Wohnimmobilien als Assetklasse

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1 Whnimmbilien als Assetklasse Investitinen für Stiftungen - direkt der als Investrengemeinschaft

2 Agenda Rentenmärkte: für die Zukunft eine ernsthafte Herausfrderung 5 Whnimmbilien in Deutschland: Sicherung des realen Vermögens und stabile Erträge aus Mieteinnahmen 13 Finanzverwaltung: Neue Betrachtungsweise öffnet den Weg zur gemeinschaftlichen Anlage in Immbilien 19 Traditinelle Immbilienfnds: Für Privatanleger knzipiert, für Stiftungen jedch nur bedingt geeignet 21 Immbilien-Investitinen für Stiftungen: Lassen Sie uns daran arbeiten, diese Assetklasse für Stiftungen zu ptimieren 23 Einladung zum Wrkshp zur Gründung einer Investrengemeinschaft 38 Kntakt 39 Disclaimer 40

3 Gies & Heimburger GmbH Gründung 1994 durch Markus Gies und Bernd Heimburger Inhabergeführtes Unternehmen Seit 1998 Finanzprtfliverwaltung gemäß 32 KWG Individuelle Vermögensverwaltung für: Privatpersnen und Unternehmen Stiftungen und Pensinskassen Versicherungen und Treuhänder Management vn Publikums- und Spezialfnds

4 Knw-hw für ein Gespräch auf Augenhöhe Bernd Heimburger Stiftungsmanger (EBS) Geschäftsführer der Gies & Heimburger GmbH Verheiratet, 2 Kinder Das Vermögensverwalter-Team der Gies & Heimburger GmbH (vlnr: Bert Bringmann, Hans Heimburger, Markus Gies, Hlger Lüttke, Walter Feil, Andreas Rsner, Bernd Heimburger. Nicht im Bild: Jürgen Lau) Seit 35 Jahren Erfahrung in der Vermögensverwaltung, bei der Anlageberatung und im Börsenhandel 4

5 Rentenmärkte: Für die Zukunft eine ernsthafte Herausfrderung

6 Drei Jahrzehnte reale Rendite (+ Kursgewinne!) mit Renten 6

7 was ist zu erwarten, wenn das Zinsniveau wieder steigt? Rendite 2,12 % Kursverlust 10 % Kurserhlung Ausgehend vn einem Zinsniveau, wie es per Nvember 2012 für Anleihen der BRD gilt, können kaum weitere Zinssenkungen erwartet werden. Das Beispiel zeigt die dramatische Flge einer Erhöhung des Zinsniveaus: 10 % Kursverlust in einem halben Jahr prduzierte diese Anleihe in einer Phase vn steigenden Zinsen vn September 2010 bis April Ab April 2011 fiel das Zinsniveau wieder auf einen neuen Tiefstand. Die Kurse erhlten sich damit wieder. 7 Mnate Rendite 3,48% Was ist für die kmmenden Jahre realistisch zu erwarten? 7

8 Die künftigen Prbleme werden bereits öffentlich diskutiert Die auf uns heranrllenden Prbleme* werden bereits öffentlich diskutiert. Die Inflatin kmmt Die Schuldenlawine Der Staatsbankrtt kmmt Kalte Enteignung Die Pensinslüge sind die blickfangheischenden Schlagzeilen auf Titelseiten vn Magazinen und Büchern. Lamentieren alleine hilft jedch nicht weiter. Wir müssen Lösungen finden. (*) Heute sagt man ja verniedlichend: Herausfrderungen. Das ändert aber nichts: Es sind und bleiben ernsthafte Prbleme für unsere Vermögensanlagen. 8

9 Ein Blick über den Zaun zeigt Ziele der Vermögensanlage der VlkswagenStiftung Erwirtschaftung vn Fördermitteln Verstetigung der allgemeinen Fördermittel bei Mi p.a. 10% der erwirtschafteten Erträge fließen dem niedersächsischen Haushalt vrab zu Jährliche Fördermittelhöhe insgesamt bei Mi. Reale Werterhaltung des Stiftungskapitals Kmpensatin der Inflatin Erwirtschaftung der Ksten des laufenden Geschäftsbetriebes Persnal / Bürausstattung etc. Quelle: Vrtrag vn Dieter Lehmann am 22. Mai 2012 in Berlin im Rahmen des Experten-Seminars Prfessinelle Vermögensverwaltung in Stiftungen 9

