Patrimonium Swiss Real Estate Fund

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1 Jahresbericht Patrimonium Swiss Real Estate Fund Umbrellafonds Patrimonium Real Estate Funds schweizerischen Rechts der Kategorie «Immobilienfonds» für qualifizierte Investoren aufgelegt für die Patrimonium Property Advisors AG, Zug durch die Fondsleitung Swiss & Global Asset Management Ltd., Zürich.

2 Jahresbericht INHALT Tätigkeitsbericht des Vermögensverwalters 4 Bewertungsbericht 11 Portfolioübersicht 12 Wichtiges in Kürze 21 Vermögensrechnung per 31. März Erfolgsrechnung per 31. März Anzahl Anteile im Umlauf/Veränderung Nettoinventarwert/Ausschüttung 24 Ankäufe/Verkäufe per 31. März Immobilienstruktur per 31. März Geschäfte zwischen Fonds und dem Fonds nahe stehenden Personen 25 Hauptmieter 25 Hypotheken/Emission/Rücknahme 26 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. März Informationen über Dritte 28 Verwaltung und Organe 29 Bericht der Revisionsstelle 30 Inventar der Grundstücke 32

3 Tätigkeitsbericht Jahresbericht

4 Jahresbericht TÄTIGKEITSBERICHT DES VERMÖGENSVERWALTERS VOM 1. APRIL 2010 BIS 31. MÄRZ 2011 Einleitung Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund (PSREF) ist ein Immobilienfonds nach schweizerischem Recht. Der Fonds investiert vorwiegend in Wohn- und gemischt genutzte Liegenschaften und Bauprojekte mit Konzentration auf die Genferseeregion sowie die Achse Freiburg-Bern-Basel. Die Investitionen erfolgen bevorzugt im tiefen bis mittleren Mietpreissegment. Im vergangenen Jahr war die Umwandlung von einem Fonds für qualifizierte Anleger in einen Publikumsfonds am 1. Oktober 2010 ein wichtiger Schritt für den Patrimonium Swiss Real Estate Fonds. Am 1. November 2010 erfolgte die Kotierung an der Schweizer Börse (SIX). Durch die Kotierung wurde eine breitere Investorenbasis erreicht. Der Fonds wurde am 20. November 2007 lanciert. Das dritte Geschäftsjahr des Patrimonium Swiss Real Estate Fund wurde am 31. März 2011 abgeschlossen. In diesem Bericht wird der Jahresabschluss detailliert dargestellt und erläutert. Die langfristig ausgelegte Haltestrategie im Zusammenhang mit einem aktiven Asset Management Ansatz (proaktive Renovationen und auch Entwicklung von Neubauprojekten) konnten auch in diesem Geschäftsjahr umgesetzt werden, was sich in einer deutlich gesteigerten Gesamtperformance ausdrückt. Die Mietzinseinnahmen konnten im Berichtsjahr deutlich gesteigert werden. Damit verbunden hat sich der Nettoinventarwert pro Anteil erfreulich auf CHF (+2.33%) entwickelt und die Ausschüttung an die Anleger kann auf CHF 3.22 (+15%) pro Anteil gesteigert werden. Ein weiteres Hauptmerkmal für den Patrimonium Swiss Real Estate Fund ist die konsequente Indexierung der Mietverträge an den Konsumentenpreisindex, um die Mieten an die Gegebenheiten des Marktes anzupassen. Per Ende Geschäftsjahr waren über 95% der Gesamtmieteinnahmen indexiert. Im vergangenen Jahr war es schwierig, Liegenschaften mit den bestehenden Kriterien des Patrimonium Swiss Real Estate Fund und den notwendigen Renditen zu finden, welche unseren selektiven Anlagekriterien entsprechen. Trotz diesem schwierigen Marktumfeld gelang es, eine Akquisition zu tätigen. Dementsprechend betätigen wir uns auch aktiv an der Entwicklung von Neubauprojekten, welche eine weitere Diversifizierung unseres Portfolios erlauben.

