Neue Emission. 4. bis 15. April Real Estate Asset Management

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1 Real Estate Asset Management Neue Emission 4. bis 15. April 2011 Emissionsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger

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3 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Emissionsprospekt vom 1. April 2011 Fondsdomizil: Fondsleitung: Depotbank: Vertrieb: Schweiz Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Schweiz Dieser Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag mit Anhang (zusammen der «Prospekt») ist die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»). Der Prospekt wird am 21. April 2011 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser Zusatz zum Prospekt bildet einen integrierenden Bestandteil zum Prospekt und muss zusammen mit diesem gelesen werden. Potenzielle Investoren werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Risiken» sorgfältig durchzulesen. Inhaltsverzeichnis Das Angebot Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Informationen über die Fondsleitung Informationen über die Depotbank Informationen über Dritte Risiken Portfolioveränderungen vom 1. Januar 2011 bis zum 25. März Geschäftsjahr 2010 und Ausblick auf das Geschäftsjahr Index zur finanziellen Berichterstattung Weitere Informationen Beilage: Fondsvertrag mit Anhang

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5 Das Angebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hat am 24. Februar 2011 die Emission von maximal Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile von auf maximal 6' Anteile. Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der auszugebenden Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen, dabei wird ein Emissionsvolumen von rund CHF 309 Mio. angestrebt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Für besondere Risiken im Zusammenhang mit einer «best effort»-emission siehe nachstehend «Risiken aufgrund der «best effort»-emission» unter «Risiken». Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen angeboten. Bezugsfrist 4. April 2011 bis 15. April 2011 (12.00 Uhr). Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen wertlos ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel» und «Bezugsrechtspreis»). Die Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich. Bezugsverhältnis Ausgabepreis Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Ein (1) bisheriger Anteil berechtigt zum Bezug eines (1) neuen Anteils gegen Bezahlung des Ausgabepreises in bar. CHF netto je neuen Anteil. Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt. Er basiert auf einem Inventarwert per 31. Dezember 2010 von CHF je Anteil und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode vom 1. Januar 2011 bis zum 27. April 2011), eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von 1,50% sowie die Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, im Umfang von CHF 1.51 pro Anteil ein. 5

6 Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen Schätzungsexperten per 31. Dezember 2010 geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises. Zuteilung Bezugsrechte Ausübung des Bezugsrechts Bezugsrechtshandel Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 1. April 2011 (nach Handelsschluss); ab dem 4. April 2011 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. Die Bezugsrechte werden den bisherigen Anlegern durch die Depotbank eingebucht. Die Ausübung des Bezugrechts hat gemäss den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Bezugsrechte können gekauft (siehe allerdings «Anlegerkreis, Besonderheiten» hinten unter Kapitel «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property» und «Verkaufsrestriktionen» hinten unter Kapitel «Weitere Informationen») und veräussert werden; es findet jedoch kein offizieller Bezugsrechtshandel statt. Allfällige Käufe und Verkäufe von Bezugsrechten sind bis 15. April 2011 (12.00 Uhr) in Auftrag zu geben und werden mit Valuta 27. April 2011 abgerechnet. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen wertlos ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtspreis»). Im Falle einer Überzeichnung können Kaufaufträge für Bezugsrechte gekürzt werden. Bezugsrechtspreis Grundlage für die Berechnung des Bezugsrechtspreises ist der Durchschnitt der in der Zeit vom 4. April 2011 bis 14. April 2011 bezahlten Schlusskurse der Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property. Wird an einem Tag kein bezahlter Kurs erzielt, wird als Ersatz der Durchschnitt von Geldkurs und Briefkurs anstelle des fehlenden bezahlten Kurses verwendet. Der Bezugsrechtspreis wird auf einen Rappen gerundet. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt am 21. April Liberierung 27. April 2011 Über die Zuteilung und allfällige Kürzungen entscheidet die Fondsleitung. Das Bezugsrecht der bisherigen Anleger ist jedoch gewahrt. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Lieferung Handel der Anteile Die Anteile sind weder SIX SIS AG- noch Euroclear-fähig und können daher weder über die SIX SIS AG noch Euroclear geliefert werden (siehe nachstehend «Verurkundung / Depotpflicht»). Nach der Liberierung können die neuen Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property gehandelt werden. 6

