VOLKSWOHL BUND Lexika

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1 VOLKSWOHL BUND Lexika Abgeschlossenheitsbescheinigung: Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, dass Räumlichkeiten entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, d. h. baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließ- baren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus besitzen. Annuität: Eine Annuität ist eine immer gleichbleibende Leistung (Monatsraten) für ein Darlehen, bei dem im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil zunimmt, während der Zinsanteil innerhalb der Annuität abnimmt. ANNUITÄT = ZINS + TILGUNG Annuitätendarlehen: Die Bezeichnung bezieht sich auf die Verzinsung und Tilgung des Darlehens mit einer gleichbleibenden Jahresleistung (Annuität). Der Darlehensnehmer zahlt während der Sollzinsbindung eine feste Rate, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in % des Darlehens errechnet. Mit fortschreitender Tilgung vermindert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Auflassungsvormerkung: Grundlage bzw. Voraussetzung eines jeden Kaufvertrages ist die Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer über die Eigentumsübertragung an dem zum Verkauf stehenden Objekt. Im Falle eines Immobilienkaufs bzw. - verkaufs wird diese Einigung als Auflassung bezeichnet. Um die Ansprüche des Käufers auf Übertragung des Eigentums nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu sichern, wird nach notarieller Beurkundung bereits die Auflassungsvormerkung vom Amtsgericht im Grundbuch eingetragen. Aufteilungsplan: Es handelt sich um eine amtliche Bauzeichnung, in der das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eines Objektes ausgewiesen ist; meist dem notariellen Kaufvertrag beigefügt. Beleihungswert: Der Wert einer Immobilie (Grundstück, Gebäude, Ertrag), der aus Banksicht langfristig gilt; i. d. R. ergibt er sich durch einen Abschlag von 10 % (Bodenrichtwert >= EUR 50,--) auf den Verkehrswert. Der Beleihungswert ist oft die Grundlage für die Kreditgewährung. Bereitstellungszinsen: Entgelt, das durch den Darlehensgeber für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Auszahlung (= Valutierung) berechnet wird. In diesem Zeitraum wird der Darlehensbetrag seitens des Darlehensgebers zu den garantierten Konditionen bereitgestellt, aber noch nicht ausgezahlt, da einzelne Auszahlungsvoraussetzungen noch nicht vorliegen.

2 Bodenrichtwert: Ein durchschnittlicher Lagewert, ermittelt aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes. Wird von den jeweiligen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Courtage: Vermittler-Provision des Maklers. Dienstbarkeit: Dienstbarkeiten sind Beschränkungen des Eigentümers in der Benutzung oder Ausübung seiner Rechte an einem Grundstück zugunsten eines anderen. Diese werden im Grundbuch in Abt. II eingetragen, z. B. Wohnrecht, Wegerecht, Strom- leitungsrecht, wobei sich einige Dienstbarkeiten erheblich wertmindernd auswirken können. Effektivzins: Aus der Preisangabenverordnung (PAngV) und den Regelungen zum Verbraucherkredit muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in % als effektiver Jahreszins angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis effektiver Jahreszins. Im Wesentlichen wird der Effektivzins vom Sollzins, dem Tilgungssatz, der Tilgungsverrechnung, der Zinszahlungsweise, Kosten und Gebühren und der Sollzinsbindung bestimmt. Die Angabe des Effektivzinssatzes erleichtert den Vergleich von Darlehensangeboten. Die Kosten für eine Versicherung werden nur dann in den Effektivzins eingerechnet, wenn der Abschluss der Versicherung entweder Voraussetzung für den Abschluss des Darlehensvertrages an sich ist oder Voraussetzung dafür ist, dass der Kreditnehmer andere Darlehensvertragskonditionen als die bei einem reinen Annuitätendarlehen gewährten erhält. Erbbaurecht: Ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Grundlage ist ein Erbbaurechtsvertrag, der in der Regel über 50, 60 oder 99 Jahre abgeschlossen wird. Das Erbbaurecht wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Zusätzlich wird ein besonderes Grundbuchblatt, ein Erbbaugrundbuch, angelegt, das auch mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Erbbauzins: Entgelt in wiederkehrenden Leistungen für die Bestellung des Erbbaurechts. Ertragswert: Der Ertragswert orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen kapitalisiert auf die unterstellte Restnutzungsdauer des Gebäudes. Festzins: Ein fest vereinbarter Zinssatz auf einen bestimmten Zeitraum des Darlehens, unabhängig von Marktschwankungen.

