IK KomWoB AG Methoden

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1 IK KomWoB AG Methoden Dokumentation des 15. Treffens am 15. Mai 2007 in Essen Themen: Preisdaten aus dem Internet, Kommunale Eigentümerbefragungen zu Leerständen, Indikatoren zum Altenwohnen

2 Titelbild: Leerstandsanalyse Hannover 2006/2007 Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa) Anstalt der NRW.BANK Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung (IK KomWoB) Koordinationsstelle Kavalleriestraße Düsseldorf Telefax Ulrich Kraus Referat Telefon

3 Dokumentation Programm Programm Eigentümerbefragung zur Leerstandsanalyse, Preisdaten aus dem Internet Indikatoren zum Wohnen im Alter 9.30 Uhr Begrüßung und Einführung 9.35 Uhr Aktuelle Kurzberichte aus den Städten 9.45 Uhr Erste Erfahrungen mit den Empirica-Preisdaten Dr. Daniel Zerweck, Stadt Leverkusen Eigentümerbefragungen zum Wohnungsleerstand Uhr Wohnungsleerstandsanalyse 2006 und Eigentümerbefragung zu den Ursachen der Leerstände in Hannover Esther Behrens, Fachbereich Pla nen und Stadtentwicklung der Landeshauptstadt Hannover Uhr Kaffeepause Uhr Ergebnisse einer Eigentümerbefragung in Dortmund und Einordnung in die kleinräumige Wohnungsmarkbeobachtung Mirjam Brondies, Amt für Statistik und Wahlen und Julia Meininghaus, Amt für Wohnungswesen der Stadt Dortmund Uhr Wohnen im Alter erste Überlegungen zu Indikatoren für die Wohnungsmarktbeobachtung Jürgen Schörnich, Stadt Mönchengladbach Uhr Verschiedenes, Themen & Termine für AG Methoden Uhr Ende der Veranstaltung im Anschluss ggf. gemeinsames Mittagessen Ort Organisation Teilnehmer Protokoll Verteiler Anhang Rathaus der Stadt Essen, Ratstrakt, Raum 1.17 Grenoble Sylvia Kahlert (Stadt Mönchengladbach), Franz Beuels (Stadt Essen) siehe Teilnehmerliste Wolfgang Loke (Stadt Bochum), Ulrich Kraus (Wfa) Teilnehmer, übrige IK-Mitglieder und assoziierte Städte, (ehem.) Referenten Teilnehmerliste Präsentationen aus Leverkusen, Dortmund, Hannover Wfa-Infocenter 1

4 IK KomWoB AG Methoden Mai 2007 in Essen Einführung Herr Beuels begrüßt die Teilnehmer (vgl. Teilnehmerliste) zur gemeinsamen Sitzung. Vier Themenschwerpunkte stehen heute auf der Tagesordnung. Zunächst wird Herr Dr. Zerweck (Stadt Leverkusen) über Erkenntnisse der Empirica-Preisdatensammlung aus dem Internet berichten. Anschließend wird Frau Behrens über die Wohnungsleerstandsanalyse sowie die Eigentümerbefragung zu den Leerstandsursachen in Hannover berichten. Der dritte Beitrag beschäftigt sich ebenfalls mit Ergebnissen einer Eigentümerbefragung bzw. wie diese in Dortmund in ein kleinräumiges Beobachtungssystem eingeordnet werden. Hierzu berichten Frau Brondies und Frau Meininghaus. Letztes Thema soll heute der beim letzten Mal vertagte Vortrag zum Wohnen im Alter sein. Herr Schörnich wird hierzu Überlegungen zu entsprechenden Indikatoren vor- bzw. deren Anwendung im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung zur Diskussion stellen. Als letzter Punkt stehen Themenvorschläge und Terminabsprache für die nächste Sitzung auf der Tagesordnung. Aktuelles aus dem Teilnehmerkreis 2 Wfa-Infocenter Im Anschluss an die Einführung in den heutigen Sitzungsverlauf stellen die Teilnehmer Aktuelles aus der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung ihrer Städte vor. Anschließend berichtet Herr Kraus vom Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung. Die Stadt-Berichte sind in alphabetischer