Nettofondsvermögen 119'804'982 76'387'717 Geschätzter Verkehrswert fertiger Bauten 192'578' '980'000 Geschätzter Verkehrswert angefangener Bauten (einschl. Bauland) 1'270'000 - Anteile im Umlauf Nettoinvetarwert pro Anteil Ausschüttung des Reingewinns pro Anteil Ausschüttung des Kapitalgewinns Nettofondsvermögen '092' '804' ' '387'717 Nach den SFAMA-Richtlinien berechnete Kennzahlen ( ) 31. März September 2015 Mietzinsausfallquote (Ertragsausfallquote) ¹ 9.59% 9.70% Fremdfinanzierungsquote 38.76% 26.53% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) ¹ 75.86% 77.09% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (NAV)) ¹ 1.46% 1.42% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF (GAV)) ¹ 0.98% 1.17% Eigenkapitalrendite "Return on Equity" (ROE) ¹ 7.92% 10.87% Agio 4.83% 5.27% Anlagerendite ² 3.70% 10.17% Procimmo Swiss Commercial Fund II Performance 2016 Seit Bestehen des Fonds In der Berichtsperiode In der Berichtsperiode Procimmo Swiss Commercial Fund II 2.68% 13.86% 4.12% 15.38% ¹ annualisiert, Vergleichswert auf das verlängerte Geschäftsjahr ² Die Anlagerendite belief sich auf 3.7% und bezieht sich auf das Verhältnis des Nettoinventarwerts (NAV) per und den NAV per Aufgrund der verlängerten Vergleichsperiode ( ) fällt die Anlagerendite per tiefer aus. 7

8 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Bilanz per per Aktiven Bankguthaben Bankguthaben auf Sicht 1'196'022 72'023 Grundstücke aufgeteilt in: Wohnbauten 0 0 Gemischte Bauten 0 0 Kommerziell genutzte Liegenschaften 192'578' '980'000 Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 1'270'000 0 Total Grundstücke 193'848' '980'000 Sonstige Vermögenswerte 5'448'041 2'038'712 Gesamtfondsvermögen 200'492' '090'735 Passiven kurzfristige Verbindlichkeiten kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 47'946'000 28'120'000 kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite 0 0 kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 3'665'958 2'504'368 langfristige Verbindlichkeiten langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 27'180'000 0 langfristige verzinsliche Darlehen und Kredite 0 0 langfristige sonstige Verbindlichkeiten 0 0 Total Passiven 78'791'958 30'624'368 Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 121'700'105 77'466'367 Geschätzte Liquidationssteuern -1'895'123-1'078'650 Nettofondsvermögen 119'804'982 76'387'717 Veränderung des Nettovermögens Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode 76'387'717 0 Saldo der Bewegungen von Fondsanteilen 37'752'722 72'804'500 Ausschüttung -3'640'225 Gesamtergebnis 6'481'016 8'302'093 Geschätzte Liquidationssteuern -816'473-1'078'650 Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode 119'804'982 76'387'717 Anzahl der zurückgenommenen und ausgegebenen Anteile Entwicklung der umlaufenden Anteile Stand zu Beginn des Geschäftsjahres 728' '045 Ausgegebene Anteile 364'022 0 Zurückgenommene Anteile 0 0 Stand am Ende des Geschäftsjahres 1'092' '045 Nettoinventarwert pro Anteil am Ende der Rechnungsperiode Zusätzliche Informationen (Art. 95 KKV-FINMA) per per Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0 Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltener Erträge 0 0 Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile 0 0 Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe 356'570 sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Langfristige Verbindlichkeiten (1 bis 5 Jahre) 27'180'000 Langfristige Verbindlichkeiten (über 5 Jahre) 0 Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil '387' '021' (nach Ausschüttung)

