RevisionsPraktiker. RevisionsPraktiker.de 04 05/2013. Finanz Colloquium

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1 RevisionsPraktiker 04 05/2013 RevisionsPraktiker.de Herausgeber: Holger Aurisch Bereichsleiter Interne Revision Volksbank Breisgau Nord eg Axel Becker Bereichsleiter Revision Südwestbank AG Rainer Eckart Leiter Revision Deutsche WertpapierService Bank AG Detlef Hayn Abteilungsleiter Kreditrevision Sparkasse Essen Heimo Heimann Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner CASIS Heimann Buchholz Espinoza Partnerschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Kai Kreische Bundesbankdirektor, Hauptgruppenleiter Bankgeschäftliche Prüfungen Deutsche Bundesbank Helge Lautenbach Managing Director Business and Regulatory Development CE & Change Management Group Audit Deutsche Bank AG Klaus Ott Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Partner Financial Services, Regulatory & Compliance KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Thorsten Pegelow Leiter Unternehmensbereich Revision Hamburger Sparkasse AG Thomas Ramke Leiter Revision Risk, Finance & Support Volkswagen Financial Services AG Andreas Reimann Bereichsleiter Revision Deutsche Postbank AG Dr. Michael Schiwietz stv. Bereichsleiter Revision Leiter Steuerungsrevision UniCredit Bank AG Dr. Gebhard Zemke Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Leiter Banken und Finanzdienstleister BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Finanz Colloquium Heidelberg AKTUELLE FACHINFORMATIONEN INNOVATIVE PRÜFUNGSANSÄTZE EFFIZIENTE REVISIONSPROZESSE Armin Scharpf Neu-Produkt-Prozess: Wirkungsvolle Prüfungsansätze zur Beurteilung von neuen Geschäftsaktivitäten Thomas Kredel Praxisbericht: Risk & Control Self-Assessment Dr. Hans Richter Abschlusspublizität: Strafrechtliche Risiken der Rechnungslegung Dr. Stephan R. Lauer Herausforderung Projektbegleitung: Methodenspektrum der IT-Revision Marion Tonkel Pfandbriefbanken: Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im Inland Ralf Messenkopf Outsourcing: Prüfung outgesourcter Kreditportfolien aus Kreditverkäufen Mit freundlicher Unterstützung von:

2 Inhalt BEITRÄGE 52 Neu-Produkt-Prozess: Wirkungsvolle Prüfungsansätze zur Beurteilung von neuen Geschäftsaktivitäten Armin Scharpf, Deutsche Bundesbank, Hauptverwaltung in Bayern Auftretende Lücken im Neu-Produkt-Prozess hinterlassen i. d. R. auch Defizite im Risikomanagement. Die Revision kann hier präventiv wirken, indem sie besonderen Wert auf eine vollständige Risikoidentifizierung und -analyse sowie eine fundierte Risikobewertung legt. 60 Praxisbericht: Risk & Control Self- Assessment Thomas Kredel, TARGOBANK AG & Co. KGaA Neben den klassischen internen Kontrollverfahren eines Unternehmens verfolgt die TARGOBANK einen besonderen Ansatz, der die Effizienz und Wirksamkeit ihres Kontrollumfelds überprüft: Der Risk & Control Self-Assessment-Prozess der TARGOBANK hat eine regelmäßige Bewertung der Kontrollqualität zum Ziel und trägt kontinuierlich dazu bei, potenzielle Risiken zu bewerten und aufgetretene Schwachstellen zeitnah zu beheben. 66 Abschlusspublizität: Strafrechtliche Risiken der Rechnungslegung Dr. Hans Richter, Staatsanwaltschaft Stuttgart Strafbarkeitsrisiken des (Top-)Managements sind verstärkt nicht mehr im Bereich der Untreue gem. 266 StGB, sondern bei den Delikten des Rechnungswesens Gegenstand von Strafverfahren. Strafbar sind insoweit Verstöße gegen anerkannte Buchhaltungsstandards, mit denen häufig auch die Straftat der Kursmanipulation verbunden ist. Revision und Compliance sind daher zur Risikobegrenzung besonders gefordert. 