5 Jahresbericht Der Schweizer Mietermarkt und seine Entwicklung Der Immobilienmarkt in der Schweiz entwickelt sich relativ stabil und es gibt derzeit keine Hinweise auf eine Immobilienblase trotz der steigenden Preise und einer starken Bauaktivität. Die als Investition gehaltenen Immobilien in der Schweiz, besonders in der Westschweiz, sind im Hinblick auf den Mangel an sicheren Anlagealternativen weiterhin sehr gefragt. Wohnliegenschaften speziell im tiefen und mittleren Mietpreissegment bieten niedrigere Renditen als kommerziell genutzte Liegenschaften, doch sind sie deutlich konjunkturunabhängiger und damit stabiler. Diese Sicherheit widerspiegelt sich im stabilen Return on Investment (ROI), welcher unter anderem auch aufgrund der durchschnittlichen niedrigen Leerstandquoten beispielsweise von 0.23% im Kanton Genf und 0.43% im Kanton Waadt zustande kommt. Eine tiefe Leerstandquote findet man unter anderem zusätzlich in den Städten Freiburg, Bern, Basel, Zürich und Umgebung. Von Januar bis November 2010 erreichte der Einwanderungssaldo aus den Ländern der EU27 und EFTA 66'600 Personen*. Diese Entwicklung resultierte aufgrund der guten wirtschaftlichen Bedingungen auf dem Schweizer Arbeitsmarkt. Das Wachstum der Schweizer Bevölkerung betrug im Jahr % und dasjenige von Ausländern 2.2%*. Daraus ergibt sich ein Gesamtwachstum der Schweizer Bevölkerung von 0.9%. Dieser positive Trend in Bezug auf die demographische Entwicklung impliziert eine anhaltend grosse Nachfrage nach Wohnraum. Die letzte Volkszählung des BFS ergab eine Zunahme von 11% der Wohnliegenschaften zwischen 2000 und Nach dieser Studie sind 3 Zimmer-Wohnungen (26.4%) und 4 Zimmer-Wohnungen (27.1%) am stärksten vertreten. Genau diese beiden Grössen von Wohnungen sind in der typologischen Struktur des Patrimonium Swiss Real Estate Fund mit 41.93% (3 und 3.5 Zimmer-Wohnungen) bzw % (4 und 4.5 Zimmer- Wohnungen) dominierend. Mietzinsniveau Laut der Immo-Monitoring Studie 2011 von Wüest & Partner werden die Mieten in den nächsten zwölf Monaten voraussichtlich stagnieren. Allerdings sind deutliche regionale Unterschiede zu erwarten. Auf nationaler Ebene werden die Preise der Mietwohnungen voraussichtlich stabil bleiben. Nur die Region Zürich (+0.4%) sowie die Genferseeregion (+1%) werden gemäss der Studie von Wüest & Partner mit weiteren Mietpreissteigerungen rechnen können. Im Jahr 2010 sind in der Schweiz die Mietpreise durchschnittlich um 2.5% gestiegen (+8.6% in der Genferseeregion). Die Mieteinnahmen des Patrimonium Swiss Real Estate Funds konnten im Berichtsjahr 2010/11 deutlich gesteigert werden und belaufen sich per auf CHF Gründe für diese positive Entwicklung sind die Indexierung der Mietverträge bei 95% der Liegenschaften an den Konsumentenpreisindex sowie die Anpassung der Mieten an Marktmieten anlässlich von Mieterwechseln. Dieser Effekt wurde zusätzlich durch die durchgeführten Renovationsarbeiten unterstützt. Die natürliche Fluktuationsrate im Portfolio belief sich auf 9.40%. Im Durchschnitt konnten dabei die Mieten um 12.33% erhöht werden. Mit einer aktuellen durchschnittlichen Miete von 195 CHF pro m 2 und einer Sollmiete gemäss Wüest & Partner von 225 CHF pro m 2 beträgt das Mietsteigerungspotenzial des aktuellen Portfolios 30 CHF pro m 2 (+15%). Verbunden mit einer Politik der proaktiven Renovation von Wohnungen verfügt der Fonds damit über weiteres gutes Wachstumspotenzial in Bezug auf die Mieten. * Quelle: Bundesamt für Statistik; Statistik der natürlichen Bevölkerungsbewegung, Nov. 2010

6 Jahresbericht Immobilienportfolio Per 31. März 2011 umfasst das Portfolio des PSREF 49 Wohnhäuser, 3 Geschäftshäuser, 7 gemischt genutzte Liegenschaften sowie zwei Bauvorhaben im Gesamtwert von CHF Das Portfolio des Fonds befindet sich mehrheitlich in der Genferseeregion, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen nach wie vor am Stärksten ist und die Leerstandsquoten praktisch bei null liegen. Aktuell sind 43.3% des Verkehrswertes im Kanton Genf investiert und 39.1% im Kanton Waadt. Die restlichen Immobilien-Vermögenswerte befinden sich auf der Achse Freiburg-Bern-Basel mit 7.9% im Kanton Freiburg, 3.9% in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Land, 1.6% im Kanton Bern, 1.8% im Kanton Neuenburg und 2.4% im Kanton Solothurn. Im Berichtsjahr konnte das Neubauprojekt in Lucens bei Lausanne fertig gestellt werden. Die 88 neuen Wohneinheiten konnten im September 2010 komplett vermietet werden. Im Februar 2011 konnte der Fonds zudem ein Geschäftshaus an der Chemin des Aulx 5 in Plan-les- Ouates/GE für die Gesamtsumme von CHF 8'450'892 einschließlich Anschaffungskosten erwerben. Diese Liegenschaft wurde auf der Grundlage einer hervorragenden Bruttorendite von 9% erworben und besitzt zusätzlich ein Soll-Mieteinnahmenpotenzial von CHF 721'872. Im Zuge einer Portfoliobereinigung verkaufte der Fonds im Berichtsjahr die Liegenschaft am Chemin des Fauvettes 1-17 in Moutier/BE. Das Potenzial dieser Liegenschaft war zu eingeschränkt und die Leerstandsquoten trotz intensiver Bemühungen im Bereich Renovationen zu hoch. Dennoch hat das aktuelle Marktumfeld es ermöglicht die Liegenschaft im Februar 2011 mit 12% Gewinn (Brutto) zu verkaufen. Nach dieser Akquisition und der Fertigstellung der Liegenschaft in Lucens umfasst das Portfolio nun per 31. März 2011 insgesamt Wohnungen, Parkplätze, 22 Büros, 40 Läden, 5 Kinos und Restaurants und 75 kommerziell genutzte Räumlichkeiten. Leerstandsquote Die Leerstandsquote des PSREF beträgt per 31. März % gegenüber 3.77% im Vorjahr. Dies entspricht einer Verbesserung von 37%. Dazu beigetragen hat vor allem der Verkauf der Liegenschaft in Moutier sowie die Komplettvermietung der 88 neuen Wohnungen in Lucens. Derzeit besteht ein Grossteil des Leerstandes hauptsächlich bei den Liegenschaften in Dulliken und La Chaux-de-Fonds. Die Leerstandsquote beinhaltet nicht den sanierungsbedingten Leerstand. Im Bereich der gewerblich nutzbaren Flächen steht aktuell eine grössere Räumlichkeit von 430 m 2 an der Rue Hugo-de-Senger 7 in Genf leer. Diese wird aber ab 15. April 2011 neu vermietet sein.