Reihenfolge aufgeführt, die Aussagen zu Leerständen und den Mietendaten sind bei den Vorträgen zu diesen Themen im Diskussionsteil dokumentiert. Bielefeld In der Folge des Masterplanprozesses ist ein gutes Netzwerk von Akteuren entsta nden. Ein Forum (informeller Zirkel zur Fortführung und Projektimpulsgeber) ist alle 3-4 Monate geplant. In Bielefeld laufen 2-3 Stadtumba u- prozesse, z.b. in Bethel. Das Wohnungsmarktbarometer soll noch vor der Sommerpause veröffentlicht werden (Anm. Wfa: inzwischen geschehen). Bochum Aktuelle Ergebnisse aus Leerstandsund Zeitungsanalyse sowie der im Frühjahr durchgeführten Expertenbefragung (WomBa) werden im diesjährigen Wohnungsmarktbericht vorgestellt. Hier finden sich dann auch Aussagen über die Wohnsituation von Menschen mit Migrationshintergrund, die im Rahmen eines Integrationskonzeptes der Stadt Bochum näher untersucht und in Fachforen diskutiert werden. Des weiteren erhält Bochum Förde r- mittel im Rahmen von Stadtumbau West. Dortmund Im Rahmen der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung wird das Gebiet Rheinische Straße näher untersucht (z.b. Ortsbegehungen, Kartierungen, Experteninterviews, SWOT- Analyse durch die Ruhr-Universität BO). Im Rahmen der Dortmunder Masterplan-Reihe hat eine Veranstaltung zum Thema Wohnkonzepte stattgefunden. Fazit war, dass diese wegen der enthaltenen Handlungsempfehlungen gebraucht werden und eine verwaltungsinterne Zusammenarbeit Voraussetzung ist. Dortmund ist in

5 Dokumentation Aktuelles aus dem Teilnehmerkreis diesem Zusammenhang an der BBR- ExWOSt-Untersuchung über Wohnkonzepte beteiligt. Hierzu soll ein Leitfaden über kleinräumige Analysen erstellt werden. Außerdem engagiert sich Dortmund im Rahmen des Masterplans Ruhr ( G9 ) in der regionalen Wohnungsmarktbeobachtung (gilt u.a. auch für Bochum, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen). Duisburg Der Sozialbericht mit kleinräumigen Daten (vgl. Frühjahrstagung 2006) ist jetzt erschienen. Die Handlungsempfehlungen (z.b. Verstärkung der Schuldnerberatung) sollen nun nach und nach umgesetzt werden. Eine Reihe ausgewählter Indikatoren wird in Zukunft zumindest laufend fortgeschrieben; ein Teil der Daten wird derzeit auf 108 ausgewählte Quartiere heruntergebrochen. Für den Grüngürtel Nord (kein Stadtumbau, sondern Sanierungsgebiet klassischer Art ) ist der Abriss von 1000 Wohnungen in industrienahen Lagen geplant ein Ratsbeschluss wird für Dezember 2007 angestrebt. Für die Innenstadt wurde im Februar ein Masterplan vorgestellt. Danach wird die Nutzung der City neu übe r- plant (z.b. verstärkt Wohnungen zurück in die Innenstadt, Abrisse von Geschäftshäusern). Essen Im Rahmen des Stadtentwicklungsprozesses läuft derzeit die 3. Phase, in der die Perspektive Wohnen erarbeitet wird. Ein INWIS-Gutachten beschäftigt sich hierzu insbesondere mit der Fragestellung, wo künftig welche Zielgruppen/Nachfrager zu erwarten sind. Des weiteren wurden EFRE-Mittel für Stadtteilgebiete auch hinsichtlich des Aspektes Wohnen im Alter bewilligt. Gelsenkirchen hat ebenfalls die Empirica- Preisdatenauswertung eingekauft. Hagen Der Masterplan Wohnen hat bislang nicht in erhofftem Umfang zu Folgeaktivitäten geführt. Das diesjährige Wohnungsmarktbarometer ist fast fertig. Es zeigt, dass der Hagener Wohnungsmarkt von der entspannten Situation wieder mehr in Richtung Ausgewogenheit tendiert. Des weiteren wird die städtische Haushaltegenerierung