Klassiker des Bundesgerichtshofs : Ermächtigung zur Grundschuldbestellung noch vor Eigentumsumschreibung

Transkript

1 SANIERUNG & INSOLVENZ Februar & März 2011 Finanz Colloquium Heidelberg Web: in Kooperation mit: RA Dr. Thilo Schultze GRUB BRUGGER & Partner Rechtsanwälte Grub Brugger & Partner Rechtsanwälte ist eine überregional tätige Sozietät mit Standorten in Stuttgart, Frankfurt, München und Freiburg Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit übersenden wir Ihnen die aktuelle Ausgabe unseres Newsletters. Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen. Wenn Sie die Banken-Times SPEZIAL SANIERUNG & INSOLVENZ in Zukunft nicht mehr erhalten möchten, senden Sie uns bitte eine . Wenn Sie Ihre Kollegen und Kolleginnen auch versorgen möchten, senden Sie uns bitte ebenfalls eine mit deren Daten. Sollten Sie die Links nicht benutzen können oder sonst Probleme mit der Darstellung haben, senden wir Ihnen die Daten gerne auch als Datei, bitte informieren Sie uns dann ebenfalls per oder Telefon (siehe unten). Sie können diese Ausgabe auch HIER als PDF herunterladen. Mit den besten Grüßen aus Heidelberg, RA Dr. Thilo Schultze, GRUB BRUGGER & Partner Rechtsanwälte, Stuttgart RA Thomas Welker, Bereichsleiter Sanierung/Insolvenz, Finanz Colloquium Heidelberg Klassiker des Bundesgerichtshofs : Ermächtigung zur Grundschuldbestellung noch vor Eigentumsumschreibung Im Zuge von Grundstückskäufen, bei denen der Käufer den Erwerb in großen Teilen mit Fremdfinanzierung darstellt, erteilt der bisherige Eigentümer und Verkäufer dem Erwerber

2 im Rahmen des notariellen Vertrags üblicherweise eine Ermächtigung, durch die dem Käufer (nur) gestattet wird, im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises noch vor Umschreibung des Eigentums das Grundstück im eigenen Namen mit Grundpfandrechten zu belasten. Zur Frage der dinglichen Wirkung einer solchen Ermächtigung hatte der BGH bereits in einem Urteil vom (NJW 1989, 521) Stellung genommen. Dieses grenzt die Wirkung der Ermächtigung ganz klar ein und ist für Kreditinstitute, die einen Kaufpreis finanzieren, von wesentlicher Bedeutung. Im Falle einer Rückabwicklung, aber auch im Falle der Prüfung von Sicherungsrechten im Insolvenzfall des Darlehensnehmers drohen ansonsten erhebliche Risiken für die Kreditinstitute und deren Sicherheiten. 1. Zugrundeliegender Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag hatte der Kläger und Verkäufer seine Eigentumswohnung zum Preis von DM an den Käufer verkauft. Zugleich wurde die Auflassung erklärt. Im Vertrag heißt es u. a.: Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, bereits jetzt im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises die Eintragung von Grundpfandrechten auf dem veräußerten Wohnungseigentumsrecht zu bewilligen und zu beantragen..." Nach Vertragsschluss unterzeichnete der Käufer vor demselben Notar eine Urkunde, in der es heißt, dass der Käufer auf dem Grundeigentum des Verkäufers eine Grundschuld in Höhe von DM zugunsten der beklagten Bank bestellt zur Sicherung aller bestehenden und künftigen - auch bedingten und befristeten - Ansprüche aus der Geschäftsverbindung der Bank mit dem Käufer. Die Bank zahlte an den Käufer und auf dessen Anweisung an einen Dritten darlehensweise DM, nachdem der Notar bestätigt hatte, sie erhalte eine erstrangige Grundschuld. Die Grundschuld wurde eingetragen. Der Verkäufer erhielt den Kaufpreis nicht. Der Käufer leistete die eidesstattliche Versicherung. Die Bank forderte den Kläger daraufhin auf, die Grundschuld abzulösen. Der Kläger zahlte ,45 DM auf die Grundschuld zu deren Ablösung. Hierzu nahm er selbst ein Darlehen auf und wies die Bank an, zur Sicherung dieses Kredits die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld an seine Bank abzutreten; dies geschah. In einem Vorprozess verlangte der Kläger vom Notar Schadensersatz mit der Begründung, der Kaufpreis sei durch Verschulden des Notars nicht, wie mit dem Käufer vereinbart, auf Notaranderkonto gezahlt worden. Der Notar wandte ein, durch eine etwaige Verletzung von Notarpflichten habe der Kläger keinen Schaden erlitten. Die Grundschuld sei nämlich nicht wirksam bestellt, weil der Käufer dabei seine Vollmacht oder die ihm erteilte Ermächtigung überschritten habe. Daraufhin verkündete der Kläger der Bank den Streit. Er begründete dies damit, daß die Bank ihm Schadensersatz schulde, wenn die Grundschuld nicht wirksam bestellt sei; denn dann habe sie zu Unrecht Zahlung auf die Grundschuld von ihm gefordert und erhalten. LG und OLG wiesen die Klage gegen den Notar als zurzeit unbegründet ab: Zwar sei die Grundschuld wegen Überschreitung der Vertretungsmacht und Fehlens einer Genehmigung nicht wirksam entstanden, der Kläger habe aber (unter anderem) einen Ersatzanspruch gegen die Bank. Der Kläger hält die Grundschuldbestellung für unwirksam, weil der Käufer seine Befugnis überschritten habe und hat von der Bank Zahlung der ihm anlässlich seiner Darlehensaufnahme entstandenen Kosten von ,14 DM gefordert. Die Vorinstanzen hatten der Klage in Höhe von ,50 DM stattgegeben. Die Revision

