Die Haftung des Architekten im wirtschaftlichen Bereich

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1 Die Haftung des Architekten im wirtschaftlichen Bereich Prof. Stefan Leupertz Schiedsrichter, Schlichter und Adjudikator Richter am Bundesgerichtshof a. D.

2 Die Struktur des Architektenvertrages Leistungsverpflichtung des Architekten Geschuldeter Werkerfolg - Grundsätze Maßgebend: Vertragliche Vereinbarung Grundsatz: Die Parteien legen durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung fest, worin der vertraglich geschuldete Erfolg besteht Ermittlung des Vertragsinhalts durch Auslegung Möglich: Festlegung des geschuldeten Leistungsumfangs durch Bezugnahme auf Leistungsbilder der HOAI oder einzelne Lph (bspw.: Anlage 10.1 zu 34 Abs. 1 HOAI) Geschuldet ist nicht das Bauwerk, sondern Bewirkung der für die mangelfreie Entstehung des Bauwerks erforderlichen Architektenleistung BGH, Urt. V VII ZR 259/02: Wesentliche Einzelleistungen sind als vereinbarte Arbeitsschritte oder Teilerfolge geschuldet Prof. Stefan Leupertz 2

3 Die Struktur des Architektenvertrages Leistungsverpflichtung des Architekten Problem: Worin besteht der Erfolg des Architektengewerks? Unterscheide Erfolgsbezug: Leistungen zur Ermittlung und Bestimmung des Bauerfolgs (Lph 1 2/3) Leistungen zur Verwirklichung des Bauerfolgs (Lph 2/3 9) Unterscheide zwei Anknüpfungspunkte für Leistungsbestimmung: Welche Bauleistungen sind zur Verwirklichung eines zweckentsprechenden Bauwerks erforderlich? Welche Architektenleistungen sind zur Verwirklichung der Bauaufgabe erforderlich? Konsequenz: Erweiterte Sachmangelhaftung des Architekten nach 633 Abs. 2 BGB Prof. Stefan Leupertz 3

4 Die Struktur des Architektenvertrages Leistungsverpflichtung des Architekten Lösungsmodell Arbeitsgruppe Architektenrecht im BMJ Unterscheidung Zielfindungsphase - Planungs-/Bauphase Abgrenzung durch Sonderkündigungsrecht Besteller Zeitpunkt: Architekt legt Entwürfe zur Auswahl vor Obliegenheit: Auswahlentscheidung Besteller Prof. Stefan Leupertz 4

5 Die Struktur des Architektenvertrages Leistungsverpflichtung des Architekten Ermittlung des geschuldeten Leistungsumfangs Auslegung des Vertrages unter Berücksichtigung aller Umstände Leistungsbilder HOAI sind kein Leitbild Auslegung auch bei Festlegung des Leistungsumfangs durch Bezugnahme auf Leistungsbilder der HOAI (Anlage 10.1 zu 34 HOAI) Unklar: Beschränkung auf die im Grundleistungskatalog aufgeführten Leistungen? Unklar: Sind alle im Grundleistungskatalog genannten Leistungen auch dann geschuldet, wenn sie für die Verwirklichung der Bauaufgabe nicht erforderlich sind? Prof. Stefan Leupertz 5

6 Die Leistungsverpflichtung des Architekten Sachmangelhaftung Grundsätze Anknüpfungspunkt 633 Abs. 2 BGB Geschuldet: Werkerfolg Problem: Funktionaler Mangelbegriff Bezugspunkt: Vertraglich geschuldete Architektenleistungen Bezugspunkt: Funktionstaugliches, zweckentsprechend nutzbares Bauwerk Prof. Stefan Leupertz 6

