Motivation und Fragestellung Daten und Methodik Empirische Ergebnisse Interpretation und Schlussfolgerungen

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1 Stadtumbaueffekte auf dem Wohnungsmarkt. Ergebnisse einer Analyse mit Daten aus dem Stadtumbaumonitoring Dominik Weiß Abteilung Stadtökonomik Kleine Märkerstraße 8 D Halle (Saale) Tel.: dominik.weiss@iwh-halle.de Gliederung Motivation und Fragestellung Daten und Methodik Empirische Ergebnisse Interpretation und Schlussfolgerungen

2 Forschungslücken im Stadtumbau Was wir aus Monitoring und Evaluierungen wissen Was wir nicht wissen Fördermittel Volumen +Verteilung Rolle der Altschuldenentlastung. Struktur und Entwicklung des Leerstands. Investitionshemmnisse. Wie reagiert der Wohnungsmarkt insgesamt? Beeinflusst Stadtumbau die Preisbildung für Immobilien? Beeinflusst Stadtumbau das Investitionsverhalten? Interessenskonflikte. Was sind optimale Lösungswege? Entwicklung von Nettokaltmiete und Leerstandsquote bei GdW- Unternehmen in den neuen Bundesländern (Quelle: Empirica 2010)

3 Gliederung Motivation und Fragestellung Daten und Methodik Empirische Ergebnisse Interpretation und Schlussfolgerungen Exkurs Theorie Miete als Marktgröße allein ist offenbar nicht ausreichend Stadtumbaumaßnahmen wirken nicht sofort Wirkungen für private Eigentümer unsicher Stadtumbau weckt Erwartungen über zukünftige Mietsteigerungen Kaufpreise enthalten diese Erwartungen aber auch die aktuelle Situation (Miete, Leerstand). Zerlegung des Kaufpreises in Fundamentalwert und Optionsprämie

4 Exkurs Theorie Fundamentalwert Verkehrswert in Optionsprämie aktuelle Marktmiete aktuelles Leerstandsrisiko diskontierte Investitions- und Betriebskosten Fundamentalwert Optionsprämie Bewertet Optionen und Handlungsspielräume Jetzt oder später renovieren Vermietung als Wohnung oder als Büro Erwartung über Mietpreissteigerung und zukünftige Nachfrage Angetrieben bspw. durch Stadtumbaumaßnahmen im Umfeld Berechnung der Zielgrößen und Datenquellen Leerstand Stadtumbau - monitoring Fundamentalwert Optionsprämie Amtliche Statistik Marktwert Kaufpreis Empirica Preisdaten

5 Analysierte Determinanten und Datenquellen Abrissquote in WE (nur auf Gebietsebene) Aufwertungsintensität in (nur auf Gebietsebene) Baustruktur / Gebietstyp Marktanteil Wohnungswirtschaft Stadtumbau - monitoring Abrissquote in WE (Gesamtstadt) Aufwertungsintensität in (Gesamtstadt) Förderstatistik Demographie Wirtschaftsstruktur Amtliche Statistik Sample: Sachsen-Anhalt und Brandenburg Städte über Einwohnern (mit Stadtumbau) Wohnungsinserate, davon 6766 Kaufobjekte

6 Gliederung Motivation und Fragestellung Daten und Methodik Empirische Ergebnisse Interpretation und Schlussfolgerungen Hypothese 1 : Rückbau und Aufwertung führen zu hohen Optionswerten Miete ändert sich nur langsam Mietrecht, Verzerrung durch Hartz4 Regelung, Umzugsmanagement der Wohnungswirtschaft Ungewissheit über Effekte der Maßnahmen Hoffnungen und Erwartungen werden geweckt Lieber Abwarten als Investieren

7 Hypothese 2 : Die räumliche Reichweite der Wirkung von Aufwertungsmaßnahmen ist begrenzt Aufwertung stiftet für das Wohnumfeld positive Effekte Besseres Image des Quartiers Sichtbarkeit der Maßnahmen und Nutzbarkeit entscheidend Daher keine Bedeutung für Mieter und Eigentümer in anderen Stadtvierteln Im Gegensatz dazu sind Rückbaumaßnahmen weitreichender. Reduktion von Leerstand und Verknappung von Wohnraum für den gesamten Markt relevant. Analyse der Hypothese 1 auf Stadtebene Insgesamt geringe Effekte der Stadtumbauförderung beim Rückbau! Zusammenhang zwischen Aufwertungsförderung und Optionsprämie nicht nachweisbar! Korrelationskoeffizient Kedall Tau Marktpreis Fundamentalwert Optionsprämie Optionsprämienverhältnis Aufwertungsintensität (Aufwertung absolut/wohnungsbestand) Abrissquote (Rückbau absolut/wohnungsbestand ) 0,023(**) 0,077(**) 0,013-0,014 0,104(**) 0,172(**) 0,086(**) 0,037(**) ** Die Korrelation ist auf dem Niveau von 0,01 (2-seitig) signifikant.

8 Analyse der Hypothese 2 auf PLZ-Ebene Positive Korrelation zwischen Aufwertung und Optionswert messbar Hinweis darauf, dass Aufwertung im näheren Umfeld Einfluss hat Korrelationskoeffizient Kedall Tau Optionsprämie Marktpreis Fundamentalwert Optionsprämienverhältnis Aufwertungsintensität (Aufwertung absolut/wohnungsbestand) Abrissquote (Rückbau absolut/wohnungsbestand) 0,038(**) -,171(**),071(**),135(**) -0,003 -,109(**),022,075(**) ** Die Korrelation ist auf dem Niveau von 0,01 (2-seitig) signifikant. Gliederung Motivation und Fragestellung Daten und Methodik Empirische Ergebnisse Interpretation und Schlussfolgerungen

9 Zusammenfassung und Interpretation Die Vorzeichen der untersuchten Zusammenhänge passen weitgehend zu den Hypothesen. Dies gilt auch für Rahmenbedingungen (Demographie, Wirtschaftsstruktur u.s.w.) Aufwertungseffekte sind eher auf Gebietsebene als auf Stadtebene erkennbar. Rückbaubauförderung verbessert die Zukunftserwartung auf dem Wohnungsmarkt. Das Ausmaß dieses Effektes ist aber gering. Rückbauwirkung durch Leerstand abgepuffert oder durch Neubau konterkariert? Schlussfolgerungen Methodische Verbesserungen Bessere Kongruenz der Immobilienmarktdaten mit den Stadtumbaudaten wünschenswert. (z.b. nach Block oder Straße) Optionswerte genauer bestimmen Inhaltlich / Förderpolitische Konsequenzen Wohnungsmarktwirkung des Rückbau sollte nicht überschätzt werden Aufwertung auf zukunftsfähige Stadtgebiete konzentrieren