BauGB 172 Verpflichtungserklärung; Anspruch auf Genehmigung; Genehmigungsfreiheit der Veräußerung nach Aufhebung der Aufteilung; Teileigentum

Transkript

1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 15. Dezember 2015 BauGB 172 Verpflichtungserklärung; Anspruch auf Genehmigung; Genehmigungsfreiheit der Veräußerung nach Aufhebung der Aufteilung; Teileigentum I. Sachverhalt Das Land Berlin hat am von der Ermächtigung aus 172 BauGB Gebrauch gemacht und eine Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen. Zum Zwecke der Erteilung der Teilungsgenehmigung nach 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB verlangt das Land Berlin eine sogenannte Verpflichtungserklärung des teilenden Eigentümers in notarieller Form und gibt hierfür folgenden Text vor: Der Eigentümer verpflichtet sich hiermit gegenüber dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt, innerhalb von sieben Jahren ab Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an Mieter zu veräußern. Diese Verpflichtung bezieht sich auch auf die zum Zeitpunkt der Umwandlung leer stehenden oder noch frei werdenden Wohnungen. Die Verpflichtung bezieht sich auf folgendes Wohnungs- und Teileigentum... Das aufzuteilende Gebäude besteht aus 38 Wohnungseigentumseinheiten und sechs Teileigentumseinheiten, die in sich abgeschlossen bescheinigt sind. Von den sechs Teileigentumseinheiten liegen vier in dem gegenwärtig unausgebauten Dachgeschoss des Gebäudes; sie stehen dementsprechend leer und sind nicht vermietet. II. Fragen 1. Kann der Eigentümer im Falle der Abgabe der Verpflichtungserklärung nach der Erteilung der Aufteilungsgenehmigung und Aufteilung die nicht ausgebauten Teileigentumseinheiten im Dachgeschoss, die nicht vermietet sind, veräußern? Hat er einen Genehmigungsanspruch (vgl. BVerwG , 4 C 1/03, Rn. 34 und 172 Abs. 4 S. 4 und 5 BauGB)? Wird die Genehmigungspflicht also nicht bei den Teileigentumseinheiten in das Grundbuch eingetragen (vgl. 172 Abs. 4 Satz 5 BauGB)? 2. Kann der Eigentümer im Falle der Abgabe der Verpflichtungserklärung nach der Erteilung der Aufteilungsgenehmigung und Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch genehmigungsfrei veräußern, wenn er die Teilung in einem ersten Schritt wieder aufhebt und dann Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: R:\User\mr\POOL\Gutachten\2015\Fax_Rep_2015_24_ fax_kej_web.doc

2 Seite 2 das nicht mehr in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilte Objekt (Grundstück und aufstehendes Gebäude) veräußert (Wiederherstellung des Zustands vor Teilung und Abgabe der Verpflichtungserklärung)? Hat er einen Anspruch auf Löschung der Eintragung gem. 172 Abs. 4 S. 4 und 5 BauGB (Land Berlin bestimmt, dass auch die Veräußerung von Wohneigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf bei Aufhebung der Teilung bzw. wird diese Grundbucheintragung mit der Aufhebung der Teilung/Vollzug im Grundbuch gegenstandslos?!)? Wer trägt die Löschungskosten? III. Zur Rechtslage 1. Verpflichtungserklärung gem. 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB und Genehmigungspflicht für die Veräußerung von Wohnungseigentum Das Land Berlin hat unlängst von der in 172 Abs. 1 S. 4 BauGB eröffneten Ermächtigungsgrundlage Gebrauch gemacht und eine Umwandlungsverordnung erlassen, wonach für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung der Gemeinde erfolgen darf (hierzu Marenbach, LKV 2015, 217, 219). Der Genehmigungsvorbehalt ist wegen seines Schutzzwecks weit auszulegen, so dass bereits die Existenz einer Wohnung im Gebäude genügt (OLG München BeckRS 2015, 16242). 