7 Die Leistungsverpflichtung des Architekten Sachmangelhaftung Sonderfall: Nicht erbrachte (Teil-) Leistungen Mangel trotz fehlerfreiem Bauergebnis? Rechtsfolgen Seit BGH, Urt. V VII ZR 259/02: Erforderliche Teilleistungen sind als selbständige Arbeitsschritte (Teilerfolge) geschuldet Unklar: Abgrenzung selbständige Arbeitsschritte sonstige vertraglich vereinbarte (geschuldete!) Leistungen (Kriterium: Leistungen mit dienstvertraglichem Charakter?) Problematisch: 633 Abs. 2 BGB kennt für Bauleistungen keine selbständigen Arbeitsschritte / Teilerfolge als Anknüpfungspunkt für einen Mangelvorwurf. Maßstab ist allein die Verfehlung des vertraglich festgelegten Werkerfolgs = Bauergebnis Grundsatz: Nacherfüllung, solange Architektenfehler nicht im Bauwerk verkörpert ist Minderung: BGH Steinfort-Tabelle (kritisch: Koeble in: Locher/Koeble/Frik, 8 HOAI, Rz. 30ff.) Schadensersatz statt der Leistung ( 634 Nr. 4, 280 Abs. 1, 281 Abs.. 1 BGB) denkbar Prof. Stefan Leupertz 7

8 Überblick Bausummenüberschreitung Vier Stufen Allgemeine Kostenkontrolle vertraglich geschuldete Kostenermittlungen (Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung) Vereinbarung einer Baukostenobergrenze (vertraglich vereinbarte Beschaffenheit) Baukostengarantie Prof. Stefan Leupertz 8

9 Abstecken des wirtschaftlichen Rahmens Arch. muss die finanziellen Möglichkeiten des AG ausloten und für die Planung berücksichtigen Pflichtverletzung = fehlerhafte Kosteneinschätzung Rechtsfolge regelmäßig: Kein kausaler Schaden Fehleinschätzung durch spätere Kostenermittlungen korrigierbar Aber: Kein Honorar für zusätzlichen Planungsaufwand im Rahmen der Nacherfüllung Denkbar: Kündigung aus wichtigem Grund wegen Überschreitung des Kostenrahmens Prof. Stefan Leupertz 9

10 Abstecken des wirtschaftlichen Rahmens Denkbar: Übergang zur Beschaffenheitsvereinbarung BGH, Urt. V VII ZR 230/11 a) Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt. b) Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. c) Die Kostenvorstellungen sind auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird. Prof. Stefan Leupertz 10

11 Abstecken des wirtschaftlichen Rahmens Grundsatz: Keine Pflicht zur umfassenden Wahrnehmung von Vermögensinteressen AG Ausnahme: Erkennbares Renditeobjekt Arch. muss Rentabilität im Hinblick auf Bau- und Unterhaltungskosten beachten. Keine Pflicht Berücksichtigung Steuerlicher Gesichtspunkte Ausnahme: Arch. weiß, dass AG bestimmte Steuervergünstigungen eingeplant hat Bsp.: Gerwerbesteuerfreiheit durch Einhaltung von Wohnflächenhöchstgrenzen Keine Verpflichtung, auf Möglichkeit von Zuschüssen / Förderung hinzuweisen Keine Verpflichtung, die Voraussetzungen für Zuschüsse / Fördermittel zu schaffen Prof. Stefan Leupertz 11

12 Abstecken des wirtschaftlichen Rahmens OLG Düsseldorf, Urt. v U 24/03 1. Der Architekt muss spätestens im Rahmen der Vorplanung (Leistungsphase 2 nach 15 HOAI) die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers ermitteln und dementsprechend den wirtschaftlichen Rahmen des Bauvorhabens abstecken. Eine allgemeine Verpflichtung, die Vermögensinteressen des Auftraggebers zu wahren, trifft ihn hingegen grundsätzlich nicht. 2. Im Zusammenhang mit der Wahrung dieser originären Vertragspflichten obliegt es dem Architekten darüber hinaus als vertragliche Nebenpflicht, den Auftraggeber auf die sich aus dem Spannungsverhältnis zwischen den kalkulierten Baukosten und der Finanzierung des Bauvorhabens ergebenden wirtschaftlichen Risiken hinzuweisen, sofern er nach den Umständen nicht davon ausgehen darf, dass der Auftraggeber sich dieser Risiken bewusst ist und sie in seine Planungen einbezogen hat. 3. Trifft der Auftraggeber im Zusammenhang mit der Realisierung des Bauvorhabens erkennbar risikobehaftete, im Ergebnis für ihn wirtschaftlich ungünstige Entscheidungen, so muss er sich trotz unzureichender Hinweistätigkeit des Architekten im Einzelfall ein u.u. erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen. Prof. Stefan Leupertz 12

