1. wie hoch die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg und wie hoch sie in unseren Nachbarstaaten ist;

Transkript

1 14. Wahlperiode Antrag der Abg. Dr. Hans-Ulrich Rülke u. a. FDP/DVP und Stellungnahme des Wirtschaftsministeriums Eigenheimförderung vom Ausland lernen? Antrag Der Landtag wolle beschließen, die Landesregierung zu ersuchen zu berichten, 1. wie hoch die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg und wie hoch sie in unseren Nachbarstaaten ist; 2. weshalb ihrer Kenntnis nach z. B. Banken in den Niederlanden oder Dänemark 100 % bzw. bis zu 95 % eines Immobilienpreises finanzieren können, während deutsche Banken mindestens 25 % der Bau- oder Kaufsumme als Eigenkapital verlangen; 3. ob Baden-Württemberger problemlos die günstigeren Konditionen in den Niederlanden oder Dänemark für einen Immobilienerwerb in Deutschland in Anspruch nehmen können; 4. wie sich ihrer Einschätzung nach das ehrgeizige Ziel der Landesregierung, beim Flächenverbrauch zur Netto-Null zu kommen, auf die Immobilienpreise gerade im Hinblick auf jungen Familien und die Vorsorge fürs Alter durch Wohneigentum auswirken wird; 5. welche Möglichkeiten sie sieht, durch eine umfassende Novellierung der Landesbauordnung günstigere Angebotsbedingungen im Sinne der genannten Studie zu schaffen; Eingegangen: / Ausgegeben: Drucksachen und Plenarprotokolle sind im Internet abrufbar unter:

2 6. ob Sie die Einschätzung von absurden Kosten für öffentliche Erschließungsverfahren in Deutschland teilt, und wie dem abgeholfen werden könnte; 7. ob Sie die Einschätzung der Studie teilt, dass viel zu wenige Kommunen jüngeren Familien beim Eigentumserwerb mit günstigem Bauland entgegenkommen, und falls dem so ist, wie dem entgegengewirkt werden könnte Dr. Rülke, Fauser, Dr. Wetzel, Theurer, Dr. Bullinger FDP/DVP Begründung Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist im Vergleich zu anderen westlichen Staaten sehr gering, obwohl der deutsche Staat den Erwerb von Wohneigentum über Generationen hinweg gefördert hat zuletzt mit der Eigenheimzulage. Das Deutsche Institut für Altersforschung hat daher eine Studie in Auftrag gegeben, um zu prüfen, ob Deutschland bei der Zielsetzung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, von anderen Ländern lernen kann. Der Studie zufolge sorgen nicht Subventionen, sondern günstige Angebotsbedingungen und damit günstige Preise für eine nachhaltige Eigentumsbildung. Diese seien in Deutschland nicht gegeben, weil: a) in Deutschland mindestens 25 Prozent der Bau- oder Kaufsumme als Eigenkapital erforderlich seien, während in anderen Ländern Banken den überwiegenden Teil der Erwerbskosten decken würden. Das ohnehin geringe Ausfallrisiko würde dort über Hypothekenversicherungen abgedeckt. b) Bauland politisch gewollt verknappt werde. c) Baurechte rationiert würden. d) Aufwendige öffentliche Erschließungsverfahren mit absurden Kosten durchgeführt würden, die anschließend mühselig herabsubventioniert werden müssten. e) Viel zu wenige Kommunen jüngeren Familien beim Eigentumserwerb mit günstigem Bauland entgegenkämen. Zudem werde die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch einen zu hohen Mieterschutz erschwert. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass mit Blick auf die Alterung der Bevölkerung und die Vorsorge fürs Alter durch Wohneigentum diese Restriktionen dringend überprüft werden sollten. Der Gefahr, durch Binnenwanderung Vermögen zu vernichten, indem man in Wohneigentum investiert, ist im Zuwanderungsland Baden-Württemberg überschaubar. 2

