Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Siat Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 30.

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Siat Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 30. September 2016

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe 4 Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Kursentwicklung 12 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung 13 Vermögensrechnung 14 Erfolgsrechnung 15 Anhang 16 Hypotheken 18 Geschäfte zwischen Fonds 19 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 20 Immobiliengesellschaften des Fonds 21 Liegenschafts- / Immobilienstruktur 22 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 23 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 24 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 36 Bewertungsbericht 41 Bericht der Prüfgesellschaft 42 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) ) 2) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 2 978,1 Mio ,4 Mio ,9 Mio. Agio 33,99% 29,43% 24,99% Vermögensrechnung ) ) ) 2) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 2 722,2 Mio ,0 Mio ,6 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 2 020,3 Mio ,1 Mio ,5 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 2 768,9 Mio ,9 Mio ,6 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 3) in % der Anlagekosten 13,61% 19,09% 26,84% in % der Verkehrswerte 10,10% 14,20% 20,29% Fremdkapitalquote 19,72% 23,59% 29,56% Verzinsung der Fremdfinanzierungen 1,84% 1,70% 1,58% Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 4,46 3,75 3,20 Nettofondsvermögen (NAV) CHF 2 222,7 Mio ,5 Mio ,6 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) 1) 2) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 2,80% 2,90% 3,14% Ausschüttungsquote 95,38% 93,67% 87,61% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,78% 7,39% 4,32% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,09% 5,76% 3,53% Anlagerendite 4,06% 8,80% 5,04% Performance 8,93% 13,85% 7,65% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 74,43% 74,54% 76,65% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 4) 0,72% 0,73% 0,73% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 4) 0,95% 1,04% 1,03% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,70% 0,76% 0,84% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 35,79 17,42 28,51 Kurs-/Cashflowverhältnis 32,85 31,38 29,21 Erfolgsrechnung ) ) ) 2) Nettoertrag CHF 83,4 Mio. 77,0 Mio. 68,5 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 3,0 Mio. 2,4 Mio. 3,6 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 135,1 Mio. 131,2 Mio. 130,5 Mio. Mietausfallrate 4,33% 3,53% 3,34% Unterhaltsaufwand CHF 14,0 Mio. 15,1 Mio. 14,0 Mio. 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst 2) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-FINMA-Berechnung angepasst 3) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 4) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per ,72% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 3

4 Verwaltung und Organe Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied Adam Milenkovic (seit 1. Januar 2016), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich 4

5 Informationen über Dritte Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Urs Hauri (bis 30. Juni 2016), eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG in Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Compliance, Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projektund Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz 5

