Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf

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1 Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Tipps und Checkliste, die Ihnen helfen, Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden, Ihre Rechte zu wahren und damit Stress beim und nach dem Kauf zu vermeiden Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 1

2 Wichtige Unterlagen, die Sie als Interessent für eine Immobilie vom Verkäufer oder Makler anfordern sollten: - Aktueller Grundbuchauszug - Bauzeichnungen ( Grundriss, Schnitt, Ansichten ) - Aktueller Auszug aus der Liegenschaftskartei - Auszug aus dem Baulastenverzeichnis - Flächenberechnung inkl. Kubikmeter umbauter Raum ( wichtig für die finanzierende Bank ) - Baubeschreibung mit Angabe der verwendeten Ziegelsteine, Dachpfannen, Material der Türen und Fenster, usw. - Entwässerungsplan - Abgaswertbescheinigung vom Schornsteinfeger - Anliegerbeitragsbescheid von der Stadt oder Kommune - Mietvertag bei vermietetem Objekt - Nebenkostenabrechnungen - Handwerkerrechnungen der letzten 5 Jahre für Übertrag der Gewährleistung - Energieausweis Grundbuchauszug Abteilung I vom Grundbuch nennt den Eigentümer. Seien Sie sicher, dass der Verhandlungspartner auch der dort genannte Eigentümer oder durch ihn beauftrage Makler ist. Abteilung II zeigt Ihnen Lasten und Beschränkungen. Das kann z.b. das Wohn- bzw. Wegerecht sein oder das Leitungsrecht eines Energieversorgers. Diese Eintragungen bleiben nach dem Kauf eventuell bestehen. Sie sollten daher die Eintragungen in der Abteilung vom Grundbuch genau prüfen und mit einem Fachmann oder Notar klären, damit Einschränkungen nicht zu Ihren Lasten als Käufer gehen. Sollte es in Ihrem Interesse sein, dass solche Eintragungen bestehen blieben, so sind zusätzlich Verträge mit den Beteiligten zu schließen. Ebenfalls in Abteilung II ist eventuell ein Vorkaufsrecht eingetragen. Prüfen Sie mit dem Verkäufer oder Makler, dass z.b. verstorbene Personen mit Vorkaufsrecht bzw. andere veraltete Daten gelöscht werden. Bei eingetragenen Erben ist die Situation ebenfalls zu klären, damit nicht unangenehme Überraschungen auf Sie zukommen. Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 2

3 Alle Baumaßnahmen genehmigt? Prüfen Sie anhand des Katasterplans, ob alle Baumaßnahmen genehmigt wurden. Von allen Kaufverträgen bekommt das Bauamt eine Kopie zur Prüfung. Sollte dabei entdeckt werden, dass Bauten nicht genehmigt wurden, müssen Sie als Käufer einen Bauantrag stellen. Wird dieser abgelehnt, droht im schlimmsten Fall der Rückbau dieser Maßnahme! Baulasten Das Baulastenverzeichnis gibt Aufschluss über öffentlich-rechtliche Verhältnisse, die nicht unbedingt im Grundbuch eingetragen sind. Am häufigsten trifft man hier auf Grenzbebauungen, die dann eventuell die Nutzung des eigenen Grundstücks einschränken. In dem Zusammenhang sollte Sie auch klären, ob von Seiten der Kommune eine Planung zu Ihrem Grundstück vorliegt. Das könnte z.b. der Straßenausbau sein. Informationen erteilt das zuständige Bauamt. Abwasserplan Wer Regenwasser ins Kanalsystem einleitet macht sich strafbar. Prüfen Sie daher anhand des Abwasserplans, dass Entwässerungsrohre für Abwasser getrennt vom Regenwasser auf dem Grundstück verlaufen. Erschließungskosten bezahlt? Lassen Sie sich Unterlagen vom Verkäufer oder Makler vorlegen, dass alle Erschließungskosten bezahlt sind. Falls Informationen mangelhaft sind und Sie doch noch Kosten der Kommune bezahlen müssen, so können Sie den Verkäufer in Regress nehmen, aber das strapaziert Ihre Nerven. Daher ist es sicherlich sinnvoll, dies im Vorfeld zu klären. Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 3

4 Vorkaufsrecht des Mieters Interessieren Sie sich für eine vermietete Immobilie, so lassen Sie sich vom Verkäufer oder Makler schriftlich darüber informieren, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. Zwar ist es Aufgabe des Notars bei der Kaufabwicklung genau dies auch zu klären, wenn Sie jedoch im Vorfeld schon die Information vom Mieter haben, beschleunigt das die Abwicklung und vermeidet unangenehme Überraschungen. Teilungserklärung bei Wohnungen prüfen Sofern Sie sich für eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus interessieren, werden Sie sich mit der Teilungserklärung auseinandersetzen müssen. Die einzelnen Wohnungen, das Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung geregelt. Die Zuordnung von Garage, Stellplätzen, Keller- oder Dachräumen sollte Anhand der Nummerierung geprüft werden, damit Sie auch wirklich den Raum oder Stellplatz bekommen, der Ihrer Wohnung laut Teilungserklärung zugeordnet ist. Energieausweis Nicht nur die Nebenkostenabrechnungen einer Immobilie geben Aufschluss über den Energieverbrauch einer Wohnung oder eines Hauses. Auch aus einem Energieausweis können wichtige Informationen entnommen werden. Dieses Dokument muss dem Käufer vorgelegt, nicht unbedingt ausgehändigt werden. Es gibt unterschiedliche Formen und Ausführungen des Energieausweises. Seriös erscheinen Energieausweise, die von unabhängigen Ingenieuren erstellt wurden. Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 4

5 Mängelliste Verlangen Sie vom Verkäufer oder Makler eine Mängelliste. Der Verkäufer haftet gemäß $459 BGB ( siehe Anhang ) dafür, dass das Objekt frei von Fehlern und Mängeln übergeben wird. Daher sollten Sie Informationen zu folgenden Punkten verlangen: - Altlasten, die unter Umständen auf dem Grundstück lagern oder lagerten - Fehlende Baugenehmigung - Pläne der Kommune z.b. zum Straßenausbau - Fäule im Gebäude - Pilz oder Hausschwamm im Gebäude - Undichte Rohre, Fenster, Türen oder Kellerräume - Feuchtigkeit im Gebäude - Bauschäden - Ungeziefer jeglicher Art Auch eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft oder nervige Nachbarn stellen einen Mangel dar. Der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel 30 Jahre lang. Steuerschulden vom Verkäufer Die Pflicht zur Grundsteuerzahlung ( nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer ) wird nicht mit vertraglichem Übergabezeitpunkt auf den Käufer übertragen, sondern erst zum 1. Januar des Folgejahres nach Eigentumsübergang. Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für Kosten und Steuern, die durch die Beurkundung des Immobilienkaufs entstehen. Als Käufer haften Sie auch für Steuerschulden aus dem laufenden und dem Vorjahr. Das Finanzamt könnte somit von Ihnen die Zahlung verlangen. Prüfen Sie daher, ob noch Steuerschulden gegenüber dem Finanzamt bestehen. Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 5

6 Keine Haftung für Hausgeldrückstände Käufer einer Eigentumswohnung müssen nicht dafür geradestehen, wenn der Verkäufer das Hausgeld nicht voll an die Eigentümergemeinschaft bezahlt hat. Das hat der Bundesgerichtshofs am entschieden (Az.: V ZR 209/12). Wer wählt den Notar? Als Käufer müssen Sie nicht den vom Makler oder Verkäufer vorgeschlagenen Notar wählen. Suchen Sie sich einen Notar Ihres Vertrauens. Schließlich sollen Sie gut beraten sein und auch die Fachbegriffe und Formulierungen verstehen. Gewährleistung übertragen in Notarvertrag Aus Handwerksrechnungen kann eine Gewährleistung von bis zu 5 Jahre eingefordert werden. Dieses Recht geht nicht automatisch auf den Käufer über, sondern muss im Notarvertrag übertragen werden! Inventar in den Notarvertrag aufnehmen? Übernehmen Sie Gegenstände oder Einbauten ( z.b. Kamin, Einbauküche oder Möbel ), so ist zu überlegen, ob diese im Notarvertrag aufgenommen werden sollen. Dafür spricht, dass das Eigentum dann garantiert an Sie übergeht. Allerdings steigt dadurch eventuell der Kaufpreis, für den Sie als Käufer Grunderwerbsteuer bezahlen müssen. Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 6

7 Anhang 459 Ersatz von Verwendungen Der Wiederverkäufer kann für Verwendungen, die er auf den gekauften Gegenstand vor dem Wiederkauf gemacht hat, insoweit Ersatz verlangen, als der Wert des Gegenstandes durch die Verwendungen erhöht ist. Eine Einrichtung, mit der er die herauszugebende Sache versehen hat, kann er wegnehmen. Rechtsprechung zu 459 BGB OLG Saarbrücken Urteil vom , 8 U 588/ Kaufrecht: Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages wegen falscher Angabe der Wohnfläche sowie baurechtswidriger Umbauten Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 7

8 Hinweis für unsere Beiträge in diesem Ratgeber Der Inhalte dieses Ratgebers ist für das allgemeine Verständnis gedacht und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Wie alle rechtlichen Bereiche sind auch die von uns dargestellten Sachverhalte ständigen Veränderungen unterworfen. Benutzen Sie daher die hier bereitgestellten Informationen nicht als alleinige Quelle für Ihre Entscheidungen. Bitte suche Sie bei Fragen zu bestimmten Themen einen Steuerberater, Rechtsanwalt, Notar oder Gutachter auf. Für Ihr individuelles rechtliches Anliegen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an eine für Ihren Einzelfall geeignete Stelle. Die hier aufgeführten Informationen beziehen sich auf das Recht in Deutschland. Bei Fragen zu rechtlichen Sachverhalten außerhalb von Deutschland wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Der Autor übernimmt keine Haftung für den Inhalt, insbesondere im Hinblick auf Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen. Das Geltendmachen von Ansprüchen jeglicher Art ist ausgeschlossen. Impressum Bluewave UG (haftungsbeschränkt) Kloderwand Eltville Vertreten durch: Sascha Rembold Kontakt: Telefon: 06123/ info@bluewave-consulting.de Registereintrag: Eintragung im Handelsregister. Registergericht: Amtsgericht Wiesbaden Registernummer: B27085 Quellenangaben: eigene Fotos, Grafiken und Videos Wertvolle Tipps für Ihren Immobilienkauf Seite 8