3 der Bank vor dem BGH hatte keinen Erfolg. 2. Begründung des BGH Der BGH teilte die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach dem Kläger wegen Zweckverfehlung ein Anspruch auf Zahlung von ,50 DM nebst Zinsen zusteht, weil die Grundschuld nicht wirksam bestellt worden sei. Der BGH stellte fest, dass die Folgerung der Vorinstanz, dass die unter Überschreitung der Ermächtigung bestellte Grundschuld - mindestens zunächst - nicht entstanden sei, nicht zu beanstanden sei. Bei einer Überschreitung der Ermächtigung werde der Verfügungsempfänger nur im Rahmen der Vorschriften über den gutgläubigen Rechtserwerb geschützt. Die Ermächtigung könne auch bei Grundstücken auf bestimmte Verfügungen beschränkt und insoweit den schuldrechtlichen Absprachen angepasst werden. Dies sei hier geschehen: Der Käufer sei zur Belastung des Kaufgrundstücks nur im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises ermächtigt gewesen. Er habe die Grundschuld jedoch zur Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank bestellt. Das Verfügungsgeschäft sei daher durch die Ermächtigung nicht gedeckt und die Grundschuld deshalb - mindestens zunächst - nicht entstanden. Die Grundschuldbestellung lasse sich auch nicht in einen von der Ermächtigung gedeckten und einen ungedeckten Teil zerlegen und nach 139 BGB teilweise aufrechterhalten Die Frage des Entstehens der Grundschuld könne auch nicht etwa rückblickend davon abhängig gemacht werden, zu welchem Zweck das Grundpfandrecht später tatsächlich verwendet worden sei. Zwar hat der BGH eingeräumt, dass er nicht verkenne, dass der Sicherungsnehmer, somit also die finanzierende Bank, ein gewisses Risiko eingehe, wenn er auf den Umfang der Ermächtigung eines Grundschuldbestellers vertraue, der noch nicht als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet ist. Dem Sicherungsnehmer bleibe es aber überlassen, dieses Risiko dadurch zu begrenzen, dass er den Umfang der Verfügungsermächtigung überprüft. Der BGH stellt abschließend fest, dass die Grundschuldbestellung auch nicht durch eine Genehmigung des Verkäufers/Klägers wirksam geworden sei ( 185 II 1 BGB), als er den Ablösebetrag von 38647,50 DM gezahlt hat. Diese Zahlung habe er nämlich allein zur Abwendung der drohenden Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld an die Bank bezahlt. 3. Konsequenzen für die Praxis: Im Zuge der Bestellung von Sicherheiten für ein Kreditinstitut, welches den Erwerber einer Immobilie finanziert, sollte das Kreditinstitut genau den Wortlaut der Ermächtigung des Verkäufers prüfen, da nur bei Übereinstimmung zwischen der Ermächtigung und dem Sicherungszweck der aufgrund der Ermächtigung bestellten Grundpfandrechte Risiken ausgeschlossen werden können. Im Falle von Abweichungen besteht das Risiko, dass die bestellte Grundschuld gerichtlich als nicht entstanden bewertet werden könnte und damit keinen Bestand hat. Das Risiko kann zusätzlich minimiert werden, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer aus dem Darlehen den Kaufpreis direkt und in voller Höhe erhält und somit die