6 Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2015 bis 30. September 2016 Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Im Jahr 2015 betrug das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) 0,8%. In der Zwischenzeit hat die Konjunkturentwicklung angezogen. Der Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, liegt im August 2016 saisonbereinigt auf einem Wert von 51 Punkten. Im ganzen bisherigen Jahr 2016 notierte der PMI oberhalb der Schwelle von 50 Punkten und damit demjenigen Wert, der ein Wachstum impliziert. Für die Jahre 2016 respektive 2017 prognostiziert die Expertengruppe des Bundes ein Wachstum des BIP von 1,5% respektive 1,8%. Somit wird mit einer Rückkehr zu den mittleren Wachstumsraten der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. Dafür spricht, dass in der Zwischenzeit viele Unternehmungen den Frankenschock einigermassen verdauen konnten und auch der Entscheid des britischen Volkes, aus der Europäischen Union auszutreten, dem Wachstum in der Schweiz keinen Abbruch getan hat. In den letzten neun Jahren ist die Bevölkerung jedes Jahr um mindestens 1,0% gewachsen. Nun ist eine gewisse Entschleunigung festzustellen. Grund dafür ist, dass die für die Bevölkerungsentwicklung entscheidende Nettozuwanderung nachgelassen hat. In den ersten acht Monaten des Jahres 2016 betrug der kumulierte Wanderungssaldo Personen, das bedeutet einen Rückgang von 19,0% gegenüber der Vergleichsperiode im Vorjahr. Im Jahr 2016 dürften die Konsumentenpreise voraussichtlich nochmals um 0,4% günstiger werden. Weil insbesondere die Rohstoffpreise im zweiten Quartal 2016 angezogen haben, rechnet die Schweizerische Nationalbank (SNB) in der bedingten Inflationsprognose vom September 2016 für das Jahr 2017 dann wieder mit einer positiven, aber noch immer tiefen Inflation von 0,3%. Langfristig geht Wüest Partner von einer Inflationsrate von 0,5% aus. Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die SNB die Leitzinsen kaum vor der Europäischen Zentralbank deutlich erhöhen. Die Renditen für Staatsanleihen liegen bereits seit geraumer Zeit auf einem historisch tiefen Niveau. Seit Jahresbeginn hat sich die Lage nochmals zugespitzt, wodurch sich neue Rekordwerte einstellten. Die Rendite der Schweizer Staatsobligationen mit einer Laufzeit von zehn Jahren beträgt im September 2016 minus 0,5%. Selbst Eidgenossen mit einer Laufzeit von 30 Jahren wiesen zwischenzeitlich negative Renditen auf. In diesem Tiefzinsumfeld stehen die Immobilienanlagen weiterhin hoch in der Gunst der institutionellen Investoren. Im Jahr 2015 konnten die Investoren eine hohe Rendite von total 6,6% erzielen, wie der von MSCI und Wüest Partner publizierte Total Return Index zeigte. Hauptgrund für den Anstieg im Total Return waren Aufwertungsgewinne im Zuge der Senkung der Leitzinsen im Januar Der von Wüest Partner berechnete Preisindex für die angebotenen Wohnungsmieten ist im zweiten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,6% gesunken. In den Jahren 2000 bis 2015 waren dieselben Wachstumsraten jeweils positiv ausgefallen. Hauptgrund für diese Wende ist ein deutlicher Angebotsausbau. Mit angebotenen Mietwohnungen ist die schweizweite Angebotsziffer im zweiten Quartal 2016 um 1,5 Prozentpunkte angestiegen. Zurückzuführen ist die Angebotsausweitung auf eine intensive Produktion von Mietwohnungen in der jüngsten Vergangenheit. Sie führte dazu, dass in peripheren Gebieten vielerorts ein sichtbares Überangebot an Mietwohnungen registriert wird. In den Grosszentren aber kann die Nachfrage nach wie vor nur teilweise durch das Angebot gedeckt werden, was die unterdurchschnittliche Liquiditätsziffer von 4,8% bezeugt. Die Transaktionspreise von Renditeobjekten an guten Lagen sind weiterhin hoch, entsprechend tief fallen die Bruttoanfangsrenditen aus. Die Spitzenrenditen sind weiterhin tief und liegen im zweiten Quartal 2016 bei 1,9% in der Stadt Zürich beziehungsweise bei 2,5% in Genf. Die Nachfrage konzentriert sich immer mehr auf das preiswertere Segment, das zeigen Verschiebungen bei den Suchabonnements für Mietwohnungen. Während der Anteil Suchabonnemente für Wohnungen unter CHF Monatsmiete (netto) innert Jahresfrist um 4,0% gestiegen ist, ging der Anteil in der Preisklasse von über CHF um 2,0% zurück. Die Preise bei den Eigentumswohnungen ziehen weiterhin an, allerdings deutlich weniger als in den Jahren zuvor. Zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 stiegen die Preise nur noch durchschnittlich um 0,3%. Das gehobene Segment verbuchte dabei einen Preisabschlag von 5,3%, während die rege Nachfrage nach günstigen Eigentumswohnungen die Preise um 5,7% steigen liess. 6