72 Herausforderung Projektbegleitung: Methodenspektrum der IT-Revision Dr. Stephan R. Lauer, Landesbank Baden-Württemberg Projektbegleitende Prüfungen stellen im Repertoire des Revisors eine ganz eigene Herausforderung dar speziell dann, wenn man sich nicht allein auf die ordnungsgemäße Durchführung beschränken will, sondern auch inhaltliche Aspekte eine Rolle spielen. Neben der richtigen Zusammenstellung von Prüfungszielen, -format und -gegenstand sind klare Spielregeln zu Kommunikation und Zusammenarbeit mit den Geprüften wichtige Erfolgsfaktoren. Dabei helfen eine geeignete technische Plattform ebenso wie die Abstufung von Beanstandungen in verschiedene Revisionsanmerkungen. Impressum RevisionsPraktiker AKTUELLE FACHINFORMATIONEN INNOVATIVE PRÜFUNGSANSÄTZE EFFIZIENTE REVISIONSPROZESSE w.revisionspraktiker.de Titelfoto Montafon Tourismus/Alex Kaiser w.montafon.at ISSN Redaktion Michael Helfer, Chefredakteur und VisdP Dr. Patrick Rösler, stellv. Chefredakteur Corinna van der Eerden, stellv. Chefredakteurin Dr. Christian Göbes Frank Sator Marcus Michel Jürgen Blatz Christine Glemser Thomas Göhrig Jörg Wehmeyer Koordination/Korrektorat Sponsoring/Anzeigenleitung Leiterin Kunden-/Aboservice Rezensionen Produktionsleitung 50

3 Vorschau Demnächst im Heft 78 Pfandbriefbanken: Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im Inland Marion Tonkel, COREALCREDIT BANK AG Der nachfolgende Artikel befasst sich mit den wesentlichen Aspekten der Prüfung von Beleihungswertgutachten von gewerblichen Immobilien im Inland. Dabei wird ein Schwerpunkt auf ältere Büroimmobilien gelegt, da sich hier ein erhöhtes Risikopotenzial für die Bank ergeben kann, wenn wertbeeinflussende Bewertungsparameter nicht risikoorientiert angesetzt werden. 86 Outsourcing: Prüfung outgesourcter Kreditportfolien aus Kreditverkäufen Ralf Messenkopf,COREALCREDIT BANK AG Der nachfolgende Text befasst sich mit der Auslagerung von Retail-Kreditportfolien im Zuge strategischer bzw. wirtschaftlicher Entscheidungen. Dabei liegt der Schwerpunkt der Darstellung auf dem Outsourcing von sog. Nicht-Zustimmern. Im Zuge von Portfolio-Verkäufen ergeben sich hierbei für den Verkäufer besondere Pflichten, da bei einem Verkauf wirtschaftlicher und rechtlicher Eigentümer auseinanderfallen, falls die Kunden einer Übertragung des Kreditverhältnisses nicht zustimmen. Die Prüfung von EWB-Prozessen Andreas Gertz, Sparkasse Essen In dem Beitrag wird beschrieben, in welcher Form die Prüfung der EWB-Prozesse durch die Interne Revision eines Kreditinstituts erfolgen kann. Dabei werden Analyse und Prüfungshandlungen akut ausfallgefährdeter und bereits ausgefallener Kreditengagements anhand ausgewählter Checklisten bei der Ermittlung und Fortschreibung der Risikovorsorge dargestellt. Interne Revision in der Schweiz ein Modell für Deutschland Jean Philipp Schumacher, Zürcher Kantonalbank Der Artikel beschreibt die Einbettung der Internen Revision in Schweizer Banken und stellt einen Vergleich an mit der Situation in Deutschland unter Berücksichtigung der Vorgaben des aktuellen BIS- Papiers The internal audit function in banks. SERVICE 93 RevisionsPartner 94 Rezensionen Satz MetaLexis, Niedernhausen Druck best response GmbH, Bruchsal Preise Jahresabonnement Inland: 99, inkl. USt., zzgl. 9, Versand. Erscheinung: 6x jährlich. Einzelheft: 20, inkl. USt., zzgl. 1,45 Versand. Abonnementkündigung nur mit Frist von 4 Wochen vor Ende des Bezugszeitraums möglich. Geschäftsführung Dr. Christian Göbes Frank Sator Dr. Patrick Rösler Marcus Michel Michael Helfer Sitz der Gesellschaft ist Heidelberg Amtsgericht Mannheim HRB Nr Umsatz-Identifikationsnummer gemäß 27a Umsatzsteuergesetz: DE Firmenanschrift & inhaltliche Verantwortung Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Plöck 32a Heidelberg Telefon: info@fc-heidelberg.de Internet: w.fc-heidelberg.de 51

4 Revisionsorganisation Kreditrevision Steuerungsrevision Filialrevision IT-Revision Allgemeinrevision Deliktrevision Prüfung von Gutachten bei Pfandbriefbanken Prüfung von Beleihungswertgutachten von gewerblichen Immobilien im Inland. Autor: Marion Tonkel, Revisorin, Interne Revision, Prüfung der Geschäftsprozesse Kreditbearbeitung, Sicherheitenbewertung und Kreditrisikocontrolling, COREALCREDIT BANK AG. Diskutieren Sie zum Thema dieses Beitrags mit anderen BankPraktikern in unserem FCH Blog: blog.fc-heidelberg.de Diesen Beitrag finden Sie dort unter der Rubrik: Bereichsübergreifende Themen (u. a. Revision, Vorstand, Personal).» Ein korrektes bzw. sachgerechtes Gutachten ist die Basis für eine fundierte Kreditentscheidung, die eine risikoorientierte Bewertung der Sicherheit voraussetzt. «I. Einleitung w Eine Refinanzierung von Darlehen über