7 Jahresbericht In den Kantonen Genf, Waadt, Bern und Basel beträgt die Leerstandsquote praktisch null. Verbesserungspotenzial besteht noch in den Kantonen Solothurn und Neuenburg. Im Kanton Freiburg haben wir im Hinblick auf eine allgemeine Verbesserung des Standards der Liegenschaft Route de Billens 9-9A in Romont beschlossen, sämtliche Mietverträge (6 von 9 Wohnungen in der Liegenschaft) mit dem kantonalen Amt für Asylsuchende zu kündigen. Dies hat ein Anstieg der Leerstandsquote im Kanton Freiburg zur Folge. Renovationen Der Fonds verfolgt weiterhin die Strategie der systematischen Renovation von Wohnungen, um eine Erhöhung der Liegenschaftswerte sowie der Mietzinse zu erreichen. Dabei werden jeweils alle Badezimmer und Küchen inklusive Abwasserleitungen komplett renoviert. Aktuell werden drei Liegenschaften vollständig renoviert: - Chemin du Couchant 25 in Lausanne/VD - Avenue de Préfaully in Renens/VD - Route du Confin P r a l e t t e s i n M a r l y / F R Zusätzlich werden auch Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz beispielsweise mit dem Ersetzen von bestehenden Fenstern durch dreifachverglasten Fenstern konsequent angegangen. Dabei kann der Fonds häufig von kantonalen Subventionsprogrammen profitieren. Die Gesamtsanierungskosten der Liegenschaften, was die Sanierung von Fassaden, Fenstern, Bädern und Küchen beinhaltet, beliefen sich im Geschäftsjahr auf CHF 6 Millionen. Aufstockungen Als weiteren Teil der Wachstumsstrategie des PSREF wurde im Herbst 2010 an der Liegenschaft Chemin de la Golette 2-18 in Meyrin/GE mit dem Aufbau von zwei Stockwerken begonnen. Dies entspricht einer zusätzlichen Wohnfläche von 2'412 m 2. Damit entstehen 36 neue 3.5 Zimmer- Wohnungen. Die erwartete Bruttorendite auf dem Investitionsvolumen beträgt 6.7%. Anlässlich dieser Aufstockung werden auch die existierenden 72 Wohnungen renoviert. Um die Unannehmlichkeiten für die bestehenden Mieter möglichst gering zu halten und um die Bauzeit zu verkürzen, werden viele vorgefertigte Bauelemente eingesetzt.

8 Jahresbericht Die zwei zusätzlichen Stockwerke sind aus Holz gefertigt, um die Zusatzlast minimal zu halten. Diese Strategie der Stockwerkerhöhungen soll auch bei weiteren Liegenschaften des Portfolios umgesetzt werden. Neubauprojekte Der Bau und die Vermietung der Liegenschaft En Bergère in Lucens bei Lausanne konnte während dem Geschäftsjahr erfolgreich abgeschlossen werden. Zwei weitere Bauvorhaben im Kanton Waadt befinden sich aktuell in verschiedenen Stadien der Entwicklung. Das Neubauprojekt einer gemischt genutzten Liegenschaft mit 44 Wohnungen und diversen Gewerbeflächen an der Route de Lausanne in Oron-la-Ville begann im Sommer 2010 und kann voraussichtlich im Frühjahr 2012 abgeschlossen werden. Die kommerziell genutzten Mietflächen sind bereits an national tätige und bekannte Unternehmen vermietet. Der Bau von drei Wohnliegenschaften an zentrumsnaher Lage an der Route de la Corsaz in Montreux befindet sich in Vorbereitung. Der Quartierplan ist in Fertigstellung und der Baubeginn ist im Laufe des Jahres 2012 vorgesehen. Vermögensrechnung per 31. März 2011 Der Buchwert der Grundstücke beträgt am 31. März 2011 CHF und der Verkehrswert CHF Der Liquidationssteuerbetrag, sprich Steuern, die bei einer allfälligen Liquidation der Immobilien auf den Verkaufserträgen anfallen, ist auf CHF berechnet worden. Nach Abzug dieser Steuern beträgt das Nettofondsvermögen CHF , was einer Steigerung von 2.3% entspricht. Unter dem Mandat der Fondsleitung und gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG) sind die Tageswerte der Immobilien basierend auf der Discounted Cash Flow (DCF) Methode von Wüest & Partner kalkuliert worden. Der Verkehrswert der Grundstücke am Ende der Rechnungsperiode beträgt CHF Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt im Durchschnitt 4.70% des Nettoeinkommens, nach Abzug der langfristigen Sanierungsinvestitionen. Verschiedene wertvermehrende Renovationen (Fassaden, Fenster, Bäder und Küchen) und Bauprojekte erhöhten den Wert der Grundstücke um CHF Die Finanzierung durch Fremdkapital beläuft sich per 31. März 2011 auf CHF Dies entspricht einem Verschuldungsgrad von 25.81%. Dieser Kreditbetrag ist zu 85% langfristig mit Laufzeiten von 6 und 7 Jahren sowie 15% kurzfristig variabel angelegt. Erfolgsrechnung per 31. März 2011 Der Patrimonium Swiss Real Estate Fund hat das Geschäftsjahr 2010/2011 am 31. März 2011 mit einem Nettogewinn von CHF nach Steuern abgeschlossen. Die Mietzinseinnahmen belaufen sich auf CHF , was einer Erhöhung von 29% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Steigerung ist teilweise auf die Mietzinserhöhungen nach vollendeten Renovationsarbeiten sowie die Vermietung der 88 Wohnungen in En Bergère in Lucens zurückzuführen.