7 Ausblick Wohnungsmärkte Der Angebotsausbau im Wohnungsmarkt schreitet voran. Zwischen Juli 2015 und Juni 2016 wurden schweizweit Baubewilligungen für Wohneinheiten ausgestellt zwei Drittel davon betreffen Mietwohnungen. Dementsprechend dürfte die rege Marktversorgung mit Neubauwohnungen in den nächsten Quartalen weiter anhalten. Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdynamik infolge der abnehmenden Nettozuwanderung rückläufig. Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs ist daher zu erwarten, dass die bereits gesunkenen Mieten für ausgeschriebene Wohnungen unter Druck bleiben. Wüest Partner erwartet, dass die Mieten der angebotenen Wohnungen im Jahresverlauf 2016 sinken werden ( 0,3% gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürften vor allem in der Romandie, im Wallis sowie ausserhalb der Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein. Denn in den peripher gelegenen Regionen wird intensiv gebaut. Die Nachfrage hingegen bleibt vor allem in den urbanen Zentren hoch. Geschäftsflächenmarkt Baumarkt Im Segment der Geschäftsflächen sind nur wenige positive Impulse festzustellen. In Vollzeitäquivalenten war das Beschäftigungswachstum zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem zweiten Quartal 2016 sogar negativ, während vielerorts das Flächenangebot nach wie vor hoch ist. Darüber hinaus bringen strukturelle Veränderungen die Eigentümer von Geschäftsflächen in Bedrängnis. Zunehmende Digitalisierungs- respektive Automatisierungsanstrengungen dämpfen den Flächenbedarf und verändern darüber hinaus die Anforderungen an die Flächenbeschaffenheit. Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Je besser die Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst sind, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter zu finden. Mit einer tiefen Zusatznachfrage bleibt die Vermietung auf dem Büroflächenmarkt anspruchsvoll, zumal das Angebot hoch ist. Im zweiten Quartal 2016 standen schweizweit 3,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen zur Verfügung. Damit kann die Nachfrage weiterhin nicht mit dem Angebot Schritt halten, was sich auch in einer angestiegenen Vermarktungsdauer von Büroflächen zeigt. Die Angebotsmieten der Büroflächen sind zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 um 1,6% gestiegen, was jedoch hauptsächlich auf bessere Qualitäten und die zahlreichen ausgebauten Flächen im inserierten Angebot zurückzuführen ist. Denn aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude werden derzeit überdurchschnittlich viele Neubauobjekte im Markt angeboten. Der Verkaufsflächenmarkt steht immer stärker unter Druck, der entsprechende Angebotspreisindex ist im zweiten Quartal 2016 im Vorjahresvergleich um 4,7% gefallen. Die Zahl der inserierten Verkaufsflächen liegt im zweiten Quartal 2016 bei über m 2. Dieses im historischen Vergleich hohe Angebot ist auch als eine Folge des Strukturwandels im Detailhandel zu verstehen. Die Detailhandelsumsätze sanken im Jahr 2015 um 1,9% gemäss dem GfK Markt Monitor Schweiz, was auf zunehmende Auslandseinkäufe und Preissenkungen zurückzuführen ist. Der konstante Rückgang in den Umsatzzahlen begrenzt die Zahlungsfähigkeit der Detailhändler für Mietflächen. Es ist vor allem der stationäre Handel von Modeartikeln und Multimediaprodukten, der unter Druck steht. Gerade diese Anbieter müssen vielerorts stark sinkende Umsätze pro Quadratmeter Verkaufsfläche in Kauf nehmen. Der Food-Bereich schneidet etwas besser ab. Ausblick Geschäftsflächenmärkte Ungeachtet der schwachen nutzerseitigen Nachfrage ist aufgrund des Anlagedrucks das Interesse der Investoren an Geschäftsliegenschäften intakt, vor allem für optimale Lagen und hochwertige Projekte. Die Anleger agieren aber insgesamt selektiver und das Investitionsvolumen ist rückläufig. Der Druck auf die Mietpreise dürfte in den kommenden Monaten anhalten. Wüest Partner rechnet für das Jahr 2016 mit einem Rückgang der inserierten Büromieten von 2,2%. Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen dürften im Jahr 2016 schweizweit um 4,0% sinken, jedoch sind nicht alle Segmente von dieser Reduktion betroffen. Die besten «Passantenlagen» sind nach wie vor sehr gesucht. Mittelfristig dürfte es den Geschäftsflächenmarkt entlasten, dass die Bauvolumen von Geschäftsflächen zwar noch immer hoch sind, sich aber seit dem Höchstwert im Jahr 2012 kontinuierlich reduziert haben. Die realen Bauinvestitionen sind im Jahr 2015 gemäss den provisorischen Daten des Staatssekretariates für Wirtschaft (SECO) um 1,7% höher ausgefallen als im Jahr Und der Baumarkt schreitet weiter voran. Der Hochbauindex Schweiz, den die Credit Suisse und der Schweizerische Baumeisterverband gemeinsam publizieren, weist im dritten Semester 2016 einen um 14 Punkte höheren Indexstand aus als ein Jahr zuvor. Wüest Partner rechnet bei den gesamten Neubauinvestitionen für das Jahr 2016 mit einem leichten Wachstum von 0,2%. Dabei zeigen sich Unterschiede in den Segmenten. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern geht Wüest Partner von einem Anstieg um 1,2% aus, zumal die Bevölkerung wenn auch zuletzt weniger rasch weiter wächst. Auf der anderen Seite dürfte sich der Abwärtstrend beim Neubau von Geschäftsflächen aus zwei Gründen fortsetzen (Prognose 2016: 2,0%): Einerseits vermindern die bestehenden Überkapazitäten die Planung von zusätzlichen Projekten, andererseits verspricht der Arbeitsmarkt ein tieferes zusätzliches Nachfragewachstum. 7

