IMMOBILIENMÄRKTE IN HESSEN, RHEINLAND-PFALZ UND SAARLAND

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1 IMMOBILIENMÄRKTE IN HESSEN, RHEINLAND-PFALZ UND SAARLAND EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP NOVEMBER 2013 WACHSTUMSMOTOR RHEIN-MAIN POTENZIAL AUCH IN STRUKTUR- SCHWÄCHEREN REGIONEN

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3 Inhalt Grußwort 2 Summary 3 Gewerbliche Immobilienmarktstandorte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung Wohnimmobilien Büroimmobilien 11 Handelsimmobilien 15 Hessen 19 Bundesland im Überblick 19 Immobilienmarkt Darmstadt 21 Immobilienmarkt Frankfurt 25 Immobilienmarkt Fulda 29 Immobilienmarkt Gießen 33 Immobilienmarkt Wiesbaden 3 Rheinland-Pfalz 1 Bundesland im Überblick 1 Immobilienmarkt Kaiserslautern 3 Immobilienmarkt Immobilienmarkt Trier 51 Saarland 55 Bundesland im Überblick 55 Immobilienmarkt der Region Saarbrücken 5 Überblick Marktdaten 1 Impressum 2 Disclaimer Anschriften der DG HYP/VR WERT 3 1

4 Grußwort Sehr geehrte Damen und Herren, als Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsaktivitäten und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. In der vorliegenden Studie analysieren wir die Immobilienmarktsegmente Wohnen, Büro und Handel in den Bundesländern Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Neben dem Top-Standort Frankfurt betrachten wir die Städte Darmstadt, Fulda, Gießen, Wiesbaden, Kaiserslautern,, Trier und Saarbrücken, die im Allgemeinen nicht im Fokus von Immobilienmarktberichten stehen. Dieser Bericht zeigt, dass nicht nur das Rhein-Main-Gebiet, die Verkehrsdrehscheibe Deutschlands und einer der bedeutendsten Wirtschaftsräume in Europa, sondern auch Städte in strukturschwächeren Regionen über interessantes Potenzial als Immobilienstandort verfügen. Dies belegen auch die wirtschaftlichen Rahmendaten der drei betrachteten Bundesländer. So verfügt Hessen über das höchste Wohlstandsniveau der 1 Bundesländer und das Saarland und Rheinland-Pfalz punkten mit einer vergleichsweise moderaten Arbeitslosigkeit. Mit der Publikation ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die Regionalen Immo bilienzentren sowie den Immobilienmarkt Deutschland, die wir regelmäßig im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, die ostdeutschen Bundesländer und Berlin, die norddeutschen Bundesländer sowie die Region Weser- Ems erschienen. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter Matthias Till Leiter Immobilienzentrum Frankfurt DG HYP 2

5 SUMMARY» Frankfurt am Main ist einer der zentralen Immobilienstandorte in Deutschland. Am Frankfurter Büromarkt werden hierzulande die höchsten Mieten gezahlt. Die Frankfurter Spitzenmiete im Handel liegt nach München auf dem zweiten Platz, im Bereich Wohnen liegt die Finanzmetropole auf Platz drei. Darüber hinaus finden sich im Frankfurt umschließenden Rhein-Main-Gebiet mit insgesamt fünf Millionen Einwohnern weitere interessante Immobilienstandorte wie Darmstadt, und Wiesbaden, die wir in diesem Bericht untersuchen.» Dieser Bericht zum gewerblichen Immobilienmarkt der Bundesländer Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland zeigt, dass auch strukturschwächere Immobilienstandorte außerhalb der vorwiegend in Südhessen gelegenen Boomregion über Potenzial verfügen. Das machen die von uns betrachteten Hochschulstandorte Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Saarbrücken und Trier deutlich. Wohnen» Der Trend steigender Wohnungsmieten in Groß- und Universitätsstädten ist auch in den acht betrachteten Oberzentren in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland zu beobachten. Die Spanne der Mieten ist allerdings groß. Sie reicht je Quadratmeter bei Erstbezug von knapp über Euro in Fulda und Kaiserlautern über fast Euro in Darmstadt und Wiesbaden bis zu über 12 Euro in Frankfurt. Der Mietanstieg ist im Wesentlichen auf eine steigende Wohnungsnachfrage durch wachsende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie ein knappes Angebot aufgrund der über viele Jahre niedrigen Wohnungsbauaktivitäten zurückzuführen. Wir erwarten bis 201 einen weiteren Anstieg bei einer etwas nachlassenden Dynamik. Büro» Auch die Büromärkte profitieren von einer steigenden Flächennachfrage. Seit 2005 legt die Zahl der Bürobeschäftigten im Fahrwasser der günstigen Beschäftigungslage in Deutschland zu. Gleichzeitig hat sich der Zuwachs der Büroflächen als Folge von Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise verlangsamt, sodass die Spitzenmiete für Büroflächen anzieht. Eine Spitzenmiete von deutlich mehr als Euro je Quadratmeter lässt sich aber nur in den Oberzentren des Rhein-Main-Gebiets, also Darmstadt, und Wiesbaden, erzielen. Außerhalb dieser Region sind die Büromärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland eher klein und eigennutzungsorientiert, die Spitzenmiete liegt überwiegend unter Euro je Quadratmeter. Der leichte Aufwärtstrend der Büromieten dürfte sich insgesamt weiter fortsetzen. Handel» Die Shopping-Standorte im Rhein-Main-Gebiet profitieren von der hohen Wirtschaftsleistung der Region, die sich in weit überdurchschnittlichen Kaufkraftwerten niederschlägt. Allerdings sorgt die große Zahl an attraktiven Innenstadtlagen und Einkaufszentren auf engem Raum auch für Konkurrenz untereinander. In den Oberzentren in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland außerhalb dieses Ballungsraums ist die Situation entgegengesetzt. Die Standorte bilden jeweils die zentrale Shopping-Lage in einem großen Einzugsgebiet, wodurch die geringere Kaufkraft kompensiert wird. Der Trend steigender Spitzenmieten im Einzelhandel dürfte sich fortsetzen. Aufgrund des schon erreichten Mietniveaus dürfte das Tempo aber etwas nachlassen. Wohnen: Durchschnittsmiete Erstbezug in Euro je m² 1 Frankfurt e Büro: Spitzenmiete in Euro je m² e Handel: Spitzenmiete in Euro je m² Frankfurt Frankfurt e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, DZ BANK Research : Oberzentren in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland ohne Frankfurt 3

