Dresden. Leipzig. Potsdam Schwerin. Erfurt. Rostock. Chemnitz. Stralsund. Gera. Greifswald Berlin. Halle. Magdeburg. und Ostdeutschland 2013

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1 Leipzig Chemnitz Halle Gera Potsdam Schwerin Greifswald Berlin Rostock Magdeburg Stralsund Erfurt Dresden Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2013 Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlins

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3 Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2013 Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlins Die Nr. 1 für Gewerbeimmobilien in Berlin und Ostdeutschland.

4 4 Inhalt Inhalt Editorial 5 Immobilienmarkt Ostdeutschland 6 Wirtschaftliches Umfeld 7 Grundstücksmarkt 10 Grundstücksmarkt: Kauffälle/Umsätze 11 Interview: B- und C-Städte im Osten im Fokus 12 Demografie 14 Kennzahlen Demografie und Wirtschaft 16 Interview: Ostdeutsche Ballungszentren im Aufschwung 18 Markt Gewerbeimmobilien 20 Bodenpreise gewerbliche Flächen 21 Einzelhandel 22 Einzelhandelskennzahlen 23 Mieten für kleinere Einzelhandelsflächen bis 100 m 2 24 Mieten für größere Einzelhandelsflächen ab ca. 150 m 2 25 Büro 26 Bürokennzahlen 27 Mieten für Büroflächen ab 50 m 2 28 Markt Wohnimmobilien 30 Bodenpreise: Bauflächen für individuellen Wohnungsbau 31 Mieten für Wohnraum 32 Preise für Eigentumswohnungen 34 Preise für Eigenheime 35 Wohnungsmarkt Berlin 36 Gewerbeimmobilienmarkt Berlin 38 Quellen 40 Kontakte 41 Impressum 42

5 Sehr geehrte Damen und Herren, Immobilieninvestoren sehen sich immer wieder mit einer zentralen Frage konfrontiert: Welche Standorte in Deutschland bieten auch langfristig stabile und sichere Rahmenbedingungen? Wer bei seiner Analyse neben anderen wesentlichen Wirtschaftskennzahlen die Zu- und Abwanderungen in Deutschlands Städten genau betrachtet, sollte langfristig zu den Gewinnern gehören. Regionale Wachstumszentren heißt hier die Erfolgsformel. Etablierte Investitionsstandorte Die positive Entwicklung der vergangenen Jahre wird dabei insbesondere von einzelnen einwohnerstarken Wachstumskernen getragen Städte beziehungsweise Regionalzentren, welche über eine tragfähige wirtschaftliche Grundlage verfügen: Dazu gehören Berlin und Potsdam, der mitteldeutsche Raum um Leipzig und Halle, Sachsens Landeshauptstadt Dresden, Thüringens prosperierende Städte Erfurt und Jena sowie die universitären und touristischen Zentren an der Ostsee mit Rostock als Mittelpunkt. Sie haben sich zu Regionen mit erheblicher Anziehungskraft entwickelt. Wachsende Einwohnerzahlen, sinkende Arbeitslosigkeit, eine moderne Infrastruktur und tragfähige Netzwerke aus Forschung und Produktion haben diese Regionen nicht nur unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten inzwischen zu etablierten Investitionsstandorten werden lassen. Diese positive Dynamik hat auch die Immobilienmärkte nachhaltig beeinflusst, wie die vorliegende Studie Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland erneut bestätigt. So haben sich die Mieten stabilisiert beziehungsweise sind gestiegen, die hohen Leerstandsraten sind an vielen Standorten rückläufig. Von diesem Trend profitiert besonders Berlin: Einwohnerzahl und Wirtschaftsleistung steigen deutlich, die Arbeitslosenzahl und der vorhandene Leerstand wurden nochmals merklich abgebaut. Immobilien in Berlin und in den Wachstumsregionen Ostdeutschlands werden daher zunehmend interessanter für Investoren und machen ausgewählte Regionen zu einer Alternative gegenüber anderen Standorten innerhalb Deutschlands. Peter Finkbeiner und Niclas Karoff Marktchancen kennen und nutzen Die TLG IMMOBILIEN hat früh die Chancen Berlins und Ostdeutschlands erkannt. Seit über 20 Jahren vermieten, verwalten, entwickeln, kaufen und verkaufen wir Immobilien in der Hauptstadt und in den Wachstumsregionen Ostdeutschlands. Das hat uns in unserem Markt zum führenden Gewerbeimmobilienspezialisten gemacht. Als aktiver Portfoliomanager halten wir in unserem hochwertigen Bestand schwerpunktmäßig Büroimmobilien in Berlin und weiteren regionalen Wirtschaftszentren sowie ein regional diversifiziertes Portfolio an Einzelhandelsimmobilien in frequentierten Mikrolagen. Dabei stehen insgesamt Objekte an hervorragenden Standorten, mit guter Gebäudesubstanz und stabilen Mieteinnahmen im Fokus. Die Investitionen in unser Portfolio erfolgen langfristig und sind auf eine nachhaltige, tiefe Wertschöpfung ausgerichtet. In den vergangenen zehn Jahren haben wir rund 1,4 Milliarden Euro in den Bestand und in Akquisitionen investiert. Darüber hinaus nutzen wir günstige Marktgelegenheiten für den weiteren Ausbau des Portfolios sowie für den ertragsoptimierenden Verkauf ausgewählter Objekte. Ausschlaggebend für den Erfolg jeder Investition ist die genaue lokale Marktkenntnis. Mit der hier vorliegenden Studie möchten wir daher auch in diesem Jahr wieder zu einer verbesserten Markttransparenz beitragen. Wir wünschen Ihnen eine angenehme und vor allem erkenntnisreiche Lektüre. Berlin, im Oktober 2013 Peter Finkbeiner Niclas Karoff

