RECHTLICHE ASPEKTE DES IMMOBILIENERWERBS FÜR PRODUKTIONSZWECKE

Transkript

1 RECHTLICHE ASPEKTE DES IMMOBILIENERWERBS FÜR PRODUKTIONSZWECKE Deutsche Woche in St. Petersburg Greenstate, St. Petersburg, Gorelovo 23 April 2012 Michail Borodin, Borodin & Partners 1 1

2 Vorstellung Begleitung der ausländischen Investitionen und Transaktionen in Russland Beratung für russische und sonstige Investoren im Ausland (Deutschland, Österreich, Schweiz, Singapur, Hongkong, Thailand) Gesellschaftsrecht, M&A, Joint Ventures, Wirtschaftsrecht, Aufbau der produzierenden Unternehmen, Immobilienrecht, Arbeitsrecht Mitglied der Deutsch-Russischen Auslandshandelskammer Russland-Berater der International Enterprise Singapore (Außenhandelsförderstelle). 2 2

3 Ease of Doing Business (selected countries, selected topics) Economy Ease of Doing Business Rank Dealing with Construction Permits Registering Property Getting Electricity Singapore Hong Kong SAR, China United States Germany Japan China Russian Federation Brasil India

4 Die wichtigsten Rechtsquellen, föderale Gesetzgebung Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation; Bodengesetzbuch der Russischen Föderation; Städtebaugesetzbuch der Russischen Föderation; Steuergesetzbuch der Russischen Föderation; Föderales Gesetz Über die staatliche Registrierung der Rechte an Immobilienvermögen und Geschäften damit ; Föderales Gesetz Über das staatliche Immobilienkataster ; Föderales Gesetz Über die Hypothek (Immobilienverpfändung) ; Föderales Gesetz Über die Übertragung von Böden und Grundstücken aus einer Kategorie in eine andere. 4 4

5 Regionale Gesetzgebung Die Subjekte der Russischen Föderation können ihrerseits weitere Gesetze und untergesetzliche Rechtsakte zur Regelung von Immobilieninvestitionen beschließen, beispielsweise: Gesetz der Stadt St. Petersburg Über das Verfahren für die Überlassung von im Eigentum der Stadt St. Petersburg stehenden Immobilien zu Bebauungs- und Rekonstruktionszwecken ; Gesetz der Stadt St. Petersburg Über strategische Investitionsprojekte, strategische Investoren und strategische Partner in St. Petersburg ; Gesetz der Stadt St. Petersburg Über den Generalplan von St. Petersburg ; Gesetz der Stadt St. Petersburg Über die Regeln für Bodennutzung und Bebauung von St. Petersburg. 5 5

6 Die wichtigsten Merkmale des russischen Immobilienrechts Transitiver Charakter Grundstücke, Gebäude und Räumlichkeiten sind nach dem russischen Recht eigenständige Immobilienobjekte Staatliche Registrierung des Eigentums und einer Reihe von Rechtsgeschäften, die Eintragungen im Immobilienregister haben aber keinen öffentlichen Glauben Kaufverträge - zwingend russisches Recht 6 6

7 Erwerbbare Rechte Ausländische Investoren können: Eigentumsrecht Pachtrecht an Gebäuden und Grundstücken erwerben Ausnahme: Ausländische Investoren können kein Eigentum erwerben an landwirtschaftlichen Grundstücken, gilt auch für russische Tochtergesellschaften mit mehr als 50% Beteiligung ( Pacht ist möglich); g re n z n a h e n G r u n d s t ü c ke n ( L i s t e b e s t ä t i g t d u rc h Präsidentenerlass vom Nr. 26) - (u.a. Kronstadt Bezirk in St. Petersburg und 5 Gemeinden im Leningrader Gebiet) 7 7

8 Rechtserwerb Verfahren abhängig von: Rechtsnatur der Immobilie (Grundstück, Gebäude, Räumlichkeiten); dem zu erwerben beabsichtigten Recht (Eigentum, Pachtrecht etc.); Gestaltungsmöglichkeiten: unittelbarer Erwerb der Immobilie (Asset Deal) Kauf der Anteile an der Eigentümergesellschaft (Share Deal) Rechstssubjektseigenschaft des Veräußerers (Staat, Kommune, juristische oder natürliche Person) 8 8

9 Varianten des Grundstückserwerbs Von der öffentlichen Hand Von privater Hand Erwerb des Eigentums oder langfristigen Mietrechts im Wege einer Auktion Miete eines Grundstücks für Errichtung der Produktionsstätte mit Option das Gebäude und das Grundstück zu erwerben (kein Erfordernis einer Auktion) Privatisierung des Unternehmens, die Eigentümerin des Grundstücks ist Kauf des Grundstücks (Asset Deal) K a u f d e r A n t e i l e a n d e r Eigentümergesellschaft (Share Deal) Einlage ins Satzungskapital Erwerb im Rahmen eines Konkursverfahrens 9 9

10 Immobilien Due Diligence Immobilien Due Diligence ist die systematische Immobilienprüfung, wobei die Ergebnisse in einem Immobilien Due Diligence Report festgehalten werden. Prüffelder sind: 1. Immobilienmarkt (Market Due Diligence) 2. Recht (Legal Due Diligence) 3. Steuern (Tax Due Diligence) 4. Technik (Technical Due Diligence) 5. Altlasten (Environmental Due Diligence) 6. Finanzen (Financial Due Diligence) 10 10

11 Sieben Bodenkategorien 1. Grundstücke landwirtschaftlicher Nutzungsart 2. Grundstücke der Ortschaften 3. Liegenschaften der Industrie-, Energie-, Transport-, Verkehrs-, Rundfunk- TV-, Telekommunikationsunternehmen, Grundstücke zur Gewährleistung der Weltraumtätigkeit, Grundstücke der Sicherheits- und Verteidigungsindustrie sowie Grund stücke mit sonstiger zweckgebundener Bestimmung 4. Grundstücke besonders geschützter Territorien und Objekte 5. Grundstücke des Waldfonds 6. Grundstücke des Gewässerfonds 7. Grundstücke der Reserve 11 11

12 Städtebauliche Aspekte Übereinstimmung mit der Territorialplanung Kein Konflikt zu Regeln für Bodennutzung und Bebauung 12 12

13 Änderungen des Zivilgesetzbuchs Entwicklung des Einheitsgrundsatzes (Eigentum an Grund und Boden und Eigentum am Gebäude) Neueregelung bezüglich Rechte an Immobiliene, darunter Einführung des Bebauungsrechts Reform des Bodengesetzbuches erforderlich 13 13

14 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Sicher haben Sie viele Fragen Mikhail Borodin! Michail Borodin tel mob fax skype: mikhail.borodin