13 Abstecken des wirtschaftlichen Rahmens Beachte: BGH, Urt. v VII ZR 130/07 Eine im Übrigen funktionstaugliche Planung ist mangelhaft, wenn sie Anlass für übermäßigen, unwirtschaftlichen Aufwand bei der Umsetzung des Bauvorhabens bietet. Prof. Stefan Leupertz 13

14 Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe Geschuldet: Richtige und Vollständige Ausschreibung Fehler: Unvollständige Ausschreibung Falsche Vordersätze IdR: Kein Schaden Preisfortschreibung = Sowiesokosten Anders: Stundelohnvertrag mit fehlerhaften Leistungsvorgaben Anders: Fehlerhafte Vordersätze führen zu Pauschalpreis > üblicher Preis Schaden = Mehrkosten abzgl. 10% Risikomarge Prüfung und Wertung der Angebote: Vermeidung von Spekulationsangeboten; Ausschluss mischkalkulierter Angebote bei öffentlicher Vergabe Schaden = Unterschiedsbetrag zur (hypothetischen) Abrechnung nächstgünstigster Bieter Prof. Stefan Leupertz 14

15 Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe Beachte: Anlage 10.1 zu 34 HOAI Lph 7, lit. g) Ausgeweitete Kostenkontrolle: Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen und der Kostenberechnung. Prof. Stefan Leupertz 15

16 Objektüberwachung Problemfeld: Rechnungsprüfung Auch Abschlagsrechnungen Rückzahlungsanspruch AG wertlos bei Insolvenz AN Haftung Arch. in Höhe verlorener Überzahlungen Anspruch auf Ausgleich Überzahlungen unabhängig von Durchsetzbarkeit gegen AN; Abtretung AG an Arch. nach 255 BGB Prüfung und Hinweis auf mangelbedingte LVR Verlust Mängelrechte bei Insolvenz AN Haftung Arch. in Höhe der Mängelbeseitigungskosten Prüfung vor Rechnungsfreigabe: Gestellung vereinbarter Bürgschaften Prof. Stefan Leupertz 16

17 Baukostengarantie Unterscheide Echte Garantie Arch. garantiert Einhaltung der zugesagten Baukosten Verschuldensunabhängig auch bei abweichender Bauausführung Unechte Garantie Arch. garantiert Einhaltung der zugesagten Baukosten Verschuldensunabhängig Einstandspflicht nur für Umsetzung der konkreten Planung im Zeitpunkt der Baukostenzusage Prof. Stefan Leupertz 17

18 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Kostenermittlungsarten Kostenschätzung (Lph 2 nach Anlage 10.1 zu 34 HOAI) Kostenberechnung (Lph 3) Kostenfeststellung (Lph 8) Kostenkontrolle (bspw.) Lph 6 lit e) Lph 7 lit g) Lph 8 lit i) Allgemein: Kostenfortschreibung (geänderte und zusätzlich erforderliche Leistungen!) Prof. Stefan Leupertz 18

19 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Prüfungsreihenfolge Schadensersatz Mangel Kausalität Schaden Prof. Stefan Leupertz 19

20 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Mangelhafte Kostenermittlung Grundsatz: Zutreffende Ermittlung der voraussichtlichen Baukosten zur rechten Zeit Konsequenz: Versäumte Kostenermittlungen können nicht nachgeholt werden Vergleichsmaßstab: Zum Zeitpunkt der Kostenermittlung realistische Baukosten Beachte: Toleranzrahmen; keine festen Größen Kostenschätzung: ca % Kostenberechnung: ca % Kostenfeststellung: 0 Prof. Stefan Leupertz 20

