Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse 1a Immo PK 30. September 2017

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1 Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse 1a Immo PK Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen 30. September 2017

2 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe 4 Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Kursentwicklung 12 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung 13 Vermögensrechnung 14 Erfolgsrechnung 15 Anhang 16 Hypotheken / Kredite 18 Geschäfte zwischen Fonds / Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Landabtretungen / Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 19 Liegenschafts- / Immobilienstruktur 20 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 21 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 22 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 30 Bewertungsbericht 34 Bericht der Prüfgesellschaft 35 2

3 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs (Geldkurs) CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Marktkapitalisierung CHF 4 185,3 Mio ,5 Mio ,5 Mio. Agio 20,26% 24,56% 22,71% Vermögensrechnung ) ) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 3 796,2 Mio ,3 Mio ,3 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 3 430,3 Mio ,2 Mio ,2 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 3 835,9 Mio ,0 Mio ,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 6,16% 5,06% 5,65% in % der Verkehrswerte 5,57% 4,61% 5,17% Fremdkapitalquote 9,27% 7,77% 7,83% Verzinsung der Fremdfinanzierungen 1,20% 1,95% 2,27% Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 3,65 4,11 2,56 Nettofondsvermögen (NAV) CHF 3 480,2 Mio ,3 Mio ,7 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) ) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 3,38% 3,41% 3,49% Ausschüttungsquote 102,29% 98,73% 101,61% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,85% 5,06% 5,47% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,58% 4,76% 5,21% Anlagerendite 4,94% 5,31% 5,66% Performance 0,39% 5,95% 10,91% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,30% 79,33% 80,32% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,56% 0,56% 0,56% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,49% 0,49% 0,49% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 24,93 24,80 22,67 Kurs-/Cashflowverhältnis 30,10 27,04 29,13 Erfolgsrechnung ) ) Nettoertrag CHF 141,1 Mio. 147,2 Mio. 145,6 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,8 Mio. 10,5 Mio. 8,7 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 194,9 Mio. 198,6 Mio. 194,8 Mio. Mietausfallrate 7,60% 6,92% 4,84% Unterhaltsaufwand CHF 21,6 Mio. 14,5 Mio. 17,5 Mio. 1) Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand ) angepasst 2) Maximal zulässige Belastung: 30% der Verkehrswerte (Fondsvertrag 14 Ziff. 2) 3

4 Verwaltung und Organe Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident Ruth Bültmann, Mitglied Gebhard Giselbrecht (seit 5. April 2017), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Adam Milenkovic (bis 31. März 2017), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Gilbert Eyb, Mitglied, Legal Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich 4

5 Informationen über Dritte Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS. Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personalwesen, Collateral Management, IT Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS). Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u. a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung). Credit Suisse Services AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u. a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Supportaufgaben. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 5