7 Die Fondsleitung stellt über die Credit Suisse AG, Zürich, einen regelmässigen ausserbörslichen Handel der Anteile sicher. Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile wird nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben und im Zusatz zum Prospekt enthalten sein. Publikumsöffnung / Börsenkotierung Anlegerkreis Verurkundung / Depotpflicht Der Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property innerhalb von fünf Jahren seit der Erstemission für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren (siehe 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Der Fonds steht nur qualifizierten Anlegern offen (siehe ausführlich hinten, «Anlegerkreis, Besonderheiten» unter «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property»). Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen des Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse AG, Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse Group AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Es werden nur ganze Anteile ausgegeben (keine Fraktionen möglich). Ausschüttungen Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab 1. Januar 2011 für das volle Geschäftsjahr 2011 (siehe «Verwendung des Erfolgs» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property»). Verwendung des Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik in Immobilien- Emissionserlöses werte und speziell in nachhaltige Neubauprojekte investiert (siehe 8 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Valorennummern / ISIN Anteile Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Valorennummer: / ISIN CH Bezugsrecht Valorennummer: / ISIN CH Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird empfohlen, vor dem Kauf der Anteile des Fonds einen Steuerberater zu konsultie- 7

8 ren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen haben. Die Fondsleitung stellt den Anlegern keine Auskunft zwecks einer «Qualified Electing Fund Election» gemäss 1293 des «US Internal Revenue Code» zur Verfügung. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Terminübersicht Stichtag für die Zuteilung 1. April 2011 (nach Handelsschluss) der Bezugsrechte Bezugsrechtsabgang 4. April 2011 Beginn der Bezugsfrist 4. April 2011 Ende der Frist zur Aufgabe von Kauf- und Verkaufsaufträgen von Bezugsrechten Ende der Bezugsfrist 15. April 2011 (12.00 Uhr) 15. April 2011 (12.00 Uhr) Bekanntgabe der genauen 20. April 2011 Anzahl effektiv neu auszugebender Anteile Publikation des Zusatzes 21. April 2011 zum Prospekt Zuteilung der Anteile 21. April 2011 Liberierung der Anteile in bar 27. April 2011 Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Credit Suisse AG haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. 8

9 Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Allgemeine Angaben zum Fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG sowie Art. 6 Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV). Der Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung und der Depotbank erstellt und am 25. Februar 2009 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA bewilligt. Der Fonds ist von der Pflicht, für einen regelmässigen Handel der Anteile zu sorgen, der Pflicht zur zweimaligen Publikation des Wechsels der Fondsleitung und/oder der Depotbank, der Pflicht zur Erstellung eines Prospektes und eines vereinfachten Prospektes sowie der Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes befreit ( 1 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (siehe 1 Ziff. 4 und 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Anteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Vertrag teil. Anlegerkreis, Als Anleger des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property zuge- Besonderheiten lassen sind ausschliesslich qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG und Art. 6 Abs. 1 KKV. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler (einschliesslich deren Kunden mit schriftlichem Vermögensverwaltungsvertrag) und Fondsleitungen, beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen, öffentlichrechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie, Unternehmen mit professioneller Tresorerie sowie vermögende Privatpersonen i.s.v. Art. 6 Abs. 1 KKV. Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn das Unternehmen bzw. die öffentlichrechtliche Körperschaft oder Vorsorgeeinrichtung mindestens eine fachlich ausgewiesene, im Finanzbereich erfahrene Person damit betraut, seine Finanzmittel dauernd zu bewirtschaften ( 5 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar (in Ausnahmefällen durch Sacheinlage, vgl. 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages) eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Erfolg des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet ( 5 Ziff. 2 des Fondsvertrages). 9