momentan umgestellt. Außerdem gibt Herr Dieckmann bekannt, dass dies heute seine letzte Sitzung ist, da er zum 1. August in Ruhestand geht. Als vorläufiger Nachfolger wird Herr Reimann (Abteilungsleiter Wohnraumbelegung und -versorgung) vorgestellt. Herr Kraus (Wfa) dankt im Namen des Initiativkreises für die langjährige und konstruktive Mitarbeit und wünscht alles Gute für die Zukunft. Hannover Die Empirica-Preisdatenauswertung ist gekauft, die Auswertung läuft. Bis Ende des Jahres sollen die kleinräumigen Analysen aktualisiert sein, möglichst in Zusammenarbeit mit der Sozialberichterstattung. Zusammen mit verschiedenen Fachbereichen (Soziales u. Wohnen, etc.) wird ein umfassendes Stadtmonitoring geplant. Ziel ist es, alle Daten und Softwaresysteme miteinander zu vernetzen. Iserlohn Der Bericht Wohnungsmarktanalysen 2007 (incl. Wanderungsmotivbefragung aus 2006) befindet sich in Vorbereitung. In ArcGIS werden derzeit Gebäudedatenbanken eingerichtet, was viel Kapazität in Anspruch nimmt. Wfa-Infocenter 3

6 IK KomWoB AG Methoden Mai 2007 in Essen Zwei Projekte zur integrierten Stadtteilentwicklung in Problemstandorten werden durchgeführt. Krefeld Im Rahmen des runden Tisches zur Wohnungsmarktbeobachtung haben bislang zehn Gespräche stattgefunden. Ein zentrales Ziel ist es, Projekte zu entwickeln, die die Innenstadt wieder attraktiv machen. Leverkusen: vgl. eigener Beitrag Mönchengladbach Grundsätzlich scheint das Interesse der Politik an der Wohnungsmarktbeobachtung wieder zuzunehmen. Aktuell sind viele Daten (Zeitungsund Leerstandsanalyse, Wohnungsmarktbarometer) neu erhoben worden, müssen aber noch ausgewertet werden. Unna Frau Wiemer wird Herrn Neumann künftig bei der Wohnungsmarktbeobachtung unterstützen. Derzeit läuft die Zeitungsanalyse, das diesjährige Wohnungsmarktbarometer ist fast fertig. Im Rahmen des Stadtteilprojekts Gartenvorstadt (Kooperation mit dem Büro Planlokal) wird ein Verfügungsfonds für Bürgerprojekte eingerichtet. Im Rahmen des Projekts ist auch eine kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung mit dem Schwerpunkt Demographie geplant. Des weiteren hatte ein SPD-Antrag Stadtentwicklungskonzepte in Verbindung mit Wohnen im Alter vorgeschlagen, wofür jedoch keine Mittel bewilligt wurden. Allerdings wurde eine Koordinierungsstelle Neue Wohnformen (Generationenwohnen, Alternativen zum Pflegeheim) eingerichtet. Wfa Bei der Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa sind diverse Erhebungen sind abgeschlossen (Wohnungsmarktbarometer, wohnungswirtschaftliche Befragung [WoWiB], Erhebung der Umzugsquoten, Mieterbefragung, Bestands- und Besetzungskontrolle). Bei WomBa und WoWiB wurden dieses Jahr Tests mit elektronischen Fragebögen durchgeführt, die die Daten automatisch an eine Datenbank übermitteln. Die Auswertungen laufen momentan. Herr Kraus berichtet vom letzten Treffen des Bundesarbeitskreises Wohnungsmarktbeobachtung, das Anfang Mai in Dresden stattgefunden hat (Veröffentlichungen und Protokolle in Kürze unter wohnungsmarktbeobachtung.de). 4 Wfa-Infocenter