6 GEWERBLICHE IMMOBILIENMARKTSTANDORTE IN HESSEN, RHEINLAND-PFALZ UND DEM SAARLAND Immobilienstandorte und wirtschaftliche Entwicklung Immobilienstandorte werden meistens dann als attraktiv angesehen, wenn sie sich durch eine besondere wirtschaftliche Stärke oder ein hohes Wachstum auszeichnen. Die Bundesländer Rheinland-Pfalz und Saarland gelten dagegen eher als strukturschwache Regionen. So zählen beide Bundesländer durchgängig zu den Empfängerländern im Rahmen des Länderfinanzausgleichs. Hessen steht insgesamt betrachtet wirtschaftlich weit besser da, das Bundesland war in der Vergangenheit durchgängig ein Nettoeinzahler in den Länderfinanzausgleich. Diese Stärke beruht aber vor allem auf dem Wachstumsmotor Rhein-Main-Gebiet, das zu den wirtschaftlich leistungsfähigsten Regionen in Europa zählt. Die flächenmäßig größeren Landesteile in Nord- und Osthessen sind dagegen strukturschwächere Regionen. Attraktive Immobilienstandorte in strukturschwachen Regionen? LÄNDERFINANZAUSGLEICH FÜR WESTDEUTSCHE FLÄCHENLÄNDER DAS SAARLAND IST SEHR HOCH VERSCHULDET Mrd. Euro,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 HE RP SL NW -0,5 SH NI -1, BY BW Bremen Berlin Hamburg Saarland Nordrh.-Westf. Schlesw.-Holst. Sachs.-Anhalt Rheinl.-Pfalz Bundesländer Brandenburg Thüringen Niedersachsen Hessen Meckl.-Vorp. Baden-Württemb. Bayern Sachsen Verschuldung der Bundesländer pro Kopf in Euro Quelle: Bundesfinanzministerium Quelle: Destatis BY Bayern, BW Baden-Württemberg, HE Hessen, NI Niedersachsen, NW Nordrhein-Westfalen, RP Rheinland-Pfalz, SL Saarland, SH Schleswig-Holstein Aber auch Städte in strukturschwächeren Regionen können das Potenzial für einen interessanten Immobilienstandort aufweisen. Das macht dieser Bericht mehrfach deutlich. Aus unserer Sicht sind es mit Blick auf Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarland verschiedene Faktoren, die hierbei von Relevanz sind. Zunächst sind die wirtschaftlichen Rahmendaten der Bundesländer gar nicht schlecht. Von den Stadtstaaten Bremen und Hamburg abgesehen verfügt Hessen gemessen am Bruttoinlandsprodukt je Einwohner über das höchste Wohlstandsniveau unter den 1 Bundesländern. Rheinland-Pfalz und das Saarland schneiden hierbei zwar deutlich schlechter ab, sie zählen aber bei weitem nicht zu den Schlusslichtern. Das Saarland erreicht durch den hohen Anteil des verarbeitenden Gewerbes fast das durchschnittliche Niveau der Bundesrepublik. Zudem ist die Arbeitslosigkeit in den drei Bundesländern vergleichsweise moderat. Rheinland-Pfalz weist nach Bayern und Baden-Württemberg den drittbesten Wert der deutschen Bundesländer auf. Hessen ist das Flächenland mit dem höchsten BIP pro Kopf, Rheinland- Pfalz und das Saarland punkten mit einer moderaten Arbeitslosigkeit

7 BIP PRO KOPF IN EURO, 2012 IN JEWEILIGEN PREISEN ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN PROZENT, 2012 Thüringen Meckl.-Vorp. Sachs.-Anhalt Brandenburg Sachsen Schlesw.-Holst. Niedersachsen Rheinl.-Pfalz Berlin Saarland Deutschland Nordrh.-Westf. Baden-Württemb. Bayern Hessen Bremen Hamburg Berlin Meckl.-Vorp. Sachsen Bremen Brandenburg Sachs.-Anhalt Thüringen Nordrh.-Westf. Hamburg Schlesw.-Holst. Saarland Niedersachsen Deutschland Hessen Rheinl.-Pfalz Baden-Württemb. Bayern 1,5 13,2 12, 12,3 11,3,9 9,,9,,,3,3,, 5,9,,2 Quelle: Arbeitskreis VGR der Länder Quelle: BA Doch was macht das Potenzial der von uns betrachteten und in der folgenden Tabelle im Überblick dargestellten Standorte im Einzelnen aus? Für die Städte im Einzugsgebiet des Rhein-Main-Gebiets dazu zählen neben Frankfurt noch Darmstadt, und Wiesbaden ist diese Frage leicht zu beantworten. Hier wird die Attraktivität der vier Immobilienmärkte von der hohen Wirtschaftskraft dominiert. So hat sich allein in Frankfurt in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der Beschäftigten von auf erhöht, woraus sich ein erheblicher Bedarf für Bürowie auch Einzelhandelsflächen und insbesondere Wohnungen ableitet. Darmstadt, Frankfurt, und Wiesbaden vertreten das Rhein- Main-Gebiet Die weiteren fünf von uns betrachteten Standorte Fulda und Gießen in Hessen, Kaiserslautern und Trier in Rheinland-Pfalz und Saarbrücken im Saarland können nicht mit der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des südhessischen Ballungsraums mithalten. Als Unternehmensstandorte sind diese Städte eher mittelständisch geprägt, was kein Nachteil sein muss. Beispielsweise weist Fulda mit einer Arbeitslosenquote von unter vier Prozent den besten Wert auf. Zudem bildet jede der fünf Städte das unangefochtene Oberzentrum der jeweiligen Region. Die entsprechend großen Einzugsgebiete gleichen so die unterdurchschnittlichen Kaufkraftwerte zumindest teilweise aus. Weiterhin profitieren die fünf Städte von ihren Hochschulen mit zum Teil mehr als Studierenden. Hinzu kommt eine zum Teil erhebliche Bedeutung des Tourismus. Dies gilt insbesondere für Trier, aber auch für Fulda. Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Saarbrücken und Trier repräsentierten Oberzentren in einem strukturschwachen Umfeld Auf Kassel, die zweitgrößte hessische Stadt, wird in diesem Bericht nicht explizit eingegangen. Die Region um Kassel mit ihrer Bedeutung als Industrie und Logistikstandort wird in einer separaten Studie, die im kommenden Frühjahr erscheinen soll, analysiert. In den berechneten Indizes ist Kassel aber schon enthalten. Unser regionaler Vergleichsindex bezeichnet mit enthält damit neben den acht betrachteten Oberzentren noch Kassel. Aufgrund der Standortgröße und des großen Mietunterschiedes ist Frankfurt darin nicht enthalten. Region um Kassel wird in einem separaten Bericht analysiert 5

8 HESSEN, RHEINLAND-PFALZ, SAARLAND: STANDORTE UND BUNDESLÄNDER IM ÜBERBLICK Kassel Hessen Gießen Fulda Rheinland-Pfalz Frankfurt am Main Trier Saarland Kaiserslautern R egio n/ Stando rt Strukturdaten 2012 Ein- Haus- BIP *) Verfügb. Eink. *) Arbeitsl.- Fläche wohner halte gesamt pro Kopf pro Kopf quote Km² Tausend Tausend M rd. EUR EUR EUR % D eutschland , Hessen , , Rheinland-Pfalz , ,9 Saarland , ,3 Summe/ D urchschnitt ,3 A nteil an D eutschland 12,2% 13,% 13,2% 13,3% Darmstadt 150, ,0 Fulda , , Gießen 35 3,. 1.23,0 Kaiserslautern 0 3, , M ainz 205 9, ,9 Saarbrücken 1, ,0 Trier 5 3, , Wiesbaden , ,3 Kassel (für Index) 19 95, ,9 Städte o hne F rankfurt , , Frankfurt 9 1 9, , Stando rte insgesamt , , R egio n/ Stando rt Wo hnen B üro H andel Whg.- Fertigst. auf M iete Bürofläche M iete Handelsfläche M iete bestand 00 Einw. Erstbezug **) Bestand Leerst. Top-Lage Bestand pro Kopf Top-Lage Tausend 2012 EUR/m² mtl. Tausend m² % EUR/m² mtl. Tausend m² m² EUR/m² mtl. Darmstadt 9,3 9,5 1., 12, 30 2,5 0 Fulda 30 1,3,3 5, 9, ,9 Gießen 3 2,,3 1,0,5 33 2,5 Kaiserslautern 5 2,1,2 5,9 9,0 3 3,9 5 M ainz 3 3,0 9, ,3 12,5 90 2, 1 Saarbrücken 1,, ,0 9, 9 2, 5 Trier 5 2,, 35 3, 9,0 39 3, 95 Wiesbaden 11 1, 9, , 13, 2 2,3 125 Kassel (für Index) 1,, 1.33, 9,5 2,5 95 Städte o hne F rankfurt 90 2,2, ,0 11,.00 2, 9, Frankfurt 3 3,9 12, , 33, ,1 25 Stando rte insgesamt , 9, ,5 22, ,5 13,9 Saarbrücken Wiesbaden Darmstadt Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, DZ BANK *) in Preisen von 2000