6 Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2016 bis 30. September 2017 Anlageziel, Anlagepolitik, Anlegerkreis, Besonderheiten Makroökonomische Rahmenbedingungen Wohnungsmarkt Der Credit Suisse 1a Immo PK ist der erste steuerprivilegierte Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, der sich ausschliesslich an steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie an steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen richtet. Der Fonds kombiniert die Vorteile direkter Immobilienanlagen mit den Vorteilen einer Kapitalanlage auf ideale Weise. Als Besonderheit bietet der Credit Suisse 1a Immo PK den Anlegern die Möglichkeit, eigene Liegenschaften einzubringen und sich für den entsprechenden Wert am Fonds zu beteiligen. Die hiesige Wirtschaft findet nur verzögert zu einem substanziellen Wachstum. Das reale Bruttoninlandprodukt (BIP) liegt im zweiten Quartal 2017 lediglich 0,3% über dem Vorjahresquartal. Dieser tiefe Wert bedeutet einen Rückgang der Wertschöpfung pro Kopf. Für die Zukunft wird mit einer deutlichen Wachstumsbeschleunigung gerechnet. Die Prognostiker der Credit Suisse rechnen mit einem BIP-Wachstum von 1,0% für das Jahr 2017 und von 1,7% für das kommende Jahr Der Optimismus stützt sich auf Frühindikatoren, deren Werte ein Wachstum implizieren. Der Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse liegt im August 2017 für die Industrie auf einem Wert von 61 Punkten und für den Dienstleistungssektor bei 70 Punkten, was dem höchsten Stand seit seiner Einführung im Januar 2014 entspricht. In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung jedes Jahr um mindestens 1% gewachsen. Dieser Wert dürfte im Jahr 2017 nicht mehr erreicht werden. Denn die Zuwanderung ist spürbar zurückgegangen, seitdem sich die Arbeitsmarktaussichten in den europäischen Ländern aufgehellt haben. Der Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung betrug in den Monaten Januar bis August 2017 mit Personen Personen weniger als im Vorjahr und sogar Personen weniger als zwei Jahre zuvor in der gleichen Zeitspanne. Der Konsumentenpreisindex liegt im August 2017 um 0,4% höher als im Vorjahresmonat. Dieselbe Wachstumsrate prognostiziert die Schweizerische Nationalbank (SNB) in ihrer bedingten Inflationsprognose vom September 2017 für die Jahre 2017 und Damit dürften die tiefen Inflationsraten vorerst andauern. Im Sommer 2017 hat sich der Euro gegenüber den meisten Währungen aufgewertet, auch gegenüber dem Schweizer Franken. Kostete ein Euro in den letzten Jahren zumeist weniger als CHF 1.10, lag der Preis Mitte September bei CHF Als Folge des veränderten Wechselkurses bezeichnet die SNB den Schweizer Franken noch als hoch bewertet, während sie ihn seit der Aufhebung des Mindestfrankenkurses jeweils als deutlich überbewertet eingeschätzt hatte. Die Leitzinsen der SNB befinden sich aber unverändert bei 0,75%. Der Hauptgrund für die anhaltenden Negativzinsen liegen in der nach wie vor sehr expansiven Geldpolitik der europäischen Zentralbank (EZB). Da die EZB weiterhin am Kauf von Staatsanleihen festhält, erwarten die Investoren für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Die Renditen für Staatsanleihen liegen bereits seit geraumer Zeit auf einem historisch tiefen Niveau. Die Rendite der Schweizer Staatsobligationen mit einer Laufzeit von zehn Jahren notieren Mitte September im negativen Bereich zwischen 0 und minus 0,2%. In diesem Tiefzinsumfeld stehen die Immobilienanlagen weiterhin hoch in der Gunst der institutionellen Investoren. Auf dem Mietwohnungsmarkt waren in den vergangenen zwölf Monaten sinkende Mieten zu beobachten. Zwischen dem zweiten Quartal 2016 und dem zweiten Quartal 2017 ist der Preisindex für inserierte Mietwohnungen um 0,5% gesunken. Der Hauptgrund für die sinkenden Angebotsmieten liegt in der anhaltend hohen Wohnbautätigkeit. Gleichzeitig fehlen aufgrund des in den vergangenen zwei Jahren gedrosselten Bevölkerungswachstums die Nachfrageimpulse. Der Wüest Partner Stabilitätsindikator für den schweizweiten Mietwohnungsmarkt bezeichnet den Markt als Mietermarkt. Vor allem an weniger gut erschlossenen Lagen ist ein klares Überangebot zu verzeichnen. Zwar blieb die Anzahl der Mitte 2017 ausgeschriebenen Mietwohnungen stabil, aber es ist mit einer höheren Angebotsquote in den nächsten Quartalen zu rechnen. Die zunehmenden Vermarktungsschwierigkeiten auf dem Mietwohnungsmarkt zeigen sich bereits heute unter anderem in der gestiegenen Insertionsdauer. Im Durchschnitt der letzten vier Quartale ist eine Wohnung während 35 Tagen bis zur Vermietung inseriert. Ein Jahr zuvor waren es noch 32 Tage. Da die Zahlungsbereitschaft der Investoren für Renditeliegenschaften aufgrund der noch immer mangelnden Anlagealternativen hoch bleibt, mussten die Käufer von Renditeliegenschaften ihre im historischen Vergleich bereits tiefen Renditeerwartungen nochmals senken. In Zürich liegt die Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser im zweiten Quartal 2017 bei 1,7%. In Genf und Lausanne verzeichnen dieselben Spitzenrenditen mit 2,4% bzw. 2,5% höhere Werte. Auf dem Wohneigentumsmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2017 wieder ein gesteigertes Interesse an Eigentumswohnungen. So sind die Angebotspreise für Stockwerkeigentum nach dem von Wüest Partner berechneten Preisindex für inserierte Eigentumswohnungen innert Jahresfrist erneut gestiegen (+1,5%), was sich mit dem reduzierten Angebot erklären lässt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal standen im zweiten Quartal mit rund zum Verkauf stehenden Objekten 14% weniger Eigentumswohnungen im Angebot. 6

