Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen

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1 Fachinformation Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen 25. Mai 2010 (Stand am 21. Dezember 2018) 1. Zielsetzungen und Geltungsbereich Die nachstehende Fachinformation soll als Leitfaden für Fondsleitungen bzw. SICAV bei der Planung und Durchführung von Emissionen von Immobilienfondsanteilen dienen und zu einer konsistenten Handhabung von Emissionen im schweizerischen Immobilienfondsmarkt beitragen. Gemäss Ziff. 17 der Richtlinie für die Immobilienfonds vom 2. April 2008 berücksichtigt die Fondsleitung bzw. die SICAV bei der Ausgabe von Anteilen die einschlägige Fachinformation der SFAMA. Die Fachinformation richtet sich an schweizerische Fondsleitungen bzw. SICAV von Immobilienfonds gemäss Art. 58ff KAG und deren Depotbanken. Für börsenkotierte Immobilienfonds gelten überdies die Kotierungsbestimmungen der jeweiligen Schweizer Börse, die nicht Gegenstand dieser Fachinformation sind Voraussetzungen für eine Emission 2.1 Gesetzliche Rahmenbedingungen Die Emission von neuen Anteilen ist in Art. 66 KAG und Art. 97 KKV geregelt. Danach können jederzeit neue Anteile ausgegeben werden (Art. 97 Abs. 1 KKV). Neue Anteile müssen immer zuerst den bisherigen Anlegerinnen und Anlegern angeboten werden (Bezugsrechtsemission, Art. 66 Abs. 1 KAG), ausgenommen anderslautende Bestimmungen gemäss Fondsvertrag bzw. Anlagereglement. Die Fondsleitung bzw. SICAV entscheidet über die Durchführung einer Emission und bestimmt die Emissionsbedingungen (Art. 97 Abs. 2 KKV). Die Durchführung der Emission obliegt der Depotbank (Art. 73 Abs. 1 KAG) Marktumfeld Die folgenden Aspekte bezüglich des Marktumfeldes zum Emissionszeitpunkt beeinflussen den Entscheid zur Durchführung einer Emission und die Planung des Emissionsvolumens: 5 Erwartete Entwicklung auf den Kapital- und Finanzmärkten; 6 Einschätzung der relevanten Immobilienmarktsegmente; 7 Agio. 8 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6

2 2.3 Aktualität der Verkehrswertschätzungen Zur Berechnung des Inventarwertes und zur Festlegung des Ausgabepreises müssen die Schätzungsexperten die Verkehrswerte aller Grundstücke überprüfen (Art. 97 Abs. 3 KKV). Eine Überprüfung der Verkehrswerte ist jedoch gemäss Praxis der FINMA nicht erforderlich, wenn eine Emission bis längstens 60 Tage nach der Frist zur Veröffentlichung des Jahresberichtes (also höchstens 6 Monate nach dem Abschluss des Rechnungsjahres des Immobilienfonds) durchgeführt und abgeschlossen (Liberierungsdatum) wird. Bei Vorliegen eines Halbjahresabschlusses mit neuer Überprüfung der Verkehrswerte durch die zuständigen Schätzungsexperten kann ebenfalls bis höchstens 6 Monate nach dem Halbjahresabschluss des Immobilienfonds auf die im Halbjahresabschluss ermittelten Verkehrswerte abgestellt werden. 9 9a 3. Bestimmung des Emissionsbetrages 3.1 Ausgabe einer festen Anzahl neuer Anteile (Festübernahme) Die Fondsleitung bzw. die SICAV gibt vor Beginn der Bezugsfrist die Anzahl der zu emittierenden Anteile sowie das entsprechende Bezugsverhältnis bekannt. Nicht gezeichnete Anteile werden im Rahmen der Festübernahme nach dem Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernommen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt platziert. Nach dem Ende der Bezugsfrist kann die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der neu emittierten Anteile bekannt geben Ausgabe einer variablen Anzahl neuer Anteile (Best effort- Emission) Die Fondsleitung bzw. die SICAV gibt vor Beginn der Bezugsfrist die geplante maximale Anzahl der zu emittierenden Anteile sowie das entsprechende Bezugsverhältnis bekannt. Die Best effort-emission muss gegenüber den Anlegerinnen und Anlegern klar als solche kommuniziert werden. Das von der Fondsleitung bzw. der SICAV festgelegte Bezugsverhältnis ist eine fixe Grösse, welche nach erfolgter Kommunikation nicht mehr angepasst werden darf. Nicht gezeichnete Anteile können nach dem Ende der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernommen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt platziert werden oder nicht gezeichnete Anteile werden nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt Emissionsmethoden Die folgenden zwei Emissionsmethoden können wahlweise angewandt werden: Emission mit Handel der Bezugsrechte Die Bezugsrechte von kotierten Immobilienfonds werden für die Bezugsfrist an einer Schweizer Börse kotiert und in diesem Zeitraum frei gehandelt. Für nicht kotierte 13 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6