9 Jahresbericht Die Gesamteinnahmen für die Rechnungsperiode vom 1. April 2010 bis 31. März 2011 betragen CHF , wovon CHF auf Mietzinseinnahmen, CHF auf Erträgen aus Bankguthaben und CHF auf übrigen Erträgen zurückzuführen ist. Die Mindereinnahmen aufgrund von leerstehenden Wohnungen und nicht eintreibbaren Mietzinsen beliefen sich auf 4.76% (Mietzinsausfallquote) der Soll-Mietzinseinnahmen. Nach dem Verkauf der Liegenschaft in Moutier, Renovationen und einer allgemein besseren Vermietbarkeit von Wohnungen entwickelte sich die Leerstandsquote um 22% rückläufig gegenüber dem Vorjahr. Die gesamten Aufwendungen belaufen sich auf CHF Davon wurden CHF für Wartung und Unterhalt aufgewendet sowie CHF für Hauswarte, Wasser, Energie und Versicherungsverträge. Die vertraglich geregelte Vergütung von 5% der Bruttomietzinseinnahmen für die Liegenschaftsverwalter belaufen sich auf CHF Der Anteil der betrieblichen Aufwendungen des Fonds (TER) beträgt 0.99%. Der Fonds zahlte in der Berichtsperiode auf dem Ertrag und dem Vermögen Steuern in der Höhe von CHF Schweizer Anleger zahlen auf dem Besitz von Fondsanteilen aus direktem Grundbesitz keine Vermögenssteuer. Ausblick Im Geschäftsjahr 2010/11 wurde das erste Mal seit Gründung keine Kapitalerhöhung durchgeführt. Der Jahresabschluss zeigt klar die Früchte der Arbeit des Asset Management Teams von Patrimonium auf - insbesondere durch die Wertsteigerungen infolge der proaktiven Renovationen sowie der erfolgreichen Entwicklung von Neubauprojekten. Nach der Kotierung im November 2010 soll nun mittelfristig das Portfoliovolumen weiter auf eine Zielgrösse von CHF 750 Millionen bis CHF 1 Milliarde aufgebaut werden, ohne dabei aber die bewährten und strikten Anlagekriterien aus den Augen zu verlieren. Dadurch kann der Fonds von weiteren Skaleneffekten profitieren als auch noch eine grössere Liquidität und Visibilität für den Fonds auf Seiten Anlegern generieren. Daraus stellen sich für den Patrimonium Swiss Real Estate Fund für das neue Geschäftsjahr folgende Herausforderungen: - Im Umfeld von hohen Preisen für Bestandesliegenschaften sollen für den weiteren Aufbau des Portfolios vor allem auch Neubauentwicklungen angegangen werden. Dazu verfügt der Fonds mit den Projekten Oron-la-Ville, Montreux und Meyrin (Stockwerkerhöhung) für das laufende Geschäftsjahr über genügend Entwicklungspotenzial. - Das Netzwerk für den Ankauf von Bestandesliegenschaften als auch Neubauprojekten wird, auch in der deutschen Schweiz, fortlaufend ausgebaut. Aufgrund der Pipeline kann man optimistisch sein, dass auch im laufenden Jahre weitere passende Liegenschaften und Projekte erworben werden können. - Die aktuelle Fremdfinanzierungsquote von 25.81% soll angesichts des gut diversifizierten Liegenschaftsportfolios beibehalten werden und wird aufgrund der laufenden Bauprojekte im Laufe des Jahres auch noch leicht ansteigen. Mittelfristig wird eine durchschnittliche Fremdfinanzierung von ca. 25% angestrebt werden. Dies bedeutet, dass falls sich im Laufe des Geschäftsjahres attraktive Investitionsmöglichkeiten ergeben, eine Kapitalerhöhung zwecks Finanzierung der Investitionsvorhaben sowie auch eine leichte Reduzierung der Fremdfinanzierung angestrebt wird.

