Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Global 31. Dezember 2016

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Global Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland 31. Dezember 2016

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe 4 Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung 11 Vermögensrechnung 12 Erfolgsrechnung 13 Anhang 14 Hypotheken / Kredite / Geschäfte zwischen Fonds 16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken sowie Geschäfte zwischen Fonds / Geschäfte mit Nahestehenden / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Immobiliengesellschaften des Fonds / Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen 17 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen 18 Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften 19 Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Liegenschafts-/Immobilienstruktur 20 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 21 Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe / Objekt-Finanzzahlen in Landeswährung 22 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 26 Bewertungsbericht 31 Bericht der Prüfgesellschaft 33 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) ) 2) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung (MV) CHF 279,1 Mio. 288,5 Mio. 225,7 Mio. Agio / Disagio 3,18% 2,18% 3,10% Vermögensrechnung ) ) ) 2) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 358,9 Mio. 308,3 Mio. 323,6 Mio. Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 349,5 Mio. 298,2 Mio. 315,4 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 393,5 Mio. 387,8 Mio. 354,9 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 3) in % der Anlagekosten 24,58% 26,09% 34,83% in % der Verkehrswerte 23,94% 25,23% 33,94% Fremdkapitalquote 26,74% 23,95% 34,37% Verzinsung der Fremdfinanzierungen 2,96% 3,48% 3,06% Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 3,16 2,63 2,93 Nettofondsvermögen (NAV) CHF 288,3 Mio. 294,9 Mio. 232,9 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) 1) 2) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 3,64% 3,72% 3,89% Ausschüttungsquote 97,04% 111,77% 85,87% Eigenkapitalrendite (ROE) 1,39% 0,82% 4,92% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,77% 1,68% 4,28% Anlagerendite 1,41% 1,79% 5,71% Performance 0,12% 3,65% 10,00% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,16% 70,23% 76,52% Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TERREF GAV) 1,13% 0,98% 1,12% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 1,47% 1,31% 1,74% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 68,11 86,08 20,07 Kurs-/Cashflowverhältnis 32,16 14,91 17,56 Erfolgsrechnung ) ) ) 2) Nettoertrag total CHF 10,5 Mio. 10,4 Mio. 8,8 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 2,4 Mio. 6,7 Mio. 2,3 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 20,7 Mio. 17,8 Mio. 19,1 Mio. Mietausfallrate 7,97% 7,69% 10,41% Unterhaltsaufwand CHF 1,8 Mio. 1,2 Mio. 0,5 Mio. 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Fachinformation für Immobilienfonds (Stand ) angepasst. 2) Kennzahlen wurden an die neue KKV-FINMA-Berechnung angepasst. 3) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG / Art. 96 Abs. 1 KKV) 3

4 Verwaltung und Organe Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann, Mitglied Adam Milenkovic (seit 1. Januar 2016), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich 4

5 Informationen über Dritte Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Pascal Roth, lic. oec. publ., André Roth AG, Baden Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, Wüest Partner AG, Zürich Pascal Marazzi-de Lima, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Steuerberatung, Facility Management, IT Dienstleistungen, Management Information System MIS, Fiduciary Risk Management (Real Estate), Investment Guideline Monitoring, Collateral Management, Real Estate Portfolio Management und Administration (u. a. Buchführung, Controlling, Liegenschaftenverwaltung). Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Personalwesen und Business Risk Management. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert: Australien Chile Deutschland Grossbritannien Japan Niederlande USA CBRE (C) Pty Ltd CBRE Chile S.A. BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH BNP Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd. Savills Asset Advisory Co., Ltd. Jones Lang LaSalle B.V. CBRE Inc. Cushman & Wakefield of Colorado Inc. Steelwave Inc. Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die folgenden Dienstleister beigezogen: Alter Domus, CBRE Inc., Citco, Cushman & Wakefield of Pennsylvania Inc., Ernst & Young, Morrison & Foerster, Garrigues, PricewaterhouseCoopers, Savills Asset Advisory Co., Ltd. und TMF Group. Die Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt. 5