10 welche Struktur grße Stiftungsvermögen derzeit bevrzugen. Quelle: Vrtrag vn Dieter Lehmann am 22. Mai 2012 in Berlin im Rahmen des Experten-Seminars Prfessinelle Vermögensverwaltung in Stiftungen 10

11 Wir könnten uns über jeden dieser Bausteine unterhalten Gies & Heimburger leistet Beratung für alle Bausteine einer prfessinellen Vermögensverwaltung für Stiftungen Verzinsliche Wertpapiere Inland Verzinsliche Wertpapiere Ausland Aktien Inland Aktien Ausland Immbilien Inland Immbilien Ausland Alternative Investments 11

12 im heutigen Vrtrag sprechen wir jedch nur über Immbilien. 6,6% 9,2% Immbilien Inland Immbilien Ausland 12

13 Whnimmbilien in Deutschland: Sicherung des realen Vermögens und stabile Erträge aus Mieteinnahmen

14 Die Preise für Whn-Immbilien steigen beschleunigt an Die bere Linie zeigt den Preisanstieg vn Neubauten in Deutschland seit März 2007 bis März Der Preisanstieg vn Bestands- Immbilien begann erst Anfang 2010 und setzt sich frt. 14

15 Steigender Bedarf an kleinen (Miet-) Whnungen Die Gegenüberstellung vn prgnstizierter Einwhnerzahl und Anzahl vn Haushalten unterstreicht nch einmal den steigenden Bedarf an Whnungen für Ein- und Zwei-Persnen-Haushalte, wie man sie typischerweise in Mehrfamilienhäusern ( Zinshäusern ) findet. 15

16 Bedarf an kleinen (Miet-) Whnungen erhöht sich weiter Auch wenn die abslute Einwhnerzahl der BRD künftig abnimmt, steigt der Bedarf an Whnungen für Ein- und Zweipersnenhaushalte trtzdem weiter an. Dies liegt nicht zuletzt an der längeren Lebenszeit. Aktuell kmmen bereits Warnmeldungen über die Medien, dass das Mietniveau vn Whnungen in den nächsten Jahren überprprtinal steigen wird, da nach Jahren der Zurückhaltung beim Mietwhnungsbau die Unterversrgung jetzt preistreibend wirkt. 16

17 Geringes Neubauvlumen führt zu Mangel und Mietsteigerungen Der Bau vn Mehrfamilienhäusern ging seit dem letzten Hch in 1995 deutlich zurück. Dieser Rückgang an Neubau-Fertigstellungen wird zu einem Engpass bei der Versrgung mit Mietwhnungen führen, was sich erfahrungsgemäß preistreibend für die Mieten auswirkt. 17

18 Immbilien-Investments bieten sich in zahlreichen Varianten an Als Einzel-Immbilie Whnwirtschaftlich genutzt Gemischt genutzt Rein gewerblich genutzt Als Beteiligungsangebt ( Geschlssene Fnds ) Traditinell hauptsächlich für gewerblich genutzte Immbilien Seit einiger Zeit auch für whnwirtschaftlich genutzte Immbilien Bis vr kurzem auch als Offene Immbilienfnds Die Prüfpunkte könnten sein: Wie viel Aufwand verursacht dieses Investment? Wie rentabel ist das Investment nach Abzug aller Ksten? Lässt sich das Investment mit den Vrgaben für das Stiftungsmanagement vereinbaren? Gesetzliche Vrgaben Vrgaben der Finanzverwaltung Vrgaben, die sich aus der Satzung ergeben Geist der Stiftung 18

