Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland

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3 Grußwort des Landrates des Landkreises Märkisch-Oderland zur Broschüre Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland Liebe Bürgerinnen und Bürger des Landkreises Märkisch-Oderland, liebe Gäste, nach wie vor wird in Märkisch-Oderland viel gebaut, das belegen einige Zahlen aus dem Landratsamt: Im Jahr 2006 konnten 590 Baugenehmigungen bauaufsichtlich genehmigt werden. 561 Ein- bzw. Zweifamilienhäuser mit 618 Wohnungen wurden im Vorjahr im Landkreis errichtet und fertiggestellt. Diese Zahlen zeigen, dass ein reges Baugeschehen in unserem Landkreis stattfindet. Damit ist das Interesse an Informationen rund ums Bauen groß. Hier helfen Ihnen die vorliegenden Bauratgeberseiten bei der Suche nach wichtigen Informationen. Die im Ratgeber aufgeführten Unternehmen werben mit ihrem guten Namen für ihre Leistungen und bilden mit ihrer Arbeit den Grundstein für die wirtschaftliche Entwicklung in Märkisch Oderland. Nutzen Sie die angebotenen Dienste einheimischer Firmen, um diese Entwicklung positiv zu beeinflussen. Viel Erfolg beim Bauen wünscht Ihnen Märkisch-Oderland ist eine Region, in der sich Bauen lohnt. Die Kreisverwaltung unterstützt die Bauwilligen beim Stellen und der Bearbeitung des Bauantrages. Der Landkreis bietet Ihnen als Bauherr, Architekt, Bevollmächtigter etc. die Möglichkeit, sich ganz bequem von zu Hause oder vom Büro aus über Ihren Bauantrag zu informieren. Dazu bieten wir Ihnen den Service BAUEN ON- LINE im Landkreis MOL auf unserer Internetseite de an. Die elektronische Bauakte bringt Ihnen kurz und knapp Gewissheit über den aktuellen Stand der Bearbeitung. Mit diesem Kundendienst möchten wir zu kürzeren Bauzeiten durch bürgerfreundliches Verwaltungshandeln beitragen. Die vorliegende Broschüre Bauen im Landkreis Märkisch-Oderland bietet Ihnen nun die Möglichkeit, sich über wichtige Themen rund um das Thema zu informieren und so Ihr spezielles Vorhaben zu planen und auszuführen. Gernot Schmidt Landrat Seelow, März 2007

4 Inhaltsverzeichnis Grußwort...1 Branchenverzeichnis...3 Informationen über den Landkreis...6 Informationen...9 Zentrale Ansprechpartner...9 Gemeinden und Ämter des Landkreises...9 Behörden und Fachämter der Kreisverwaltung...9 Institutionen der Wirtschaftsförderung...9 Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland Bebaubare Potenzialflächen Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Entwicklung des Oderbruchs Das Baugrundstück Bauvorschriften in Grundzügen Der Grünordnungsplan Ausnahmen und Befreiungen Das Bauordnungsrecht Die am Bau Beteiligten Das Nachbarrecht Denkmalschutz und Denkmalpflege Dienstbarkeiten zur Beseitigung von bauordnungsrechtlichen Hindernissen Teilung von Grundstücken Die Bauausführung Die Baufinanzierung Wichtige Adressen Eigene Ergänzungen... 44

5 Branchenverzeichnis Liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Abwasseranlagen Architekten Autohaus...2 Autoservice...2 Baubetreuung Bauelemente Baufinanzierung... U 4 Baugrundbüro Baumfällung Bauplanung Bauschlosserei Baustoffe Baustoffhandel Bauunternehmen... 5, 13, 38 Betonbohren und -sägen Blower-Door-Messung Bodenleger Brückenbau Carport Container Containerdienst Elektroinstallation Elektroplanungsbüro Elektrotechnik Energieversorgung... U 3 Entsorgung Entwicklungsgesellschaft Erdbau Fenster Fenster/Türen Finanzdienstleistungen Fliesenleger Garten- und Landschaftsbau Gas- und Wasserinstallation Gerüstbau Hausverwaltung Heizung/Sanitär...10, 13, 38 Immobilien... U 2, 22 Industriebau Industriegerüstbau BAR-TEC Klimaanlagenbau Handwerksbetrieb seit 1991 Bad Freienwalde Tel.: Fax:

6 Branchenverzeichnis Ingenieurbüro...3, 22, 28, 36 Kernbohrung Klimaanlagen...3 Maler Natursteinhandel Notar Pflasterarbeiten Planung von Heizung-Sanitäranlagen Planungsbüro Projektentwicklung...5 Projektplanung Rechtsanwalt Regenerative Energien Sachverständigenbüro Schlosserei Serverraumkühlung...3 Sparkasse... U 4 Statik Steuerberater Straßenbau... 13, 43 Transporte Treppen Trockenbau Vermessung... 17, 20 Vermögensberatung Wasser- und Abwasserzweckverband...U3 Wintergärten... 10, 43 Wohnungsbaugesellschaft... U 2 Zäune... 13, 38 Zimmerei U = Umschlagseite

