Informationen zum Baurecht

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1 Informationen zum Baurecht I. Baurecht 1. Verjährung des Anspruchs aus Gewährleistungs-/Vertragserfüllungsbürgschaft Pflicht zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde In unserer Sonderinformation zum Baurecht vom hatten wir bereits ausführlich über die aktuelle BGH-Rechtsprechung zum Beginn der Verjährung eines Anspruchs gegen den Bürgen berichtet. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzentscheidungen vom und klargestellt, dass die Forderung aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft -sei es aus einer Vertragserfüllungs-, sei es aus einer Gewährleistungsbürgschaft- gegen den Bürgen gleichzeitig fällig wird mit der gegen den Vertragspartner bestehenden, durch die Bürgschaft abgesicherten Hauptforderung. Bei der Forderung aus der selbstschuldnerischen Bürgschaft handelt es sich um einen Anspruch, der der regelmäßigen Verjährung des 195 BGB unterliegt, also in drei vollen Jahren verjährt. Da dieser Anspruch einer anderen Verjährungsregelung unterliegt als die Hauptforderung -im entschiedenen Fall Anspruch auf Ersatz der Fertigstellungsmehrkosten- besteht das Risiko, dass der Anspruch gegen den Bürgen nicht mehr geltend gemacht werden kann, weil dieser zwischenzeitlich verjährt ist, obwohl eine Verjährung der Hauptforderung noch nicht eingetreten ist. Zwischenzeitlich liegen mehrere OLG-Entscheidungen vor zu der Frage, wann die Verjährung des Anspruchs gegen den Bürgen beginnt und unter welchen Voraussetzungen von dem Vertragspartner eine Herausgabe der Bürgschaftsurkunde verlangt werden kann. In einem aktuellen Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart ging es darum, wann der Anspruch des Auftraggebers auf die Hauptforderung -Ersatz der Fertigstellungsmehrkosten- entsteht und fällig wird. Das Oberlandesgericht Stuttgart hat klargestellt, dass die Fälligkeit einer entsprechenden Forderung nicht erst in dem Zeitpunkt eintritt, in dem der Auftraggeber sich entscheidet, die Fertigstellung durch einen Dritten vornehmen zu lassen, statt den Auftragnehmer auf Erfüllung in Anspruch zu nehmen, und erst recht nicht erst im Zeitpunkt der Restfertigstellung und bei Vorliegen der zur Berechnung der Fertigstellungsmehrkosten erforderlichen Rechnungen. Entscheidend ist vielmehr bereits der Zeitpunkt der Erfüllungsverweigerung durch den Auftragnehmer. In diesem Zeitpunkt entsteht der Anspruch dem Grunde nach und wird damit fällig, Gleichzeitig tritt damit auch die Fälligkeit der Forderung gegen den Bürgen ein.

2 - 2 Ist die Forderung aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft und damit der Anspruch gegen den Bürgen aus den vorstehend dargelegten Gründen verjährt, hat der Bürge Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Mit einem Ende letzten Jahres verkündeten Urteil hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen Auftraggeber zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Insolvenzverwalter des Auftragnehmers, dem der Bürge seinen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde abgetreten hatte, antragsgemäß verurteilt, da der Anspruch gegen den Bürgen verjährt war. Der Umstand, dass der Auftraggeber gegen den Auftragnehmer die Hauptforderung in unverjährter Zeit geltend gemacht habe, führe weder zu einer Hemmung noch zu einem Neubeginn der die Forderung aus der Bürgschaft betreffenden Verjährung. Die vorstehend angesprochenen Entscheidungen machen die Risiken, die sich infolge der seit Anfang 2002 geltenden Verjährungsvorschriften ergeben, überdeutlich. Werden nicht rechtzeitig vor Ablauf der regelmäßigen, also dreijährigen Verjährungsfrist Maßnahmen zum Eintritt der Hemmung der Verjährung des Anspruchs aus der Bürgschaft -sei es durch Verzicht des Bürgen auf die Einrede der Verjährung, sei es durch Streitverkündung gegenüber dem Bürgen- ergriffen, kann die fatale Situation entstehen, dass man trotz erfolgreicher Durchsetzung des Hauptanspruchs gegen den Vertragspartner leer ausgeht, weil dieser zwischenzeitlich in Vermögensverfall geraten ist und ein Anspruch aus einer vorliegenden Vertragserfüllungs- bzw. Gewährleistungsbürgschaft gegen den Bürgen wegen zwischenzeitlich eingetretener Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden kann. 2. Schaden am Nachbarhaus durch Rüttelarbeiten Wer haftet Bauunternehmer und/oder Bauherr-? Es kommt nicht selten vor, dass durch Bauarbeiten Schäden an Nachbargebäuden entstehen. Häufige Schadensursachen sind auf dem Baugrundstück durchgeführte Rüttelarbeiten oder Vertiefungen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze, die zu Rissbildungen im Nachbarhaus führen. a) Haftung des Bauunternehmers Da keine unmittelbare vertragliche Beziehung zwischen dem Bauunternehmer und dem geschädigten Nachbarn besteht, kommt eine direkte vertragliche Haftung des Bauunternehmers gegenüber dem geschädigten Nachbarn nicht in Betracht, sondern lediglich eine solche aus unerlaubter Handlung ( 823 Abs. 1 BGB) oder nach den Grundsätzen eines "Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter". Letztere ergibt sich aus dem zwischen Bauherrn und Bauunternehmer geschlossenen Bauvertrag, in dessen Schutzbereich ein Dritter, nämlich der Nachbar mit einbezogen ist.

