Real Estate Asset Management

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1 Real Estate Asset Management Emissionsprospekt Credit Suisse 1a Immo PK Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungsund Ausgleichskassen / Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht (März 2014) Neue Emission 3. bis 14. März 2014

2 Credit Suisse 1a Immo PK Emissionsprospekt vom 26. Februar 2014 Fondsdomizil: Fondsleitung: Depotbank: Vertrieb: Schweiz Credit Suisse Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Schweiz Dieser Emissionsprospekt, inklusive Fondsvertrag mit Anhang sowie jede veröffentlichte Ergänzung oder Änderung zum Angebot (je ein «Zusatz zum Prospekt» und zusammen der «Prospekt»), ist die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Credit Suisse 1a Immo PK (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»). Der Prospekt wird am 20. März 2014 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser und allfällige weitere Zusätze zum Prospekt bilden integrierende Bestandteile zum Prospekt und müssen zusammen mit diesem gelesen werden. Potenzielle Anleger werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Risiken» sorgfältig durchzulesen. Inhaltsverzeichnis Das Angebot Informationen über den Credit Suisse 1a Immo PK Informationen über die Fondsleitung Informationen über die Depotbank Informationen über Dritte Risiken Portfolioveränderungen vom 1. Oktober 2013 bis zum 21. Februar 2014, Entwicklung Geschäftsjahr 2012/13 und Ausblick Index zur finanziellen Berichterstattung Weitere Informationen Beilage: Fondsvertrag mit Anhang

3 Das Angebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Credit Suisse 1a Immo PK hat am 20. Februar 2014 die Emission von maximal Anteilen des Credit Suisse 1a Immo PK beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile von auf maximal Anteile. Die Emission wird kommis sionsweise («best effort basis») im Rahmen eines Bezugs - angebotes in der Schweiz durchgeführt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen angeboten. Bezugsfrist 3. März 2014 bis 14. März 2014, 12:00 Uhr Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich. Bezugsverhältnis Ausgabepreis Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Vierzehn (14) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug eines (1) neuen Anteils gegen Bezahlung des Ausgabepreises in bar. CHF netto je neuen Anteil. Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er basiert auf einem Inventarwert per 30. September 2013 von CHF je Anteil (nach Abzug der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012/13 von CHF je Anteil) und schliesst Wertveränderungen der Liegenschaften, den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode vom 1. Oktober 2013 bis zum 21. März 2014), eine Aus - gabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder der Vertriebsträger von 1,50% sowie die Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, im Umfang von CHF pro Anteil ein. Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen Schätzungsexperten per 30. September 2013 geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises. Zuteilung Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 28. Februar 2014 (nach Handelsschluss); ab 3. März 2014 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. 5

4 Bezugsrechtshandel Die Fondsleitung stellt vom 3. März 2014 bis 13. März 2014 (14:00 Uhr) einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Bezugsrechte über die Credit Suisse AG, Zürich, sicher. Bezugsrechte können gekauft (siehe «Neuinvestoren» nachstehend und «Verkaufs - beschränkungen») und veräussert werden. Die Credit Suisse AG wird dabei einmal täglich jeweils um 14:00 Uhr den aktuellen Wert des Bezugsrechts aufgrund von Angebot und Nachfrage ermitteln. Die bis 14:00 Uhr einge gangenen Kauf- und Verkaufsaufträge für Bezugsrechte werden anschliessend zum ermittelten Wert abgerechnet. Kauf- und Ver kaufs aufträge für Bezugsrechte, die nach 14:00 Uhr eingehen, werden am Folgetag mit dem am Folgetag ermittelten Wert abgerechnet. Der Wert der ausserbörslich gehandelten Bezugsrechte ist aufgrund von Angebot und Nachfrage Schwankungen unterworfen und wird nach Massgabe des maximalen Emissionsbetrages berechnet. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden. Ausübung des Bezugsrechts Anlegern werden die Bezugsrechte durch die Depotbank eingebucht, wobei jedem bisherigen Anteil ein Bezugsrecht zugeteilt wird. Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Liberierung 21. März 2014 Es können nur ganze Anteile gezeichnet werden (keine Fraktionen möglich). Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Lieferung Handel der Anteile Die Anteile sind weder SIX SIS AG- noch Euroclear-fähig und können weder über die SIX SIS AG noch über Euroclear geliefert werden (siehe nachstehend «Verurkundung / Depotpflicht»). Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Anteile über die Credit Suisse AG, Zürich, sicher. Ab dem 3. März 2014 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile werden (i) nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben und (ii) im Zusatz zum Prospekt enthalten sein. Verurkundung / Depotpflicht Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen des Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse AG, Zürich, einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse Group AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. 6