172 Abs. 4 BauGB regelt in diesem Zusammenhang, unter welchen Voraussetzungen die Genehmigung zu versagen bzw. zu erteilen ist. Gem. 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB ist die Genehmigung zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern (nachfolgend Verpflichtungserklärung ). Eine Frist nach 577a Abs. 2 S. 1 BGB verkürzt sich dann um sieben Jahre. Die Frist nach 577a Abs. 1 BGB entfällt. Um die Einhaltung der Verpflichtung kontrollieren zu können, kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass während der 7-Jahres-Frist auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude der Genehmigung der Gemeinde bedarf ( 172 Abs. 4 S. 4 BauGB). Im Bescheid über die Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum gem. 172 Abs. 1 S. 4 BauGB kann also in den Fällen des 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB als Nebenbestimmung dieses Bescheides eine vollzugssichernde neue Genehmigungspflicht, die an die Veräußerung des Wohnungseigentums anknüpft, statuiert werden (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 115. EL 2014, 172 Rn. 199d). Auf Ersuchen der Gemeinde kann die Genehmigungspflicht in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden ( 172 Abs. 4 S. 5 BauGB). 2. Genehmigungspflicht bei Paket-Verkauf Sofern jedoch der Eigentümer beabsichtigt, sämtliche Einheiten insgesamt an einen Dritten zu verkaufen, würde er gegen die Verpflichtung gem. 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB verstoßen. Gegenstand des Kaufvertrages wären dann (mehrere) Wohnungseigentumseinheiten, sodass die Genehmigungspflicht gem. 172 Abs. 4 S. 4 BauGB unmittelbar eingreifen würde. In terminologischer Hinsicht sei darauf hingewiesen, dass beim Verkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten an einen Dritten in der Regel vom sogenannten Paket-Verkauf

3 Seite 3 gesprochen wird, während eine en bloc -Veräußerung dann vorliegt, wenn Gegenstand des Kaufvertrages ein nicht in Wohnungseigentum aufgeteiltes Grundstück ist (hierzu sogleich). Da der Paketverkauf sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten an einen Dritten gegen die Verpflichtungserklärung des Eigentümers verstößt und daher die Veräußerung gem. 172 Abs. 4 S. 4 BauGB bereits nicht genehmigungsfähig wäre, stellt sich die weitere Frage nach der Bindung des Erwerbers an die Verpflichtungserklärung u. E. nicht. 3. Aufhebung des WEG und en bloc -Verkauf - Umgehungsgedanke a) Fraglich ist allerdings, wie der Fall zu beurteilen ist, wenn nach Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum innerhalb der 7-Jahres-Frist im Vorfeld einer Veräußerung das Wohnungs- und Teileigentum durch den Eigentümer aufgehoben wird, um sodann das nicht mehr aufgeteilte Grundstück en bloc an einen Dritten zu verkaufen und dieser daraufhin erneut das Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt. So wird beispielsweise unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts ein Vorkaufsrecht des Mieters gem. 577 BGB dann angenommen, wenn die Wohnungseigentümer die Aufhebung des Sondereigentums gem. 4 WEG vereinbaren, das Gebäude nach Schließung der Wohnungsgrundbücher gem. 9 WEG veräußern und sodann plangemäß eine erneute Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt (vgl. BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: , 577 Rn. 14.1; Klühs, NZM 2013, 809, 816). Dieser Auffassung könnte man jedoch entgegenhalten, dass 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 und S. 4, 5 BauGB ersichtlich auf die Veräußerung von Wohnungseigentum zugeschnitten sind. Wird jedoch das unaufgeteilte Grundstück en bloc verkauft, handelt es sich um einen nicht von der