7 Mit uns erfolgreich bauen! mib märkische ingenieur bau gmbh Ihr Partner für Industrie-, Gewerbe- und Wohnungsbau Auszug aus dem Leistungsspektrum Generalunternehmen Realisierung von Teilleistungen Bauträgerschaft Planungsleistungen Investitionen Vermietung/Verkauf von Gewerbeflächen Bauland für EFH Immobilienentwicklung Hausverwaltung

8 Informationen über den Landkreis Der Landkreis Märkisch-Oderland liegt im Osten Brandenburgs und erstreckt sich auf einer Fläche von 2.127,7 km 2. Das entspricht 7,2 % der Gesamtfläche des Landes Brandenburg. Hier leben (Stand )1 Menschen. Im Westen grenzt Märkisch-Oderland an die Bundeshauptstadt Berlin, im Norden an den Landkreis Barnim, im Süden an den Landkreis Oder-Spree sowie an die kreisfreie Stadt Frankfurt (Oder) und im Osten bildet die Oder die natürliche Grenze zu unserem Nachbarland Polen. Im Wesentlichen setzt sich der neue Landkreis aus großen Teilen der alten Kreise Niederbarnim, Oberbarnim und Lebus zusammen. Nach der Kreisgebietsreform im Jahr 1993 entstand der neue Großkreis aus den Altkreisen Strausberg, Seelow und Bad Freienwalde mit der Kreisstadt Seelow. 1 Quelle: Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik des Landes Brandenburg Märkisch-Oderland hat eine Landschaft zum Staunen und Genießen, ist eine Region zur Erholung und Entspannung, der Kultur und aktiven Freizeitgestaltung. Umfangreiche Seen- und Rinnengebiete, die großen Waldflächen des Barnims mit Bergen und Tälern, der Naturpark Märkische Schweiz und die weite Ebene des Oderbruchs bilden ein harmonisches Naturensemble. Eine spezifische, ja oftmals sogar selten gewordene Flora und Fauna laden zum Beobachten und Entspannen ein. Umfangreiche Wander-, Radfahr- und Reitwege auch in Landschafts- und Naturschutzgebieten bieten einen hohen Erholungswert. Reizvoll gelegene Gasthäuser, Pensionen und Hotels, aber auch Privatunterkünfte ermöglichen einen angenehmen Aufenthalt. In direkter Nachbarschaft zu Berlin liegt mit Einwohnern Strausberg als bevölkerungsreichste Stadt. Weit erstreckt sich das Landschaftsschutzgebiet Strausberger und Blumenthaler Wald- und Seengebiete. In landschaftlich schöner Umgebung können Sie gesunde würzige Luft, Wasser und Wald, einfach alles, wonach Großstädter lechzen, genießen. Straus-, Bötz-, Fänger- und Stienitzsee laden zum Baden, Rudern, Angeln und Surfen ein. Für Wanderer und Radfahrer sind Wege markiert. Der Verkehrslandeplatz und der Sport- und Erholungspark Strausberg bieten viele Möglichkeiten. Neue Adressen sind die Kinderbauernhöfe in Strausberg und Petershagen. Ein Besuch der Galopprennbahn Hoppegarten, der Rennbahn im Grünen, lohnt sich immer. Das Heimatmuseum Strausberg und der Museumspark der Baustoffindustrie in Rüdersdorf, ein EXPO-Projekt, vermitteln viel Wissenswertes. Sie können uns gut erreichen. Nutzen Sie den Verkehrslandeplatz in Strausberg oder kommen Sie mit dem Auto über die A 10 oder die B 1/5, der Regionalbahn, der S-Bahn, dem Fahrrad oder wie immer Sie wollen! Von Berlin bis an die Oder führt der europäische Fernradweg R 1, der Stück für Stück seinem Image als Europa-Radweg gerecht wird. Er schafft die Möglichkeit, mit dem Fahrrad von Frankreich über Belgien und die Niederlande quer durch Deutschland bis zum polnischen Nachbarn zu gelangen. Tore zum polnischen Nachbarn für den Pkw-Verkehr befinden sich in Küstrin- Kietz, Hohenwutzen und Frankfurt (Oder). Am Fuße des Barnims lagern schwefelhaltige Moore und sprudeln Quellen, deren Heilkraft bereits im 17. Jahrhundert erkannt wurde. Für Kurfürst Friedrich Wilhelm, der als einer der ersten die Quelle nutzte, war dies Grund genug, 1684 in Bad Freienwalde einen Gesundbrunnen zu begründen. Daraus entwickelte sich eine blühende Stadt in der Region, deren Flair noch heute erkennbar ist erhielt Bad Freienwalde die staatliche Anerkennung als Moor- und Heilbad. Berühmte Baumeister wie Schinkel, Schlüter und Langhans wirkten hier, deren architektonische Meisterleistungen noch heute an Bade- und Gästehäusern bewundert werden können. Die Erweiterung der Kuranlagen, die Restaurierung des historischen Kerns mit seinen architektonisch reizvollen Bürgerhäusern und die Wiederanlage der von Lenné angelegten Kurparkanlagen laden zum Verweilen ein. Auch ein Besuch des von Gilly 1788/89 für Königin Friederike Luise errichteten Schlosses, das heute eine Walther-Rathenau-Ausstellung beherbergt, ist