5 Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Neuinvestoren Anlegerkreis Ausschüttungen Verwendung des Emissionserlöses Valorennummern / ISIN Als Neuinvestoren zugelassen sind ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuer - befreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen im Sinne von Art. 56 Bst. j i.v.m. Bst. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG). Siehe «Anlegerkreis, Besonderheiten» hinten unter Kapitel «Informationen über den Credit Suisse 1a Immo PK». Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab 1. Oktober 2013 für das volle Geschäftsjahr 2013/14 (siehe «Verwendung des Erfolgs» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse 1a Immo PK»). Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Anteil Credit Suisse 1a Immo PK Valorennummer: ISIN: CH Bezugsrecht Valorennummer: ISIN: CH Verkaufsbeschränkungen Der Kreis der Anleger ist auf qualifizierte Anleger im Sinne des Fondsvertrages beschränkt. Als qualifizierte Anleger im Sinne des Fondsvertrages gelten ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen im Sinne von Art. 56 Bst. j i.v.m. lit. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG). Anteile des Fonds werden daher nur in der Schweiz vertrieben. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission von neuen Anteilen zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. 7

6 Mitteilungen, welche Änderungen oder Ergänzungen zu den Angebots- bedingungen im Prospekt beinhalten, bilden je einen Zusatz zum Prospekt und sind infolgedessen integrierende Bestandteile dieses Prospekts. Publikationen / Ergänzungen und Änderungen zum Angebot Das Ergebnis des Angebots wird am 20. März 2014 durch einen Zusatz zum Prospekt veröffentlicht und am 21. März 2014 in der Neuen Züricher Zeitung und in Le Temps publiziert. Terminübersicht Stichtag Zuteilung der Bezugsrechte 28. Februar 2014 (nach Handelsschluss) Bezugsrechtsabgang (Ex-Datum) 3. März 2014 Beginn der Bezugsfrist 3. März 2014 Beginn des ausserbörslichen 3. März 2014 Bezugsrechtshandels Ende des ausserbörslichen 13. März 2014 Bezugsrechtshandels (14:00 Uhr) Ende der Bezugsfrist 14. März 2014 (12:00 Uhr) Bekanntgabe der genauen Anzahl 20. März 2014 effektiv neu auszugebender Anteile Liberierung der Anteile in bar / 21. März 2014 Lieferung der Anteile Erster ausserbörslicher Handelstag 21. März 2014 der neuen Anteile 8

7 Informationen über den Credit Suisse 1a Immo PK Allgemeine Angaben zum Fonds Credit Suisse 1a Immo PK ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapital anlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 Bst. b und c KAG. Der Kreis der Anleger ist auf steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen im Sinne von 5 des Fondsvertrages beschränkt. Der Immobilienfonds wurde von der Fondsleitung und der Depotbank aufgelegt und erstmals am 15. Dezember 1998 von der Eidgenös - sischen Bankenkommission bewilligt. Der geltende Fondsvertrag wurde von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) am 10. Oktober 2011 bewilligt und ist seit dem 15. Oktober 2011 in Kraft. Der Anhang zum Fondsvertrag ist seit Februar 2014 in Kraft. Der Immobilienfonds ist von der Pflicht zur zweimaligen Publikation des Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, der Pflicht zur Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes sowie der Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes befreit. Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (siehe 1 Ziffer 4 und 17 Ziffer 8 ff. des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Anteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Anlegerkreis, Besonderheiten Als Anleger des Credit Suisse 1a Immo PK sind ausschliesslich quali - fizierte Anleger zugelassen. Als qualifizierte Anleger im Sinne des Fondsvertrages gelten ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen im Sinne von Art. 56 Bst. j i.v.m Bst. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) (siehe 1 und 5 des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds kombiniert die Vorteile direkter Immobilien - an lagen mit den Vorteilen einer Kapitalanlage. Als Besonderheit kann die Fondsleitung einem Anleger auf dessen Gesuch hin ausnahmsweise gestatten, anstelle einer Geldleistung Anlagen in Form einer Sacheinlage (eigene Liegenschaften) in den Immobilienfonds einzubringen und sich für den entsprechenden Wert am Immobilienfonds zu beteiligen (siehe 17 Ziffer 8 ff. des Fondsvertrages). Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht darin, durch ein diversi- fiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachstum zu erreichen als auch eine regelmässige, angemessene Ertragsausschüttung sicherzustellen. Anlageziel und Anlagepolitik sowie Beschränkungen 9

