Neue Emission 31. Oktober bis 11. November 2016

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1 Real Estate Investment Management Emissions- und Kotierungsprospekt Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht (November 2016) Neue Emission 31. Oktober bis 11. November 2016

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3 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Emissions- und Kotierungsprospekt vom 20. Oktober 2016 Fondsdomizil: Fondsleitung: Depotbank: Vertrieb: Schweiz Credit Suisse Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Schweiz Dieser Emissions- und Kotierungsprospekt, inklusive Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag (der «Prospekt) sowie jede veröffentlichte Ergänzung oder Änderung zum Angebot (je ein «Zusatz zum Prospekt»), ist die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds») sowie für die Kotierung sämtlicher Anteile des Fonds gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG (nachstehend die «SIX Swiss Exchange»). Der Prospekt wird am 17. November 2016 mit einem Zusatz zum Prospekt ergänzt, welcher die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und die genaue Anzahl der an der SIX Swiss Exchange zu kotierenden Anteile bekannt gibt. Dieser und allfällige weitere Zusätze zum Prospekt bilden integrierende Bestandteile zum Prospekt und müssen zusammen mit diesem gelesen werden. Potenzielle Anleger werden gebeten, insbesondere die Erläuterungen unter dem Titel «Risiken» sorgfältig durchzulesen. Inhaltsverzeichnis Das Angebot... 5 Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property... 9 Informationen über die Fondsleitung Informationen über die Depotbank Informationen über Dritte Risiken Portfolioveränderungen vom 1. Juli 2016 bis zum 13. Oktober Entwicklung Geschäftsjahr 2015 und Ausblick Index zur finanziellen Berichterstattung Weitere Informationen Beilage: Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag

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5 Das Angebot Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hat am 11. Oktober 2016 die Emission von maximal Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property beschlossen. Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden Anteile von auf maximal Anteile. Die Emission wird kommis sionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Nicht gezeichnete Anteile werden allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag verändert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile werden zu den folgenden Bedingungen angeboten. Bezugsfrist 31. Oktober 2016 bis 11. November 2016, Uhr. Später eingereichte Ausübungserklärungen werden nicht mehr berücksichtigt. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich. Bezugsverhältnis Jedem bisherigen Anteil wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt. Zehn (10) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug eines (1) neuen Anteils gegen Bezahlung des Ausgabepreises in bar. Ausgabepreis CHF netto je neuen Anteil. Der Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag festgelegt und auf ganze Franken gerundet (siehe Fondsvertrag 17 Ziff. 3). Er basiert auf dem per 18. November 2016 ermittelten Nettoinventarwert von CHF , welcher seinerseits auf dem Nettoinventarwert per 1. Juli 2016 von CHF je Anteil (nach Abzug der Ausschüttungen für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2016 von CHF 2.18 je Anteil) basiert. Der Nettoinventarwert per 18. November 2016 schliesst die Wertveränderungen der Liegenschaften, Zu- und Verkäufe von Liegenschaften vom 1. Juli bis 13. Oktober 2016 sowie den Einkauf in den laufenden Ertrag (d.h. für die Periode vom 1. Juli 2016 bis zum 18. November 2016) ein. Für die Berechnung des Ausgabepreises wird auf dem Nettoinventarwert per 18. November 2016 pro Anteil zusätzlich eine Ausgabekommission von 2,50% zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland erhoben (siehe Fondsvertrag 18 Ziff. 1). Die Liegenschaften des Fonds wurden durch die unabhängigen Schätzungsexperten per 30. Juni 2016 geschätzt. Im Hinblick auf die Emission wurden zusätzlich die Wertveränderungen aus laufenden Bauprojekten und Sanierungen sowie die Zu- und Verkäufe von Liegenschaften im laufenden Geschäftsjahr berücksichtigt. 5

6 Teilrückerstattung der Ausgabekommission Sofern ein Anleger mindestens neue Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property bezieht, kann bei der Fondsleitung eine Teilrückerstattung der Ausgabekommission von CHF 0.82 je Anteil beantragt werden. Voraussetzung für die Teilrückerstattung der Ausgabekommission gemäss vorliegendem Abschnitt ist zusätzlich, dass der Anleger die Anteile auf eigene Rechnung erwirbt und als Endanleger offen gelegt wird. Die Teilrückerstattung ist vom entsprechenden Anleger mittels speziellem Antragsformular direkt bei der Fondsleitung (Credit Suisse Funds AG, Real Estate Fund Management SGFC 31, Postfach, 8070 Zürich) bis am 24. November 2016 schriftlich zu beantragen. Das entsprechende Antragsformular kann unter heruntergeladen werden. Die Fondsleitung entscheidet über die Gewährung der Teilrückerstattung. Sie behält sich vor, zwecks Überprüfung der gemeldeten Angaben vom Anleger eine schriftliche Bestätigung der Prüfgesellschaft des Anlegers einzufordern. Zuteilung Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 28. Oktober 2016 (nach Handelsschluss); ab 31. Oktober 2016 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt. Bezugsrechtshandel Es findet ein offizieller Bezugsrechtshandel vom 31. Oktober 2016 bis 9. November 2016 an der SIX Swiss Exchange statt. Der Wert der an der SIX Swiss Exchange gehandelten Bezugsrechte ist aufgrund von Angebot und Nachfrage Schwankungen unterworfen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann nicht gewährleistet werden. Ausübung des Bezugsrechts Anlegern werden die Bezugsrechte durch die Depotbank eingebucht, wobei jedem bisherigen Anteil ein Bezugsrecht zugeteilt wird. Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der Depotbank zu erfolgen. Liberierung 18. November 2016 Es können nur ganze Anteile gezeichnet werden (keine Fraktionen möglich). Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen wertlos und ohne Entschädigung. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist nicht gezeichnete Anteile zu übernehmen und anschliessend zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren. Lieferung Kotierung / Handel der Anteile Die Anteile können über SIX SIS AG geliefert werden. Die Kotierung der neuen Anteile gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange ist auf den 18. November 2016 beantragt und bewilligt worden. Die bisherigen Anteile sind 6

7 gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Ex - change kotiert. Die Handelswährung ist der Schweizerfranken (CHF). Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und die genaue Anzahl der zu kotierenden Anteile werden (i) nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben und (ii) im Zusatz zum Prospekt enthalten sein. Verurkundung / Verwahrung Ausschüttungen Verwendung des Emissionserlöses Die neuen Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines auf den Namen oder auf den Inhaber lautenden Anteilscheines zu verlangen. Die neuen Anteile berechtigen zur Teilnahme am Erfolg des Fonds ab 1. Juli 2016 für den Rest des laufenden Geschäftsjahres 2016 (siehe «Verwendung des Erfolgs» hinten unter «Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property»). Der Emissionserlös wird im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios verwendet. Valorennummern / ISIN / Anteil Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Tickersymbol Valorennummer: ISIN: CH Tickersymbol: GREEN Bezugsrecht Valorennummer: ISIN: CH Tickersymbol: GREEN1 Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property im Ausland kommen die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung. Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken. Für folgende Länder liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Schweiz. Anteile des Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile des Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Acts von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit vor dem Liberierungsdatum aufgrund von Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer, finanzieller, wirtschaft licher, politischer oder abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten 7

8 von Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft in Frage stellen würden, die Emission von neuen Anteilen zu verschieben bzw. diese nicht durchzuführen. Publikationen / Ergänzungen und Änderungen zum Angebot Mitteilungen, welche Änderungen oder Ergänzungen zu den Angebotsbedingungen im Prospekt beinhalten, bilden je einen Zusatz zum Prospekt und sind infolgedessen integrierende Bestandteile dieses Prospekts. Das Ergebnis des Angebots wird am 17. November 2016 durch einen Zusatz zum Prospekt veröffentlicht und am 18. November 2016 in der Neuen Zürcher Zeitung und in Le Temps publiziert. Terminübersicht Stichtag Zuteilung der Bezugsrechte 28. Oktober 2016 (nach Handelsschluss) Bezugsrechtsabgang 31. Oktober 2016 Beginn der Bezugsfrist 31. Oktober 2016 Beginn des Bezugsrechtshandels 31. Oktober 2016 Ende des Bezugsrechtshandels 9. November 2016 Ende der Bezugsfrist 11. November 2016, Uhr Bekanntgabe der genauen Anzahl 16. November 2016 effektiv neu auszugebender Anteile und der genauen Anzahl zu kotierender Anteile Veröffentlichung Zusatz zum Prospekt 17. November 2016 Liberierung der Anteile in bar / 18. November 2016 Lieferung der Anteile Kotierung der neuen Anteile gemäss 18. November 2016 Standard für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange 8