7 Dokumentation Preisdaten aus dem Internet Preisdaten aus dem Internet Empirica bietet Daten der im IK schon vorgestellten Immobilienpreis-Datenbank von IDN-Immodaten an. Dieser Anbieter liest Wohnungsangebote aus einer Vielzahl von Online-Quellen aus und bringt sie in eine einheitliche Form. Dr. Zerweck berichtet von den Leverkusener Erfahrungen mit den Daten. Herr Dr. Zerweck stellt die Ergebnisse der Empirica-Preisdaten für Leverkusen vor und bewertet die Vor- und Nachteile des Verfahrens im Vergleich zur bisherigen Zeitungsanalyse. Der entsprechende Vortrag ist dem Protokoll beigefügt. Die Kosten für die quartalsweise Datenlieferung betragen jährlich XXX Euro (netto), nicht enthalten ist hier die Erstellung von Grafiken, da dies die Stadt Leverkusen selbst vornimmt. In Bielefeld wird die Empirica-Datenlieferung (für Miet- und Eigentumsmarkt) für drei Jahre von der Sparkasse bezahlt; in Dortmund werden die Kosten von Wohnungsunternehmen übernommen. Wegen der möglichen Kostenreduzierung bei Teilnahme mehrerer Kommunen sollten diese sich in jedem Fall bei der Wfa rückmelden. Diskussion Die Empirica-Preisdaten liegen der Wohnungsmarktbeobachtung nun vor. Die Kooperation mit Empirica wird als hervorragend bewertet. Der mittlere Mietwert ist mit 4,76 /qm höher als im Durchschnitt der städtischen Unternehmen mit 4,20 und damit höher als vermutet, berichtet Herr Richau aus GE. Aus der AG Wohnen beim Deutschen Städtetag NRW berichtet Frau Bestgen, dass dort die geplanten Analysen zur Angemessenheit von Wohnraum i. S. SGB XII/II auf Basis der Empirica- Preisdatendatenbank eher skeptisch beurteilt würden, weil in der Datenbank das preisgünstige Segment strukturell unterrepräsentiert ist (kaum öffentlich geförderte Wohnungen, wenig Anzeigen der großen Gesellschaften). Die AG befürchtet negative Konsequenzen, wenn die Sozialgerichte sich bei den derzeit anhängigen Verfahren auf diese Auswertungen stützen, die einen zu negativen Eindruck vermitteln. Herr Kraus erwidert, dass die Gerichte ohnehin bereits auf Basis von Zeitungsdaten entscheiden, weil andere Daten gar nicht verfügbar sind. Städte und Wohnungsunternehmen sind daher aufgerufen, die Wohnungsdaten aus der eigenen Vermittlungs- bzw. Vermietungstätigkeit zu erheben und mit den Daten aus den Zeitungen oder der Empirica-Preisdatenbank zu einer tatsächlich repräsentativen Stichprobe zusammenzufassen. Bis dahin seien die Zeitungs- /Internetdaten immer noch die beste vorhandene Grundlage. Ein erster Vergleich hat sogar gezeigt, dass in der Empirica-Datenbank mehr günstige Wohnungen enthalten sind als in den Zeitungen vermutlich wegen der Kooperation vieler Wohnungsunternehmen mit Online-Immobilienbörsen, die IDN-Immodaten auswertet. Herr Kraus berichtet vom Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung, dass die Empirica-Preisdatenbank inzwischen vom BBR, dem Land Schleswig-Holstein, Berlin und wohl auch der Hansestadt Hamburg genutzt wird. Inzwischen sind wohl auch weitere Anbieter mit Auswertungen und veredelten Daten der IDN Immodaten GmbH auf den Markt gekommen (F+B, Prof. Nutz). Das BBR hat verschiedene Datenquellen verglichen und gezeigt, dass Auswertungen der Kaufpreise aus der Empirica-/IDN- Datenbank und solche auf Basis der Gutachterausschuss-Daten (d.h. theoretisch aller Kauffälle) zu ähnlichen Ergebnissen kommen. Die gesamte Präsentation inkl. Abbildungen steht als eig ene PDF- Datei unter komwob.de AG Methoden Material zur Verfügung. Wfa-Infocenter 5