10 Publikumsöffnung / Geplante Kotierung Anlageziel und Anlagepolitik sowie Beschränkungen Die Fondsleitung sieht vor, den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren seit der Erstemission für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren ( 1 Ziff. 4 und 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Dies bedingt eine Änderung des Fondsvertrages, mit welcher sämtliche von der Aufsichtsbehörde genehmigten Ausnahmen rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich im Aufbau und in der langfristigen Substanzerhaltung von Immobilien und in der Ausschüttung angemessener Erträge. Der Immobilienfonds investiert vorwiegend in nachhaltige Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz, d.h. in Grundstücke einschliesslich Zugehör. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält die Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen ( 8 Ziff. 2 des Fondsvertrages): Wohnbauten; Kommerziell genutzte Liegenschaften; Bauten mit gemischter Nutzung; Stockwerkeigentum; Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten), das erschlossen sowie für eine umgehende Überbauung geeignet ist bis 100% des Fondsvermögens; Unbebaute Grundstücke, welche in der Bauzone eingezont und erschlossen sind, die mittels Entwicklungsprojekten der Überbauung zugeführt werden bis zu 10% des Fondsvermögens; Baurechtsgrundstücke bis maximal 20% des Fondsvermögens, wobei Bauland (inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten), unbebaute Grundstücke und Baurechtsgrundstücke zusammen bis höchstens 100% des Fondsvermögens ausmachen dürfen. Alleineigentum wird in der Regel bevorzugt, es ist aber auch Miteigentum an Grundstücken und Stockwerkeigentum zulässig. Gewöhnliches Miteigentum ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt. Ferner kann die Fondsleitung das Vermögen des Immobilienfonds bis maximal 25% des Fondsvermögens in Anteile an anderen schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz und Immobilienzertifikate investieren (gemäss Art. 59 Abs. 1 Bst. c KAG), sofern deren Anteile bzw. Aktien an einer Schweizer Börse kotiert sind. Weiter kann sie bis maximal 10% des Fondsvermögens in Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte anlegen (siehe 8 und 15 Ziff. 4 des Fondsvertrages für detaillierte Angaben). 10

11 Die Fondsleitung darf Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist (siehe 8 Ziff. 5 und 19 Ziff. 6 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung muss ihre Anlagen auf mindestens fünf Grundstücke verteilen, wobei Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind sowie aneinandergrenzende Parzellen, als ein einziges Grundstück gelten. Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 40% des Fondsvermögens betragen ( 1 Ziff. 4 und 15 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen ( 14 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung muss die Anlagebeschränkungen fünf Jahre nach Lancierung des Fonds erfüllen ( 1 Ziff. 4 und 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, so müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das zulässige Mass zurückgeführt werden ( 7 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte, keine Pensionsgeschäfte und setzt keine derivativen Finanzinstrumente ein (siehe des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit Ausnahme von Schuldbriefen oder anderen vertraglichen Grundpfandrechten ( 13 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen ( 8 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung investiert vorwiegend in nachhaltige Neubauprojekte, Bauten und Umbauten. Die Nachhaltigkeit wird bewertet nach den Kriterien (i) Energieeffizienz und Energieträger, (ii) verwendete Materialien, (iii) Nutzungsflexibilität und (iv) vorhandene öffentliche und private Infrastruktur. Neubauprojekte, Bauten und Umbauten, welche diese Voraussetzungen nicht erfüllen, dürfen bis höchstens 25% des Fondsvermögens betragen ( 1 Ziff. 4 und 8 Ziff. 4 i.v.m. 15 Ziff. 4 Bst. f des Fondsvertrages). Für die detaillierten Bestimmungen zu den Anlagevorschriften und -beschränkungen wird auf 1 Ziff. 4 und 8 sowie 15 des Fondsvertrages verwiesen. Profil des typischen Anlegers Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. 11

12 Fondsdomizil Fondsleitung Depotbank Vergütungen Rechnungsjahr Verwendung des Erfolgs Schweiz Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland richten sich nach dem Fondsvertrag (siehe Ziff. 4.3 des Anhangs zum Fondsvertrag und des Fondsvertrages). Das Rechnungsjahr dauert vom 1. Januar bis 31. Dezember. Der Nettoertrag des Fonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in Schweizerfranken an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vorsehen (siehe 22 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden (siehe 22 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten werden. Kapitalveränderungen seit Nettofondsvermögen per : CHF 295,8 Mio. 1 Gründung des Fonds Nettofondsvermögen per : CHF 298,3 Mio. Verkehrswert der Liegenschaften per : CHF 136,1 Mio. 1 Verkehrswert der Liegenschaften per : CHF 264,5 Mio. 1 Der Fonds wurde per lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom bis (verkürztes Geschäftsjahr). 12