6 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Geschäftsflächenund Investorenmarkt Der Credit Suisse Real Estate Fund Global ist der erste börsenkotierte Immobilienfonds schweizerischen Rechts, der ausschliesslich in internationale Immobilienanlagen investiert. Der Fonds verschafft privaten und institutionellen Investoren den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Das Anlageziel des Fonds besteht darin, durch ein geografisch international diversifiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachstum zu erreichen als auch eine regelmässige, angemessene Ertragsausschüttung sicherzustellen. Der Fonds ist seit seiner Lancierung per 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert lag das Weltwirtschaftswachstum bei 3,0% und zeigte somit eine ähnliche Dynamik wie in den Vorjahren. Die asiatischen Länder ohne Japan blieben mit einem Wachstum von 5,8% weiterhin die dynamischste globale Region, insbesondere dank einem robusten Wirtschaftswachstum in China von 6,7%. Die japanische Volkswirtschaft wuchs im Jahr 2016 um 1,0% und blieb damit auf bescheidenem Niveau, aber mit einer gewissen Beschleunigung im Vergleich zum Vorjahr (0,5%). Das Wachstum der australischen und neuseeländischen realen Wirtschaftsleistung profitierte von der Stabilisierung der Rohstoffmärkte und stieg auf 2,4% respektive 4,1%. Trotz der aus dem Brexit-Entscheid resultierenden Unsicherheit erlebten die meisten Länder Europas 2016 eine weiterhin positive Entwicklung. Das reale Wirtschaftswachstum in Grossbritannien verlangsamte sich 2016 zwar auf 1,8% in Folge des Volksentscheides, blieb aber dank robusten privaten Konsumausgaben viel stabiler als ursprünglich befürchtet (Vorjahr 2,2%). Die wirtschaftliche Dynamik verbesserte sich in der Eurozone 2016 weiter. Die reale Wirtschaftsleistung in der Eurozone wuchs 2016 um 1,7%, nach 1,5% in Auch die Arbeitslosigkeit befand sich in den meisten Ländern weiterhin im Rückgang. Die strukturelle Arbeitslosigkeit und die fehlende Wettbewerbsfähigkeit bleibt in einigen Ländern, wie z.b. Frankreich und Italien, jedoch ein grosses Problem. Diese beiden Länder wuchsen um nur 1,2%, respektive 0,9% in Die höchsten Wachstumsraten konnten 2016 wieder in Irland und Spanien beobachtet werden mit 4,5%, respektive 3,2%. Die deutsche Volkswirtschaft verzeichnete mit 1,8% weiterhin ein ansprechendes Momentum und unterstützte damit die Wachstumsdynamik der Eurozone bedeutend. Die tiefen Inflationsraten in Europa führen zu einer weiterhin sehr expansiven Geldpolitik in der Eurozone. Die Europäische Zentralbank (EZB) gab im Dezember 2016 bekannt, dass sie ihr Kaufprogramm von Anleihen (Quantitative Easing) bis Ende 2017 verlängert, aber mit einer etwas tieferen Rate als Aufgrund der latenten Risiken, die vom Brexit-Verfahren ausgehen, und trotz steigender Inflationszahlen in Zusammenhang mit dem günstigen Pfund, hat auch die Bank of England darauf verzichtet, die Normalisierung der Geldpolitik in Angriff zu nehmen. Die grossen amerikanischen Volkswirtschaften Kanada sowie die Vereinigten Staaten von Amerika zeichneten 2016 ein positives Bild. Die USA sahen mit einem Wirtschaftswachstum von 1,6% eine ansprechende Entwicklung. Aufgrund der weiteren Erholung des Arbeitsmarkts machte das Federal Reserve 2016 einen weiteren Schritt in Richtung der Normalisierung ihrer Geldpolitik. Es erhöhte im Dezember 2016 den Leitzins von 0,50% auf 0,75%. Unterstützt durch die Erholung der Rohstoffmärkte, stabilisierte sich das Wirtschaftswachstum in Kanada 2016 auf 1,3%. Solide Fundamentaldaten in den Büro- und Verkaufsflächenmärkten sowie das anhaltende Tiefzinsniveau in den meisten bedeutenden Ländern führten weiterhin zu einer soliden Nachfrage nach Immobilienanlagen. Das Investitionsvolumen der Immobilienmärkte war 2016 nur geringfügig kleiner im Vergleich zum Vorjahr, welches ein ausgezeichnetes Jahr war. Insgesamt wurde ein Transaktionswert von rund USD 830 Mrd. verzeichnet (Quelle: Real Capital Analytics). Kapitalwerte erholten sich weiterhin und Kapitalisierungszinssätze fielen in den Märkten weltweit. In einigen Märkten sind sie auf dem tiefsten Stand seit der Finanzkrise; Immobilienanlagen weisen aber weiterhin hohe Risikoprämien gegenüber Renditen auf Staatsanleihen auf. Die Nettoflächenabsorption blieb ebenfalls robust bei weiterhin verhaltener Bau- und Entwicklungstätigkeit. Die Leerstandsquote von Büroflächen sank global von 12,1% auf 11,9% (Quelle: JLL), was sich auch in steigenden Mietpreisen in den meisten Regionen bemerkbar machte. «Core»-Immobilien erfreuten sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Solche Objekte zeichnen sich durch eine gute Lage, neue oder renovierte Bausubstanz sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern aus. Im aktuellen Tiefzinsumfeld bieten sie allerdings immer noch einen Renditeaufschlag gegenüber vielen festverzinslichen Anleihen. Der Appetit nach weniger zentralen Lagen oder «Value Added»-Liegenschaften ist angesichts der Wirtschaftsentwicklung in Europa und den USA weiter gestiegen. 6