3 Stellungnahme Mit Schreiben vom 13. September 2006 Nr /71 nimmt das Wirtschaftsministerium zu dem Antrag wie folgt Stellung: Zu berichten, 1. wie hoch die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg und wie hoch sie in unseren Nachbarstaaten ist; Die Wohneigentumsquote bezeichnet üblicherweise den Anteil an allen Haushalten, der im selbst genutzten Wohneigentum wohnt (eine demgegenüber nicht haushalts- sondern personenbezogene Wohneigentumsquote fällt deutlich höher aus). Regelmäßig wird der genannte Quotient auf der Grundlage aller Eigentümer- und Hauptmieterhaushalte bestimmt. Der Anteil an allen Haushalten, der im selbst genutzten Wohneigentum wohnt, liegt in Baden-Württemberg nahezu bei 50 % und damit höher als im gesamten Bundesgebiet (rund 43 %). Im europäischen Vergleich mit den Nachbarstaaten liegen Baden-Württemberg und mehr noch die Bundesrepublik damit nicht im oberen Bereich der Skala. So weist Polen eine Quote von 75 %, Frankreich von 58 %, Österreich von 57 %, die Niederlande von 55 %, Tschechien von 47 % und die Schweiz von 35 % auf. 2. weshalb ihrer Kenntnis nach z. B. Banken in den Niederlanden oder Dänemark 100 % bzw. bis zu 95 % eines Immobilienpreises finanzieren können, während deutsche Banken mindestens 25 % der Bau- oder Kaufsumme als Eigenkapital verlangen; Es ist davon auszugehen, dass die Bezeichnung Immobilienpreis den Kaufpreis einer Immobilie, die Bezeichnung Eigenkapital sog. Eigenleistungen meint. In den Niederlanden existiert ein staatliches Garantiesystem. Die Garantien werden von den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen übernommen, wobei der Staat einen Teil der Verluste trägt. Zu den Voraussetzungen gehört auch, das bestimmte Wohnlasten nicht überschritten werden dürfen. Wegen steigender Verluste der Gemeinden gab es in den achtziger Jahren Reformüberlegungen, die auf einen interkommunalen Risikofonds aus einer öffentlichen Garantie und einer Wohnlastenversicherung abzielten. In Dänemark ist der Hypothekenmarkt weitgehend standardisiert. Es gibt sieben dänische Hypothekenbanken, wovon vier dieser Banken Hypothekendarlehen an private Haushalte vergeben; drei dieser Banken arbeiten eng mit Geschäftsbanken zusammen. Darlehen müssen durch ein Grundpfandrecht gesichert werden, wobei die Beleihungsgrenze für selbst genutztes Wohneigentum bei 80 % liegt. Forderungen der Hypothekenbanken sind bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners vorrangig. Die Effizienz der dänischen Zwangsversteigerungsverfahren wird als außergewöhnlich hoch bezeichnet. Ein weiteres Plus für die Hypothekenbanken ist, dass sie das Risiko einer vorzeitigen Tilgung nicht selbst tragen müssen. Verwirklicht wird dies in der Weise, dass die Banken sich durch die Emission von Hypothekenanleihen refinanzieren, deren Zahlungsströme genau den zugrunde liegenden Hypothekendarlehen entsprechen. Alle Marktrisiken werden auf die Erwerber der Refinanzierungspapiere verlagert. Der über die Beleihungsgrenze von 80 % hinausgehende Teil der Finanzierung ist ein Kredit, der selbst bei einer Absicherung im Grundbuch von der Bonität des Kreditnehmers abhängt. 3

4 Allgemein ist zu bemerken, dass Hypothekenversicherungen bereits in den fünfziger und achtziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts in Deutschland diskutiert wurden. Bei der Hypothekenversicherung ist zu unterscheiden zwischen einer Versicherung, die das Ausfallrisiko des Kreditgebers zumindest teilweise abdeckt und einer Versicherung, die bei einer vorübergehenden Arbeitslosigkeit die Kreditzahlungen des Darlehensnehmers übernimmt. Die das Ausfallrisiko des Kreditgebers abdeckende Hypothekenversicherung ist in ihren Wirkungen einer Bürgschaft vergleichbar. Generell ist zu sagen, dass leichter zu erlangende Finanzierungsmöglichkeiten bei Immobilien auch zu höherer Verschuldung führen können. So berichtete Die Welt am Sonntag am 23. April 2006, dass seit der Reform des Kreditwesens die Immobilienpreise und die Verschuldung in Dänemark gestiegen sind. 3. ob Baden-Württemberger problemlos die günstigeren Konditionen in den Niederlanden oder Dänemark für einen Immobilienerwerb in Deutschland in Anspruch nehmen können; Allgemein gilt in der EU die Freiheit des Kapitalverkehrs. Damit kann jeder Bürger Baden-Württembergs sofern er die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt Kredite in den Niederlanden oder in Dänemark aufnehmen. Nach der Verordnung über Grundpfandrechte in ausländischer Währung und in Euro vom 30. Oktober 1997 können dänische Banken Grundpfandrechte in dänischen Kronen auf deutschen Grundstücken eintragen. Von einer intensiven Tätigkeit ausländischer Banken in Deutschland kann bislang nicht gesprochen werden. Niederländische Anbieter offerieren Hypotheken der niederländischen bouwfonds, einer 100%igen Tochter der niederländischen ABN Amro Bank. Ob dänische Hypothekenbanken in der Bundesrepublik tätig sind, ist uns nicht bekannt. 4. wie sich ihrer Einschätzung nach das ehrgeizige Ziel der Landesregierung, beim Flächenverbrauch zur Netto-Null zu kommen, auf die Immobilienpreise gerade im Hinblick auf jungen Familien und die Vorsorge fürs Alter durch Wohneigentum auswirken wird; Das Streben, schon aus demografischen Gründen beim Flächenverbrauch zur Netto-Null zu kommen, ist ein langfristiges Ziel. Es gilt, den Flächenverbrauch insgesamt drastisch zu reduzieren. Bereits aus diesem Grund ist eine unmittelbare Verknüpfung mit Immobilienpreisen nicht zu erwarten. Nach den Feststellungen des Statistischen Landesamtes wird die Bevölkerungszahl in Baden-Württemberg mittelfristig rückläufig sein. Die Zuwanderung wird sich dann in Wachstumszentren niederschlagen; diesen werden danach Schrumpfungsregionen gegenüberstehen. Nur noch die betroffenen Kommunen werden daher überhaupt Veranlassung haben, neue Bauflächen auszuweisen. Diesen sollen die Entwicklungsmöglichkeiten nicht abgeschnitten werden. Vorrangig ist aber eine Bebauung und Besiedlung von Brachflächen. 5. welche Möglichkeiten sie sieht, durch eine umfassende Novellierung der Landesbauordnung günstigere Angebotsbedingungen im Sinne der genannten Studie zu schaffen; Das Wirtschaftsministerium bereitet derzeit den Referentenentwurf für eine umfassende Novellierung der Landesbauordnung vor. Dabei gibt es jedoch keine Möglichkeit, günstigere Bedingungen für die Bereitstellung von preiswertem Bauland zu schaffen, denn insoweit handelt es sich nicht um eine 4