3 Immobilienfonds, für die ein regelmässiger Anteilshandel erfolgt, wird der Handel der Bezugsrechte über das mit dem Anteilshandel beauftragte Finanzinstitut durchgeführt. Nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen in beiden Fällen am Ende der Bezugsfrist wertlos. 4.2 Emission ohne Handel der Bezugsrechte Während der Bezugsfrist findet kein offizieller Bezugsrechtshandel statt. Nach Abschluss der Bezugsfrist werden sämtliche während der Bezugsfrist nicht ausgeübten Bezugsrechte zu einem Einheitspreis vergütet, sofern ein Einheitspreis festgelegt wird.. Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte von nicht bei Banken deponierten Anteilen verfallen am Ende der Bezugsfrist wertlos. Der Einheitspreis der Bezugsrechte wird gemäss einer im Emissionsprospekt definierten Formel berechnet Berechnung des Emissionspreises Der zur Festlegung des Emissionspreises (siehe 17 Ziff. 3 des Musterfondsvertrages eines schweizerischen Immobilienfonds) verwendete aktuelle Nettoinventarwert pro Anteil basiert auf dem Nettoinventarwert per letztem Abschluss (nach Ausschüttung bzw. nach Thesaurierung) zuzüglich der aufgelaufenen bzw. budgetierten Erträge des laufenden Geschäftsjahres bis zum Liberierungsdatum; die Ausführungen in Ziff. 2.3 bleiben vorbehalten. Schliesslich werden die Ausgabekommission sowie allenfalls die Nebenkosten gemäss dem jeweiligen Fondsvertrag bzw. Anlagereglement addiert. Der Emissionspreis wird gemäss Fondsvertrag bzw. Anlagereglement gerundet Ablauf und Publikationspflichten 6.1 Vorinformation von Anlegerinnen und Anlegern Zur Ermittlung des Emissionsvolumens informiert die Fondsleitung bzw. die SICAV frühzeitig Anlegerinnen und Anleger sowie ggf. den Markt gleichzeitig über eine geplante Emission, den ungefähren Emissionsbetrag und den ungefähren Zeitraum der Bezugsfrist (ohne Bekanntgabe der detaillierten Emissionskonditionen). Der Markt ist zu informieren, wenn gemäss Fondsvertrag bzw. Anlagereglement ein regelmässiger börslicher oder ausserbörslicher Handel von Immobilienfondsanteilen sicherzustellen ist. 17 Zeitpunkt: min. 10 Werktage vor Beginn der Bezugsfrist Veröffentlichung der Emissionskonditionen Die detaillierten Emissionskonditionen werden zur gleichzeitigen Information aller Anlegerinnen und Anleger publiziert. Die publizierten Emissionskonditionen umfassen mindestens die folgenden Angaben: 19 Geplante (maximale) Anzahl neue Anteile; 20 Geplantes Bezugsverhältnis; 21 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6

