SF Sustainable Property Fund Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger

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1 SF Sustainable Property Fund Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" für qualifizierte Anleger Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag 5. September 2011 Fondsleitung: Swiss Finance & Property Funds AG, Zürich

2 SF Sustainable Property Fund Emissionsprospekt vom 5. September 2011 Fondsname: Fondsdomizil: Fondsleitung: Depotbank: Vertrieb: Revisionsstelle: SF Sustainable Property Fund Schweiz Swiss Finance & Property Funds AG Credit Suisse AG Schweiz PricewaterhouseCoopers AG Dieser Emissionsprospekt mit integriertem Fondsvertrag (zusammen der Prospekt ) bildet die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des SF Sustainable Property Fund (nachstehend auch der Fonds oder der Immobilienfonds ). Der Prospekt wird am 29. September 2011 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile bekannt gibt. Dieser Zusatz zum Prospekt bildet einen integrierenden Bestandteil zum Prospekt und muss zusammen mit diesem gelesen werden. Potenzielle Investoren werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel Risiken sorgfältig durchzulesen. Inhaltsverzeichnis Das Angebot...2 Informationen über den SF Sustainable Property Fund...6 Informationen über die Fondsleitung...11 Informationen über die Depotbank...13 Informationen über Dritte...14 Risiken...15 Portfolioveränderungen vom 1. Juli 2011 bis zum 31. August Weitere Informationen...20 Finanzberichterstattung...22 Beilage: Fondsvertrag...31 Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse Zürich Telefon +41 (0) Telefax +41 (0) info@swissfp.com 1

3 Das Angebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des SF Sustainable Property Fund hat am 15. August 2011 die Emission von maximal Anteilen des SF Sustainable Property Fund beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile von auf maximal Anteile. Die Emission wird kommissionsweise ( best effort basis ) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Die genaue Anzahl der auszugebenden Anteile ergibt sich aus der Anzahl der eingegangenen Zeichnungen, dabei wird ein Emissionsvolumen von rund CHF 42,93 Mio. angestrebt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Für besondere Risiken im Zusammenhang mit einer best effort -Emission siehe nachstehend Risiken aufgrund der best effort -Emission unter Risiken. Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen angeboten. Bezugsfrist 12. September 2011 bis 23. September 2011, Uhr. Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen wertlos ohne Entschädigung (siehe nachstehend Bezugsrechtshandel ). Die Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich. Bezugsverhältnis Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Zwei (2) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von drei (3) neuen Anteilen gegen Bezahlung des Ausgabepreises in bar. Aufgrund des Bezugsverhältnisses können sich Fraktionen (Bruchteile neuer Anteile) ergeben. Anleger mit Fraktionen müssen bei Ausübung ihrer Bezugsrechte auf die nächst tiefere, durch 3 teilbare ganze Anzahl neuer Anteile abrunden. Ausgabepreis CHF netto je neuen Anteil. Der Ausgabepreis wurde gemäss 17 des Fondsvertrags festgelegt. Er basiert auf einem Inventarwert per 30. Juni 2011 von CHF je Anteil und schliesst den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode vom 1. Januar 2011 bis zum 30. September 2011), eine Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland von 1,50% sowie die Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, im Umfang von CHF 0.44 pro Anteil ein. Der Ausgabepreis wird auf einen Franken gerundet. 2