9 Informationen über den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist ein Anlage- fonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» im Sinne von Art. 25 ff. i.v.m. Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni Allgemeine Angaben zum Fonds Der Fondsvertrag wurde von der Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht unterbreitet und von dieser erstmals am 25. Februar 2009 als Immobilienfonds für qualifizierte Anleger genehmigt. Die Öffnung des Immobilienfonds für alle Anleger wurde per 31. Oktober 2013 genehmigt. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property als übernehmender Immobilienfonds wurde per 1. Juli 2016 (Vollzug der Vereinigung: 31. August 2016, rückwirkend auf den 1. Juli 2016) mit dem übertragenden Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus vereinigt, indem sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Letzteren auf den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property übertragen wurden. Der derzeit gültige Fondsvertrag wurde von der Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank erstellt und am 22. Juni 2016 von der FINMA bewilligt. Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt. Die Rechtsbeziehung zwischen Anlegern einerseits und Fondsleitung und Depotbank andererseits werden durch den Fondsvertrag und die einschlägigen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geregelt. Anlegerkreis Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property steht privaten wie qualifizierten Anlegern offen (bezüglich Einschränkungen siehe «Verkaufsrestrik tionen»). Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag des Immobilienfonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet (siehe Fondsvertrag 5 Ziff. 2). Profil des typischen Anlegers Der Fonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilige Schwankungen des Inventarwertes resp. des Börsenkurses der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen. 9

10 Anlagepolitik / Anlagebeschränkungen Das Anlageziel des Fonds besteht hauptsächlich in der langfristigen Substanzerhaltung von Immobilien und in der Ausschüttung angemessener Erträge. Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property handelt es sich um einen Immobilienfonds, der in nachhaltige Immobilienwerte und Immobilienprojekte in der ganzen Schweiz investiert. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält Immobilien in direktem Grundbesitz. Die Grundstücke werden im Grundbuch auf den Namen der Fondsleitung eingetragen, unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen (Fondsvertrag 8 Ziff. 2 und 15 Ziff. 3 und 4): a) Grundstücke einschliesslich Zugehör Als Grundstücke gelten: a) Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen b) Kommerziell genutzte Liegenschaften c) Bauten mit gemischter Nutzung d) Stockwerkeigentum e) Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten, bis höchstens 30% des Fondsvermögens; unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können. f) Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten) bis höchstens 30% des Fondsvermögens Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt. b) Anteile an anderen Immobilienfonds (einschliesslich Real Estate Investment Trusts) sowie Immobilieninvestmentgesellschaften und -zertifikate, die an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offenstehenden Markt gehandelt werden, bis höchstens 25% des Fondsvermögens. c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte, bis höchstens 10% des Fondsvermögens. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den 10

11 geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen. Nach Fertigstellung der Bauten lässt die Fondsleitung den Verkehrswert schätzen (siehe Fondsvertrag 8 Ziff. 3). Die Anlagen sind auf mindestens zehn Grundstücke zu verteilen. Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück (Fondsvertrag 15 Ziff. 2). Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 25% des Fondsvermögens betragen (siehe Fondsvertrag 15 Ziff. 3). Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt einen Drittel des Verkehrswertes nicht übersteigen. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben (siehe Fondsvertrag 14 Ziff. 2). Für detaillierte Angaben zu den Anlagevorschriften, zur Anlagepolitik und zu den Anlagebeschränkungen wird auf den Fondsvertrag ( 7 15) verwiesen. Fondsvolumen Das Nettofondsvermögen betrug: Gemäss Fusionsbilanz per 1. Juli 2016: CHF 1 699,0 Mio., ein Wert, der mit den nachfolgend genannten Werten der Fonds vor der Fusion nur bedingt vergleichbar ist. per 30. Juni 2016: CHF 1 039,8 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus) per 30. Juni 2016: CHF 659,3 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund Green Property) per 31. Dezember 2015: CHF 1 057,5 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus) per 31. Dezember 2015: CHF 658,3 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund Green Property) Verkehrswert der Liegenschaften Der Verkehrswert der Liegenschaften betrug: Gemäss Fusionsbilanz per 1. Juli 2016: CHF 2 256,3 Mio., ein Wert, der mit den nachfolgend genannten Werten der Fonds vor der Fusion nur bedingt vergleichbar ist. per 30. Juni 2016: CHF 1 361,1 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus) per 30. Juni 2016: CHF 895,1 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund Green Property) per 31. Dezember 2015: CHF 1 356,7 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus) per 31. Dezember 2015: CHF 865,1 Mio. (Credit Suisse Real Estate Fund Green Property) 11

12 Weitere Kennzahlen Halbjahres- bzw. CS REF CS REF CS REF CS REF Jahresabschluss Green Green Green Green per Property Property Property Property Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) in CHF Agio 20,13% 13,66% 9,07% 3,20% Schlusskurs in CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Ausschüttung pro Anteil in CHF Ausschüttungsrendite 1,55% 2,81% 2,87% 2,70% Ausschüttungsquote 132,14% 98,08% 99,00% 97,00% Performance 8,64% 1 8,04% 9,44% 0,61% Anlagerendite 3,43% 1 4,22% 3,80% 3,50% Fremdfinanzierungs- 24,35% 21,21% 15,04% 8,63% quote in % der Verkehrswerte 2 Eigenkapitalrendite 3,34% 1 4,07% 3,97% 3,29% (ROE) Betriebsgewinnmarge 70,30% 79,02% 76,26% 81,05% (EBIT-Marge) Fondsbetriebs- 0,66% 0,64% 0,67% 0,67% aufwandquote GAV (TERREF GAV) 3 Fondsbetriebs- 0,89% 0,83% 0,78% 0,71% aufwandquote NAV (TERREF NAV) 3 Mietzinsausfallquote 9,85% 10,46% 11,09% 5,20% 1 Berechnung für sechs Monate ( ) 2 Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 3 Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). 4 Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property als übernehmender Immobilienfonds wurde per 1. Juli 2016 (Vollzug der Vereinigung: 31. August 2016, rückwirkend auf den 1. Juli 2016) mit dem übertragenden Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus vereinigt, indem sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Letzteren auf den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property übertragen wurden. Zur vollständigen Information werden nachfolgend die Vorjahreszahlen des bei der Fusion untergegangenen Fonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus zusätzlich ausgewiesen. Zudem wird auf die Fusionsbilanz im Anhang verwiesen. 12

13 Halbjahres- bzw. CS REF CS REF CS REF CS REF Jahresabschluss Property Property Property Property per Plus Plus Plus Plus Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) in CHF Agio 18,23% 12,37% 16,07% 9,27% Schlusskurs in CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) in CHF Ausschüttung pro Anteil in CHF Ausschüttungsrendite 1,74% 3,01% 2,95% 3,15% Ausschüttungsquote 113,87% 92,19% 91,60% 88,46% Performance 6,48% 1 0,72% 9,79% 4,44% Anlagerendite 1,75% 1 4,83% 3,82% 4,60% Fremdfinanzierungs- 20,04% 18,81% 18,18% 17,87% quote in % der Verkehrswerte 2 Eigenkapitalrendite 1,78% 1 4,28% 3,88% 4,24% (ROE) Betriebsgewinnmarge 77,48% 77,02% 78,63% 78,12% (EBIT-Marge) Fondsbetriebs- 0,69% 0,68% 0,67% 0,68% aufwandquote GAV (TERREF GAV) 3 Fondsbetriebs- 0,90% 0,88% 0,87% 0,86% aufwandquote NAV (TERREF NAV) 3 Mietzinsausfallquote 5,85% 5,47% 4,27% 3,48% 1 Berechnung für sechs Monate ( ) 2 Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 3 Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). 4 Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst. Fondsdomizil Fondsleitung Depotbank Vergütungen Geschäftsjahr Schweiz Credit Suisse Funds AG, Zürich Credit Suisse AG, Zürich Vergütungen und Nebenkosten von Fondsleitung und/oder Depotbank und/oder Vertriebsträgern im In- und Ausland richten sich nach dem Fondsvertrag (siehe 18 f.). Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. 13

14 Verwendung des Erfolgs Der Nettoertrag des Fonds wird jährlich spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der Rechnungseinheit Schweizerfranken an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vornehmen. Vor der Fusion, d.h. per 30. Juni 2016 wurde bei beiden zu fusionierenden Fonds (d.h. beim Credit Suisse Real Estate Green Property und beim Credit Suisse Real Estate PropertyPlus) eine Zwischenausschüttung vorgenommen. Eine allfällige weitere Ausschüttung für das Jahr 2016 wird deshalb lediglich auf der Basis der im Zeitraum vom 1. Juli 2016 bis zum 31. Dezember 2016 erwirtschafteten Erträge des fusionierten Credit Suisse Real Estate Green Property erfolgen. Bis zu 30% des Nettoertrags können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragener Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 1% des Nettofondsvermögens und weniger als CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der ganze Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden (siehe Fondsvertrag 22). Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der Fondsleitung ganz oder teilweise ausgeschüttet oder ganz oder teilweise zur Wiederanlage zurückbehalten werden. Relevante Steuervorschriften Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Potenzielle Anleger sollten sich über die Gesetze und Verordnungen, die für die Zeichnung, den Kauf, den Besitz und den Verkauf von Anteilen an ihrem Wohnsitz Anwendung finden, informieren und beraten lassen. Der Immobilienfonds hat keine Rechtspersönlichkeit und untersteht schweizerischer Gesetzgebung. In Übereinstimmung mit dieser unterliegt der Immobilienfonds grundsätzlich weder einer Ertragsnoch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilsinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar. Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer wird von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert. Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds an in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anleger unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Allfällige, mit separatem Coupon ausgeschüttete Erträge aus direktem Grundbesitz sowie Kapitalgewinne unterliegen keiner Verrechnungssteuer. 14