10 Jahresbericht Mit einem Mietsteigerungspotenzial von 30 CHF pro Quadratmeter verfügt der Fonds über weiteres Potenzial die Ausschüttungs- als auch die Anlagerendite weiter zu steigern. - Auf Seite der Anleger soll die Kommunikation und damit auch der Bekanntheitsgrad des Patrimonium Swiss Real Estate Funds durch vermehrte Investorenmeetings, Werbung und Newsletters intensiviert werden. Ausschüttung und Rendite Für das Geschäftsjahr per 31. März 2011 werden CHF 9' oder CHF 3.22 pro Anteil ausbezahlt (Coupon 5). Dieser Betrag stammt aus den Mietzinseinnahmen und ist verrechnungssteuerbefreit. Im Gegensatz zum Vorjahr wird dieses Jahr kein verrechnungssteuerpflichtiger Betrag ausbezahlt. Dies entspricht einer Steigerung von 15% gegenüber dem Vorjahr. Die Ausschüttungsquote beträgt %. Der Nettoinventarwert pro Anteil entwickelte sich positiv von CHF auf CHF am Ende der Rechnungsperiode. Dies ergibt eine Anlagerendite von 5.33% für die Rechnungsperiode, was einer Verbesserung von 120% entspricht. Relevante steuerliche Vorschriften Gemäss Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer werden die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz auf der Stufe des Fonds besteuert. Dabei profitiert der Fonds von reduzierten Steuersätzen von durchschnittlich 12% bis 18% für die Kapital- und Ertragssteuern. Für den Schweizer Anleger sind die Ausschüttungen aus direktem Immobilienbesitz sowie der Kapitalbesitz von Anteilen steuerfrei, d.h. es werden weder Einkommens- noch Vermögenssteuern erhoben. Ausländische Anleger aus Ländern, welche ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz eingegangen sind, können die Verrechnungssteuer zurückfordern. Es bleiben jegliche Änderungen dieser Ausführungen über die steuerlichen Aspekte vorbehalten. Die vorhin beschriebenen steuerlichen Vorschriften basieren auf den bisher bekannten juristischen und praktischen Anwendungen. Jede Änderung der Gesetzgebung, Rechtsprechung und Praxis der Steuerbehörden bleibt ausdrücklich vorbehalten.

11 BEWERTUNGSBERICHT Jahresbericht

12 Jahresbericht PORTFOLIOÜBERSICHT WAADT

13 Jahresbericht

14 Jahresbericht

15 GENF Jahresbericht

16 Jahresbericht

17 FREIBURG Jahresbericht

18 Jahresbericht BERN BASEL

19 Jahresbericht SOLOTHURN NEUENBURG BAULAND

20 Jahresrechnung Jahresbericht

21 Jahresbericht WICHTIGES IN KÜRZE Eckdaten Valorennummer Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile - - Anzahl Anteile im Umlauf 3' ' Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) Ausschüttung nicht Vst.-pflichtig Ausschüttung Vst.-pflichtig Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Schlusskurs Höchster Kurs (Berichtsperiode) Tiefster Kurs (Berichtsperiode) Börsenkapitalisierung 346' Agio/Disagio 3.45% 1.66% Vermögensrechnung Verkehrswert der Grundstücke 465' Buchwert der Grundstücke 448' Gesamtfondsvermögen 470' ' Fremdfinanzierungsquote 1) - in % der Anlagekosten 26.80% 25.26% - in % der Verkehrswerte 25.81% 24.73% Fremdkapitalquote 28.86% 27.25% Nettofondsvermögen 334' '252'209 Rendite- und Performanceangaben Ausschüttungsrendite 2.84% 2.56% Ausschüttungsquote % % Eigenkapitalrendite (ROE) 5.45% 2.40% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 4.75% 2.59% Kurs/Gewinnverhältnis (P/E ratio) Anlagerendite 5.33% 2.46% Performance 7.08% 8.91% Betriebsgewinnmarge (EBIT marge) 46.33% 45.62% Fondsbetriebsaufwandquote (TER) 0.99% 0.99% Erfolgsrechnung Nettogewinn/Verlust 9' ' Realisierte Kapitalgewinne /-verluste Mietzinseinnahmen 28' ' Mietzinsausfallrate 4.76% 6.12% 1) Maximal zulässige Belastung : 50% der Verkehrswerte ( 15 Abs. 2 Fondsvertrag)

22 Jahresbericht VERMÖGENSRECHNUNG PER 31. MÄRZ CHF CHF Vermögen Banksichtguthaben 2' '552'190 Bankguthaben auf Zeit 0 0 Grundstücke - Wohnbauten 406' '668'600 - Kommerziell genutzte Liegenschaften 20' '138'000 - Gemischte Bauten 30' '458'000 - Bauland 7' '399'000 Total Grundstücke 465' '663'600 Sonstige Vermögenswerte 2' '619'134 Gesamtfondsvermögen 470' '834'924 Hypothekarschulden -120' '236'000 Darlehen und Kredite 0-11'909 Sonstige Verbindlichkeiten -11' '223'515 Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 339' '363'500 Geschätzte Liquidationssteuern -4' '111'291 Nettofondsvermögen 334' '252'209 Anzahl Anteile im Umlauf 3' '052'049 Inventarwert pro Anteil Informationen zur Vermögensrechnung Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 0 0 Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen 0 0 Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres 0 0 gekündigten Anteile Gesamtversicherungswert des Portfolios 418' '563'400