4 Bezugspreis; 22 Daten für Beginn und Ende der Bezugsfrist; 23 Daten für den Handel der Bezugsrechte; 24 Berechnungsformel für den Bezugsrechtspreis (nur bei Emission ohne Handel der Bezugsrechte); 25 Liberierungsdatum; 26 Verwendung des Emissionserlöses. 27 Zeitpunkt: Publikationspflicht: min. 1 Werktag vor Beginn der Bezugsfrist Pflichtpublikationsinserate, Pressemitteilung Veröffentlichung des Emissionsprospektes Der Emissionsprospekt dient der detaillierten Information bisheriger und potenzieller neuer Anlegerinnen und Anleger über die Emission. Der Prospekt enthält mindestens die folgenden Informationen: 29 Detaillierte Emissionskonditionen (Bezugsangebot); 30 Angaben zur Art der Emission: - Ausgabe einer festen Anzahl neuer Anteile (Festübernahme) oder Ausgabe auf Best effort Basis (variable Anzahl), - Emissionsmethode (mit oder ohne Handel der Bezugsrechte); Allgemeine Angaben über den Immobilienfonds (geplante Verwendung des Emissionserlöses, Fondsportrait, Anlageziele, Anlegerkreis (bei Immobilienfonds für qualifizierte Anlegerinnen und Anleger), Kapitalveränderungen mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Kursentwicklung mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Ausschüttungsentwicklung mindestens über die letzten 3 Jahre vor der Emission, Portfolioveränderungen seit dem letzten Abschluss); Jahresbericht des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres oder Auszüge aus der Jahresberichterstattung des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres (mindestens enthaltend Angaben zur Organisation, Jahresrechnung, Liegenschaftsverzeichnis, Käufe und Verkäufe von Grundstücken, Stellungnahme der Prüfgesellschaft). Ist ein Halbjahresbericht erstellt worden, kann dieser auch beigelegt werden; Fondsvertrag bzw. Anlagereglement. 34 Zeitpunkt: Publikationspflicht: Vor Beginn der Bezugsfrist Auf Verlangen an bisherige und potenzielle neue Anleger, Informationsexemplar an die FINMA Bezugsfrist Während der Bezugsfrist werden Bezugsrechte zur Zeichnung neuer Anteile eingereicht oder zum Verkauf angemeldet. Im Falle eines Handels werden zum Verkauf angemeldete 36 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6

5 Bezugsrechte an der Börse oder an einem anderen geregelten Markt gehandelt. Bei Emission ohne Handel werden sie der Depotbank übergeben, die sie entweder zum Einheitspreis vergüten oder allenfalls weiterverkaufen kann. Dauer der Bezugsfrist: bis ca. 10 Werktage Liberierung Am Liberierungstag müssen alle Anlegerinnen und Anleger, die neue Anteile gezeichnet haben, den entsprechenden Betrag leisten. Danach überweist die Depotbank am Liberierungstag den Emissionserlös an die Fondsleitung bzw. die SICAV. Im Falle einer Übernahme von nicht gezeichneten Anteilen durch die Fondsleitung bzw. die SICAV übernimmt diese am Liberierungstag die entsprechenden Anteile auf eigene Rechnung. 38 Zeitpunkt: bis ca. 10 Werktage nach Ende der Bezugsfrist Bekanntgabe des Emissionsresultates Nach Abschluss der Emission in Form einer Festübernahme kann die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der neu zu emittierenden Anteile publizieren. Im Falle einer Best effort-emission gibt die Fondsleitung bzw. die SICAV die Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile in den vorgesehenen Pflichtpublikationsorganen bekannt a Zeitpunkt: Spätestens mit der Liberierung 41 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6

6 INHALTSVERZEICHNIS Fachinformation Ausgabe von Immobilienfondsanteilen Zielsetzungen und Geltungsbereich Voraussetzungen für eine Emission Gesetzliche Rahmenbedingungen Marktumfeld Aktualität der Verkehrswertschätzungen Bestimmung des Emissionsbetrages Ausgabe einer festen Anzahl neuer Anteile (Festübernahme) Ausgabe einer variablen Anzahl neuer Anteile (Best effort-emission) Emissionsmethoden Emission mit Börsenhandel der Bezugsrechte Emission ohne Handel der Bezugsrechte Berechnung des Emissionspreises Ablauf und Publikationspflichten Vorinformation von Anlegerinnen und Anlegern Veröffentlichung der Emissionskonditionen Veröffentlichung des Emissionsprospektes Bezugsfrist Liberierung Bekanntgabe des Emissionsresultates... 5 SFAMA FI Ausgabe Immofondsanteile_d_100525_ /6