3 - 3 In beiden Fällen setzt eine Haftung des Bauunternehmers jedoch das Vorliegen eines Verschuldens an der Schadensherbeiführung voraus. Der Bauunternehmer muss also insoweit entweder vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. b) Haftung des Bauherrn/Eigentümers des Baugrundstücks Der Bauherr dagegen haftet seinem Nachbarn auch dann auf Schadensersatz, wenn ihn weder persönlich ein Verschulden trifft noch eine Verwortlichkeit für ein Fremdverschulden vorliegt oder gar ein Fremdverschulden fehlt; und zwar aufgrund des in 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geregelten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs Dieser Ersatzanspruch ist verschuldensunabhängig. Seine Grundlage ist das nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis. DIN für die Ausführung von Erschütterungsarbeiten zu beachtenden Grenzwerte eingehalten hatte und ihm aus diesem Grunde keine Fahrlässigkeit an der Schadensherbeiführung vorgeworfen werden konnte. An einem fahrlässigen Verhalten fehlt es allerdings, wenn der Bauunternehmer die maßgeblichen Regeln der Technik, insbesondere die für die entsprechenden Arbeiten geltenden DIN- Vorschriften eingehalten hat. Das Oberlandesgericht Koblenz hat sich in einem Ende 2009 abgeschlossen Berufungsverfahren mit dem Anspruch eines Nachbarn gegen den Bauunternehmer auf Ersatz der ihm in Form von Rissbildungen durch Rüttelarbeiten auf dem Baugrundstück entstandenen Schäden befasst. Aus den vorstehend unter a) dargelegten Gesichtspunkten hat das Oberlandesgericht Koblenz eine Haftung des Bauunternehmers abgelehnt, weil dieser die nach der maßgeblichen Das Oberlandesgericht Koblenz hat gegen sein Urteil jedoch die Revision zur Fortbindung des Rechts zugelassen, da die von der unterlegenden Partei für eine Erweiterung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs auf den Bauunternehmer vorgetragenen Argumente nicht von der Hand zu weisen seien. Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof diese Rechtsfrage entscheidet. Wir werden zum gegebenen Zeitpunkt hierüber berichten. 3. Taktisches Umdenken durch Neufassung des 648 a BGB? In der seit dem geltenden Fassung des 648 a BGB "Bauhandwerkersicherung" gewährt diese Vorschrift dem Bauunternehmer nicht nur die Möglichkeit, ein Sicherungsverlangen zu stellen und im Falle eines ergebnislosen Verlangens seine Arbeiten einzustellen bzw. durch die Setzung einer

4 - 4 Nachfrist die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Vertrages zu schaffen, sondern gewährt ihm nun auch einen selbständigen, im Klagewege durchsetzbaren Anspruch auf Gewährung einer Bauhandwerkersicherung. Demgegenüber kann das Gericht über eine auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung gerichtete Klage relativ schnell entscheiden, da gegen die Werklohnforderung bestehende Einwendungen in diesem Verfahren nicht zu berücksichtigen sind. Die nunmehr für den Auftragnehmer bestehenden Möglichkeiten schaffen völlig neue Aspekte des taktischen Verhaltens gegenüber dem Auftraggeber. Eine Bauhandwerkersicherung ist gemäß 648 a BGB nämlich ohne Berücksichtigung etwaiger Zurückbehaltungsrechte zu stellen bis zur Höhe des vereinbarten bzw. nach bereits erfolgten Akontozahlungen bis zur Höhe des noch offenen Betrags des vertraglich vereinbarten Werklohns. Mit einem positiven, also einem auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung gerichteten Urteil erhält der Bauunternehmer zwar kein bares Geld. Er gelangt jedoch durch das obsiegende Urteil, dem der Auftraggeber in der Regel Folge leisten wird, in den Besitz einer Sicherung -meistens einer Bankbürgschaft über den offenen Restwerklohn-, sodass er gegen das Risiko einer Insolvenz des Auftraggebers während eines langjährigen Werklohnprozesses abgesichert ist. Die Ansprüche auf Bauhandwerkersicherung sowie auf Werklohn können mit einer wie auch mit zwei selbständigen Klagen geltend gemacht werden. Da bei Werklohnklagen jedoch sämtliche Einwände des Auftraggebers -Zurückbehaltungsrechte bzw. Gegenforderungen wegen angeblicher Mängel etc.- zu berücksichtigen sind, dauert es wegen der dadurch erforderlichen Beweisaufnahmen oft Jahre, bis in Gestallt des erstinstanzlichen Urteils ein Zahlungstitel vorliegt, aus dem gegebenenfalls Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Auftraggeber eingeleitet werden können. Bei einer gemeinsamen Klage auf Werklohn und Stellung einer Bauhandwerkersicherung könnte zwar über den Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung vorab durch Teilurteil entschieden werden. Da die Gerichte in der Regel jedoch nicht bereit sind, Teilurteile zu erlassen, ist, um hinsichtlich der Bauhandwerkersicherung möglichst schnell zum Ziel zugelangen, zu empfehlen, beide Klagen separat zu erheben, sodass die Entscheidungsreife der einen nicht von demjenigen der anderen abhängig ist.