5 Frage des Bauordnungsrechts, sondern des Bauplanungsrechts, für das die Gesetzgebungskompetenz beim Bund liegt. 6. ob Sie die Einschätzung von absurden Kosten für öffentliche Erschließungsverfahren in Deutschland teilt, und wie dem abgeholfen werden könnte; Erforderlich für eine funktionsgerechte Nutzung der vorhandenen Baulichkeiten ist die Gewährleistung einer funktionsfähigen Ver- und Entsorgung sowie eine ausreichende wegemäßige Erschließung. Die Bestimmung der Art und des Umfangs der Erschließungsanlagen obliegt grundsätzlich den Gemeinden aufgrund der ihnen verfassungsrechtlich eingeräumten Selbstverwaltungsgarantie (Artikel 28 GG, Artikel 71 LV). Letztendlich muss es den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde überlassen bleiben, welche Art und welchen Umfang an Erschließung sie für ein Baugebiet für erforderlich hält. Beitragsfähig ist der Erschließungsaufwand allerdings nur insoweit, als er für Erschließungsanlagen entstanden ist, die erforderlich sind, um die Bauflächen und die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. 7. ob Sie die Einschätzung der Studie teilt, dass viel zu wenige Kommunen jüngeren Familien beim Eigentumserwerb mit günstigem Bauland entgegenkommen, und falls dem so ist, wie dem entgegengewirkt werden könnte. Die Bereitstellung von Wohnbauland ist eine weisungsfreie Pflichtaufgabe der Kommunen ( 1 Abs. 3 BauGB), die diese im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung wahrnehmen. Der Grundstückswert bestimmt sich dabei nach dem Verkehrswert für Baugrundstücke in der jeweiligen Gemeinde. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass eine Erhöhung des Angebots an Grundstücken nicht zu einer nennenswerten Preisdämpfung führt. Die Folge wäre vielmehr eine Erhöhung der aus Gründen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung ( 1 Abs. 6 BauGB) und aus Gründen des Gebots, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ( 1 a Abs. 1 BauGB), unerwünschte Flächeninanspruchnahme auf Kosten der freien Landschaft. Die Landesregierung verfolgt wegen der aus Gründen des Umwelt- und Naturschutzes nur noch begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen für neue Siedlungs- und Verkehrszwecke eine Städtebaupolitik nach dem Leitbild Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Auch innerhalb der bebauten Ortsteile stehen Grundstücke zur Umnutzung, Nachverdichtung und anderen Maßnahmen der Innenentwicklung nur begrenzt zur Verfügung. Es kommt daher darauf an, die Grundstücke sowohl im sog. Innenbereich wie auch bei einer unumgänglichen Neuinanspruchnahme im bisherigen Außenbereich optimal zu nutzen und mit angemessener Dichte zu bebauen. Bei kleineren Grundstücken reduziert sich infolgedessen auch der Preis eines Grundstücks. Die Gemeinde können im Übrigen den Grundstückspreis und den Kreis der Grundstückskäufer beeinflussen, indem sie eine aktive Bodenpolitik betreiben. Wenn sich die Gemeinde selbst als Grundstückseigentümer auf dem Grundstücksmarkt betätigt, kann sie bei der Veräußerung von Grundstücken die Bevölkerungsgruppen, an die die Grundstücke bevorzugt abgegeben werden und den Verkaufspreis selbst bestimmen. Insofern ist den Gemeinden eine aktive Bodenpolitik zu empfehlen. Pfister Wirtschaftsminister 5