9 Informationen über den Landkreis lohnenswert. Zu Füßen der Gedenkstätte Seelower Höhen, die an die letzte opferreiche Schlacht des II. Weltkrieges erinnert, liegt das Panorama der faszinierenden Oderlandschaft. Motorsportfans zieht es alljährlich eine Woche vor Pfingsten nach Seelow, um an den Meisterschaften im Autocross teilhaben zu können. Das von Schinkel erbaute Schul- und Bethaus in Altlangsow sowie das aufwendig rekonstruierte Schul- und Bethaus in Wuschewier laden zu kulturellen Veranstaltungen ein. Die ebenfalls von dem bekannten Baumeister Karl Friedrich Schinkel geschaffene städtebauliche Anlage in Neuhardenberg mit Kirche, Schloss und Lenné-Park lässt einen Besuch genauso zum Erlebnis werden wie ein Aufenthalt im Kunstspeicher von Friedersdorf an der B 167. Den Spuren von Templern und Johannitern begegnet man noch heute in der Komturei Lietzen. Urlaub im Grünen wird auf den Campingplätzen in Alt Zeschdorf, Zechin und Münchehofe geboten. In den großen Oderbruchdörfern Neuhardenberg, Letschin und Neutrebbin stehen Denkmale für Friedrich II., auf dessen Veranlassung die Trockenlegung des von Hochwassern geplagten Oderbruches erfolgte. Nach Letschin kam 1838 auch der Apothekerlehrling und spätere Dichter Theodor Fontane mit seinen Eltern. geistig-kulturellen Zentrum Brandenburgs. Eine große Besucherzahl zieht es an den Schermützelsee in Buckow, im Herzen der Märkischen Schweiz. Das idyllisch gelegene Brecht-Weigel-Haus zeigt Dokumente aus dem Leben und Schaffen des Künstlerehepaares. Open-Air-Konzerte, Klassik im Grünen, internationale Musikerwerkstätten, wechselnde Ausstellungen, die Buckower Rosentage und vieles andere mehr ein buntes Veranstaltungsmosaik im Einklang mit der Natur ist in der Märkischen Schweiz Tradition. Als einziger Kneipp-Kurort Brandenburgs bietet Buckow ein Kur- und Gesundheitsprogramm, das von der Rehabilitation über Mutter-Kind-Kuren, Gesundheitsund Fastenwochen bis hin zu Beauty-Tagen reicht. Verträumte Stille und Gastlichkeit findet man gleichermaßen im nahe gelegenen Erholungsort Waldsieversdorf. Landschaftszauber, Seenverträumtheit, märchenhafte Vielfalt auf engstem Raum die Märkische Schweiz ist ein Geschenk an die Mark Brandenburg. Sie braucht einen Vergleich mit viel gepriesenen Gegenden wie dem Harz oder Thüringer Wald nicht zu scheuen. Für nähere Informationen stehen Ihnen die regionalen Fremdenverkehrsstellen gern mit Rat und Tat zur Seite. In den Wanderungen durch die Mark Brandenburg und in vielen anderen Werken beschreibt er Land und Leute. Eine Woche nach Pfingsten findet in Reitwein der traditionelle Heiratsmarkt statt, ein Fest, wie es turbulenter nicht sein kann. Petrijünger in Altfriedland, Genschmar, Bleyen und Falkenhagen, aber auch direkt entlang der Oder, kommen voll auf ihre Kosten. Vom emsigen Treiben der Zisterziensernonnen zeugen die Ruhe des Klosters und die Kirche Sankt Marien in Altfriedland. Naturverbundene Wandervögel finden nicht nur im Odervorland, sondern auch während eines Spazierganges durch die Pontischen Hänge von Dolgelin über Carzig nach Mallnow und Lebus Erholung, wo im Frühling das in Europa seltene gelbe Adonisröschen blüht. Von den Lebuser Bergen, wo der Bischof einst seinen Sitz hatte, kann der Blick weit ins polnische Land schweifen. Das Oderbruch ist ein Paradies für Rad- und Fußwanderer. Auf Feldwegen oder Dämmen, über Kopfsteinpflaster und Nebenstraßen gelangt man durch beschauliche Dörfer. In Kunersdorf, einige Kilometer von Wriezen entfernt, befindet sich auf dem Friedhof die Grabanlage der Familien von Lestwitz und von Itzenplitz. Das Wirken der Frau von Friedland, geborene von Lestwitz, machte Kunersdorf zu einem

