Hartz IV und die Wohnungsmärkte in NRW

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1 Recherche- und Umfrage-Ergebnisse Hartz IV und die Wohnungsmärkte in NRW 13. Oktober 2004

2 Hartz IV: was passiert ab 1. Januar? Neues Alg II für bisherige Alhi- und arbeitsfähige SH-Empfänger Niveau der bisherigen Sozialhilfe + befristeter Überbrückungszuschlag Träger sind Kommunen bzw. Arbeitsgemeinschaften kein Wohngeld mehr, aber zusätzlich Übernahme von Kosten von Unterkunft und Heizung (KdU) Kosten müssen angemessen sein Befürchtungen Neuer Bedarf an preisgünstigen WE geringere Einkünfte Angemessenheitsregel Umzugswelle Mögliche Wohnungsmarktprobleme Bedarf kann nicht gedeckt werden, insbes. Rheinschiene, Münster etc. Ende desegregativer Wohnungsbelegung verfestigt Armutsghettos Verwaltungsaufwand für Kommunen Kosten für Kommunen: wieviel ist 71%? 2

3 Arbeitslosenhilfeempfänger in NRW Wfa - WoB NRW 2004 AlHi-Empfänger (3/2004) Quelle: Bundesagentur für Arbeit Anteil AlHi-Empf. an AL (6/2002) bis 29 % % % % I/ Punkt = 200 Personen I/ Oktober 2004 I/00 I/01 I/02 I/03 IK KomWoB Herbsttagung 2004 Düsseldorf über 46 % I/04

4 Abschätzung: Wer ist wie betroffen? Keine Prognosen außer bundesweite Abschätzung (West/Ost) Alhi-Empfänger (Mai 2004) Leistungen nach Hartz IV ab 1/05: 1 keine mehr 2 geringere 3 etwa gleiche 4 höhere Anteil 100 % 20 % 51 % 11 % 18 % NRW:* Anzahl rund erwerbsfähige SH-Empfänger 4

5 Was sagen die Kommunen? Anzahl potenzielle Alg-II-Empfänger und Wohnsituation kaum bekannt vereinzelt Versuche, z.b. Auswertung Wohngeld-Statistik (keine Unterscheidung Alg/Alhi- Empfänger) z.t. geplant: Stichproben aus neuen Alg-II-Anträgen Rückfragen Wohnungsunternehmen Überprüfung frühestens ab Mitte 2005 Aufforderung zum Umzug nur im Extremfall, ggf. Anpassung der Angemessenheitsdefinition Aber: Kosten kaum abzuschätzen Großteil der Kommunen (weniger: Kreise) in der Haushaltssicherung Wie lange lässt sich großzügige Einstellung durchhalten? Zudem: weniger Spielraum bei kreisangehörigen Kommunen 5

6 Wohnungswirtschaft Starke Befürchtungen für Ostdeutschland, kaum für NRW Bereits jetzt wird nach Hartz-IV-Wohnungen gefragt derzeit z.t. aktive Beratung der Mieter (Anschreiben, Mieterzeitungen) und Angebot gemeinsamer Problemlösung Sozialhilfe: einige Vermieter gerüchteweise kulant Lieber Miete senken als guten Mieter verlieren Anpassung der Wohnfläche im Mietvertrag Potenzial zur Aktivierung leerstehender Wohnungen? Marktpotenzial Vermögen retten durch Mieterprivatisierung? Private Vermieter? 6

7 Knackpunkt: Was sind angemessene Wohnkosten? g vorerst Verzicht auf bundesweite Regelung kommunale SH-Definitionen, inzwischen gerichtlich abgesichert g Rundfrage KomWoB-TN (17): fast alle wollen zunächst bisherige Regeln anwenden Wohnungsgröße (qm oder Räume) VV WoBindG bzw. WoFG /qm Mietspiegel, z.t. Wohngeldstatistik Nettokaltmiete gesamt Höchstmietentabelle Wohngeldgesetz Nebenkosten 1. Person: 45 qm 15 qm für weitere evtl. 15 qm zusätzl. 1. Person 1 Raum 1 Raum für weitere evtl. 1 zusätzl. Raum Mittelwert oder "unteres Drittel" welches Baualter? Mittelwert? z.t. modifiziert in Abhängigkeit von Mietstufe Größe HH Baualter z.t. modifiziert Eigentum: Erfahrungswerte ggf. Heizkostenspiegel z.t. WohngeldVO z.t. tatsächliche Höhe EFH 130 qm ETW 120 qm Verkauf min. 90% vom Wert 7