4 Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen Schätzungsexperten per 30. Juni 2011 geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die Grundlage für die Errechnung des Ausgabepreises. Zuteilung Bezugsrechte Ausübung des Bezugsrechts Bezugsrechtshandel Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 9. September 2011 (nach Handelsschluss); ab dem 12. September 2011 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. Die Bezugsrechte werden den bisherigen Anlegern automatisch durch ihre Depotbank eingebucht. Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Bezugsrechte können gekauft (siehe allerdings Anlegerkreis, Besonderheiten hinten unter Kapitel Informationen über den SF Sustainable Property Fund und Verkaufsrestriktionen hinten unter Kapitel Weitere Informationen ) und veräussert werden; es findet jedoch kein offizieller Bezugsrechtshandel statt. Allfällige Käufe und Verkäufe von Bezugsrechten sind bis 23. September 2011 (12.00 Uhr) in Auftrag zu geben und werden mit Valuta 30. September 2011 abgerechnet. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt oder zum Verkauf aufgegeben werden, verfallen wertlos ohne Entschädigung (siehe nachstehend Bezugsrechtspreis ). Im Falle einer Überzeichnung können Kaufaufträge für Bezugsrechte gekürzt werden. Bezugsrechtspreis Grundlage für die Berechnung des Bezugsrechtspreises ist der Durchschnitt der in der Zeit vom 12. September 2011 bis 22. September 2011 gestellten Geldkurse und Briefkurse der Anteile des SF Sustainable Property Fund. Dabei darf die Spanne zwischen Geldkurs und Briefkurs maximal 2% betragen. Wird an einem Tag ein bezahlter Kurs erzielt, wird dieser als Ersatz für den Durchschnitt von Geldkurs und Briefkurs für die Berechnung des Bezugsrechtswertes verwendet. Der Bezugsrechtspreis wird auf einen Rappen gerundet. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt am 29. September Liberierung 30. September 2011 Über die Zuteilung und allfällige Kürzungen entscheidet die Fondsleitung. Das Bezugsrecht der bisherigen Anleger ist jedoch gewahrt. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Lieferung Handel der Anteile Die Anteile sind weder SIX SIS AG- noch Euroclear-fähig und können daher weder über die SIX SIS AG noch Euroclear geliefert werden (siehe nachstehend Verurkundung / Depotpflicht ). Nach der Liberierung können die neuen Anteile des SF Sustainable Property Fund gehandelt werden. Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile wird (i) nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben und (ii) im Zusatz zum Prospekt enthalten sein. 3

5 Publikumsöffnung / Börsenkotierung Anlegerkreis Verurkundung / Depotpflicht Die Fondsleitung sieht vor, den SF Sustainable Property Fund innerhalb von fünf Jahren seit der Erstemission für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und an der SIX Swiss Exchange AG zu kotieren (siehe 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Der Fonds steht nur qualifizierten Anlegern offen (siehe ausführlich hinten, Anlegerkreis, Besonderheiten unter Informationen über den SF Sustainable Property Fund ). Die Anteile werden ausschliesslich buchmässig auf den Namen des Anlegers geführt und sind zwingend bei der Credit Suisse AG, Schweiz, einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse Group AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Es werden nur ganze Anteile ausgegeben (keine Fraktionen möglich). Ausschüttungen Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab 1. Januar 2011 für das volle Geschäftsjahr 2011 (siehe Verwendung des Erfolgs hinten unter Informationen über den SF Sustainable Property Fund). Verwendung des Emissionserlöses Valorennummern / ISIN Der Erlös dieser Emission wird im Rahmen der Anlagepolitik in Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz investiert (siehe 8 des Fondsvertrages). Anteile SF Sustainable Property Fund Valorennummer: / ISIN CH Bezugsrecht Valorennummer: / ISIN CH Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden anlagefonds- und steuerrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Die Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder die Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Terminübersicht Stichtag für die Zuteilung 9. September 2011 (nach Handelsschluss) der Bezugsrechte Bezugsrechtsabgang 12. September 2011 Beginn der Bezugsfrist 12. September 2011 Ende der Frist zur Aufgabe von Kauf- und Verkaufsaufträgen von Bezugsrechten 23. September 2011, Uhr 4

6 Ende der Bezugsfrist 23. September 2011, Uhr Bekanntgabe der genauen 28. September 2011 Anzahl effektiv neu auszugebender Anteile Publikation des Zusatzes 29. September 2011 zum Prospekt Zuteilung der Anteile 29. September 2011 Liberierung der Anteile in bar 30. September 2011 Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Credit Suisse AG haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission der Anteile zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. 5

7 Informationen über den SF Sustainable Property Fund Allgemeine Angaben zum Fonds SF Sustainable Property Fund ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG) für qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG sowie Art. 6 Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV). Der Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung und der Depotbank erstellt und am 23. Dezember 2008 von der Eidgenössischen Bankenkommission (heute Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA) bewilligt. Der Fonds ist von der Pflicht, für einen regelmässigen Handel der Anteile zu sorgen, sowie von der Pflicht zur Erstellung eines Halbjahresberichtes sowie eines vereinfachten Prospektes befreit ( 1 Ziff. 4 des Fondsvertrages). Anstelle der Barzahlung des Anlegers zum Erwerb von Fondsanteilen kann die Fondsleitung im Einzelfall auch einer Einbringung von Anlagen in Form einer Sacheinlage zustimmen (siehe 1 Ziff. 4 und 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages). Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Gemäss 6 des Fondsvertrages steht der Fondsleitung das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu vereinigen. Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt. Anlegerkreis, Besonderheiten Als Anleger des SF Sustainable Property Fund zugelassen sind ausschliesslich qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 und 4 KAG und Art. 6 Abs. 1 KKV. Als qualifizierte Anleger gelten namentlich beaufsichtigte Finanzintermediäre wie Banken, Effektenhändler (einschliesslich deren Kunden mit schriftlichem Vermögensverwaltungsvertrag) und Fondsleitungen, beaufsichtigte Versicherungseinrichtungen, öffentlichrechtliche Körperschaften und Vorsorgeeinrichtungen mit professioneller Tresorerie, Unternehmen mit professioneller Tresorerie sowie vermögende Privatpersonen i.s.v. Art. 6 Abs. 1 KKV. Professionelle Tresorerie liegt vor, wenn das Unternehmen bzw. die öffentlichrechtliche Körperschaft oder Vorsorgeeinrichtung mindestens eine fachlich ausgewiesene, im Finanzbereich erfahrene Person damit betraut, seine Finanzmittel dauernd zu bewirtschaften ( 5 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Die Anleger erwerben mit Vertragsschluss und der Einzahlung in bar (in Ausnahmefällen durch Sacheinlage, vgl. 17 Ziff. 8 ff. des Fondsvertrages) eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Erfolg des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet ( 5 Ziff. 2 des Fondsvertrages). 6