8 Der Credit Suisse 1a Immo PK investiert in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz, d.h. in Grundstücke einschliesslich Zugehör. Der Immobilienfonds hält Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen ( 8 Ziff. 2 und 15 Ziff. 4 des Fondsvertrages): a. Wohnbauten; b. kommerziell genutzte Liegenschaften; c. Bauten mit gemischter Nutzung; d. Stockwerkeigentum; e. Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten bis höchstens 30% des Fondsvermögens (unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein); und f. Baurechtsgrundstücke bis höchstens 20% des Fondsvermögens. In Anlagen nach Buchstaben e. und f. vorstehend darf zusammen bis höchstens 30% des Fondsvermögens investiert werden. Alleineigentum an Grundstücken wird in der Regel bevorzugt, es ist aber auch Miteigentum an Grundstücken und Stockwerkeigentum zulässig. Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt. Ferner kann die Fondsleitung das Vermögen des Immobilienfonds bis höchstens 25% des Fondsvermögens in Anteile an anderen schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz und Immobilienzertifikate investieren (gemäss Art. 59 Abs. 1 Bst. c KAG), sofern deren Anteile bzw. Aktien an einer Schweizer Börse kotiert sind. Weiter kann sie in Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte bis maximal 10% des Fondsvermögens investieren (siehe 8 und 15 Ziff. 4 des Fondsvertrages für detaillierte Angaben). Die Fondsleitung darf Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist (siehe 8 Ziff. 4 und 19 Ziff. 6 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen ( 8 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds muss die Anlagebeschränkungen seit Ablauf des zweiten Jahres nach Beendigung der Zeichnungsfrist (Lancierung) erfüllen ( 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass zurückgeführt werden ( 7 Ziff. 2 des Fondsvertrages). 10

9 Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte, keine Pen - sionsgeschäfte und setzt keine derivativen Finanzinstrumente ein (siehe des Fondsvertrages). Die Fondsleitung muss ihre Anlagen auf mindestens zehn Grundstücke verteilen (wobei aneinandergrenzende Parzellen sowie Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, als ein einziges Grundstück gelten). Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 25% des Fondsvermögens betragen ( 15 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 30% des Verkehrswertes nicht übersteigen ( 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Für die detaillierten Bestimmungen zu den Anlagevorschriften und -beschränkungen wird auf 8 und 15 des Fondsvertrages verwiesen. Fondsvolumen Verkehrswert der Liegenschaften Das Nettofondsvermögen betrug per 30. September 2013: CHF 3 145,8 Mio. per 30. September 2012: CHF 3 133,6 Mio. Der Verkehrswert der Liegenschaften betrug per 30. September 2013: CHF 3 233,4 Mio. per 30. September 2012: CHF 3 121,5 Mio. Weitere Kennzahlen Jahresabschluss per Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) in CHF Agio 13,69% 15,39% 15,12% Schlusskurs in CHF (Geldkurs) Höchster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Ausschüttung pro Anteil in CHF Ausschüttungsrendite 3,84% 3,80% 3,90% Ausschüttungsquote 97,61% 100,36% 96,85% Performance 2,74% 4,91% 5,98% Anlagerendite 4,94% 5,17% 6,21% Fremdfinanzierungsquote 5,26% 6,09% 7,41% in % der Verkehrswerte 1 Eigenkapitalrendite (ROE) 4,70% 4,97% 6,14% Betriebsgewinnmarge 81,05% 81,69% 81,96% (EBIT-Marge) Fondsbetriebsaufwand- 0,58% 0,58% 0,59% quote (TER REF GAV) 2 Fondsbetriebsaufwand- 0,63% 0,63% 0,65% quote (TER REF NAV) 2 Mietzinsausfallquote 2,28% 1,71% 2,54% 1 Maximal zulässige Belastung: 30% der Verkehrswerte (Fondsvertrag 14 Ziff. 2) 2 Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen (exkl. Fremdkapital) an. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Per 30. September 2013 ist das Nettofondsvermögen 7,32% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 11