8 Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse (CS REIM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Nachhaltigkeitsmassnahmen CS REIM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2- Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REIM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, werden auch Wasser- und Abfallverbrauchsdaten erfasst. CS REIM folgt den internationalen Standards der Nachhaltigkeits-Berichterstattung, wie Global Reporting Initiative (GRI) bzw. GRI Construction & Real Estate Sector Supplement (GRI CRESS), EPRA Sustainability Best Practices und INREV Sustainability Guideline und schafft so mehr Transparenz für Anleger und zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Seit 2013 ist CS REIM Mitglied bei Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dem mit mehr als 750 teilnehmenden Immobilien Investment Managern und mehr als USD 2,8 Billionen Liegenschaftswert (Stand 2016), weltweit führenden Nachhaltigkeits-Benchmarking. In 2016 wurde CS REIM mit dem «Global Sector Leader» Award sowie mehrfach als «Regional Sector Leader», als eines der weltweit führenden Immobilienunternehmen im Bereich Nachhaltigkeit ausgezeichnet. Bei 14 teilnehmenden Produkten erreichte CS REIM 14 «Green Star» Awards für ihre Nachhaltigkeitsperformance. Nachhaltigkeitsbericht Energieemissionsdiagramm CO2-Emissionen in kg/m Büro Gemischt Wohnen Gesamt CH-Durchschnitt Vorjahr Endenergie in kwh/m 2 8