23 Jahresbericht ERFOLGSRECHNUNG PER 31. MÄRZ CHF CHF Erträge aus Erträge aus Bankguthaben '642 Mietzinseinnahmen 28' '404'803 Sonstige Ertäge 1' '023 Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 1'356'525 Total Erträge 30' '536'993 Aufwendungen Hypothekarzinsen 3' '694'340 Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen 4' '144'707 Liegenschaftenverwaltung - Liegenschaftenaufwand 2' '796'249 - Verwaltungsaufwand 0 0 Steuern und Abgaben 4' '100'005 Schätzungs- und Revisionsaufwand '508 Abschreibungen auf Grundstücken 0 0 Rückstellungen für künftige Reparaturen 0 0 Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung/Depotbank 2' '529'662 Reglementarische Vergütung an den Liegenschaftenverwalter 1' '097'835 Sonstige Aufwendungen '276 Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0 Total Aufwand 20' '652'933 Nettogewinn 9' '884'060 Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg 10' '884'060 Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste 8' '359 Gesamterfolg 18' '846'701 Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres 9' '884'060 Vortrag des Vorjahres '671 Einkauf in Gewinnvortrag 0 0 Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 9' '570'730 Ausschüttung -9' '515'217 Vortrag auf neue Rechnung '514

24 Jahresbericht ANZAHL ANTEILE IM UMLAUF Anzahl Anteile im Umlauf Stand zu Beginn des Rechnungsjahres 3' '147'699 Ausgegebene Anteile 0 904'350 Zurückgenommene Anteile 0 0 Stand am Ende der Berichtsperiode 3' '052'049 Veränderung Nettoinventarwert Inventarwert pro Anteil Ausschüttung Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Ausschüttung Ausschüttungsbetrag nicht Vst.-pflichtig (Coupon 5) Ausschüttungsbetrag Vst.-pflichtig Ausschüttungsbetrag brutto Abzüglich 35% Verrechnungssteuer Total Ausschüttung Veränderung Nettofondsvermögen Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode 327' '046'273 Ausschüttung -8' '402'783 Saldo aus Anteilverkehr 0 94'595'010 Gesamterfolg 18' '846'701 Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 0 0 Veränderung der Liquidationssteuern -2' '008 Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode 334' '252'209 Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil ' ' '

25 Jahresbericht ANKÄUFE PER 31. MÄRZ 2011 Ort Adresse Kanton Erwerbsdatum Kaufpreis* Plan-les-Ouates Chemin des Aulx 5 Genf ' *inkl. Kaufnebenkosten VERKÄUFE PER 31. MÄRZ 2011 Ort Adresse Kanton Erwerbsdatum Verkaufspreis* Moutier Chemin des Fauvettes 1-17 Bern ' *abzgl. Grundstückgewinnsteuern und Verkaufsnebenkosten IMMOBILIENSTRUKTUR PER 31. MÄRZ 2011 CHF Gestehungskosten Verkehrswert Versicherungswert Wohnbauten 263' ' ' Wirtschaftliche Einheiten 127' ' ' Kommerziell genutzte Liegenschaften 18' ' ' Gemischte Bauten 29' ' ' Bauland 8' ' Total 448' ' ' % Gestehungskosten Verkehrswert Versicherungswert Wohnbauten 58.84% 58.98% 56.38% Wirtschaftliche Einheiten 28.50% 28.33% 31.15% Kommerziell genutzte Liegenschaften 4.08% 4.43% 5.46% Gemischte Bauten 6.65% 6.59% 7.01% Bauland 1.93% 1.67% 0.00% Total 100% 100% 100% GE S C H Ä F T E Z W I S C H E N FO N D S U N D D E M FO N D S N A H E S T E H E N D E N PE R S O N E N D i e F o n d s l e i t u n g b e s t ä t i g t, d a s s k e i n e Ü b e r t r a g u n g v o n I m m o b i l i e n w e r t e n v o n n a h e s t e h e n d e n P e r s o n e n s t a t t g e f u n d e n h a t. ( Z i f f. 1 8 d e r R i c h t l i n i e n f ü r I m m o b i l i e n f o n d s d e r S w i s s F u n d s A s s o c i a t i o n S F A v o m 2. A p r i l ). HAUPTMIETER P e r 3 1. M ä r z h a t k e i n M i e t e r d e s F o n d s d i e G r e n z e v o n 5 % e r r e i c h t.

26 Jahresbericht HYPOTHEKEN Kreditart von bis Betrag in CHF Zinssatz Festhypothek Juli 08 Juni 18 59' % Festhypothek Juli 08 Mai 17 42' % Variable Hypothek 18' % Total 120' IM GESCHÄFTSJAHR ZURÜCKBEZAHLTE HYPOTHEKEN E s w u r d e n k e i n e H y p o t h e k e n z u r ü c k b e z a h l t. IM GESCHÄFTSJAHR AUFGENOMMENE HYPOTHEKEN E s w u r d e n n e u e H y p o t h e k e n i m U m f a n g v o n C H F 1 1 ' ' a u f g e n o m m e n. D i e s e s i n d v a r i a b e l v e r z i n s t. GR U N D S Ä T Z E F Ü R D I E BE W E R T U N G U N D BE R E C H N U N G D E S NE T T O I N V E N T A R W E R T E S Der Nettoinventarwert ergibt sich aus dem Verkehrswert des Vermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie um bei Liquidation des Teilvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern und Abgaben, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Der Nettoinventarwert wird jeweils bei Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie am Ende des Rechnungsjahres aufgrund des neu berechneten Verkehrswertes neu berechnet. Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen nach dem Komma gerundet. EMISSION Zwischen dem 1. April 2010 und dem 31. März 2011 hat keine Neuemission von Anteilen des Patrimonium Swiss Real Estate Fund stattgefunden. RÜCKNAHMEN E s w u r d e n k e i n e A n t e i l e g e k ü n d i g t.