Vorschrift erfassten Veräußerungsgegenstand. Der Schutzzweck der Vorschrift sei hier deshalb nicht berührt, weil bei der neuerlichen Begründung von Wohnungs- und Teileigentum der neue Eigentümer seinerseits einer Genehmigung nach 172 Abs. 1 S. 4 BauGB bedarf. Umgekehrt spricht jedoch für den Umgehungsgedanken, dass nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht die Bindungswirkung der Verpflichtungserklärung und die Wirksamkeit der Sicherungen gem. 172 Abs. 4 S. 4 und 5 BauGB durch ein Außerkrafttreten der Umwandlungsverordnung unberührt bleiben (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 172 Rn. 199c a. E.). Mithin könnte eine Umgehung des vom Gesetzgeber mit 172 Abs. 1 S. 4 BauGB bezweckten Milieu- Schutzes durchaus drohen, wenn Wohnungseigentum planmäßig aufgehoben wird, um anschließend das unaufgeteilte Grundstück en bloc an einen Dritten zu verkaufen, der wiederum Wohnungseigentum neu begründet, aber durch ein zwischenzeitliches Außerkrafttreten der Umwandlungsverordnung die Neubegründung von Wohnungseigentum nicht mehr genehmigungspflichtig wäre. Unseres Erachtens genügt dieses Risiko jedoch nicht für eine über den Wortlaut der Norm hinausgehende Anwendung unter dem Gesichtspunkt der Umgehung. Die Tatsache, dass die auf 172 Abs. 1 S. 4 BauGB gestützten Rechtsverordnungen nach fünf Jahren außer Kraft treten, ist eine gesetzgeberische Entscheidung. Damit liegt es in der Natur der Sache, dass nach einer Aufhebung von Wohnungseigentum bei einer anschließenden Neubegründung ggf. kein Genehmigungserfordernis nach 172 Abs. 1 S. 4 BauGB (mehr) besteht. Gleichwohl finden sich in 172 BauGB keinerlei Regelungen, die sich mit der vollständigen Aufhebung von Wohnungseigentum befassen. Dies legt

4 Seite 4 den Schluss nahe, dass der Gesetzgeber den von ihm bezweckten Milieu-Schutz durch die von ihm normierten Genehmigungstatbestände als hinreichend verwirklicht angesehen hat. Die Fortgeltung der Verpflichtung zum Verkauf einer Wohnung nur an Mieter innerhalb der 7-Jahres-Frist trotz zwischenzeitlicher Aufhebung des Wohnungseigentums wäre daher besonders rechtfertigungsbedürftig. b) Weiterhin ist zu klären, ob die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums überhaupt ohne Zustimmung des Landes Berlin möglich wäre. Da die Genehmigungspflicht der Veräußerung (Veräußerungsbeschränkung zugunsten des Landes) im Grundbuch eingetragen ist, könnte erwogen werden, dass die Aufhebung der Aufteilung nach 876, 877 BGB, 9 Abs. 2 WEG der Zustimmung des Landes Berlin bedarf. Dies dürfte u. E. jedoch nicht der Fall sein. Die Genehmigungspflicht nach 172 Abs. 4 S. 4 BauGB unterscheidet sich von der nach 172 Abs. 1 S. 4 BauGB nur durch den Regelungsgegenstand. Während sich Erstere nämlich auf die Veräußerung von Wohnungseigentum bezieht, gilt Letztere für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 172 Rn. 199d). Es handelt sich um ein relatives Veräußerungsverbot ( 135 BGB, 172 Abs. 1 S. 5 BauGB), das nach 172 Abs. 1 S. 6 i. V. m. 22 Abs. 6 BauGB eine Grundbuchsperre bewirkt (OLG München BeckRS 2015, 16242; Schöner/Stöber, Rn. 3848). Die Eintragung im Grundbuch hat hier nur deklaratorische Wirkung (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 172 Rn. 199e) und bewirkt i. V. m. der Grundbuchsperre, dass ein gutgläubiger Erwerb nach 135 Abs. 2, 892 BGB nicht möglich ist. Eine genehmigungsbedürftige, aber ohne Genehmigung eingetragene Rechtsänderung wäre der Gemeinde gegenüber relativ unwirksam (OLG München BeckRS 2015, 16242). Die Eintragung hat damit nur verfahrensrechtliche Bedeutung und begründet kein Recht i. S. d. 876 BGB, so dass zur