7 Preise von kommerziellen Immobilien in Deutschland und Australien zeigten von den liquiden transparenten Märkten die stärkste Aufwärtsentwicklung. Immobilien in Irland und Spanien wurden weiterhin stark nachgefragt. In Nordamerika verstärkte sich der Appetit der Investoren nach Immobilien in Kanada, während in Asien das Interesse für den Immobilienmarkt in Singapur stieg. Ausblick Makroökonomische Rahmenbedingungen Die Weltwirtschaft dürfte 2017 eine Beschleunigung im Vergleich zum Vorjahr erleben. Wir erwarten ein Wachstum des realen globalen BIPs von rund 3,5%. Die Konjunkturrisiken haben sich in den rohstoffproduzierenden Ländern und in China etwas gedämpft, wobei politische Risiken (Nationalwahlen in Europa, neue Regierung in den USA, Brexit-Verhandlungen) das Jahr 2017 prägen werden. Sowohl für die USA als auch Kanada wird mit einer Wachstumsrate von 2,0% und für Chile mit 2,0% gerechnet. Aufgrund der positiven Perspektiven der amerikanischen Wirtschaft sowie der ambitionierten Investitionspolitik der neuen US Regierung wird erwartet, dass das Fed 2017 langsam zu einer Normalisierung ihrer Geldpolitik zurückkehrt. Die Unsicherheiten betreffend des globalen Wachstums dürften aber dazu führen, dass dieser Normalisierungsprozess nur behutsam und graduell stattfinden wird. Das Wirtschaftswachstum dürfte in den Euro-Ländern 1,6% betragen, d.h. auf einem ähnlichen Niveau bleiben wie Die Wirtschaftsleistung in denjenigen Ländern, die Rezessionen während der Eurokrise erlebten, wie Spanien und Irland, dürfte wohl auch 2017 stärker wachsen als in Deutschland. Die Ankündigung der EZB, ihr Anleihenkaufprogramm bis Ende 2017 fortzusetzen, dürfte zu weiterhin sehr tiefen Zinsen in Europa führen. Das Vereinigte Königreich sollte 2017 mit einer Wachstumsrate von 1,5% eine weitere leichte Verschlechterung seiner Wirtschaftsdynamik erleben, welche auf die anhaltende Unsicherheit im Zusammenhang mit dem EU-Austrittsverfahren zurückzuführen ist. In Asien ohne Japan erwarten die Ökonomen der Credit Suisse 2017 ein Wirtschaftswachstum von 5,9%, das insbesondere durch ein anhaltendes Momentum in der chinesischen Wirtschaft getrieben werden sollte. In Australien und Neuseeland wird ein Wachstum von 2,6% respektive 2,9% erwartet. Die japanische Wirtschaft sollte 2017 eine ähnlich bescheidene Dynamik wie 2016 erfahren, mit einem prognostizierten Wirtschaftswachstum von 1,2%. Geschäftsflächen- und Investorenmarkt