27 Jahresbericht ER L Ä U T E R U N G E N Z U M G E P R Ü F T E N JA H R E S B E R I C H T P E R 3 1. MÄ R Z Der Jahresbericht des Patrimonium Swiss Real Estate Fund umfasst die Periode vom 1. April 2010 bis zum 31. März Vergütungen Für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des Teilvermögens sowie die Entschädigung der Depotbank für die Verwahrung des Vermögens der Teilvermögen, die Besorgung des Zahlungsverkehrs der Teilvermögen und der sonstigen in 4 des Fondsvertrages aufgeführten Aufgaben wurde eine Verwaltungskommission von 0.60% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens des entsprechenden Teilvermögens in Rechnung gestellt. Für die Mühewaltung bei Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten wurden dem Fonds während der Berichtsperiode durchschnittlich 1.6% der Baukosten als Entschädigungen belastet. Für die Bemühung beim Kauf und Verkauf der Grundstücke belastete die Fondsleitung dem Fonds eine Entschädigung von 2 %. Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds während der Berichtsperiode 5 % der Bruttomietzinseinnahmen. Bewertungsmethode Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagegesetz wurden die Verkehrswerte per nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf beim Zeitpunkt der Schätzung erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken sowie beim Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert von den Schätzungsexperten neu überprüft werden. Der Verkehrswert stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- bzw. Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Der durchschnittliche Diskontierungsfaktor beträgt für das abgeschlossene Geschäftsjahr 4.70%. Änderungen des Fondsvertrags Per wurde der Patrimonium Swiss Real Estate Fund von einem Fonds für qualifizierte Anleger in einen Publikumsfonds umgewandelt. Die Kotierung an der Schweizer Börse (SIX) hat per stattgefunden. Neu darf die Belastung im Durchschnitt aller Grundstücke 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen.

28 Jahresbericht INFORMATIONEN ÜBER DRITTE Akkreditierte Schätzungsexperten Andreas Amman, dipl. Architekt EPFL/SIA, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Christoph Zaborowski, dr. oec. publ., Volkswirt, Partner bei der Firma Wüest & Partner AG, Zürich Delegation von Anlageentscheiden und Liegenschaftenverwaltung Die Fondsleitung hat Patrimonium Property Advisors AG, mit Sitz in Zug, nachstehend «PPA» genannt, als Anlage-, Liegenschafts- und Finanzanlageverwalter beauftragt. Die Fondsleitung hat im speziellen die Selektion der zum Kauf vorgeschlagenen Liegenschaften, die Abschlüsse der Käufe, die Verwaltung der erworbenen Liegenschaften, das Sicherstellen der Hypothekarfinanzierung sowie die Liegenschaftenbuchhaltung an PPA delegiert. Die genauen Bedingungen des Mandats regeln ein Fonds- und ein Immobilienmanagementvertrag zwischen der Fondsleitung und PPA. Delegation weiterer Teilaufgaben Der RBC Dexia Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, Zweigniederlassung Zürich, wurden Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung delegiert. Die Liegenschaftsbuchhaltung wurde an die Régie du Rhône, mit Sitz in Genf, delegiert, die Liegenschaftsbewirtschaftung an verschiedene Anbieter.

29 Jahresbericht VERWALTUNG UND ORGANE Fondsleitung Swiss and Global Asset Management AG Hohlstrasse Zürich Verwaltungsrat Martin Jufer, Präsident des Verwaltungsrates Swiss and Global Head of Products & Services Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Michele Porro, Verwaltungsrat Swiss and Global Head of Sales & Distribution Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Stefan Angele, Verwaltungsrat Swiss and Global Head of Investment Management Swiss and Global Asset Management AG, Zürich Roman Aschwanden, Verwaltungsrat Swiss and Global Head of Portfolio Management Global GAM (Schweiz) AG, Zürich Geschäftsleitung Philippe Keller, Geschäftsführer Swiss & Global (bis 31. Juli 2010) Christoph Widmer, stellvertretender Geschäftsführer Swiss & Global Scilla Huang Sun, Mitglied der Geschäftsleitung Daniel Koller, Mitglied der Geschäftsleitung Beat Egger, Mitglied der Geschäftsleitung Rolf Aeberhard, Mitglied der Geschäftsleitung Depotbank Bank Julius Baer & Co. AG Bahnhofstrasse Zürich Revisionsstelle KPMG AG Badenerstrasse Zürich

30 Jahresbericht BERICHT DER REVISIONSSTELLE Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des Patrimonium Swiss Real Estate Fund Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Patrimonium Swiss Real Estate Fund bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b-h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 31. März 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. März 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt.