8 Publikumsöffnung / Geplante Kotierung Anlageziel und Anlagepolitik sowie Beschränkungen Die Fondsleitung sieht vor, den SF Sustainable Property Fund innerhalb eines Zeithorizontes von fünf Jahren seit der Erstemission für das Publikum und mithin auch für nicht-qualifizierte Anleger zu öffnen und zu kotieren ( 1 Ziff. 4 und 25 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Dies bedingt eine Änderung des Fondsvertrages, mit welcher sämtliche von der Aufsichtsbehörde genehmigten Ausnahmen rückgängig gemacht werden. Der Immobilienfonds muss zu diesem Zeitpunkt die gesetzlichen Risikoverteilungsvorschriften einhalten. Das Anlageziel des SF Sustainable Property Fund besteht darin, ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen, welches einem anerkannten oder einem möglichst gleichwertigen internen Standard bezüglich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entspricht, ein kontinuierliches Kapitalwachstum erreicht und daraus regelmässige, angemessene Ertragsausschüttungen erzielt. Der Immobilienfonds investiert in Projekte sowie Immobilien in der ganzen Schweiz. Projekte beinhalten Bauland mit rechtskräftiger Baubewilligung, sowie Bauland, Abbruchobjekte und angefangene Bauten die erschlossen und für eine umgehende Überbauung nach Erhalt einer Baubewilligung geeignet sind. Erworbene Immobilien müssen beim Kauf oder nach erfolgter Sanierung die gesetzten Standards bezüglich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz erfüllen. Die Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds. Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann. Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein. Weitere Beschränkungen finden sich in 10ff. des Fondsvertrages. Profil des typischen Anlegers Fondsdomizil Fondsleitung Depotbank Vergütungen Rechnungsjahr Verwendung des Erfolgs Der Fonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. Schweiz Swiss Finance & Property Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland richten sich nach dem Fondsvertrag (siehe 18 f. des Fondsvertrages). Das Rechnungsjahr dauert vom 1. Januar bis 31. Dezember. Der Nettoertrag des Fonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in Schweizerfranken an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vorsehen (siehe 22 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können 7

9 von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten werden (siehe 22 Ziff. 2 f. des Fondsvertrages). Kapitalveränderungen seit Gründung des Fonds Nettofondsvermögen per 31. Dezember 2010: CHF 27,2 Mio. Nettofondsvermögen per 30. Juni 2011: CHF 27,8 Mio. Verkehrswert der Liegenschaften per 31. Dezember 2010: CHF 33,1 Mio. Verkehrswert der Liegenschaften per 30. Juni 2011: CHF 33,2 Mio. Der Fonds wurde per lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom bis (verkürztes Geschäftsjahr). Weitere Kennzahlen Halbjahres- bzw. Jahresabschluss per Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) in CHF Agio -0.97% 1.17% Schlusskurs in CHF (Geldkurs) Höchster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Ausschüttung pro Anteil in CHF Ausschüttungsrendite 0.00% 0.00% Ausschüttungsquote n/a n/a Performance 0.00% 2.00% Anlagerendite 2.17% 0.82% Fremdfinanzierungsquote 18.38% 18.43% Eigenkapitalrendite (ROE) 2.12% 0.81% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67.53% n/a TER SF Sustainable Property Fund 0.49% 1.38% Mietzinsausfallrate 0.67% n/a Der Fonds wurde per lanciert. Das erste Geschäftsjahr umfasst die Zeitspanne vom bis (verkürztes Geschäftsjahr). Bestimmte Kennzahlen sind aufgrund der Neulancierung des Fonds nicht aussagekräftig. Relevante Steuervorschriften Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem (Wohn-) Sitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der vorliegende Prospekt vermag eine individuelle Steuerberatung nicht zu ersetzen. Anlagefonds, die Immobilien direkt halten, werden in der Schweiz wie folgt besteuert: Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden auf Stufe der direkten Bundessteuer beim Fonds selbst besteuert und sind dafür beim Anleger (Privat- und Geschäftsvermögen) mit (Wohn-) Sitz in der Schweiz steuerfrei. 8