9 Wohnimmobilien Der steigende Trend bei den Wohnungsmieten in Groß- und Universitätsstädten lässt sich in den untersuchten Standorten in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland auch beobachten. Die Dynamik des von uns für die Standorte jeweils ohne Frankfurt berechneten Hessen-Rheinland-Pfalz-Saarland-Indexes ist jedoch etwas geringer als die von unserer Referenz aus 12 regionalen Oberzentren (). Die Abweichung dürfte vor allem auf den unterschiedlichen wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen der einbezogenen Städte basieren. Zudem sind die Städte der drei Bundesländer im Durchschnitt deutlich kleiner weniger einwohnerstark als die im -Index. Das ist insofern bedeutsam, weil im Regelfall insbesondere große Ballungsräume verstärkt Zuwanderung auf sich ziehen. An allen betrachteten Standorten in steigen die Wohnungsmieten WOHNEN: INSGESAMT KEINE AUFFÄLLIGE MIETENTWICKLUNG AN DEN UNTERSUCHTEN STANDORTEN ABER DEUTLICHE UNTERSCHIEDE IN DEN EINZELNEN STÄDTEN durchschnittliche Erstbezugsmiete Euro je Quadratmeter Frankfurt Top e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research durchschnittliche Erstbezugsmiete Euro je Quadratmeter e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Darmst. Fulda Gießen Wiesb. Kaisersl. Trier Saarbr. Der starke Mietanstieg in Frankfurt in den vergangenen Jahren weist einen für die sieben deutschen Top-Standorte typischen Verlauf auf, der auf das starke Wachstum von Einwohner- und Haushaltsanzahl bei einem knappen Wohnungsangebot zurückzuführen ist. Die weiteren acht hier betrachteten Städte zeigen dagegen eine größere Spreizung in der individuellen Marktentwicklung auf, die in der Abbildung oben rechts erkennbar ist. Beispielsweise bewegte sich die durchschnittliche Erstbezugsmiete der fünf Städte Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Saarbrücken und Trier 2002 im Bereich von Euro je Quadratmeter. Heute klafft die Miete in den fünf Städten mit einer Spanne von etwas über Euro bis 9 Euro je Quadratmeter weit auseinander. Vor allem in Trier und in der kleineren Universitätsstadt Gießen hat sich das Mietniveau stark ausgeweitet. Das niedrigste Mietniveau im Rahmen dieses Städtevergleichs ist im rheinland-pfälzischen Kaiserlautern zu verzeichnen. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete liegt hier etwas über Euro, die Spitzenmiete erreicht nicht einmal Euro. In Darmstadt und Wiesbaden jeweils am Rand des dicht bevölkerten Rhein-Main-Gebiets gelegen sind die Erstbezugsmieten je nach Segment 50 bis 0 Prozent höher. In Frankfurt ist die durchschnittliche Erstbezugsmiete sogar doppelt so hoch wie in Kaiserslautern, der Abstand bei der Spitzenmiete ist noch größer. Im Durchschnitt weist unser Vergleichsindex für die Standorte in den drei Bundesländern Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland eine durchschnitt- Starker Mietanstieg in Gießen und Trier Das niedrigste Mietniveau weist Kaiserslautern auf

10 liche Erstbezugsmiete von acht und eine Spitzenmiete von Euro je Quadratmeter aus. Der Mietanstieg von 2002 bis 2012 reicht von etwa 5 Prozent in Fulda bis hin zu rund 5 Prozent in Trier. WOHNEN: DURCHSCHNITTLICHE ERSTBEZUGSMIETE REICHT VON BIS 12 EURO JE QUADRATMETER Kaiserslautern Fulda Saarbrücken Gießen Trier Wiesbaden Darmstadt Top- Frankfurt Euro je Quadratmeter (2012) Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Durchschnitt Maximum MIETANSTIEG VON 2002 BIS 2012 VARIIERT VON UNTER BIS ÜBER 0 PROZENT Fulda Wiesbaden Kaiserslautern Darmstadt Frankfurt Saarbrücken Top- Gießen Trier Miete Erstbezug Durchschnitt von 2002 bis 2012 in % Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Der wesentliche Treiber hinter den anziehenden Wohnungsmieten in den größeren Städten ist eine steigende Wohnraumnachfrage durch eine wachsende Einwohnerzahl, die vor allem auf Zuwanderung aus ländlichen Regionen oder Kleinstädten basiert. An Hochschuldstandorten, zu denen alle betrachteten Städte im Bericht zählen, wird der Einwohnerzustrom noch von den doppelten Abiturjahrgängen eine Folge der Umstellung vom neun- auf das achtjährige Gymnasium verstärkt. Die dadurch höheren Immatrikulationszahlen wirken sich besonders in den Städten aus, die im Verhältnis zur Einwohnerzahl über viele Studierende verfügen. Das sind insbesondere Darmstadt und Gießen, gefolgt von Kaiserslautern, und Trier. Bevölkerungszunahme durch Zuzug Doppelte Abi-Jahrgänge sorgen für hohe Erstsemesterzahlen WOHNEN: IN GROSSSTÄDTEN SORGEN STEIGENDE EINWOHNER- ZAHLEN UND DER ZUWACHS BEI DEN PRIVATEN HAUSHALTEN FÜR DIE ANZIEHENDE WOHNUNGSNACHFRAGE Einwohner 1992 = Top Haushalte 1992 = Top Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen

11 Der Effekt der steigenden Einwohnerzahl wird von der Entwicklung der noch stärker wachsenden Anzahl der privaten Haushalte, bedingt durch mehr und mehr Singleund Zwei-Personenhaushalte, zusätzlich forciert. Die Anzahl der Personen je Haushalt geht kontinuierlich zurück und die Zahl der Haushalte als zentrale nachfragerelevante Einheit am Wohnungsmarkt steigt auch bei stagnierender oder sogar leicht rückläufiger Einwohnerzahl. Singles verstärken die steigende Zahl der Haushalte als effektive Nachfrageeinheit Die wachsende Wohnungsnachfrage stößt auf ein über die Jahre ausgedünntes Angebot an attraktiven Wohnungen, weil die Neubauaktivitäten seit der Jahrtausendwende stark zurückgegangen sind. Der nach der Wiedervereinigung angefachte Bauboom der 1990er Jahre ging mit rückläufigen Einwohnerzahlen einher. Die verschlechterte Angebots- und Nachfragerelation schlug sich in kräftig fallenden Mieten nieder, das verschlechterte Renditepotenzial von Wohnungsbauinvestitionen ließ die Neubauzahlen kräftig fallen. Die Periode fallender Mieten ging in eine Stagnationsphase über, an die sich durch das zunehmend verknappte Wohnungsangebot bei anziehender Nachfrage die zum Teil kräftigen Mietsteigerungen der vergangenen Jahre anschlossen. Die bereits kräftig gestiegenen Mieten und der allmählich stärker in Gang kommende Wohnungsbau dürften dafür sorgen, dass das Anstiegsmomentum der Wohnungsmieten nachlässt. Nach der Jahrtausendwende wurden kaum noch Wohnungen gebaut WOHNEN: DAS NIEDRIGE FERTIGSTELLUNGSNIEVAU IST AUCH Fertigstellungen auf 00 Einwohner Top e Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research EINE FOLGE RÜCKLÄUFIGER UND STAGNIERENDER MIETEN durchschnittliche Erstbezugsmiete gegenüber Vorjahr in % Top e Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Die Abbildung auf der Folgeseite zeigt für die Standorte die Einflussgrößen Einwohnerentwicklung und Wohnungsfertigstellungen von 2002 bis 2012 sowie die Mietentwicklung in diesem Zeitraum. Tendenziell verzeichnen Standorte mit einem hohen Einwohnerzuwachs sowie einem eher geringen bis moderaten Wohnungsbau stärkere Mietanstiege. Es gibt allerding auch deutliche Ausreißer : So ist die Miete in Darmstadt und Frankfurt trotz starkem Einwohnerzustrom prozentual weitaus schwächer als in Gießen und Trier gestiegen. Das legt nahe, dass bei dieser Betrachtung auch das Ausgangsniveau der Miete berücksichtigt werden sollte. Die zusätzlich angegebene durchschnittliche Erstbezugsmiete, jeweils in Klammern gesetzt, macht deutlich, dass die prozentual stärksten Anstiege bei den 2002 noch günstigen Wohnungsmärkten Gießen und Trier mit einer Miethöhe von rund Euro zu beobachten sind, während die Zuwachsraten an den damals bereits teureren Standorten wie Darmstadt, Frankfurt oder Wiesbaden deutlich niedriger ausfielen. Bevölkerungszunahmen und Neubauniveau als Determinanten der Mietentwicklung 9

12 WOHNEN: EINWOHNERENTWICKLUNG UND NEUBAUAKTIVIVITÄT SIND WICHTIGE DETERMINANTEN FÜR DEN MIETANSTIEG Einwohnerzuwachs % (links) Fertigstellungen auf 00 EW, Durchschnitt (links) Erstbezugsmiete, durchschnittliche Lage, % (rechts) 3,2 2, 3,0 1,9 2,2 0,0,0 3,2 2,5 2,0 1,2 1,0, 3, 1,2 5,,2,1 5, 2,1 2,2 2,5 3, Fulda (,0 Euro) Wiesbaden (9,0 Euro) Kaiserslautern (5, Euro) Darmstadt (,5 Euro) (,0 Euro) (,0 Euro) Frankfurt ( Euro) -5,3 Saarbrücken (,0 Euro) Regional- 12 (, Euro) (Miete 2002 in Euro) Top- Gießen Trier (, Euro) (,2 Euro) (,0 Euro) 0 Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen Eine grundlegende Änderung auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich nicht ab. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sorgen für anhaltende Wohnungsnachfrage, die Angebotsseite ist durch die niedrigen Neubauaktivitäten vielerorts mehr und mehr ausgedünnt worden. Der Neubau zieht zwar von einem niedrigen Niveau aus an, die entstandene Angebotslücke lässt sich aber nicht kurzfristig schließen. Insofern dürfte sich der aufwärtsgerichtete Miettrend mit einer nachlassenden Dynamik fortsetzen. Zum einen bremsen die gestiegenen Mieten die Dynamik ab, zum anderen machen sie Investitionen in den Neubau attraktiver. Insgesamt rechnen wir im Durchschnitt der Städte ohne Frankfurt mit einem Anstieg von knapp unter 2 Prozent für das laufende und das kommende Jahr. Die einzelnen Werte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Der Trend auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich vorerst im Wesentlichen fortsetzen Prognose Wohnen 2013 PROGNOSE WOHNEN Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro (% ggü. Vorjahr) e 201e Darmstadt Maximum 11,5 (0,0) 11, (2,2) 12,0 (2,1) Durchschnitt 9,5 (0,0) 9, (2,1) 9,9 (2,1) Frankfurt Maximum 1, (,) 1, (3,) 1,9 (2,) Durchschnitt 12,1 (5,2) 12,5 (3,3) 12, (2,) Fulda Maximum,0 (0,0),1 (1,3),2 (1,2) Durchschnitt,3 (0,0), (1,3),5 (1,1) Gießen Maximum 9,3 (2,) 9,5 (2,5) 9, (2,3) Durchschnitt,3 (3,1),5 (2,), (2,2) Kaiserslautern Maximum,5 (,2), (2,0), (1,) Durchschnitt,2 (3,3),3 (1,), (1,) Maximum 11, (1,) 12,0 (1,) 12,2 (1,) Durchschnitt 9,2 (2,2) 9, (1,) 9,5 (1,) Saarbrücken Maximum,3 (3,),5 (1,), (1,) Durchschnitt,3 (,3), (1,),5 (1,1) Trier Maximum,0 (,),2 (2,0), (2,0) Durchschnitt, (,),9 (1,) 9,0 (1,) Wiesbaden Maximum 12, (2,) 13,0 (1,) 13,2 (1,5) Durchschnitt 9,5 (5,) 9, (1,) 9, (1,5) Städte ohne Frankfurt Maximum,2 (2,), (1,9), (1,) () Durchschnitt,2 (,0), (1,),5 (1,) Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research