9 Endenergie kwh/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) CO2 kg/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) 120 Enenergie EBF CO2 EBF 700 Endenergie kwh/m 2 total ,4 112,4 109,0 109,4 110,5 109, EBF in tsd m 2 CO2 kg/m ,0 25,9 24,8 24,8 25,2 24, EBF in tsd m 2 Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch in kwh/m 2 für 2010 bis 2015, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im gleichen Zeitraum. Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen in kg/m 2 für 2010 bis 2015, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im gleichen Zeitraum. Endenergie «like-for-like» CO2-Emissionen «like-for-like» ,2 110,1 106,5 103,6 127,2 124,3 110,5 109,5 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 26,1 25,8 21,0 20,5 33,0 30,9 25,2 24,8 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 0,9% 2,8% 2,2% 1,3% Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch nach Nutzungsarten, «like-forlike» für Im Betrachtungszeitraum sind 155 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Alle Nutzungsarten konnten den Endenergieverbrauch reduzieren. Insgesamt weist das Portfolio eine Energiereduktion von 1,3% gegenüber dem Vorjahr aus. 1,0% 2,6% 6,3% 1,3% Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen nach Nutzungsarten, «like-forlike» für Im Betrachtungszeitraum sind 155 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Alle Nutzungsarten weisen eine Reduktion bei den CO2-Emissionen auf, insgesamt wurden gegenüber dem Vorjahr 1,3% eingespart. Sämtliche Flächen bezogen auf Energie und CO2-Verbrauch entsprechen der Energiebezugsfläche (EBF). Alle Verbrauchswerte sind «klimakorrigiert», d.h. um die Anzahl der Heizgradtage bzw. unterschiedliche Kälte- oder Hitzeperioden korrigiert. Die Darstellung «like-for-like» bedeutet, dass im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl der Liegenschaften im Portfolio identisch sind. Käufe oder Verkäufe im Betrachtungszeitraum beeinflussen damit nicht die energetische Performance des Portfolios. Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Der Fonds weist per Ende Geschäftsjahr 2015/16 ein nachhaltiges, breit diversifiziertes Portfolio von qualitativ guten Bestandesobjekten und hochwertigen Neubauprojekten aus, welches der definierten Anlagestrategie und den reglementarischen Anlagekriterien vollumfänglich entspricht. Gemessen an den Verkehrswerten per 30. September 2016 entfallen 64,10% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 26,65% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 4,55% auf gemischte Bauten und 4,70% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten sowie Baurechtsgrundstücke. Hinsichtlich der Mieterträge stammen 64,60% aus Wohnobjekten, 27,35% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 6,85% aus Parking und die restlichen 1,20% aus übrigen Objekten. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Siat dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September. Der Fonds konnte sein strategiekonformes Portfolio, bestehend aus 168 Bestandesliegenschaften im Wert von CHF 2 608,12 Mio. und vier Neubauprojekten im Wert von CHF 114,10 Mio. weiter ausbauen. Im Geschäftsjahr 2015/16 wurden zwei attraktive Bauprojekte in Basel und Cadenazzo sowie eine Bestandesliegenschaft in Dübendorf erworben. Zwei Bauprojekte in Basel und Winterthur wurden während des Geschäftsjahres fertiggestellt. Zudem konnten drei Liegenschaften, die bezüglich Anlagekriterien und Immobilienstrategie nicht mehr ins Portfolio passten, im letzten Geschäftsjahr verkauft werden. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte der fertiggestellten Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch Wüest Partner AG ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 2 722,22 Mio. 9