31 Jahresbericht Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. KPMG AG Astrid Keller Zugelassen Revisionsexpertin Leitende Prüferin Heinz Weidmann Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 20. Juni 2011

32 Jahresbericht INVENTAR DER GRUNDSTÜCKE Ort Adresse Baujahr Erwerbsdatum Gestehungskosten Verkehrswert Bruttoerträge (Nettomietertrag) Fremdfinanzierung Wohnhäuser in CHF in CHF in % Dulliken Wolfackerstrasse 1-3 SO '334' '715' ' '550' % Marly Route du Confin FR '750' '823' ' % Veyrier Chemin de Castelver 2-4 GE '816' '830' ' '315' % Vevey Rue du Conseil VD '072' '161' ' '046' % La Chaux-de-Fonds Rue de Biaufond 18 NE '765' '641' ' '275' % La Chaux-de-Fonds Rue de l'eclair 8-8a-8b NE '694' '477' ' '900' % Grenchen Karl-Mathystrasse 48-48A SO '942' '981' ' % Chavannes Avenue de Blancherie 32 VD '434' '571' ' '100' % Crissier Chemin du Liseron 3-5 VD '937' '247' ' '650' % Aigle Chemin de Pautex 2-4 VD '342' '165' ' % Basel Efringerstrasse 2 BS '294' '440' ' % Basel Dornachstrasse 189 BS '103' '097' ' '350' % Pratteln Mattenweg 6 BL '869' '805' ' '800' % Yverdon Rue des Moulins VD '375' '521' ' % Yverdon Rue Roger-de-Guimps VD '019' '226' ' % Grenchen Karl-Mathystrasse 18-18A SO '631' '601' ' % Renens Avenue de Préfaully VD '641' '480' '096' '575' % Lucens En Bergère VD '877' '000' '209' % Corcel l es/payerne Vers-chez-Cherbuin VD '947' '931' ' '825' % Bulle Rue St-Denis 66 FR '787' '623' ' '946' % Freiburg Rue de la Sarine 4-4a FR '313' '351' ' % Marly Route de Corbaroche 24 FR '964' '936' ' '200' % Pont-la-Ville Route du Village 50 FR '066' '157' ' '275' % Busswil Büetigenstrasse BE '059' '205' ' '850' % Lausanne Rue du Couchant 25 VD '264' '385' ' '250' % Renens Rue du Lac 25 b/c/d/e VD '378' '440' ' % Meyri n Avenue de Vaudagne 33 GE '249' '630' ' '300' % La Tour-de-Peilz Avenue des Alpes VD '006' '387' ' '200' % Marly Route du Confin FR '629' '297' ' '900' % Villars-sur-Glâne Route de Villars-Vert 32 FR '448' '482' ' '950' % Bussigny Rue de l'industrie 43 VD '896' '103' ' '650' % Ecublens Rue Neuve 1 VD '524' '779' ' '450' % Lausanne Chemin de Vermont 24 VD '560' '856' ' '800' % Prilly Avenue du Chablais 39 VD '939' '980' ' '200' % Orbe Rue Davall 15 VD ' ' ' % Pully Chemin de Mallieu 13 VD '084' '217' ' '800' % Meyri n Rue de la Prulay 43A/B GE '051' '307' ' % Lausanne Chemin du Martinet VD '019' '960' ' '954' % Lausanne Chemin de Chissiez 7 VD '551' '590' ' % Renens Rue de l'industrie 11 VD '490' '804' ' % Meyrin Rue de la Golette 2-18 GE '940' '700' '029' % Total 263'956' '789' '049' '111' Wirtschaftliche Einheiten in CHF in CHF in % Les Avanchets Les Avanchets Avenue Grange Lévrier GE '733' '420' ' Les Avanchets Rue Croix-du-Levant 1-4 GE '352' '900' '414' Les Avanchets Rue Croix-du-Levant GE '762' '560' '937' '150' % Les Avanchets Rue François-Durafour GE '247' '070' '687' Le Lignon Le Li gnon Avenue du Lignon 31 GE '598' '803' ' '850' Le Li gnon Avenue du Lignon 7 GE '413' '990' ' '150' % Köniz Köniz Mösliweg 32 BE '628' '901' ' '025' Köniz Mösliweg 34 BE '092' '322' ' '325' % Total 127'829' '966' '251' '500' Geschäftshäuser ohne wesentlichen Wohnanteil Freiburg Avenue du Jura 12-12A FR '475' '921' ' % Yverdon Rue des Moulins 30 VD '369' '434' ' % Pl an-les-ouates Chemin des Aulx 5 GE '450' '270' ' % Total 18'296' '625' ' Gemischte Liegenschaften Lausanne Avenue de Morges 33 VD '787' '985' ' '150' % Prilly Avenue du Chablais VD '868' '126' ' '450' % Genf Hugo-de-Senger 7 GE '184' '340' ' '250' % Romont Route de Billens 9-9a FR '381' '313' ' '425' % Lausanne Route d'oron 11 VD '206' '340' ' '000' % Prilly Avenue du Chablais 35 VD '103' '184' ' '900' % Yverdon Rue des Remparts 11 VD '308' '420' ' '450' % Total 29'841' '708' '940' '625' Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Montreux Route de la Corsaz VD '389' '380' ' % Oron-la-Ville Route de Lausanne VD '261' '415' % Total 8'650' '795' ' GESAMTTOTAL 448'574' '883' '001' '236' %