Hypotheken-Pfandbriefe gewinnt für Kreditinstitute aufgrund der aktuellen Kapitalmarktlage und der Einführung von Basel III noch mehr an Bedeutung. Als Sicherheit für die Hypotheken-Pfandbriefe dienen die bis zu 60% des Beleihungswerts grundpfandrechtlich belasteten Immobilien. Die Sicherheiten werden in Deckung genommen und bilden den Deckungsstock. Die Ermittlung des Beleihungswerts basiert auf dem Beleihungswertgutachten, welches den Anforderungen des Pfandbriefgesetzes und der Beleihungswertverordnung entsprechen muss. Darüber hinaus ist ein korrektes bzw. sachgerechtes Gutachten die Basis für eine fundierte Kreditentscheidung, die eine risikoorientierte Bewertung der Sicherheit voraussetzt. In den nachfolgenden Ausführungen wird neben einer komprimierten Darstellung der wesentlichen Anforderungen an das Beleihungswertgutachten sowie an die Gutachter der Schwerpunkt bezüglich der Prüfungsaspekte bzw. praktischen Prüfungsansätze auf Gutachten von gewerblichen Immobilien, insbesondere von älteren Büroimmobilien im Inland, gelegt. Gerade ältere Büroimmobilien bergen potenziell höhere Risiken in Bezug des Sicherheitenwerts bzw. höhere Modernisierungs kosten. Hier gilt es im Rahmen der Prüfung dieser Gutachten besonders kritisch bestimmte bzw. risikosensitive Bewertungsparameter zu hinterfragen. Auf ggf. bestehende Erleichterungsregelungen, z. B. im Kleindarlehensbereich, wird explizit nicht eingegangen. II. Anforderungen an das Beleihungswertgutachten und die Gutachter nach dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertverordnung 1. Beleihungswertgutachten Die Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten ergeben sich aus 14 (Beleihungsgrenze) und 16 (Beleihungswertermittlung) des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) in Verbindung mit der seit dem gültigen Beleihungswertverordnung (BelWertV), die die Anforderungen des Pfandbriefgesetzes konkretisiert. Die grundlegenden Vorgaben für Beleihungswertgutachten werden durch 5 Abs. 3 der BelWertV festgelegt. Hiernach muss das Gutachten zur Objekt- und Standortqualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften und zur Beleihungsfähigkeit des Objekts, seine Verwertbarkeit und Vermietbarkeit Stellung nehmen. Das Gutachten hat sich auch damit auseinander zu setzen, ob für die begutachtete Immobilie ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht und somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer aus reichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist (Drittverwendungsfähigkeit). Ein im Zeitverlauf erwarteter Verlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos ( 11 Abs. 7) und der Restnutzungsdauer ( 12 Abs. 2) zu berücksichtigen. Die wesentlichen Bewertungsparameter und getroffenen Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen. Alle den Sach- und Ertragswert beeinflussenden Umstände, insbesondere auch etwaige Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungsverpflichtungen, Vorkaufsrechte, Baulasten etc. sind zu nennen, zu beachten und ggf. wertmindernd zu berücksichtigen. 78

5 Ableitend aus den vorgenannten inhaltlichen Anforderungen an ein Beleihungswertgutachten sind somit zu den wesentlichen Bewertungsparametern (z. B. Bodenwert, Rohertrag, Drittverwendungsfähigkeit) ausreichende Begründungen aufzuführen, damit der jeweilige Ansatz für Dritte nachvollziehbar bzw. auch belegbar ist. Dies beinhaltet auch den Verweis auf die entsprechenden Datenquellen (z. B. Richtwerte Gutachterausschuss). Eine Grundanforderung für die Berücksichtigung der Immobiliensicherheit für die Pfandbriefdeckung ist die Beauftragung des Gutachters für das Beleihungswertgutachten durch die Pfandbriefbank. Eine Ausnahme besteht in den Fällen, wenn im Rahmen von Portfolioverkäufen oder Kooperationen (z. B. Konsortial kredit) Gutachten von anderen Kreditinstituten oder Versicherungsunternehmen vorgelegt werden, die den Anforderungen der BelWertV entsprechen, eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten Bewertungsparameter durchgeführt und das Ergebnis dieser Prüfung dokumentiert wurde 1. In diesen Fällen sollte neben der Einhaltung der BelWertV geprüft werden, ob der