13 Büroimmobilien Die neun betrachteten Büromärkte weisen große strukturelle Unterschiede auf. Das macht der Vergleich des kleinsten mit dem größten Bürostandort Fulda und Frankfurt deutlich. Einem Größenverhältnis bei der Einwohnerzahl von etwa 1:11 steht eine Relation beim Büroflächenbestand zwischen dem osthessischen Oberzentrum mit etwa Quadratmetern und der Mainmetropole mit ihren 12 Millionen Quadratmetern Bürofläche von 1: 25 gegenüber. Im Durchschnitt verfügen die Standorte ohne Frankfurt über 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche, am größten ist Wiesbaden mit gut doppelt so viel Fläche. Während Frankfurt je Einwohner auf fast 1 Quadratmeter Bürofläche kommt, reicht die Spanne in den acht Standorten aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland von etwa vier Quadratmetern in Saarbrücken bis zu 12 Quadratmetern in Darmstadt. Im Mittel verfügen regionale Standorte über Quadratmeter Bürofläche je Einwohner. Die Top-Standorte liegen mit fast Quadratmetern deutlich darüber, was für die anders als die einwohnerbezogenen Segmente Wohnen und Handel Marktkonzentration im Bürobereich spricht. Große Unternehmen aus dem In- und Ausland, Banken, Versicherungen oder Beratungsgesellschaften wählen für die Zentrale oder große Niederlassungen Metropolen mit erstklassiger Infrastruktur und großem Arbeitsmarkt. Diese Standorte sind von einem großen Flächenumsatz, höheren Mieten und dem spekulativen Büroneubau, aber auch von höherem Leerstand gekennzeichnet. Büromarkt: Volatile Top-Standorte mit hohem Mietniveau und Leerstandsproblemen BÜRO: DIE REGIONALEN BÜROSTANDORTE ZEIGEN Fulda Trier Kaiserslautern Gießen Saarbrücken Darmstadt Wiesbaden Top- Frankfurt Quelle: Feri, eigene Berechnungen Bürofläche je Stadorte in Millionen Quadratmetern DEUTLICHE UNTERSCHIEDE IN DER RELATIVEN MARKTGRÖSSE Saarbrücken Trier Kaiserslautern Fulda Wiesbaden Gießen Top- Darmstadt Frankfurt Quelle: Feri, eigene Berechnungen Bürofläche je Einwohner in Quadratmetern In den Oberzentren sind die Märkte vor allem eigennutzungsgetrieben. Die Flächennachfrage ist oft von der öffentlichen Verwaltung, dem Gesundheitswesen oder dem Hochschulbereich dominiert. Daraus resultiert eine stabilere Marktentwicklung, die in einer weniger volatilen Mietentwicklung und einer niedrigeren Leerstandsquote, aber auch in einem deutlich geringeren Mietniveau zum Ausdruck kommt. stehen eher kleinen, aber auch stabilen Büromärkten in Oberzentren gegenüber Das machen die Abbildungen auf der Folgeseite deutlich. Im Durchschnitt der betrachteten Standorte ohne Frankfurt liegt die Bürospitzenmiete bei etwa 11,50 Euro je Quadratmeter Bürofläche. Die Top-Standorte weisen mit einer Spitzenmiete von rund 25 Euro ein mehr als doppelt so hohes Mietniveau auf. Die insbesondere in Frankfurt, aber auch bei den Top-Standorten insgesamt erkennbaren Top-Standorte weisen mehr als doppelt so hohes Mietniveau wie die regionalen Bürostandorte auf 11

14 kräftigen Mietbewegungen, etwa im Zuge des Dot-Com-Booms, sind an den regionalen Bürostandorten weit weniger ausgeprägt. Die Veränderungsraten der Spitzenmiete bewegen sich hier im Regelfall zwischen plus/minus Prozent, wohingegen an den Top-Standorten weitaus höhere Ausschläge mit zum Teil zweistelligen Veränderungsraten zu verzeichnen sind. BÜRO: DEM VOLATILEN BÜROMARKT IN FRANKFURT STEHT Büro Spitzenmiete in Euro je Quadrattmeter Frankfurt Top e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research EINE STABILE MARKTLAGE IN DEN OBERZENTREN GEGENÜBER Büro Spitzenmiete in % gegenüber Vorjahr Frankfurt -12 Top e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Hinsichtlich des individuellen Mietniveaus kann eine grobe Zweiteilung vorgenommen werden. Die größeren, im Einzugsbereich des Rhein-Main-Gebiets gelegenen Städte Darmstadt, und Wiesbaden weisen eine Spitzenmiete in der Größenordnung von 12,50 Euro bis zu 1 Euro auf. Die kleineren, in der Provinz liegenden Standorte Fulda, Gießen, Kaiserlautern, Saarbrücken und Trier sind mit einer Spitzenmiete zwischen 9 und,50 Euro deutlich günstiger. Der grundlegende Verlauf der Mietentwicklung ist dagegen recht ähnlich: Sinkende Mieten in den 1990er Jahren, Stagnation nach der Jahrtausendwende und seit etwa 2005 wieder steigende Büromieten. Zweiteilung des Marktes: günstige Provinz versus teure Standorte im Rhein-Main-Gebiet BÜRO: ÄHNLICHE MIETENTWICKLUNG IM ZEITABLAUF, ABER RELATIV GROSSE NIVEAUUNTERSCHIEDE BEI DER SPITZENMIETE Büro Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e Darmst. Fulda Gießen Wiesb. Kaisersl. Trier Saarbr. Trier Kaiserslautern Fulda Saarbrücken Gießen Darmstadt Wiesbaden Top- Frankfurt Büro Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Spitzenmiete für

15 Das wieder steigende Mietniveau, zumindest für zeitgemäße Flächen in guter Lage, ist auf eine verbesserte Relation der Büroflächen zur Anzahl der Bürobeschäftigten zurückzuführen. In den vergangenen 20 Jahren ist die Bürofläche fast kontinuierlich gewachsen, wenngleich das Tempo bedingt durch die geplatzte Dot-Com-Blase und spätere Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise nachgelassen hat. Demgegenüber stagnierte die Bürobeschäftigung abgesehen von einem Dot-Com-Buckel seit Anfang der 1990er Jahre bis in die Mitte des vergangenen Jahrzehnts weitgehend. Seitdem zieht die Bürobeschäftigung aber an. Von 2005 bis 2012 sind an den acht betrachteten regionalen Standorten etwa Arbeitsplätze im Bürobereich entstanden, also etwa gleichviel wie in diesem Zeitraum am Frankfurter Arbeitsmarkt. BÜRO: BÜROFLÄCHEN WEITEN SICH FORTWÄHREND AUS 15 Büroflächen 1992 = Frankfurt Top e WÄHREND DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG ERST SEIT 2005 ANZIEHT Frankfurt Top Bürobeschäftigte 1992 = e Relation aus Büroflächennachfrage und -angebot hat sich spürbar verbessert BÜRO: DIE BÜROFLÄCHE NIMMT NICHT MEHR SCHNELLER ALS DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG ZU, DIE SPITZENMIETE STEIGT WIEDER 2 Bürobeschäftigte 2 Bürofläche 20 Spitzenmiete Frankfurstadbadelauterbrücken Top- Darm- Fulda Gießen Wies- Kaisers- Trier Saar- Regional- 12 Veränderung von 200 bis 2012 in % Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Die Flächennachfrage konzentriert sich auf attraktive Büroflächen. Veraltete Bürogebäude, etwa aus den 190er Jahren, werden gemieden. Damit hat sich das Angebot an effektiv nachfragten Flächen verknappt, ohne dass die Leerstandsreserve aus weniger attraktiven Objekten umfassend abgebaut werden kann. Diese unterschiedliche Entwicklung zeigt der auf der Folgeseite links abgebildete Vergleich für die Spitzenmiete und die Miete in Seitenlagen. Während erstere spürbar angezogen hat, ist bei letzterer allenfalls ein schwacher Anstieg zu erkennen. Die niedrigere Leerstandsquote in den regionalen Oberzentren geht mit dem hier geringeren Ausmaß an spekulativer Bautätigkeit einher. Nachfrage konzentriert sich auf zeitgemäße, gut gelegene Büroflächen 13