8 IK KomWoB AG Methoden Mai 2007 in Essen Hervorzuheben ist eine Untersuchung der Stadt Hamburg, die repräsentativ erhobene Daten für den letzten empirischen Mietspiegel für die Wohnungsmarktbeobachtung analysiert hat mit z.t. überraschenden Erge b- nissen. Danach konnte z.b. kein signifikanter Zusammenhang mehr zwischen Preis und Baujahr festgestellt werden (vermutlich aufgrund der erfolgten Modernisierungen). Preisentscheidender Faktor ist vor allem die Lage. Auch zeigten sich zwischen Wohnungen privater Vermieter, ehemals gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsgesellschaften deutliche Unterschiede im Preisniveau, die wohl zum Teil auch auf die Unternehmenspolitik zurückzuführen sind. Herr Kraus plädiert dafür, diese Datenquelle in Zukunft verstärkt für die Zwecke der Marktbeobachtung zu nutzen. 6 Wfa-Infocenter

9 Dokumentation Kommunale Eigentümerbefragungen zu Wohnungsleerständen Kommunale Eigentümerbefragungen zu Wohnungsleerständen Im Rahmen des Dauerthemas Wohnungsleerstände stellen die Städte Hannover und Dortmund Ergebnisse ihrer Eigentümerbefragungen vor. Die Befragungen sollen die Ergebnisse der Stromzählermethode mit Informationen zu Strukturen und Ursachen der Leerstände ergänzen und damit Ansatzpunkte für Konzepte und Strategien liefern. Landeshauptstadt Hannover Frau Behrens vom Fachbereich Planen und Stadtentwicklung präsentiert die Ergebnisse einer kombinierten Leerstandsanalyse aus Stromzählermethode und Eigentümerbefragung. Die Powerpoint-Präsentation ist als Anhang beigefügt. Dokumentiert sind hier nur einige Ergänzungen, Klarstellungen und Diskussionspunkte. Stadtweite Befragung Ziel der Eigentümerbefragung war es, die Struktur der Leerstände über Lagemerkmale hinaus zu erfassen (Baualtersklasse, Gebäudeart, Eigentümerstruktur, Wohnfläche, Sanierungsstand) und einen Einblick in die Leerstandsgründe aus Sicht befragter Eigentümer zu gewinnen. Die Befragung sollte auf wohnungswirtschaftliche wie auf städtebaulichplanerische Aspekte eingehen. Die Stichprobe war für das gesamte Stadtgebiet repräsentativ und umfasste knapp 5 % des Wohnungsbestands (2.000 Antworten von angeschriebenen Eigentümern). Die Antworten bzgl. der Leerstandsquote entsprachen in etwa den Ergebnissen der Stromzählermethode. Darüber hinaus wurde klar, welche Lagen, Baualtersklassen bzw. Wohnungs- und Gebäudetypen ein besonders hohes oder niedriges Leerstandsrisiko haben. Methodische Anmerkungen Hannover legt bei der Leerstands ermittlung Abmeldungen oder einen Maximalverbrauch von bis zu 350 kwh zu Grunde. Der modernisierungsbedingte Leerstand dürfte somit, wie bei der Stromzählermethode üblich, in den Leerstandszahlen enthalten sein. Die Leerstandsanalyse wird für 2007 fortgeschrieben, auch hier bereitet die Umstellung auf SAP Probleme. Der Rücklauf war sehr hoch. Unter anderem hat die Stadt ein Erinnerungsschreiben abgeschickt und die Befragung ist, dank der Kooperation der Haus- und Grund-Verbände, gut durch Pressearbeit flankiert worden (Berichte in Tageszeitungen, Haus- und Grund-Mitgliedszeitschriften etc.). Haus und Grund war vom Thema sehr angetan, begleitete die Befragung mit einer Arbeitsgruppe und plant ein Beratungsangebot für die Eigentümer. Das Ergebnis zeigt auch, dass kleinere und mittlere Eigentümer besonders unter Leerstand leiden. Dagegen haben Private-Equity-Fonds die Auskunft komplett verweigert. Außerhalb Hannovers ansässige private Eigentümer wurden aufgrund hä u- fig falscher Adressen oft nicht erreicht. Die Präsentation ist als PDF-Datei unter komwob.de AG Methoden Material Leerstände verfügbar. Wfa-Infocenter 7