13 Weitere Kennzahlen Jahresabschluss per * Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) in CHF Agio 13,64% 7,51% Schlusskurs in CHF (Geldkurs) Höchster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Ausschüttung pro Anteil in CHF Ausschüttungsrendite n/a n/a Ausschüttungsquote n/a n/a Performance 6,60% 6,00% Anlagerendite 0,85% 3 0,08% 3 Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 2 0,00% 0,00% Eigenkapitalrendite (ROE) 0,84% 3 0,08% 3 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 44,28% 3 n/a 3 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) 0,57% 3 0,61% 3 Mietzinsausfallquote 0,00% n/a 3 * Die Kennzahlen wurden nach der neuen Fachinformation der SFA vom «Kennzahlen von Immobilienfonds» berechnet. 1 Der Fonds wurde per lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom bis (verkürztes Geschäftsjahr). 2 Maximal zulässige Belastung: 50% der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG und Art. 96 Abs. 1 KKV) 3 Kennzahlen aufgrund Neulancierung des Fonds nicht aussagekräftig Relevante Steuervorschriften Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem (Wohn-) Sitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen. Anlagefonds, die Immobilien direkt halten, werden in der Schweiz wie folgt besteuert: Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden auf Stufe der direkten Bundessteuer beim Fonds selbst besteuert und sind dafür beim Anleger (Privat- und Geschäftsvermögen) mit (Wohn-) Sitz in der Schweiz steuerfrei. Die Ertrags-, Kapital- und Grundstückgewinnbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgt gemäss den kantonalen Steuergesetzen, welche mit den vorgenannten Regeln der direkten Bundessteuer weitgehend harmonisiert sind. Die Erträge aus Immobilien im Direktbesitz unterliegen bei Ausschüttung nicht der Verrechnungssteuer. Die anderen vom Fonds realisierten Erträge (z.b. Erträge von Immobiliengesellschaften, kurzfristige, festverzinsliche Effekten) unterliegen der Verrechnungssteuer 13

14 von 35%, ungeachtet dessen, ob eine Ausschüttung oder Wiederanlage (Thesaurierung) vorgenommen wird. Die Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne aus anderen Anlagen (inkl. indirektem Grundbesitz) sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung gesondert ausgewiesen werden. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung, respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag, zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die dem Fonds auf übrigen Erträgen aus Schweizer Quellen belastete eidgenössische Verrechnungssteuer kann vom Fonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können einer ausländischen Quellensteuer unterliegen. Hier kann eine Entlastung nach lokalem Recht oder nach Massgabe des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens erfolgen. Die Ausgabe sowie Rückgabe von Anteilen am Fonds sind von der Umsatzabgabe ausgenommen. Der Handel von Anteilen auf dem Sekundärmarkt unterliegt der Umsatzabgabe. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchen- weise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Der Anleger kann seine Anteile und somit den Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) grundsätzlich jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen, indem er die Auszahlung seiner Anteile am Immobilienfonds in bar verlangt. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. 5 Ziff. 5 und 17 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Unter bestimmten ausserordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe 17 Ziff. 5 des Fondsvertrages). Der Rücknahmepreis wird gemäss 16 (mit weiteren Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf einen Franken gerundet. 14

15 Rücknahmekommission Bekanntmachungen Die Rücknahmekommission beträgt maximal 5,00% des Nettoinventarwertes (siehe 18 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Publikationsorgane des Immobilienfonds sind das Schweizerische Handelsamtsblatt sowie die Neue Zürcher Zeitung. Mitteilungen an die Anleger, insbesondere betreffend Änderungen des Fondsvertrages, den Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank sowie die Liquidation des Immobilienfonds erfolgen durch die Fondsleitung mittels einmaliger Publikation (Ziff. 4.4 des Anhangs zum Fondsvertrag sowie 23 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise beziehungsweise den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommission» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die Fondsleitung die Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des Monats im Internet. Kursrelevante Veränderungen werden den Anlegern in den Publikationsorganen mitgeteilt. Die Fondsleitung veröffentlicht innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres einen revidierten Jahresbericht des Immobilienfonds (siehe 20 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Darin informiert sie über die Zusammensetzung des Fondsvermögens und den Inventarwert. Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Credit Suisse Real Estate Fund Green Property wird auf den Fondsvertrag mit Anhang des vorliegenden Prospekts verwiesen. Der Fondsvertrag mit Anhang und die jeweils aktuellen Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. 15