Aufhebung des Wohnungsund Teileigentums die Zustimmung des Landes Berlin u. E. nicht erforderlich ist. Da die Eintragung der Veräußerungsbeschränkung mit Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums gegenstandlos wird, weil sich die Genehmigungspflicht nach 172 Abs. 4 S. 4 BauGB nur auf die Veräußerung von Wohnungseigentum beziehen kann, ist sie u. E. ohne Löschungsbewilligung des Landes Berlin zu löschen und nach Schließung der Wohnungsgrundbücher nicht auf das gesamte Grundstück zu übertragen. Eine solche Belastung kann nämlich an einem gesamten Grundstück gar nicht bestehen (vgl. Schöner/Stöber, Rn. 2996). Im Ergebnis ist u. E. daher eine Aufhebung des Wohnungsund Teileigentums auch ohne Zustimmung des Landes Berlin möglich. Da hierzu jedoch keine ausdrücklichen Stellungnahmen aufgefunden werden konnten, kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung oder eine Zustimmungserklärung des Landes Berlin zur Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums verlangen wird. c) Der Bereich des Kostenrechts ist nach den Leistungsgrundsätzen des DNotI (siehe wie oben, abgedruckt im Jahresregister 2013/2014, S. XX, Beilage zu DNotI-Report 7/2015) von unserem Tätigkeitsbereich ausgenommen. Soweit ersichtlich, löst die Löschung von Verfügungsbeschränkungen jedoch keinerlei Löschungskosten aus (vgl. Korintenberg/Hey l, GNotKG, 19. Aufl. 2015, KV Nr Rn. 27, KV Nr Rn. 10). Auf Ihre Frage nach einer etwaigen Kostentragungspflicht kommt es daher u. E. gar nicht an. d) Zuletzt wäre zu erörtern, ob der Eigentümer bei einer en bloc -Veräußerung gegen seine Verpflichtungserklärung nach 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB gegenüber dem Land Berlin verstößt. Wäre dies der Fall, so könnte das einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Land auslösen (hierzu Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 161). Fraglich ist al-

5 Seite 5 lerdings, inwieweit das Land den Schaden des Mieters liquidieren könnte (Hertel, a. a. O.). Ob ein solcher Verstoß vorliegt, ist eine Frage der Auslegung der Verpflichtungserklärung zu der wir als DNotI bereits mangels Kenntnis des genauen Wortlauts sowie der näheren Umstände nicht abschließend Stellung nehmen können. Nimmt man jedoch an, dass sich die Verpflichtungserklärung am Wortlaut der Vorschrift orientiert, so wäre diese genau wie das Gesetz auszulegen (vgl. BVerwG NVwZ-RR 2005, 383, 384) und es läge u. E. wohl kein Verstoß vor. Der Wortlaut spricht von der Veräußerung von Wohnungen, nicht aber von der Veräußerung des gesamten Grundstücks. Auch nach Sinn und Zweck der Vorschrift ist ein Verstoß abzulehnen. Auch vor der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum hätte der Eigentümer das gesamte Grundstück unaufgeteilt an einen Dritten ohne Genehmigung des Landes veräußern können. Stellt der Eigentümer diesen früheren Zustand wieder her und hebt die Aufteilung auf, spricht nichts dagegen, diesem die Veräußerung wie vor der Aufteilung ohne Zustimmung durch das Land Berlin zu erlauben. Die Verpflichtungserklärung wird mit Aufhebung der Aufteilung obsolet. Sollte es zu einer neuerlichen, gegebenenfalls durch den Erwerber erfolgenden Aufteilung kommen, wäre erneut eine Genehmigung und u. U. eine erneute Verpflichtungserklärung erforderlich. 