3 Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftseigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz, was nicht ausdrücklich zu Sondereigentum durch Gesetz erklärt ist. Das sind z. B. Treppenhaus, Waschkeller, Fahrradabstellraum. Grundbuch: Beim Amtsgericht geführtes Register, in dem das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen und Nutzungsrechte eingetragen sind. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden. Die Richtigkeit des Grundbuchinhalts wird kraft Gesetzes vermutet. Wer im guten Glauben auf die Richtigkeit des Grundbuches erwirbt, ist kraft Gesetzes geschützt. Das Grundbuch ist wie folgt gegliedert: Deckblatt Bestandsverzeichnis Abteilung I: Hier ist der jeweilige Eigentümer und sein Anteil eingetragen. Abteilung II: Hier sind die Lasten und Beschränkungen, z. B. Grunddienstbarkeiten, besondere Nutzungsrechte, Geh-, Fahrtrechte eingetragen. Abteilung III: Hier sind die Hypotheken-, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Grundschuld: Eine Grundschuld sichert ein Darlehen auf eine Immobilie im Grundbuch ab, d. h. kommt es zur Nichtrückzahlung des Darlehens durch den Schuldner, kann der Darlehensgeber mit Hilfe der Grundschuld die Zwangsversteigerung der abgesicherten Immobilie anstreben. Im Gegensatz zur Hypothek muss bei einer Grundschuld keine Forderung zum Zeitpunkt der Eintragung bestehen und sie muss nach Darlehensrückzahlung nicht gelöscht werden. Sie besteht als Eigentümergrundschuld weiter und kann anderweitig abgetreten werden. Das hat zur Folge, dass die Grundschuld in der Praxis einfacher zu handhaben ist und häufiger angewendet wird als die Hypothek. Dies ist insbesondere vorteilhaft bei Konditionsanpassung und Umschuldung. Grundschuldbestellung: In einer notariellen Urkunde erklärte Zustimmung des Grundeigentümers zur Belastung seines Grundstücks (Grundschuld), verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch einzutragen Hypothek: Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Anders als bei der Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der zugrundeliegenden Forderung. Ist die Forderung nichtig, so ist es die Hypothek folglich auch. In der Praxis ist die Hypothek heute weitgehend durch die Grundschuld ersetzt.

4 Hypothekendarlehen: Hierunter versteht man ein langfristiges Darlehen, zu dessen Absicherung ein Grundpfandrecht (Grundschuld) im Grundbuch eingetragen wird. Das Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken ist eine traditonsreiche und bewährte Form der Baufinanzierung. Es zeichnet sich durch einen für viele Jahre fest vereinbarten Zins aus. Der Darlehensnehmer ist damit vor kurzfristigen, überraschenden Zinsschwankungen sicher. Immobilien: Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Gebäude. Katasterkarte: Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den technischen Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten), die gebührenpflichtig eingesehen oder angefordert werden können. Löschungsvormerkung: Die Löschungsvormerkung dient zur Sicherung von Ansprüchen bezüglich der Löschung von im Grundbuch eingetragenen Rechten. Ebenso wie die Auflassungsvormerkung ist auch die Löschungsvormerkung gewissermaßen eine vorläufige Eintragung. Makler: Der Makler nimmt den Kaufinteressenten bzw. Verkäufern gegen Provision die Suche und Verhandlung beim Erwerb einer Immobilie ab (Maklercourtage/ Maklergebühr). Maklergebühr: Vermittler-Provision des Maklers. Bei Immobilienkäufen beläuft sich die Provision in der Regel auf 3,57 % aus dem zu entrichtenden Kaufpreis. Mietspiegel: Methode zur Festlegung von Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau. Dabei wird eine ortsübliche Vergleichsmiete als Richtgröße herangezogen, die von den lokalen Marktteilnehmern ermittelt wird. Miteigentumsanteil: Das Wohnungseigentum besteht u. a. aus einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und sonstigen gemeinschaftlichen Eigentum. Die Größe des Anteils ist in der Teilungserklärung festgelegt und stellt den rechnerischen Anteil am gemeinschaftlichen Grundstück dar (orientiert sich an der Wohnfläche der ETW). Nettodarlehensbetrag: Betrag auf den der Darlehensnehmer aufgrund des Darlehensvertrags einen Anspruch hat. Der Darlehensnehmer hat damit auch Anspruch auf mitfinanzierte Kosten des Darlehensvertrags.