4 Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung geschaffen sind. Dr. Hans Konrad Schenk, Rechtsanwalt Dr. Sebastian Gall, Rechtsanwalt GRUB BRUGGER, Frankfurt am Main Seminare zu den Themen Sanierung und Insolvenz im 1. Halbjahr 2011 Sanierung Spezial: Freie Berufe und Gesundheitsbranche, 31. März 2011, Düsseldorf Praktikerseminar Kreditsicherheiten I, 04. April 2011, Heidelberg Praktikerseminar Kreditsicherheiten II, 05. April 2011, Heidelberg Konsortialkreditgeschäft und Sicherheitenpools, 06. April 2011, Heidelberg Taktik in Krisengesprächen, 07. April 2011, Heidelberg Sanierung Branche Spezial: Verarbeitendes Gewerbe, 05. Mai 2011, Frankfurt Auswirkungen des neuen BilMoG auf Analyse und Rating, 05./06. Mai 2011, Köln Taktiken für die Zwangsversteigerung, Mai 2011, Berlin EWB-Fachtagung 2011, Mai 2011, Berlin Beitreibungstaktik und Privatkundeninsolvenz, 16. Mai 2011, Frankfurt Alternativen zur Zwangsversteigerung, 17. Mai 2011, Frankfurt Haftungsfalle Sanierungsgutachten, Mai 2011, Frankfurt Sanierungsprozesse, 23. Mai 2011, Berlin Sanierung von Krisenengagements, 24. Mai 2011, Berlin Insolvenz des Firmenkunden, 25. Mai 2011, Berlin Regress bei Dritten durch das Kreditinstitut, 26. Mai 2011, Berlin ForderungsPraktiker-Tagung 2011, Mai 2011, Überlingen Innovativer Umgang mit notleidenden Immobilienengagements, Juni 2011, Köln Manipulationen im Immobiliengeschäft, Juni 2011, Köln Bilanzmanipulationen und gesteuerte Kundeninsolvenzen, Juni 2011, Köln Eingehende Pfändungen & P-Konto, 09. Juni 2011, Köln Weitere Informationen zu den Seminaren finden Sie auf FCH SaniInso Cert: Zertifizierte Qualifizierung für BankPraktiker Ab dem Jahr 2011 bietet Ihnen das Finanz Colloquium Heidelberg in Kooperation mit der Hochschule Emden/Leer eine fachspezifische Praktikerqualifizierung auf wissenschaftlichem Niveau mit anerkannten Zertifikaten für Arbeitgeber und Bankenaufsicht. Neben einschlägigen Seminarbesuchen ist eine praxisnahe Facharbeit zu schreiben, die durch bankerfahrene Hochschulprofessoren begutachtet wird. Dabei bestehen strukturierte, individuelle Auswahlmöglichkeiten für Zertifikate in allen Kernbereichen der Banken und Sparkassen. Weitere Infos erhalten Sie unter Heidelberg.de/FCHCert. Für alle oben aufgeführten 1-tägigen Seminare erhalten Sie 3 Cert-Punkte, für die sich über 2 Tage erstreckenden 1,5-tägigen Seminare erhalten Sie 5 Punkte von 12 für das Zerifikat erforderlichen Punkten. OLG München: Das Institut der faktischen Geschäftsführung