5 - 5 II. Architektenrecht 1. Risiko eines mündlich vereinbarten Pauschalhonorars Gemäß 4 Abs. 1 HOAI kann ein von den Mindestsätzen abweichendes Architektenhonorar nur bei Auftragserteilung und zudem nur schriftlich vereinbart werden. Wird ein Pauschalhonorar dagegen lediglich mündlich vereinbart, kann ein Architekt seine Honorarschlussrechnung auf diese Vereinbarung nicht stützen bzw. seine auf eine entsprechende Schlussrechnung gestützte Honorarforderung nicht erfolgreich gerichtlich durchsetzen, sondern muss seinen Honoraranspruch auf der Grundlage der Mindestsätze nach Honorarzone, anrechenbaren Baukosten sowie den Prozentsätzen für die einzelnen Leistungsphasen neu berechnen. Häufig ergibt sich dabei eine wesentlich höhere Honorarforderung als nach der -unwirksamen- Pauschalhonorarvereinbarung. Es stellt ich daher die Frage, ob der Architekt in diesem Fall Zahlung in voller Höhe oder lediglich in Höhe eines der Pauschalhonorarvereinbarung entsprechenden Betrags beanspruchen kann. Dieser hat sich gegen die Honorarklage dann mit dem Einwand verteidigt, der Architekt sei an seine ursprüngliche, auf der Grundlage der unwirksamen Pauschalhonorarvereinbarung erstellte Rechnung gebunden. Dem ist das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht gefolgt, sondern hat den Bauherrn antragsgemäß zur Zahlung des sich aus der neuen Schlussrechnung ergebenden Architektenhonorars verurteilt. Ein Bauherr, der jegliche Zahlung auf die Schlussrechnung verweigere, könne sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass er auf die Richtigkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnung vertraut habe. Der Architekt ist also grundsätzlich nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit der mündlichen Pauschalhonorarvereinbarung zu berufen und sein Architektenhonorar auf der Grundlage der HOAI neu zu berechnen. In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Fall hatte ein Bauherr sich geweigert, eine Honorarschlussrechnung zu bezahlen. Der Architekt hat daraufhin dem Rat seines Anwalts folgend eine neue Schlussrechnung nach den Vorschriften der HOAI auf der Grundlage der Mindestsätze erstellt und Zahlungsklage gegen den Bauherrn erhoben. Nur dann, wenn der Architekt den Bauherrn arglistig von einer schriftliche Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung abgehalten hatte, ist auch er aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben an seine, auf der Grundlage der unwirksamen mündlichen Pauschalhonorarvereinbarung erstellte Rechnung gebunden.