6 6 Immobilienmarkt Ostdeutschland Immobilienmarkt Ostdeutschland: regionale Wirtschaftszentren überzeugen Unter den europäischen Immobilienmärkten gilt Deutschland als sicherer Markt für Investments in Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäude. Im Bereich der Gewerbeimmobilien hat sich die Bundesrepublik sogar mittlerweile als klare Nummer Zwei hinter Großbritannien etabliert im Jahr 2012 wurden rund 25 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Nur in Großbritannien waren die gewerblichen Immobilieninvestitionen mit knapp 41 Milliarden Euro noch höher. Frankreich belegte 2012 mit rund 14 Milliarden Euro den dritten Rang. Der zweite Platz Deutschlands beim gewerblichen Transaktionsvolumen belegt die hohe Attraktivität von Immobilien hierzulande. Jedoch weisen zunehmend hohe Vervielfältiger auch auf einen Engpass bei erstklassigen Objekten in den großen deutschen Metropolen hin. Da die Premiumobjekte nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes ausmachen, scheint eine Ausweitung der Nachfrage auf weitere Standorte unumgänglich. Dabei stellt die polyzentrische Struktur Deutschlands im Gegensatz beispielsweise zum zentralistisch geprägten Frankreich einen entscheidenden Investmentvorteil dar. Neben den sieben deutschen Metropolen bieten 73 weitere Städte in Deutschland mit mehr als Einwohnern interessante Investmentchancen. Diese regionalen Ballungszentren übernehmen für ihr jeweiliges Umfeld wichtige Versorgungsfunktionen, so zum Beispiel in den Bereichen Ausbildung und Gesundheit, und ziehen daher Einwohner und Unternehmen an. Auch im Osten Deutschlands lässt sich mittlerweile ein Muster aus einer Reihe einwohnerstarker Wachstumskerne erkennen Städte beziehungsweise Regionalzentren, die eine eigene tragfähige und dynamische wirtschaftliche Grundlage entwickelt haben. Zwar reichen die ostdeutschen Regionalzentren mit ihrer absoluten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit beziehungsweise ihren Wohlstandskennzahlen wie Kaufkraft oder Bruttoinlandsprodukt weiterhin noch nicht an den Westen heran, jedoch war in den vergangenen Jahren ein deutlicher Aufholprozess zu verzeichnen. Laut Städteranking 2012 der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und WirtschaftsWoche (WiWo) befinden sich in der Kategorie der dynamischsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands allein sechs ostdeutsche Städte unter den Top 10, darunter Magdeburg auf Rang 1 gefolgt von Rostock und Leipzig auf den Rängen 4 und 5. Darüber hinaus spricht die positive Entwicklung einzelner Kennzahlen dafür, dass ausgewählte Städte und Regionen Ostdeutschlands für Immobilieninvestoren aus dem In- und Ausland inzwischen eine Alternative zu den etablierten deutschen Metropolen darstellen. Eine vielerorts gesunkene Arbeitslosenquote, Anstiege der Pro-Kopf-Wirtschaftsleistung sowie positive Wanderungssalden und steigende Übernachtungszahlen zählen zu den wichtigsten Wachstumsindikatoren. Erstklassige Objekte in den großen deutschen Metropolen werden zunehmend knapp - der Investitionsfokus muss ausgeweitet werden.

7 Wirtschaftliches Umfeld 7 WIRTSCHAFT: Dynamische Städte in allen ostdeutschen Bundesländern Die wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt oder einer Region hängt entschieden von den Unternehmensansiedlungen und der Unternehmensstruktur vor Ort ab. Große Konzerne haben ihren Hauptsitz zwar in der Regel in den westlichen und südlichen Bundesländern oder im Ausland die Unternehmensstruktur in Ostdeutschland ist vor allem von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt jedoch sind mittlerweile viele große Firmen mit Produktionsstätten oder Zweigstellen in den Neuen Bundesländern vertreten. Neuansiedlungen von Unternehmen können mitunter deutlich zu einer Entspannung am lokalen Arbeitsmarkt beitragen. Allein im Jahresvergleich 2012/2011 konnten knapp 70 Prozent der hier betrachteten 23 ostdeutschen, kreisfreien Städte 1 (inklusive Berlin) eine sinkende Arbeitslosenquote verzeichnen. wie diese ist es auch zu erklären, dass sich im Zeitraum von 2006 bis 2011 die Arbeitsplatzversorgung in Leipzig um 9,6 Prozentpunkte verbesserte und sich somit weitaus positiver entwickelte als der Durchschnitt der 50 einwohnerstärksten Städte in Deutschland (+4,6 Prozentpunkte) 2. Im selben Maße wie Leipzig hat sich auch Sachsens Landeshauptstadt Dresden als aufstrebender Wirtschaftsstandort etabliert und ist mittlerweile als Zentrum für Mikroelektronik in Europa bekannt. Das Dresdner Mikroelektronik-Cluster zählt mehr als Mitarbeiter in Firmen. Jüngster Ansiedlungserfolg der Stadt ist ein neues Chip-Entwicklungszentrum des weltgrößten Autozulieferers Bosch. Mit Dresden erweitert Bosch sein weltweites Entwicklungsnetzwerk mit den Standorten Reutlingen, München, Shanghai und Bangalore. Der wirtschaftlichen Dynamik Dresdens entsprechend liegt die Arbeitslosenquote der Stadt mit 8,8 Prozent (Stand Dezember 2012) auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau (Ostdeutschland: 10,3 Prozent). Der Wilsdruffer Kubus ist die Zentrale von SAP in Sachsen. Sachsen: Mit der Ansiedlung von Produktionsstätten für BMW, Porsche und Siemens konnte beispielsweise Leipzig als Industriestandort punkten. Zudem ist die größte sächsische Stadt als Logistikstandort von hoher Bedeutung: DHL nutzt den Flughafen Halle/Leipzig als europäisches Drehkreuz für den Frachtumschlag. Durch Unternehmensentscheidungen Thüringen: Neben Leipzig zählt auch Erfurt zu den aufstrebenden Logistikstandorten in Deutschland. In den vergangenen drei Jahren haben Lebensmitteldiscounter wie Norma und Netto sowie das Elektronikunternehmen Panasonic bedeutende Logistikzentren in der thüringischen Landeshauptstadt errichtet. Zuletzt entschieden sich 2012 auch der Buchgroßhändler Koch, Neff & Volckmar (KNV), der Internethändler Redcoon sowie der Schuhgroßhandel Zalando für den Aufbau eines eigenen Logistikzentrums in Erfurt. Der Buchgroßhändler KNV schuf mit seiner 150 Millionen Euro teuren Investition mehr als Arbeitsplätze in Erfurt. Ähnlich wie Leipzig konnte daher Erfurt besondere Erfolge am Arbeitsmarkt verzeichnen. So sank die Arbeitslosenquote in Thüringens Landeshauptstadt von 2006 bis 2011 um 5,9 Prozentpunkte und verringerte sich damit wesentlich stärker als im Schnitt der 50 einwohnerstärksten Städte in Deutschland (-3,9 Prozentpunkte) 3. Darüber hinaus über- 1 Der Marktbericht umfasst unter dem Oberbegriff kreisfreie Städte auch Greifswald, Neubrandenburg, Stralsund und Wismar. Seit der Kreisgebietsreform in Mecklenburg-Vorpommern besitzen diese Städte jedoch ab dem nicht mehr den Status einer kreisfreien Stadt. 2 Quelle: INSM/WiWo (2012): Städteranking 2012 Stärken-Schwächen-Profil Leipzig 3 Quelle: INSM/WiWo (2012): Städteranking 2012 Stärken-Schwächen-Profil Erfurt