10 (2 648,02 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz über alle Liegenschaften inklusive Bauprojekte beträgt durchschnittlich 3,87% (3,99%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Bauprojekte werden entsprechend des Baufortschritts finanziert. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 275,00 Mio. (376,10 Mio.) oder 10,10% (14,20%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 93,65 Mio. (89,67 Mio.) oder 3,44% (3,39%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 220,43 Mio. (201,30 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF ( ). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 4,06% (8,80%) bei einem höheren Inventarwert von CHF ( Vorjahr ex Coupon). Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite 10 Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 141,47 Mio. (140,11 Mio.). Die Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen betragen CHF 135,09 Mio. (131,22 Mio.). Dies entspricht einer Steigerung von 2,95%. Die Zunahme erklärt sich durch die in der Berichtsperiode fertig gestellten Neubauten und Umbauprojekte, bei welchen nun die Mietzinseinnahmen erstmals vollständig wirksam werden. Aus dem Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilscheinen flossen dem Fonds durch die Emission rund CHF 6,18 Mio. zu. Die Mietausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf rund CHF 6,12 Mio. (4,80 Mio.) oder 4,33% (3,53%) der Sollmietzinseinnahmen. Die Zunahme der Mietausfallrate erklärt sich durch den hohen Anfangsleerstand im während der Berichtsperiode fertiggestellten Neubauprojekt in Winterthur (Else- Züblin-Strasse). Die grössten Leerstände im Wohnbereich befinden sich in den Liegenschaften in Winterthur (Else-Züblin-Strasse) und Pregny-Chambésy (Chemin des Cornillons). Die grössten Leerstände bei den gewerblichen Liegenschaften befinden sich in St. Gallen (Neumarkt 2), Solothurn (perron 1), Horgen (Dammstrasse) und Zürich (Hottingerstrasse). Die Fremdfinanzierungskosten lagen mit CHF 6,12 Mio. unter dem Niveau vom Vorjahr (7,73 Mio.). Dabei betrug der durchschnittliche Zinssatz 1,84% (1,70%), bei einer Restlaufzeit von 4,46 Jahren (3,75 Jahre). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 14,02 Mio. (15,12 Mio.) aufgewendet, was 10,38% (11,52%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 4,32 Mio. (4,70 Mio.) oder 3,20% (3,58%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen. Die Gewinn- und Kapitalsteuern sind mit CHF 8,00 Mio. tiefer ausgefallen als im Vorjahr (9,94 Mio.). Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 13,14 Mio. oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,11 Mio. (5,04 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 58,05 Mio. (63,14 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,72% (0,73%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 3,98 Mio. (5,20 Mio.) zugunsten von Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 83,43 Mio. (76,98 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil. Der betriebliche Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 87,40 Mio. (82,18 Mio.) oder CHF 5.66 (5.76) pro Anteil. Unter Einschluss des realisierten Kapitalgewinnes von CHF 3,04 Mio. (2,40 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 16,18 Mio. (82,82 Mio.) sowie der Veränderung der Liquidationssteuern von CHF 19,13 Mio. (16,83 Mio.) verringert sich der Gesamterfolg um 42,55% auf CHF 83,52 Mio. (145,37 Mio.). Die realisierten Kapitalgewinne sind auf drei Liegenschaftsverkäufe aus dem Geschäftsjahr 2015/16 zurückzuführen. Die nicht realisierten Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertentwicklungen zu begründen, insbesondere bei den Liegenschaften in Basel (Güter strasse), Brugg (Bahnhofstrasse), Solothurn (St. Josefs-Gasse), Zürich (Gottfried-Keller-Strasse), Pregny-Chambésy (Chemin des Cornillons), Zürich (Brunau-, Kurfirsten- und Scheideggstrasse) sowie Basel (Steinenvorstadt). Für das Geschäftsjahr 2015/16 werden CHF 83,37 Mio. (76,98 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 19 ist ab dem 13. Dezember 2016 (Ex-Datum 9. Dezember 2016) zahlbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragsstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF (138.31). Bei einer Ausschüttung von CHF 5.40 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2016, eine Ausschüttungsrendite von 2,80% (2,90%). In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite von 6,08%.

11 Geschäftsjahr 2015/ /15 Coupon Nr Brutto CHF 5.40 CHF 5.40 Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 1.89 CHF 1.89 Total Ausschüttung CHF 3.51 CHF 3.51 Emission Im August/September 2016 führte der Credit Suisse Real Estate Fund Siat eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für die bisherigen Anleger im Verhältnis 12:1 durch. Das heisst, zwölf bisherige Anteile berechtigten zum Bezug eines neuen Anteils. Die Neugelder von CHF 174,6 Mio. (brutto) konnten vorteilhaft platziert werden. Die neuen Mittel wurden im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Kursentwicklung in CHF ( ) Swiss Market Index (SMI) Credit Suisse Real Estate Fund Siat SXI Real Estate Funds (TR) Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der Berichtsperiode von 29,43% auf 33,99% erhöht. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einem Anstieg um CHF 6.90 oder 3,71% entspricht. Die Performance beträgt 8,93% und liegt somit 1,46 Prozentpunkte unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 10,39% aufweist. Rücknahmen Zwangsrücknahmen Auf Ende des Rechnungsjahres 2015/16 wurden keine Anteile gekündigt. Auf den 1. März 2013 ist der geänderte Art. 108 Abs. 2 der Kollektivanlagenverordnung (KKV) in Kraft getreten. Dieser sieht eine Verurkundung von Rechten zu auf den Inhaber lautenden Wertpapieren (Anteilscheine) nicht mehr vor. Die Übergangsbestimmungen von Art. 144c Abs. 7 KKV bedingen auch den Umtausch von auf den Inhaber lautenden Anteilscheinen und -zertifikaten. Physische Anteilscheine von Anlegern, die sich nicht bis spätestens zum 15. September 2015 bei der Fondsleitung oder deren Beauftragten gemeldet haben, wurden in Übereinstimmung mit 5 Ziff. 7 des Fondsvertrages zwangsweise zum per Ende des abgelaufenen Rechnungsjahres 2014/15 berechneten Nettoinventarwert zurückgenommen, da sie aufgrund ihres unbekannten Steuerstatus die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich hätten beeinträchtigen können. Es wurde innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des abgelaufenen Rechnungsjahres (d. h. bis spätestens 30. November 2015) ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger bei der Depotbank hinterlegt. Summarische Abrechnung über die erfolgten Zwangsrücknahmen: Nettoinventarwert pro Anteil per 30. September 2015 vor Ausschüttung CHF Physisch ausstehende Anteilscheine per 15. September Hinterlegter Betrag per 30. November 2015 CHF Anteile im Umlauf Stand am 1. Oktober Anteile Rücknahmen Anteile Ausgaben Anteile Stand am 30. September Anteile 11