4. Veräußerung der Teileigentumseinheiten Nach 172 Abs. 4 S. 4 BauGB kann in der Genehmigung nach 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. In Ihrem Fall sollen Teileigentumseinheiten im Dachgeschoss veräußert werden, die derzeit nicht vermietet sind, sondern leer stehen. Allein die Tatsache, dass die Einheiten nicht vermietet sind, ändert nichts an der eingegangen Verpflichtung. Das BVerwG (NVwZ-RR 2005, 383) hat entschieden, dass sich die Verpflichtung grundsätzlich auch auf nicht vermietete Einheiten erstreckt (so auch Köhler/Fieseler, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, 172 Rn. 50; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, 172 Rn. 58; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 172 Rn. 199b). In Ihrem Fall ist sogar vorgesehen, dass dies sogar ausdrücklich in der Verpflichtungserklärung geregelt wird. Als Begründung hat das BVerwG angeführt, dass sich die Verpflichtungserklärung auf alle Wohnungen in dem aufzuteilenden Gebäude beziehe. Dies erfordere die Zielsetzung des Gesetzgebers, dass der Eigentümer die Wohnungen nämlich nicht auf dem freien Immobilienmarkt an jeden beliebigen Kaufinteressenten veräußern kann (BVerwG NVwZ-RR 2005, 383, 384 f.). Geschützt werden solle schließlich nicht der einzelne Bewohner, sondern die Struktur der Wohnbevölkerung (OLG München BeckRS 2015, 16242). In dem vom BVerwG zu entscheidenden Fall ging es jedoch um leer stehende Wohnungseigentumseinheiten. Für Teileigentum ist u. E. eine andere Beurteilung geboten. Nach dem eindeutigen Wortlaut bedarf nur die Veräußerung von Wohnungseigentum der Genehmigung. Missverständlicherweise sprechen Köhler/Fieseler (in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, 172 Rn. 50) von der Veräußerung des Sondereigentums (so auch Langhein, ZNotP 1998, 346, 352, und Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 161). Auch Mitschang (in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, 172 Rn. 58) spricht insofern von Wohnungs- bzw. Teileigentum. Ob den Äußerungen in der Literatur tatsächlich eine andere Ansicht zugrunde liegt, dass hier nämlich sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum umfasst sein soll, muss wohl bezweifelt werden. Denn auch für die Regelung des 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB ist anerkannt, dass ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung insofern nur für die Begründung von Wohnungseigentum, nicht aber für die Begründung von Teileigentum besteht (Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 172 Rn. 58; Langhein, ZNotP 1998, 346, 351). Es kann wie der Wortlautvergleich mit 172 Abs. 1 S. 4 BauGB zeigt auch nicht unterstellt werden, dass dieser Begriff hier weiter auszulegen ist und auch

6 Seite 6 das Teileigentum erfassen soll. Auch 172 Abs. 4 S. 5 BauGB spricht von der Eintragung der Genehmigungspflicht in das Wohnungsgrundbuch, das gem. 2 S. 1 WGV nur für Sondereigentum angelegt wird, das sich auf eine Wohnung bezieht. Die Regelung erscheint auch sachgerecht, wenn man sich den Schutzzweck sog. Milieuschutzsatzungen vor Augen führt. Sie sollen die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnungsbevölkerung dienen ( 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB). Teileigentum besteht jedoch per definitionem nur an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes ( 1 Abs. 3 WEG). Da sich das Teileigentum also gar nicht auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auswirkt, erscheint es konsequent, die Veräußerung von Teileigentum auch keiner Genehmigungspflicht zu unterstellen. Da sich die Genehmigungspflicht also nicht auf Teileigentumseinheiten erstreckt, kann richtigerweise auch kein Vermerk nach 172 Abs. 4 S. 5 Hs. 1 BauGB an einer Teileigentumseinheit eingetragen werden. Der Vermerk soll nur der Sicherung der Durchsetzung der Genehmigungspflicht dienen. Erstreckt sich jedoch die Genehmigungspflicht gar nicht auf eine Teileigentumseinheit, wäre die Eintragung