Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds. Schroder ImmoPLUS. Ungeprüfter Halbjahresbericht

Transkript

1 Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds Schroder ImmoPLUS Ungeprüfter Halbjahresbericht

2

3 Schroder ImmoPLUS Seite 3 Inhaltsverzeichnis Wichtigste Zahlen 5 Vermögensrechnung 6 Erfolgsrechnung 7 Liegenschaftenverzeichnis 8 Finanzierung 12 Sonstige Mitteilungen 13 Organisation und Verwaltung 14 Valoren-Nr: ISIN: CH

4 Seite 4 Schroder ImmoPLUS

5 Schroder ImmoPLUS Seite 5 Wichtigste Zahlen Kennzahlen Rentabilität Performance 1 % 1,2 3,3 16,0 Performance Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) % 0,4 3,6 10,4 Anlagerendite % 2,6 2 2,9 5,2 2 5,7 5,0 2 5,3 Eigenkapitalrendite (ROE) % 2,4 2 2,6 5,0 2 5,5 5,0 2 5,2 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 1,8 2 1,9 3,8 2 4,1 4,0 2 4,1 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 83,2 79,1 79,2 Nettorendite der fertigen Bauten % 4,9 4,9 5,1 Ausschüttungsrendite % n.a. 2,6 2,5 Ausschüttungsquote % n.a. 74,8 78,3 Kennzahlen Finanzierung Fremdfinanzierung Mio Fremdfinanzierungsquote % 20,0 26,2 20,6 Fremdkapitalquote % 29,0 34,2 28,1 Fremdfinanzierungskosten % 1,7 1,7 1,9 Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 5,2 4,4 4,2 Kennzahlen Finanzmärkte Agio/Disagio % 21,8 27,5 29,5 Kurs-/ Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 50,9 2 47,9 26,0 2 23,8 25,9 2 25,1 Kurs-/ Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 56,3 28,8 30,8 Letzter Börsenkurs per Stichtag Höchster Börsenkurs Tiefster Börsenkurs Kennzahlen Vermögensrechnung Nettofondsvermögen Mio Grundstücke/Immobilien Mio Gesamtfondsvermögen Mio Kennzahlen Erfolgsrechnung Nettoertrag Mio Gesamterfolg Mio Mietzinseinnahmen Mio Mietzinsausfallrate % 3,0 2,8 4,0 Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 6,8 7,1 6,4 5 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) % 0,8 0,8 0,8 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) 6 n.a. n.a. 1,1 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF MV) 0,9 0,9 n.a. Kennzahlen Anteile Anteile im Umlauf Anzahl Nettoinventarwert pro Anteil Rücknahmepreis pro Anteil Ausschüttung n.a Ausgaben Anzahl Rücknahmen Anzahl Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt. 2 Exkl. Wertberichtigung auf derivativen Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung). Details Seite Split im Verhältnis 1:8 per Kurse adjustiert per im Verhältnis 1:8. 5 Zahl ungeprüft. 6 Ab dem Geschäftsjahr 2016/2017 wird die Fondsbetriebsaufwandquote auf der Basis des Nettofondsvermögens (TERREF NAV) nicht mehr berechnet. Stattdessen wird neu die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF MV) berechnet. 7 Split per im Verhältnis 1:8 und Kapitalerhöhung von Anteilen per Nettoinventarwert bzw. Rücknahmepreis per adjustiert aufgrund des Splits vom und der Kapitalerhöhung per Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.

6 Seite 6 Schroder ImmoPLUS Vermögensrechnung Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Laufende Sanierungen Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Langfristige sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode Ausschüttung Ausgabe von Anteilen Rücknahme von Anteilen Sonstiges aus Anteilsverkehr Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für zukünftige Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Nettoinventarwert eines Anteiles Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Split per im Verhältnis 1:8 und Kapitalerhöhung per im Verhältnis 8:1.