10 IK KomWoB AG Methoden Mai 2007 in Essen Die Präsentation sowie die Fragebögen sind als PDF-Datei unter komwob.de AG Methoden Material Leerstände verfügbar. Stadt Dortmund Hintergrund Frau Brondies und Frau Meininghaus präsentieren die Ergebnisse einer Eigentümerbefragung, die die in Dortmund ebenfalls per Stromzählermethode ermittelten Leerstandszahlen ergänzen soll. Die Stromzählermethode wird seit Anfang 2005 in Kooperation mit dem örtlichen Stromanbieter DEW21 durchgeführt. Im Sommer 2006 wurden erste Zwischenergebnisse in der AG Methoden in Essen vorgestellt. Befragung in ausgewählten Quartieren Im Unterschied zu Hannover hat Dortmund vorab bestimmte Quartiere ausgewählt, wo sich besondere Wohnungsmarktprobleme vermuten lassen. Die Leerstandsquote war eines der zentralen Kriterien zur Auswahl dieser Untersuchungsgebiete, ein anderes die Förderung dieser Quartiere durch Programme wie das Programm Soziale Stadt. Diese Quartiere sollen im Rahmen einer kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung kontinuierlich analysiert werden. Ein Modul dieser Beobachtung ist die Leerstandsursachenanalyse. Die Befragung wurde lediglich in Gebieten mit hoher Leerstandsquote und vielen Einzeleigentümern durchgeführt denn Wohnungsunternehmen hätte man auch anders zu Leerstandsstrukturen und -ursachen befragen können. Abgefragt wurden die Leerstandsursachen aus Sicht der Einzeleigentümer (wohnungs-, gebäude- und wohnumfeldbezogene Gründe) sowie deren Interesse, bei zukünftigen Entwicklungsmaßnahmen mit der Stadt zusammenzuarbeiten. Methode Für die drei Quartiere wurden Straßenschlüssel/Hausnummern an das städtische Steueramt geliefert und durch Datenbankabgleich die anzuschreibenden Eigentümer ermittelt. Je Quartier wurden unterschiedlich farbige Fragebögen verwendet, damit auch bei Nichtangabe der Gebäudeadresse quartiersbezogen ausgewertet werden konnte. Wohnungsunternehmen wurden ausgefiltert und von der Befragung somit ausgeschlossen. Die Eigentümer ha ben mit dem Grundsteuerbescheid einen Fragebogen, einen Rückumschlag sowie ein Anschreiben mit einem abtrennbaren Abschnitt für ihre Adresse erhalten (f. Kontaktaufnahme mit dem Wohnungsamt bei Interesse an Information/Kooperation). Die eingesandten Adressabschnitte wurden bei Eingang sofort vom (anonymen) Fragebogen getrennt. Die Fragebögen wurden elektronisch (Teleform) erfasst und mit SPSS ausgewertet worden. Die Fragebögen wurden zusammen mit den Heranziehungsbescheiden zur Grundsteuer verschickt, da ein separater Versand aus Datenschutzgründen nicht möglich war. Damit war der Stichtag automatisch auf den 1. Januar festgelegt. Insgesamt wurden ca. 950 Haushalte befragt. Der Rücklauf war in Dortmund deutlich niedriger als in Hannover (24 %, d.h. 230 Haushalte). Grund hierfür war vielleicht die Auswahl von Problemschwerpunkten und die damit verbundenen Vermietungsschwierigkeiten, über die die Eigentümer nicht gern sprechen. Vielleicht war aber auch die Verschickung mit dem Steuerbescheid entscheidend, weil er negative Gefühle und wenig Kooperationsbereitschaft auslöst. Ergebnisse Die erhobene Leerstandsquote ist in zwei Quartieren gleich, in einem deutlich höher als die per Stromzähler ermittelte (Gründe: dort nur Beteiligung bei massiven Problemen?). Etwa ein Drittel der Wohngebäude zeigt Leerstände mit einer Dauer von über 3 Monaten. Hiervon sind jeweils ein Drittel kurz-, mittel- und langfristige Leerstände; in einem Quartier gab es allerdings auch eine Polarisierung zwischen kurz- und langfristigen Leerständen. Erstaunliches Ergebnis ist z.b., dass 8-10 % der Wohnungen tatsächlich noch über kein eigenes Bad/WC verfügen. 8 Wfa-Infocenter