5 Das Institut der faktischen Geschäftsführung und die sich hieraus ergebenden Haftungsfolgen sind restriktiv bei Fallkonstellationen anzuwenden, in denen wenig eigenes, nach außen hervortretendes, üblicherweise der Geschäftsführung zuzurechnendes Handeln des Betroffenen vorliegt, welches aber zum Zwecke der Konsolidierung/Rettung eines finanziell angeschlagenen Unternehmens vorgenommen wird. Das OLG München (Urteil vom U 2568/10) weist mit seiner begrüßenswerten Entscheidung in eine eindeutig sanierungsfreundliche Richtung. Neben der internen Einwirkung auf die Geschäftsführung muss nach dieser Entscheidung für eine Stellung als faktischer Geschäftsführer auch maßgebliches Handeln im Außenverhältnis vorliegen. Das Gericht benennt in seiner Entscheidung eine Reihe von Merkmalen, die als unkritisch angesehen werden, so z.b. interne Einwirkungen und Weisungen durch Zahlungsfreigaben, auch wenn die satzungsmäßigen Geschäftsführer insoweit reine Befehlsempfänger werden, Anforderung von Informationen bei Mitarbeitern, Einsetzung eines Geschäftsleitungsgremiums und Einflussnahme auf Geschäftsführeranstellungsverträge, Kontakt zu Betriebsrat und Belegschaft, auch unter der Bezeichnung als Unternehmensleiter oder Vorsitzender der Geschäftsführung. Selbst in das Außenverhältnis dringende Maßnahmen wie Schreiben an Geschäftspartner und Lieferanten mit der Bitte um Mitwirkung an der Sanierung des Unternehmens und Gespräche mit Bankenvertretern reichten für das Gericht im Zusammenhang mit den Versuchen zur Rettung des Unternehmens nicht aus, um eine Haftung aus faktischer Geschäftsführung zu begründen. Das Gericht hat bei seiner Entscheidung allerdings berücksichtigt, dass der Beklagte seinerseits Komplementär einer Gesellschafterin der späteren Insolvenzschuldnerin war und diese Gesellschafterin führte. Aus diesem Grunde billigte das Gericht ihm eigenes schützenswertes Interesse an der Rettung des Unternehmens zu. Ob diese Entscheidung daher auch auf außerhalb der Krisengesellschaft stehende Dritte, etwa Banken und ihre Vertreter, übertragen werden kann, muss abgewartet werden. In der Sanierungs- und Beratungspraxis ist daher weiterhin Vorsicht geboten und gegebenenfalls qualifizierter Rat einzuholen. Hendrik Wolfer, Rechtsanwalt GRUB BRUGGER, München h.wolfer@grub-brugger.de ForderungsPraktiker 01/2011 Als einmalige und kostenfreie Sonderaktion steht die aktuelle Ausgabe des ForderungsPraktiker auf unserer Homepage zum Download zur Verfügung. Herunterladen können Sie ihn auf AKTUELLE NEUERSCHEINUNG JETZT LIEFERBAR: FCH-Sicherheitenkompendium 3.Auflage Neu in der 3. Auflage sind neben der generellen Überarbeitung aller Kapitel die neuen Abschnitte zu den immer wichtiger werdenden Spezialproblemen bei Anlagen der erneuerbaren Energien als Kreditsicherheiten. Außerdem ist neu ein Kapitel für

6 Kreditsicherheiten im Ausland und es wurden zahlreiche praktische Lösungsansätze für dieses schwierige Thema aufgenommen. Weiterhin enthält das an Praxisfragen ausgerichtete Werk komplett aktualisiert die Inhalte der erfolgreichen Vorauflagen: Neben Spezialfragen (Upstream-Besicherung, Poolverträge, Verjährung etc.) zu allen Sicherheiten im Privat- und Firmenkundengeschäft werden Personalsicherheiten wie Bürgschaft und Schuldbeitritt und die Handhabung der komplizierten Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit und zur Reichweite der Sicherungszweckerklärung in der Praxis ausführlich dargestellt. Auch der Kreditsicherung durch Grundschulden auf Eigentum und Erbbaurecht ist ein breites Kapitel gewidmet, das alle Neuerungen zur Grundschuld aus jüngster Zeit breit aufgreift. Selbstverständlich kommen auch Sachsicherheiten wie (Global-)Zessionen, (Raumsicherungs-) Übereignungen und die Verpfändung (von Lebensversicherungen und sonstigen Forderungen) nicht zu kurz. Abschließend werden die häufig als atypische Sicherheiten bezeichneten Erklärungen des Kreditnehmers oder von (konzernangehörigen) Dritten wie Financial Covenants, Patronats-Erklärungen, Negativ-Positiv-Erklärungen, Pari- Passu-Erklärungen etc. mit Blick auf ihren praktischen Nutzen und ihre Risiken erläutert. Das Buch richtet sich an Mitarbeiter aus Kreditgeschäft, Kreditsekretariat/Marktfolge Aktiv, Kreditrevision und Mitarbeiter/Juristen der Rechtsabteilung sowie externe Anwälte, die sich auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung zum immer aktuellen Thema Kreditsicherheiten bringen wollen und die Handhabung und Umsetzung der vertragsrechtlichen Vorgaben in der Praxis des Kreditgeschäfts in diesem Buch aus erster Hand erfahren können. Sämtliche Autoren sind seit Jahren intensiv mit der Hereinnahme und der Bearbeitung von Kreditsicherheiten in Banken und Sparkassen befasst. Impressum Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32a Heidelberg VisdP: RA Thomas Welker Telefon: / Telefax: / Info@FC-Heidelberg.de - Internet: Geschäftsführer: Dr. Christian Göbes, Frank Sator, Dr. Patrick Rösler, Marcus Michel Sitz der Gesellschaft ist Heidelberg, Amtsgericht Mannheim, HRB Nr