10 Fondsdomizil Fondsleitung Depotbank Vergütungen Geschäftsjahr Verwendung des Erfolgs Schweiz Credit Suisse Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im Inland richten sich nach dem Fonds - vertrag (siehe 18 und 19 des Fondsvertrages sowie Ziff. 4.3 des Anhangs zum Fondsvertrag). Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September. Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vorsehen. Bis zu 30% des Nettoertrags können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 30% des Nettofondsvermögens, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden. Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten werden. Relevante Steuervorschriften Der Credit Suisse 1a Immo PK wurde speziell für die Bedürfnisse von inländischen steuerbefreiten Einrichtungen der beruflichen Vorsorge und steuerbefreiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichs - kassen im Sinne von Art. 56 Bst. j i.v.m. lit. e und f des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) errichtet. Der Credit Suisse 1a Immo PK hält die Liegenschaften im Direkt - besitz. Gemäss Art. 56 Bst. j DBG sind Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, deren Anteilsinhaber ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge und steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, auf Stufe Bund (direkte Bundessteuer) von der Besteuerung (Ertragsund Kapitalsteuer) befreit. Die Ertrags-, Kapital- und Grundstückgewinn- und Liegenschaftenbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgt gemäss den kantonalen Steuergesetzen. Diese sind weitgehend mit den Bestimmungen der direkten Bundessteuern harmonisiert. Eine Investition in den Fonds hat für die Anleger somit grundsätzlich die gleichen steuerlichen Konsequenzen (Befreiung von der Ertragsund Kapitalsteuer), wie wenn die Immobilien durch die Einrichtungen der beruflichen Vorsorge oder Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen direkt gehalten werden. 12

11 Die Ertragsausschüttung des Credit Suisse 1a Immo PK erfolgt seit 2011 gemäss Kreisschreiben Nr. 24 der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) vom 1. Januar 2009 ohne Abzug der eidgenös - sischen Verrechnungssteuer von 35%. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Ver - ordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem Wohnsitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchen- weise erfolgen. Die Fondsleitung muss neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern anbieten. Die Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem Emissionsprospekt. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Der Anleger kann den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten, kündigen und die Auszahlung seiner Anteile in bar verlangen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während des Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können (vgl. Fonds - vertrag 5 Ziff. 5 und 17 Ziff. 2). Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres. Unter bestimmten ausser - ordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe 17 Ziff. 5 des Fondsvertrages). Der Rücknahmepreis wird gemäss 17 (mit weiteren Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf fünf (5) Franken gerundet. Rücknahmekommission Handel der Anteile Die Rücknahmekommission beträgt maximal 1,50% des Nettoinventarwertes (siehe 18 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Anteile über die Credit Suisse AG, Zürich, sicher. Bekanntmachungen Mitteilungen an die Anleger betreffend Änderungen des Fonds - vertrages, Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank sowie Auflösung des Fonds erfolgen durch die Fondsleitung mittels ein - maliger Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung ( 23 des Fondsvertrages sowie Ziff. 4.4 des Anhangs zum Fondsvertrag). 13

12 Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die Fondsleitung die Rücknahme und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des Monats im Internet. Der Fondsvertrag mit Anhang und die letzten Jahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. Die Fondsleitung veröffentlicht innert vier Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres einen revidierten Jahresbericht des Immobilienfonds. Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Credit Suisse 1a Immo PK verweisen wir auf den geltenden Fondsvertrag im Anhang dieses Emissionsprospekts. 14