8 8 nehmen Thüringens Oberzentren in punkto Arbeitslosenquote eine Vorreiterrolle in Ostdeutschland. Mit Ausnahme von Gera liegt die Quote mit Stand Dezember 2012 in allen kreisfreien Städten des Freistaates mit Werten zwischen 6,5 und 8,9 Prozent unter der von Ostdeutschland insgesamt (10,3 Prozent). Eine besonders niedrige Arbeitslosenquote kann die Universitätsstadt Jena mit 6,5 Prozent vorweisen dieser Wert unterschreitet sogar die Quote von 6,7 Prozent für Gesamtdeutschland. Sachsen-Anhalt: Spitzenreiter bei der wirtschaftlichen Dynamik ist laut INSM/WiWo-Städteranking 2012 die Landeshauptstadt Magdeburg. Seit 2009 weist die Domstadt eine kontinuierliche Verbesserung bei der Arbeitsmarkt- und Wohlstandsentwicklung auf. Entscheidend für die sehr gute Platzierung Magdeburgs sind ihre bevorzugte geografische Lage an wichtigen Verkehrsachsen, ihre Funktion als Landeshauptstadt und ihre 150-jährige Maschinenbautradition. Magdeburg steht exemplarisch für einen erfolgreichen Strukturwandel. Größter industrieller Arbeitgeber ist heute der Windkraftanlagenhersteller Enercon. Darüber hinaus ist es der Stadt an der Elbe gelungen, ein enges Netzwerk von Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen im Umfeld der Otto-von-Guericke Universität mit Unternehmen aus den Bereichen Neurowissenschaften, Medizin und Medizintechnik herzustellen. Bezeichnend für den erfolgreich verlaufenden strukturellen Wandel Magdeburgs ist der starke Rückgang der Arbeitslosenquote zwischen 2006 und Unter den 50 einwohnerstärksten Städten Deutschlands sank die Quote in Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt mit 7,2 Prozentpunkten am stärksten von 18,8 auf 11,6 Prozent. Mecklenburg-Vorpommern: Insbesondere die einwohnerstärkste Stadt des Bundeslandes, Rostock, gilt als attraktiver Wachstumskern in Mecklenburg-Vorpommern. Im INSM/Wi- Wo-Ranking der 50 größten Städte Deutschlands belegt die Hansestadt im Hinblick auf ihre dynamische Entwicklung den Erfurt ist Beispiel für einen aufstrebenden Logistikstandort. vierten Rang. Die Gründe für die gute Platzierung Rostocks liegen vor allem in der deutlichen Verbesserung der Arbeitsmarktkennzahlen. Unter den acht im Ranking betrachteten ostdeutschen Städten rangiert Rostock beim Beschäftigtenwachstum 4 und beim Rückgang der Arbeitslosenquote jeweils auf Platz 4. Der Anstieg der Beschäftigtenzahl zwischen 2006 und 2011 um 11,9 Prozent sowie die im gleichen Zeitraum um 5 Prozentpunkte gesunkene Arbeitslosenquote sind unter anderem auf die Erfolge bei Unternehmensansiedlungen und -erweiterungen zurückzuführen. Der Ausbau des Standortes des Kranbauers Liebherr im Hafengelände von Rostock steht hierfür exemplarisch. Allein diese Investition mit einem Volumen von 150 Millionen Euro verschaffte der Hansestadt etwa 700 neue Arbeitsplätze. Zwar liegt die Arbeitslosenquote in Rostock mit 11,6 Prozent nach wie vor über dem ostdeutschen sowie dem bundesdeutschen Durchschnitt (10,3 Prozent beziehungsweise 6,7 Prozent, Stand Dezember 2012), der Rückgang der Quote setzte sich jedoch auch im Vergleich der Jahre 2012 und 2011 um -0,7 Prozentpunkte weiter fort. Brandenburg: Im Umland von Berlin ist Potsdam das attraktivste Regionalzentrum mit Investitionspotenzial. Die Landeshauptstadt überzeugt zunehmend als Wirtschaftszentrum und zählt vor allem für Unternehmen aus den Bereichen Gesundheitswirtschaft, Medien sowie der Informations- und Kommunikationstechnologie zu den gefragten Standorten. Mit dem Tandem-Verlag gelang es der Stadt 2010, eines der größten deutschen Verlagsunternehmen für Print- und elektronische Medien anzusiedeln. Darüber hinaus baut derzeit das Softwareunternehmen SAP sein neues Innovationszentrum in der brandenburgischen Landeshauptstadt. Nach geplanter Fertigstellung im Verlauf des Jahres 2013 werden dort rund 100 neue Mitarbeiter beschäftigt sein. Ein Ergebnis der erfolgreichen Ansiedlungspolitik in Potsdam ist die relativ niedrige Arbeitslosenquote von 7,2 Prozent (Stand Dezember 2012). Zusammen mit dem thüringischen Suhl verfügt Potsdam unter den 23 betrachteten ostdeutschen Standorten damit über die zweitniedrigste Quote an Arbeitslosen nach Jena mit 6,5 Prozent. Zuletzt ist Potsdams Arbeitslosenquote zwischen 2012 und 2011 um -0,2 Prozentpunkte gesunken. 4 Veränderung der Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnisse

9 9 Arbeitslosenquoten in Prozent (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) ,5 14,6 14,1 13,6 11,4 8,9 8,4 11,6 11,1 10,8 8,9 8,8 Berlin Rostock Magdeburg Leipzig Erfurt Dresden Potsdam Jena 7,2 6,5 5 Dezember 2007 Dezember 2008 Dezember 2009 Dezember 2010 Dezember 2011 Dezember 2012 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Wirtschaftsleistung im Plus Parallel zur vielerorts positiven Entwicklung der Arbeitslosenquote lässt sich auch an der Wirtschaftsleistung ablesen, dass die meisten Ballungszentren in Ostdeutschland den Strukturwandel mit Erfolg meistern auch wenn das Niveau des Bruttoinlandsprodukts in zahlreichen Städten immer noch deutlich unter dem im Westen rangiert. Jedoch wachsen in ostdeutschen Städten sowohl das Bruttoinlandsprodukt insgesamt als auch das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf und je Erwerbstätigen (Produktivität) fast überall an. In den sechs bedeutendsten Städten Ostdeutschlands Potsdam, Rostock, Dresden, Leipzig, Magdeburg und Erfurt erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf im Jahresvergleich 2011/2012 um 1,2 bis 2,1 Prozent. Die erfolgreichste wirtschaftliche Entwicklung konnte Erfurt verzeichnen, wo sowohl das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf mit Euro am höchsten als auch die Steigerungsrate mit 2,1 Prozent am stärksten ausgefallen ist. Mit diesen Zuwächsen bei der Wirtschaftsleistung pro Kopf liegen neben Erfurt auch Rostock und Leipzig (jeweils +2,0 Prozent) sowie Dresden (+1,8 Prozent) über beziehungsweise auf gleicher Höhe mit dem gesamtdeutschen Durchschnitt von +1,8 Prozent. BIP pro Erwerbstätigen in Tausend Euro ,2 53,9 51,1 47,9 45,5 45,7 45,9 57,8 52,9 49,5 46,3 48,4 47,0 45,8 58,7 56,6 50,3 48,9 48,3 47,3 46,3 Berlin Rostock Dresden Jena Magdeburg Potsdam Leipzig Erfurt 45 42,6 42,4 43, Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder - Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder (VGRdL)

10 10 Grundstücksmarkt Grundstücksmarkt: Steigende Preise in knapp der Hälfte der Städte Zahlreiche Transaktionen am sächsischen Grundstücksmarkt Am Transaktionsmarkt für Gewerbe- und Wohngrundstücke ist Berlin mit Abstand der Leitmarkt in Ostdeutschland, was seit einigen Jahren auch auf das große Interesse ausländischer Investoren am Berliner Immobilienmarkt zurückzuführen ist. Nach einem Plus von 27,5 Prozent im Jahr 2011 legte die Hauptstadt im vergangenen Jahr um 14,7 Prozent zu. Für 12,8 Milliarden Euro wurden in der Bundeshauptstadt Grundstücke gehandelt, nach 11,1 Milliarden Euro im Jahr zuvor. Der weitere Grundstücksmarkt in Ostdeutschland zeigte im vergangenen Jahr ein uneinheitliches Bild. Während in den sechs thüringischen Städten ausnahmslos weniger Geld umgesetzt wurde als ein Jahr zuvor, stiegen die Preise in elf der 23 untersuchten Standorte an, mit mehr als 25 Prozent am deutlichsten in Cottbus. Mit 81 Millionen Euro lag der Geldumsatz in Cottbus dennoch nach wie vor auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Nach Berlin (mit Kauffällen) gab es die meisten Transaktionen an den Grundstücksmärkten in Dresden (6.000), Leipzig (4.600), Chemnitz (2.200) und Magdeburg (2.100). Mit 150 beziehungsweise 280 Kauffällen am wenigsten aktiv waren die Käufer in Suhl und Eisenach. Deutliche Geldumsatzrückgänge von mehr als 25 Prozent verzeichneten die thüringischen Städte Eisenach und Gera sowie Neubrandenburg und Frankfurt/Oder. Landeshauptstädte bei Grundstückskäufen am begehrtesten Abgesehen von der Vielzahl an Transaktionen in Berlin und in den sächsischen Städten Leipzig, Dresden und Chemnitz registrierten 2012 auch die Landeshauptstädte von Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Thüringen eine hohe Anzahl an Kauffällen. Auffällig ist, dass bei den Ankäufen sowohl Potsdam (1.600) als auch Erfurt (1.300) mit weitem Abstand vor den übrigen Städten des jeweiligen Bundeslandes Dresden, Leipzig und Chemnitz mit den meisten Transaktionen am Grundstücksmarkt. rangieren. Dies unterstreicht die besondere wirtschaftliche Bedeutung der Landeshauptstädte, oftmals verbunden mit hohen Wanderungsüberschüssen. Was für Potsdam und Erfurt gilt, trifft in gleichem Maße auch für Magdeburg zu lediglich mit dem Unterschied, dass die Stadt Halle (Saale) ebenfalls eine wichtige Rolle am Grundstücksmarkt einnimmt. Einzig in Mecklenburg-Vorpommern dominiert die Landeshauptstadt nach der Anzahl der Kauffälle nicht. Hier lag Rostock mit rund Transaktionen am Grundstücksmarkt deutlich vor Schwerin. Grundstücksmarkt Stralsund - der Geldumsatz steigt um bis zu 25 Prozent.

11 Grundstücksmarkt: Kauffälle/Umsätze 11 Grundstücksmarkt 2012 Stadt Anzahl Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz in Entwicklung Geldumsatz Berlin ha Mio. æ Brandenburg a. d. Havel ha 57 Mio. ã Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Cottbus ha 81 Mio. ãã Frankfurt/Oder ha 29 Mio. ää Potsdam ha 566 Mio. ã Greifswald* k.a. k.a. k.a. k.v. Neubrandenburg* ha 46 Mio. ää Rostock ha 334 Mio. ã Schwerin ha 134 Mio. æ Stralsund* ha 63 Mio. ã Wismar* ha 38 Mio. è Chemnitz ha 215 Mio. è Sachsen Sachsen-Anhalt Dresden ha Mio. æ Leipzig ha Mio. æ Dessau-Roßlau ha 57 Mio. ä Halle (Saale) ha 238 Mio. æ Magdeburg ha 321 Mio. æ Eisenach ha 28 Mio. ää Erfurt ha 312 Mio. è Thüringen Gera ha 49 Mio. ää Jena ha 147 Mio. è Suhl ha 20 Mio. è Weimar ha 62 Mio. ä Entwicklung des Geldumsatzes ãã steigend um mehr als 25% ã steigend um bis zu 25% æ steigend um bis zu 15% âkonstant è sinkend um bis zu 15% ä sinkend um bis zu 25% ää sinkend um mehr als 25% k.a.: keine Angaben k.v.: kein Vergleich möglich * seit September 2011 große, kreisangehörige Städte Quellen: Örtliche Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten

12 12 Interview: B- und C-Städte im Osten im Fokus Interview B- und C-Städte im Osten im Fokus Vor allem zum Ende des Jahres 2012 ist der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien insbesondere durch große Portfoliotransaktionen im vierten Quartal in Schwung gekommen. Konnte im Verlauf des vergangenen Jahres oder im Rückblick auf das vergangene Jahrzehnt auch ein wachsendes Investoreninteresse für Ostdeutschland registriert werden? Linsin: Generell registrieren wir ein gestiegenes Investoreninteresse am deutschen Immobilienmarkt, welches sich nicht nur an den milliardenschweren Investitionsvolumina ablesen lässt, die in den so genannten A-Standorten inklusive Berlin allokiert wurden, sondern sich auch an den gewerblichen Immobilieninvestitionen in den ostdeutschen Mittelstädten zeigt. Jedoch muss klar festgehalten werden, dass sich die Risikoneigung der Investoren auch im fünften Jahr nach Ausbruch der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise nur langsam erhöht und sich die Investmentpräferenzen im Wesentlichen auf die Investmentzentren und prosperierenden B-Standorte in Westdeutschland fokussieren. Von einigen Investoren wird der Osten Deutschlands aufgrund der Erfahrungswerte der Investments in den Jahren 2005 bis 2007, als sich die Erwartungen teilweise nicht erfüllten, zum Teil zu Unrecht als zu risikoreich und damit zu wenig differenziert eingestuft. Welche Immobilientypen werden in Ostdeutschland am stärksten nachgefragt und welche Standorte dominieren das Investmentgeschehen? Wo liegt der Investorenfokus und gibt es einen Unterschied zum übrigen Deutschland? Linsin: Neben der Bundeshauptstadt richtete sich der Investorenfokus 2012 vor allem auf die attraktiven B-Städte Dresden und Leipzig sowie auf C-Städte wie zum Beispiel Erfurt, Magdeburg, Potsdam und Rostock sowie die jeweils angrenzende Region. Der Schwerpunkt lag im vergangenen Jahr bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die für 30 beziehungsweise 26 Prozent des in Ostdeutschland allokierten Investmentvolumens verantwortlich waren. Mit rund 19 Prozent folgten Investments in Hotels, weitere 14 Prozent wurden im Bereich Industrie und Logistik registriert. Bezogen auf das erste Halbjahr 2013 dominiert durch die Investments in die Dresdner Altmarkt-Galerie, das Hanse-Center in Rostock und den Verkauf des Monsoon-Fachmarktcenter-Portfolios

13 13 an einen US-amerikanischen Finanzinvestor mit gut zwei Dritteln das Segment der Handelsimmobilien. Doch nach wie vor sind die Investoren von einer hohen Risikoaversion geprägt, die sich an den ostdeutschen Standorten vielleicht noch etwas deutlicher zeigt und den Kompromissspielraum der Investoren zusätzlich einschränkt. Ist Ostdeutschland Ihrer Einschätzung nach heute stärker im Fokus von ausländischen Investoren als noch vor zehn Jahren? Linsin: Die Nachfrage konzentriert sich im Osten noch stärker als in Westdeutschland auf die Wachstumsregionen und Standorte, die über nachhaltige Fundamentaldaten in Bezug auf Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarktsituation, Branchenmix und Infrastruktur verfügen. Das heißt, Investoren schauen sich den Standort und das Objekt mit den Mietvertragsbestandteilen und der Mieterbonität heute sicherlich noch viel genauer an, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Aber das ist im Westen Deutschlands auch der Fall und eine gezogene Lehre aus der Vor-Lehman-Zeit. Welche Rolle spielen in Ostdeutschland Investitionen in Hotel- und Logistikimmobilien oder in Studentenapartments? Linsin: Hotelinvestments wurden 2012 relativ überproportional getätigt, wobei hier unter den Investorenanforderungen an das Investment die Lage, der bauliche Zustand sowie eine über eine lange Vertragslaufzeit erzielbare Pacht die ausschlaggebenden Punkte sind. Im Bereich Logistik richtet sich das Augenmerk der Investoren vor allem auf Berlin, Erfurt und Leipzig. Darüber hinaus bieten jedoch auch andere Standorte attraktive Investmentchancen auch mit Projektentwicklungen sofern die Investmentkriterien Lage, langlaufender Mietvertrag und langfristig gesicherte Mieterbonität erfüllt sind. Daneben wird ebenfalls das Nischenthema Studentenapartments von Investorenseite aufgegriffen. In Ostdeutschland sind die Märkte in Berlin und Potsdam - beide Standorte finden sich unter den Top 10 der von CBRE untersuchten bundesweiten 61 Studentenstädte - sowie Dresden und Jena die bevorzugten Standorte aus Sicht der in diesem Markt agierenden Investoren. Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilienmarkt Deutschland in Mio. Euro HJ Westdeutschland 9.743, ,5 Ostdeutschland 1.774, ,0 davon Berlin 1.350, ,3 Bundesweit* 1.101, ,4 * Portfolien, die sich aufgrund der unvollständigen Informationslage nicht eindeutig zuordnen lassen Vita Dr. Jan Linsin verantwortet seit April 2008 den Bereich Research von CBRE in Deutschland, der derzeit sieben Mitarbeiter in den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München umfasst. Tätigkeitsschwerpunkt ist die inhaltliche und strategische Ausrichtung des Bereichs im Hinblick auf Immobilienmarktforschung und immobilienbezogenes Investment-Research. Kurzporträt CBRE CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2012 weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy.

