Schroder ImmoPLUS Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2016

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1 Schroder ImmoPLUS Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2016 Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»

2 Seite 2 Schroder ImmoPLUS

3 Schroder ImmoPLUS Seite 3 Inhaltsverzeichnis Wichtigste Zahlen 5 Vermögensrechnung 6 Erfolgsrechnung 7 Liegenschaftenverzeichnis 8 Finanzierung 12 Ergänzende Informationen 13 Verwaltung und Organe 14 Valoren-Nr: ISIN: CH

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5 Schroder ImmoPLUS Seite 5 Wichtigste Zahlen Kennzahlen Rentabilität Performance 1 % 8,9 10,5 11,0 Performance Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) % 6,7 7,8 9,1 Anlagerendite % 2,7 2 2,8 5,7 ² 5,4 5,0 2 4,6 Eigenkapitalrendite (ROE) % 3,0 2 3,0 5,3 ² 5,0 5,3 2 5,0 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 2,4 2 2,4 4,3 ² 4,1 4,4 2 4,2 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 80,7 77,2 77,8 Nettorendite der fertigen Bauten % 5,2 5,2 5,2 Ausschüttungsrendite % 2,9 3,0 Ausschüttungsquote % 73,9 73,6 Kennzahlen Finanzierung Fremdfinanzierung Mio Fremdfinanzierungsquote % 20,7 21,1 15,4 Fremdkapitalquote % 28,4 28,5 23,3 Fremdfinanzierungskosten % 2,0 2,1 2,2 Kennzahlen Finanzmärkte Agio / Disagio % 24,5 16,8 10,9 Kurs- / Gewinnverhältnis (P/ E Ratio) 20,5 ² 20,5 22,0 2 23, Kurs- / Cashflowverhältnis (P/ CF Ratio) 27,3 25, Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) Höchster Börsenkurs Tiefster Börsenkurs Kennzahlen Vermögensrechnung Nettofondsvermögen Mio Grundstücke/Immobilien Mio Gesamtfondsvermögen Mio Kennzahlen Erfolgsrechnung Nettoertrag Mio Gesamterfolg Mio Mietzinseinnahmen Mio Mietzinsausfall- (Ertragsausfall)- quote % 3,7 4,6 4,9 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) % 0,8 0,8 0,8 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF NAV) % 1,1 1,1 1,1 Kennzahlen Anteile Anteile im Umlauf Anzahl Nettoinventarwert pro Anteil Rücknahmepreis pro Anteil Ausschüttung Ausgaben Anzahl Rücknahmen Anzahl Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 2 Exkl. Wertberichtigung auf derivativen Finanzinstriumenten (Zinsabsicherung). Details Seite Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.

6 Seite 6 Schroder ImmoPLUS Vermögensrechnung ¹ Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Laufende Sanierungen Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten ² Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Langfristige sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode Ausschüttung Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für zukünftige Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Nettoinventarwert eines Anteiles Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens ¹ Vorjahr an die neue KKV-FINMA angepasst ² Inkl. Derivate

7 Schroder ImmoPLUS Seite 7 Erfolgsrechnung Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Negativzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltung Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften Nicht realisierte Kapitalgewinne und Verluste aus Finanzderivaten (Swap Hypotheken) Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg

8 Seite 8 Schroder ImmoPLUS Liegenschaftenverzeichnis Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Baujahr Renovationsjahr 1 Erwerbsjahr Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 (verkauft am ) Viganello, Via Pedemonte 2 (verkauft am ) Wohnbauten Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring , Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, , Genève, Avenue Louis Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134 / Hohenbühlstrasse , 2013, Kirchberg, Neuhof 78 (gekauft am ) Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Lausanne, Avenue de Rhodanie Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix , Morges, Grand-Rue Nänikon, Grossrietstrasse 2 (gekauft am ) Reinach, Hauptstrasse , Satigny, Route des Moulières 4, 6 4 (gekauft am ) St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villeneuve (VD), Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Poststrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zürich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse , 2003, Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse , 2007, Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Basel, Dornacherstrasse 230, 232, 234 (verkauft am ) Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Pioda 15, 17 (verkauft am ) Renens, Rue de Lausanne 71, 73 / Clos 6-6c (verkauft am ) Zürich, Weinbergstrasse 161 (verkauft am ) Gemischte Bauten Gesamttotal Umfassende Renovation(en) 2 Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen 3 Gestehungskosten bzw. Verkehrswerte inkl. laufender Sanierungen 4 Objekt im Baurecht 5 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht

9 Schroder ImmoPLUS Seite 9 Gestehungskosten Verkehrswerte Soll-Mieterträge 2 Mietzinsausfälle 2 Bruttoerträge 2 %

10 Seite 10 Schroder ImmoPLUS Liegenschaftenverzeichnis Ort, Adresse Wohnungen Büros Hotel/ Alterswohnen Gewerbe/ Logistik Verkauf/ Gastro Übrige Nutzung Anzahl Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 PP, Garagen Anzahl Ascona, Viale B. Papio Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, Genève, Avenue Louis-Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstr. 134, Hohenbühlstr Kirchberg, Neuhof 78 (gekauft am ) Küsnacht, Bahnhofstrasse Langenthal, Marktgasse Lausanne, Avenue de Rhodanie 4 ¹ Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix Morges, Grand-Rue Nänikon, Grossrietstr. 2 (gekauft am ) Reinach, Hauptstrasse Satigny, Route des Moulières 4,6 1 (gekauft am ) St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausst Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse Vevey, Rue du Simplon Villeneuve (VD), Chemin de la Confrérie Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10 ² Wil, Bahnhofstr. 39 / Poststr Winterthur, Bankstr. 8, 12 / Stadthausstr. 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben Zug, Bahnhofstrasse Zürich, Bahnhofstrasse Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Gemischte Bauten Gesamttotal Objekt im Baurecht 2 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht

11 Schroder ImmoPLUS Seite 11 Zusammenfassung Liegenschaftsverzeichnis Gestehungskosten Verkehrswerte Mietzinsausfälle Bruttoerträge Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Total Veränderungen im Liegenschaftenbestand Käufe* per Kirchberg, Neuhof 78 Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio Nänikon, Grossrietstrasse 2 Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio Satigny, Route des Moulières 4, 6 Kommerziell genutze Liegenschaft, Mio Verkäufe* per Basel, Dornacherstr. 230,232,234 Gemischte Bauten, Mio Locarno, Via Alfredo Pioda 15,17 Gemischte Bauten, Mio Renens, Rue de Lausanne 71,73 Gemischte Bauten, Mio Rothrist, Bachweg 7,9,11,13,15,19 Wohnbauten, Mio Viganello, Via Pedemonte 2 Wohnbauten, Mio Zürich, Weinbergstr. 161 Gemischte Bauten, Mio *Kauf- bzw. Verkaufpreis brutto, d.h. ohne Kauf- bzw. Verkaufsnebenkosten. Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe, Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe Mio Grundstücksverkäufe Mio Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5 % Credit Suisse AG 11,6 % Banque Pictet & Cie SA 7,6 % Manor AG 7,4 % Mövenpick Hotels & Resorts Management AG 6,6 %

12 Seite 12 Schroder ImmoPLUS Finanzierung Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten nach Fälligkeit Kreditart Laufzeit Zinssatz, % Betrag, Aufnahme Rückzahlung Betrag, Kurzfristige Verbindlichkeiten Fälligkeiten innerhalb von 12 Monaten Festhypothek , Festhypothek , Fester Vorschuss ² , Fester Vorschuss ² , Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Fälligkeiten innerhalb von einem bis fünf Jahren Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Fälligkeiten nach 5 Jahren Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Total langfristige Verbindlichkeiten Negativzins nicht inbegriffen. ² auf 3 Monate kündbar. Durchschnittliche Laufzeit der Fremdfinanzierung: 4,7 Jahre. Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) Wiederin % des Wiederbeschaffungswert in % des Betrag Zinssatz beschaffungswert Nettofondsvermögens Nettofonds- % Fälligkeit vermögens , , , , , , , , , , , , , , , , ,43 Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA Keine

13 Schroder ImmoPLUS Seite 13 Ergänzende Informationen Vergütungen Maximalsätze Effektive Sätze Verwaltungskommission der Fondsleitung 1,00% 0,60% Depotbankkommission der Depotbank 0,10% 0,03% Ausgabekommission bei der Platzierung der neuen Anteilen Rücknahmekommission bei der Rücknahme von Anteilen 5,00% n.a. 1,50% n.a. Rechtsstreitigkeiten Es sind keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten hängig. Informationen über Geschäftte mit nahestehenden Personen Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende bzw. von Nahestehenden stattgefunden hat (Art. 63 Abs. 2 KAG und Art. 32, 32aa und 91a KKV resp. Ziff. 44 ff. der Richtlinien für die Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds) vom 2. April 2008, Stand April 2015). Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Bewertungsmethode Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres wird der Verkehrswert der Grundstücke durch die Schätzungsexperten überprüft. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden eventuelle Opportunitäten, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fonds liegenschaften, im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen bei den Be wertungen führen. Die sich im Fonds befindlichen fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bewertet. Derivate Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) werden zum fair value bilanziert. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostwerten bilanziert. Berechnung des Nettoinventarwertes Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei der Liquidation des Fonds vermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Verkaufsrestriktionen Die Fondsanteile dürfen nicht von Anlegern mit Domizil in den USA und/oder mit Staatsangehörigkeit der USA oder ihrer Hoheitsgebiete erworben oder gehalten und auch nicht an sie übertragen werden.

14 Seite 14 Schroder ImmoPLUS Organisation und Verwaltung Fondsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2, Postfach, CH-8021 Zürich Telefon , Fax Verwaltungsrat Präsident John Troiano Head of Global Institutional Business, Schroder plc, London Vizepräsident Dr. Bruno H. Letsch Former Managing Director Swiss Re, Zürich, Chairman of several smaller companies Delegierter des Verwaltungsrates Stephen J. Mills CEO, Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Mitglieder Peter Harrison Head of Investment, Schroder plc, London Philip S. Mallinckrodt Group Head of Private Banking and Property, Schroder plc, London Benno Flury Head Portfolio Management Real Estate, Helvetia Versicherungen, St. Gallen Dirk Lohmann Chairman and Managing Partner, Secquaero Advisors AG, Zürich Geschäftsleitung CEO Stephen J. Mills Mitglieder Stefan Frischknecht, Deputy CEO Daniel Grünig Patrick Stampfli Depotbank Prüfgesellschaft Akkreditierte Schätzungsexperten Liegenschaftsverwaltung Immobiliengesellschaft Zürcher Kantonalbank, Zürich PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH / SIA, Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich Piero Nosetti, dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke (bis ) Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH bei Wüest & Partner AG, Zürich Privera AG, Gümligen IGIMO AG, c/o Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2, CH-8001 Zürich Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört zu 100 Prozent dem Fonds Schroder ImmoPLUS.

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16 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0) contact@schroders.ch