13 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben zur Für die Fondsleitung zeichnet die Credit Suisse Funds AG, Sihlcity Fondsleitung Kalandergasse 4, 8070 Zürich, verantwortlich. Seit ihrer Gründung als Aktiengesellschaft im Jahre 1984 ist die Credit Suisse Funds AG ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des Aktienkapitals beträgt CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Credit Suisse Funds AG ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich. Die Fondsleitung verwaltete in der Schweiz per 31. Dezember 2013 insgesamt 203 kollektive Kapitalanlagen (inkl. Teilfonds), wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF Mio. belief. Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Real Estate Ausschuss Der Real Estate Ausschuss des Verwaltungsrates der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Thomas Schmuckli, Vorsitzender Markus Graf, CEO, Swiss Prime Site AG Jürg Roth, Managing Director, Credit Suisse AG Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Thomas Schärer, CEO Petra Reinhard Keller, stellvertretende CEO Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Dr. Daniel Siepmann, Mitglied, Fund Operations Patrick Tschumper, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren Beratung betreffend Anlageentscheide Es liegen keine Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren vor, die den Credit Suisse 1a Immo PK betreffen. Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG, Zürich, beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. 15

14 Die Credit Suisse AG ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das Kunden im Bereich Private Banking & Retail Banking, Corporate & Investment Banking sowie Asset Management berät. Sie zeichnet sich durch langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus. Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat der Credit Suisse AG, Zürich, verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse AG, Zürich, weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fonds - leitung und der Credit Suisse AG, Zürich, abgeschlossener Vertrag. Die Fondsleitung hat der Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Wroclaw, verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion sowie das Erstellen von Reportings. Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Wroclaw, weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Wroclaw, abgeschlossener Vertrag. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung ist in separaten Verträgen geregelt. 16

15 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort Als Depotbank fungiert die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, der Hauptverwaltung 8001 Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktien - gesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG, Zürich. Haupttätigkeit Die Credit Suisse AG ist eine im Asset Management, Investment Banking und Private Banking international tätige Universalbank. 17

16 Informationen über Dritte Zahlstelle Vertriebsträger Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger i.s. von Art. 19 KAG einzusetzen. Prüfgesellschaft Schätzungsexperten KPMG AG, Zürich Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert aller Grundstücke, die zum Immobilienfonds gehören, durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Die Fondsleitung hat mit Geneh - migung der Aufsichtsbehörde folgende ständige und unabhängige Schätzungsexperten ernannt: Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH / SIA, Wüest & Partner AG, Zürich Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil 18

17 Risiken Investitionsrisiken Der Credit Suisse 1a Immo PK untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des Credit Suisse 1a Immo PK in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen. Der Credit Suisse 1a Immo PK investiert schwergewichtig in Immo- bilienwerte und Immobilienprojekte in der Schweiz. Dadurch ist der Immobilienfonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmen - bedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Veränderungen des In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen schweizerischen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch Immobilienmarktes in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigen tümer - markt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon insbesondere die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Teilweise bestehen erhebliche Überkapazitäten bei Büroflächen. Es ist damit zu rechnen, dass das Angebot bei Geschäfts liegenschaften weiter zunehmen wird und es ist nicht aus zuschliessen, dass es auch in den für den Immobilienfonds wichtigen Städten (siehe «Inventar der Liegenschaften») zu weiteren Über kapazitäten, mit entsprechendem Druck auf die Preise, kommen könnte. Dies könnte auch negative Auswirkungen für den Immobilien fonds haben. Bei Wohnliegenschaften in grösseren Stadtgebieten ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin vorhanden und könnte sich tendenziell noch verstärken. Dagegen bestehen in kleineren Städten, in den städtischen Agglomerationen und in den peripheren Gebieten der Schweiz bereits seit einiger Zeit Überkapazitäten und die Marktliquidität in peripheren Gebieten dürfte eher zunehmen. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann. 19