Die erwartete wirtschaftliche Dynamik dürfte 2017 in den Industrieländern mit einem soliden Beschäftigungswachstum und robuster Flächennachfrage einhergehen. Das Angebot an neuen Flächen, das 2017 auf den Markt kommt, sollte in den meisten Märkten im Vergleich zum Vorjahr etwas zunehmen. Dementsprechend erwarten wir, dass die Leerstandquoten 2017 in der Grosszahl der Märkte mehr oder weniger stabil bleiben werden. Mietpreise für zentral gelegene Flächen sollten im Durchschnitt in allen drei Regionen zulegen, wobei der Anstieg weiterhin verhalten bleiben und die meisten Grossstädte Wachstumsraten zwischen 2% und 3% verzeichnen dürften. Das Interesse der Investoren nach Immobilienanlagen bleibt im anhaltenden Tiefzins-Umfeld immer noch hoch. Der Zugang zu Fremdkapital für Immobilieninvestoren hat sich in einigen Regionen markant verbessert, so dass der Fremdkapitaleinsatz tendenziell wieder ansteigen dürfte. Dies deutet darauf hin, dass die Transaktionsvolumen 2017 weiterhin robust bleiben sollten. Die grössten Risiken für die Immobilienbewertungen sind der bereits fortgeschrittene Preiszyklus in gewissen Märkten und die gesunkenen Kapitalisierungs- und Diskontsätze. Ein stärkerer Anstieg der Zinsen dürfte auch in Immobilienmärkten zu steigenden Kapitalisierungssätzen führen. Eine unerwartete Abschwächung der globalen wirtschaftlichen Aktivität ist ein weiteres Risiko. Ein solches dürfte allerdings für globale Immobilienanlagen durch noch länger tiefer bleibende Zinsen abgefedert werden. Immobilienportfolio Aufbau, Struktur und Diversifikation Im Berichtsjahr 2016 erwarb der Fonds insgesamt drei Liegenschaften und veräusserte eine Liegenschaft. Im Februar 2016 akquirierte der Fonds die Büroliegenschaft 101 Elliott Avenue West in Seattle (US). Das Gebäude befindet sich im Waterfront District im Teilmarkt Lower Queen Anne/Lake Union und war zum Zeitpunkt des Kaufs zu 92% an fünf Mieter mit einer durchschnittlichen Mietrestlaufzeit von 8 Jahren vermietet. Mit dem Kauf der Class A Liegenschaft 4555 Airport Way in Denver, Colorado (US), im April 2016 ist es dem Fonds zudem gelungen, dem strategisch angestrebten Ausbau des Portfolios in Amerika Rechnung zu tragen. Die Liegenschaft, die sich in der Nähe des Flughafens befindet, wurde im Jahr 2008 mit dem Zertifikat LEED Silver gebaut und ist bis Dezember 2025 zu 100% an einen weltweit führenden Anbieter für Reinigungssysteme vermietet. 7