16 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben Für die Fondsleitung zeichnet die Credit Suisse Asset Management zur Fondsleitung Funds AG, Zürich, verantwortlich. Seit ihrer Gründung im Jahre 1984 und Eintragung als Aktiengesellschaft im Handelsregister des Kantons Zürich am 17. April 1984 ist sie ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt seit 30. Juni 1994 CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Credit Suisse Asset Management Funds AG ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich. Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz insgesamt 158 kollektive Kapitalanlagen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen am 28. Februar 2011 auf rund CHF 92'370 Mio. belief. Verwaltungsrat Real Estate Ausschuss Geschäftsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Heinz Hofmann, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Daniel Brupbacher, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Mesenholl, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich Nicole Pauli, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Thomas Schmuckli, Mitglied, Director, Credit Suisse AG, Zürich Mario Seris, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Der Real Estate Ausschuss setzt sich wie folgt zusammen: Heinz Hofmann, Verwaltungsratspräsident Nicole Pauli, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Thomas Schmuckli, Director, Credit Suisse AG, Zürich Mario Seris, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Thomas Schärer, Geschäftsführer Petra Reinhard, stellvertretende Geschäftsführerin Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Patrick Tschumper, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance 16

17 Beratung betreffend Anlageentscheide Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der Fondsaktiven zu unterstützen. Die Credit Suisse AG ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das Kunden im Bereich Private & Retail Banking, Corporate & Investment Banking sowie Asset Management berät. Sie zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG abgeschlossener Vertrag. Delegation von Teilaufgaben Die Fondsleitung hat der Credit Suisse AG, Zürich, verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Es handelt sich um Aufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Es besteht die Möglichkeit, der Credit Suisse AG, Zürich, weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fondsleitung und der Credit Suisse AG, Zürich, abgeschlossener Vertrag. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung ist in separaten Verträgen geregelt. 17

18 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort Als Depotbank fungiert die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 der Hauptverwaltung Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG, Zürich. Haupttätigkeit Die Credit Suisse AG ist eine im Asset Management, Investment Banking und Private Banking international tätige Universalbank. 18

19 Informationen über Dritte Zahlstellen Vertriebsträger Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz Mit dem Vertrieb des Fonds ist folgendes Institut beauftragt worden: Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz. Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger i.s. von Art. 19 KAG einzusetzen. Prüfgesellschaft Schätzungsexperten KPMG AG, Zürich Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke oder Bauprojekte, die zum Immobilienfonds gehören, durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Anlässlich der Schätzungen per Ende des Rechnungsjahres überprüfen die unabhängigen Schätzungsexperten ebenfalls die Nachhaltigkeit der Grundstücke und Bauprojekte. Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängigen Schätzungsexperten ernannt: André Mathis, eidg. dipl. Immobilien-Schätzer FA, Manager Ernst & Young AG Daniel Schneider, dipl. Bauingenieur HTL, Senior Consultant Ernst & Young AG Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Senior Manager Ernst & Young AG Die Kriterien für nachhaltige Bauprojekte und Bauten sowie der Prozess zur Bewertung der Nachhaltigkeit wurden in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Ingenieurbüro entwickelt. 19