16 BÜRO: SPITZENMIETE VS. SEITENLAGEN DER ACHT REGIONALEN STANDORTE LEERSTANDSQUOTE KANN NUR LANGSAM ABGEBAUT WERDEN Euro je Quadratmeter 12,5 12,0 11,5 11,0,5,0 9,5 Spitzenmiete (links) Miete Seitenlage (rechts),5,0,5,0,5,0 5,5 Euro je Quadratmeter Leerstandsquote in % Frankfurt Top- 9, e 5, e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Konjunkturell geht es in Deutschland nach der Wachstumsdelle über den Jahreswechsel 2012/2013 wieder aufwärts, auch durch die in der Eurozone überwundene Rezession. Dadurch dürfte der Büromarkt durch eine weiter steigende Bürobeschäftigung unterstützt werden. Wir erwarten an den acht regionalen Oberzentren aus Hessen, dem Saarland und Rheinland-Pfalz daher einen Anstieg der Spitzenmiete von im Durchschnitt etwas mehr als 1 Prozent für das aktuelle und das kommende Jahr. Die einzelnen Werte für die Standorte sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Die jeweilige Leerstandsquote ist ebenfalls angegeben. Prognose Büro 201 PROGNOSE BÜRO e 201e Darmstadt Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 12, (1,) 12, (0,) 13,0 (1,) Leerstandsquote in %,,5,5 Frankfurt Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 33,0 (0,0) 3,0 (3,0) 3,5 (1,5) Leerstandsquote in % 13, 13,0 13,0 Fulda Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 9,5 (0,0) 9, (1,1) 9, (1,5) Leerstandsquote in % 5, 5, 5, Gießen Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr),5 (0,0), (1,0), (0,9) Leerstandsquote in %,0 3,9 3,9 Kaiserslautern Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 9,0 (0,0) 9,1 (0,) 9,1 (0,) Leerstandsquote in %,9,9,9 Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 12,5 (2,5) 12, (0,) 12, (0,) Leerstandsquote in % 5,3 5,2 5,2 Saarbrücken Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 9, (1,1) 9, (1,0) 9, (1) Leerstandsquote in % 5,0 5,1 5,1 Trier Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 9,0 (0,0) 9,1 (1,1) 9,2 (1,1) Leerstandsquote in % 3, 3, 3, Wiesbaden Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 13, (1,5) 13,9 (1,5) 1,1 (1,) Leerstandsquote in % 5, 5, 5, Städte ohne Frankfurt Spitzenmiete (% ggü. Vorjahr) 11, (1,2) 11,5 (1,1) 11, (1,2) () Leerstandsquote in % 5,0,9,9 Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 1

17 Handelsimmobilien Der Markt für Einzelhandelsflächen zeigt eine deutlich geringere Konzentration als es bei den Büroflächen der Fall ist. Während Frankfurt als größter Büromarkt auf die 25-fache Fläche des kleinsten Bürostandortes Fulda kommt, variieren beide Märkte im Einzelhandel, die am oberen und unteren Ende der Größenskala liegen, lediglich um den Faktor. Schließlich orientiert sich die Einzelhandelsfläche grob am Kundenpotenzial aus der Einwohnerzahl der Stadt wie auch dem gesamten Einzugsbereich, aber auch am Aufkommen in- und ausländischer Besucher. Dabei variiert die Verkaufsfläche je Einwohner an den meisten Standorten mit knapp unter 2 bis zu 2,5 Quadratmetern in einer relativ geringen Bandbreite. Zwei Standorte ragen jedoch mit einer Pro-Kopf-Verkaufsfläche von fast Quadratmetern heraus. Für Trier mit einer sehr hohen Zentralität und einem hohen Touristenaufkommen ist der hohe Verkaufsflächenbestand noch gut nachvollziehbar. Dieser Zusammenhang besteht für Kaiserslautern mit einer niedrigeren, wenngleich immer noch hohen Zentralität und einer geringeren Bedeutung als Tourismusstandort aber nicht. Abgesehen von Kaiserslautern und Trier ist die Spanne in der Verkaufsfläche je Einwohner eher gering HANDEL: VERKAUFSFLÄCHE VARIIERT UM DEN FAKTOR Fulda Gießen Darmstadt Kaiserlautern Trier Wiesbaden Saarbrücken Frankfurt Top Verkaufsfläche in Tsd. Quadratmetern Quelle: Feri, eigene Berechnungen TRIER UND KAISERLAUTERN HABEN RELATIV AM MEISTEN FLÄCHE Top- Fulda Frankfurt Wiesbaden Saarbrücken Gießen Darmstadt Trier Kaiserslautern 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5,0 Verkaufsfläche pro Kopf in Quadratmetern Quelle: Feri, eigene Berechnungen Insgesamt ist der Flächenbestand an den untersuchten Standorten hoch. Das gilt für Frankfurt verglichen mit dem Durchschnitt der Top-Standorte genauso wie für die acht regionalen Oberzentren aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland im Vergleich zu unserem bundesweiten Durchschnitt wichtiger regionaler Oberzentren. Abgesehen von Fulda liegen alle Standorte oberhalb des -Index. Diese Verkaufsflächenrelation besteht allerdings schon seit langem unverändert, lediglich das Niveau hat sich spürbar nach oben verschoben. Über 20 Jahre hat sich die Verkaufsfläche je Einwohner an den acht regionalen Standorten um 1 Quadratmeter auf rund 2,5 Quadratmeter vergrößert, während die Einzelhandelsumsätze in Deutschland mehr oder weniger stagnieren. Dadurch sinkt der Verkaufsumsatz je Quadratmeter, die so genannte Flächenproduktivität, im Durchschnitt über alle Einzelhandelssegmente. Wie die rechte Abbildung auf der Folgeseite aber auch zeigt, ist der rückläufige Trend etwa seit 20 zum Halten gekommen. Zum einen hat sich die Flächenausweitung abgeflacht, zum anderen haben sich die Einzelhandelsumsätze zuletzt wieder leicht positiv entwickelt. wenngleich die Standorte insgesamt gehen über vergleichsweise viel Verkaufsfläche verfügen 15

18 HANDEL: VERKAUFSFLÄCHENAUSWEITUNG HAT FÜR EINEN KRÄFTIGEN RÜCKGANG DES VERKAUFSFLÄCHENUMSATZES GESORGT Verkaufsläche je Einwohner in Quadratmetern 2, 2, Frankfurt 2, Top- 2,2 2,0 1, 1, 1, 1,2 1,0 0, e Umsatz je Quadratmeter Verkaufsläche in Euro Frankfurt Top- 200 in Preisen von e Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Ceteris paribus sollte die gefallene Flächenproduktivität zu sinkenden Einzelhandelsmieten führen, weil den Retailern im Durchschnitt weniger Spielraum für Mietzahlungen bleibt. Bedingt durch die gute Entwicklung des Einzelhandels in den attraktiven Einkaufsmeilen und -zentren weisen die 1A-Lagen des Handels aber eine gegenläufige Entwicklung auf, die Spitzenmiete im Einzelhandel zieht durchweg an. Dieser Trend hat an den Top-Standorten, wie in diesem Fall Frankfurt, früh gegen Ende der 1990er Jahre eingesetzt und weist zudem eine kräftige Aufwärtsdynamik auf. In den regionalen Oberzentren sind die Mietsteigerungen zeitverzögert angekommen, aber etwa seit 2005 sind auch hier kräftige Zuwächse bei der Spitzenmiete zu verzeichnen. Im Durchschnitt der acht regionalen Standorte müssen für einen Quadratmeter erstklassige Verkaufsfläche rund 95 Euro pro Monat an Miete gezahlt werden. In Frankfurt ist das Niveau fast dreimal so hoch. Bei den Verkaufsflächen außerhalb der Top-Lagen macht sich dagegen die Flächenausweitung der vergangenen Jahre bemerkbar, das Mietniveau stagniert hier seit Jahren. Zudem sind die nominalen Mieten heute im Regelfall niedriger als vor 20 Jahren. Spitzenmieten im Einzelhandel ziehen auch in den regionalen Oberzentren an HANDEL: SEIT 15 JAHREN ZIEHT DIE FRANKFURTER SPITZENMIETE UNGEBREMST AN IN DEN 1A-LAGEN DER REGIONALEN OBERZENTREN ZIEHT DIE SPITZENMIETE DAGEGEN ERST SEIT ETWA 2005 AN Handel Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Frankfurt Top- Handel Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 1