8 In Leeds (GB) konnte der Fonds zudem erfolgreich sein Portfolio optimieren. Mit dem Kauf der Liegenschaft «No 1» an der 26 Whitehall Road, die an vier unterschiedliche Mieter vermietet ist, konnte der Fonds ein Grade A Bürogebäude im aufstrebenden Teilmarkt West End erwerben. Zudem wurde die Tochtergesellschaft Princes Exchange (Luxembourg) Holding S.à r.l. inklusive der Liegenschaft «Princes Exchange» an den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International veräussert. Hierbei handelt es sich um ein Geschäft zwischen Fonds der gleichen Fondsleitung, welches unter Gleichbehandlung der Fonds abgewickelt wurde. Das Portfolio per 31. Dezember 2016 besteht aus zwölf Liegenschaften in Denver (US), Houston (US), Seattle (US), Leeds (GB), München (DE), Stuttgart (DE), Rotterdam (NL), Perth (AU), Tokio (JP) und Santiago de Chile (CL). Die Hauptnutzungen sind Büro und Verkauf. Bezogen auf die Nettomieterträge beträgt der Anteil an Büroflächen 78,90% (77,15%), jener an Verkaufsflächen 10,95% (13,20%). Die übrigen 10,15% (9,65%) der Flächen verteilen sich primär auf Parking und Lagerräume. Regional sind die Liegenschaftsinvestitionen Ende 2016 folgendermassen verteilt: 34,10%(18,80%) in Nord-/Mittel- und Südamerika, 38,00% (50,55%) in Europa und 27,90% (30,65%)in Asien/Pazifik. Bewertung der Liegenschaften 2016 erfuhr die Bewertung des Portfolios eine leichte Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse und in 2016 getätigten Immobilientransaktionen wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 0,74% höher bewertet. Per 31. Dezember 2016 wird der Marktwert des Gesamtportfolios nach Berücksichtigung der in 2016 getätigten Immobilientransaktionen von unabhängigen Experten auf CHF 358,87 Mio. (308,30 Mio.) geschätzt. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich unter Berücksichtigung der Immobilienzukäufe um 16,25% auf insgesamt CHF 20,67 Mio (17,78 Mio.) Die Ausschüttung beträgt neu CHF 3.40 (3.60) pro Anteil. Dies ergibt eine Ausschüttungsrendite von 3,64% (3,72%). Erläuterung zur Jahresrechnung Fremdwährungseinflüsse Vermögensrechnung Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Global dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Die Umrechnungskurse der Vermögensrechnung liegen im Vergleich zum per gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 1,54% tiefer, die durchschnittlichen Umrechnungskurse der Erfolgsrechnung liegen im Vergleich zum per gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 2,15% höher. Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 1,35 Mio. (Verlust 7,02 Mio.). Die Währungsschwankungen in der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert. Im Geschäftsjahr 2016 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global drei Liegenschaften erworben und eine Liegenschaft veräussert. Zum Stichtag des Abschlusses befand sich kein Projekt im Bau. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die Liegenschaften per 31. Dezember 2016 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die Bewertungen aller Liegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 358,87 Mio. (308,30 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt 5,10% (5,37%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die flüssigen Mittel über CHF 28,46 Mio. (73,97 Mio.) wurden in Bankguthaben, kurzfristige Treuhandanlagen und sonstigen Anlagen in Form von hypothekarisch sichergestellten Darlehen an andere Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG angelegt. Das Geschäftsvermögen war in folgende Währungen investiert: Euro, britisches Pfund, Yen, chilenischer Peso, amerikanischer und australischer Dollar. Die Währungen wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert ein Guthaben von CHF 1,09 Mio. (0,11 Mio.) aus unrealisierten Kapitalgewinnen aus offenen Devisentermingeschäften. Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 85,90 Mio. (77,80 Mio.) oder 23,94% (25,23%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 10,30 Mio. (6,19 Mio.). Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern beträgt CHF ( ). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt 1,41%(1,79%) bei einem Inventarwert von CHF (95.20 ex Coupon). 8