20 Risiken Investitionsrisiken Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Die Aufsichtsbehörde hat zudem bewilligt, dass gewisse Vorschriften des KAG für diesen Fonds nicht anwendbar sind (siehe 1 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen. Erstellen von Bauten, Bauprojekte Die Fondsleitung muss die im Fondsvertrag vorgesehen Anlagebeschränkungen innert 5 Jahren nach Lancierung des Fonds einhalten ( 1 Ziff. 4 und 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds kann bis zu 100% in Neubauprojekte investieren. Maximal 10% des Fondsvermögens können in unbebaute Grundstücke investiert werden, welche in der Bauzone eingezont und erschlossen sind, die mittels Entwicklungsprojekten der Überbauung zugeführt werden. Entwicklungsprojekte im Umfang von max. 10% des Fondsvermögens können längere Zeit in der Planungsphase sein. Möglich ist, dass die beantragten Baubewilligungen aufgrund von Einsprachen und Rechtsmittelverfahren längere Zeit nicht rechtskräftig werden und die Realisierung des Projektes mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit fallen auf dem Entwicklungsprojekt keine Erträge an. Die Fondsleitung ist bestrebt, das Risiko von Bauverzögerungen zu minimieren. Sie hat aber keinen Einfluss auf das Einlegen von Einsprachen oder das Ergreifen von Rechtsmitteln. Grosse Bauprojekte beinhalten von Natur aus Risiken. Durch die Wahl von zuverlässigen und erfahrenen Partnern, insbesondere für die Realisierung der Projekte, ist die Fondsleitung bestrebt, diese Risiken zu minimieren und die vorhandenen Ertragspotenziale optimal zu nutzen. Da sich die Realisierung von Bauprojekten in dieser Grössenordnung in der Regel über mehrere Jahre erstrecken wird, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Annahmen über deren Wirtschaftlichkeit bereits während der Realisierungsphase verändern, beispielsweise weil die wirtschaftliche Attraktivität einer Region oder eines ganzen Quartiers sich wesentlich ändert. Durch Auflagen von Behörden sowie Probleme bei der Planung und Realisierung des Bauwerks können zeitliche Verzögerungen entstehen. Bei der Planung und Budgetierung besteht die Gefahr von Kostenüberschreitungen. Durch Mängel, unsachgemässe Erstellung 20

21 oder Konstruktionsfehler verursachte, unerwartete und überdurchschnittliche Unterhalts- oder Sanierungskosten, können sich negativ auf die Ertragssituation auswirken. Im Falle von Problemen bei der Vermietung neu erstellter Liegenschaften können entsprechende Ertragsausfälle entstehen. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property investiert vor- wiegend in nachhaltige Neubauprojekte für Wohnbauten, kommerziell genutzte Liegenschaften sowie Liegenschaften mit gemischter Nutzung in der Schweiz. Dadurch ist der Immobilienfonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarkts Beschränkte Liquidität und Aufbau des Portfolios In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon insbesondere die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Teilweise bestehen erhebliche Überkapazitäten bei Büroflächen. Es ist damit zu rechnen, dass das Angebot bei Geschäftsliegenschaften weiter zunehmen wird und es ist nicht auszuschliessen, dass es auch in den für den Immobilienfonds wichtigen Städten (siehe «Inventar der Liegenschaften») zu weiteren Überkapazitäten, mit entsprechendem Druck auf die Preise, kommen könnte. Dies könnte auch negative Auswirkungen für den Immobilienfonds haben. Bei Wohnliegenschaften in grösseren Stadtgebieten ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin vorhanden und könnte sich tendenziell noch verschärfen. Dagegen bestehen in kleineren Städten, in den städtischen Agglomerationen und in den peripheren Gebieten der Schweiz bereits seit einiger Zeit Überkapazitäten und die Marktliquidität in peripheren Gebieten dürfte eher zunehmen. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann. Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. 21

22 Die beschränkte Liquidität des Immobilienmarktes kann weiter zur Folge haben, dass der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property während der Aufbauphase nicht alle Gelder aus dieser Emission umgehend in direkte Immobilienanlagen investieren kann. Die flüssigen Mittel des Fonds können dadurch vorübergehend eine grössere Position in den Büchern darstellen. Dies wiederum kann einen direkten Einfluss auf die Anlagerendite haben. Zinsentwicklung Bewertung der Immobilien Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im Durchschnitt aller Grundstücke 50% der Verkehrswerte nicht übersteigen. Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Immobilienfonds per jeweiligen Stichtag festgelegten und von Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen, da sich der Verkaufspreis nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet. Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Auch wenn nach Möglichkeit längerfristige Mietverträge abgeschlossen werden, existieren keine garantierten Mietzinseinnahmen oder die Gewissheit, auslaufende Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können. Umweltrisiken Wettbewerb Der Fonds prüft die Liegenschaften beim Erwerb auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte: Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des Immobilienmanagements), könnten zu einem verstärkten Wettbewerb und einem sich bereits abzeichnendem Konzentrationsprozess führen. Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union («EU») oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarkts sowie der möglichen teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen 22