10 Die Ertrags-, Kapital- und Grundstückgewinnbesteuerung auf Ebene der Kantonsund Gemeindesteuern erfolgt gemäss den kantonalen Steuergesetzen, welche mit den vorgenannten Regeln der direkten Bundessteuer weitgehend harmonisiert sind. Die Erträge aus Immobilien im Direktbesitz unterliegen bei Ausschüttung nicht der Verrechnungssteuer. Die anderen vom Fonds realisierten Erträge (z.b. Erträge von Immobiliengesellschaften, kurzfristige, festverzinsliche Effekten) unterliegen der Verrechnungssteuer von 35%, ungeachtet dessen, ob eine Ausschüttung oder Wiederanlage (Thesaurierung) vorgenommen wird. Die Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne aus anderen Anlagen (inkl. indirektem Grundbesitz) sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung gesondert ausgewiesen werden. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung, respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag, zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die dem Fonds auf übrigen Erträgen aus Schweizer Quellen belastete eidgenössische Verrechnungssteuer kann vom Fonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können einer ausländischen Quellensteuer unterliegen. Hier kann eine Entlastung nach lokalem Recht oder nach Massgabe des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens erfolgen. Die Ausgabe sowie Rückgabe von Anteilen am Fonds sind von der Umsatzabgabe ausgenommen. Der Handel von Anteilen auf dem Sekundärmarkt unterliegt der Umsatzabgabe. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis in der Schweiz aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an. Der Anleger kann seine Anteile und somit den Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) grundsätzlich jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von maximal zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. 5 Ziff. 5 und 17 Ziff. 2 des Fondsvertrages). Unter bestimmten ausserordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe 17 Ziff. 5 des Fondsvertrages). Der Rücknahmepreis wird gemäss 17 (mit weiteren Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf einen Franken gerundet. 9

11 Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen. Anteile werden nicht verbrieft, sondern nur buchmässig geführt. Rücknahmekommission Weitere Angaben zum Fonds Die Rücknahmekommission beträgt maximal 2,00% des Nettoinventarwertes (siehe 18 Ziff. 2 des Fondsvertrages. Für weitere, ausführlichere Angaben zum SF Sustainable Property Fund wird auf den Fondsvertrag des vorliegenden Prospekts verwiesen. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag und die jeweils aktuellen Jahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. 10

12 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben zur Fondsleitung Für die Fondsleitung zeichnet die Swiss Finance & Property Funds AG, Zürich, verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 2006 und Eintragung als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung mit Sitz in Zürich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt am 30. Juni Mio. CHF. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und zu 100% einbezahlt. Die Fondsleitung verwaltet in der Schweiz per 30. Juni 2011 insgesamt 2 kollektive Kapitalanlagen schweizerischen Rechts, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen am 30. Juni 2011 auf CHF belief. Weiter erbringt die Fondsleitung per 30. Juni 2011 insbesondere die folgenden Dienstleistungen: Vermögensverwaltung für eine ausländische kollektive Kapitalanlage An der Swiss Finance & Property Funds AG sind die folgenden natürlichen und juristischen Personen beteiligt: Dr. Hans Peter Bauer, Zürich 49.2% Olivier Croonenberghs, Tervuren (B) 33.2% Adrian Schenker, Hünenberg 17.6% Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat der Swiss Finance & Property Funds AG setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Hans-Peter Bauer, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO, Verwaltungsratspräsident und Head Corporate Finance der Swiss Finance & Property AG, Zug sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Investment AG Olivier Croonenberghs, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Verwaltungsratsmitglied und Head Asset Management Fund of Funds der Swiss Finance & Property AG, Zug Adrian Schenker, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Verwaltungsratsmitglied und Head Marketing & Sales der Swiss Finance & Property AG, Zug Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property Funds AG setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Hans-Peter Bauer, Chief Executive Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Chief Executive Officer, Verwaltungsratspräsident und Head Corporate Finance der Swiss Finance & Property AG, Zug sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Investment AG Carolin Schmüser, Chief Financial Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und Chief Financial Officer der Swiss Finance & Property AG, Zug Adrian Schenker, Head Marketing & Sales Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Verwaltungsratsmitglied und Head Marketing & Sales der Swiss Finance & Property AG, Zug 11