9 Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite Der Gesamtertrag beträgt CHF 20,74 Mio. (19,00 Mio.) und hat damit um 9,20% gegenüber dem Vorjahr zugenommen. Darin enthalten sind Mietzinseinnahmen von CHF 20,67 Mio. (17,78 Mio.), was 99,66% (93,61%) des Gesamtertrages entspricht. Die Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellen Darlehen betragen CHF 0,04 Mio. (0,12 Mio.) und die Erträge aus Post- und Bankguthaben belaufen sich auf CHF 0,03 Mio. (0,04 Mio.). Die Mietausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf 7,97% (7,69%) der Sollmietzinseinnahmen. Der gesamte Aufwand beträgt CHF 10,29 Mio. (8,58 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 2,75 Mio. (3,20 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 2,96% (3,48%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,16 Jahren (2,63 Jahren). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1,82 Mio. (1,20 Mio.) beansprucht, was 8,82% (6,72%) der Mietzinseinnahmen entspricht. Die Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) betragen CHF 0,64 Mio. (0,61 Mio.). Die Gewinn- und Kapitalsteuern weisen einen Aufwand von CHF 0,67 Mio. (0,72 Mio.) aus. Der Schätzungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 0,52 Mio. (0,40 Mio.). Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 2,71 Mio. (2,48 Mio.) in Rechnung gestellt. Die Kommission von 0,70% wird auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres berechnet. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 0,12 Mio. (0,11 Mio.). Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 0,91 Mio. (0,55 Mio.) und betreffen in erster Linie liegenschaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buchführungs- und weitere Beratungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asst Value (TERREF GAV) als wichtiger Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 1,13% (0,98%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Der Nettoertrag des Fonds beträgt CHF 10,46 Mio. (10,41 Mio.) oder CHF 3.50 (3.49) pro Anteil. Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 67,16% (70,23%). Die Währungen des Fonds werden mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der Währungen und Zinsdifferenzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten Kapitalverluste betragen CHF 0,03 Mio. (Gewinn 6,75 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht realisierten Kapitalverluste betragen CHF 1,31 Mio. (Verlust 13,77 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Konsolidierung der Abschlüsse der einzelnen Haltergesellschaften in Fremdwährung. Per Saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 1,35 Mio. (Verlust 7,02 Mio.). Im Jahr 2016 wurden drei Immobilien erworben und eine veräussert. Die realisierten Verluste aus Anlagen betragen CHF 2,39 Mio. Die nicht realisierten Kapital gewinne aus Anlagen betragen CHF 1,49 Mio. (1,31 Mio.). Unter Einschluss der Kosten der Währungsabsicherung, dem Saldo aus realisierten und nicht realisierten Kapitalveränderungen aus Anlagen und dem Aufwand aus Erhöhung der Rückstellung für Liquidationssteuern von CHF 4,11 Mio. (Aufwand 2,22 Mio.) resultiert ein Gesamterfolg von CHF 4,10 Mio. (2,48 Mio.) oder CHF 1.37 (0.83) pro Anteil. Für das Geschäftsjahr 2016 werden CHF 10,15 Mio. (10,75 Mio.) oder CHF 3.40 (3.60) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 5 ist ab dem 31. März 2017 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 29. März 2017). Die Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer zurückfordern. Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2016 von CHF (ex Coupon) auf CHF Die Anlagerendite beträgt somit 1,41% (1,79%). Geschäftsjahr Coupon Nr. 5 4 Brutto CHF 3.40 CHF 3.60 Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 1.19 CHF 1.26 Total Ausschüttung CHF 2.21 CHF 2.34 Emission Es hat keine Emission stattgefunden. 9