23 Immobilienmarkts für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeitsund Immobilienmarktes auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden. Änderungen von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche Interessenkonflikte Verträge mit Nahestehenden Bisherige Wertentwicklung Risiken aufgrund der «best effort»-emission Preisbildung Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, sondern auch für andere Immobilienfonds der Credit Suisse Group AG. Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008). Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft. Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 4. April 2011 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Fund Association zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis. Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property werden ausserbörslich gehandelt. Es besteht somit nur ein eingeschränkt liquider Markt, weshalb nicht gewährleistet werden kann, dass die Anteile im ausserbörslichen Markt zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden. Grössere Preisschwankungen sind jederzeit möglich, insbesondere auch im Falle einer Verschiebung oder Nichtdurchführung dieser Emission. 23

24 Portfolioveränderungen vom 1. Januar 2011 bis 25. März 2011 Portfolioveränderungen seit dem 1. Januar 2011 bis 25. März 2011 Seit Erstellung des Jahresberichtes per 31. Dezember 2010 wurden keine Liegenschaften erworben oder verkauft. 24

25 Geschäftsjahr 2010 und Ausblick auf das Geschäftsjahr 2011 Makroökonomische Rahmenbedingungen Das Wachstum der Schweizer Wirtschaft hat ,7% betragen. Das positive Resultat des Vorjahres ist 2011 kaum erreichbar. Die Europäische Schuldenkrise ist noch nicht ausgestanden. Ein geschwächter Euro wertet den ohnehin starken Franken weiter auf, weshalb exportorientierte Schweizer Unternehmen zu den Leidtragenden dieser Entwicklung gehören. Während Amerikas BIP-Wachstum unter den Erwartungen bleibt, legt Deutschlands Wirtschaft wieder zu. Aufstrebende asiatische Länder werden dank ihrem starken Wachstum eine ausgleichende Funktion auf dem Markt übernehmen. Unter diesen Annahmen gehen Experten für 2011 von einem geringeren Wirtschaftswachstum aus (1,9%). Die Arbeitslosenquote lag im Januar 2010 bei 4,5% und ist nach dem Jahrestief von 3,5% im September im Dezember 2010 wieder auf 3,8% angestiegen. Trotz schwierigen Umständen im Exportbereich wird die intakte Binnenwirtschaft nicht allzu schwer getroffen. Die Konjunktur wird durch den starken Privatkonsum und die Ausrüstungsinvestition getragen. Bis Ende 2011 ist sogar mit einem leichten Rückgang der Arbeitslosenquote zu rechnen (3,4%). Für 2012 wird eine Stabilisierung der Arbeitslosigkeit erwartet. Die Konsumentenstimmung liegt erstmals wieder über dem langjährigen Durchschnitt. Dies beruht auf der positiveren Einschätzung der Wirtschaftslage sowie der persönlichen finanziellen Situation. Die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte hat tendenziell abgenommen und damit die Nachfrage nach Wohnraum. Dafür haben sich die real verfügbaren Einkommen der Schweizer Bevölkerung vergrössert, wodurch sich die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen erhöht. Insbesondere begünstigen das nach wie vor tiefe Zinsniveau und die guten Finanzierungsbedingungen die Nachfrage nach Wohneigentum. Wohnungsmarkt Die Bautätigkeit hat sich im Jahr 2010 auf gleichem Niveau halten können. Wohnbauinvestitionen haben im vergangenen Jahr dominiert. Trotz konjunkturellen Schwankungen werden nach wie vor zahlreiche Miet- und Eigentumswohnungen erstellt. Die Anzahl hängiger Baugesuche und der bereits erteilten Baubewilligungen sind ein Indiz dafür, dass dieser Trend bis Mitte Jahr anhalten wird. Es wird angenommen, dass sich die Wohnbautätigkeit von Eigentumswohnungen mehr in Richtung Mietwohnungen verschiebt. Die Angebotspreise für Mietwohnungen sind in den letzten zwölf Monaten um 2,5% gestiegen. Die Preisentwicklung wird schweizweit in den nächsten Monaten stagnieren, wobei aber regional bedeutende Unterschiede bestehen. Die Preisentwicklung neuer Mietwohnungen ist leicht rückläufig, während sich die Preise für Alt-Wohnungen marginal erhöhen. Ausblick Trotz verbesserter Arbeitsmarktbedingungen und positiver Konsumentenstimmung wird für die kommenden Monate eine stagnierende bis leicht rückläufige Preisentwicklung im Mietwohnungsmarkt pro- 25