19 Die Voraussetzungen für den Einzelhandel sind an den untersuchten Standorten insgesamt günstig. Die linke Abbildung zeigt, dass die Standorte entweder über eine hohe Zentralität verfügen, also in erheblichem Umfang Kaufkraft aus dem Umland zufließt. Das trifft auf Gießen, Trier, Fulda, Kaiserlautern und Saarbrücken zu. Oder sie verfügen über eine im Durchschnitt sehr kaufkraftstarke Bevölkerung. Das gilt für Darmstadt, Wiesbaden, und Frankfurt. Hinzu kommen noch überwiegend günstige wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen, die sich in einer niedrigen bis moderaten Arbeitslosenquote sowie in einer positiven Einwohnerentwicklung niederschlagen. Insgesamt günstige Voraussetzungen für den Einzelhandel HANDEL: DURCH HOHE KAUFKRAFT ODER HOHE ZENTRALITÄT SIND DIE VORAUSSETZUNGEN FÜR DEN HANDEL GUT AUCH EINWOHNERENTWICKLUNG UND ARBEITSMARKTLAGE UN- TERSTÜTZEN DIE EINZELHANDESLNACHFRAGE Kaufkraft (links) Zentralität (rechts) Deutschland GI TR FD KL SB DA WI MZ F Einwohnerentwicklung % Arbeitslosenquote 2012 in % SB KL MZ WI FD GI TR DA F Quelle: Comfort Quelle: Feri, BA Standorte, in denen sich positiv wirkende Einflussfaktoren kumulieren, zeichnen sich durch einen stärker ausgeprägten Anstieg der Spitzenmiete aus, siehe dazu die Abbildungen auf der Folgeseite. Frankfurt verfügt beispielsweise über eine sehr hohe Kaufkraft und einen starken Einwohnerzuwachs. Der Mietanstieg von 2002 bis 2012 ist hier mit 0 Prozent am stärksten ausgefallen. In Fulda mit einem Mietzuwachs von 33 Prozent ist die Zentralität sehr hoch und die Arbeitslosenquote ausgesprochen niedrig. Dagegen sind die Mieten in Kaiserlautern und Saarbrücken in zehn Jahren nur um jeweils rund Prozent angestiegen. In beiden Städten ist die Zentralitätskennziffer zwar hoch, aber deutlich niedriger als in Gießen, Trier und Fulda. Negativ wirken auch die überdurchschnittlich hohe Arbeitslosigkeit und ungünstigere Bevölkerungsentwicklung. Standorte mit besonders günstigen Voraussetzungen weisen einen überdurchschnittlichen Mietanstieg auf 1

20 HANDEL: SPITZENMIETE VON 50 BIS 130 EURO JE QUADRATMETER GROSSE UNTERSCHIEDE BEIM MIETANSTIEG VON 2002 BIS Darmst. Spitzenmiete von 2002 bis 2012 in % 0 Handel Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e Fulda Gießen Wiesb. Kaisersl. Trier Saarbr. KL SB MZ Reg DA HE- RP- SL GI WI TR Top- 33 FD F Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Bedingt durch die anhaltende Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen in den Innenstadtlagen der Großstädte dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel auch in diesem Jahr zulegen. Die Voraussetzungen, dass die Städte für Filialisten weiterhin von Interesse bleiben, sind insgesamt betrachtet gut. So sind die Aussichten für den Arbeitsmarkt günstig. Auch bei der Zuwanderung in Ballungsräume ist eine Trendwende nicht zu erwarten. Diese Entwicklung könnte sich aber abschwächen, wenn das steigende und zum Teil schon sehr hohe Mietniveau das Wohnen in der Stadt weniger attraktiv macht. Für die effektive Kaufkraft spielt es allerdings kaum eine Rolle, ob direkt in der Stadt oder in deren Umland gewohnt wird. Anhaltend gute Voraussetzungen für den innerstädtischen Einzelhandel Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Spitzenmiete in diesem Jahr schwächer ansteigt. Im kommenden Jahr dürfte sich der Anstieg noch etwas verlangsamen. Neben dem oft schon hohen Mietniveau sind in einigen Städten durch neue Einzelhandelsprojekte die innerstädtischen Verkaufsflächen erweitert worden. Das betrifft zum Beispiel Frankfurt mit dem Skyline Plaza. Oder neue Projekte sind in Planung wie etwa in Gießen, Kaiserslautern, oder Trier. Die einzelnen Werte unserer Prognose sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Spitzenmiete dürfte auch 2013 und 201 zulegen PROGNOSE HANDEL e 201e Darmstadt Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 0 (0,0) 0 (0) 2 (1,5) Frankfurt Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 25 (3,9) 20 (1,9) 25 (1,9) Fulda Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) (0,0) 9 (2,1) 50 (2,0) Gießen Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) (2,) (0,0) (0,0) Kaiserslautern Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 5 (0,0) 5 (0,0) 5 (0,0) Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 1 (0,0) 111 (0,9) 112 (0,9) Saarbrücken Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 5 (0,0) (1,) (1,5) Trier Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 95 (3,3) 9 (2,1) 99 (2,1) Wiesbaden Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 125 (,2) 12 (1,) 129 (1,) Städte ohne Frankfurt () Miete Top-Lage in Euro (in % ggü. Vorjahr) 9 (1,5) 9 (1,3) 9 (1,1) Quelle: Feri, BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research 1