Auftraggeber für das Gutachten das Kreditinstitut ist und der Gutachter nicht bereits für den Darlehensnehmer tätig war. Des Weiteren sollte die Überprüfung einer ausreichend dokumentierten Plausibilisierung der einzelnen bzw. wesentlichen Bewertungsparameter incl. der entsprechenden Nachweise ebenfalls Gegenstand der Prüfungshandlungen sein. Entsprechend 16 Abs. 1 PfandBG und 6 BelWertV muss der für Beleihungswertermittlungen zuständige Gutachter über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen. Darüber hinaus wird in 6 BelWertV festgelegt, dass eine entsprechende Qualifikation bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet wird. Bei der Auswahl von Gutachtern hat sich die Pfandbriefbank davon zu überzeugen, dass der Gutachter neben langjähriger Berufserfahrung in der Wertermittlung von Immobilien speziell über die zu Erstellung von Beleihungswertgutachten notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, verfügt. In der Regel verfügen die bei Pfandbriefbanken angestellten Gutachter über eine Zertifizierung der HypZert GmbH, zu der eine Akkreditierung nach DIN EN ISO/IEC vorliegt. Im Rahmen der Prüfung sollte überprüft werden, ob eine gültige Zertifizierung vorhanden ist und die von der HypZert fortlaufende Informations- und Weiterbildungsverpflichtung eingehalten wird, damit eine Gewährleistung des vorgebenden Qualitätsstandards gegeben ist. Die Überprüfung dieser Anforderung gilt auch für extern eingeschaltete Gutachter. Eine entsprechende Qualifikation ist auch bei öffentlich bestellten Sachverständigen zu unterstellen. Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten sollte auch die Prüfung der Qualifikation der Gutachter Gegenstand einer System prüfung der Internen Revision sein, um einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV zu eruieren und anderseits einen ggf. bestehenden Handlungsbedarf zur Sicherung des Qualitätsstandards aufzuzeigen.» Gerade ältere Büroimmobilien bergen potenziell höhere Risiken in Bezug des Sicherheitenwerts bzw. höhere Modernisierungskosten. Hier gilt es im Rahmen der Prüfung dieser Gutachten besonders kritisch bestimmte bzw. risikosensitive Bewertungs parameter zu hinterfragen. «Es dürfen keine Gutachten berücksichtigt werden, die vom Darlehensnehmer vorgelegt werden oder in Auftrag gegeben worden sind. 2. Gutachter Neben der Qualifikation bestehen auch Vorgaben zur Unabhängigkeit des Gutachters. Nach 7 Abs. 1 der BelWertV muss der Gutachter sowohl vom Kreditaquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch von der Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung sowie vom Darlehensnehmer unabhängig sein. Der Gutachter darf somit nicht den Beleihungswert festsetzen oder den Kredit bearbeiten. Entsprechende interne schriftliche Regelungen sollten hierzu vorhanden und insbesondere im Auftragsschreiben (Letter of Instruction) bei Einschaltung eines externen Gutachters als Verpflichtung enthalten sein. Auch sollte im Rahmen der Prüfung z. B. darauf geachtet werden, ob ggf. der Gutachter in der Vergangenheit in einer Marktwertermittlung und/oder Portfoliobewertung im Auftrag des Darlehensnehmers involviert war. 1 Vgl. BelWertV 5 Abs

6 » Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten sollte auch die Prüfung der Qualifikation der Gutachter Gegenstand einer Systemprüfung der Internen Revision sein, um einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV zu eruieren und andererseits einen ggf. bestehenden Handlungsbedarf zur Sicherung des Qualitätsstandards aufzuzeigen. «2 FTD v ,Aufschwung geht am Büromarkt vorbei. 3 Vgl. BelWertV 3 Abs Vgl. PfandBG 16Abs Vgl. BelWertV 8 Abs Vgl. BelWertV Anl Vgl. BelWertV 5 Abs. 4. Zusätzlich ergeben sich aus dem 16 PfandbG und 7 Abs. 2 BelWertV Anforderungen zur Funktionstrennung hinsichtlich der bei Pfandbriefbanken intern angestellten Gutachter. Deren Gutachten dürfen nur dann zugrunde gelegt werden, wenn aufbauorganisatorisch sichergestellt ist, dass die betreffenden Gutachter nur der Geschäftsleitung verantwortlich oder Teil einer Gutachtereinheit sind, die nicht einem Bereich zugeordnet werden, die für die Anbahnung von Immobilienkreditgeschäften zuständig ist. Hier sollte geprüft werden, ob die Aufbauorganisation auch bis zur Geschäftsleitungsebene diese Vorgaben erfüllt. III. Bewertung von gewerblichen Immobilien/Büroimmobilien In der Regel befindet sich im Bestand der finanzierten Gewerbeimmobilien eines Kreditinstituts ein größerer Anteil an älteren Büroimmobilien und stellt somit auch ggf. einen Schwer punkt von Gutachtenprüfungen dar. Resultierend aus der Finanzmarktkrise hat sich der Immobilienmarkt für Büro- bzw. Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren dahingehend verändert, dass durch hohe Überkapazitäten, bedingt durch hohe Leerstandraten und zahlreiche Neubauten, in einigen Städten die Mieten leicht unter Druck geraten sind. Aufgrund der Überkapazität werden überwiegend neue, energieeffiziente Büroimmobilien nachgefragt werden. Ältere Objekte werden nur dann von einer Nachfrage partizipieren, wenn sie nachhaltig modernisiert sind 2. Aus Sicht der Bank muss daher die Nachhaltigkeit einer Büroimmobilie eine große Rolle spielen. Die Nachhaltigkeit umfasst u. a. neben einem Bürokonzept, das die Effizienz der Flächennutzung berücksichtigt, auch integrierte Verund Entsorgungssysteme mit einer modernen Gebäudeleittechnik. Das Kriterium Nachhaltigkeit ist auch unter dem Aspekt der Drittverwendungsfähigkeit zu sehen 1. Grundsätze der Beleihungswertermittlung Entsprechend der BelWertV sowie PfandBG wird der Beleihungswert als der Wert der Immobilie definiert, der ohne Berücksichtigung von vorübergehenden, konjunkturell bedingten Wertschwankungen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt wird 3. Der ermittelte Beleihungswert darf den Marktwert nicht überschreiten 4. Eine Grundanforderung an die Ermittlung des Beleihungswerts ist die getrennte Ermittlung des Sach- und Ertragswerts sowie die durchgeführte Besichtigung des zu bewertenden Objekts. Für die Ermittlung bzw. Festlegung des Beleihungswerts von Gewerbeimmobilien ist der Ertragswert maßgeblich. Der ermittelte Ertragswert darf gem. BelWertV 4 Abs. 3 den Sachwert nicht mehr als 20% überschreiten, ansonsten ist eine besondere Überprüfung der Nachhaltigkeit der Erträge und Kapitalisierung vorzunehmen. Für das Ertragswertverfahren ist der Ertragswert der baulichen Anlage, getrennt vom Bodenwert, zu ermitteln 5. Des Weiteren werden laut der BelWertV zu den einzelnen Bewertungsparameter Bandbreiten je nach Objektartund -ausstattung vorgegeben 6. Im Rahmen der Prüfungshandlungen sollte daher neben der Einhaltung der vorgenannten Grundanforderungen an die Bewertungssystematik auch die sachgerechte Einhaltung der vorgegebenen Bandbreiten zu den jeweiligen Bewertungsparametern geprüft werden. 2. Bewertungsparameter Nachfolgend wird auf ausgewählte bzw. kritische Bewertungsparameter eingegangen, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Ermittlung des Beleihungswerts haben können und daher risikoorientiert beurteilt werden sollten. a) Baulasten und Altlasten Das Gutachten sollte neben der allgemeinen Beschreibung der Makro- und Mikrolage, Vermietungsmarkt eine Objektbeschreibung (Nutzungsart, Baujahr, Baustandard, Ergebnisse der Objektbesichtigung) und Darstellung der Grundbuchsituation incl. ggs. bestehende Bauund Altlasten beinhalten. Eine Aussage zu einer bestehenden Baulast muss im Gutachten enthalten sein, da ggf. eine wertbeeinträchtigende Auswirkung des Grundstückswerts vorliegt, die auch zu bewerten ist 7. 80

7 Ein Hinweis, dass eine baulastenfreie Situation unterstellt wird, reicht nicht aus. Es sollte grundsätzlich eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis vorgenommen und das Ergebnis im Gutachten dargestellt werden. In den Bundesländern Bayern und Brandenburg ist eine Einsichtnahme nicht notwendig, da es keine Baulasten gibt. Stattdessen werden Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Des Weiteren sind auch Angaben zu Altlasten relevant, die durch eine Einsichtnahme in das Altlastenkataster belegt werden sollten. Bestehende Altlasten können zu erheb lichen Wertreduzierungen führen. Der Gutachter hat hinsichtlich der angesetzten Kosten für die Beseitigung die Herleitung bzw. Grundlage für die Berechnung