10 Landratsamt Dienstort Seelow Puschkinplatz Seelow Tel.: /850-0 Fax: /420 Landrat Gernot Schmidt / Dienstort Strausberg Klosterstraße Strausberg Tel.: /354-0 Fax: / Dienstort Bad Freienwalde Wriezener Straße Bad Freienwalde Tel.: /466-0 Fax: /37 21 Büro des Landrates, Pressesprecher Persönlicher Referent Thomas Scheffler / Büro des Kreistages Büroleiter Herr Schulz / Rechnungs- und Gemeindeprüfungsamt Amtsleiter Herr Feldkamp / Behinderten-, Gleichstellungs- und Ausländerbeauftragte Frau Gruber / , /46-719, / Personalrat Vorsitzende Frau Benzarti / Fachbereich I Beigeordneter Rainer Schinkel / Wirtschaftsamt Amtsleiter Herr Schinkel / Kämmerei mit Kreiskasse Amtsleiterin Frau Wende / Personalamt Amtsleiterin Frau Szameitpreiks / Hauptamt Amtsleiter Herr Berendt / Rechts- und Versicherungsamt Amtsleiterin Frau Sallmann / Bauverwaltungsamt Amtsleiterin Frau Weber / Landwirtschaftsamt Amtsleiter Herr Paepke / Ordnungsamt Amtsleiter Herr Montua / Fachbereich II Beigeordneter Lutz Amsel / Schulverwaltungsamt, Kultur- und Sportamt Amtsleiter Herr Gebhard / Veterinär- und Lebensmittelüberwachungsamt Amtstierarzt Herr Dr. sc. Fritzsch / Sozialamt Amtsleiterin Frau Werner / Jugendamt Amtsleiter Herr Böduel / Gesundheitsamt Amtsarzt Herr Dr. Wegner / Fachbereich III 1. Beigeordneter Michael Bonin / Bauordnungsamt Amtsleiter Herr Koch / Bauplanungsamt Amtsleiterin Frau Stegemann / Kataster- und Vermessungsamt Amtsleiter Herr Proft / Umweltamt Amtsleiter Herr Dr. Marschler / Straßenverkehrsamt Amtsleiter Herr Bauermeister /

11 Informationen Zentrale Ansprechpartner Die folgende Übersicht beinhaltet diese Ansprechpartner mit ihren entsprechenden Funktionen und Telefonnummern. Die vollständigen Adressen der Ämter und Gemeinden können Sie über die genannte Internetadresse abrufen oder beim Landkreis erfragen. Die ausführlichen Anschriften der anderen Institutionen sind im letzten Gliederungspunkt des Leitfadens aufgelistet. Amtsdirektor/Örtlicher Bauamtsleiter (Kommune und Amt), Ämter und Gemeinden des Landkreises im Internet: Herr Koch Bauordnungsamt des Landkreises Amtsleiter Telefon: / bauordnungsamt@landkreismol.de Herr Proft Kataster- und Vermessungsamt Amtsleiter Telefon: / katasteramt@landkreismol.de Frau Stegemann Bauplanungsamt Amtsleiterin Telefon: / bauplanungsamt@landkreismol.de Frau Schäffner Wirtschaftsamt des Landkreises Investitions- Telefon: / betreuerin wirtschaftsamt@landkreismol.de Herr Sandhoff Wirtschaftsförderverein Märkisch-Oderland e. V. Telefon: / wfv@molnet.de Gemeinden und Ämter des Landkreises Die Anschriften und Ansprechpartner aller Städte, Ämter und Gemeinden erfahren Sie im Internet unter oder im Wirtschaftsamt der Kreisverwaltung unter Telefon / Behörden und Fachämter der Kreisverwaltung Bauordnungsamt (Untere Bauaufsichtsbehörde) Klosterstraße Strausberg Telefon: / Fax: / bauordnungsamt@landkreismol.de Kataster- und Vermessungsamt Klosterstraße Strausberg Telefon: / Fax: / katasteramt@landkreismol.de Bauplanungsamt Klosterstraße Strausberg Telefon: / Fax: / bauplanungsamt@landkreismol.de Hier erreichbar: Untere Denkmalbehörde Wirtschaftsamt Puschkinplatz Seelow Telefon: / Fax: / wirtschaftsamt@landkreismol.de Umweltamt Puschkinplatz Seelow Telefon: / Fax: / umweltamt@landkreismol.de Hier erreichbar: Untere Naturschutzbehörde, Untere Abfallwirtschaftsbehörde/Untere Bodenschutzbehörde, Untere Wasserbehörde Institutionen der Wirtschaftsförderung STIC-Wirtschaftsfördergesellschaft MOL mbh Garzauer Chaussee Strausberg Telefon: / Internet: Investitionsbank des Landes Brandenburg Beratungszentrum Frankfurt (Oder) Im Technologiepark Frankfurt (Oder) Telefon: 03 35/ Fax: 03 35/ bz.frankfurt@ilb.de Internet:

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13 Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE Bemerkung Strausberg Strausberg Am Igelpfuhl 4,1 38 Auslastung 60% Strausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil A 12,0 230 Auslastung 92% Strausberg Strausberg Walkmühlenstraße 4,4 k.a. Auslastung 35% Strausberg Strausberg Bruno-Bürgel-Straße 1,1 11 Realisierung nicht begonnen Strausberg Strausberg Hegermühlenstraße Teil B 2,2 k.a. Auslastung 20% Strausberg Hohenstein Hohenstein 11,1 k.a. Auslastung 90% Strausberg Strausberg Villengebiet Vorstadt 9,5 k.a. Auslastung 85% Strausberg Strausberg Westlicher Grenzweg 3,0 60 Auslastung 70% Bad Freienwalde Bad Freienwalde Waldstadt 9,6 k.a. Realisierung nicht begonnen Bad Freienwalde Bad Freienwalde Am Ranfter Feld 5,35 60 Auslastung90% Bad Freienwalde Bad Freienwalde August-Heese-Straße 1,0 k.a. Auslastung 80% Bad Freienwalde Altranft Gutshof Altranft 6,2 k.a. Realisierung nicht begonnen Wriezener Höhe Haselberg Wohngebiet 3,4 75 Auslastung 50% Wriezen Wriezen Am Kastanienweg 1,8 20 Auslastung 90% Oderaue Altreetz Am Sportplatz 0,7 9 Auslastung 65% Höhenland Leuenberg Am Gamengrund 4,1 47 Auslastung 18% Falkenberg Dannenberg Freienwalder Weg 1,9 16 Auslastung 87% Rüdersdorf Herzfelde Gartenstraße 0,7 19 Auslastung 21% Rüdersdorf Herzfelde Lindenstraße/Möllenstraße 3,1 50 Auslastung 70% Rüdersdorf Herzfelde Hans-Schröer-Straße 2,3 31 Auslastung 77% Rüdersdorf Herzfelde Karl-Marx-Straße/Am Wiesengrund 1,7 k.a. Auslastung 20% Rüdersdorf Rüdersdorf Tenniszentrum Woltersdorfer Straße Auslastung 11% Rüdersdorf Rüdersdorf Vogelsdorfer Straße/Priesterweg 0,4 5 Auslastung 20% Rüdersdorf Rüdersdorf Woltersdorfer Straße Nord 2,3 25 Realisierung nicht begonnen Rüdersdorf Rüdersdorf Wohnpark Herzfelder Straße 7,2 124 Auslastung 30% Rüdersdorf Lichtenow Wohngebiet Lichtenow Dorf 0,7 8 Realisierung nicht begonnen Rüdersdorf Hennickendorf Berliner Straße/Ringstraße 1,3 k.a. Auslastung 40% Rüdersdorf Hennickendorf Wohnbebauung Klosterdorfer Straße 2,3 30 Auslastung 53% Rüdersdorf Hennickendorf Wohngebiet Herzfelder Weg 6,8 k.a. Auslastung 70% Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Martin-Luther-Straße/Tieckstraße 7,7 128 Auslastung 60% Fredersdorf/Vogels. Fredersdorf Krumme Straße/Mittelstraße Auslastung 47% Altlandsberg Gielsdorf Fuchsbergstraße 6,7 100 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Am Pieselberg 7,8 250 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Nr. 10 5,67 15 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Gielsdorf Nr. 4 20,0 200 Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Altlandsberg Wohngebiet Am Röthsee 5,8 250 Auslastung 58% Altlandsberg Altlandsberg Scheunenviertel 22,5 k.a. Realisierung nicht begonnen Altlandsberg Bruchmühle Landsberger Straße 1,5 96 Auslastung 20% Altlandsberg Wegendorf Buchholzer Siedlung 8,8 77 Auslastung 69% Altlandsberg Wilkendorf Siedlung am Golfpark Schloss Wilkendorf Auslastung 4,5% Müncheberg Eggersdorf Görlsdorfer Straße 0,44 k.a. Realisierung nicht begonnen Müncheberg Müncheberg Eigenheimsiedlung Märkische Heide 0,8 11 Auslastung 50% Müncheberg Müncheberg Schwarzer Weg/Gartenstraße/Heimstraße 3,2 56 Auslastung 20% Müncheberg Müncheberg Märkische Siedlung 9,4 118 Auslastung 50% 11