21 HESSEN Bundesland im Überblick Mit seinen Millionen Einwohnern liegt Hessen auf dem fünften Platz der Bundesländer. Frankfurt ist mit Einwohnern die größte hessische Stadt und das wirtschaftliche Zentrum, nicht aber die Landeshauptstadt. Die hessische Landesregierung hat ihren Sitz im mit Einwohnern deutlich kleineren Wiesbaden. Weitere Großstädte in Hessen sind Kassel im Norden des Bundeslandes mit knapp Einwohnern, Darmstadt im Süden mit etwa Einwohnern und das direkt an Frankfurt grenzende Offenbach mit nicht ganz Einwohnern. Das Bundesland profitiert in besonderem Maße von seiner Lage in der Mitte Deutschlands. Damit kommt Hessen die Rolle einer zentralen Verkehrsdrehscheibe in der Bundesrepublik zu. Durch ein dichtes Autobahn- und Schienennetz, den Frankfurter Flughafen und die Wasserstraßen Rhein und Main bietet Hessen einen direkten Anschluss an alle wichtigen nationalen und internationalen Wirtschaftszentren. Mit sechs Millionen Einwohnern ist Hessen das fünftgrößte Bundesland Hervorragende Verkehrsinfrastruktur Insbesondere im Rhein-Main-Gebiet ist die Kombination aus der hervorragenden Erreichbarkeit, einer leistungsfähigen Infrastruktur und dem großen Arbeitskräftepotenzial eine Vielzahl von Hochschulen bildet die benötigten Fachkräfte aus ein wesentlicher Standortvorteil. Im gesamten Ballungsraum, der die Finanzmetropole Frankfurt am Main umschließt, leben über 5 Millionen Menschen. Kleinere Teile davon entfallen auf die Regionen um und um Aschaffenburg in den benachbarten Bundesländern Rheinland-Pfalz und Bayern. Der größte Teil davon fast Millionen Menschen lebt in Hessen. Somit wohnt etwa zwei Drittel der hessischen Bevölkerung in dieser Boomregion im südlichen Hessen, die sich im Wesentlichen mit dem Gebiet des Regierungsbezirkes Darmstadt deckt. In der Region Rhein-Main leben etwa zwei Drittel der Hessen Mit einem Anteil an der deutschen Bruttowertschöpfung von mehr als Prozent nach Berechnungen der IHK ist die Region eine der wirtschaftsstärksten in Europa und damit in erheblichen Maße am überdurchschnittlichen Wohlstandsniveau des Bundeslandes beteiligt. Mit einem Bruttoinlandsprodukt je Einwohner von fast Euro rangiert Hessen vor den südlichen Nachbarn Bayern und Baden- Württemberg. Eine höhere Wirtschaftsleistung je Einwohner erreichen lediglich die beiden Stadtstaaten Bremen und Hamburg. So zählt Hessen aufgrund der hohen Wirtschaftsleistung seit den 1950er Jahren durchgängig zu den Geberländern im Länderfinanzausgleich. Allerdings sind die wirtschaftliche Dynamik und die Beschäftigungsentwicklung in den letzten Jahren etwas schwächer als im Bundesdurchschnitt ausgefallen. Auch die Arbeitslosenquote lag in den vergangenen Jahren etwas rund einen halben Prozentpunkt oberhalb des Mittelwertes von Westdeutschland. Das Rhein-Main-Gebiet ist eine der wirtschaftsstärksten Regionen in Europa und maßgeblich für Hessens Wohlstand verantwortlich Ein wichtiges Standbein der hessischen Wirtschaft ist der Finanzsektor. Aber auch die Logistik ist bedingt durch die gute Verkehrsinfrastruktur von hoher Bedeutung. Ebenfalls wichtig sind die Wirtschaftsbereiche chemische und pharmazeutische Industrie sowie Medizintechnik. Bedeutung hat auch die Informations- und Kommunikationstechnik. Der Fahrzeugbau sowie die Zulieferindustrie für die Automobilwirtschaft sind ebenfalls gut in Hessen vertreten. Hessens Wirtschaft ist mit vielen Sektoren breit aufgestellt 19

22 HESSEN: HOHES WOHLSTANDSNIVEAU IN HESSEN ABER ETWAS SCHWÄCHERE WIRTSCHAFTLICHE DYNAMIK BIP pro Kopf in Tsd. Euro Hessen 22 Deutschland Deutschland-West BIP gg. Vorjahr in % Hessen Deutschland Quelle: VGR der Länder Quelle: VGR der Länder HESSEN: HESSENS BESCHÄFTIGUNG WÄCHST ETWAS LANGSAMER ALS IM BUNDESDURCHSCHNITT ARBEITSLOSENQUOTE ETWAS HÖHER ALS IM WESTEN, ABER NIEDRIGER ALS IN DEUTSCHLAND INSGESAMT Beschäaftigte 1992 = Hessen 9 Deutschland Deutschland-West Arbeitslosenquote in % (BA) Hessen Deutschland West-Deutschland Quelle: Feri Quelle: BA HESSEN: EINWOHNERENTWICKLUNG ETWAS BESSER ALS IN DEUTSCHLAND, ETWAS SCHLECHTER ALS IM WESTEN 5 BEVÖLKERUNGSVORAUSBERECHNUNG BIS 200: EINWOHNER- RÜCKGANG ENTSPRICHT WESTDEUTSCHEM DURCHSCHNITT Bevölkerungsentwicklung in % gg Hessen 99 Deutschland Deutschland-West Hessen Deutschland Deutschland-West Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Statistisches Bundesamt Datengrundlage: 12. Bevölkerungsvorausberechnung, Variante 1-W1 20

23 Immobilienmarkt Darmstadt Darmstadt liegt etwa 30 Kilometer südlich von Frankfurt. Trotz der Nähe kann die Jugendstilstadt als eigenständiger Wirtschafts- und Bürostandort angesehen werden. Dazu trägt auch die Bedeutung von Hessens viertgrößter Stadt mit Einwohnern als Forschungsstandort bei. 199 wurde Darmstadt vom Hessischen Innenministerium die Bezeichnung Wissenschaftsstadt verliehen. Das ist insbesondere auf die Leistungen der Technischen Universität und zwei weiteren Hochschulen mit insgesamt circa Studenten sowie verschiedenen wissenschaftlichen Einrichtungen wie etwa dem Raumflugkontrollzentrum der ESA oder dem im Bau befindlichen Teilchenbeschleunigeranlage (FAIR) zurückzuführen. Seit 199 Wissenschaftsstadt Außerdem sind eine Reihe bedeutender Unternehmen in Darmstadt ansässig. Dazu zählen unter anderem Merck, Deutsche Telekom, P&G (Wella) und Goldwell. Durch die Ausrichtung auf Forschung und Technologie ist die Zahl der Bürobeschäftigten in den letzten fünf Jahren um fast 9 Prozent gestiegen. Zudem führt der Arbeitskräftebedarf zu einem relativ starken Zuzug in die Stadt. Noch nicht optimal ist die Verkehrsanbindung. Zwar liegt die Stadt direkt an der Autobahn A5, aber der Anschluss an das ICE-Netz ist bislang nur in eingeschränktem Umfang erfolgt. Bedeutender Unternehmensstandort DARMSTADT: ÜBERDURCHSCHNITTLICHER EINWOHNERANSTIEG Einwohner 2000 = Darmstadt Wiesbaden Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research UND EINE VERGLEICHSWEISE NIEDRIGE ARBEITSLOSIGKEIT Arbeitslosenquote BA in % Darmstadt Wiesbaden Quelle: BA, Prognose DZ BANK Research Wohnimmobilien in Darmstadt Die Einwohnerzahl von Darmstadt ist in den letzten Jahren gestiegen. Dafür sind die gute wirtschaftliche Entwicklung, die Bedeutung als Wissenschafts- und Forschungsstandort sowie die günstige Lage am südlichen Rand des Rhein-Main- Gebiets verantwortlich. Hinzu kommt die in Umfragen unter der Bevölkerung immer wieder geäußerte hohe Lebensqualität in der Stadt. Diese Faktoren wie auch die Nähe zu Frankfurt sorgen für Wohnungsmieten deutlich oberhalb des Niveaus von Oberzentren beziehungsweise dem Durchschnitt der in dieser Studie untersuchten Städte. Die Dynamik des Mietanstiegs ist allerdings nicht überdurchschnittlich, was in engem Zusammenhang mit dem vergleichsweise ausgeprägten Wohnungsbau wie im westlich vom Hauptbahnhof gelegenen Europaviertel stehen dürfte. Wir gehen davon aus, dass die Mieten in diesem und dem nächsten Jahr um etwa 2 Prozent jährlich steigen werden. Gefragter Standort zum Wohnen am südlichen Rand des Rhein-Main- Gebiets 21