6 Haftung des Architekten bei Vorschlag eines für den Auftraggeber ungünstigen Bauvertrags Für einen Architekten bestehen nicht nur bei Ausführung ureigenster Architektenleistungen wie Planung, Bauaufsicht, Rechnungsprüfung etc. hohe Haftungsrisiken, sondern auch bei Beratung des Bauherren im Zusammenhang mit der Vergabe von Bauleistungen. Das Oberlandesgericht Nürnberg hat vor wenigen Monaten einen Rechtsstreit entschieden, in welchem der Auftraggeber den Architekten auf Ersatz der Schäden in Anspruch genommen hat, die ihm durch Abschluss eines Werkvertrags mit VOB- Gewährleistung entstanden waren, nicht jedoch entstanden wären, wenn er mit dem entsprechenden Bauhandwerker statt der kurzen, seinerzeit maßgeblichen VOB-Verjährungsfrist von 2 Jahren eine BGB-Gewährleistung, also eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart hätte. Der Auftraggeber hatte auf Anraten des Architekten mit einem Installateur eine VOB-Gewährleistung vereinbart. Nach Ablauf der zweijährigen VOB- Gewährleistungsfrist waren Mängel an dessen Gewerk zutage getreten. Eine Inanspruchnahme des Installateurs scheiterte jedoch an der von diesem erfolgreich erhobenen Einrede der Verjährung. Da die Schäden allerdings innerhalb von 5 Jahren seit Abnahme aufgetreten waren, hätte sich der Installateur bei Vereinbarung einer BGB- Gewährleistung nicht auf die Einrede der Verjährung berufen können. auch über Kenntnisse in den Grundzügen des BGB- Werkvertragsrechts sowie der VOB/B verfügen müsse und aus diesem Grunde verpflichtet sei, im Rahmen der Leistungsphase 7 bei der Vergabe von Gewerken, bei welchen -wie bei den streitgegenständlichen Installationsarbeiten- die Gefahr eines Mangeleintritts erst nach Ablauf der Zweijahres-Frist besteht, auf die Vereinbarung einer fünfjährigen Verjährungsfrist oder einer BGB- Gewährleistung hinzuwirken. Ein Architekt, der bei der Vergabe entweder nicht darauf hinwirkt, dass bei besonders schadensanfälligen Gewerken eine fünfjährige Verjährungsfrist vereinbart wird, oder den Bauherrn insoweit falsch berät, geht demnach ein hohes Haftungsrisiko ein. Da allerdings die Abgrenzung zwischen fundierten juristischen Kenntnissen im Werkvertragsrecht, wie sie bei Anwälten oder gar Fachanwälten vorhanden sind, zu den von einem Architekten verlangten Kenntnissen in den Grundzügen des Werkvertragsrechts und der VOB/B im Einzelfall sehr schwierig ist, begibt sich ein Architekt bei Beratung des Bauherrn in Fragen der Vertragsgestaltung regelmäßig auf "dünnes Eis". Um hier sicher zu gehen und ein Haftungsrisiko so gering wie möglich zu halten, sollte der Architekt dem Bauherrn unbedingt empfehlen, sich bezüglich werkvertragsrechtlicher Fragen, insbesondere bei der Gestaltung von Bauverträgen anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Das Oberlandesgericht Nürnberg hat in seinem Urteil klargestellt, dass ein Architekt unter anderem

7 - 7 III. Vergaberecht Unverzüglichkeit nach 107 Abs. 3 Nr. 1 GWB Durch eine 2009 in Kraft getretene Änderung/Ergänzung der für die Durchführung von Vergabeverfahren sowie Nachprüfungsverfahren maßgeblichen Vorschriften des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb - 97 ff. GWB- ist eine Verschärfung der formellen Voraussetzungen für die Einleitung eines Nachprüfungsverfahrens vor der Vergabekammer erfolgt. Der EUGH hat festgestellt, dass der für die Mitgliedsstaaten verbindlichen Rechtsmittelrichtlinie 89/665/EWG nationale Bestimmungen entgegen stehen, aufgrund derer in Anwendung des nach Ermessen beurteilten Kriteriums der Unverzüglichkeit der Verfahrenseinleitung ein Nachprüfungsantrag wegen Fristversäumnis zurückgewiesen werden kann. Durch den neu eingeführten Abs. 3 Nr. 1 des 7 GWB ist seitdem ein Nachprüfungsantrag nur noch zulässig, wenn der Antragsteller den von ihm gerügten Verstoß, nachdem er diesen erkannte hat, gegenüber dem Auftraggeber unverzüglich gerügt hat. Zur Frage der Unverzüglichkeit sind zwischenzeitlich zahlreiche Entscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte ergangen, die keinerlei Klarheit geschaffen, sondern zu einer erheblichen Verunsicherung beigetragen haben. Als "unverzüglich" sind dabei Zeiträume von zwei bis zu vierzehn Tagen festgestellt worden. Durch zwei am verkündeten Entscheidungen hat der Europäische Gerichtshof dieser Unsicherheit nun ein Ende bereitet. In Ausfüllung der Rechtsmittelrichtlinie 89/665/EWG müssten die Mitgliedsstaaten vielmehr Fristenregelungen schaffen, die hinreichend genau, klar und vorhersehbar sind. Auch wenn Gegenstand der beiden EUGH-Verfahren keine vor deutschen Gerichten auf der Grundlage des GWB geführte Nachprüfungsverfahren waren, so ist die Entscheidung für alle nationalen Regelungen über Vergabeverfahren in den verschiedenen Mitgliedsländern, also auch für die in 107 Abs. 3 Nr. 1 GWB enthaltene Bestimmung verbindlich. Es ist nun Sache des deutschen Gesetzgebers, schnellstmöglich eine Neuregelung zu schaffen, die den Vorgaben der beiden EUGH-Urteile vom bzw. der Rechtsmittelrichtlinie 89/665/EWG entspricht.