19 Finanzverwaltung: Neue Betrachtungsweise öffnet den Weg zur gemeinschaftlichen Anlage in Immbilien

20 Stiftungen dürfen sich jetzt auch an Immbilienfnds beteiligen Weitere Stichwrte aus dem Beitrag: Hält eine gemeinnützige Stiftung eine Beteiligung an einer gewerblichen Kapitalgesellschaft, zum Beispiel einer GmbH, einer Unternehmergesellschaft der einer AG, wird dies grundsätzlich dem steuerbefreiten Bereich der Vermögensverwaltung zugerechnet. Ist die Beteiligungsgesellschaft selbst nur vermögensverwaltend tätig und nicht gewerblich, bleib es sgar bei der völligen Steuerfreiheit der Beteiligungserträge auf Ebene der gemeinnützigen Stiftung. Ausschlaggebend ist die Prüfung der Prspektunterlagen durch den Stiftungsvrstand, gegebenenfalls unter Hinzuziehung sachkundiger Beratung. Eine Originalausgabe der Ausgabe 1/12 der Zeitschrift Die Stiftung halten wir für Sie bereit. 20

21 Traditinelle Immbilienfnds: Für Privatanleger knzipiert, für Stiftungen jedch nur bedingt geeignet.

22 Merkmale eines geschlssenen Immbilienfnds (Auswahl) Häufig breite Streuung der Objekte. Dies reduziert das Risik im Vergleich zu Einzel-Investitinen. Umfangreiches Dienstleistungspaket. Dies hält den Kmmanditisten vn der Immbilienverwaltung frei Haftungsbegrenzung. Der Kmmanditist haftet nicht für das Fremdkapital, das der Fnds aufnimmt. Jedch auch: Häufig erhebliche Vrab-Gewinne an die Initiatren ( der Initiatr verdient zuerst!) Vertriebsksten bis über 10 % schmälern die Rendite und erhöhen das Risik In der Vergangenheit (leider) häufig nur geringe Bereitschaft der Fndsgeschäftsführung, in schwierigen Marktphasen überdurchschnittlichen Einsatz zur Krisenbewältigung zu erbringen 22

23 Immbilien-Investitinen für Stiftungen: Lassen Sie uns daran arbeiten, diese Assetklasse für Stiftungen zu ptimieren.

24 1. Schritt zur Verbesserung: Das der Investr zuerst - Prinzip Klassischer Immbilienfnds Gewinnaufschlag Management wird vrab bezahlt Gesamtertrag aus dem Investment Das der-investr-zuerst - Prinzip Gesamtertrag aus dem Investment Risik Gewinnbeteiligung des Managements nur bei Erflg 24

25 2. Schritt zur Verbesserung: Einkauf aus Snder-Situatinen Marktüblicher Kaufpreis /qm Marktüblicher Mnatsmiete 5,50 /qm Marktüblicher Mnatsmiete 5,50 /qm Mietrendite 4,71 % Kaufpreis aus Sndersituatin 900 /qm Mietrendite 7,33 % 25

26 Sndersituatinen entstehen jeden Tag Banken wllen ihre Bilanzen vn Altlasten bereinigen und verkaufen inklusive Wertberichtigung Erbengemeinschaften wllen Bargeld statt Gemeinschaftseigentum an Immbilien Erbengemeinschaften müssen Erbschaftsteuer zahlen und brauchen (rasch) Liquidität Freiberufler wllen (müssen?) (Ehe-) Partner auszahlen und brauchen Liquidität Private Immbilieneigentümer leiden unter der restriktiven Kreditplitik ihrer (Haus?-) Banken Unternehmer wllen expandieren und verkaufen hierzu einen Teil ihres Immbilienvermögens Investren mit hhem Leverage müssen aufgrund der jetzt restriktiven Bankenplitik den Bestand reduzieren Banken wllen ihre durch Staatsgarantien abgesicherten Altlasten ls werden die Frage ist nur, b wir rechtzeitig davn erfahren. Diese Verkäufer inserieren nicht in der Tageszeitung, geben ihre Angebte nicht über Immbilienscut24.de bekannt und schalten häufig nicht einmal Makler ein. Sie suchen eine schnelle und unauffällige Abwicklung der Transaktin. Sie nutzen dazu ihre Netzwerkpartner, die sich bereits bei früheren Geschäften ähnlicher Art bereits als seriös, zuverlässige und vertrauenswürdige Partner bewährt haben. Wenn sie selbst nch über keine eigenen Erfahrungen aus früheren Geschäften verfügen, flgen sie in der Regel einer persönlichen Empfehlung vn einem ihrer eigenen vertrauten Netzwerkpartner. 26