7 Schroder ImmoPLUS Seite 7 Erfolgsrechnung Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Negativzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltung Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften Nicht realisierte Kapitalgewinne und Verluste aus Finanzderivaten (Swap Hypotheken) Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg

8 Seite 8 Schroder ImmoPLUS Liegenschaftenverzeichnis Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Baujahr Renovationsjahr 1 Erwerbsjahr Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring , Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, , Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Etoy, route de l'industrie Fribourg, Route de Beaumont 10, 12 (Verkauf ) Genève, Avenue Louis Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134 / Hohenbühlstrasse , 2013, Kirchberg, Neuhof Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Lausanne, Avenue de Rhodanie Luzern, Hertensteinstrasse Luzern, Thorenbergstrasse Montreux, R. de l E.-Catholique 4 / Av. du Casino , Morges, Grand-Rue Nänikon, Grossrietstr Reinach, Hauptstrasse , Satigny, Routre des Moulières 4, St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstrasse Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Villeneuve, Ch. du Pré-Neuf Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Poststrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Sulzerallee 8,10 (Kauf ) Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zürich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse 36 / Hottingerstrasse , 2003, Zurich, Schaffhauserstrasse Zurich, Thurgauerstrasse , 2007, Zurich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Gemischte Bauten Gesamttotal ¹ Umfassende Renovation(en) ⁴ Objekt im Baurecht ² Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen ⁵ Marginaler Teil des Objektes im Baurecht ³ Gestehungskosten bzw. Verkehrswerte inkl. laufender Sanierungen

9 Schroder ImmoPLUS Seite 9 Gestehungskosten Verkehrswerte Soll-Mieterträge 2 Mietzinsausfälle 2 Bruttoerträge 2 in % des GFV in % der Soll-Mieterträge , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

10 Seite 10 Schroder ImmoPLUS Liegenschaftenverzeichnis Ort, Adresse Wohnungen Büros Hotel/ Alterswohnen Gewerbe/ Logistik Verkauf/ Gastro Übrige Nutzung PP, Garagen Anzahl Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl m 2 Anzahl Ascona, Viale B. Papio Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Etoy, Route de l'industrie Fribourg, R. de Beaumont 10, 12 (Verkauf ) Genève, Avenue Louis-Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstr. 134, Hohenbühlstr Kirchberg, Neuhof Küsnacht, Bahnhofstrasse Langenthal, Marktgasse Lausanne, Av. de Rhodanie Luzern, Hertensteinstrasse Luzern, Thorenbergstrasse Montreux, R. de l'e.-cath. 4 / Av. du Casino Morges, Grand-Rue Nänikon, Grossrietstrasse Reinach, Hauptstrasse Satigny, Route des Moulières 4, St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche / Waisenhausstr Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse Vevey, Rue du Simplon Villeneuve, Chemin de la Confrérie Villeneuve, Ch. du Pré-Neuf Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstr. 39 / Poststr Winterthur, Bankstr. 8, 12 / Stadthausstr. 10b Winterthur, Sulzerallee 8,10 (Kauf ) Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben Zug, Bahnhofstrasse Zürich, Bahnhofstrasse Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Gemischte Bauten Gesamttotal Objekt im Baurecht 2 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht

11 Schroder ImmoPLUS Seite 11 Zusammenfassung Liegenschaftsverzeichnis Gestehungskosten Verkehrswerte Mietzinsausfälle Bruttoerträge Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Total Veränderungen im Liegenschaftenbestand Kauf* per Winterthur, Sulzerallee 8, 10 Kommerziell genutzte Liegenschaft, 65.1 Mio. Verkauf* per Fribourg, Route de Beaumont 10, 12 Kommerziell genutzte Liegenschaft, 13.6 Mio. *Kauf- bzw. Verkaufspreis ohne Nebenkosten Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe, Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe Mio Grundstücksverkäufe Mio Hauptmieter Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5 % Credit Suisse AG 10,4% Hornbach 7,2% Manor AG 7,0% Banque Pictet & Cie SA 6,9% Mövenpick Hotels & Resorts Management AG 6,0%