18 Beschränkte Liquidität Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preis - zugeständnissen möglich ist. Zinsentwicklung Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypo - thekarzinssatzes, und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt aller Grundstücke 30% der Verkehrswerte nicht übersteigen ( 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Bewertung der Immobilien Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Immobilienfonds per jeweiligen Stichtag festgelegten und von unabhängigen Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen, da sich der Verkaufspreis nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet. Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Auch wenn hauptsächlich längerfristige Mietverträge im Geschäftsimmobilienbereich abgeschlossen werden, existieren keine garantierten Mietzinseinnahmen oder die Gewissheit, auslaufende Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können. Erstellen von Bauten, Bauprojekte Umweltrisiken Wettbewerb Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen erhebliche Mittel über einen längeren Zeitraum notwendig machen und es kann längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden. Die Fondsleitung prüft die Liegenschaften und Projekte beim Erwerb resp. vor Baubeginn auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte: Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des Immobilienmanagements), könnten zu einem verstärkten Wettbewerb und einem sich bereits abzeichnendem Konzentrationsprozess führen. 20

19 Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union («EU») oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarktes sowie der möglichen teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeits- und Immobilienmarktes auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden. Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vor- schriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Änderungen von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche Interessenkonflikte Geschäfte mit Nahestehenden Risiken aufgrund der «best effort»-emission Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für den Credit Suisse 1a Immo PK, sondern auch für andere Immobilienfonds der Credit Suisse Group AG. Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008). Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 3. März 2014 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) sowie der Preis für das Bezugsrecht rückblickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis. Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Preisbildung Die Anteile des Credit Suisse 1a Immo PK sowie die Bezugsrechte werden ausserbörslich gehandelt. Es besteht somit nur ein eingeschränkt liquider Markt. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile im ausserbörslichen Markt zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden. Grössere Preisfluktuationen der Anteile sowie der Bezugsrechte sind jederzeit möglich. 21

20 Die Fondsleitung ist zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungs - jahrs zu den im Fondsvertrag festgelegten Bedingungen (siehe 5 Ziff. 5 in Verbindung mit 17 des Fondsvertrages) verpflichtet. Bisherige Wertentwicklung Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft. 22

21 Portfolioveränderungen vom 1. Oktober 2013 bis zum 21. Februar 2014, Entwicklung Geschäftsjahr 2012/13 und Ausblick Portfolioveränderungen Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksvom 1. Oktober 2013 bis fläche in m Februar 2014 Zug, Areal 6 Kommerziell genutzte Liegenschaft Entwicklung Geschäftsjahr 2012/13 und Ausblick Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche in m 2 Keine Makroökonomische Die Schweizer Wirtschaft zeigt ein bemerkenswertes Stehvermögen Rahmenbedingungen trotz eines anspruchsvollen Umfeldes. Nachdem das reale Brutto - inlandprodukt im 1. Quartal 2013 um 1,3% gegenüber dem Vorjahresquartal gewachsen war, überraschte es im 2. Quartal 2013 mit einem Wachstum von rund 2,1%. Die Erwartungen zum weiteren Konjunkturverlauf sind deshalb so optimistisch wie seit langem nicht mehr. Für das Jahr 2013 wird ein Wirtschaftswachstum von fast 2% prognostiziert. Deutlich an Fahrt gewinnen könnte die Wirtschaft im Jahr 2014 mit einer prognostizierten Wachstumsrate von über 2% vorausgesetzt, dass die weltweite Konjunktur ihren Erholungspfad weiterhin fortsetzt und die Gefahr weiterer Krisen im Euroraum unter Kontrolle gebracht wird. Die expansive Geldpolitik zahlreicher Länder birgt ausserdem nach wie vor Risiken mit realwirtschaftlichen Folgen. Die Entwicklung der Schweizer Wirtschaft verläuft aber nach wie vor zweigeteilt. Die Inlandkonjunktur entwickelt sich dank eines robusten Privatkonsums und hohen Bauinvestitionen positiv, gleichzeitig dämpft die schwache Auslandnachfrage die Entwicklungen in der Tourismusbranche und im Exportsektor. Letztere stehen auch aufgrund des hohen Frankenkurses nach wie vor unter Druck. Seit Ende 2011 ist ein leichter Anstieg in der Arbeitslosenquote zu beobachten, welche sich angesichts der dynamischen Wirtschaftsaussichten in den kommenden Monaten jedoch bei 3,2% gemäss SECO stabilisieren dürfte. In Bezug auf die Beschäftigungssituation ist der Ausblick verhalten. Die Anzahl der Beschäftigten stieg zwar innert Jahresfrist um 1,7%, es bestehen jedoch erhebliche Branchenunterschiede. In Wirtschaftsbereichen mit konjunkturellen oder strukturellen Problemen wie in Teilen der Exportwirtschaft, im Tourismus, aber auch im Finanzsektor hat die Beschäftigung substantiell abgenommen. In einigen Wirtschaftsabteilungen dagegen, wie Informationstechno - logische Dienstleistungen, Unternehmensberatung, Vermittlung von Arbeitskräften, öffentliche Verwaltung sowie Gesundheits-, Bildungsund Sozialwesen, stieg die Beschäftigung sowohl prozentual als auch absolut im Jahresvergleich überdurchschnittlich an. Sowohl die stabile wirtschaftliche Lage als auch die deflationären Tendenzen führten zu gestiegenen verfügbaren Reallöhnen. Dies sollte sich theoretisch in einer aufgehellten Konsumentenstimmung widerspiegeln. Der entsprechende Index des BFS stieg seit Juli