15 In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Anlegern mit Domizil Ausland ist die Rückforderung der Quellensteuer ggf. im Rahmen von mit der Schweiz abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) möglich. Der Fonds hat folgenden Steuerstatus betreffend: FATCA: Der Fonds ist bei den US-Steuerbehörden als «registered deemed compliant collective investment vehicle (CIV)» im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) «IGA Schweiz/ USA» gemeldet. Abgeltende Quellensteuer: Dieser Immobilienfonds ist für die abgeltende Quellensteuer im Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland und in der Republik Österreich nicht transparent, d.h. die Erhebung der abgeltenden Quellensteuer basiert nicht auf den konkreten Steuerfaktoren des Anlagefonds (Fonds-Reporting), sondern wird aufgrund einer Ersatzbemessung erfolgen. EU-Zinsbesteuerung: Die ausgeschütteten Erträge und/oder der beim Verkauf bzw. der Rückgabe realisierte Zins unterliegen in der Schweiz nicht der europäischen Zinsbesteuerung. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur tranchenweise erfolgen, wobei die bisherige Anzahl Anteile maximal verdoppelt werden kann. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an (siehe Fondsvertrag 17 Ziff. 1). Die Anleger können den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündigen und die Auszahlung ihres Anteils am Immobilienfonds in bar verlangen (siehe Fondsvertrag 5 Ziff. 5). Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile nach Abschluss desselben vorzeitig zurückzahlen, falls der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt und sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden können (siehe Fondsvertrag 5 Ziff. 5 und 17 Ziff. 2). Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgen innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (siehe Fondsvertrag 5 Ziff. 5). 15

16 Unter bestimmten ausserordentlichen Umständen kann die Fondsleitung im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben (siehe Fondsvertrag 17 Ziff. 5). Der Rücknahmepreis wird gemäss 17 (mit weiteren Verweisen) des Fondsvertrages berechnet und auf einen (1) Franken gerundet. Handel Bekanntmachungen Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der Immobilienfondsanteile über die Credit Suisse AG, Zürich, sicher. Publikationsorgane sind das Schweizerische Handelsamtsblatt sowie die Neue Zürcher Zeitung. Mitteilungen an die Anleger, insbesondere betreffend Änderungen des Fondsvertrages, den Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank sowie die Auflösung des Immobilienfonds erfolgen durch die Fondsleitung durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung (Ziff. 5.4 des Verkaufsprospekts sowie 23 des Fondsvertrages). Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Nettoinventarwert mit dem Hinweis «exklusive Kommissionen» bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung. Die Kurse werden täglich publiziert. Zusätzlich publiziert die Fondsleitung die Rücknahme- und Ausgabepreise innerhalb der ersten fünf Tage des Monats im Internet. Die Fondsleitung veröffentlicht innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres einen geprüften Jahresbericht sowie innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf der ersten Hälfte des Rechnungsjahres einen ungeprüften Halbjahresbericht (siehe Fondsvertrag 20). Weitere Angaben zum Fonds Der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die jeweiligen Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden. Für weitere, ausführlichere Angaben zum Credit Suisse Real Estate Fund Green Property wird auf den geltenden Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag in der Beilage dieses Emissions- und Kotierungsprospekts verwiesen. 16

17 Informationen über die Fondsleitung Allgemeine Angaben zur Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Uetlibergstrasse 231, Fondsleitung 8045 Zürich. Seit ihrer Gründung als Aktiengesellschaft im Jahre 1984 ist die Fondsleitung mit Sitz in Zürich ausschliesslich im Fondsgeschäft tätig. Die Höhe des Aktienkapitals beträgt CHF 7 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Credit Suisse Funds AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse AG, Zürich. Die Fondsleitung verwaltete in der Schweiz per 31. Dezember 2015 insgesamt 229 kollektive Kapitalanlagen (inkl. Teilfonds), wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF Mio. belief. Die Fondsleitung Credit Suisse Funds AG ist bei den US-Steuerbehörden als «registered deemed compliant FFI» im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) «IGA Schweiz/ USA» gemeldet. Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG Ruth Bültmann, Mitglied Adam Milenkovic, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Real Estate Ausschuss Der Real Estate Ausschuss des Verwaltungsrates der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Dr. Thomas Schmuckli, Vorsitzender Petra Reinhard Keller, Managing Director, Credit Suisse AG Jürg Roth, Managing Director, Credit Suisse AG Dr. Christoph Zaborowski Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen: Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance 17

18 Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren Delegation der Anlageentscheide Es liegen keine Gerichts-, Schieds- und Administrativverfahren vor, die den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property betreffen. Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Credit Suisse AG ist ein weltweit tätiges Finanzdienstleistungsunternehmen, das Kunden im Bereich Private & Retail Banking, Corporate & Investment Banking sowie Asset Management berät. Sie zeichnet sich durch langjährige Erfahrung in den Bereichen institutionelle Vermögensverwaltung und Anlageberatung aus. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Credit Suisse Funds AG und der Credit Suisse AG abgeschlossener Vermögensverwaltungsvertrag. Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Compliance, Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Be reichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Fact sheet- Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 18

19 Informationen über die Depotbank Rechtsform und Ort der Hauptverwaltung Haupttätigkeit Aufbewahrung des Fondsvermögens Depotbank ist die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich. Die Bank wurde im Jahre 1856 unter dem Namen Schweizerische Kreditanstalt in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft in Zürich gegründet. Die Credit Suisse AG ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Credit Suisse Group AG, Zürich. Die Credit Suisse AG ist eine im Asset Management, Investment Banking sowie im Private Banking international tätige Universalbank. Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Für Finanzinstrumente darf die Aufbewahrung des Fondsvermögens nur an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer erfolgen. Davon ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Aufgaben der Depotbank bei der Delegation der Verwahrung an einen Beauftragten richten sich nach dem Fondsvertrag ( 4 Ziff. 6). Die Depotbank haftet für den von einem Dritt- oder Sammelverwahrer verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat. Sind die Dritt- und Sammelverwahrer überdies nicht beaufsichtigt, so dürften sie organisatorisch nicht den Anforderungen genügen, welche an Schweizer Banken gestellt werden. Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als «participating foreign financial institution (pffi)» im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) «IGA Schweiz/USA» sowie Section des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet. 19

20 Informationen über Dritte Zahlstellen Zahlstelle in der Schweiz ist die Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz. Vertriebsträger Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich, mit sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz. Die Fondsleitung ist berechtigt, weitere Vertriebsträger im Sinne des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006 mit dem Vertrieb des Immobilienfonds zu beauftragen. Prüfgesellschaft Schätzungsexperten KPMG AG, Zürich Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde die folgenden ständigen und unabhängigen Schätzungsexperten ernannt: Bis 30. Juni 2016: Rolf H. Bach, dipl. Architekt FH, Executive Director Ernst & Young AG Nathalie Fricker (vormals Gischler), Master of Science in Business & Economics, Manager Ernst & Young AG Ab 1. Juli 2016: Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich Gino Fiorentin, dipl. Architekt HTL, Wüest & Partner AG, Zürich Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich Die Schätzungsexperten zeichnen sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in der Schätzung von Immobilienwerten. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den Schätzungsexperten abgeschlossener Vertrag. 20

21 Risiken Investitionsrisiken Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property untersteht den Anlegerschutzvorschriften des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht jedoch ausschliessen. Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Immobilienfondsanteilen des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property in Erwägung ziehen, sollten die nachstehenden, spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Fonds und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung des Anteilswertes führen. Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen Veränderungen des schweizerischen Immobilienmarkts Beschränkte Liquidität Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property investiert in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz und ist dadurch von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei Wohn- und/oder Geschäftsliegenschaften führen. Als allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise eine generelle wirtschaftliche Abschwächung, Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in Frage. Auch können negative Entwicklungen im Ausland zu einem negativen Börsenumfeld führen, das sich auch auf die SIX Swiss Exchange und damit die Kurse der Anteile niederschlägt. In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt auftreten. Diese Schwankungen müssen nicht notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen. Überangebote können zu einer Reduktion der Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren Erhöhung führen. Es können keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarkts gemacht werden. Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann. Der schweizerische Immobilienmarkt zeichnet sich grundsätzlich durch eine eingeschränkte Liquidität aus, die mehr oder weniger ausgeprägt sein kann und sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken kann. Aufgrund der beschränkten Liquidität besteht ebenso das Risiko, dass insbesondere ein kurzfristiger Kauf bzw. Verkauf (z.b. durch die Kündigung zahlreicher Anteile) von einzelnen Liegenschaften, grösseren Objekten oder grösseren Immobilienbeständen, unter ungünstigen Voraussetzungen und/oder in einer ungünstigen Marktlage, nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist. 21