21 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Kausalität Kausalität fehlt: AG hätte das Bauvorhaben auch bei fehlerfreier Kostenermittlung / Kostenkontrolle unverändert ausgeführt Anders: Keine Reaktion trotz Kenntnis bei Zwangslage idr kein kausaler Schaden bei nur einem Fehler in der Kostenermittlung und Kostenkontrolle BGH: Abwägung aller Umstände erforderlich Prof. Stefan Leupertz 21

22 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Schaden Differenz zwischen Vermögenslage nach Pflichtwidrigkeit und hypothetischer Vermögenslage ohne Pflichtwidrigkeit (= zutreffende Kostenermittlung / Kostenkontrolle) Zu Berücksichtigen im Wege der Differenzhypothese oder der Vorteilsausgleichung: Wertsteigerung des Grundstücks (auch erweiterte Nutzung!) Denkbar: Steuervorteile (nicht, wenn SchadErs versteuert werden muss) Honorar beschränkt auf (falsch) vereinbartes Honorar bzw. auf Honorar nach falsch ermittelten anrechenbaren Kosten (BGH, zuletzt: Urt. v VII ZR 31/11 Prof. Stefan Leupertz 22

23 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Schadensermittlung: BH muss freihändig verkaufen oder zwangsversteigern lassen = Differenz zwischen Erlös und tatsächlichem Verkehrswert BH finanziert Mehrkosten: Differenz Verkehrswert Objekt und tatsächlichen Baukosten Zinsen für Kreditaufnahme und Nachfinanzierung abzgl. Wertsteigerung Korrektiv: Beschränkung der Anrechnung in besonders gelagerten Einzelfällen BGH: normative Schadensberechnung Prof. Stefan Leupertz 23

24 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Darlegungs- und Beweislast BGH, Urt. v VII ZR 171/95 - AG trägt Darlegungs- und Beweislast für: Pflichtverletzung Kausalität Schaden Prof. Stefan Leupertz 24

25 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Fallbeispiel 1 (alte HOAI) Der Kostenanschlag von 1 Mio. wird um 30 % überschritten (1,3 Mio. ). Er beruht auf einem Fehler. Nach den Feststellungen des Sachverständigen hätte ein realistischer Kostenanschlag den tatsächlichen Baukosten (1,3 Mio. ) entsprochen. Aufgrund des Prognoserisikos wäre es im konkreten Fall aber noch vertretbar gewesen, einen Kostenanschlag in Höhe von 1,15 Mio. zu erstellen. Kann sich der Auftraggeber gegen die Schadensersatzforderung in Höhe von EUR darauf berufen, dass er nur auf haftet, weil der Kostenanschlag unter Berücksichtigung des Toleranzrahmens 1,15 Mio. betragen durfte, ohne dass ein Mangel vorgelegen wäre. Pflichtverletzung? Rechtmäßiges Alternativverhalten? Prof. Stefan Leupertz 25

26 Baukostenermittlung und Baukostenkontrolle Fallbeispiel 2 (alte HOAI) Sowohl Kostenschätzung, Kostenberechnung als auch Kostenanschlag weisen Kosten in Höhe von 1 Mio. aus. Die tatsächlichen Baukosten belaufen sich auf 1,4 Mio.. Die Kostenschätzung liegt noch im Rahmen des Prognoserisikos, welches wegen den Besonderheiten des Bauvorhabens 40 % beträgt. Sie ist auch nicht inhaltlich falsch. Kostenberechnung und Kostenanschlag überschreiten das Prognoserisiko und enthalten inhaltliche Fehler. Pflichtverletzung? Kausalität? Prognoserisiko Kostenschätzung = Keine Einsparungen? Prof. Stefan Leupertz 26

27 Beschaffenheitsvereinbarung Geschuldeter Werkerfolg - Grundsätze Maßgebend: Vertragliche Vereinbarung Grundsatz: Die Parteien legen durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung fest, worin der vertraglich geschuldete Erfolg besteht Ermittlung des Vertragsinhalts durch Auslegung Möglich: Festlegung des geschuldeten Leistungsumfangs durch Bezugnahme auf Leistungsbilder der HOAI oder einzelne Lph (bspw.: Anlage 10.1 zu 34 Abs. 1 HOAI) Geschuldet ist nicht das Bauwerk, sondern Bewirkung der für die mangelfreie Entstehung des Bauwerks erforderlichen Architektenleistung BGH, Urt. V VII ZR 259/02: Wesentliche Einzelleistungen sind als vereinbarte Arbeitsschritte oder Teilerfolge geschuldet Prof. Stefan Leupertz 27