22 bis April 2013 dann auch von 17 auf 5 Punkte, im Juli 2013 führten jedoch negative Erwartungen bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung wiederum zu einer Verschlechterung auf 9 Punkte. Wohnungsmarkt Nicht nur die anhaltende internationale Zuwanderung, sondern auch der steigende Wohnflächenverbrauch sowie die steigenden Haus - haltseinkommen der inländischen Bevölkerung haben dem Wohnungsmarkt in der Schweiz in den vergangenen Jahren in besonderem Masse spürbare Impulse verliehen. Im Segment der Eigentumswohnungen erreichten die Preise am Ende des 2. Quartals 2013 mit einem Anstieg von 4,9% im Vergleich zum Vorjahr ein neues Rekordniveau. Aber auch die Angebotsmieten im Schweizer Mietwohnungsmarkt bewegen sich konstant nach oben, im letzten Jahr um 3,1%. Bei den effektiv abgeschlossenen Mietverträgen konnte über die letzten vier Quartale lediglich eine Preissteigerung von 0,5% beobachtet werden. Aus Investorensicht betrachtet hat der Miet - wohnungsmarkt jedoch bisher nicht unter der «Abwanderung» zum Wohneigentum gelitten. Vielmehr kompensiert die beachtliche Zuwanderung aus dem Ausland die starke Binnennachfrage nach Wohneigentum. Auch im Jahr 2012 hielt sich die Einwanderung auf dem hohen Niveau der Vorjahre mit einem Wanderungssaldo von rund Personen. Die zuwanderungsbedingt hohe Nachfrage stösst insbesondere in den Grosszentren auf ein begrenztes Wohnungsangebot, ungeachtet der momentan grossen Anzahl neu erstellter Wohnungen. Entsprechend angespannt präsentiert sich hier der Mietwohnungsmarkt mit tiefen Leerstandsquoten von 0,1 bis 0,6% per Juli 2013 gegenüber 1,4% im Schweizer Mittel. In einigen Schweizer Regionen ist es aufgrund der stark gestiegenen Wohneigentumspreise mittlerweile sogar vorteilhafter eine Wohnung zu mieten als zu kaufen trotz der günstigen Finanzierungsmöglichkeiten. Zwar sind die langfristigen Zinsen in der jüngsten Vergangenheit etwas angestiegen. Da sich die Schweiz nach wie vor in einem leicht deflationären Umfeld bewegt, dürfte das Zinsniveau sowohl im langfristigen Vergleich, als auch in Bezug auf kurzfristige Verbindlichkeiten weiterhin tief bleiben. Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten hat mit der erneuten Senkung des Referenzzinssatzes per 3. September 2013 auf 2,0% weiter zugenommen. Die an den Referenzzinssatz gekoppelten Bestandsmieten werden entsprechend im Jahresverlauf tendenziell sinken oder mindestens stabil bleiben. Aufgrund der Herleitung des Referenzzinssatzes kann davon ausgegangen werden, dass hier auch in den nächsten zwölf Monaten keine Änderung zu erwarten ist. Ausblick Wohnungsmarkt Der Bauboom bei den Mehrfamilienhäusern dürfte in den kommenden Monaten noch anhalten. Die Zahl der bewilligten Wohnungen liegt aktuell rund 15% über dem Vorjahreswert. Aufgrund der weiterhin vorteilhaften Nachfrageindikatoren dürften die neu auf den Markt kommenden Mietwohnungen in den Metropolräumen in den kommenden Monaten mehrheitlich gut absorbiert werden. Die Anrufung der Ventilklausel im Freizügigkeitsabkommen mit der EU dürfte bei einem Kontingent von Personen nur eine beschränkte Wirkung auf die Wohnungsmärkte entfalten. Allerdings dürfte die derzeitige Verschiebung in der Zusammensetzung der Zuwanderung 24