eines solchen Vermerks auch verfehlt. Durch diese Sichtweise wird auch nicht der Schutzzweck des 172 Abs. 4 BauGB unterlaufen. Die h. M. geht nämlich davon aus, dass die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum der Genehmigung der Gemeinde bedarf (Meikel/Grziwotz, GBO, 11. Aufl. 2015, Einl. F Rn. 24 [m. w. N. auch zur Gegenansicht]; Langhein, ZNotP 1998, 346, 348; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, 172 Rn. 121; Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 161; offenlassend OLG München, Beschluss v , Az. 34 Wx 188/15; a. A. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn für die Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum unter falscher Deutung von Langhein, ZNotP 1998, 346, 348, und Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 161; offengelassen von OLG München BeckRS 2015, 16242). Unter Zugrundelegung der h. M. kann es also nicht dazu kommen, dass Teileigentum veräußert und dann genehmigungsfrei in Wohnungseigentum umgewandelt wird, was die Verfolgung des Zieles der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ( 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB) gefährden würde. Für dieses Ergebnis spricht auch die Regelung des 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 4 BauGB, wonach ein Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung zur Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum besteht, wenn das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass für den Fall, dass sich die Verpflichtungserklärung ausdrücklich auch auf die Teileigentumseinheiten bezieht, die Gemeinde auch die Eintragung entsprechender Verfügungsbeschränkungen an diesen Einheiten beantragt. Dafür würde zwar u. E. die Rechtsgrundlage fehlen, jedoch würde es sich wohl um wirksame, rechtswidrige, nicht aber um nichtige Verwaltungsakte handeln. Das Grundbuchamt würde daher wohl die Vorlage einer Genehmigung des Landes verlangen, sodass der Vollzug des Kaufvertrages gefährdet wäre, wenn nicht an einen Mieter, sondern an einen außenstehenden Dritten veräußert wird. 5. Zusammenfassung Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Teileigentumseinheiten nach Aufteilung des Gebäudes u. E. ohne Zustimmung des Landes Berlin veräußert werden können. Allerdings wäre, sofern ein entsprechend wirksamer Verwaltungsakt erlassen wurde, eine Genehmigung trotzdem einzuholen, um nicht den wirksamen Erwerb und den Vollzug des betreffenden Vertrages zu gefährden. Sollte insofern eine nachträgliche Unterteilung beabsichtigt sein, so bedürfte diese nach wohl überwiegender Auffassung wiederum der Genehmigung (vgl. hierzu OLG München BeckRS 2015, 16242; DNotI-Abrufgutachten Nr v. Oktober 2014; Hertel, DNotI-Report 1997, 159, 160). Dies gilt nach überwiegender

7 Seite 7 Auffassung auch für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum. Sollte die Aufteilung nach WEG wieder aufgehoben werden, so dürfte ein en bloc -Verkauf ohne Zustimmung des Landes Berlin möglich sein. Etwa im Grundbuch eingetragene Vermerke hinsichtlich der Veräußerungsbeschränkung hat das Grundbuchamt bei Schließung der Wohnungsgrundbuchblätter von Amts wegen zu löschen, ohne dass insoweit eine Erklärung des Landes Berlin erforderlich ist. Löschungskosten dürften insofern nicht anfallen. Wir möchten Sie abschließend nochmals darauf aufmerksam machen, dass die vorstehenden Ergebnisse überwiegend nicht durch unmittelbar einschlägige Rechtsprechung gestützt werden. Die in der Literatur aufgefunden Stellungnahmen könnten gar in eine andere Richtung gedeutet werden. Letztlich muss die Rechtslage daher als offen bezeichnet werden.