7 Gerade in den Grosszentren und den Agglomerationen der Grosszentren hatte das Angebot abgenommen. Die Liquiditätsziffer liegt mit 5,0% so tief wie seit Anfang 2013 nicht mehr. Entsprechend zurückgegangen ist auch die Insertionsdauer für Eigentumswohnungen, die derzeit bei 60 Tagen liegt. Ausblick Wohnungsmärkte Durch das rückläufige Bevölkerungswachstum bleiben die Nachfragimpulse auf dem Wohnungsmarkt aus. Auf der anderen Seite dürfte das Angebot an Mietwohnungen weiterhin ansteigen. Wüest Partner rechnet für das Jahr 2017 mit einer Überproduktion von rund Mietwohnungen. Der resultierende Anstieg der Leerstände drückt auf die Marktmieten. Die Angebotspreise dürften im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr laut Prognose von Wüest Partner um 0,9% zurückgehen. Mittelfristig ist aufgrund der zuletzt leicht gesunkenen Anzahl Baugesuche für Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern hingegen mit einer rückläufigen Wohnbautätigkeit zu rechnen. Das jüngst erhöhte Interesse nach Eigentumswohnungen könnte dazu führen, dass deren Preise in den nächsten Quartalen leicht ansteigen werden. Die Kombination aus der regen Nachfrage und einem in den letzten Jahren abnehmenden Angebot an neu erstellten Wohnungen dürfte die Investoren dazu veranlassen, wieder aktiver im Bereich der Immobilienentwicklung zu werden um allfällige Potenziale auszuschöpfen. Das Interesse der Investoren an der Entwicklung von Immobilienprojekten ist nach wie vor hoch. Der durch die anhaltend tiefen Zinsen ausgelöste Anlagedruck sorgt dafür, dass trotz der starken Marktversorgung und schwierigen Umstände weiterhin Bauprojekte vorangetrieben werden. Entsprechend läuft die Wohnungsproduktion weiterhin auf hohen Touren. Zwischen Juli 2016 und Juni 2017 haben die Behörden Bewilligungen für den Neubau von mehr als Wohneinheiten ausgestellt. Es ist also damit zu rechnen, dass weiterhin mehr neuer Wohnraum auf den Markt kommt, als die Zusatznachfrage aufgrund des Bevölkerungs- Geschäftsflächenmarkt Baumarkt Unternehmungen können weiterhin aus einer grossen Auswahl an zur Verfügung stehenden Büroflächen auswählen. Die Anzahl der inserierten Büroflächen liegt im zweiten Quartal 2017 bei 3,7 Millionen Quadratmetern, was in etwa dem Niveau von vor einem Jahr entspricht. Damit stehen 6,7% des schweizweiten Flächenbestandes im Angebot. Im Mittel der letzten vier Quartale lag die Insertionsdauer schweizweit bei 78 Tagen. Die leichte Belebung des Stellenwachstums im dritten Sektor sowie die jüngst nachlassende Neubau tätigkeit hatte weiteren Preisnachlässen entgegengewirkt. Die Angebotsmieten liegen im zweiten Quartal 2017 um 0,4% tiefer als im Vorjahresquartal. Der Markt für Verkaufsflächen bleibt weiterhin anspruchsvoll. An den Umständen hat sich in der jüngsten Vergangenheit grundlegend nicht viel verändert. Zu den strukturellen Veränderungen, die den Retailern und letztendlich auch den Eigentümern von Verkaufsflächen zu schaffen machen, zählen weiterhin der voranschreitende Onlinehandel und der hohe Einkaufstourismus. Wobei letzterer den Händlern infolge der Wiedererstarkung des Euros gegenüber dem Schweizer Franken wieder weniger Sorgen bereiten dürfte. Aus Schätzungen von Wüest Partner geht hervor, dass die Verkaufsflächenumsätze pro Quadratmeter zwischen 2010 und 2016 im umsatzgewichteten Durchschnitt um mehr als 10% zurückgegangen sind. Betroffen davon ist vor allem der Non-Food-Bereich. So hatte der Multimedia- und Softwarebereich im vergangenen Jahr 2016 einen Flächenumsatzrückgang von schätzungsweise rund 6% zu verkraften. In den Bereichen Schuhe, Sport und Bekleidung werden Rückgänge um über 5% vermutet. Mit dem Rückgang der Umsatzzahlen reduziert sich auch die Zahlungsfähigkeit der Detailhändler für die Mietobjekte und erhöht damit das Risiko freiwerdender Flächen. Das Angebot erreichte im zweiten Quartal 2017 mit über Quadratmetern inserierter Verkaufsfläche ein Rekordhoch. Mit dem gestiegenen Angebot sind auch die Angebotsmieten schweizweit zwischen dem zweiten Quartal 2017 und dem Vorjahresquartal erneut nach unten gegangen ( 0,7%). Ausblick Geschäftsflächenmärkte Wüest Partner prognostiziert für das Jahr 2017 einen Rückgang der Angebotspreise für Büroflächen von 0,4%. Dass das Angebot an Büroflächen auch in naher Zukunft auf einem hohen Niveau bleibt, daraufhin deuten einige grössere Bauprojekte mit Büronutzung. Hingegen wirkt sich die gestiegene Anzahl der Arbeitsstellen im Dienstleistungssektor positiv auf die Nachfrage aus. Zudem dürfte sich das Beschäftigtenwachstum beschleunigen, womit weitere Nachfrageimpulse auf dem Büroflächenmarkt zu erwarten sind. Die Aufwertung des Euros im Sommer 2017 dürfte den Einkaufstourismus leicht dämpfen. Von der Bildfläche verschwinden wird der Einkaufstourismus aber nicht. Zudem werden die Einzelhändler auch in Zukunft mit der zunehmenden Digitalisierung im Detailhandel und dem sich verändernden Einkaufsverhalten gefordert sein. Aktuelle Zahlen zeigen, dass sich die Schere zwischen den Flächenumsätzen und den Mietpreisen weiter öffnet. Mit den rückläufigen Flächenumsätzen reduziert sich die Zahlungsbereitschaft und damit auch die Mieten für Ladenlokale. Demzufolge dürften die Mietpreise für Retailflächen weiter stark unter Druck bleiben. Mit dem deutlichen Anstieg des Verkaufsflächenangebots seit Beginn des Jahres 2017 ist derzeit nicht mit einer Trendumkehr der Mietpreisentwicklung zu rechnen. Wüest Partner rechnet mit einem Rückgang der Angebotsmieten im Jahr 2017 um 2,5%. 7