10 Kursentwicklung in CHF ( ) SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund Global Swiss Market Index (SMI) Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt. Nov. Dez Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Global werden seit Lancierung am 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt. Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF was einem Rückgang von CHF 3.15 resp. 3,26% entspricht. Die Performance beträgt 0,12% (3,65%) und liegt um 6,73 Prozentpunkte unter dem Benchmark. Als Benchmark wird der SXI Real Estate Funds (TR) zugrunde gelegt, der in der gleichen Zeitspanne (1. Januar bis 31. Dezember 2016) eine Performance von 6,85% aufwies. Das Disagio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 3,18% (Disagio 2,18%). Rücknahmen Per 31. Dezember 2016 wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben 0 Anteile Stand am 31. Dezember Anteile 10

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon CHF Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 2012* , , , , ,27 * Der Fonds wurde per 29. November 2011 lanciert (Ausgabepreis CHF ). Das erste Geschäftsjahr umfasst somit die Zeitspanne vom bis (verlängerte Berichtsperiode). 11

12 Vermögensrechnung per 31. Dezember Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Total Grundstücke Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Derivative Finanzinstrumente Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2016 (Coupon Nr. 5) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil Umrechnungskurse per per EUR/CHF GBP/CHF JPY/CHF AUD/CHF USD/CHF CLP/CHF CLP/USD UF/CHF

13 Erfolgsrechnung 2016 (abgeschlossen per 31. Dezember 2016) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Steuern und Abgaben Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) Rückstellung für künftige Reparaturen Zuweisung 0 0 Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung Durchschnittliche Umrechnungskurse vom vom EUR/CHF GBP/CHF JPY/CHF AUD/CHF USD/CHF CLP/CHF CLP/USD UF/CHF

14 Anhang per 31. Dezember Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 0,6 Mio. 0,6 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 295,1 Mio. 229,6 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen ) ) Mietausfallrate 7,97% 7,69% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 23,94% 25,23% Ausschüttungsrendite 3,64% 3,72% Ausschüttungsquote 97,04% 111,77% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,16% 70,23% Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TERREF GAV) 1,13% 0,98% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 1,47% 1,31% Eigenkapitalrendite (ROE) 1,39% 0,82% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1,77% 1,68% Agio / Disagio 3,18% 2,18% Performance 0,12% 3,65% Anlagerendite 1,41% 1,79% 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Fachinformation für Immobilienfonds (Stand ) angepasst. Angaben über Derivate Für detaillierte Angaben zu den Devisentermingeschäften siehe Seiten Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 14

15 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,70% 1,50% 0,70% 1,50% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 0,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,31% 3,00% 0,00% 3,00% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 0,58% 5,00% 0,64% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 5,00% 1,50% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,20% 0,03% 0,20% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 0,0 Mio. 0,4 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 57,5 Mio. 45,6 Mio. > 5 Jahre CHF 7,5 Mio. 6,9 Mio. Anlagen Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. b Details siehe dazu nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Seite 19 CHF 1,1 Mio. 0,1 Mio. Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. c Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 22 Details siehe dazu Geschäfte zwischen Fonds Seite 16 CHF CHF 358,9 Mio. 10,0 Mio. 308,3 Mio. 37,0 Mio. Total Anlagen CHF 370,0 Mio. 345,4 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 15

16 Hypotheken Laufende Hypotheken Kreditart von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Wechselkurs per Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek USD ,350% Festhypothek JPY ,793% Festhypothek JPY ,793% Festhypothek USD ,110% Festhypothek USD ,250% Festhypothek CLP ,040% Total laufende Hypotheken ) Die Hypothek über USD wurde am mit der Belastung der Liegenschaft in Houston abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD amortisiert, davon USD im abgeschlossenen Geschäftsjahr. 2) Die beiden Hypotheken über total JPY wurden am mit dem Kauf der Liegenschaft in Tokio abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY amortisiert, davon JPY im abgeschlossenen Geschäftsjahr. 3) Die Hypothek über USD wurde am mit der Belastung der Liegenschaft in Seattle abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD amortisiert, davon USD im abgeschlossenen Geschäftsjahr. 4) Die Hypothek über USD wurde am mit dem Kauf der Liegenschaft in Denver abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD amortisiert, davon USD im abgeschlossenen Geschäftsjahr. 5) Die Hypothek wurde mit der Belastung der Liegenschaft in Santiago de Chile abgeschlossen. Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und betrug ursprünglich UF Bis zum Bilanzstichtag wurden UF amortisiert, davon UF im abgeschlossenen Geschäftsjahr. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs. Die Zinssätze bei den Festhypotheken sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Abgelaufene Hypotheken Kreditart von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Zinssatz Festhypothek GBP ,775% Rolloverhypothek GBP ,338% 6) Die Hypotheken wurden am mit dem Verkauf der Tochtergesellschaft Princes Exchange (Luxembourg) Holding S.à r.l. an den Käufer übertragen. Bis zum Verkauf der Tochtergesellschaft wurden im abgeschlossenen Geschäftsjahr GBP amortisiert. Kredite Laufende Kredite Kreditart Keine Abgelaufene Kredite von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Kreditart von Laufzeit bis Währung Betrag in Fremdwährung Zinssatz Kredit CLP ,700% Kredit CLP ,760% Kredit CLP ,352% Wechselkurs per Betrag in CHF Zinssatz Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2016 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global folgende Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) beim Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality getätigt: Laufende sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,525% Total laufende sonstige Anlagen Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Während des Geschäftsjahres 2016 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. 16 Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,400% Kredit ,400% Kredit ,400% Kredit ,400%