28 Beschaffenheitsvereinbarung Vereinbarung einer Baukostenobergrenze oder eines Kostenrahmens - Grundsätze Rechtsgeschäftliche Vereinbarung Auch konkludent Nicht: Kostenangaben als Grundlage für Bonus-/Malusregelungen Nicht: Kostenangaben im Bauantrag Darlegungs- und beweispflichtig: AG (str.) Keine Toleranz über den vereinbarten Rahmen hinaus Maßstab: Ursprüngliche Planungs- und Leistungsvorgaben Keine Berücksichtigung unvorhergesehener Stahlpreiserhöhungen Berücksichtigung Mitverantwortung anderer (Fach-) Planer bei fehlerhaften Vorgaben mit Auswirkung auf die Kostenermittlung Prof. Stefan Leupertz 28

29 Beschaffenheitsvereinbarung OLG Celle, Urt. v U 115/08 Gehen in einem Architektenvertrag sowohl der Architekt als auch der Bauherr gemeinsam von einer bestimmten Kostenbasis aus und machen diese unter der Überschrift "Kostenrahmen" übereinstimmend zur Grundlage ihres Vertrags, handelt es sich nicht lediglich um eine Berechnungsgrundlage zur Honorarermittlung, sondern um die vertragliche Vereinbarung eines Kostenlimits. Prof. Stefan Leupertz 29

30 Beschaffenheitsvereinbarung OLG Zweibrücken, Beschl. v U 25/08 Aus einer Kostenangabe im Rahmen einer Angebotseinholung ergibt sich noch keine Kostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung des Architektenwerks. Prof. Stefan Leupertz 30

31 Beschaffenheitsvereinbarung KG, Urt. v U 182/08 1. Ist in einem schriftlichen Architektenvertrag ein Baukostenlimit nicht vereinbart, spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Privaturkunde gegen eine solche Vereinbarung. Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar. Die Beweislast liegt beim Bauherrn. 2. Für die Vereinbarung einer Kostengrenze genügen keine allgemeinen Erklärungen. Notwendig ist, dass der Bauherr Wert auf die Einhaltung einer bestimmten Kostengrenze legt, dies unmissverständlich gegenüber dem Architekten zum Ausdruck bringt und von diesem eine eindeutige Stellungnahme erhält, dass der vorgegebene Kostenrahmen auch eingehalten wird. 3. Der Bauherr hat darzutun, dass gegen die Baukostenvereinbarung auch unter Berücksichtigung von Änderungswünschen verstoßen wurde. Prof. Stefan Leupertz 31

32 Beschaffenheitsvereinbarung OLG Dresden, Urt. v U 445/06 1. Der Bauherr muss zur Inanspruchnahme des Architekten wegen Bausummenüberschreitungen den Haftungsgrund (z. B. Vereinbarung eines bestimmten, überschrittenen Kostenrahmens), die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden sowie den eingetretenen Schaden vortragen. 2. Hat der Architekt keinen vollständigen Kostenanschlag vorgelegt, muss der Bauherr schlüssig darlegen, dass er in Kenntnis der wahren Umstände vom Bauvorhaben Abstand genommen oder welche konkreten Einsparungsmaßnahmen er veranlasst hätte. Prof. Stefan Leupertz 32

33 Beschaffenheitsvereinbarung BGH, Urt. V VII ZR 230/11 a) Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Auftraggebers die Planung eines Wohnhauses vornimmt. b) Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. c) Die Kostenvorstellungen sind auch dann beachtlich, wenn sie nicht eine genaue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Angaben zur ungefähren Bausumme, mit denen ein Kostenrahmen abgesteckt wird. Prof. Stefan Leupertz 33