12 Kursentwicklung Kursentwicklung in CHF CHF Geschäftsjahr 2015/16 Höchst = Tiefst = Rücknahmepreis nach Ausschüttung 12

13 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF , , , , , , , , , ,7 Inventarwerte CHF (ex Coupon) Gesamtausschüttung CHF

14 Vermögensrechnung per 30. September Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Baurechtsgrundstücke Total Grundstücke Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 19) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

15 Erfolgsrechnung 2015/16 (abgeschlossen per 30. September 2016) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben 0 39 Mietzinseinnahmen 1) Baurechtszinseinnahmen Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ) Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Siehe «Offenlegung von Leerständen» in Erläuterungen 5 zum geprüften Jahresbericht per ) Im Geschäftsjahr 2014/15 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem ein realisierter Kapitalgewinn aufgrund der definitiven Steuerveranlagung von CHF aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht. 15

16 Anhang per 30. September Höhe des Abschreibungskontos CHF 45,3 Mio. 45,3 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 93,6 Mio. 89,7 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 2 288,7 Mio ,8 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine 1) 1) Zwangsrücknahme von physischen Anteilen in Übereinstimmung mit 5 Ziff. 7 des Fondsvertrages auf Basis des Nettoinventarwertes vom Kennzahlen ) ) Mietausfallrate 4,33% 3,53% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 10,10% 14,20% Ausschüttungsrendite 2,80% 2,90% Ausschüttungsquote 95,38% 93,67% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 74,43% 74,54% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,72% 0,73% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 0,95% 1,04% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,70% 0,76% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,78% 7,39% Agio 33,99% 29,43% Performance 8,93% 13,85% Anlagerendite 4,06% 8,80% 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst. Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten, wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 16

17 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,49% 0,70% 0,49% 0,70% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,79% 5,00% 3,84% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 2,50% 5,00% 2,50% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 2,00% 0,00% 2,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 264,3 Mio. 158,7 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 100,0 Mio. 120,0 Mio. > 5 Jahre CHF 125,0 Mio. 145,0 Mio. Anlagen Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a CHF n/a n/a Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 22 CHF 2 722,2 Mio ,0 Mio. Total Anlagen CHF 2 722,2 Mio ,0 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 17

18 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek ,180% Festhypothek ,990% Festhypothek ,650% Festhypothek ,730% Festhypothek ,210% Festhypothek ,770% Festhypothek ,090% Festhypothek ,0075% Festhypothek ,200% Festhypothek ,140% Festhypothek ,240% Festhypothek ,370% Festhypothek ,320% Festhypothek ,710% Festhypothek ,470% Festhypothek ,610% Festhypothek ,340% Festhypothek ,050% Festhypothek ,3575% Festhypothek ,740% Festhypothek ,580% Festhypothek ,690% Festhypothek ,310% Festhypothek ,160% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festhypothek ,900% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festhypothek ,740% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. 18

19 Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2015/16 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat vom Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Kredite erhalten.. Laufende Kredite Abgelaufene Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Während des Geschäftsjahres 2015/16 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat folgende sonstige Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) beim Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss getätigt. Laufende sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Total laufende sonstige Anlagen Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. 19