17 Käufe und Verkäufe von Grundstücken sowie Geschäfte zwischen Fonds Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2016 Käufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Denver, 4555 Airport Way USA Kommerziell genutzte Liegenschaft Leeds, No 1, 26 Whitehall Road Grossbritannien Kommerziell genutzte Liegenschaft Seattle, 101 Elliott Avenue West USA Kommerziell genutzte Liegenschaft Verkäufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Keine Aufstellung der Geschäfte zwischen Fonds der gleichen Fondsleitung im Geschäftsjahr 2016 Käufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Keine Verkäufe Land Gebäudeart Grundstücksfläche m 2 Leeds, «Princes Exchange», Princes Square Grossbritannien Kommerziell genutzte Liegenschaft Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf/von Nahestehende(n) stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016). Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen K.K. ESCRIT Tokio 11,46% CITIC PACIFIC MINING Perth 7,02% Argos Groep B.V. Rotterdam 6,83% Karcher Inc. Denver 6,40% Allianz Stuttgart 5,63% Bayern-Invest Kapitalanlagegesellschaft München 5,21% Immobiliengesellschaften des Fonds REF Global Holding AG, Zug REF Global Chile Fund Holding AG, Zug Die beiden Holding-Gesellschaften in Zug sowie deren Ländergesellschaften gehören zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Global. Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen Gem. Fondsvertrag 8 Ziff. 2 Bst. c) in Verbindung mit 15 Ziff. 4 Bst. d) Während des Geschäftsjahres 2016 wurden keine Käufe oder Verkäufe von Anteilen an anderen Immobilienfonds oder Immobilieninvestmentgesellschaften getätigt. 17

18 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften ( ) Währung Datum Handel Datum Valuta Anzahl Verträge Betrag in Fremdwährung Kaufpreis Anzahl Verträge Liquidationserlös Währungsgewinn/ -verlust EUR EUR CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF AUD AUD CHF AUD Total AUD CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF

19 Währung Datum Handel Datum Valuta Anzahl Verträge Betrag in Fremdwährung Kaufpreis Anzahl Verträge Liquidationserlös Währungsgewinn/ -verlust USD USD CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF Realisierter Kapitalgewinn aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften CHF Realisierter Kapitalverlust aus übrigen Fremdwährungstransaktionen CHF TOTAL REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus offenen Devisentermingeschäften per Währung Datum Handel Datum Valuta Anzahl Verträge Betrag in Fremdwährung Kaufpreis Anzahl Verträge Basiswertäquivalent Währungsgewinn/ -verlust EUR EUR CHF EUR EUR CHF EUR Total EUR CHF CHF CHF GBP GBP CHF GBP GBP CHF GBP Total GBP CHF CHF CHF AUD AUD CHF CHF CHF JPY JPY CHF JPY JPY CHF JPY Total JPY CHF CHF CHF USD USD CHF USD USD CHF USD Total USD CHF CHF CHF Nicht realisierter Kapitalgewinn aus offenen Devisentermingeschäften CHF Nicht realisierter Kapitalverlust aus der Umrechnung der Vermögens- und Erfolgsrechnungspositionen CHF TOTAL NICHT REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften in % des NFV in % des NFV Basiswertäquivalent in CHF Basiswertäquivalent in CHF Engagementerhöhende Derivatpositionen: Währungsrisiko Total engagementerhöhende Positionen Engagementreduzierende Derivatpositonen: Währungsrisiko , ,56 Total engagementreduzierende Positionen , ,56 19