14 14 Demografie DEMOGRAFIE: Mehr Zuzüge in Ballungszentren In Anbetracht der gestärkten ökonomischen Ausgangslage in vielen ostdeutschen Städten hat sich auch deren demografische Situation entspannt. Während nach der Wiedervereinigung in den 1990er Jahren viele ostdeutsche Städte und Landkreise von einer massiven Abwanderung in die alten Bundesländer betroffen waren und damit einen rapiden Bevölkerungsrückgang verzeichneten, sind es heute in erster Linie die Landkreise, die hohe Fortzüge und zusätzlich eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung in Kauf nehmen müssen. Die Ballungszentren in Ostdeutschland hingegen gewinnen Einwohner, die sie mit Arbeitsplätzen und einem vielfältigen kulturellen Angebot anziehen. Wie die Wanderungssalden 2011 zeigen, überwiegen in 18 der hier betrachteten 23 ostdeutschen Städte die Zuzüge. Neben Berlin, das aufgrund seiner Sonderstellung als Metropole und Hauptstadt einen überaus deutlichen Wanderungsüberschuss von knapp Menschen im Jahr 2011 vermelden konnte, sind es gerade die größeren Städte Ostdeutschlands mit über Einwohnern, die hohe Zuwanderungszahlen registrieren. Mit einem Plus im Jahr 2011 von teilweise weit mehr als führen Leipzig, Dresden, Rostock, Chemnitz, Potsdam, Halle und Magdeburg die Liste der Städte mit Wanderungsgewinnen an. Ein im Frühjahr 2013 veröffentlichtes Städteranking der Berenberg Bank und des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) unterstreicht die entscheidende Rolle von Wanderungsbewegungen in der Bundesrepublik und weist Dresden und Leipzig als Demografiegewinner in Ostdeutschland aus. Die Elbmetropole landet unter demografischen Gesichtspunkten auf Rang 1 noch weit vor Einwohnerzahlen ohne Berlin Veränderung im Vorjahresvergleich 2010/ ,3% 1,7% Leipzig Dresden Potsdam Berlin ,3% 1,2% Rostock Erfurt Magdeburg Jena 0,8% ,7% ,4% * 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 0,3% Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder - Regionaldatenbank Deutschland * Daten Magdeburg vom

15 15 Frankfurt am Main, München und Bonn, den Siegern des Gesamtrankings. Zurückzuführen ist Dresdens hervorragendes Abschneiden in puncto Demografie vor allem auf eine im Städtevergleich überdurchschnittliche Geburtenrate von 1,49 Kindern, einen hohen Bevölkerungszuwachs zwischen 2005 und 2011 von 7 Prozent sowie einen beträchtlichen Wanderungsüberschuss in diesem Zeitraum von etwa Auch Sachsens größte Stadt Leipzig sieht sich ähnlich positiven demografischen Kennzahlen gegenüber. Im Betrachtungszeitraum von 2005 bis 2011 registrierte Leipzig einen Bevölkerungszuwachs von 5,8 Prozent sowie einen Wanderungsüberschuss von knapp Gerade junge Menschen zieht es in die Stadt Im Gegensatz zum alternden Deutschland, wo im Rahmen des demografischen Wandels immer mehr ältere Menschen immer weniger jungen Menschen gegenüberstehen, zogen laut HWWI/Berenberg von 2005 bis 2011 hauptsächlich junge Menschen zwischen 18 bis unter 30 Jahren in die 30 einwohnerstärksten Städte Deutschlands. Da gleichzeitig der Wanderungssaldo der Menschen im Alter von 30 bis 65 Jahren ausnahmslos negativ war, wird die Stadtbevölkerung tendenziell jünger. Dresden und Leipzig gehören zudem zu den Städten, die mit einer deutlichen Zunahme der Bevölkerung unter 20 Jahren rechnen können. Exkurs: Städtetourismus als Erfolgsfaktor Seit einigen Jahren zählt der Städtetourismus zu den dynamischsten Segmenten des Tourismussektors und trägt in vielen Städten verstärkt zum wirtschaftlichen Wachstum bei. Laut Deutschem Tourismusverband (DTV) liegen die Gründe für diese positive Entwicklung in den Trends zu spontanen Kurztrips oder Tagesausflügen, zu Zweit- und Drittreisen sowie in einem zunehmenden Eventtourismus, sowohl im Kulturbereich als auch im Shoppingtourismus. Vom wachsenden Fremdenverkehr in den Städten profitieren neben den Beherbergungsbetrieben in erster Linie die Innenstädte und hier insbesondere der Einzelhandel und die Gastronomie, was für Potenzial bei der Mietentwicklung sorgt. Nach DTV-Angaben erreichten deutsche Großstädte mit mehr als Einwohnern 2012 mit rund 7 Prozent ein überdurchschnittliches Übernachtungsplus. Insgesamt stieg die Zahl der Gästeübernachtungen in Deutschland im Vorjahresvergleich lediglich um rund 3 Prozent. Auch die ostdeutschen Städte sind für Touristen zunehmend attraktiv. Der Anstieg bei den Gästeübernachtungen liegt in den hier betrachteten 23 ostdeutschen Städten (inkl. Berlin) zum Teil deutlich über dem bundesdeutschen Trend. Rund drei Viertel der 23 Städte verzeichneten im Vergleich der Jahre 2012/2011 eine positive Entwicklung bei den Gäste übernachtungen, ganz vorne mit dabei Leipzig (+16,2 Prozent), Wismar (+14,1 Prozent), Potsdam (+13,6 Prozent), Rostock (+12,6 Prozent) und Berlin (+11,4 Prozent). Aber auch Dessau (+11,4 Prozent) und Stralsund (+10 Prozent) zogen im vergangenen Jahr deutlich mehr Übernachtungsgäste an als im Jahr Veränderung Übernachtungszahl zum Vorjahr (2012/2011) 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Berlin +11,4 % Rostock +12,6 % Potsdam +13,6 % Wismar +14,1 % Leipzig +16,2 %

16 16 Kennzahlen Demografie und Wirtschaft Demografie und Wirtschaft in Ostdeutschland: Veränderung Arbeitslosen- Stadt Einwohnerzahl ( ) Wanderungssaldo (2011) arbeitslosenquote in % (Dez. 2012) quote zum Vorjahresmonat in %-Punkten (Dez. 2012/11) Berlin ,6-0,7 Brandenburg a. d. Havel ,5-0,2 Thüringen Sachsen-Anhalt Sachsen Mecklenburg-Vorpommern Brandenburg Cottbus ,6-0,3 Frankfurt/Oder ,8 0,5 Potsdam ,2-0,2 Greifswald * ,5 0,1 Neubrandenburg * ,3 0,5 Rostock * ,6-0,7 Schwerin * ,4-0,2 Stralsund * ,3 2,0 Wismar * ,4-1,6*** Chemnitz ,1-0,3 Dresden ,8-0,1 Leipzig ,8-0,8 Dessau-Roßlau ** ,7 0,4 Halle (Saale) ** ,7-0,1 Magdeburg ** ,1-0,7 Eisenach ,9 0,9 Erfurt ,9-0,2 Gera ,7-0,7 Jena ,5-0,3 Suhl ,2 0,1 Weimar ,7-0,7