darzustellen. Einerseits kann dies durch ein vorliegendes Umweltgutachten oder einen technischen Objektbericht (TDD) belegt werden. Die veranschlagten Kosten sind beim Bodenwert wertreduzierend zu berücksichtigen. b) Restnutzungsdauer Nach der BelWertV sind für die Bemessung der Restnutzungsdauer ( 12 Abs. 2) Bandbreiten für die Nutzungsdauer je nach Objektart vorgegeben worden. Nach den Ausführungen der BelWertV sind hinsichtlich der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer die sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen zu berücksichtigen. Nach der Kommentierung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat auch die BaFin mit der bewussten Bezeichnung Nutzungsdauer die Aufmerksamkeit stärker auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer gelenkt, um auf die Problematik der schneller wechselnden Anforderungen von Mietern hinzuweisen. Dies wird auch in etlichen Fachbeiträgen zum Ausdruck gebracht, in denen wiederholt darauf hingewiesen wird, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer, aufgrund sich verändernder Anforderungen mitunter deutlich kürzer sein kann als die technische Lebensdauer. Abbildung 1: Ermittlung des Ertragswerts gem. 13 Abs. 2 BelWertV (Restnutzungsdauer < 30 Jahre) Seite 1 1. Variante 2. Variante Rohertrag./.nicht umlegbare BWK = Reinertrag./. angemessene Bodenverzinsung -kein Ansatz- X Vervielfältiger. Rohertrag./. nicht umlegbare BWK = Reinertrag./. angemessene Bodenwertverzinsung = Ertrag der baulichen Anlage = Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Ertragswert X Vervielfältiger = Ertragswert./. Abbruchkosten der baulichen Anlage 81

8 » Eine nachvollziehbare und begründete Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit ist eine Vorgabe der BelWertV. «8 Vgl. BelWertV 13 Abs Vgl. BelWertV 12 Abs. 4 und Anl Vgl. BelWertV 11 und Anl. 1. Gerade im Hinblick auf die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarkts ist dieser Aspekt relevant. Für die realistische Einschätzung ist es entscheidend, eine nachhaltige Vermietung unter Berücksichtigung der aktuellen Anforderungen an die Ausstattung und Standards (Mieteransprüche) zu berücksichtigen. Die Ableitung der Bandbreite aus der Objektart und Festlegung der Restnutzungsdauer sollte mit der entsprechenden Begründung (z. B. technische gute Ausstattung, letzte Modernisierung vor fünf Jahren) dokumentiert sein. Zu den angegebenen durchgeführten Modernisierungen sollten auch entsprechende Nachweise vorhanden sein. Sofern die angesetzte Restnutzungsdauer unter 30 Jahren liegt, sind die Vorgaben der Ertragswertermittlung in besonderen Fällen zu beachten 8. Hiernach gibt es zwei Möglichkeiten der Umsetzung. In der ersten Variante wird die Verzinsung des Bodenwerts an die kurze Restnutzungsdauer der baulichen Anlage angepasst, somit entfällt der Ansatz des Bodenwerts. In der zweiten Variante wird eine normale Ertragswertberechnung angelehnt an die kurze Restnutzungsdauer des Gebäudes vorgenommen. Der Ertragswert wird dann um die Abrisskosten reduziert. c) Kapitalisierungszinssatz Zum Ansatz des Kapitalisierungszinses sind nach der BelWertV Bandbreiten vorgegeben, die nach der Objektart aufgeteilt sind wie z. B. Bürohäuser, SB- und Fachmärkte und Hotels etc. Für Bürohäuser wurde z. B. eine Bandbreite von sechs Prozent bis 7,5% festgelegt 9. Nach den Ausführungen der BelWertV sollte entsprechend dem Ertrags- und Verkaufsrisiko eine Einstufung erfolgen, d. h., je höher das Risiko ist, ist der höhere Kapitalisierungszins anzusetzen. Unter Prüfungsaspekten sollte hier auf eine nachvollziehbare und sachgerechte Begründung der Einstufung geachtet werden. Die Einstufung sollte auch mit anderen Aussagen zum Baustandard, Vermietungsmarkt und Leerstand im Gutachten plausibilisiert werden. Ein bloßer Ansatz ohne schlüssige Argumentation ist nicht ausreichend. d) Rohertrag Grundsätzlich ist hinsichtlich der Aufstellung der Mieteinnahmen eine Aufteilung der Mietflächen nach Nutzungsart (Bürofläche, Lagerfläche) mit der jeweiligen anteiligen Miete vorzunehmen. Des Weiteren sollte neben der angesetzten nachhaltigen Miete auch die derzeitige Ist-Miete dargestellt sein. Zur Herleitung der nachhaltigen Miete sollte eine nachvollziehbare Begründung unter Angabe der Quellen (z. B. IHK Gewerbemietenspiegel, RIWIS) vorhanden sein. Hierzu sollte plausibilisiert werden, ob auch der Nachhaltigkeitsaspekt beachtet wurde, d. h., der Ansatz einer Durchschnittsmiete entsprechend der Ausstattung. In diesem Zusammenhang sollte auch darauf geachtet werden, dass ein Overrent nicht berücksichtigt wurde. Mit Overrent bezeichnet man den Teil der Miete, der über den ortsüblichen Mietsätzen liegt. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob auch auf einen ggf. bestehenden strukturellen Leerstand sachgerecht eingegangen und zur betreffenden Mietfläche keine Miete angesetzt wurde. Zu vorhandenen Leerflächen (vorübergehender Leerstand) sollten ebenso Mietausfallkosten und Vermarktungskosten berücksichtigt werden. Des Weiteren sollte geprüft werden, ob die angegebenen Mietflächen auch mit den vorliegenden Flächennachweisen übereinstimmen (z. B. Flächennutzungsplan nach DIN 277, Aufmaßpläne). Eine Plausibilisierung anhand von vorliegenden Mieterlisten und Gewerbemietverträgen sollte ebenfalls durchgeführt werden. e) Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten teilen sich in die Kostenarten Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten auf. Des Weiteren ist auch das Modernisierungsrisiko mit zu beachten. Neben der Definition der Einzelkostenarten gibt die BelWertV auch Bandbreiten für die Einzelkostenansätze der Bewirtschaftungskosten vor 10. Bei den Prüfungshandlungen sollte darauf geachtet werden, dass die vorgegebene Mindestabzugsgröße von insgesamt 15% an Bewirtschaftungskosten nicht unterschritten und die Bandbreiten entsprechend dem Objektzustand angesetzt wurden. Zu den angesetzten jeweiligen Einzelkostenarten kann neben der Überprüfung der Einhaltung der Mindestansätze ggf. auch eine Plausibilisierung hinsichtlich eines ausreichenden Ansatzes über vorliegende Bilanzen/Einnahmen-Überschussrechnung oder Grundstücksberichten 82

9 vorgenommen werden. Zu den Betriebskosten ist es angebracht, den Gewerbemietvertrag mit den angesetzten Kosten zu plausibilisieren. Hinsichtlich der Modernisierungskosten sollte der gewählte Ansatz auch mit der beschriebenen Ausstattung und Baustandard korrespondieren. Insbesondere bei älteren Gewerbeimmobilien ist ein dem Zustand des Objekts ent sprechender risikoorientierter Ansatz zu wählen. Unabhängig von dem pauschalen Ansatz von Modernisierungskosten im Rahmen der Bewirtschaftungskosten ist ein bekannter zusätzlicher Modernisierungsaufwand (Instandhaltungsrückstau, Beseitigung von Schäden etc.) beim Ertragswert wertreduzierend zu berücksichtigen. Hierzu sollte auch geprüft werden, ob auch alle bekannten Kosten in dem Gutachten berücksichtigt wurden. Zum Beispiel könnte eine Grundlage ein vorliegender technischer Objektbericht sein. In diesem Zusammenhang sollten auch Aussagen zum augenscheinlichen technischen Zustand und zum Brandschutz im Gutachten enthalten sein, da je nach Zustand auch hier ein potenzieller Kostenaufwand entstehen kann. Ältere Objekte werden nur dann von einer Nachfrage partizipieren, wenn sie nachhaltig modernisiert sind. Vor diesem Hintergrund ist im Rahmen der Wertermittlung gerade dieser Aspekt risikoorientiert zu bewerten. Darüber hinaus sollte dieser Aspekt insbesondere bei kurz- und mittelfristigen Mietverträgen beachtet werden, damit eine rechtzeitige Steuerung ermöglicht werden kann. f) Drittverwendungsfähigkeit Eine nachvollziehbare und begründete Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit ist eine Vorgabe der BelWertV 11. Eine bestätigte Drittverwendungsfähigkeit ist auch ein Kriterium für die Privilegierung von gewerblichen Realkreditanteilen nach der SolvV und für die ggf. vorzunehmende Festlegung einer erweiterten Kreditnehmereinheit nach 19, 2 S. 6 KWG (Abhängigkeit vom Hauptmieter). Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall eines Mieters ohne größere Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können. Die Drittverwendungsfähigkeit weist dabei einen dreistufigen Ausbau auf: die technische Betriebsfähigkeit unter Berücksichtigung baulicher Anforderungen (z. B. Heizungsanlage, Imissionswerte), den derzeitigen Zustand und die Ausstattung der Mieträume. Hier ist zu beurteilen, ob die Anforderungen potentieller Mietnachfrage erfüllt werden. (z. B. Ausstattung, Raumtiefe und -höhe, veränderliche Grundrisse) und die Beurteilung der zukünftigen Nachhaltigkeit, belegt durch eine Nachhaltigkeits- Zertifizierung (Green Building), die derzeit primär für Core-Objekte gilt, jedoch immer mehr am Markt nachgefragt wird. Dabei sind insbesondere die ersten beiden Punkte von großer Bedeutung. Bei dem letzten Punkt handelt es sich um keine generelle Anforderung, die jedoch aufgrund der aktuellen Entwicklung als Vermarktungsinstrument für zukünftige Mieter oder Investoren weiterhin an Bedeutung gewinnt 12. Grundsätzlich sollte geprüft werden, ob eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit vorhanden ist und ob auch eine ausreichende und nachvollziehbare Begründung vorliegt. Die bloße Aussage eine Drittverwendungsfähigkeit ist gegeben reicht nicht aus. Gerade bei Deckungsprüfungen in Pfandbriefbanken kann das Thema Drittverwendungsfähigkeit ein wiederholter Prüfungsgegenstand sein. 11 Vgl. BelWertV 5 Abs Immobilienzeitung v , Green Buildings: Frankfurt Spitzenreiter. 83

10 PRÜFUNGSTIPPS Es sollte geprüft werden, ob zur Erstellung eines Wertgutachtens interne schriftliche Regelungen bestehen (Wertermittlungsrichtlinie), die den Vorgaben der BelWertV entsprechen. Die Einhaltung der Vorgaben der Beleihungswertverordnung (BelWertV) hinsichtlich der zu beurteilenden Faktoren des Objekts (Objektqualität, Vermietbarkeit, Modernisierungsrisiko, Drittverwendungsfähigkeit etc.), der vorgegebenen Systematik des Ermittlungsverfahrens (getrennte Ermittlung Sach- und Ertragswert) und Herleitung des Beleihungswerts auf Basis des Ertragswerts bei gewerblichen Immobilien sollten maßgebliche Prüfungshandlungen sein, die auch die Anforderungen an die Gutachter sowie die Funktionstrennung mit einschließt. Zum Beleihungswertgutachten sollte auch geprüft werden, ob die vorgegebene Objektbesichtigung vorgenommen wurde, die auch die Innenbesichtigung mit einschließt. Zu den wesentlichen Bewertungsparametern sollten ausreichende und nachvollziehbare Begründungen unter Angabe der Datenquellen vorhanden sein. Ein Ansatz ohne Vergleichsgrundlage sollte nicht akzeptiert werden. Risikosensible Parameter (z. B. Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszins), die einen entsprechenden Einfluss auf den Beleihungswert haben, sollten kritisch hinterfragt werden. Eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit sollte obligatorisch im Beleihungswertgutachten vorhanden sein, die nachvollziehbar begründet wird. Ohne eine entsprechende Begründung sollte die Angabe Drittverwendungsfähigkeit ist gegeben bei Pfandbriefbanken nicht akzeptiert werden. Die vom Darlehensnehmer angegebenen Modernisierungsmaßnahmen sollten zu wesentlichen Positionen durch Nachweise unterlegt werden. Eine Darstellung im Beleihungswertgutachten, dass die Durchführung dieser Maßnahmen unterstellt wird, sollte nicht akzeptiert und daher kritisch hinterfragt werden. Bei älteren gewerblichen Objekten sollte ein entsprechender Hinweis in die Wertermittlung aufgenommen werden, dass baujahrbedingt das Risiko eines über den normalen Instandhaltungsbedarf hinausgehenden Modernisierungs- und Sanierungsbedarf bei Auszug des Mieters bestehen kann. Bei komplexeren technischen Anlagen (z. B. Aufzuganlage, Klimaanlage) kann es ggf. notwendig sein, eine Technische Due Diligence (TDD) einzuholen. Durch diese Vorgehensweise soll die frühzeitige Erkennung von Modernisierungs- und Reparaturstau im Bereich älterer gewerblicher Immobilien sichergestellt werden. Eine entsprechende Überwachung der Rücklagenbildung durch die Kreditabteilung sollte ebenfalls erfolgen. Die Auswirkungen von Brandschutzvorschriften auf den Beleihungswert sollten berücksichtigt werden, da viele ältere Objekte nicht den heutigen Brandschutzvorschriften entsprechen. Dieser Aspekt hat Einfluss auf eventuelle Nachrüstpflichten, Zusatzkosten im Rahmen von Modernisierungen sowie auf die eingeschränkte nachhaltige Nutzung Bewertungsausschuss vdp v