23 segmentale Auswirkungen haben: Der Anteil Personen aus Süd - europa mit geringerer Kaufkraft führt zu einer Verschiebung der zuwanderungsbedingten Wohnungsnachfrage in preiswertere Mietwohnungssegmente. Mit insgesamt rückläufigen Mietpreisen bei Neuabschlüssen ist vorläufig jedoch nicht zu rechnen. Einzig im Segment der teuren und gehobenen Mietwohnungen können seit 2010 markant gestiegene Insertionsdauern beobachtet werden und dürften auch die Preise unter Druck geraten. Geschäftsflächenmarkt Der Schweizer Büromarkt konnte trotz einer beachtlichen Flächenzunahme dem jüngst reservierten konjunkturellen Umfeld gut standhalten. Insbesondere die Qualitätsverbesserung der angebotenen Flächen bezüglich Lage und Standard wirken sich stabilisierend aus. Entsprechend höhere Marktmieten lassen sich bei qualitativ vergleichbaren Objekten in der Praxis jedoch nicht beobachten. Hingegen können häufiger finanzielle Zugeständnisse bei der Vermietung wie zum Beispiel mietfreie Perioden oder Beiträge an den mieterseitigen Innenausbau beobachtet werden. Die Investoren scheinen nun aber auf das unsichere konjunkturelle Umfeld und die hohe Marktliquidität zu reagieren, und die Projektentwicklungen im Geschäftsflächenbereich zurückzufahren. Sowohl die Baugesuche als auch das bewilligte Bauvolumen für Bu roliegenschaften und Verkaufsflächen in der Schweiz zeigen seit Ende 2011 klar nach unten. Die Situation im Schweizer Verkaufsflächenmarkt ist jedoch weiterhin angespannt. Zum einen konkurrenziert die steigende Anzahl erlebnis - orientierter Einkaufszentren, welche es erlauben Konsum und Freizeit miteinander zu kombinieren, klassische Verkaufsläden in den Mittelzentren. Zum anderen nimmt die Bedeutung des Onlinehandels sowie des Einkaufstourismus zu, womit das Umsatzpotential bezogen auf die Verkaufsflächen unter Druck kommt. In der Folge bewegen sich vor allem kleinere Zentren und periphere, grenznahe Standorte zunehmend in einem anspruchsvolleren Umfeld. Verhältnismässig unbeeinflusst von diesen Entwicklungen profitierend, sind qualitativ beste Hochfrequenzlagen. Ausblick Geschäftsflächenmarkt Für Büroflächen wird in den kommenden Monaten eine differenzierte Mietpreisentwicklung erwartet: An Standorten mit überdurchschnittlichem Beschäftigungswachstum, beispielsweise in der Zentralschweiz und der Genferseeregion, erwartet Wüest & Partner für die kommenden Monate stabile Preise. Dies trifft ebenfalls auf Büro - mieten an gut erschlossenen Lagen für hochwertige Flächen zu. Dagegen wird mit moderaten Preisrückgängen bei Flächen im unteren Qualitätsbereich gerechnet. Bei den Verkaufsflächen ist teilweise von leichten Rückgängen der Mietpreise auszugehen, denn neben den vorher erwähnten Entwicklungen sind weiterhin eine grosse Anzahl neuer Verkaufsflächen im Angebot. Bei hochwertigen und sehr gut gelegenen Verkaufsflächen können umgekehrt teils nach wie vor steigende Preise beobachtet werden. 25