14 Wohnungsbaustandorte im Landkreis Märkisch-Oderland 12 Gemeinde Ortsteil Plangebiet Größe WE Bemerkung Rehfelde Rehfelde Gartenstadt 1. BA 6,8 70 Auslastung 50% Rehfelde Rehfelde An der Fuchsbergstraße 2,41 45 Auslastung 50% Rehfelde Rehfelde Wohnpark Nordbau 2,5 k.a. Auslastung 70% Rehfelde Zinndorf Baugebiete 1, 2 und 3 2,9 13 Auslastung 50% Oberbarnim Klosterdorf Wohngebiet Klosterdorf Nord 34,4 375 Auslastung 6% Märkische Höhe Reichenberg Östlicher Ortseingang 2,22 13 Auslastung 15% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Altlandsberger Chaussee 7,15 13 Realisierung nicht begonnen Petershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzsee 15,1 k.a. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Bötzseestraße/Grenzstraße 12,0 60 Auslastung 7% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf Süd 60,0 415 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Karl-Liebknecht-Straße 5,0 k.a. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Stiller Grund 5,4 35 Auslastung 9% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Ulmenallee 9,6 20 Auslastung 30% Petershagen/Eggers. Eggersdorf Eggersdorf III/1 Goethestraße 2,3 20 Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Lucasstraße 6,0 50 Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Charlottenstraße 7,7 45 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen Eggersdorfer Straße/Elbestraße 14,2 206 Auslastung 40% Petershagen/Eggers. Petershagen Friedhofstraße/Sophienstraße 3,2 k.a. Auslastung 30% Petershagen/Eggers. Petershagen Körnerstraße 2,6 k.a. Auslastung 90% Petershagen/Eggers. Petershagen Lessingstraße/Saalestraße 8,25 k.a. Realisierung nicht begonnen Petershagen/Eggers. Petershagen Neckarstraße/W.-Busch-Straße 11,75 k.a. Auslastung 90% Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Graphenhainstraße 11,0 k.a. Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen Triftstraße/Johannesstraße 8,53 k.a. Auslastung 70% Petershagen/Eggers. Petershagen Wiesenstraße/Gürtelstraße 3,4 10 Auslastung 80% Petershagen/Eggers. Petershagen W.-Pieck-Straße/Tasdorfer Straße 1,4 k.a. Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Karl-Münz-Straße/Gartenstraße 5,0 46 Auslastung 50% Petershagen/Eggers. Petershagen Bruchmühler Straße/Gartenstraße 3,95 45 Auslastung 40% Petershagen/Eggers. Petershagen Tasdorfer Straße/Mierwerder Weg Auslastung 30% Hoppegarten D.-Hoppegarten Neubirkenstein 26,2 250 Auslastung 72% Hoppegarten D.-Hoppegarten Obere Bergstraße 13,5 510 Auslastung 80% Hoppegarten Hönow Siedlungserweiterung Auslastung 80% Hoppegarten Münchehofe Giebelweg 1 0,5 11 Auslastung 82% Lebus Wulkow/Bo Wilhelmsdorfer Straße 0,56 7 Realisierung nicht begonnen Lebus Lebus Kirschallee 2 1,0 8 Auslastung 90% Lebus Lebus Kirschallee 3 1,5 19 Auslastung 85% Seelow Land Treplin Hinterstraße 0,5 7 Auslastung 86% Seelow Land Treplin Nagelers Berg 2,2 45 Auslastung 75% Seelow Land Worin Eigenheimsiedlung 0,6 10 Auslastung 30% Seelow Land Vierlinden Görlsdorf 1,0 13 Realisierung nicht begonnen Falkenhagen Falkenhagen Am alten Bahnhof 1,4 17 Vierlinden Marxdorf Fliederweg 2,5 35 Auslastung 3% Podelzig Podelzig Am Teich 3 60 Auslastung 8% Zeschdorf Alt Zeschdorf Wohnpark 1,3 26 Auslastung 8%