9 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Erfolgsrechnung Vom Vom bis bis Erträge Erträge aus Bankguthaben Mietzinseinnahmen 5'626'626 8'109'519 Sonstige Eträge 172' '345 Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge 6'516'466 8'287'174 Aufwand Hypothekarzinsen 141' '091 Sonstige Passivzinsen 46'116 56'020 Unterhalt und Reparaturen 241' '771 Liegenschaftenverwaltung: a) Liegenschaftsaufwand 457' '351 b) Verwaltungsaufwand 35'776 61'065 Steueraufwand 682' '796 Schätzungs- und Revisionaufwand 60'000 72'587 Sonstige Aufwendungen 68'402 57'031 Reglementarische Vergütungen an: die Fondsleitung 575' '814 die Depotbank 25'522 43'668 den Immobilienverwalter 164' '850 Total Aufwand 2'498'708 3'109'044 Nettoertrag 4'017'758 5'178'130 Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 0 Realisierter Erfolg 4'017'758 5'178'130 Nichtrealisierte Kapitalgewinne und -verluste 2'463'258 3'123'962 Gesamterfolg 6'481'016 8'302'092 Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres 4'017'758 5'178'130 Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres 0-3'640'225 Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre 0 0 Vortrag des Vorjahres 1'537'906 0 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 5'555'663 1'537'906 Zur Ausschüttung an die Anlegerinnen und Anleger vorgesehener Erfolg 0 0 Vortrag auf neue Rechnung 5'555'

10 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Immobilieninventar Gestehungs- Geschätzter Mietzinseinnahmen Brutto- Leerstände kosten Verkehrswert ² (erzielte Bruttoerträge) rendite¹ gesamt in in in Kommerziell genutzte Liegenschaften Zürich Dietikon Riedstrasse 10, 12, 14 48'928'223 51'220'000 1'823' % 11.16% Bern Kirchberg Industrie Neuhof 25 2'944'551 3'077' ' % 0.00% Aargau Wallbach Rheinstrasse 74 5'603'744 5'380' ' % 33.33% Aargau Spreitenbach ³ Härdlistrasse 17 9'320'386 9'346' ' % 2.85% Luzern Root Oberfeld 2, 4 12'934'809 13'310' ' % 1.13% Aargau Oberentfelden Industriestrasse 8 7'397'194 8'056' ' % 0.00% Freiburg Murten Bahnhofstrasse 18 13'288'544 13'380' ' % 0.00% Bern Biel Mattestrasse 133 2'505'882 2'380'000 62' % 38.43% Bern Münsingen Südstrasse 4, 4a, 6 10'589'280 10'850' ' % 31.16% Aargau Würenlingen Industrie Althau 16'614'846 16'670' ' % 16.06% Luzern Nebikon Bahnhofstrasse 33 20'544'816 21'180' ' % 0.10% Luzern Kriens Rengglochstrasse 38 4'403'550 4'755' ' % 0.00% Aargau Würenlos Grosszelgstrasse 21, 21a 5'650'120 5'975'000 34' % 0.00% Total 160'725' '579'000 5'153'546 Gestehungs- Geschätzter Mietzinseinnahmen Brutto- Leerstände kosten Verkehrswert ² (erzielte Bruttoerträge) rendite¹ gesamt in in in Kommerziell genutzte Liegenschaften (triple-net 4) Aargau Villmergen Durisolstrasse 8 7'682'295 8'389' ' % 0.00% Basel-Land Pratteln Im Wannenboden 9 18'547'625 18'610' ' % 0.00% Total 26'229'920 26'999' '500 Bauland Solothurn Gestehungs- Geschätzter Mietzinseinnahmen kosten Verkehrswert ² (erzielte Bruttoerträge) in in in Niederbuchsiten Neumatt 10 1'321'771 1'270'000 - Total 1'321'771 1'270'000 0 Zusammenfassung Gestehungs- Geschätzter Mietzinseinnahmen kosten Verkehrswert ² (erzielte Bruttoerträge) in in in Kommerziell genutzte Liegenschaften 160'725' '579'000 5'153'546 Kommerziell genutzte Liegenschaften (triple-net) 26'229'920 26'999' '500 Bauland 1'321'771 1'270'000 0 Total 188'277' '848'000 5'641'046 Total Brandversicherungswert der Liegenschaften: 291'090'400 Mieter die mehr als 5% ( 735'940 jährlich) der gesamten Mieteinnahmen des Immobilienfonds (gemäss SFAMA Richtlinien für Immobilienfonds, Abschnitt 66) ausmachen: - Extra Express Transport Logistik AG (Mieteinnahmen: 1'060'000) - Saia Burgess Controls AG (Mieteinnahmen: 983'883) - WEZ Kunststoffwerk AG (Mieteinnahmen: 780'143) ¹ Beziehung zwischen dem theoretischen Mieterspiegel und dem Verkehrswert (für Liegenschaften mit fertiggestellten / in Betrieb genommenen Bauten) ² Die Expertisen basieren auf dem reellen Mieterspiegel per ³ Im Baurecht 4 Triple-Net-Mietvertrag: Sämtliche mit der Immobilie in Zusammenhang stehende Kosten gehen zu Lasten des Mieters. So beispielsweise die Aufwände für Unterhalt, Instandstellung/Instandsetzung, Versicherungen und Abgaben sowie die Liegenschaftssteuern. 10