8 Angemessenheit: Kommunale Praxis bei der Sozialhilfe Häufigster Fall (11 Städte): Kombination Größen- und Mietobergrenze (VV WoBindG + Mietspiegel) 6 Städte: maximale Gesamtmiete (Wohngeld) 2 davon zusätzlich max. Größe (WoBindG) Größenobergrenze (VV WoBindG) sinnvoll? angemessene Kosten viele 1-Zimmer-WE > 45 qm Mietspiegelmieten z.t. vereinfacht angewandt, z.b. Mittelwerte aller Baujahrsgruppen, ohne Zu-/Abschläge (Wärmedämmung), z.t. überholt o. mit Index fortgeschrieben ausdrücklich nicht für preisgebundene WE SMW liegen z.t. darüber Obergrenze gesamt (Wohngeldmieten) guter Ansatz, evtl. zu wenig lokaler Bezug 8

9 WoFG-Wohnungssuchende: Suchgrund zu teure Wohnung viele Städte wollen Regelung ggf. überdenken Anwendung: recht unterschiedlich Toleranzbereich (+1 bis +5 qm), vor allem wenn Gesamtmiete im Rahmen jeder Einzelfall wird genau geprüft, keine zusätzlichen Belastungen 1 m 2 zuviel heißt Umzug WoFG-Wohnungssuchende: Suchgrund zu teure Wohnung Alleinstehende 2-Personen-Haushalte 4-Personen-Haushalte 3-Personen-Haushalte 5-Personen-Haushalte mehr als 5 Personen Quelle: Wfa Wfa - WoB NRW

10 Kurzanalyse auf Basis der Mieterbefragung Mieter NRW nur Städte über nur frei finanzierte Wohnungen kleine Haushalte unterrepräsentiert 460 Haushalte (18,4%) mit Arbeitslosen (überrepräsentiert) keine Unterscheidung zw. Alg-/Alhi-Empfängern möglich 10

11 Angemessener Wohnung: subjektive Sicht Singles Haushalte ohne Kinder ältere Menschen Haushalte mit 3 und mehr Kindern gerade richtig zu klein zu groß Alleinerziehende mit Kindern ausländische Haushalte Haushalte mit Wohngeldbezug Wfa - WoB NRW in % 90 11

12 Angemessener Wohnraum: Räume 64,3 % angemessen, 35,7 % überversorgt (inkl. Küche) Durchschnitt NRW Arbeitslosen-HH Wohnungsgröße (Räume) nach Haushaltsgröße 4 R. 15% > 4 R. 4% 3 R. 47% 1 R. 9% 2 R. 25% 1-Pers.-HH (4 %) 3 2 >5 R. 16% 2 R. 3% 3 R. 12% 4-Pers.-HH (45 %) gesamt 5 R. 29% 4 R. 40% 12

13 Angemessener Wohnraum: Wohnfläche Bei strenger Auslegung 35 %, bei toleranter 65 % der Haushalte angemessen versorgt. Wohnungsgröße (Wohnfläche) nach Haushaltsgröße ,0 105,0 90,0 75,0 60,0 45,0 30,0 15,0 0,0 Durchschnitt NRW Arbeitslosen-HH gesamt Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen > 4 Personen 13

14 Angemessene Gesamtmiete: Wohngeldbezug arbeitsloser Haushalte 50% 40% Wohngeldbezug nach Haushaltsgröße (Quelle: MieB 2003) Durchschnitt NRW Arbeitslosen-HH 30% 20% 10% 0% gesamt 14

15 Alhi-Bezieher in Relation zum Wohnungsbestand Bestandsentwicklung Sozialmietwohnungen Selbst genutztes Wohneigentum (Landesmittel) Mietwohnungen (Landesmittel) Prognosewerte Arbeitslosenhilfeempfänger je 100 Wohnung Wfa Grafik Wfa - WoB NRW 2004 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, LDS NRW bis 3,0 3,1-4,0 4,1-5,0 5,1-6,0 mehr als 6,1 15

16 Fazit Wohnungsmarkt heutiger Kenntnisstand ermöglicht kaum eine Einschätzung für NRW (gute Datengrundlage erst mit Auswertung der ersten Anträge) tendenziell Verknappung und Preisanstieg bei kleinen und einfachen WE evtl. Verlagerung der Leerstände Angemessenheit Wohnflächengrenzen fragwürdig Mietspiegel/Wohngeldmieten: Orientierungswerte ggf. modifizieren, z.b. mit Zeitungsanalyse Spielraum für kreisangehörige Städte laufende Beobachtung Zeitungsanalyse: Indikator für verfügbare Menge und aktuelles Preisniveau in einzelnen Segmenten Umzugsmobilität und Wiederbelegungsrate (welche Bestände?) als weitere Indikatoren für verfügbare WE-Menge Alg-II-Daten für KomWoB-Zwecke sichern (Wohnsituation), z.b. Anzahl Alg-II-Empfänger mit Haushaltsgrößen Anteil/Anzahl nicht angemessene Wohnende Miete Umzugsaufforderung 16