13 Anlageentscheide Die Swiss Finance & Property Funds AG trifft die Anlageentscheide für den Anlagefonds selbst. Die Mitarbeiter der Swiss Finance & Property Funds AG zeichnen sich durch ihre langjährige Erfahrung im Asset Management auf dem Bereich der indirekten und direkten Immobilienanlagen aus. Das Asset Management wird im Tagesgeschäft von den nachfolgenden Personen ausgeführt: Jonathan van Gelder, Leiter Portfolio Management Silke Grassl, Portfolio Manager Roger Wüest, Portfolio Manager Delegation von Teilaufgaben Die Fondsbuchhaltung ist an die Balfidor Fondsleitung AG, Basel, delegiert. Die Balfidor Fondsleitung AG ist auf die Erbringung von Dienstleistungen im Anlagefondsbereich spezialisiert und zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung und besondere Fachkenntnisse von verwaltungstechnischen Aufgaben in diesem Gebiet aus. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung Swiss Finance & Property Funds AG und der Balfidor Fondsleitung AG abgeschlossener Vertrag vom 16. Oktober Die Liegenschaftenverwaltung ist an die Privera AG delegiert. Die Privera AG ist auf die Erbringung von Dienstleistungen im Liegenschaftsbereich spezialisiert. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung Swiss Finance & Property Funds AG und der Karl Steiner AG (neu Privera AG) abgeschlossener Vertrag vom 15. Dezember Die Karl Steiner AG wurde im Jahr 2009 an die Privera AG verkauft. Der damals mit der Karl Steiner AG abgeschlossene Vertrag ist weiterhin gültig. 12

14 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort der Hauptverwaltung Haupttätigkeit Dritt- und Sammelverwahrung Als Depotbank fungiert die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine im Firmen- und Individualkundengeschäft sowie im Private Banking international tätige Universalbank. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien. Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch Miteigentum hat. 13

15 Informationen über Dritte Zahlstelle Vertriebsträger Zahlstelle in der Schweiz ist die Credit Suisse AG, Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz. Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds sind folgende Institute beauftragt worden: Swiss Finance & Property AG, Zug Credit Suisse AG, Zürich Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger i.s.v. Art. 19 des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006 einzusetzen. Prüfgesellschaft Schätzungsexperten PricewaterhouseCoopers AG, Zürich. Die Fondsleitung muss den Wert jedes Grundstücks, das sie erwerben oder veräussern will, durch mindestens einen unabhängigen Schätzungsexperten schätzen lassen. Die Fondsleitung lässt bei Bauvorhaben prüfen, ob die voraussichtlichen Kosten marktkonform und angemessen sind. Nach Fertigstellung der Bauten lässt die Fondsleitung den Verkehrswert schätzen. Auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen lässt die Fondsleitung den Verkehrswert aller Grundstücke, die zum Immobilienfonds gehören, durch die unabhängigen Schätzungsexperten überprüfen. Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende ständige und unabhängige Schätzungsexperten ernannt: Marco Feusi, Chartered Surveyor MRICS, Dipl Architekt HTL, NDS ETHZ Betriebswissenschaften BWI, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, Dr. oec. Publ. Volkswirt, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich 14