5 Nießbrauch: Grundstückslast zugunsten eines Nießbrauchers. Der Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht. Es schränkt die Verwertbarkeit eines Grundstücks erheblich ein. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Nominalschuld: Das ist die ursprüngliche Darlehenssumme. Nominalzins: Der Nominalzins ist der vertraglich vereinbarte Jahreszins, mit dem das Nominalkapital verzinst wird. Er wird variabel oder fest vereinbart (Zinsfestschreibung). Notar: Jurist, der v. a. für Beurkundungen zuständig ist (z. B. Kaufverträge und Erbverträge). Der Notar prüft das Grundbuch, beurkundet den Kaufvertrag, überwacht seine Durchführung und sorgt dafür, dass die Parteien über rechtliche Risiken aufgeklärt werden. Notaranderkonto: Ein Bankkonto, das auf den Namen eines Notars lautet und auf dem dieser fremdes Vermögen (Geld) treuhänderisch verwaltet. Die Kontoführung ist jedoch für diejenigen (Käufer bzw. Verkäufer), die dieses Konto in Anspruch nehmen, mit zusätzlichen Verwaltungskosten verbunden. Notargebühren: Das Honorar des Notars wird durch die Gebührenordnung geregelt. Es bemisst sich an der Höhe des Geschäftswertes. Jeder Grundstücks- und Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Die Kosten zahlt der Käufer. (Sie betragen inkl. der Kosten für die Grundbucheintragung ca. 1,5 % des Kaufpreises). Pfandbrief: Hypothekenbanken refinanzieren ihre Darlehen über die Vergabe von Pfandbriefen. Der Gesetzgeber sieht dabei vor, dass diese Pfandbriefe jederzeit in gleicher Höhe durch erstrangige Grundschulden gedeckt sein müssen. Prolongation: Auch Konditionenanpassung, Zinsanpassung, Bedingungsanpassung. Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank, auf Wunsch des Darlehensnehmers und nach Prüfung der Bonität des Kunden, aber vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot für einen weiteren Festschreibungszeitraum, dessen Konditionen sich nach den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Rangstelle: Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch in Abt. II und III eingetragenen Belastungen Aufschluss über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden. Diese ergibt sich aus der zeitlichen Reihenfolge der Eintragung oder einer zusätzlichen Vereinbarung.

6 Rangvorbehalt: Der Eigentümer kann sich bei der Belastung des Grundstücks mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes, dem Umfange nach bestimmtes Recht mit dem Range vor jenem Recht eintragen zu lassen. Restschuld: Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden. Rückgewähransprüche: Anspruch des Grundstückseigentümers gegenüber dem Darlehensgeber auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld bzw. Grundschuldteile, die durch Tilgung zurückgeführt wurden. Sachwert: Summe aus Bodenwert und Bauwert. Bei selbstgenutzten Gebäuden gilt der Sachwert als Richtwert für die Festlegung des Beleihungswertes. Schufa: Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft zu bewahren. Die Schufa erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die Schufa stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung Sollzinssatz: Zinssatz, nach dem sich die jeweilige tatsächlich zu zahlende Zinsrate berechnet. Sollzinsbindung/Zinsfestschreibung: Zeitraum, für den die Konditionen von dem Darlehensgeber garantiert werden (Festzins). Der Darlehensnehmer kann dabei zwischen Zinsfestschreibungen bis zu 30 Jahren wählen. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Sollzinsbindung zu sichern Sondereigentum: Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten (z. B. Keller). Sondernutzungsrecht: Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen wird, kann der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Gruppe zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden (z. B. Ausschließliches Nutzungs- recht an einer Gartenteilfläche).

7 Teilungserklärung: Der Alleineigentümer einer Immobilie kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Alleineigentum in Miteigentumsanteile aufteilen, wodurch grundbuchmäßig getrennte Wohneinheiten mit Wohnungs- Grundbuch entstehen. Tilgung: Als Tilgung bezeichnet man neben den Zinszahlungen die eigentliche Darlehensrückzahlung. Standardmäßig ist eine Baufinanzierung mit mindestens 1 % Tilgungsbeitrag zu versehen. Darüber hinaus kann jedoch auch eine höhere Tilgung oder eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Bei einer Tilgung von 1 % p. a. ergibt sich eine Darlehenslaufzeit von über 30 Jahren. Tilgungsaussetzung: Bereitschaft des Darlehensgebers, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche einer Kapitallebens- bzw. Rentenversicherung auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält der Darlehensgeber nur die vereinbarten Zinsen. Umschuldung: Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Kreditgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst. Verkehrswert: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertminderung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zweckerklärung: Auch Zweckbestimmungserklärung genannt. Rechtlicher Bindevertrag zwischen Grundschuld und Darlehen zur näheren Bezeichnung des Zwecks der eingetragenen Grundschuld.