15 B A U U N T E R N E H M E N J Ü R G E N J A E U T H E GmbH Vertrieb, Beratung und Service Heinz Rosenfeldt 13

16 Grundsätze und Ziele der Raumordnung für die Entwicklung des Oderbruchs 14 Das Oderbruch gehört in seiner Struktur zum ländlichen Raum des Landes Brandenburg. Ländliche Räume sollen als eigenständige Lebensräume unter Wahrung der ländlichen und landschaftstypischen Eigenarten entwickelt werden. Lokale und regionale Wirtschaftskreisläufe zur Erschließung und Nutzung regionaler Ressourcen sollen ausgebaut und gestärkt werden. Die Oderbruchkante und das Odervorland gehören zum ökologisch wirksamen Freiraumverbundsystem. Dieses ist zu sichern und in seiner Funktionsfähigkeit zu entwickeln. Das übrige Gebiet wird als Vorbehaltsgebietfreiraum festgelegt. Das Odervorland ist als Vorranggebiet für den Hochwasserschutz ausgewiesen. Das gesamte Oderbruch ist hochwassergefährdet und deshalb als Vorbehaltsgebiet hochwassergefährdeter Bereich ausgewiesen. Der Sophienthaler Polder wird als potenzieller Flutungspolder eingestuft. Im Oderbruch befinden sich die Windeignungsgebiete Bliesdorf-Thöringswerder und Letschin. Die überregionale Schienenverbindung der Ostbahn und die Verbindung Eberswalde Frankfurt (Oder) ist zu sichern und funktionsgerecht zu entwickeln. Die Gemeinden, die nördlich von Frankfurt (Oder) liegen (bis Höhe Sachsendorf ), gehören zum Stadt-Umland-Verflechtungsraum des Oberzentrums Frankfurt (Oder). In diesem Verflechtungsraum ist sowohl die Sicherung der Leistungsfähigkeit des zentralen Ortes als auch das ausgewogene Zusammenspiel in den Verflechtungsbeziehungen mit den benachbarten Gemeinden zu gewährleisten und Funktionsverluste für den zentralen Ort zu vermeiden. Großräumige Straßenverbindungen sind die B 1 und die Oder-Lausitz- Straße (B 167/B 112). Als überregionale Straßenverbindung ist die B 158 zu nennen. Die Entwicklung eines weiteren Oderübergangs ist östlich von Wriezen offen zu halten. Am fand die Auftaktveranstaltung zum Leitbildprozess für die europäische Metropolregion Berlin-Brandenburg unter gemeinsamer Leitung des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlins statt. Hier wurde festgelegt, die Hauptstadtregion soll nach den Prinzipien der zentralörtlichen Gliederung entwickelt werden. Zentrale Orte sind die Siedlungsschwerpunkte und Verkehrsknotenpunkte, die für den Versorgungsbereich gebündelte Wirtschafts-, Einzelhandels-, Kultur-, Gesundheits-, Bildungs- und soziale Versorgungsfunktionen erfüllen. Auf der Basis von Tragfähigkeits- und Erreichbarkeitsannahmen werden Mittelbereiche abgegrenzt, die als multifunktionale Schwerpunkte im Raum wirken sollen. Das Zentrale Ortesystem in Berlin-Brandenburg besteht zukünftig aus den Elementen: Metropole Oberzentrum Mittelzentrum (in manchen Kreisen aus MZ in Funktionsteilung) Nahbereichszentren werden durch leistungsfähige Ämter und Gemeinden ersetzt. Für den Landkreis Märkisch Oderland werden folgende Mittelzentren vorgeschlagen: Bad Freienwalde (mit Wriezen, Amt Falkenberg-Höhe, Amt Barnim- Oderbruch) Seelow (mit Letschin, Müncheberg, Amt Neuhardenberg, Amt Seelow- Land, Amt Golzow) Strausberg (mit Altlandberg, Rüdersdorf, Amt Märkische Schweiz) Neuenhagen bei Bln. (mit Hoppegarten, Petershagen-Eggersdorf, Fredersdorf-Vogelsdorf ) Alle Gemeinden mit besonderen Funktionen werden die staatlich anerkannten Kurorte benannt. Bad Freienwalde und Buckow. Der Naturraum des gemeinsamen Planungsraumes orientiert sich an den unterschiedlich charakterisierten Kulturlandschaften dem Oderbruch dem Regionalpark Barnimer Feldmark dem Naturschutzgebiet Märkische Schweiz und dem Landschaftsraum Lebuser Land. Die Diskussionen zum Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg werden in den nächsten Monaten weitergeführt.

17 Das Baugrundstück Auswahl eines Grundstücks Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennenlernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, d. h., das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. Rechtliche Vorüberlegungen Voraussetzung für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder Käufer sollte sich zunächst beim Bauamt des Amtes, der amtsfreien Stadt oder der Gemeinde erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke. Hierbei sollte der folgenden Frage besondere Beachtung geschenkt werden: Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles)? Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)? Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern des Bauplanungsamtes oder der Bauaufsichtsbehörde der Kreisverwaltung aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. 15

18 Das Baugrundstück Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennutzungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. Risiko Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser auch finanziellen Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsächlich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muss. Erwerb Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, von Baufirmen am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. Grundstückswert Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises. Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. 16

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20 Das Baugrundstück Nebenkosten Beim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den Grundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen: Grunderwerbsteuer Notariats- und Grundbuchkosten ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler) Notarkosten Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein freies Grundstück ohne Bebauung, werden die Kosten wie aufgeführt berechnet. Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es werden Ihnen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf diesem errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer soweit im Kaufvertrag enthalten auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von Euro werden Ihnen demnach Euro Grunderwerbsteuer berechnet. Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten verteuern. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeindeverwaltung. 18