12 Seite 12 Schroder ImmoPLUS Finanzierung Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten nach Fälligkeit Kreditart Laufzeit Zinssatz % Betrag, Aufnahme Rückzahlung Betrag, Kurzfristige Verbindlichkeiten Fälligkeiten innerhalb von 12 Monaten Fester Vorschuss , Fester Vorschuss , Fester Vorschuss , Fester Vorschuss , Fester Vorschuss , Fester Vorschuss , Swap Hypothek , Swap Hypothek , Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Fälligkeiten innerhalb von einem bis fünf Jahren Swap-Hypothek , Swap-Hypothek , Fälligkeiten nach 5 Jahren Swap-Hypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Total langfristige Verbindlichkeiten Negativzins nicht inbegriffen Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) Betrag Zinssatz % Fälligkeit Wiederbeschaffungswert in % des Nettofondsvermögens Wiederbeschaffungswert in % des Nettofondsvermögens , , , , , , , , , , , , , , , , ,52 Weitere Informationen Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 101 Abs. 3 KKV-FINMA Keine

13 Schroder ImmoPLUS Seite 13 Sonstige Mitteilungen Split und Kapitalerhöhung Vergütungen Per führte die Fondsleitung für den Fonds Schroder ImmoPLUS einen Split mit Bezugsrecht für die bisherigen Anleger im Verhältnis 1:8 und per eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 8:1. Die neuen Anteile im Gesamtwert von Mio. konnten erfolgreich platziert werden Maximalsätze Effektive Sätze Verwaltungskommission der Fondsleitung 1,00% 0,60% Depotbankkommission der Depotbank 0,10% 0,03% Ausgabekommission beim Kauf Anteilen 5,00% n.a. Rücknahmekommission beim Verkauf von Anteilen 1,50% n.a. Rechtsstreitigkeiten Informationen über Geschäftte mit nahestehenden Personen Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Es sind keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten hängig. Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende bzw. von Nahestehenden stattgefunden hat (Art. 63 Abs. 2 KAG und Art. 32, 32aa und 91a KKV resp. Ziff. 44 ff. der Richtlinien für die Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds) vom 2. April 2008, Stand April 2015). Bewertungsmethode Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragsmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres wird der Verkehrswert der Grundstücke durch die Schätzungsexperten überprüft. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden eventuelle Opportunitäten, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen bei den Bewertungen führen. Die sich im Fonds befindlichen fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bewertet. Derivate Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) werden zum fair value bilanziert. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostwerten bilanziert. Berechnung des Nettoinventarwertes Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Verkaufsrestriktionen Die Fondsanteile dürfen nicht von Anlegern mit Domizil in den USA und/oder mit Staatsangehörigkeit der USA oder ihrer Hoheitsgebiete erworben oder gehalten und auch nicht an sie übertragen werden.

14 Seite 14 Schroder ImmoPLUS Organisation und Verwaltung Fondsleitung Verwaltungsrat Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2, Postfach, CH-8021 Zürich Telefon , Fax Vollamtlicher Präsident Stephen J. Mills Chairman, Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Vizepräsident Serge Ledermann Former Head of Asset Management and Member of Executive Committee of Bank J. Safra Sarasin Delegierter des Verwaltungsrates Andreas Markwalder CEO, Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Mitglieder Philippe Lespinard Co-Head of Fixed Income, Schroder plc, London Patrick Stampfli (ab ) COO Europe, Schroder Investment Management (Luxembourg) S.A., Luxemburg Benno Flury Head Portfolio Management Real Estate, Helvetia Versicherungen, St. Gallen Dirk Lohmann Chairman and Managing Partner, Secquaero Advisors AG, Zürich Geschäftsleitung CEO Andreas Markwalder Mitglieder Stefan Frischknecht, Deputy CEO Daniel Grünig Marcel Vogt (ab ) Depotbank Prüfgesellschaft Akkreditierte Schätzungsexperten Liegenschaftsverwaltung Immobiliengesellschaft Zürcher Kantonalbank, Zürich PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH / SIA, Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH bei Wüest & Partner AG, Zürich Privera AG, Gümligen IGIMO AG, c/o Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört zu 100 Prozent dem Fonds Schroder ImmoPLUS.

15

16 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel.: +41(0) contact@schroders.ch