11 Dokumentation Kommunale Eigentümerbefragungen zu Wohnungsleerständen Auch große Wohnungen stehen leer ein gewisser Widerspruch zur Annahme, es gebe auf den Wohnungsmärkten zu wenig große Wohnungen. Evtl. ist das aber eher eine Preisfrage. Die Befragungsergebnisse fließen in die teilräumliche Wohnungsmarktbeobachtung ein, für die entsprechenden Gebiete(z.B. Rheinische Straße) werden neben SWOT-Analyse auch Handlungsempfehlungen bezüglich des Wohnumfeldes erstellt. Diskussion Vom Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung berichtet Herr Kraus: Auch Erfahrungen bzw. Befragungen aus anderen Bundesländern wie Sachsen und Niedersachsen zeigen, dass sich in den letzten Jahren der Schwerpunkt der Leerstände von den Wohnungsunternehmen in die Bestände der privaten Vermieter verschoben hat. Das entspricht auch den Ergebnissen einiger kommunaler Leerstandserhebungen und zeigt die Bedeutung des heutigen Schwerpunktthemas. Die Teilnehmer weisen auf folgendes hin: Der Befund, dass nur wenige Vermieter Lärm als leerstandsbegünstigenden Faktor einstufen, muss nicht authentisch sein. Möglich ist auch, dass sie sich selbst an den Lärm gewöhnt haben oder eklatante Lagenachteile ihrer eigenen Vermögenslage nicht gern zugeben wollen. Zumindest im Quartier Rheinische Straße (DO), so Herr Kraus, sei der Zusammenhang zwischen Verkehrslärm und Leerstand kaum von der Hand zu weisen. nun doch zunehmen, finden jetzt aber erste Gespräche mit dem Stromversorger statt. Herr Kraus schlägt vor, den Dortmunder Fragebogen künftig um die Frage zu ergänzen, auf welcher Etage die leerstehende Wohnung liegt (Hypothese: WE in Dachgeschoss und Erdgeschoss haben besondere Schwierigkeiten, fehlende Aufzüge sind bereits jetzt ein Problem). Bei der Krefelder Leerstandsanalyse gibt es Datenprobleme mit dem Stromversorger. Im Vergleich zur letzten Lieferung sind unerklärliche Unterschiede festzustellen. Auch Krefeld plant evtl. eine Eigentümerbefragung. Auch in Hagen bereitet die Anwendung von SAP auf Seiten des Stromversorgers Probleme. Auch in Essen gab es wegen der Umstellung auf SAP Probleme mit dem Anbieter RWE, weshalb für 2005 keine Daten zu erhalten waren. Daten für 2006 werden bis zum Sommer erhofft. In Unna wurden bislang keine Leerstandsanalysen durchgeführt, da die Wohnungsmarktbarometer mit < 1 % Leerstand keinen entsprechenden Bedarf signalisieren. Da einzelne Unternehmen berichten, dass Leerstände Wfa-Infocenter 9

12 IK KomWoB AG Methoden Mai 2007 in Essen Indikatorenmodul zum Wohnen im Alter Die Präsentation ist als PDF-Datei unter komwob.de AG Methoden Material Wohnen im Alter verfügbar. Herr Schörnich stellt mögliche Indikatoren zum Themenbereich Wohnen im Alter vor. Im Wesentlichen könnten hierzu vier Indikatoren herangezogen werden: Altenquotient, Altenpflegequotient, Durchschnittsalter und Jugendquotient. Diese sind ggfs. nach Geschlecht und Stadt-/ Stadtteilebene zu differenzieren. Über anzuwendende Altersgrenzen (65 oder 85 Jahre) müsste evtl. noch diskutiert werden. Grundsätzlich sollte im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung die Entwicklung von Angebot und Nachfrage für das Segment Wohnen im Alter untersucht werden. Es erscheint jedoch bereits fraglich, ob bzw. inwieweit das altengerechte Angebot überhaupt abgebildet werden kann. Außerdem wurden folgendeunterschiede