22 Zinsentwicklung / Inflation Bewertung der Immobilien Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation bzw. Inflationserwartungen können einen massgeblichen Einfluss auf den Wert und den Preis der Immobilien sowie auf die Entwicklung der Mieterträge und die Finanzierungskosten haben. Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Belastung aller Grundstücke im Durchschnitt einen Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen, jedoch kann zur Wahrung der Liquidität die Belastung vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben (siehe Fondsvertrag 14 Ziff. 2). Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig (wie z.b. Mietzinsentwicklung, Bonitätsrisiken der Mieter, Leerstandsrisiken) und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die vom Fonds per jeweiligem Stich tag festgelegten und von den unabhängigen Schätzungsexperten geprüften Werte der Liegenschaften können deshalb von dem bei einem Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis abweichen. Der Verkaufspreis richtet sich jeweils nach Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufes. Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des Immobilienportfolios können Veränderungen der Bonitätsrisiken der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Erstellen von Bauten, Bauprojekte Umweltrisiken Änderungen von Gesetzen oder Vorschriften Mögliche Interessenkonflikte Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen. Mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, sind alle inhärenten Risiken (Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiken) einer Bauplanung und Bauausführung verbunden. Zudem können die Investitionen bis zur Fertigstellung erhebliche Mittel über einen längeren Zeitraum erfordern und es kann längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Die Fondsleitung prüft die Immobilien und Projekte beim Erwerb auf umweltrelevante Risiken. Bei erkennbaren umweltrelevanten Belastungen oder Problemen werden entweder die zu erwartenden Kosten in die Kaufpreisberechnung einbezogen, es wird mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand genommen. Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht vorgesehenen, Sanierungskosten führen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile. Mögliche zukünftige Änderungen von Gesetzen, sonstigen Vorschriften oder der Praxis von Behörden, insbesondere im Bereich des Steuer-, Miet-, Umweltschutz-, Raumplanungs- und Baurechts können einen Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben. Die für diesen Fonds tätigen Mitarbeitenden der Credit Suisse Funds AG und der Credit Suisse AG sind auch für andere Immobilienfonds und Immobilienanlagegefässe der Credit Suisse AG und von Drittanbietern tätig. Daraus können sich mögliche Interessenkonflikte ergeben. 22

23 Auch seitens der Fondsleitung und deren Beauftragten können Interessenkonflikte entstehen. Obwohl die Fondsleitung und deren Beauftragte interne Massnahmen getroffen haben, um diese potenziellen Interessenkonflikte zu identifizieren, zu entschärfen und zu bewältigen, können diese nicht ganz ausgeschlossen werden. Risiken aufgrund der «best effort»-emission Preisbildung Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 31. Oktober 2016 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010 (Stand 1. Juli 2013)) nicht angepasst, weshalb der für die Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rück blickend als nicht angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis. Obwohl die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property an der SIX Swiss Exchange kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt für die Anteile vorhanden sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der Anteile negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Nettoinventarwert gehandelt werden; der Anteilskurs kann unter Umständen erheblich vom Nettoinventarwert des Anteils abweichen (Agio/Disagio). Auch bei einem Immobilienfonds wie dem Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist eine Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich. Grössere Preisveränderungen sind jederzeit möglich, insbesondere auch im Falle einer Verschiebung oder Nichtdurchführung dieser Emission. Die Fondsleitung ist zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahrs zu den im Fondsvertrag festgelegten Bedingungen (siehe Fondsvertrag 5 Ziff. 5 in Verbindung mit 17) verpflichtet. Bisherige Wertentwicklung Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft. 23

24 Portfolioveränderungen vom 1. Juli 2016 bis 13. Oktober 2016 Portfolioveränderungen vom 1. Juli 2016 bis 13. Oktober 2016 Während dieser Zeitspanne wurden folgende Liegenschaften gekauft oder verkauft: Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche in m 2 Basel, Kommerziell Erlenmatte, genutzte Baufeld D Liegenschaft Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche in m 2 keine Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property als übernehmender Immobilienfonds wurde per 1. Juli 2016 (Vollzug der Vereinigung: 31. August 2016, rückwirkend auf den 1. Juli 2016) mit dem übertragenden Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus vereinigt, indem sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Letzteren auf den Credit Suisse Real Estate Fund Green Property übertragen wurden. Die hier aufgeführten Portfolioveränderungen beziehen sich auf Veränderungen nach erfolgter Vereinigung. 24

25 Entwicklung Geschäftsjahr 2015 und Ausblick Makroökonomische Rahmenbedingungen In den ersten drei Quartalen nach der am 15. Januar 2015 erfolgten Rückkehr zu flexiblen Wechselkursen stagnierte die Schweizerische Wirtschaft und die saisonbereinigte Arbeitslosenquote stieg erstmals seit Mitte 2013 wieder auf einen Wert von 3,4% per Ende Dezember. In der Zwischenzeit konnten viele Unternehmen den Frankenschock einigermassen verdauen und die Konjunktur nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, ist im Dezember 2015 um 2,3 Punkte angestiegen und hat mit einem Wert von 52,6 die Schwelle zum positiven Wachstum von 50 wieder überschritten. Mittelfristig wird mit einer Rückkehr zu den durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. So prognostiziert die KOF Konjunkturforschungsstelle im Juni 2016 das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) auf 1,0% für das Jahr 2016 und auf 1,9% für das Jahr Der bedeutendste Beitrag zum Wirtschaftswachstum wird vom Konsum erwartet. Zum einen ist die Konsumausweitung rein zahlenmässig auf das weiterhin hohe Bevölkerungswachstum zurückzuführen, zum anderen sind die Konsumenten aber auch vermögender, nachdem sich sowohl der Swiss Performance Index als auch die Reallöhne vier Jahre in Folge positiv entwickelt haben. Im Weiteren bietet das Tiefzinsumfeld aktuell wenige Sparanreize. Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die Schweizerische Nationalbank (SNB) kaum vor der Europäischen Zentralbank die Leitzinsen deutlich erhöhen. Hingegen wurde in den Vereinigten Staaten, wo sich die Arbeitslosenquote seit dem Höchststand nach der Finanzkrise halbiert hat, die Zinswende eingeläutet. Am 16. Dezember 2015 hat die Federal Reserve Bank (Fed) den Leitzins erhöht, nachdem er sieben Jahre lang nahe der Nullprozentmarke fixiert war. Beim Verkünden des Anstieges des Leitzinses um 25 Basispunkte hatte die Fed weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt. Im Zuge des erwarteten Zinsanstieges hat auch der US-Dollar an Wert gewonnen. Der Euro ist weiterhin schwächer bewertet als die vormalige Wechselkursgrenze von 1.20 Franken. Neben dem starken Franken und den entsprechend günstiger gewordenen Importprodukten tragen auch die gesunkenen Rohstoffpreise ein Fass Rohöl der Sorte Brent kostete am 15. Januar 2016 noch USD 29 zu den seit 2012 negativen Jahreswachstumsraten des Landesindexes der Konsumentenpreise bei. Im Jahr 2015 ist die so gemessene Teuerung mit 1,1% besonders deutlich negativ ausgefallen. Auch für das Jahr 2016 erwartet die SNB in der bedingten Inflationsprognose nochmals ein negatives Wachstum des Landesindexes der Konsumentenpreise ( 0,5%). Im Oktober respektive Dezember 2015 wurden das eidgenössische Parlament und der Bundesrat gewählt. In der neuen Legislatur stehen beispielsweise die Umsetzung der Initiative gegen Masseneinwanderung bis zum Februar 2017, die Reform der Altersvorsorge 2020 und die Unternehmenssteuerreform III im politischen Fokus. 25

26 Wohnungsmarkt Nach einer bemerkenswert langen Boomphase zeichnet sich am Schweizerischen Wohnungsmarkt eine Trendwende ab. Der Preisindex für angebotene Mietwohnungen von Wüest & Partner ist im 2. Halbjahr 2015 um 0,4% gegenüber dem Vorsemester gesunken. Der Rückgang ist auf vier Gründe zurückzuführen: Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen Regionen abgebaut. Zweitens ist die Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln als noch vor einigen Jahren. Drittens hat es bei den angebotenen Mietwohnungen eine Verschiebung vom höheren zum mittleren Preissegment gegeben. Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum durch ein grösseres Angebot gedeckt werden. Das Angebot an Mietwohnungen ist im 4. Quartal 2015 um 8,8% gegenüber dem Vorjahresquartal auf über Einheiten angstiegen. Insbesondere an den Agglomerationsrändern oder in Regionen mit Abwanderungstendenzen dürften Absorptionsschwierigkeiten dämpfend auf die Preise wirken. Die Transaktionspreise von Renditeobjekten sind im Zuge des Tiefzinsumfeldes aber weiterhin hoch, die Bruttoanfangsrenditen dementsprechend tief. Bei Mehr familienhäusern an Toplagen in der Stadt Zürich wurden im 3. Quartal 2015 Renditen von nur noch 2,1% beobachtet in Genf betrugen die Spitzenrenditen 2,6%. Ausblick Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs erwartet Wüest & Wohnungsmarkt Partner, dass die Mieten der angebotenen Wohnungen im Jahr 2016 erstmals seit der Jahrtausendwende im Jahresverlauf sinken werden ( 0,3% gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürften vor allem in der Romandie, aber auch ausserhalb der Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein. Für das Segment der Eigentumswohnungen prognostiziert Wüest & Partner für das Jahr 2016 eine Preisentwicklung von 0,6% gegenüber dem Vorjahr. Zwar bleibt Wohneigentum dank den tiefen Zinsen für die privaten Haushalte grundsätzlich attraktiv. Aber aufgrund der verschärften Hypothekarvorschriften und den Preissteigerungen in den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der möglichen Käufer reduziert. Geschäftsflächenmarkt Die erzielbaren Mietpreise für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen bleiben unter Druck. Die Menge der auf dem Markt angebotenen Geschäftsflächen lag im Jahr 2015 um 11,1% höher als noch im Vorjahr. Zudem blieben Nachfrageschübe, welche die freien Flächen hätten absorbieren können, weitgehend aus. Bei den Verkaufsflächen hat die Zahl der inserierten Flächen im 3. und 4. Quartal 2015 erstmals seit neun Jahren wieder die Schwelle von m 2 überschritten. Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Je besser die Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst sind, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter zu finden. Ein Abbild der Präferenz für hochwertige Flächen ist der Angebotspreisindex von Büroflächen, der im 2. Halbjahr 2015 im Vorjahresvergleich um 3,5% gestiegen ist. Diese Steigerung ist weniger auf Mietpreiserhöhungen als viel- 26

27 mehr darauf zurückzuführen, dass aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude überdurchschnittlich viele Neubauprojekte im Markt angeboten werden. Bei den Verkaufsflächen ist der Angebotspreisindex gefallen, im 2. Halbjahr 2015 um 3,3% im Vorjahresvergleich. Zumindest stützt das negative Wachstum der Konsumentenpreise noch die abgesetzte Menge im Detailhandel. Ausblick Geschäftsflächenmarkt Baumarkt Die Mietpreise für Büroflächen bleiben im Jahr 2016 stark unter Druck, obwohl sich aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit eine Stabilisierung des Angebots abzeichnet. Zudem wird die Freigabe des Wechselkurses den Büromarkt zeitverzögert beeinflussen. Der starke Franken belastet die Konjunktur, erhöht die Arbeitskosten im internationalen Vergleich und führt so zu einem erhöhten Kostenoptimierungsdruck u. a. durch dichtere Flächenbelegungen. Wüest & Partner prognostiziert für das Jahr 2016 bei den Schweizer Büroflächen eine Preissenkung von 2,4%. Bei den Verkaufsflächen erwartet Wüest & Partner im Jahr 2016 einen Preisrückgang von 3,2%. Der Markt für Verkaufsflächen bleibt im Jahr 2016 herausfordernd, weil die Umsätze im Detailhandel stagnieren und der starke Franken Verkaufsflächen in Grenzregionen auf die Probe stellt. Weiter reduzieren viele Detailhändler die Anzahl Produkte in den Läden und ergänzen das Sortiment mit Einkaufsmöglichkeiten über das Internet. Gemäss Schätzung des Staatsekretariates für Wirtschaft (SECO) vom Dezember sind die realen Bauinvestitionen im Jahr 2015 um 0,9% tiefer ausgefallen als noch im Vorjahr. Das ist das erste negative Wachstum seit Aufgrund der zunehmenden Anzahl Mitbewerber aus dem nahen Ausland verschärft sich die Konkurrenzsituation im Baumarkt. Zudem spüren die Tourismusregionen noch immer die Auswirkungen der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Die Bauinvestitionen verbleiben insgesamt aber auf einem hohen Niveau und im 4. Quartal 2015 ist der Hochbauindex der Credit Suisse wieder um 1,9% gegenüber dem Vorquartal angestiegen. Für eine baldige Stabilisierung auf hohem Niveau spricht auch, dass im zweiten Halbjahr 2015 mehr Gesuche für neue Hochbauten eingereicht wurden als noch in den jeweiligen beiden Vorjahressemestern. Unter dem im Januar 2015 nochmals verschärften Anlagedruck und den hohen Transaktionspreisen von Immobilien gewinnt die Entwicklung von Neubauprojekten weiter an Beliebtheit. Das stärkste Segment ist der Bau von Mehrfamilienhäusern, auf welches mittlerweile mehr als die Hälfte der bewilligten Bauvolumen anfallen. Zwei andere Segmente verzeichnen seit dem Jahr 2013 einen negativen Trend bei den erteilten Baubewilligungen. Einerseits verlieren Einfamilienhäuser stetig an Bedeutung, andererseits wird der Bau von Geschäftsgebäuden gedämpft durch eine moderate Zusatznachfrage nach Geschäftsflächen und die bereits bestehen den Überkapazitäten. 27

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29 Index zur finanziellen Berichterstattung Fusionsbilanz Credit Suisse Real Estate Fund Green Property per 1. Juli 2016 Inventar der Liegenschaften Credit Suisse Real Estate Fund Green Property per 1. Juli 2016 (nach der Vereinigung) Geprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Green Property per 30. Juni Geprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus per 30. Juni Auszug aus dem geprüften Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Green Property per 31. Dezember Die Halbjahresberichte der Einzelfonds sind als Folge der Fusion nur bedingt vergleichbar. 29

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31 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Fusionsbilanz per 1. Juli 2016 Fusionsbilanz per 1. Juli 2016 CS REF CS REF Fusionsbilanz Green Property PropertyPlus Verkehrswert Verkehrswert Verkehrswert CHF CHF CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung vom Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Abzüglich Ausschüttung für das Vorjahr Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres

32 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Inventar der Liegenschaften per 1. Juli 2016 (nach der Vereinigung) Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur der Wohnungn / Objektstruktur Gewerbe 32 Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Givisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» Niederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-niederglatt» Othmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» Schlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amrietpark» Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Weinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuenweg 10, «Burgwies» Wil, «Altstattwiese Baufeld A», St. Gallerstrasse Winterthur, «ROY», Else-Züblin-Strasse Total I davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Arbon, Amriswilerstrasse Basel, Hammerstrasse Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Etoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» Eysins, Business Park Terre Bonne A Genf, Rue Ferdinand Hodler / Luzern, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» Luzern, Werftstrasse, «Citybay» Lyssach, Bernstrasse 9, «Coop Fachmarkt» Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, «Villa Silvia» Pratteln, Hardstrasse 55, 59, 61, «Aqua Basilea» St. Gallen, Fürstenlandstrasse 39, St. Gallen, Geltenwilenstrasse 16, Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neugutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum» Winterthur, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» Winterthur, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lokwerk» Zug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 36, «Foyer» Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Zürich, Eduard Imhof-Strasse 6, / Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Zürich, Sihlcity Total II davon im Baurecht Gemischte Bauten Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Freiburg, Route de Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» Schlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amrietpark» Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Zürich, Binzmühlestrasse 90 /Max Bill Platz, «Accu» Total III davon im Stockwerkeigentum Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Aarau, Bahnhofplatz Wil, St. Gallerstrasse Total IV davon im Baurecht Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum 1) Nicht annualisiert

33 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll Mietzinsausfälle 1) Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , , , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum ,00 Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Miteigentum , , , Alleineigentum , Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , , , Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht , , ,

34 Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Anz. Läden m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Anz. m 2 Lagerräume Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,25 34

35 35

36 36

37 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Geprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 30. Juni

38 38

39 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Inhalt Wichtiges in Kürze 4 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 5 Tätigkeitsbericht 6 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung 9 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Anhang 12 Hypotheken 14 Geschäfte zwischen Fonds 15 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden 16 Liegenschafts-/Immobilienstruktur 17 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 18 Erläuterungen zum geprüften Halbjahresbericht 22 Bewertungsbericht 24 Bericht der Prüfgesellschaft 25 39

40 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Wichtiges in Kürze Eckdaten ) Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Ausgabepreis pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Schlusskurs CHF Steuerwert CHF n/a Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Börsenkapitalisierung CHF 792,0 Mio. 748,2 Mio. 711,0 Mio. Agio 20,13% 13,66% 9,07% Vermögensrechnung ) Verkehrswert der Liegenschaften CHF 895,1 Mio. 865,1 Mio. 789,3 Mio. Buchwert der Liegenschaften CHF 836,8 Mio. 823,2 Mio. 756,1 Mio. Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 904,8 Mio. 874,7 Mio. 799,0 Mio. Fremdfinanzierungsquote: 2) in % der Anlagekosten 26,05% 22,29% 15,70% in % der Verkehrswerte 24,35% 21,21% 15,04% Fremdkapitalquote 27,14% 24,74% 18,41% Nettofondsvermögen (NAV) CHF 659,3 Mio. 658,3 Mio. 651,9 Mio. Rendite- und Performanceangaben ) Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite 1,55% 2,81% 2,87% Ausschüttungsquote 132,14% 98,08% 99,00% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,34% 3) 4,07% 3,97% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2,57% 3) 3,37% 3,58% Anlagerendite 3,43% 3) 4,22% 3,80% Performance 8,64% 3) 8,04% 9,44% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70,30% 79,02% 76,26% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 4) 0,66% 0,64% 0,67% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 4) 0,89% 0,83% 0,78% Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 18,01 27,94 27,50 Kurs-/Cashflowverhältnis 42,54 34,95 34,51 Erfolgsrechnung ) ) Nettoertrag CHF 9,3 Mio. 10,1 Mio. 10,0 Mio. Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. 0,0 Mio. Mietzinseinnahmen CHF 18,3 Mio. 17,0 Mio. 16,8 Mio. Mietzinsausfallquote 9,85% 10,46% 11,09% Unterhaltsaufwand CHF 1,0 Mio. 0,7 Mio. 0,9 Mio. 1) Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst 2) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 3) Berechnung für sechs Monate ( ) 4) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwand quote (TERREF NAV) setzt diese Kosten ins Verhältins zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per ,14% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 40

41 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Ruth Bültmann, Mitglied Adam Milenkovic (seit 1. Januar 2016), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied Geschäftsleitung Thomas Schärer, CEO Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten Rolf F. Bach, dipl. Architekt FH, Executive Director Ernst & Young AG Natalie Fricker (vormals Gischler), Master of Science in Business & Economics, Manager Ernst & Young AG Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG, Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert. Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Compliance, Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projektund Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. 41

42 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 30. Juni 2016 Anlageziel, Anlage politik, Anlegerkreis, Besonderheiten Vereinigung mit dem Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus per 1. Juli 2016 Richtungs weisend im Bereich Nachhaltigkeit Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist der erste Schweizer Immobilienfonds, der vorwiegend in nachhaltige Projekte und Objekte an wirtschaftlich starken und urbanen Standorten in der Schweiz investiert. Die Projekte und Objekte müssen den Anforderungen von greenproperty, dem Gütesiegel für nachhaltiges Bauen, entsprechen. Seit der Kotierung vom 31. Oktober 2013 wird der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property an der SIX Swiss Exchange AG gehandelt. Der Immobilienfonds verschafft institutionellen sowie privaten Investoren Zugang zu einem diversifizierten Portfolio, bestehend aus qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Neubausubstanz, die sich bevorzugt in Schweizer Grossstädten oder deren Agglomerationen befindet. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property hält die Immobilien im Direktbesitz. Die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz werden beim Immobilienfonds selbst besteuert und sind somit beim Anteilscheininhaber steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property (übernehmender Immobilienfonds) wird per 1. Juli 2016 mit dem Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus (untergehender Immobilienfonds) vereinigt. Die Vereinigung dient der Straffung der Produktepalette der Credit Suisse Funds AG sowie der klaren Marktpositionierung. Sie erhöht damit die Produkttransparenz für Anleger und verbessert aufgrund der höheren Liquidität an der Börse die Handelbarkeit der Anteile. Der Vollzug der Vereinigung erfolgt am 31. August 2016 rückwirkend auf den 1. Juli Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilien lösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Gütesiegel greenproperty Ort, Adresse Minergie-Zertifikat / weitere Bronze Silber Gold Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Minergie: definitiv / DGNB Gold provisorisch provisorisch Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Minergie: definitiv definitiv Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Minergie: definitiv definitiv Eysins, Business Park Terre Bonne A2 Minergie: definitiv provisorisch Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, Minergie: definitiv / Minergie-Eco: 13, 15, «Trischli s» definitiv definitiv Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Minergie-Eco: definitiv definitiv Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Minergie-P-Eco: definitiv definitiv Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» Minergie: definitiv definitiv Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Minergie: definitiv Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neugutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum» Minergie: definitiv angemeldet Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, 17 Minergie: definitiv definitiv Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» Minergie: definitiv provisorisch Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Minergie-Eco: definitiv definitiv Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Minergie-Eco: definitiv / LEED Platinum definitiv Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Minergie: definitiv / Gesundes Innenraumklima definitiv Der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property investiert vorwiegend in nachhaltige Neubauprojekte, Bauten und Umbauten. Die Nachhaltigkeit wird bewertet nach den Kriterien Energieeffizienz und Energieträger, verwendete Materialien, Nutzungsflexibilität und vorhandene öffentliche und private Infrastruktur. Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse hat deshalb 2009 das erste Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien initiiert und realisiert: greenproperty. 42

43 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Auswertung der fünf greenproperty-dimensionen anhand des Beispiels «Foyer» Bau 1, Zug (ZG ) Auszeichnung mit greenproperty Gold Nutzung 79% Lebenszyklus 86% Materialien 89% Energie 73% Infrastruktur 77% Nutzung Integration/Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität/Gerechtigkeit Partizipation Räumliche Identität Zugänglichkeit Tageslicht Grundstücksfläche Biodiversität Energie Sommerlicher Wärmeschutz Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizität Deckung Energiebedarf Lebenszyklus Gebäudestruktur/Ausbau Lebenszykluskosten Bewertung Betrieb/Unterhalt Instandsetzung Infrastruktur Grundversorgung Öffentlicher Verkehr/ Langsamverkehr Sicherheit Raumluft Strahlung Lärm/Erschütterungen Standort Individuelle Mobilität Abfälle aus Betrieb/Nutzung Materialien Altlasten Bausubstanz Verfügbarkeit von Rohstoffen Umweltbelastung Schadstoffe Recycling Wasser erfüllt Quelle: Credit Suisse AG Immobilienportfolio Erläuterungen zur Halbjahresrechnung Vermögensrechnung 1) Dank strikter Auswahlkriterien verfügt der Fonds über ein solides, diversifiziertes Portfolio qualitativ hochwertiger und nachhaltiger Bestandesliegenschaften und Neubauprojekte. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 55,45% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 13,70% auf Wohnbauten, 26,40% auf gemischte Bauten und 4,45% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. Rund 59,35% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 34,25% aus Wohneinheiten und die restlichen 6,40% aus Parking. Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Aufgrund der Vereinigung mit dem Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus findet per 30. Juni 2016 ein geprüfter Halbjahresabschluss mit einer separaten Ausschüttung für das erste Halbjahr 2016 statt. Gegenüber der letzten Berichterstattung ist daher ein Vergleich mit den Vorjahreszahlen nur bedingt möglich. Der Bestand des Portfolios beläuft sich auf 16 Liegenschaften. Im ersten Halbjahr 2016 wurden weder Käufe noch Verkäufe getätigt. Zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses befand sich ein Projekt in Bau. Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte aller Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst & Young AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 895,11 Mio. (865,09 Mio.). Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz beträgt 3,73% (3,95%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 218,00 Mio. (183,50 Mio.) oder 24,35% (21,21%) der Verkehrswerte der Liegenschaften. Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden noch keine gebildet. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 10,47 Mio. (6,78 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt CHF ( ). 1) Die Vorjahreszahlen in den Klammern verstehen sich per 31. Dezember 2015 Erfolgsrechnung 2) Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 18,31 Mio. (16,99 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 18,31 Mio. (16,99 Mio.). Die Zunahme erklärt sich durch die zwei im Laufe des ersten Halbjahres 2016 fertiggestellten Neubauprojekte, bei welchen nun die Mietzinseinnahmen erstmals wirksam werden. Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten betrug CHF 2,00 Mio. (1,99 Mio.) oder 9,85% (10,46%) der Sollmietzinseinnahmen. Die Leerstände sind vorwiegend in Tolochenaz, «Lake Geneva Park» und in Wallisellen, «Zentrum» zu verbuchen. Es wurden keine Bauzinsen aktiviert. Die Fremdfinanzierungskosten stiegen von CHF 0,67 Mio. auf CHF 0,75 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 0,72%, bei einer Restlaufzeit per 30. Juni 2016 von 1,83 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 1,03 Mio. (CHF 0,74 Mio.) beansprucht, was rund 5,63% (4,35%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich auf CHF 1,08 Mio. (0,79 Mio.) oder 5,92% (4,66%) der Mietzinseinnahmen. Die Steuern und Abgaben betragen CHF 2,59 Mio. (1,94 Mio.). 2) Die Vorjahreszahlen in den Klammern verstehen sich per 30. Juni

44 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 2,14 Mio. (1,96 Mio.) oder 0,245% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn der Berichtsperiode. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 0,59 Mio. (0,48 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beläuft sich auf CHF 9,01 Mio. (6,92 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV), als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand, beträgt 0,66% (0,64%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. Der Nettoertrag beläuft sich auf CHF 9,31 Mio. (10,07 Mio.). Unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 21,99 Mio. (10,07 Mio.) erreicht. Ausschüttung, Rendite 3) Für das erste Halbjahr 2016 werden CHF 12,30 Mio. (21,00 Mio.) oder CHF 2.05 (3.50) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 7 ist ab dem 15. August 2016 (Ex-Datum 11. August 2016) zahlbar bei der Credit Suisse AG, Zürich und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Gemessen am Börsenkurs per 30. Juni 2016 beträgt die Ausschüttungsrendite 1,55% (2,81%). Die Anlagerendite beträgt 3,43% (4,22%) bei einem Inventarwert von CHF (ex ) pro Anteil. 3) Die Vorjahreszahlen in den Klammern verstehen sich per 31. Dezember 2015 Relevante Steuervorschriften Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss den kantonalen Steuergesetzen. Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Berichtsperiode Coupon Nr. 7 6 Brutto CHF 2.05 CHF 3.50 Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer CHF 0.00 CHF 0.00 Total Ausschüttung CHF 2.05 CHF 3.50 Emission Kursentwicklung in CHF ( ) Im ersten Halbjahr 2016 fand keine Emission statt SXI Real Estate Funds (TR) Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Swiss Market Index (SMI) Januar Februar März April Mai Juni

45 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Der Schlusskurs lag am 30. Juni 2016 bei CHF , was einer Steigerung von CHF 7.30 oder 5,85% entspricht. Die Performance beträgt 8,64% und liegt um 2,19 Prozentpunkte über dem Benchmark. Als Benchmark des Fonds dient der SXI Real Estate Funds (TR), der im ersten Halbjahr 2016 eine Performance von 6,45% ausgewiesen hat. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert ergibt, lag am 30. Juni 2016 bei 20,13% und damit unter dem durchschnittlichen Agio der im SIX Immobilienfonds Index vertretenden Fonds von 30,00%. Rücknahmen Anteile im Umlauf Während des ersten Halbjahres 2016 wurden keine Anteile gekündigt. Stand am 1. Januar Anteile Rücknahmen 0 Anteile Ausgaben 0 Anteile Stand am 30. Juni Anteile Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapital - gewinn CHF Gesamtausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 2009* , , , , , , , ,26 * Gründungsjahr 2009 / Ausgabepreis CHF , das Geschäftsjahr per umfasst 233 Tage 45

46 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Vermögensrechnung per 30. Juni Verkehrswert CHF Verkehrswert CHF Aktiven Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Total kurzfristige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total langfristige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Nettoinventarwert pro Anteil Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 7) Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Abzüglich Ausschüttung für das Vorjahr Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0 Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

47 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Erfolgsrechnung per 30. Juni bis bis bis bis ) ) CHF CHF CHF CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben 0 4 Mietzinseinnahmen ) Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0 0 Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung der Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung ) Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst 2) Siehe «Offenlegung von Leerständen» in den Erläuterungen 5 zum geprüften Halbjahresbericht per

48 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Anhang per 30. Juni Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio. Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 636,7 Mio. 620,9 Mio. Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Kennzahlen Mietzinsausfallquote 9,85% 9,83% Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 24,35% 21,21% Ausschüttungsrendite 1,55% 2,81% Ausschüttungsquote 132,14% 98,08% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70,30% 79,02% Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 0,66% 0,64% Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 0,89% 0,83% Eigenkapitalrendite (ROE) 3,34% 4,07% Agio 20,13% 13,66% Performance 8,64% 8,04% Anlagerendite 3,43% 4,22% Angaben über Derivate Keine Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto inventarwerts Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Ende der Berichtsperiode entnommen werden. 48

49 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind Effektiv Maximal Effektiv Maximal a) Vergütungen an die Fondsleitung Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds vermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,49% 1,00% 0,49% 1,00% Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 0,00% 3,00% 0,00% 3,00% Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode auf Basis der Bruttomietzins einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 3,05% 5,00% 3,17% 5,00% Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00% b) Vergütungen an die Depotbank Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,03% 0,05% 0,03% 0,05% Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50% Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften Grundstückkäufe CHF 0,3 Mio. 0,3 Mio. Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 88,0 Mio. 97,4 Mio. Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren bis 5 Jahre CHF 20,0 Mio. 10,0 Mio. > 5 Jahre CHF 40,0 Mio. 50,0 Mio. Generelle Bemerkung: Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden. 49

50 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Hypotheken Laufende Hypotheken und Festvorschüsse (per ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festhypothek ,700% Festhypothek ,490% Festhypothek ,660% Festhypothek ,810% Festhypothek ,935% Festhypothek ,330% Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse (1.1. bis ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,600% Festvorschuss ,310% Festvorschuss ,600% Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. 50

51 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Geschäfte zwischen Fonds Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2016 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property vom Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund International folgende Kredite erhalten. Laufende Kredite (per ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Total laufende Kredite Abgelaufene Kredite (1.1. bis ) Kreditart von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Kredit ,300% Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. Während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 2016 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Green Property keine sonstigen Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG getätigt. Laufende sonstige Anlagen (per ) Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Abgelaufene sonstige Anlagen (1.1. bis ) Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz 51

52 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2016 (Stand per ) Käufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Verkäufe Gebäudeart GB-Nr. Grundstücksfläche m 2 Keine Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen Cilag GmbH International Zug 11,47% Shire AG Eysins 7,27% Aduno Holding AG Zürich 6,78% KPT Krankenkasse AG Bern 6,36% Karl Steiner AG Zürich 6,22% Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand April 2015). 52

53 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 30. Juni 2016 Liegenschaftsstruktur Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF CHF CHF Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Gestehungskosten Verkehrswerte Wohnbauten 14,85% 13,70% Kommerziell genutzte Liegenschaften 55,55% 55,45% Gemischte Bauten 24,85% 26,40% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 4,75% 4,45% Total 100,00% 100,00% Immobilienstruktur (nach Verkehrswerten) 4,45% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 13,70% Wohnbauten 26,40% Gemischte Bauten 55,45% Kommerziell genutzte Liegenschaften 53

54 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur der Wohnungn / Objektstruktur Gewerbe Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Total Mietfläche (m 2 ) Grundstücksfläche (m 2 ) Erstellungsjahr Erwerbsdatum Ort, Adresse Wohnbauten Bremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amrietpark» Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Wil, St. Gallerstrasse 13, 15, Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» Total I davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Bern, Wankdorfallee 3, 5, «Twist Again» Eysins, Business Park Terre Bonne A Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neugutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum» Zug, Gubelstrasse 34, «Foyer» Zürich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» Total II davon im Baurecht Gemischte Bauten Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli s» Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amrietpark» Zug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» Total III davon im Stockwerkeigentum Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Aarau, Bahnhofplatz Total IV Baurechtsgrundstücke Total V Gesamttotal davon im Stockwerkeigentum davon im Baurecht 1) Nicht annualisiert 54

55 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert Soll- Mietzinsausfälle 1) Bruttoerträge Mietertrag 1) in CHF in % (Nettomietertrag) 1) Zimmer 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Alleineigentum , Alleineigentum , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum , , , Alleineigentum im Baurecht , Alleineigentum Alleineigentum ,00 Alleineigentum , Alleineigentum Alleineigentum , , Alleineigentum , Stockwerkeigentum , Alleineigentum , Alleineigentum , , , Alleineigentum , , ,

56 Total Wohnungen Anz. m 2 % Wohnungen Parking Anz. Läden m 2 Büros, Praxisräume usw. Anz. m 2 Kinos / Hotels / Restaurants Anz. m 2 Lagerräume Anz. m 2 Übrige kommerzielle Räume Anz. m 2 Gewerbe Total Gewerbeobjekte ohne GA/EP/PP Anz. m 2 % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,56 56

57 57

58 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Erläuterungen zum geprüften Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Erläuterung 1: Verkaufsrestriktionen USA Erläuterung 2: Kommissionen Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. a) Vergütungen an die Fondsleitung Für die Leitung des Anlagefonds stellt die Fondsleitung zulasten des Anlagefonds eine Vergütung von jährlich 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres in Rechnung. Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten. Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt war. Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlage fonds während der Berichtsperiode 3,1% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen). b) Vergütungen an die Depotbank Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung. Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von 0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine Vergütung. Erläuterung 3: Bewertungsmethode Erläuterung 4: Steuerliche Behandlung in Deutschland Erläuterung 5: Offenlegung von Leerständen Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. Juni 2016 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Ernst & Young AG ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken, dass die in 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.s.v. 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren. Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Januar 2016 geändert. Bei Totalsanierungen werden neu weder Mieten noch Leerstände in der Erfolgsrechnung verbucht noch werden Leerstandskosten aktiviert. Die Liegenschaft wird in die Liegenschaften in Bau umklassiert und ab vollständiger Entleerung bis Bezugsbereitschaft keine Miete und kein Leerstand sollgestellt. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die Bestandesliegenschaften umklassiert und Leerstände sollgestellt. Bei Teilsanierungen bleibt die Liegenschaft als Bestandesliegenschaft bilanziert und die Mieten und Leerstände werden in der Erfolgsrechnung sollgestellt. 58

59 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Erläuterung 6: Änderungen des Fondsvertrages per 1. Februar 2016 Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 22. Januar 2016 bewilligt. Die Änderungen sind per 1. Februar 2016 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 4. Dezember 2015 lautete wie folgt: Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006 Einmalige Veröffentlichung Mitteilung an die Anleger des Credit Suisse 1a Immo PK Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen Credit Suisse Real Estate Fund Global Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund International Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Credit Suisse Real Estate Fund Siat Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Änderungen der Fondsverträge Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern. Sofern keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds Bezeichnung, Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank (beim Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse 1a Immo PK und beim Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus 1 Bezeichnung, Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG) Die Credit Suisse AG ist neu Vermögensverwalter für sämtliche oben genannten Immobilienfonds. (Ziff. 4) Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel Bisher wurden bei der Ausgabe von Anteilen zum Nettoinventarwert die Nebenkosten (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.) die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, zugeschlagen. (Ziff. 3) Der Wortlaut unter Ziff. 3 lautet neu wie folgt: Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile basiert auf dem am Bewertungstag gemäss 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil. Die Nebenkosten für den Ankauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betrages entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet. Bei der Rücknahme werden vom Nettoinventarwert die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, abgezogen. Der bei Rücknahmen jeweils angewandte Satz wird in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen. Ausserdem kann bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen zum Nettoinventarwert eine Ausgabekommission gemäss 18 zugeschlagen resp. eine Rücknahmekommission gemäss 18 vom Nettoinventarwert abgezogen werden. Ausgabe- und Rücknahmepreis werden auf einen Franken gerundet Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger Ziff. 3 wurde entsprechend der neuen Berechnung des Ausgabepreises angepasst und lautet neu wie folgt: Bei der Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (vgl. 17 Ziff. 3) Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens Ziff. 1 lit. b wird dahingehend ergänzt, dass für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken die Fondsleitung dem Immobilienfonds eine Entschädigung belastet, sofern der Vermögensverwalter damit nicht einen Dritten beauftragt. Zusätzliche Änderungen im Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International: 5. 8 Anlagepolitik Ziff. 2 lit. f im Credit Suisse Real Estate Fund Global und Ziff. 2 lit. g im Credit Suisse Real Estate Fund International, wurden in der Zusammenstellung der Verwaltungsräte bei Tochtergesellschaften hinsichtlich des Vermögensverwalters ergänzt und lauten neu wie folgt: Die Immobilienwerte können je nach länderspezifischen Eigenheiten über Tochtergesellschaften gehalten werden, deren Verwaltungsräte jeweils mehrheitlich aus Mitgliedern des Verwaltungsrats der Fondsleitung oder Mitarbeitern des Vermögensverwalters bestehen. Die Fondsleitung stellt durch Auswahl, Instruktion und Überwachung des Vermögensverwalters sicher, dass ihre Kontrollrechte betreffend diesen Tochtergesellschaften gewährleistet sind. Wo aus nationalen rechtlichen Vorschriften im Zielinvestitionsland nur eine paritätische Zusammensetzung des Verwaltungsrates mit lokalen Verwaltungsräten möglich ist, ist sicherzustellen, dass dem Verwaltungsratspräsidenten (welcher Verwaltungsrat der Fondsleitung oder ein Mitarbeiter des Vermögensverwalters ist) der Stichentscheid zukommt. (...) 6. Änderung der Prospekte resp. des Anhangs Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst. Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekt sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte können kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der Fondsvertrag mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2 bis i.v.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziffern 1 und 5 aufgeführten Änderungen erstreckt. Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA, Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.v.m. Art. 41 Abs. 1 bis KKV vom Einwendungsrecht ausgenommen sind. Zürich, den 4. Dezember 2015 Die Fondsleitung: Credit Suisse Funds AG, Zürich Die Depotbank: Credit Suisse AG, Zürich 59

60 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Bewertungsbericht Auftrag Bewertungsstandards Bewertungsmethode Gesamtwert Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Bezugnehmend auf unseren Vertrag, vom 4. Mai 2009 hat Ernst & Young (EY) in seiner Funktion als akkreditierter Immobilienbewerter die Jahresendbewertungen der Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property vorgenommen. Der Bewertungsstichtag ist der 30. Juni Die Anzahl der im Portfolio enthaltenen Liegenschaften und bis 30. Juni 2016 bereits vertraglich gesicherten Liegenschaften, setzen sich folgendermassen zusammen: Portfolio per Stichtag, 30. Juni Das aktuelle Portfolio besteht per Stichtag aus einer Renditeliegenschaften im Bau und 15 fertiggestellten Renditeliegenschaften. EY bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der Swiss Fund & Asset Management Association SFAMA entsprechen und im Einklang mit den branchenüblichen Bewertungsstandards stehen. Die Wertansätze geben unsere Einschätzung des Marktwerts («market value») zum 30. Juni 2016 wieder. Die ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem «fair value», wie er gemäss International Financial Reporting Standards («IFRS») im speziellen dem Standard IAS 40 Renditeliegenschaften («investment properties») definiert wird. Der Marktwert definiert sich dabei nach den Vorgaben des IVSC: «Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt». Die ermittelten Marktwerte berücksichtigen keine Handänderungs-, Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern, sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Transaktionskosten, wie z.b. Maklerprovisionen. Im Weiteren wird angenommen, dass die Objekte frei von Belastungen wie Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechten, Pfandrechten oder anderen Eigentumsbeschränkungen sind. Wir berücksichtigen keinerlei Verbindlichkeiten des Eigentümers hinsichtlich Steuern, einmaligen oder wiederkehrenden öffentlichen oder privaten Gebühren, Abgaben oder lokalen Steuern und Kosten. Für die Ermittlung des «fair value» haben wir im speziellen den Artikel 10 der SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds berücksichtigt. Dabei dürfen ungewöhnliche oder spekulative Konstellationen nur herangezogen werden, wenn sie nachhaltigen Charakter aufweisen und deren Auswirkungen auf die Bewertung quantitativ erfasst werden können. Diese umfassen insbesondere: potentielle, höherwertige Umnutzungen von Mietobjekten, die Realisierung bestehender Ausbau- oder Nutzungsreserven, sowie eigentliche Projektentwicklungen. Sämtliche Bewertungen wurden nach dem Fortführungsprinzip («going concern») erstellt und es sind keine spekulativen Konstellationen herangezogen worden. Grundlage für die Wertermittlung bildet die aus der Unternehmensbewertung stammende Discounted Cashflow-Methode (DCF). In einem ersten Schritt werden die jährlich erwarteten Netto-Rückflüsse berechnet (Bruttoerträge abzüglich Kosten für Leerstände, Betrieb, Unterhalt, Instandsetzungen etc.). In einem zweiten Schritt werden die Cashflows, sprich die dem Eigentümer effektiv zur freien Verfügung stehenden Geldflüsse, auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert und addiert. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. Juni 2016 CHF bei einem durchschnittlich gewichteten Diskontierungssatz von 3,73%. Wir erklären, dass wir die Bewertung im Rahmen des Auftrages unabhängig von den Interessen des Auftraggebers und/oder Dritter vorgenommen haben. Zürich, 21. Juni 2016 Ernst & Young AG Rolf Bach Executive Director Natalie Fricker Manager 60

61 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Bericht der Prüfgesellschaft Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Halbjahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Halbjahresrechnung des Anlagefonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property bestehend aus der Vermögensrechnung per 30. Juni 2016 und der Erfolgs rechnung, umfassend den Zeitraum von 1. Januar 2016 bis 30. Juni 2016, den Angaben über die Verwendung des Erfolges, der Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)* geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Halbjahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Halbjahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Halbjahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Halbjahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Halbjahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Halbjahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Halbjahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Halbjahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Halbjahresrechnung dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. KPMG AG Markus Schunk Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Jakub Pesek Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 16. August 2016 Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version. * Angaben zu den Anlagezielen, der Anlagepolitik, dem Anlegerkreis, den Besonderheiten, der Nachhaltigkeit, zum Minergie- und greenproperty-zertifikat, zur Auswertung der fünf greenproperty-dimensionen anhand des Beispiels «Foyer» Bau 1, Zug, der Kursentwicklung sowie dem Bewertungsbericht sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS

62 Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Credit Suisse Funds AG Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31 CH-8045 Zürich Tel Fax

63 Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Geprüfter Halbjahresbericht per 30. Juni 2016 Geprüfter Halbjahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» 30. Juni