17 17 Kennzahlen BIP je Erwerbst ätigen in Euro (2010) Veränderung BIP (gesamt) zum Vorjahr in % (2010/09) Anzahl Übernachtungen (2012) Veränderung Übernachtungszahl zum Vorjahr in % (2012/11) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0*** , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,5 Quelle: Statistische Landesämter, Statistische Ämter des Bundes und der Länder Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder (VGRdL), * Daten vom , ** Daten vom , *** Veränderung zum Vorjahresmonat August 2011

18 18 Interview: Ostdeutsche Ballungszentren im Aufschwung Interview Ostdeutsche Ballungszentren im Aufschwung Wie beurteilen Sie die Bereitschaft von Unternehmen oder Existenzgründern, sich in Ostdeutschland anzusiedeln? Wohin geht der Trend? Prof. Hüther: Inzwischen kommt es in Ostdeutschland zu einer ausdifferenzierten Entwicklung bei den Unternehmensansiedlungen, da die Förderung insgesamt zurückgefahren wurde und Existenzgründer in innovativen Branchen sich zunehmend auf attraktive Metropolen und Unistädte konzentrieren. Dies gilt zwar prinzipiell für West- und Ostdeutschland gleichermaßen; in den neuen Ländern gibt es aber weniger Großstädte. Gewinner im Osten sind die drei wachsenden Metropolen Berlin-Potsdam, Leipzig und Dresden, darüber hinaus noch Jena-Erfurt und Rostock. und der Berliner Speckgürtel. In Dresden konnte mit hohen Fördermitteln eines der größten europäischen Mikroelektronikcluster aufgebaut werden, was mit der entsprechenden Ausrichtung der Technischen Universität und der Forschungsinstitute inzwischen auch zu hochkarätigen Ausgründungen und weiteren Firmenansiedlungen führt. Leipzig entwickelt sich zunehmend zu einem wichtigen Standort der Autoindustrie, aber auch zu einer mitteleuropäischen Logistikdrehscheibe. Hiervon profitiert auch das benachbarte sachsen-anhaltinische Halle. Generell gelingt es den Unistädten im Osten, sich durch Anwerbung westdeutscher und ausländischer Studenten gegen den extrem negativen demografischen Trend in Ostdeutschland zu stemmen. Welches sind die Stärken einzelner Regionen und Ballungszentren in Ostdeutschland? Prof. Hüther: Die beiden sächsischen Großstädte und Berlin locken junge Menschen, darunter viele Studenten, an und wachsen gegen den demografischen Trend. Berlin hat inzwischen eine sehr rege Gründerszene und ist nicht mehr nur arm aber sexy. In Brandenburg wachsen Potsdam Dresden und Leipzig schneiden unter demografischen Gesichtspunkten hervorragend ab. Was macht diese Städte für Zuzügler so attraktiv? Können andere ostdeutsche Städte von ihnen lernen? Prof. Hüther: Die beiden Halbmillionenstädte punkten neben vielfältigen Jobangeboten mit bezahlbaren Wohnungen in attraktiven Gründerzeitquartieren, guten Universitäten

19 19 beziehungsweise Hochschulen und einer lebendigen Kulturszene. Diese Attribute locken europaweit junge, mobile Menschen an. Nachahmen lassen sich diese weichen und die ebenso vorhandenen harten Standortfaktoren der Großstädte aber nur bedingt. Eine traumhaft restaurierte Altstadt wie in Görlitz nützt wenig, um junge Menschen in eine Kleinstadt an der polnischen Grenze mit geringem Arbeitsplatzangebot zu locken. Wird es Ihrer Einschätzung nach künftig Städte oder Ballungszentren in Ostdeutschland geben, die hinsichtlich ihrer absoluten Wirtschaftsleistung oder einer niedrigen Arbeitslosenquote mit der Mehrzahl westdeutscher Städte konkurrieren können? Welche Rolle spielt die Wirtschaftsförderung im Hinblick auf die dynamische Entwicklung der Großstädte und ihrer Regionen in Ostdeutschland? Prof. Hüther: Die Wirtschaftsförderung in Ostdeutschland hat vor allem für den Wiederaufbau der Industrie eine entscheidende Rolle gespielt; insbesondere in den Ballungsräumen der südlichen Hälfte der neuen Bundesländer ist der Industrieaufbau gelungen und die Wertschöpfung des Verarbeitenden Gewerbes erreicht mit über 20 Prozent der Wirtschaftsleistung nahezu westdeutsches Niveau. Im Raum Berlin-Brandenburg und in Mecklenburg-Vorpommern ist die Industriedichte aber nach wie vor gering, und generell besteht ein Mangel an großen, exportstarken Unternehmen. Prof. Hüther: Was die Arbeitslosenquote betrifft, sind die meisten ostdeutschen Regionen schon aus demografischen Gründen auf dem Weg zur Vollbeschäftigung. Die Demografie bremst aber gleichzeitig die Angleichung der Wirtschaftsleistung an den westdeutschen Durchschnitt: Schon um den jetzigen Stand von etwa zwei Dritteln des Westniveaus pro Einwohner zu halten, muss die Produktivität je Erwerbstätigen schneller steigen als im Westen, da der Erwerbsanteil an der Bevölkerung aufgrund der Überalterung eher und schneller sinken wird. Da zudem die wertschöpfungsstarken Zentralen großer Unternehmen praktisch alle in westdeutschen Großstädten angesiedelt sind, erscheinen eher die strukturschwachen Westländer wie Schleswig-Holstein oder Rheinland-Pfalz als realistische Zielmarken selbst für die wirtschaftsstärkeren ostdeutschen Ballungsräume. Allein forschungsstarke Stadtregionen wie Dresden, Berlin-Potsdam und Jena könnten langfristig zur Spitze aufschließen. Wie steht es um die Kaufkraft in Ostdeutschland? Prof. Hüther: Die Kaufkraft entwickelt sich prinzipiell etwas besser als die Wirtschaftskraft je Einwohner, da das deutsche Steuer- und Sozialsystem stark ausgleichend wirkt und die Lebenshaltungskosten vor allem die Mieten im Osten niedriger sind als in Westdeutschland. Aktuell liegen die Haushaltsnettoeinkommen in den neuen Bundesländern schon ohne Korrektur um die Lebenshaltungskosten bei ca. 80 Prozent des Westniveaus. Vita Seit Juli 2004 ist Prof. Dr. Michael Hüther Direktor und Mitglied des Präsidiums des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Zuvor war der promovierte Wirtschaftswissenschaftler Bereichsleiter für Volkswirtschaft und Kommunikation sowie Chefvolkswirt bei der DekaBank in Frankfurt am Main. Hüther ist seit 2001 Honorarprofessor an der European Business School in Oestrich-Winkel. Kurzporträt IW Köln Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln ist das führende private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland. Das Leistungsspektrum des 1951 gegründeten Instituts reicht von Wissenschaft und Bildung über Beratung bis hin zur Kommunikation der Forschungsergebnisse. Das IW Köln ist ein eingetragener Verein. Zusammen mit den Tochtergesellschaften IW Consult und IW Medien arbeiten rund 350 Mitarbeiter an den Standorten Köln, Berlin und Brüssel für das IW Köln. Ordentliche Mitglieder sind Arbeitgeber- und Wirtschaftsverbände, hinzu kommen Fach- und Regionalverbände sowie Unternehmen als außerordentliche Mitglieder.