27 Mndpreise in den Zeitungen Schnäppchenpreise im Netzwerk Diese Statistik nennt die Preise, die in Zeitungsinseraten aufgerufen werden. Diese Wunschpreise werden selten erzielt. Verkäufer, die aus den auf den Vrseiten genannten Gründen veräußern wllen, nutzen in der Regel die ihnen persönlich als zuverlässig bekannten Netzwerkpartner, auf deren Diskretin und Serisität sie aufgrund früherer psitiver Erfahrungen vertrauen. 27

28 3. Schritt zur Verbesserung: Engagiertes Mietmanagement Das der-investr-zuerst -Prinzip begründet eine Interessengemeinschaft zwischen Investr und Dienstleister auf der Basis eines einfachen wirtschaftlichen Zusammenhangs: Jeder Eur Mehreinnahmen aus der Vermietung erhöht anteilmäßig auch die Erflgsbeteiligung der Immbilienverwaltung. Dies ist eine immer und langfristig funktinierende Mtivatin, jeden Tag daran zu arbeiten, eine nachhaltig hhe Vermietungsqute sicherzustellen und Mieterhöhungen umzusetzen. Mnatsmiete bei Kauf: 5,50 /qm Mietrendite 7,50 % Mnatsmiete nach anfänglicher Mietvertrags- Sanierung: 6,05 /qm Mietrendite 8,25 % Mnatsmiete nach 10 Jahren nachhaltiger Mietverwaltung: 7,37 /qm (das entspricht + 2,0 % p.a.) Mietrendite 10,05 % 28

29 4. Schritt zur Verbesserung: Stiftungs-gerechte Zeiträume planen Initiatrengewinne und Vertriebsprvisinen entstehen immer dann, wenn das Geld der Kunden in Bewegung gebracht wird. Deswegen wird bei traditinellen Immbilienfnds stets eine möglichst kurze Haltedauer angestrebt. Auflösung eines alten Fnds + neue Investitin in den nächsten Fnds führt zu neuen Gewinnen und neuen Prvisinen. Dies deckt sich jedch nicht mit der Zielstellung vn Stiftungen. Besser: Haltedauer der Immbilien s lange, wie diese rentabel zu bewirtschaften sind. Das kann 20, 30 und mehr Jahre sein, wenn die Immbilien nachhaltig seriös bewirtschaftet werden. Verkauf (einzelner) Immbilien nur in Ausnahmefällen. Dann Ersatzinvestitin innerhalb des Fnds. Das funktiniert besnders gut mit Partnern, die ihr Hauptziel nicht im Vertrieb sehen, sndern in der langfristigen Bewirtschaftung eines nachhaltig ertragreichen Immbilienbestandes. 29

30 5. Schritt zur Verbesserung: Entfall vn Prvisinen Traditinelle Immbilienfnds kalkulieren in den Retail-Tranchen in der Regel Vertriebsprvisinen bis über 10 % ein. Dies steht den Interessen einer Stiftung entgegen, die an einer nachhaltig ertragreichen Bewirtschaftung vn Immbilien interessiert ist: Vertriebsprvisinen schaffen keine Vermögens-Substanz. Besser: Ersatzlser Entfall vn Vertriebsprvisinen. Stattdessen ein laufendes Hnrar für eine nachhaltige, an den Interessen der Stiftung ausgerichteten (Vermögens-) Verwaltung. Der Vermögensverwalter muss die Interessen seines Auftraggebers zur Unterstützung für ein nachhaltig ertragreiches Investment wahrnehmen und nicht die (Vertriebs-) Interessen eines Initiatrs. 30

