Mein 1. Fall. Regelmäßig erreicht Sie die LORA Rexpress-Infopost und informiert Sie über alle wichtigen Neuerungen.

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1 Mein 1. Fall Bevor oder während Sie LORA Rexpress das erste Mal nutzen, lesen Sie bitte unseren Schritt-für-Schritt-Leitfaden, der Ihnen die wichtigsten Fragen sofort beantwortet. Bei weiteren Fragen wenden Sie sich gerne an unsere Hotline, die Sie unter oder per an kontaktieren können. Regelmäßig erreicht Sie die LORA Rexpress-Infopost und informiert Sie über alle wichtigen Neuerungen. Wichtig: Es gibt keinen Speichern -Button. Das System speichert automatisch für Sie im Hintergrund! So haben Sie keinen Datenverlust, sollte Ihr Browser einmal abstürzen oder Ihre Internetverbindung nicht funktionieren. Viel Spaß beim LORA Rexpressen! 1

2 Inhaltsübersicht (1) Login... 3 (2) Eigene Daten hinterlegen / Passwort ändern... 3 (3) Der Bildschirmaufbau... 3 (4) Neuer Fall... 4 (5) Alle Fälle... 5 (6) Fall anlegen... 6 (7) Eingabe der Objektinformationen... 6 (8) Lagewert & Referenzwert... 9 (9) Wertermittlungsverfahren (10) Bodenrichtwerte (11) Das Sachwertverfahren (12) Das Vergleichswertverfahren (13) Kaufpreisqualität (14) Das Ertragswertverfahren (15) Wertbestimmendes Verfahren (16) Wiedervorlage festlegen (17) Fall suchen (18) Anlagen hinzufügen (19) Untere Menüleiste (20) Weitere Menüpunkte in LORA Rexpress (21) Datenherkunft & Abkürzungen

3 (1) Login Auf der Seite rexpress.on-geo.de geben Sie Ihre Zugangsdaten ein und bestätigen mit Login. Ihr Institut Login Passwort (2) Eigene Daten hinterlegen / Passwort ändern Unter dem Menüpunkt Eigene Daten können Sie Ihre persönlichen Kontaktdaten hinterlegen. Sobald diese hinterlegt sind, erscheinen sie auch im Marktwertreport. Wenn der einzelne Nutzer seine Daten eingetragen hat, können andere Kollegen in der Übersichtsliste Fälle ansehen die Kontaktdaten des zuständigen Bearbeiters sehen. Diese werden Ihnen angezeigt, wenn Sie mit der Maus über den Namen des Bearbeiters fahren. Auch die Möglichkeit, Ihr Passwort zu ändern finden Sie hier auf der linken Seite. (3) Der Bildschirmaufbau Sie sehen nun den zweigeteilten Bildschirm. Oben beginnen Sie mit der Adresseingabe einen neuen Fall. Unten können Sie Ihre bereits angelegten Fälle weiterbearbeiten. Mit Klick auf Fälle ansehen gelangen Sie zu allen Fällen Ihres Institutes. 3

4 (4) Neuer Fall Oben beginnen Sie mit der Adresseingabe einen neuen Fall. Im ersten Schritt wird die Adresse überprüft. Bitte geben Sie die Adresse ein als: Straße Hausnummer, PLZ, Ort Klicken Sie im nächsten Schritt einfach auf Lage ermitteln. Die ermittelte Position wird Ihnen auf der Karte dargestellt. Durch einen Klick in die Karte können Sie hier falls nötig - korrigieren. Mehr dazu finden Sie in unserer Anleitung zum Nachpositionieren. Bitte achten Sie immer darauf, dass die Lage korrekt dargestellt ist, da diese Position für alle nachfolgenden Datenaufträge etc. verwendet wird. 4