11 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Aufstellung der Käufe und Verkäufe Käufe Kommerziell genutzte Liegenschaften Bern Münsingen Südstrasse 4, 4a, 6 Aargau Villmergen Durisolstrasse 8 Aargau Würenlingen Industriestrasse 1 Luzern Nebikon Bahnhofstrasse 33 Luzern Kriens Rengglochstrasse 38 Basel-Land Pratteln Im Wannenboden 9 Aargau Würenlos Grosszelgstrasse 21, 21a Kaufpreis in 10'170'000 7'500'000 16'400'000 20'000'000 4'250'000 17'956'000 5'512'000 Bauland Solothurn Niederbuchsiten Neumatt Total Käufe 1'201'500 82'989'500 Verkäufe Keine Transaktion zwischen dem und dem

12 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kapital in 4'330'000 8'496'000 1'550'000 17'970'000 11'200'000 4'400'000 Zinssatz jährlich 0.70% 0.65% 1.00% 0.70% Aufnahmedatum Verfallsdatum % % 47'946' % (gewichteter, durchschnittlicher Zinssatz) langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kapital Zinssatz Aufnahmedatum Verfallsdatum in jährlich 530' % '750' % '000' % '200' % '000' % '000' % '700' % '180' % (gewichteter, durchschnittlicher Zinssatz) Detailangaben zu den im Laufe des Rechnungsjahres aufgenommenen Hypothekarschulden Kapital Zinssatz Aufnahmedatum Fälligkeitsdatum in jährlich 8'496' % '550' % '970' % '200' % '400' % '750' % '700' % Detailangaben zu den im Laufe des Rechnungsjahres zurückbezahlten Hypothekarschulden Kapital Zinssatz Aufnahmedatum Fälligkeitsdatum in jährlich 8'496' %

13 PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II Effektiver Prozentsatz der Entschädigungen Maximaler Satz Angewandter gemäss Satz Fondsvertrag Entschädigung der Fondsleitung Für die Verwaltungskommission 19 des Fondsvertrags 1.50% 1.00% Für den Kauf oder Verkauf von Gebäuden 19 des Fondsvertrags 2.00% 1.00%-2.00% Für die Erstellung von Bauten und umfassenden Renovationen 19 des Fondsvertrags 3.00% 0.00% Für die Verwaltung der Gebäude 19 des Fondsvertrags 5.00% 2.80% Entschädigung der Depotbank Für die Aufbewahrung nicht verpfändeter hypothekarischer Schuldscheine 19 des Fondsvertrags Für die Verwaltung, die Ausführung des Zahlungsverkehrs und die Aufsicht der Fondsleitung (Teil der Verwaltungskommission) 19 des Fondsvertrags % % Für die Auszahlung des Jahresertrags an die Anleger 19 des Fondsvertrags 0.25% 0.25% Entschädigung der Fondsleitung und der Depotbank Für die Zeichnungskommission 18 des Fondsvertrags 5.00% 1.60% 13

14 RELEVANTE STEUERLICHE VORSCHRIFTEN Gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer und dem Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden werden die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds besteuert. Dabei profitiert der Fonds von reduzierten Steuersätzen von durchschnittlich 9% bis 19% für die Gewinnsteuer. Für in der Schweiz steuerpflichtige Anleger unterliegen Ausschüttungen des Fonds nicht der Einkommens- oder Gewinnsteuer, sofern es sich um Ausschüttungen von Ertrag aus direktem Immobilienbesitz handelt. In diesem Umfang erfolgt die Ausschüttung auch ohne Abzug der Verrechnungssteuer. Ebenso unterliegt der Vermögenswert der vom Anleger gehaltenen Fondsanteile nur in dem Umfang der Vermögenssteuer, welcher sich nicht auf den direkten Immobilienbesitzes des Fonds bezieht. Die vorhin beschriebenen steuerlichen Vorschriften basieren auf den bisher bekannten juristischen und praktischen Anwendungen und erheben weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit. Jede Änderung der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Praxis der Steuerbehörden bleibt ausdrücklich vorbehalten. 14

15 PROCIMMO AG Beethovenstrasse 49 CH-8002 Zürich Telefon