31 Das Gies & Heimburger - Knzept für Stiftungen Zusammenschluss Stiftungen schließen sich zu einer Investrengemeinschaft zusammen Langfristige Interessenvertretung und Dienstleistung für die Betreuung Sie beauftragen Gies & Heimburger als Vermögensverwalter (unter den Regularien des 32 KWG inklusive Prüfung durch die Aufsichtsbehörden), ihre Interessen zum Aufbau eines nachhaltig ertragreichen Immbilieninvestments wahrzunehmen und dieses Investment langfristig zu betreuen. Bündelung des Investitinsvlumens Mehrere Stiftungen bündeln ihre Investitinssummen (sweit für die Assetklasse Immbilien reserviert) und starten damit ein breit gestreutes Immbilien- Investment, das die besnderen Anfrderungen und die Interessenslage vn Stiftungen erfüllt 31

32 Das Ziel: ein nachhaltig ertragreiches Investment Nachhaltig ertragreich Mieteinnahmen bezgen auf den Kaufpreis: über 7 % mit nachhaltigem Ptential auf Steigerungen Hieraus laufende Ausschüttungen zur Erfüllung des satzungsgemäßen Stiftungszweckes Realer Vermögenserhalt auch bei ungünstigen Marktentwicklungen Die hhen Bewertungsreserven durch günstigen Einkauf aus Sndersituatinen führen dazu, dass die Vermögenssubstanz der Stiftung auch ungünstige Marktentwicklung erhalten bleibt. Die Knzentratin auf Sachwerte führt außerdem dazu, dass der reale Vermögenswert auch bei steigender Inflatin erhalten bleibt. Geringer Verwaltungsaufwand durch spezialisierten Dienstleister Wenig Aufwand durch Einschaltung eines spezialisierten Vermögensverwalters als Interessenvertreter Kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb, sndern lupenreine Vermögensverwaltung. 32

33 Beispiel 1: Immbilienprjekt, gekauft aus Sndersituatin Kaufpreis inkl. Instandhaltung: erzielbare Miete: Ist-Miete bei Ankaufsbeschluss: aktuelle Miete / m²: 5,36 erzielbare Miete: 5,64 KP-Faktr bei erzielbarer Miete: 11,07-fache Umrechnung in Mietrendite: 9,03 % (Quelle: PI-Immbilienfnds 1) 33

34 Beispiel 2: Immbilienprjekt, gekauft aus Sndersituatin Kaufpreis inkl. Instandhaltung: Kaufpreis pr qm: 853 erzielbare Miete: Ist-Miete bei Ankaufsbeschluss: aktuelle Miete / m²: 5,45 erzielbare Miete / m²: 6,05 KP-Faktr bei erzielbarer Miete: 11,21-fache Umrechnung in Mietrendite: 8,92 % (Quelle: PI-Immbilienfnds 1) 34

35 Beispiel 3: Immbilienprjekt, gekauft aus Sndersituatin Kaufpreis inkl. Instandhaltung: Kaufpreis pr qm: 702 erzielbare Miete: Ist-Miete bei Ankaufsbeschluss: aktuelle Miete / m²: 5,16 erzielbare Miete / m²: 5,16 KP-Faktr bei erzielbarer Miete: 11,23-fache Umrechnung in Mietrendite: 8,9 % (Quelle: PI-Immbilienfnds 1) 35

36 Beispiel 4: Immbilienprjekt, gekauft aus Sndersituatin Kaufpreis inkl. Instandhaltung: Kaufpreis pr qm: 773 erzielbare Miete: Ist-Miete bei Ankaufsbeschluss: aktuelle Miete / m²: 4,71 erzielbare Miete / m²: 5,37 KP-Faktr bei erzielbarer Miete: 12,00-fache Umrechnung in Mietrendite: 8,33 % (Quelle PI-Immbilienfnds 1) 36

37 Zinsen unter 3,5 % und Mietrendite über 7 % (!!!) Wenn Sie jemals darüber nachgedacht haben, ein ertragreiches Investment in Immbilien zu beginnen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür. Wrkshp zur Gründung einer Investrengemeinschaft für Stiftungen: Mittwch, :00 Uhr in Hannver 37

38 Einladung zum Wrkshp Investrengemeinschaft in Hannver Tagesrdnung: a) Rechtliche und steuerliche Besnderheiten für Stiftungen in Zusammenhang mit einer gemeinschaftlichen Investitin in Immbilien b) Vrstellung eines Knzepts für kleinere Investitinssummen c) Vrstellung eines Knzeptes für größere Investitinssummen d) Vrstellung vn knkreten Prjekten für Stiftungen, die eine Langfrist-Rendite vn 8 % erwarten lassen e) Vrstellung vn Referenzen aus der Vergangenheit, die das erwartete Renditeziel erfüllt haben Eintreffen: ab 12:30 Uhr zu einem Imbiss und zur Ausgabe der Unterlagen Knferenzbeginn: pünktlich 14:00 Uhr. Vrträge und Diskussinen gemäß Tagesrdnung. Knferenzende: vrgesehen 17:30 Uhr. Anschließend stehen die Referenten nch zur Verfügung. 38

39 Kntakt Gies und Heimburger GmbH Am Marktplatz Kelkheim Niederlassungen in Bad Krzingen, Bühl Duisburg Ihr Ansprechpartner: Bernd Heimburger Stiftungsmanager (EBS) Tel b.heimburger@guh-vermegen.de 39

40 Disclaimer Das vrliegende Dkument dient als Marketinginstrument für das Knzept einer Investrengemeinschaft für Stiftungen. Sämtliche in dieser Präsentatin enthaltenen Infrmatinen wurden vn der Gies und Heimburger GmbH srgfältig zusammengestellt und verarbeitet. Sie beruhen auf Quellen, die vn ihr für zuverlässig erachtet werden. Dennch übernimmt die Gies und Heimburger GmbH keine Haftung für die Richtigkeit und Vllständigkeit der hierin enthaltenen Infrmatinen und haftet in keinem Fall für Schäden der Verluste irgendwelcher Art. Ausgenmmen sind Schäden, die auf vrsätzliche und grb fahrlässige Handlungen zurückgehen. Diese Präsentatin richtet sich nicht an Persnen, deren Natinalität, Whnsitz der snstigen Umstände den Zugang zu den darin enthaltenen Infrmatinen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Die in dieser Präsentatin zum Ausdruck gebrachten Meinungen geben die Einschätzung der Gies und Heimburger GmbH zu Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und können sich hne vrherige Ankündigung ändern. Diese Präsentatin kann in die Zukunft gerichtete Aussagen enthalten. Auch wenn diese Aussagen die Ansicht und die Zukunftserwartungen der Gies und Heimburger GmbH widerspiegeln, können die tatsächlichen Entwicklungen und Ergebnisse erheblich vn den Erwartungen abweichen. Bitte beachten Sie ferner, dass der Wert einer Vermögensanlage swhl steigen als auch fallen kann. Die Anleger müssen deshalb bereit und in der Lage sein, Verluste des eingesetzten Kapitals hinzunehmen. Anlageergebnisse aus der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftigen Wertentwicklung zu. Die in dieser Präsentatin enthaltenen Infrmatinen dienen ausschließlich Ihrer Unterrichtung. Sie stellen keine Anlageberatung und keine steuerliche der rechtliche Beratung dar. Auch ist in ihnen kein Angebt, keine Empfehlung und keine Auffrderung zum Treffen vn Anlageentscheidungen jeder Art zu sehen. Insbesndere ersetzen diese Infrmatinen nicht eine geeignete anleger- und prduktbezgene Beratung. Aussagen zu steuerlichen der rechtlichen Themen ersetzen nicht die fachliche Beratung durch einen steuerlichen der rechtlichen Berater. Sämtliche Urheberrechte und snstige Rechte, Titel und Ansprüche (einschließlich Cpyrights, Marken, Patente und andere Rechte an geistigem Eigentum swie snstiger Rechte) an, für und aus allen Infrmatinen dieser Präsentatin unterliegen uneingeschränkt den jeweils gültigen Bestimmungen und den Besitzrechten der jeweiligen eingetragenen Eigentümer. Sie erlangen keine Rechte an dem Inhalt. Das Cpyright für veröffentlichte, vn der Gies und Heimburger GmbH selbst erstellte Inhalte bleibt allein bei der Gies und Heimburger GmbH. Eine Vervielfältigung der Verwendung slcher Inhalte, ganz der in Teilen, ist hne schriftliche Zustimmung der Gies und Heimburger GmbH nicht gestattet. 40