16 Risiken Investitionsrisiken Erstellen von Bauten, Bauprojekte Der SF Sustainable Property Fund untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des SF Sustainable Property Fund in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen. Die Fondsleitung muss die im Fondsvertrag vorgesehen Anlagebeschränkungen innert 5 Jahren nach Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung) einhalten ( 1 Ziff. 4 und 7 Ziff. 1 des Fondsvertrages). Der SF Sustainable Property Fund investiert in Projekte sowie Immobilien in der ganzen Schweiz. Entwicklungsprojekte können längere Zeit in der Planungsphase sein. Möglich ist, dass die beantragten Baubewilligungen aufgrund von Einsprachen und Rechtsmittelverfahren längere Zeit nicht rechtskräftig werden und die Realisierung des Projektes mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit fallen auf dem Entwicklungsprojekt keine Erträge an. Die Fondsleitung ist bestrebt, das Risiko von Bauverzögerungen zu minimieren. Sie hat aber keinen Einfluss auf das Einlegen von Einsprachen oder das Ergreifen von Rechtsmitteln. Grosse Bauprojekte beinhalten von Natur aus Risiken. Durch die Wahl von zuverlässigen und erfahrenen Partnern, insbesondere für die Realisierung der Projekte, ist die Fondsleitung bestrebt, diese Risiken zu minimieren und die vorhandenen Ertragspotenziale optimal zu nutzen. Da sich die Realisierung von Bauprojekten in dieser Grössenordnung in der Regel über mehrere Jahre erstrecken wird, kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Annahmen über deren Wirtschaftlichkeit bereits während der Realisierungsphase verändern, beispielsweise weil die wirtschaftliche Attraktivität einer Region oder eines ganzen Quartiers sich wesentlich ändert. Durch Auflagen von Behörden sowie Problemen bei der Planung und Realisierung des Bauwerks können zeitliche Verzögerungen entstehen. Bei der Planung und Budgetierung besteht die Gefahr von Kostenüberschreitungen. Durch Mängel, unsachgemässe Erstellung oder Konstruktionsfehler verursachte, unerwartete und überdurchschnittliche Unterhalts- oder Sanierungskosten, können sich negativ auf die Ertragssituation auswirken. Im Falle von Problemen bei der Vermietung neu erstellter Liegenschaften können entsprechende Ertragsausfälle entstehen. Abhängigkeit von Konjunkturellen Entwicklungen Der SF Sustainable Property Fund investiert in Projekte sowie Immobilien in der ganzen Schweiz. Dadurch ist der Immobilienfonds von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei den vom Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der 15

17 Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Veränderungen des Schweizerischen Immobilienmarkts Beschränkte Liquidität und Aufbau des Portfolios Zinsentwicklung Bewertung der Immobilien In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen, obschon insbesondere die Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften u.a. von der Entwicklung der Konjunktur abhängt. Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Teilweise bestehen erhebliche Überkapazitäten bei Büroflächen. Es ist damit zu rechnen, dass das Angebot bei Geschäftsliegenschaften weiter zunehmen wird und es ist nicht auszuschliessen, dass es auch in den für den Immobilienfonds wichtigen Städten zu weiteren Überkapazitäten, mit entsprechendem Druck auf die Preise, kommen könnte. Dies könnte auch negative Auswirkungen für den Immobilienfonds haben. Bei Wohnliegenschaften in grösseren Stadtgebieten ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin vorhanden und könnte sich tendenziell noch verschärfen. Dagegen bestehen in kleineren Städten, in den städtischen Agglomerationen und in den peripheren Gebieten der Schweiz bereits seit einiger Zeit Überkapazitäten und die Marktliquidität in peripheren Gebieten dürfte eher zunehmen. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann. Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich speziell bei grösseren Objekten durch eine beschränkte Liquidität aus, was sich negativ auf die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. Die beschränkte Liquidität des Immobilienmarktes kann weiter zur Folge haben, dass der SF Sustainable Property Fund während der Aufbauphase nicht alle Gelder aus dieser Emission umgehend in direkte Immobilienanlagen investieren kann. Die flüssigen Mittel des Fonds können dadurch vorübergehend eine grössere Position in den Büchern darstellen. Dies wiederum kann einen direkten Einfluss auf die Anlagerendite haben. Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes und der Inflation bzw. Inflationserwartungen, können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Immobilienfonds per jeweiligen Stichtag festgelegten und von Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen, da sich der Verkaufspreis nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet. Auch bei Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Auch wenn nach Möglichkeit längerfristige Mietverträge abgeschlossen werden, existieren keine garantierten Mietzins- 16

18 einnahmen oder die Gewissheit, auslaufende Verträge mindestens zu den gleichen Bedingungen erneuern zu können. Umweltrisiken Wettbewerb Der Fonds prüft die Liegenschaften beim Erwerb auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte: Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des Immobilienmanagements), könnten zu einem verstärkten Wettbewerb und einem sich bereits abzeichnendem Konzentrationsprozess führen. Auch die bilateralen Verträge der Schweiz mit der Europäischen Union («EU») oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur EU könnten aufgrund der damit einhergehenden Öffnung des Arbeitsmarkts sowie der möglichen teilweisen oder vollständigen Öffnung des schweizerischen Immobilienmarkts für ausländische Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeitsund Immobilienmarktes auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden. Änderungen von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche Interessenkonflikte Verträge mit Nahestehenden Bisherige Wertentwicklung Risiken aufgrund der best effort - Emission Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für den SF Sustainable Property Fund. Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds Association SFA vom 2. April 2008). Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft. Die Emission wird kommissionsweise ( best effort basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 12. September 2011 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Fund Association SFA zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 17