5 (5) Alle Fälle In der unteren Bildschirmhälfte sind ALLE Fälle Ihres Instituts aufgeführt sortiert nach Entfernung zu Ihrem eingegebenen Objekt. Sie sehen sofort, wo Kollegen bereits Immobilien bearbeitet haben. Die Icons zu Beginn jeder Zeile zeigen Ihnen auf einen Blick an, um welchen Objekttyp es sich handelt. Die verschiedenen Farben stehen dabei für den Status. Graue Icons bedeuten, dass der Fall angelegt wurde, aber noch nicht abgeschlossen wurde. Grüne Icons stehen für bereits abgeschlossene Fälle. Diese stehen auch für das Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Rot gefüllte Icons weisen Sie darauf hin, dass es die von Ihnen eingegebene Adresse schon gibt. Sie können bspw. bei Eigentumswohnungen nun einfach den Fall kopieren und entsprechend anpassen. Besichtigungserleichterungen werden sofort augenscheinlich. Was bisher in einem Fall erledigt wurde, können Sie auch an den bereits durchgeführten Verfahren ablesen: = Lagewert = Vergleichswert = Sachwert = Ertragswert Oder welche Daten bereits eingeflossen sind: (B = Bodenrichtwert, FD = Fotos und weitere Dokumente, M = Mieten, L = Lageplan, Bl = Baulastrecherche etc.). Führen Sie Ihre Maus einfach über ein solches Icon und es wird Ihnen angezeigt, was sich dahinter verbirgt. Fälle werden mit hellgrauer Schrift hinterlegt, bei denen Sie involviert sind, aber die Arbeit aktuell bei jemand anderem liegt. Die zuständige Person wird Ihnen angezeigt. Sobald dieser Fall abgeschlossen wird, werden Sie als Initiator per darüber informiert. 5

6 (6) Fall anlegen Möchten Sie mit einem Fall ganz neu beginnen, klicken Sie nach der Adressüberprüfung und dem Abgleich mit den bereits ermittelten Fällen einfach auf Fall anlegen. (7) Eingabe der Objektinformationen Für eine möglichst einfache Eingabe der notwendigen Objekteigenschaften beginnen Sie mit der Auswahl des Objekttyps. Durch einen Klick auf Ihren gewünschten Objekttyp kommen Sie zur weiteren Eingabe. Wenige Angaben reichen für die erste Wertindikation aus. Der Informationsbutton liefert nähere Erläuterungen zur Auswahl oder ermöglicht Ihnen die Eingabe weiterer Details. Bitte schauen Sie beim 1. LORA Rexpress Fall einmal hinter die diversen Erklärungen und Eingabemöglichkeiten. Wichtig ist bspw. der -Button neben dem Baujahr: LORA Rexpress rechnet standardmäßig mit einer Gesamtnutzungsdauer (GND) von 80 Jahren. Falls es sich um eine andere Bauweise, bspw. Fertigbauweise (voreingestellte GND 60 Jahre) handelt, können Sie diese GND hier verändern. Die Restnutzungsdauer (RND) wird anhand Ihrer Angaben ermittelt. 6

7 Falls Sie ein Modernisierungsjahr angegeben haben, erscheint ein neuer -Button hinter der Jahreszahl. Sie können über den folgenden Dialog einzelne Modernisierungsmaßnahmen auswählen, die beim konkreten Objekt durchgeführt wurden und für die einzelnen Gewerke das entsprechende Modernisierungsjahr angeben. Mit Speichern bestätigen Sie Ihre Angaben. Hinweise zur Unterkellerung: nicht unterkellert teilunterkellert voll unterkellert teilunterkellert als Souterrain vollunterkellert mit Souterrain vollunterkellert als Souterrain Haben Sie alle Eingaben gemacht, betätigen Sie bitte den Button Wertindikation ganz unten. 7

8 Bei der Wahl Grundstück haben Sie die Möglichkeit, zusätzlich zu Vorder- und Hinterland noch weiteres Gartenland anzugeben. Ein Klick in ein anderes Feld speichert automatisch im Hintergrund Ihre gemachten Angaben. Sie benötigen in LORA Rexpress keinen Speichern - Button. 8

9 (8) Lagewert & Referenzwert LORA Rexpress errechnet Ihnen im Folgenden den Lagewert und ein Intervall, in dem Objekte in dieser Lage typischerweise liegen. Die Lageindikatoren werden flächendeckend für Deutschland errechnet. Dabei steht 1 für sehr gut und 10 für sehr schlecht. Er gibt Anhaltspunkte darüber, ob es sich um eine (relativ) gute oder schlechte Wohnlage handelt. Der Durchschnitt für Deutschland liegt derzeit etwa bei 5,8. Mehr zur Verteilung können Sie im automatisch generierten Marktwertreport nachlesen. Zusätzlich ermittelt LORA Rexpress einen Referenzwert, der sich aus Ihren Fällen mit vergleichbaren statistischen Merkmalen, errechnet. Dies geschieht nur, wenn genügend Fälle mit vergleichbaren statistischen Merkmalen vorliegen. 9

10 (9) Wertermittlungsverfahren Für die weitere Wertermittlung stehen Ihnen drei Verfahren zur Verfügung: Ein Klick auf den entsprechenden Button stößt das jeweilige Verfahren an. Die von Ihnen eingegebenen Daten werden für einen Vorschlag verwendet, der von Ihnen geprüft und angepasst werden muss. Den angelegten Fall können Sie per Klick auch Weiterreichen. Hier stehen Ihnen drei Wahlmöglichkeiten zur Verfügung: 1) Sie leiten den Fall an einen Kollegen oder ein anderes Institut weiter. Das bedeutet, Sie sehen den Fall nicht mehr, haben ihn temporär abgegeben. Der neue Bearbeiter wird den Fall mit seinen eigenen hinterlegten Parametern weiter bearbeiten, kann ihn jedoch einfach über den Zurück -Button wieder an Sie zurückleiten. 2) Sie möchten den Fall von einem externen Institut bearbeiten lassen, bspw. einem Sachverständigen, der die Wertermittlung für Sie durchführt. Dieser soll die passenden Parameter Ihres Instituts anwenden. Sie selbst behalten den Fall noch in Ihren Fällen, haben aber bis zum Abschluss nur Lesezugriff auf den Fall. Erst wenn der Fall von dem anderen Institut abgeschlossen wurde, gehört er wieder ganz Ihnen. Sie erhalten also Hilfe von einem extern beauftragten, den Sie kennen und dessen Institutskennung Sie eingeben können. 3) Sie benötigen Unterstützung bei der Wertermittlung, kennen aber kein Institut, das Sie beauftragen können. Dann hilft LORA Rexpress Ihnen. Sie beauftragen über LORA Rexpress einfach einen externen Gutachter, der an unser Netzwerk angeschlossen ist. Für alle Wertermittlungsverfahren gilt: LORA Rexpress macht Ihnen Vorschläge. Alle weiß hinterlegten Felder können Sie selbst anpassen und ändern. 10

11 (10) Bodenrichtwerte Für das Sachwert- und das Ertragswertverfahren ist ein Bodenrichtwert nötig. Automatisiert spielt LORA Rexpress den Wert aus der on-geo Bodendatenbank ein. Zusätzlich haben Sie weitere Wahlmöglichkeiten: 1) Bodenrichtwerte aus anderen Fällen Ihres Instituts werden angezeigt und können verwendet werden. 2) Der Bodenrichtwert kann automatisch neu ermittelt werden. 3) Sie kennen den Bodenrichtwert und tragen ihn selbst ein. 1) 2) 3) Das Symbol für den Bodenrichtwert wandert von rechts nach links: Ein angeforderter Bodenrichtwert ist noch hellgrau. Sobald er geliefert ist, erhalten Sie eine und das Symbol wird schwarz. (11) Das Sachwertverfahren Wie in einer Excel-Tabelle können Sie nun alle weiß hinterlegten Felder anpassen. Gleichzeitig ändert sich in der dazugehörigen Zeile der Wert auf der rechten Seite und somit auch der Markt- und Beleihungswert. Die einzelnen Komponenten Bodenwert: 11

12 Der Bodenwert kann für Vorderland (VL) und Hinterland (HL) unterschieden werden. Voreingestellt ist eine automatische Hinterlandabtrennung nach 600 m². Gerne passen wir die Voreinstellung an Ihre Anforderungen an. Gebäudewert: Die Bruttogrundfläche (BGF) oder der umbaute Raum (UBR) wird automatisch von LORA Rexpress berechnet. Haben Sie neben der Abkürzung noch einen als Symbol, können Sie zwischen der Angabe für BGF und UBR hin- und herwechseln. Aus den Normalherstellungskosten (NHK) wird das zu den Objekteigenschaften gehörige Intervall angegeben. Automatisch wird ein Wert aus diesem Intervall verwendet, den Sie verändern können. Für Garage und Stellplatz werden die Herstellungskosten (HKG und HKS) pauschal angegeben. Rechnet Ihr Institut mit anderen Werten, können Sie diese anpassen lassen. Standardmäßig können auch andere Werte für Ihr Institut vorgeschlagen werden. Bitte teilen Sie uns einfach Ihr Institut mit und welchen Wert wir für Sie einspielen sollen! Ebenfalls von LORA Rexpress eingefügt werden der Baukostenindex (BKI) und der Regionalfaktor. Zeitwert: Aufwändige Renovierungen wirken sich auf das fiktive Baujahr aus. Mit Hilfe der linearen Wertminderung wird der aktuelle Zeitwert errechnet. LORA Rexpress rechnet standardmäßig mit einer Gesamtnutzungsdauer (GND) von 80 Jahren. Wert der baulichen Anlage: Abschläge für Außenanlagen und die Baunebenkosten werden addiert. Das Ergebnis: Im Sachwertverfahren gibt es das Feld für die Marktanpassung, welches entweder als Marktanpassungs-, Referenzwert- oder Lagewertfaktor beschriftet ist. Je nachdem, welcher Faktor bei der Berechnung herangezogen wird. 12

13 Kommt der Marktanpassungsfaktor nicht zum tragen (da nicht vorhanden oder voreingestellt nicht verwendet werden soll), dann nutzt LORA Rexpress den nächst bekanntesten Faktor. Dieses ist - wenn vorhanden - der Referenzwertfaktor (aus dem Selbstlerneffekt von LORA Rexpress). Ist der Referenzwertfaktor noch nicht vorhanden, wird der Lagewertfaktor für die Berechnung herangezogen. Durch Klick auf den -Button gelangen Sie in einen Dialog und haben die Möglichkeit, den bestimmenden Faktor zu ändern. Der Dialog zeigt immer alle Alternativen und deren Auswirkung auf den Sachwert an. Beispiel: Unter weitere Komponenten der Wertermittlung finden Sie - in einer Auswahlliste - folgende Ergänzungen: Sie können natürlich auch mehrere Komponenten (ergänzend) auswählen. 13

14 (12) Das Vergleichswertverfahren Haben Sie genügend Fälle in LORA Rexpress abgeschlossen (mindestens 5 Fälle), steht Ihnen das Vergleichswertverfahren zur Verfügung. Eingangswert Ausgangswert Ihr Objekt: Übersichtlich werden Ihnen sowohl auf der Karte als auch tabellarisch vergleichbare Objekte nach Entfernung sortiert dargestellt. Ihr Objekt ist dabei die Vorgabe. Abweichungen der vergleichbaren Objekte werden in rot (schlechter) oder blau (besser) dargestellt. Der Eingangswert (links) wird in Abhängigkeit der Objekteigenschaften umgerechnet in den vergleichbaren Ausgangswert. Direkt neben dem Eingangswert werden die Attribute Grundstückfläche (GFL), Wohnfläche (WFL), fiktives Baujahr (FBj), Garage (G) und Stellplatz (S) mit aufgeführt. Alle anderen Fälle werden Ihnen auch angezeigt. Jedoch werden Fälle ohne notariell hinterlegten Kaufpreis im Vergleichswertverfahren mit einer altrosa hinterlegten Zeile markiert. LORA Rexpress unterstützt Sie somit auch dann, wenn noch nicht genügend Vergleichsobjekte in ausreichender Qualität vorliegen. 14

15 (13) Kaufpreisqualität Die Qualität des Kaufpreises sollten Sie von Anfang an mitdokumentieren. Nur notariell beurkundete Kaufpreise von abgeschlossenen Fällen werden im Vergleichswertverfahren als Referenzwerte zu Grunde gelegt. (14) Das Ertragswertverfahren Wie in einer Excel-Tabelle können Sie alle weiß hinterlegten Felder anpassen und ändern. Gleichzeitig ändern sich die in der dazugehörigen Zeile befindlichen Werte. Für das Ertragswertverfahren wird automatisch eine Mietauskunft geliefert. Diese ist auch als Anlage M verfügbar. Klicken Sie einfach auf das M. Ein PDF öffnet sich und zeigt Ihnen die Angebotsmieten aus ImmobilienScout24, zugesteuert über das Online-Portal geoport. Die einzelnen Komponenten Bodenwert: Der Bodenwert kann für Vorderland (VL) und Hinterland (HL) unterschieden werden. Ertragswert: Die Bodenwert Verzinsung (BW Zins) errechnet sich aus Liegenschaftszins und Bodenwert und wird von LORA Rexpress direkt eingefügt. Für die Mieten wird ein Wert vorgeschlagen. Die Bewirtschaftungskosten (BWK) werden eingetragen. Sie können diese über den Stift einsehen und anpassen. Der Liegenschaftszins (LZ) wird vorgeschlagen. Anhand des fiktiven Baujahres wird der Barwertfaktor ( Vervielfältiger ) errechnet. 15

16 Abschläge Für Nutzer, die auch das Abschlagsverfahren kennen, dient der "Risikoabschlag" als Maß der Vergleichbarkeit zu dem hier verwendeten Ertragswertverfahren. Der hier als "Risikoabschlag" ausgewiesene Prozentsatz entspricht genau dem, den man im Abschlagsverfahren als Sicherheitsabschlag auf die Reinerträge hätte ansetzen müssen, um zum gleichen Beleihungswert zu kommen. Das Resultat ist der Beleihungswert. Neben der einfachen Festsetzung auf Papier haben Sie auch die Möglichkeit, die Festsetzung digital durchzuführen. Klicken Sie in Ihrem abgeschlossenen Fall im Reiter des wertbestimmenden Verfahrens einfach auf und wählen Sie die Art der Festsetzung aus. Möchten Sie Änderungen an den voreingestellten 2-/4-/6-Augen Prinzipien vornehmen, kontaktieren Sie uns bitte und wir stimmen uns über das Rollenverständnis in Ihrem Hause ab. (15) Wertbestimmendes Verfahren Für das wertbestimmende Verfahren können die weiteren Komponenten der Wertermittlung eingetragen werden. Dahinter verbirgt sich die Möglichkeit, einen allgemeinen Abschlag, bspw. für Renovierungsrückstau, anzugeben oder einen allgemeinen Kommentar hinzuzufügen. Welches Wertermittlungsverfahren für Sie wertbestimmend ist, klären Sie mit einem Klick in das entsprechende Kästchen. Dort erscheint dann ein Haken. Das wertbestimmende Verfahren wird auch im einfachen Ausdruck an erster Stelle verwendet und im Marktwertreport aufgeführt. 16

17 (16) Wiedervorlage festlegen Nachdem Sie einen Fall abgeschlossen haben, legen Sie den Zeitpunkt der Wiedervorlage festlegen, indem Sie den Button Wiedervorlage auf der Wertindikationsseite betätigen. (17) Fall suchen Neuen Fall anlegen Fälle ansehen Eigene Daten Logout Haben Sie einen Fall abgeschlossen und möchten einen bestehenden Fall weiterbearbeiten, finden Sie ihn ganz leicht wieder, in dem Sie auf Neuen Fall anlegen klicken. Entweder suchen Sie nun über die Adresseingabe oder der Fall taucht in der unteren Bildschirmhälfte als offener Fall auf. (18) Anlagen hinzufügen Fotos bestellen oder Fotos vom eigenen PC oder von einer Digitalkamera einfügen Bodenrichtwert inklusive Bodenrichtwertkarte bzw. Bodenrichtwertrecherche bestellen Liegenschaftskarte bestellen Baulastrecherche anstoßen lizenzierten Stadtplan bestellen 17

18 (19) Untere Menüleiste Ausdruck einer Seite mit Übersicht über Wertindikation und allen durchgeführten Verfahren. Ausdruck des Marktwertreports als mehrseitiges Dokument Einen Fall an einen Kollegen zur weiteren Bearbeitung/Überprüfung weiterreichen. Hier können Sie den entsprechenden Kollegen auswählen. Siehe auch (9) Ein Fall wird abgeschlossen und damit revisionssicher abgelegt. (20) Weitere Menüpunkte in LORA Rexpress Ausgewählte Daten werden exportiert. Ein Fall wird zur Wertaktualisierung in Kopie geöffnet oder ein Fall wird in Kopie neu angelegt (Bsp. Bauträgermaßnahme). Einen abgeschlossenen Fall können Sie innerhalb von 30 Tagen kostenfrei zur Wertaktualisierung wieder öffnen. Danach fallen neue Kosten an. Löschen Sie die gesamte Akte. (21) Datenherkunft & Abkürzungen BKI = Baukostenindex: Das Statistische Amt erhebt quartalsweise den Baupreisindex auf Basis der NHK LORA Rexpress rechnet mit den NHK 2000, so dass der Baupreisindex aktuell auf den Baukostenindex umgerechnet wird. Die stets aktuellste Tabelle finden Sie unter: tent100/bpr110a,templateid=renderprint.psml NHK = Normalherstellungskosten Die Berechnungen in LORA Rexpress basieren derzeit auf den NHK Diese können Sie selbst einsehen unter: Regionalfaktor Die Regionalfaktoren spielen wir für Sie ein. Sie basieren auf den Angaben des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern: Weitere Fragen beantwortet gerne die Hotline unter oder kundenbetreuung@on-geo.de. 18