26 gnostiziert. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird insbesondere durch die Zuwanderung von Ausländern beeinflusst, die unter verbesserten Konjunkturbedingungen die Wohnungsnachfrage begünstigen. Schweizweit werden für die kommenden zwölf Monate gleichbleibende Angebotspreise für Mietwohnungen erwartet. Geschäftsflächenmarkt Die konjunkturellen Schwankungen haben für den Büroflächenmarkt bis anhin keine gravierenden Folgen gehabt. Da keine grosse Entlassungswelle stattgefunden hat, sind wenige Geschäftsimmobilien frei geworden, wodurch ein Anstieg der Leerstände verhindert wurde. Im Frühling 2010 wurde bei den Angebotsmieten mit einem Rückgang von rund 1,2% über die nächsten zwölf Monate gerechnet. Über das gesamte Jahr haben die Büromieten um 3,0% nachgegeben. In der Region Zürich (+2,6%) und vor allem in der Genferseeregion (+5,5%) sind die Mietpreise für Büroflächen im Vergleich zur übrigen Schweiz stärker angestiegen. Die neusten Vorhersagen prognostizieren im Schweizer Durchschnitt eine gleich bleibende Mietpreisentwicklung für die nächsten zwölf Monate. Die Marktmieten für Verkaufsflächen haben im Jahr 2010 einen Rückgang von 3,7% erfahren. Die Prognosen zeigen in den nächsten zwölf Monaten einen ähnlichen Seitwärtstrend wie beim Büroflächenmarkt. Entgegen den Befürchtungen, dass die erzielbaren Mieten während einer Rezession nicht erreicht würden, hat sich der Verkaufsflächenmarkt dank dem stabilen privaten Konsum als äusserst robust erwiesen. Ausblick Die Entwicklung der Schweizer Geschäftsflächenmärkte bereitet Sorgen. Sofern kein hohes Arbeitsplatzwachstum vorhanden ist, wird die ohnehin kleine Nutzflächennachfrage gering ausfallen. Zurzeit besteht ein leichter Angebotsüberhang für Büroflächen und weitere Büroräumlichkeiten. Für die kommenden zwölf Monate ist je nach Region mit einer Preisentwicklung von 1% bis zu +0,5% zu rechnen. Auch im Verkaufsflächenmarkt zeichnet sich eine ähnliche Preisentwicklung ab, wobei die regionalen Preisunterschiede das Wachstum beeinflussen. Insbesondere werden periphere Lagen wohl ein negatives Wachstum erfahren. Neubaumarkt Wohnbauten Die Anzahl Baugesuche deutet nicht darauf hin, dass die Wohnbautätigkeit gesamthaft abnehmen wird. Während das Bauvolumen für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2011 leicht zulegt, wird der Bau von Einfamilienhäusern eher abnehmen. Die Nachfrage nach Wohnraum wird nicht zuletzt durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte beeinflusst. Die Preise für Mietwohnungen werden stagnieren, wohingegen die Preise für Eigentumswohnungen leicht steigen. Geschäftsbauten Für die Büro- und Verkaufsflächen wird ein leichter Rückgang der Gesamtnachfrage erwartet. Das Ausmass ist relativ gering, da für erstklassige Standorte durchaus Marktchancen erhalten bleiben. Angesichts der konjunkturellen Unsicherheiten und den vorhandenen Überkapazitäten unterliegt der Büromarkt einer Preisstagnation. Aufgrund fehlender Impulse besteht in nächster Zeit kaum Potenzial für Preissteigerungen. 26