19 2010) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis. Preisbildung Die Anteile des SF Sustainable Real Estate Fund werden ausserbörslich gehandelt. Es besteht somit nur ein eingeschränkt liquider Markt, weshalb nicht gewährleistet werden kann, dass die Anteile im ausserbörslichen Markt zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden. Grössere Preisschwankungen sind jederzeit möglich, insbesondere auch im Falle einer Verschiebung oder Nichtdurchführung dieser Emission. 18

20 Portfolioveränderungen vom 1. Juli 2011 bis zum 31. August 2011 Portfolioveränderungen seit dem 1. Juli 2011 bis 31. August 2011 Seit Erstellung des Halbjahresberichtes per 30. Juni 2011 wurden keine Liegenschaften erworben oder verkauft. 19

21 Weitere Informationen Nützliche Hinweise Valorennummer ISIN CH Kotierung Die Anteile sind nicht börsenkotiert. Eine spätere Börsenkotierung ist beabsichtigt. Laufzeit Der Anlagefonds besteht auf unbestimmte Zeit. Rechnungseinheit CHF Mindestanlage 1 Anteil Verwendung der Erträge Verwahrung der Anteile Bekanntmachungen Die Ausschüttung der Erträge erfolgt jeweils jährlich, innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen vornehmen Die Anteile sind zwingend bei der Credit Suisse AG, Schweiz (Depotbank), einzubuchen und zu verwahren. Nur mit vorgängiger ausdrücklicher Zustimmung sowohl der Fondsleitung als auch der Depotbank können die Anteile bei einer anderen Bank der Credit Suisse AG innerhalb der Schweiz eingebucht und gehalten werden. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung. Für Anteile, die nicht bei der Depotbank eingebucht und gehalten werden, müssen die die Anteile verwahrenden Banken dieser schriftlich bestätigen, dass ihre Kunden als qualifizierte Anleger im Sinne von 5 Ziff. 1 des Fondsvertrags qualifizieren und diesbezügliche Änderungen mitgeteilt werden. Offizielle Publikationsorgane sind das Schweizerische Handelsamtsblatt (SHAB) und die Website der Swiss Fund Data. In den Publikationsorganen werden insbesondere Zusammenfassungen wesentlicher Änderungen des Fondsvertrages unter Hinweis auf die Stellen, bei denen die Änderungen im Wortlaut kostenlos bezogen werden können, der Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank, die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen sowie die Auflösung des Anlagefonds veröffentlicht. Änderungen, die von Gesetzes wegen erforderlich sind, welche die Rechte der Anleger nicht berühren oder die ausschliesslich formeller Natur sind, können mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen werden. Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise beziehungsweise den Nettoinventarwert mit dem Hinweis exklusive Kommissionen bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung sowie auf der Homepage der Swiss Fund Data ( Die Kurse werden zudem in regelmässigen Abständen, mindestens aber zwei Mal monatlich in der ersten und dritten Kalenderwoche (jeweils am Freitag) publiziert. Die Fondsleitung veröffentlicht innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres einen revidierten Jahresbericht des Immobilienfonds (siehe 20 Ziff. 3 des Fondsvertrages). Darin informiert sie über die Zusammensetzung des Fondsvermögens und den Inventarwert. Gebührenteilungsvereinbarungen und Geldwerte Vorteile Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen abgeschlossen. Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich sogenannten «soft commissions» abgeschlossen. 20

22 Rückvergütungen Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an die folgenden institutionellen Anleger, welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen: Lebensversicherungsgesellschaften Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen Anlagestiftungen Schweizerische Fondsleitungen und -gesellschaften Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften Investmentgesellschaften Vertriebsentschädigungen Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und -partner Vertriebsentschädigungen bezahlen: Bewilligte Vertriebsträger Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versicherungsgesellschaften Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie platzieren Vermögensverwalter Versicherung der Immobilien Verkaufsrestriktionen Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen Immobilien sind grundsätzlich gegen Feuer- und Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtrechtlich relevanter Ursachen versichert. Mietertragsausfälle als Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden sind in diesem Versicherungsschutz eingeschlossen. Nicht versichert sind jedoch Erdbebenschäden und deren Folgen. Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Verantwortung für den Prospektinhalt Dokumente Die Swiss Finance & Property Funds AG übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Prospekt richtig sind und keine wesentlichen Umstände ausgelassen wurden. Dieser Prospekt kann bei Swiss Finance & Property Funds AG (Tel , Fax oder oder bei der Credit Suisse AG (Tel , Fax oder kostenlos bezogen werden. Zürich, 5. September 2011 Die Fondsleitung: SWISS FINANCE & PROPERTY FUNDS AG Die Depotbank: CREDIT SUISSE AG 21