deutlich: In einzelnen Kommunen ressortiert die Altenhilfeplanung in den Wohnungsämtern und soll im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung mit bearbeitet werden. In vielen anderen Kommunen, wo eigene Ämter oder Stabsstellen für das Thema zuständig sind, ginge ein derart umfassender Ansatz im Rahmen der KomWoB aber zu weit. Denkbar wäre also ein zweistufiges Modul "Wohnen im Alter", das aus einem Basismodul für alle (Frühwarn- und Risikoindikatoren zu Bedarf und Eignung der Bestände) besteht und aus einem Aufbaumodul, das besonders interessierte Kommunen in Kooperation mit der örtlichen Altenhilfeplanung betreiben könnten. In diesem Zusammenhang wird auf eine Veröffentlichung vom LDS (Statistische Analysen und Studien Band 38: Auswirkungen des demographischen Wandels) hingewiesen. Die Teilnehmer sollen ihre Vorschläge, Anmerkungen und Anregungen zum Indikatorenmodul bis zum nächsten Mal Herrn Beuels mitteilen. Weitere AG-Arbeit Dokumentation der Veranstaltung Da Herr Kraus nach wie vor in Teilzeit arbeitet, soll jeweils ein Teilnehmer aus der AG ein Ergebnisprotokoll erstellen (Vorschlag in alphabetischer Reihenfolge der Städte). Herr Loke erklärt sich bereit, das Protokoll der heutigen Sitzung zu schreiben. Herr Kraus wird den Text dann ins übliche Layout bringen und ins Internet einstellen. Nächste AG-Termine Der nächste (16.) Methoden-Termin wird am Mittwoch, den 17. Oktober 2007 in Mönchengladbach stattfinden. Themenvorschläge: Herr Richau bietet an, den Empirica- Wohnqualitätsatlas für Gelsenkirchen vorzustellen. Außerdem wird ein Erfahrungsaustausch zu EDV-Systemen angeregt, mit denen man Daten managen und darstellen kann (WebGIS, ArcVieW, DUVA, Stadtmonitor etc.). So könnten das Stadtmonitoringsystem aus Hannover und der Stadtmonitor der Stadt Bottrop vorgestellt werden. Die AG Strategie wird sich am 7. August* wieder in Essen treffen, wenn möglich im Rahmen der dann stattfindenden NRW.BANK-Wochen im Colosseum- Theater. Es ist geplant, die Themen der Frühjahrstagung wieder aufzugreifen, insbesondere den Erfahrungsaustausch zur Einbindung privater Eigentümer/Vermieter in planerische und politische Strategien. * Nachtrag: Der Termin ist aus Platzgründen inzwischen auf Dienstag, den 7. August, vormittags verschoben worden. 10 Wfa-Infocenter

13 Dokumentation Teilnehmerliste Teilnehmerliste Stadt Bielefeld Jens Hagedorn Bauamt Stadt Bochum Wolfgang Loke Amt f. Bauverwaltung u. Wohnungswesen Stadt Dortmund Julia Meininghaus Amt für Wohnungswesen Mirjam Brondies Amt für Statistik und Wahlen Stadt Duisburg Andrea Bestgen Amt für Soziales und Wohnen Stadt Essen Franz-R. Beuels Amt für Statistik und Wahlen Christiane Heil Büro Stadtentwicklung Stadt Gelsenkirchen Alfred Richau Referat Stadtentwicklung, Abt. Wohnungswesen Stadt Hagen Horst D. Dieckmann Herr Reimann Ressort Wohnen Landeshauptstadt Hannover Esther Behrens Fachbereich Planen und Stadtentwicklung Stadt Iserlohn Steffen Baumann Büro Stadtentwicklung Stadt Krefeld Hans-W. Hülser Referat Stadtentwicklung u. Regionalpolitik Stadt Leverkusen Dr. Daniel Zerweck FB Stadtplanung und Bauaufsicht Projekt Stadtentwicklung im Dialog Stadt Mönchen- Sylvia Kahlert gladbach Jürgen Schörnich FB für Stadtentwicklung und Planung Stadt Unna Werner Neumann Andrea Wiemer Amt für Soziales und Wohnen Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa) Ulrich Kraus Koordination IK KomWoB Wfa-Infocenter 11