8 wachstums ergeben würde. Die durch die Angebotsausdehnungen schwieriger werdende Vermarktung von Wohnungen hat zu einer gewissen Zurückhaltung bei den Investoren geführt. Im Vergleich zum Höchststand im Sommer 2016 wurden seit der zweiten Jahreshälfte 2016 weniger Baugesuche für Mietwohnungen eingereicht. Im Segment der Eigentumswohnungen ist allerdings ein Anstieg der Neubautätigkeit in Aussicht, dafür spricht die zu Beginn des Jahres 2017 stärker angestiegene Anzahl Baugesuche für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mit rund Baugesuchen innert Jahresfrist sind im Juni 2017 so viele Baugesuche für Eigentumswohnungen eingegangen wie zuletzt im Jahr Die Vermarktung von neu erstellten Büroflächen gestaltet sich spürbar einfacher als jene von älteren Liegenschaften, das zeigt die Insertionsdauer. Dies setzt einen Anreiz, in neue Büroflächen zu investieren, obwohl einige, zumeist ältere Büroflächen, leerstehen. Ein ansprechender konjunktureller Ausblick und positive Signale aus dem Büroflächenmarkt dürften zu einer Belebung der Planungsaktivitäten im Büromarkt beigetragen haben. Die gleitenden Jahressummen der Baugesuche für neue Büroflächen erreichten im ersten Halbjahr 2017 Volumen, welche zuletzt im dritten Quartal 2012 erreicht worden sind. Analoges gilt für die Baugesuche von neuen Verkaufsflächen, deren gleitende Jahressumme im vierten Quartal 2016 den höchsten Wert erreicht hat. Nachhaltigkeitsbericht Das Global Real Estate der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa reduziert Global Real Estate den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von Global Real Estate Schweiz (GRES), die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, werden auch Wasser- und Abfallverbrauchsdaten erfasst. GRES folgt den internationalen Standards der Nachhaltigkeits-Berichterstattung, wie Global Reporting Initiative (GRI) bzw. GRI Construction & Real Estate Sector Supplement (GRI CRESS), EPRA Sustainability Best Practices und INREV Sustainability Guideline und schafft so mehr Transparenz für Anleger und zur Performance- Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Seit 2013 ist GRES Mitglied bei Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dem mit mehr als 850 teilnehmenden Immobilien Investment Managern und mehr als USD 3,7 Billionen Liegenschaftswert, weltweit führenden Nachhaltigkeits-Benchmarking. In 2016 wurde GRES mit dem «Global Sector Leader» Award sowie mehrfach als «Regional Sector Leader», als eines der weltweit führenden Immobilienunternehmen im Bereich Nachhaltigkeit ausgezeichnet. Bei 14 teilnehmenden Produkten erreichte GRES 14 «Green Star» Awards für ihre Nachhaltigkeitsperformance. Energieemissionsdiagramm CO2-Emissionen in kg/m Endenergie in kwh/m 2 Büro Gemischt Wohnen Gesamt CH Durchschnitt Vorjahr 8

9 Endenergie kwh/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) CO2 kg/m 2 total (klimakorrigiert; EBF in tsd m 2 ) Endenergie kwh/m 2 total Endenergie EBF CO2 EBF EBF in tsd m 2 CO2 kg/m 2 114,0 113,3 115,8 117,3 111,4 110,2 108, ,3 23,9 24,2 24,3 22,8 22,3 22, EBF in tsd m 2 Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch in kwh/m 2 für 2010 bis 2016, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF). Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen in kg/m 2 für 2010 bis 2016, klima korrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF). Endenergie «like-for-like» CO2-Emissionen «like-for-like» ,1 114,5 117,5 117,8 85,0 81,4 111,5 110,0 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 24,8 24,2 23,5 23,6 14,2 12,6 22,5 22,2 Wohnen Büro Gemischt Gesamt 2,2% 0,3% 4,3% 1,3% Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch nach Nutzungsarten, «like-for-like» für Im Betrachtungszeitraum sind 109 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Nahezu alle Nutzungsarten konnten den Endenergie verbrauch reduzieren. Insgesamt weist das Portfolio eine Energiereduktion von 1,3% gegenüber dem Vorjahr aus. 2,3% 0,2% 11,8% 1,6% Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen nach Nutzungsarten, «like-for-like» für Im Betrachtungszeitraum sind 109 Liegenschaften im Portfolio enthalten. Nahezu alle Nutzungsarten weisen eine Reduktion bei den CO2-Emissionen aus, insgesamt konnte der CO2- Verbrauch gegenüber dem Vorjahr umd 1,6% reduziert werden. Sämtliche Flächen bezogen auf Energie und CO2-Verbrauch entsprechen der Energiebezugsfläche (EBF). Alle Verbrauchswerte sind «klimakorrigiert», d.h. um die Anzahl der Heizgradtage bzw. unterschiedliche Kälte- oder Hitzeperioden korrigiert. Die Darstellung «like-for-like» bedeutet, dass im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl der Liegenschaften im Portfolio identisch sind. Käufe oder Verkäufe im Betrachtungszeitraum beeinflussen damit nicht die energetische Performance des Portfolios. Immobilienportfolio Erläuterungen zur Jahresrechnung Vermögensrechnung Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides, breit diversifiziertes und nachhaltige Erträge erzielendes Immobilienportfolio. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 66,60% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 25,05% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 8,05% auf gemischte Bauten und 0,30% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 45,20% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 30,10% aus Wohnliegenschaften, 6,80% aus Parking und die restlichen 17,90% aus Lager, Gastronomie und übrigen Flächen. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse 1a Immo PK dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde je eine Liegenschaft in Glattbrugg und Horgen im Wert von Total CHF 35,21 Mio. verkauft. Es wurde eine kommerziell genutzte Liegenschaft in Le Lignon im Wert von CHF 80,20 Mio. dazu gekauft. Per Stichtag des Abschlusses befand sich eine Liegenschaft in der Umbauphase. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte aller Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 3 796,19 Mio. (3 684,28 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 3,93% (4,04%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Beteiligung an anderen Immobilienfonds resp. Immobilieninvestmentgesellschaften nahm um Titel ab und beläuft sich neu auf CHF 0.00 (21,30 Mio.). Der gesamte Bestand wurde vollumfänglich verkauft. 9

10 Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 211,30 Mio. (170,00 Mio.) oder 5,57% (4,61%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 63,67 Mio. (66,55 Mio.) oder 1,68% (1,81%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinnsteuern) werden auf CHF 78,72 Mio. (69,27 Mio.) geschätzt, was einer Zunahme von CHF 9,45 Mio. entspricht. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF ( ). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 4,94% bei einem Inventarwert von CHF ( ex Coupon). Erfolgsrechnung Ausschüttung, Rendite Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 195,05 Mio. (199,65 Mio.). Einerseits führen die aktuellen Verkäufe inklusive jene vier aus dem Vorjahr und andererseits die höheren Mietzinsausfälle zu tieferen Mietzinseinnahmen von CHF 194,88 Mio. (198,61 Mio.). Der Zukauf von Le Lignon erfolgte erst einen Monat vor Geschäftsabschluss und beeinflusste somit den Gesamtertrag nur gering. Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf rund CHF 16,02 Mio. (14,77 Mio.) oder auf 7,60% (6,92%) der Sollmietzinseinnahmen. Der Grossteil der Leerstände ist bei den kommerziell und gemischt genutzten Liegenschaften in Genf, Glattbrugg, Opfikon, Petit-Lancy und Wallisellen zu verzeichnen. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt. Der mit gezielten Massnahmen teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände hat, respektive wird sich, positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken. Infolge des Verkaufs sämtlicher Anteile an Immobilieninvestmentgesellschaften während des Geschäftsjahres sind die Erträge aus dem Vorjahr in der Höhe von CHF 0,93 Mio. weggefallen. Die Fremdfinanzierungskosten haben sich aufgrund des Kapitalmarktes und der Neufinanzierungen von CHF 3,93 Mio. auf CHF 2,76 Mio. reduziert. Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 1,20% (1,95%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,65 (4,11) Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 21,64 Mio. (14,51 Mio.) beansprucht, was rund 11,11% (7,31%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen ausmacht. Der Anstieg ist auf den zusätzlich anfallenden Unterhaltsanteil aus Revitalisierungsmassnahmen zurückzuführen. Die Ausgaben für Baurechtszinsen betragen CHF 1,63 Mio. (1,60 Mio.). Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 7,42 Mio. (7,40 Mio.) oder 3,81% (3,73%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 2,51 Mio. (2,52 Mio.) und der Schätzungs- und Prüf aufwand auf CHF 0,35 Mio. (0,37 Mio.). Für die Leitung des Anlagefonds werden CHF 13,14 Mio. (13,04 Mio.) in Rechnung gestellt, was 0,35% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres entspricht. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 6,25 Mio. (6,28 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 53,94 Mio. (52,46 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebs aufwand beträgt tiefe 0,56% (0,56%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Nach Berücksichtigung einer Nettoentnahme von CHF 2,88 Mio. (Nettozuweisung 1,74 Mio.) der Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 141,11 Mio. (147,20 Mio.) oder CHF (52.05) pro Anteil. Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 138,23 Mio. (148,94 Mio.) oder CHF (52.67) pro Anteil. Basierend auf dem Nettoertrag unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamt erfolg von CHF 167,89 Mio. (173,88 Mio.) erreicht. Für das Geschäftsjahr 2016/17 werden CHF 141,39 Mio. (147,05 Mio.) oder CHF (52.00) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 18 sind ab dem 13. Dezember 2017 (Ex-Datum 11. Dezember 2017) spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Der VSt-Pflichtige konnte die Verrechnungssteuer der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) melden, so dass der Anleger für diese Verrechnungssteuer bei der ESTV keinen Rückerstattungsantrag zu stellen hat (gemäss Kreisschreiben Nr. 24 vom 1. Januar 2009). Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF (ex Coupon) auf CHF Die Anlagerendite beträgt somit 4,94%. Geschäftsjahr 2016/ /16 Coupon Nr Brutto CHF CHF Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00 Total Ausschüttung CHF CHF

11 Emission Im Berichtsjahr 2016/17 fand keine Emission statt. Kursentwicklung in CHF ( ) SXI Real Estate Funds Broad (TR) Credit Suisse 1a Immo PK Swiss Market Index (SMI) Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept Die Kursentwicklung war im vergangenen Jahr geprägt durch eine starke Seitwärtstendenz. Der Schlusskurs lag am Ende des Geschäftsjahres bei CHF , was einer Abnahme von CHF resp. 2,95% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Performance beträgt 0,39% und liegt mit 3,25 Prozentpunkten unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds Broad (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 3,64% aufweist. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Marktkurs und Inventarwert ergibt, liegt am Ende der Berichtsperiode bei 20,26%. Rücknahmen Während des Rechnungsjahres 2016/17 wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Oktober 2016 Rücknahmen Ausgaben Stand am 30. September Anteile 0 Anteile 0 Anteile Anteile 11

12 Kursentwicklung Kursentwicklung in CHF CHF Geschäftsjahr 2016/17 Höchst = Tiefst = Rücknahmepreis nach Ausschüttung 12

13 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapitalgewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF , , , , , , , , , ,2 Inventarwerte CHF (ex Coupon) Gesamtausschüttung CHF

14 Vermögensrechnung per 30. September Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 18) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

15 Erfolgsrechnung 2017 (abgeschlossen per 30. September 2017) bis bis bis bis CHF CHF CHF CHF Erträge Negativzinsen Mietzinseinnahmen Baurechtszinseinnahmen Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen Erträge aus Anteilen an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Abgaben Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste ) ) Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Im Geschäftsjahr 2015/16 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF realisiert. Aus der Veräusserung von Wertschriften ergab sich ein Gewinn von CHF ) Im Geschäftsjahr 2016/17 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF realisiert. Aus der Veräusserung von Wertschriften ergab sich ein Gewinn von CHF

16 Anhang per 30. September Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 63,7 Mio. 66,6 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 3 073,4 Mio ,6 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen Mietausfallrate 7,60% 6,92% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 5,57% 4,61% Ausschüttungsrendite 3,38% 3,41% Ausschüttungsquote 102,29% 98,73% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,30% 79,33% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,56% 0,56% Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 0,49% 0,49% Eigenkapitalrendite (ROE) 4,85% 5,06% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4,58% 4,76% Agio 20,26% 24,56% Performance 0,39% 5,95% Anlagerendite 4,94% 5,31% Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden. 16

17 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,35% 0,50% 0,35% 0,50% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,21% 5,00% 3,16% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 2,50% 0,00% 2,50% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 1,50% 0,00% 1,50% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 87,2 Mio. 23,4 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 80,0 Mio. 70,0 Mio. > 5 Jahre CHF 70,0 Mio. 70,0 Mio. Anlagen Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a Details siehe dazu Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Seite 19 CHF 0,0 Mio. 21,3 Mio. Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b CHF n/a n/a Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 22 CHF 3 796,2 Mio ,3 Mio. Details siehe dazu Geschäfte zwischen Fonds ab Seite 19 CHF 0,0 Mio. 11,3 Mio. Total Anlagen CHF 3 796,2 Mio ,9 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 17

18 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,310% Festhypothek ,560% Festhypothek ,700% Festhypothek ,780% Festhypothek ,830% Festhypothek ,490% Festhypothek ,530% Festhypothek ,020% Festhypothek ,710% Festhypothek ,200% Festhypothek ,600% Festhypothek ,650% Festhypothek ,780% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek ,700% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,650% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Kredite Während des Geschäftsjahres 2016/17 hat der Credit Suisse 1a Immo PK keine Darlehen von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. Laufende Kredite Abgelaufene Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kreditart von Keine Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz 18

19 Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2016/17 hat der Credit Suisse 1a Immo PK folgende sonstigen Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality und Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus getätigt. Laufende sonstige Anlagen Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern, bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Abgelaufene sonstige Anlagen Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,300% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,525% Kredit ,400% Kredit ,400% Kredit ,525% Kredit ,400% Kredit ,300% Kredit ,525% Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2016/17 Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Le Lignon, Chemin du Château-Bloch 11, «Mistral» Kommerziell genutzte Liegenschaft 5329, ME Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Glattbrugg, Riethofstrasse 10b Wohnbaute Horgen, Bahnhofstrasse 4 / Seestrasse 129 Kommerziell genutzte Liegenschaften 3483, Landabtretungen Landabtretung Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Signy, Les Fléchères, «Signy Centre» Landabtretung, kommerziell genutzte Liegenschaft Käufe und Verkäufe von sonstigen Anlagen Gem. Fondsvertrag 8, Ziff. 2 Bst. b und 15, Ziff. 4 Bst. d und KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a Titelbezeichnung Valor Anzahl Titel per Kauf Verkauf Anzahl Titel per Kurs pro Titel per in CHF Wert total per in CHF In % des Gesamtfondsvermögens (max. 25%) Swiss Prime Site ,00% Hinterlegungsstelle: SIS, Zürich Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse 1a Immo PK erreichte diese Grenze. Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016). 19

20 Liegenschafts- / Immobilienstruktur per 30. September 2017 Liegenschaftsstruktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 22,65% 25,05% Kommerziell genutzte Liegenschaften 69,30% 66,60% Gemischte Bauten 7,70% 8,05% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 0,35% 0,30% Total 100,00% 100,00% Immobilienstruktur nach Verkehrswerten 8,05% Gemischte Bauten 66,60% Kommerziell genutzte Liegenschaften 0,30% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 25,05% Wohnbauten 20