23 Finanzberichterstattung Vermögensrechnung per 31. Dezember 2010 (geprüft) Erfolgsrechnung per 31. Dezember 2010 (geprüft) Inventar der fertigen Bauten per 31. Dezember 2010 Liegenschaftstransaktionen (Geschäftsjahr 2010) Kurzbericht der Revisionsstelle Vermögensrechnung per 30. Juni 2010 (ungeprüft) Erfolgsrechnung per 30. Juni 2010 (ungeprüft) Inventar der fertigen Bauten per 30. Juni 2010 Liegenschaftstransaktionen (Geschäftsjahr 2011) 22

24 Vermögensrechnung per Bankguthaben - auf Sicht 1'100' Grundstücke - Wohnbauten 33'090' Sonstige Vermögenswerte 9' Gesamtfondsvermögen 34'199' /. Darlehen und Kredite -6'100' /. sonstige Verbindlichkeiten -439' Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 27'659' /. Geschätzte Liquidationssteuern -439' Nettofondsvermögen 27'220' Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres 0.00./. Ausschüttung 0.00 Saldo aus Anteilverkehr 27'000' Gesamterfolg 220' Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres 27'220' Anzahl Anteile im Umlauf ANT Stand zu Beginn des Berichtsjahres 0 Ausgegebene Anteile 270'000 Zurückgenommene Anteile 0 Stand am Ende des Berichtsjahres 270'000 Inventarwert pro Anteil CHF Informationen zur Bilanz Gekündigte Anteile 0 Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 23

25 Erfolgsrechnung per /CHF Erträge der Bankguthaben Mietzinseinnahmen 0.00 Sonstige Erträge 0.00 Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 Total Erträge Hypothekarzinsen 0.00 Passivzinsen 2.29 Unterhalt und Reparaturen 0.00 Liegenschaftsverwaltung - Liegenschaftsaufwand 0.00 Schätzungs- und Revisionsaufwand 17' Gutachten und Vermittlungshonorare 0.00 Abschreibungen auf Grundstücken 0.00 Rückstellungen für künftige Reparaturen - Zuweisung Entnahme 0.00 Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung 0.00 Reglementarische Vergütungen an die Depotbank Reglementarische Vergütungen an den Immobilienverwalter 0.00 Sonstige Aufwendungen 0.00 Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0.00 Steuern und Abgaben 0.00 Total Aufwendungen 18' Nettoertrag/-verlust (-) -18' Realisierte Kapitalgewinne/-verluste (-) 0.00 Realisierter Erfolg -18' Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste (-) 238' Gesamterfolg 220' Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres -18' Verrechnung mit realisierten Kapitalgewinnen-/Verlusten 18' Vortrag des Vorjahres 0.00 zur Verteilung verfügbarer Erfolg 0.00 zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg 0.00 Vortrag auf neue Rechnung

26 Inventar der fertigen Bauten per Ort, Adresse Gestehungskosten Versicherungswert Verkehrswert Nettoertrag CHF % CHF % CHF % CHF % Wohnbauten Regensdorf Schulstrasse 32'412' '137' '090' n/a Total 32'412' '137' '090' n/a Total 32'412' '137' '090' n/a Liegenschaftentransaktionen 2010 Käufe Wohnhäuser: Liegenschaft Regensdorf Verkäufe Wohnhäuser: keine 25

27 26

28 27

29 Vermögensrechnung per /CHF /CHF Bankguthaben - auf Sicht 636' '100' Grundstücke - Wohnbauten 33'190' '090' Sonstige Vermögenswerte 590' ' Gesamtfondsvermögen 34'417' '199' /. Darlehen und Kredite -6'100' '100' /. sonstige Verbindlichkeiten -131' ' Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 28'185' '659' /. Geschätzte Liquidationssteuern -374' ' Nettofondsvermögen 27'811' '220' Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres 27'220' /. Ausschüttung Saldo aus Anteilverkehr '000' Gesamterfolg 590' ' Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres 27'811' '220' Anzahl Anteile im Umlauf ANT ANT Stand zu Beginn des Berichtsjahres Ausgegebene Anteile 0 270'000 Zurückgenommene Anteile 0 0 Stand am Ende des Berichtsjahres 270' '000 CHF CHF Inventarwert pro Anteil Informationen zur Bilanz Gekündigte Anteile 0 0 Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0 0 Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen