Schroder ImmoPLUS. Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2013

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1 Schroder ImmoPLUS Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Ungeprüfter Halbjahresbericht per 31. März 2013 Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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3 Inhaltsverzeichnis Kennzahlen 5 Vermögensrechnung 6 Erfolgsrechnung 7 Allgemeine Objektangaben und Objekt-Finanzzahlen 8 Objektstruktur 10 Veränderungen im Portfolio 12 Kredite 13 Ergänzende Informationen 14 Verwaltung und Organe 15 Valoren-Nr.: ISIN: CH Schroder ImmoPLUS 3

4 4 Schroder ImmoPLUS

5 Kennzahlen Eckdaten Inventarwert pro Anteil CHF Rücknahmepreis pro Anteil vor Ausschüttung¹ CHF Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) CHF Höchster Börsenkurs CHF Tiefster Börsenkurs CHF Börsenkapitalisierung Mio. CHF Agio/Disagio % 8,05 15,77 24,13 Synthetische Festhypotheken Rendite- und Performanceangaben exkl.wb inkl.wb 2 exkl.wb inkl.wb 2 exkl. WB inkl. WB 2 Anlagerendite % 2,46 3 2,74 3 6,64 6,12 6,62 6,34 Performance 4 % 4,32 3 4,32 3 1,31 1,31 9,55 9,55 Performance Benchmark (SXI Real Estate Funds TR) % 0,07 3 0,07 3 4,93 4,93 6,61 6,61 Eigenkapitalrendite (ROE) % 2,39 3 2,66 3 6,60 6,15 6,77 6,52 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 1,99 3 2,17 3 5,42 5,03 5,55 5,32 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 76, , ,37 78,37 78,36 78,36 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) % 0,82 0,82 0,82 0,82 0,83 0,83 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 22,40 20,32 17,30 18,82 18,19 19,04 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 23,61 23,61 22,41 22,41 23,55 23,55 Ausschüttung Ausschüttung CHF Ausschüttungsrendite % 1,55 1,33 Ausschüttungsquote % 34,70 31,32 Vermögensrechnung Gesamtfondsvermögen zu Buchwerten Mio. CHF zu Verkehrswerten Mio. CHF Fremdfinanzierung Mio. CHF in % der Buchwerte % 21,83 21,73 22,12 in % der Verkehrswerte % 19,42 19,34 19,76 Fremdkapitalquote % 25,98 26,28 26,98 Nettofondsvermögen Mio. CHF Erfolgsrechnung Nettoertrag Mio. CHF Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Mio. CHF Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften Mio. CHF Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Finanzderivaten (synthetische Festhypotheken) Mio. CHF Gesamterfolg Mio. CHF Mietzinseinnahmen Mio. CHF Mietzinsausfallquote % 3,45 4,60 3,03 Anteile Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf ¹ Rücknahmepreis nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern. 2 Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Finanzderivaten (Zinsabsicherung) infolge Abschluss synthetischer Festhypotheken: Wertberichtigung (WB) Mio. CHF (Details Seite 13). 3 Berechnung für die Rechnungsperiode Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt. Schroder ImmoPLUS 5

6 Vermögensrechnung in CHF Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht Gemischte Bauten Laufende Sanierungen Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente (Synthetische Festhypotheken) Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert eines Anteiles Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttung Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. dem Einkauf in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Schroder ImmoPLUS

7 Erfolgsrechnung in CHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltung Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Liegenschaften Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Finanzderivate (synthetische Festhypotheken) Gesamterfolg Siehe Erläuterung unter Kommissionen auf Seite Zusammenlegung der «Kosten für Rechenschaftsberichte», «Aufsichtsabgaben» und «Sonstige Aufwendungen». Schroder ImmoPLUS 7

8 Allgemeine Objektangaben und Objekt-Finanzzahlen Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Baujahr Renovationsjahr1 Erwerbsjahr Neuenhof, Hardstrasse 54, 56 (verkauft per ) Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Wohnbauten Ascona, Viale B. Papio , Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg Basel, Steinenring , Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, Bern, Christoffelgasse Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, , Genève, Avenue Louis Casaï Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, , Küsnacht, Bahnhofstrasse , Langenthal, Marktgasse , Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix , Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse Solothurn, Hauptgasse 14 / Löwengasse , 1989, St. Gallen, Davidstrasse St. Gallen, Lindentalstrasse St. Gallen, Webersbleiche Stäfa, Bahnhofstrasse Sursee, Bahnhofstrasse , Vevey, Rue du Simplon Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Postrasse Winterthur, Bankstrasse 8, 12 / Stadthausstrasse 10b Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben , 1999, Zug, Bahnhofstrasse , 2005, Zürich, Bahnhofstrasse , 1999, 2006, Zürich, Goethestrasse Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse , Zürich, Schaffhauserstrasse Zürich, Thurgauerstrasse , Zürich, Universitätsstrasse Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht 2 17 Basel, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zürich, Weinbergstrasse Gemischte Bauten Gesamttotal Umfassende Renovation(en) 2 Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen 8 Schroder ImmoPLUS

9 Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte Soll-Mieterträge2 Mietzinsausfälle2 Bruttoerträge2 in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in% in CHF , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Gestehungskosten bzw. Verkehrswerte inkl. laufender Sanierungen 4 Marginaler Teil des Objektes im Baurecht Schroder ImmoPLUS 9

10 Objektstruktur Anzahl Total Wohnungen Wohnungen Ort, Adresse 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5+ Anzahl Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, Viganello, Via Pedemonte Wohnbauten Ascona, Viale B. Papio 6 Baden, Hirschlistrasse Basel, Hochstrasse 37, Basel, Spalenberg 65 Basel, Steinenring Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49 Bern, Christoffelgasse 6 Bern-Wangenmatt, Hüsliackerstrasse 2, 4, Carouge, Rue de la Gabelle 1 Carouge, Rue de la Gabelle 1A Fribourg, Route de Beaumont 10, Genève, Avenue Louis-Casaï 18 Genève, Rue de la Cité Genève, Rue du Mont-Blanc 21 Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136 Küsnacht, Bahnhofstrasse 4 Langenthal, Marktgasse 29 Luzern, Hertensteinstrasse Montreux, Place de la Paix Morges, Grand-Rue Reinach, Hauptstrasse Solothurn, Hauptgasse 14 / Löwengasse St. Gallen, Davidstrasse 38 St. Gallen, Lindentalstrasse 10 St. Gallen, Webersbleiche Stäfa, Bahnhofstrasse 26 Sursee, Bahnhofstrasse 18 Vevey, Rue du Simplon Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse Wil, Obere Bahnhofstrasse Winterthur, Bankstrasse 8/12 / Stadthausstrasse 10b 2 2 Winterthur, Unterer Graben Winterthur, Unterer Graben 29 Zug, Bahnhofstrasse 17 Zürich, Bahnhofstrasse 26 Zürich, Goethestrasse 14 Zürich, Hufgasse Zürich, Rämistrasse Zürich, Schaffhauserstrasse 228 Zürich, Thurgauerstrasse 54 Zürich, Universitätsstrasse 105 Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht 2 2 Basel, Dornacherstrasse 230, 232, Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a Locarno, Via Alfredo Pioda 15, Renens, Rue de Lausanne 71, Zürich, Weinbergstrasse Gemischte Bauten Gesamttotal Schroder ImmoPLUS

11 Läden, Büros, Übrige PP, Kinos und Lagerräume übrige Kioske Praxen Räume Garagen Restaurants Komm. Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl m Schroder ImmoPLUS 11

12 Veränderungen im Portfolio Käufe Keine Verkäufe Ort, Adresse Objektkategorie/Verkaufspreis* Verkaufsdatum Neuenhof, Hardstrasse 54, 56 Wohnbau, 10.3 Mio. CHF * Der Verkaufspreis versteht sich ohne Verkaufsnebenkosten. Hauptmieter Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%: Credit Suisse AG 12,9% Manor AG 8,0% JT International SA 7,8% 12 Schroder ImmoPLUS

13 Kredite Kreditart Laufzeit Zinssatz, % Betrag, CHF Aufnahme Rückzahlung Betrag, CHF Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Festhypothek , Libor 3M , Libor 3M , Libor 3M , Libor 3M , Libor 3M , Total Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) Betrag, CHF Zinssatz, % Fälligkeit Wieder- in % des Netto- Wieder- in % des Nettobeschaffungswert fondsvermögens beschaffungswert fondsvermögens CHF % CHF % , , , , , , , , , , , , , , , , ,39 1 Veränderung Wiederbeschaffungswert Mio. CHF und Veränderung Marchzinsen Mio. CHF = Total Mio. CHF. Zusatzangaben Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA Keine Schroder ImmoPLUS 13

14 Ergänzende Informationen Fondsvertragsänderung Die Fondsvertragsänderungen wurden am und im Schweizerischen Handelsamtsblatt sowie beim Swiss Fund Data veröffentlicht und am von der FINMA genehmigt. Die Änderungen traten am 25. Januar 2013 in Kraft. Die Änderungen im Einzelnen: 18, Ziff. 4: Für die Auslieferung von Anteilscheinen stellt die Depotbank dem Anleger die banküblichen Kommissionen und Spesen in Rechnung. Die aktuellen Kosten sind aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich. Neu: Dieser Absatz wird gestrichen, da keine Aus lieferung von Anteilen mehr stattfindet. 19, Ziff. 1, Bst.c: Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds 5% der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen. Neu: Für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastet die Fondsleitung dem Immobilienfonds die effektiven Kosten, wobei diese 5 % der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen nicht überschreiten werden. 22, Ziff. 3: Bis zu 70% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Neu: Bis zu maximal 30 % des Nettoertrages der kollektiven Kapitalanlage (Einkommen, welches der Fonds von seinen gehaltenen Beteiligungen erzielt) inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als a) 1% des Nettofondsvermögens und b) CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet werden und der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden. Kommissionen Vergütung an die Fondsleitung Entschädigung gemäss Fondsvertrag: max. 1,00% p.a. Effektiv erhobener Satz: bis ,50% p.a. ab ,60% p.a. Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergütungen aus dieser Entschädigung gewährt. Erläuterung Per wurde die Vergütung an die Fondsleitung um 0,1% erhöht. Gleichzeitig konnten die Aufwendungen für die Immobilienverwaltung reduziert werden. Per Saldo gleichen sich die Erhöhung der Vergütung an die Fondsleitung und die Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften in etwa aus. Demzufolge haben diese Anpassungen keine Auswirkung auf die Höhe des TER-Ratio. Vergütung an die Depotbank Entschädigung gemäss Fondsvertrag: max. 0,1% p.a. Effektiv erhobener Satz: 0,03% p.a. Rechtliches Die IGIMO AG als Immobiliengesellschaft des Fonds ist Beklagte in zwei Prozessen, einer vor dem Mietgericht und einer vor dem erstinstanzlichen Gericht. Die Pro - zesse wurden im Jahr 2009 und 2010 in Genf eingeleitet. Beim ersten macht die Klägerschaft Schadenersatz aufgrund angefallener Ausbaukosten geltend, beim anderen handelt es sich um ein hängiges Verfahren mit einer am Bau beteiligten Unternehmung. Verkaufsrestriktionen Die Fondsanteile dürfen nicht von Anlegern mit Domizil in den USA und/oder mit Staatsangehörigkeit der USA oder ihrer Hoheitsgebiete erworben oder gehalten und auch nicht an sie übertragen werden. Grundsätze für die Bewertung sowie die Berechnung des Nettoinventarwertes Bewertungsmethode Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragsmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres wird der Verkehrswert der Grundstücke durch die Schätzungsexperten überprüft. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden eventuelle Opportunitäten, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen bei den Bewertungen führen. Die sich im Fonds befindlichen fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bewertet. Derivate Finanzinstrumente (Zinsabsicherung) werden zum fair value bilanziert. Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominal- bzw. Kostwerten bilanziert. Berechnung des Nettoinventarwertes Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. 14 Schroder ImmoPLUS

15 Verwaltung und Organe Fondsleitung Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 Postfach 1828 CH-8021 Zürich Telefon Fax Verwaltungsrat Präsident Gavin Ralston Chairman EMEA & Global Head of Products Schroder plc, London Vizepräsident Dr. Bruno H. Letsch Managing Director (Spezialprojekte) Schweizerische Rückversicherungs-Gesellschaft, Zürich Delegierter des Verwaltungsrates Stephen J. Mills CEO Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich Depotbank Zürcher Kantonalbank, Zürich Prüfgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG, Zürich Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern Piero Nosetti, dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Liegenschaftsverwaltung Privera AG, Bern Immobiliengesellschaft IGIMO AG c/o Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zurich Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört zu 100 Prozent dem Fonds Schroder ImmoPLUS. Mitglieder Benno Flury Chief Investment Officer Nationale Suisse, Basel Philipp Mallinckrodt Group Head Private Banking and Property Schroder plc, London John Troiano Head Global Institutional Business Schroder plc, London Geschäftsleitung CEO Stephen J. Mills Mitglieder Stefan Frischknecht, Deputy CEO Dirk Spiegel Patrick Stampfli Schroder ImmoPLUS 15

16 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0) contact@schroders.ch