20 20 Markt Gewerbeimmobilien DER MARKT FÜR GEWERBEIMMOBILIEN: GÜNSTIGE AUSGANGSBEDINGUNGEN Regionalzentren ob in West- oder Ostdeutschland rücken am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zunehmend in den Fokus von Anlegern. Bereits im Jahr 2012 wurden jenseits der sieben großen deutschen Immobilienstandorte 5 Büroobjekte im Wert von 1,4 Milliarden Euro gehandelt, was einer Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr von rund 10 Prozent entspricht 6. Das höhere Interesse der Investoren an Regionalzentren ist zum einen in den derzeit günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zum Beispiel am Arbeitsmarkt begründet, zum anderen im Rückgang der Renditen für Core-Objekte in den sieben deutschen Immobilienhochburgen. Im Laufe des Jahres 2012 ist die Rendite beispielsweise von Spitzenbüroobjekten in den Top 7-Märkten weiter von durchschnittlich 4,99 Prozent auf 4,84 Prozent gesunken. Verbesserte Rahmenbedingungen Investitionschancen in deutschen Regionalzentren hängen nicht primär von ihrer geografischen Lage, sondern vielmehr von den jeweiligen wirtschaftlichen Gegebenheiten vor Ort ab. Der Blick auf den Arbeitsmarkt der hier analysierten 22 ostdeutschen, kreisfreien Städte 7 (ohne Berlin) zeigt einen klaren Positivtrend. In 15 von 22 Regionalzentren im Osten Deutschlands lag die Arbeitslosenquote im Dezember 2012 unter der des Vorjahresmonats. Die Spannweite des Rückgangs reichte in diesem Zeitraum von -0,1 Prozentpunkten in Dresden oder Halle (Saale) bis -0,8 Prozentpunkten in Leipzig. Darüber hinaus zeigte sich die Konjunktur mit Zuwächsen beim Bruttoinlandsprodukt in 17 von 22 ostdeutschen Städten in guter Verfassung. Grundlegend für Investitionsentscheidungen und Projektentwickler ist die Höhe der Bodenpreise. Für gewerbliche Flächen in ostdeutschen Städten zeigten sich diese zuletzt stabil. In neun von 17 untersuchten Standorten blieben die Preise konstant, in vier Städten stiegen sie und lediglich in drei Städten entwickelten sich die Preise für gewerbliche Flächen rückläufig. Überzeugendes Rendite-Risiko-Profil Die vielerorts günstigen Rahmenbedingungen in den ostdeutschen Ballungszentren (siehe dazu auch das Kapitel Überblick Immobilienmarkt Ostdeutschland ) führen dazu, dass Immobilieninvestitionen in Regionalzentren oftmals ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen als Investitionen in den westdeutschen Metropolen. Eine Studie von Wüest & Partner (2012) zu Investitionschancen in deutschen Mittelzentren kommt zu dem Ergebnis, dass diverse Regionalzentren bei gleichem Risiko höhere Renditen bieten oder bei gleichen Renditen geringere Risiken. Für die Nutzungsart Büro ergab die Untersuchung für die ostdeutschen Regionalzentren durchweg höhere Renditen. So liegt Leipzig beispielsweise auf dem gleichen Risikoniveau wie Hannover und Stuttgart beziehungsweise weist im Vergleich zu Köln, Hamburg, München, Düsseldorf, Berlin oder Frankfurt ein geringeres Risiko auf und erzielt mit rund 6,5 Prozent eine höhere Rendite. Zu den riskanteren ostdeutschen Standorten im Bürosegment zählen in erster Linie Magdeburg und Erfurt. Insbesondere in der thüringischen Landeshauptstadt ist trotz guter Zukunftsaussichten die Produktivität gering und der Büroflächenleerstand mit rund 17 Prozent (noch) hoch. Bei Einzelhandelsimmobilien liegen die Renditeunterschiede in den untersuchten Regionalzentren teilweise bei über drei Prozentpunkten bei vergleichbaren Risiken. So erreicht Rostock durch eine hohe Durchschnittsrendite von 8,5 Prozent ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis. Das Risikoniveau der Hansestadt liegt dabei unterhalb des Niveaus von bayerischen Städten wie Augsburg oder Regensburg. Als etwas schwieriger erweisen sich Investitionen zum Beispiel in Potsdam. Die Landeshauptstadt leidet unter einem Kaufkraftabfluss und verfügt im Vergleich zu den untersuchten Städten über die geringste Zentralitätskennziffer ein Grund dafür, dass Potsdam trotz mittlerer Kaufkraft (höher als in Berlin) das höchste Investitionsrisiko für Einzelhandelsimmobilien zugeschrieben wird.