21 Ihr gutes Recht 19

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23 Bauvorschriften in Grundzügen Das Baurecht allgemein Der Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland ist durch zusammenfassende, übergeordnete Raumordnungspläne und durch Abstimmung raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen zu entwickeln, zu ordnen und zu sichern. Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche: Das Bauplanungsrecht geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) setzt sich mit der städtebaulichen Situation und mit der baulichen Nutzung des Bodens auseinander. Das Bauordnungsrecht geregelt in der Brandenburgischen Bauordnung klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht). Bauleitplanung Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan ( 1 Abs. 2 BauGB). Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden. Bebauungsplan Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Grenzen, über die Sie nicht bauen dürfen, bzw. Linien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt, was, wie und wo gebaut werden darf. Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken. Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bzw. kann anstelle des Baugenehmigungsverfahrens ein Bauanzeigeverfahren durchgeführt werden. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie z. B. für Wohnen, für gewerbliche Flächen, für Sonderbauflächen und für den Gemeindebedarf, z. B. für Sport- und Spielanlagen und für Dienstleistungen des öffentlichen Bereichs. Aus dem Flächennutzungsplan kann kein sofortiges Baurecht abgeleitet werden, jedoch 21

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25 Der Grünordnungsplan Umweltschützende Belange können durch die Darstellung eines Landschaftsplanes (Grünordnungsplan) oder durch Festsetzungen und Maßnahmen zum Ausgleich innerhalb des Plangebietes aufgestellt werden. Im Grünordnungsplan werden die Zielsetzungen des Landschaftsplanes konkretisiert. Inhalt Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Pflege in Text und Karte darzustellen. Hierzu gehören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung. Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: die weitgehende Erhaltung von Grün- und Baumbestand, der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie weiterer hochwertiger Flächen, die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Bebauung, die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und gestalteter Grünflächen zur Erholungsnutzung, die Begrünung der Straßenräume, die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes, die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes. Der Grünordnungsplan wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstimmung mit dem Bauplanungsamt und der unteren Naturschutzbehörde erarbeitet. Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffentlicher Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen der Beteiligung artikuliert werden und sind als öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen. 23

26 Ausnahmen und Befreiungen Bei einer untergeordneten Abweichung ggf. von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und/oder Befreiung doch noch ermöglicht werden. Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt. Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere (Grundstück-)Situation die sehr restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtfertigen. Individuelle personenbezogene Gründe sind nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und uns als Baugenehmigungsbehörde abstimmen (Empfehlung). Einvernehmen der Gemeinde Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Die stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen gemäß 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von Bauvorhaben. Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen im Einvernehmen mit der Gemeinde. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Dann soll die Bauaufsichtsbehörde das gemeinliche Einvernehmen ersetzen. Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren. Der Vorhaben- und Erschließungsplan Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorhaben- und Erschließungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan die Aufgabe, für eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitig wird allerdings im Gegensatz zum Bebauungsplan, der Angebotsplan ist, auch eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung hergestellt. Auch im Planverfahren gibt es Unterschiede. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt ab und legt sie schließlich der Stadtverwaltung zum Beschluss als Satzung vor. Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unter anderem verpflichtet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen sowie die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile Innenbereich Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden. Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des 34 BauGB. 24

27 Ausnahmen und Befreiungen Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. In der Regel endet der Innenbereich mit der Außenwand der letzten Bebauung, die an dem Bebauungszusammenhang teilnimmt. Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind oft durch Satzungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen. Für einige Städte und Gemeinden unseres Kreisgebietes fehlen die hier zu nennenden Klarstellungs- oder Abgrenzungssatzungen noch immer. das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung. Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist ( 30 BauGB); zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 BauGB). Außenbereich Der Außenbereich ist im Sinne des BauGB der Gemeindeteil, der außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Teiles liegt. Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den sogenannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Verund Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter versteht das Baugesetzbuch 35 (3) u. a. die Darstellung des Flächennutzungsplanes, die Darstellungen des Landschaftsplanes, die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die Belange der Denkmalpflege, die Belange der Wasserwirtschaft, Die nebenstehende Skizze zeigt die wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen: 30 BauGB Bebauungsplan; 34 BauGB Innenbereich; 35 BauGB Außenbereich 25

28 Das Bauordnungsrecht Allgemein Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land Brandenburg ist dies die Brandenburgische Bauordnung BbgBO vom 16. Juli Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherrn und dem/der Grundstückseigentümer/-in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Ergänzend zur BbgBO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen. Grenzabstand (Abstandsflächen) Grundsätzlich haben Sie mit der Außenwand eines jeden Gebäudes einen Abstand von mindestens 3,00 m von allen Grenzen Ihres Baugrundstückes einzuhalten (Abstandsflächen 6 BbgBO). Lediglich untergeordnete Gebäudeteile dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2,00 m unterschreiten. Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der halben Wandhöhe zu entsprechen hat, d. h., bei einer Wandhöhe von 8 m haben Sie 4 m Grenzabstand einzuhalten. Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o. a. Mindestgrenzabstand von 3 m ausreichend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragte Objektplaner mit den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend beraten. 26