INHALT. Immobilienmarkt Bayern Grußwort 2. Gewerbliche Immobilien in Bayern 3. Bayern als Immobilienstandort 3. Standorte im Überblick 5

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1 INHALT Grußwort 2 Gewerbliche Immobilien in Bayern 3 Bayern als Immobilienstandort 3 Standorte im Überblick 5 Demograische Entwicklung in Bayern 7 Handel Marktsituation und Prognose 11 Büro Marktsituation und Prognose 16 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose 21 Mietpreisbremse in Bayern 25 München ungebrochene Wachstumsdynamik 26 Immobilienstandort München 26 Büro- und Wohnimmobilien im Landkreis München 30 Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen 33 Immobilienstandort Nürnberg 33 Immobilienstandort Fürth 38 Immobilienstandort Erlangen 42 Fuggerstadt Augsburg 46 Autos und High-Tech Ingolstadt und Regensburg 50 Immobilienstandort Ingolstadt 50 Immobilienstandort Regensburg 54 Universitätsstadt Würzburg 58 Standorte im Überblick 62 Impressum 64 Disclaimer 64 Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 65 1

2 GRUSSWORT sehr geehrte damen und herren, als gewerbliche immobilienbank der genossenschaftlichen finanzgruppe Volksbanken raiffeisenbanken untersuchen wir regelmäßig die märkte, in denen wir aktiv sind, um chancen und risiken besser beurteilen zu können. die ergebnisse der analysen veröffent lichen wir in immobilienmarktberichten. diese richten sich an kunden sowie unsere Partner in der finanzgruppe, die Volksbanken und raiffeisenbanken, mit denen wir in den regionen erfolgreich gemeinsame finanzierungen realisieren. bayern zeichnet sich durch seine hohe Wirtschaftsleistung und innovationskraft, eine gute arbeitsmarktsituation sowie die im bundesweiten Vergleich überdurchschnittliche demograische entwicklung aus. Von den erfreulichen rahmenbedingungen proitiert auch der bayerische immobilienmarkt. angesichts steigender einwohnerzahlen, einer wachsenden bürobeschäftigung und hoch frequentierter einkaufsmeilen ist die nachfrage nach Wohnungen sowie büro- und einzelhandelslächen an den in der studie untersuchten standorten das sind münchen mit angrenzendem landkreis, nürnberg, fürth, erlangen, augsburg, ingolstadt, regensburg und Würzburg anhaltend hoch. dabei dürfte es auch vorerst bleiben, wenngleich die mietdynamik in den drei betrachteten segmenten aufgrund des erreichten niveaus voraussichtlich leicht nachlassen wird. einen detaillierten überblick bietet ihnen die vorliegende Publikation, die unsere fachthemenreihe regionale immobilienzentren und den immobilienmarkt deutschland, die wir jeweils im frühjahr und im herbst veröffentlichen, ergänzt. seit einigen jahren analysieren wir zudem die gewerblichen immobilienmärkte in einzelnen bundes ländern. alle bislang veröffentlichten marktberichte der dg hyp stehen ihnen im internet unter zum download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. mit freundlichen grüßen Dr. René Beckert Leiter Immobilienzentrum München DG HYP dezember

3 GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN BAYERN Bayern als Immobilienstandort Bayern ist eine Erfolgsgeschichte. Die bayerische Volkswirtschaft zählt zu den stärksten in Europa. Das Bundesland gilt als Sehnsuchtsort für Deutsche und Zuwanderer gleichermaßen Bayern bietet ein Mehr an Lebensqualität. Mit diesen einleitenden Worten beginnt die Studie Bayern 2025: Alte Stärke, neuer Mut. Die von McKinsey durchgeführte Analyse stellt aber auch fest, dass zum Erhalt der wirtschaftlichen Stärke noch einige Hausaufgaben zu erledigen sind, weil die Zukunftsfähigkeit Bayerns im internationalen Vergleich nicht im Spitzen-, sondern im Mittelfeld anzusiedeln ist. So finden beispielsweise große Projekte, die für die Zukunft des Bundeslandes durchaus von Bedeutung sind, immer weniger die Unterstützung der bayerischen Bürger. Dadurch scheiterte bereits die Bewerbung für die Olympischen Winterspiele Dieser Widerstand könnte auch den Bau der dritten Landebahn am Münchener Flughafen oder neue Stromtrassen verhindern. Letztlich haben es die Bayern selber in der Hand, ob sie auch in der Zukunft im Spitzenfeld angesiedelt sind. Die Basis dafür ist auf jeden Fall vorhanden. Denn heute glänzt Bayern auf praktisch allen erdenklichen Handlungsfeldern mit Bestnoten. Die Wirtschaftsleistung ist hoch. Der Arbeitsmarkt weist weitgehend Vollbeschäftigung auf, hier mangelt es allenfalls an Fachkräften, nicht aber an Arbeitsplätzen. Die Verschuldung je Einwohner ist die niedrigste unter den 16 Bundesländern. In den Länderfinanzausgleich zahlt Bayern in etwa so viel ein, wie Baden- Württemberg und Hessen zusammen. Die demografische Entwicklung ist dank Zuwanderung besser als in den anderen Flächenländern, wenngleich Geburtenmangel und Überalterung auch vor Bayerns Landesgrenzen nicht Halt machen. Das Bildungssystem wird oft als Referenz herangezogen. Das internationale Image ist hervorragend, was im Wettbewerb um Investoren durchaus von Vorteil sein kann. Die Perspektiven für den bayerischen Immobilienmarkt sind angesichts dieser Rahmenbedingungen günstig. Entsprechend positiv haben sich die drei in diesem Marktbericht untersuchten Segmente Handel, Büro und Wohnen entwickelt. DIE DYNAMIK AM BAYERISCHEN IMMOBILIENMARKT IST GUT ABER AUCH NICHT AUFFÄLLIG HOCH Mietanstieg kumuliert über 5 Jahre in % München Top-Standorte Deutschland (Top-7) Mietanstieg kumuliert über 5 Jahre in % Bayerische Großstädte ohne München Deutsche Oberzentren (Regional-) Handel Büro Wohnen 0 Handel Büro Wohnen Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa 3

4 Bayern im Bundeslandvergleich BAYERN: ÜBERDURCHSCHNITTLICHER EINWOHNERZUWACHS Bayern Deutschland 92 West Ost (mit Berlin) Quelle: Feri Einwohnerzahl 1994 = 0 FLÄCHENLAND MIT DEM HÖCHSTEN BRUTTOINLANDSPRODUKT JE EINWOHER Hamburg Bremen Bayern Hessen Baden-Württemberg Deutschland Nordrhein-Westf. Saarland Berlin Niedersachsen Rheinland-Pfalz Schleswig-Holst. Sachsen Brandenburg Sachsen-Anhalt Thüringen Mecklenburg-Vorp BIP je Einwohner in Tsd. Euro BIP je Erwerbstätigen Tausende in Tsd. Euro Quelle: Statistisches Bundesamt / VGR der Länder BAYERN: KRÄFTIGER BESCHÄFTIGUNGSANSTIEG ARBEITSMARKT AUF VOLLBESCHÄFTIGUNGSNIVEAU Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2000 = 0 Bayern Deutschland West Ost (mit Berlin) Arbeitslosenquote in % Bayern Deutschland West Ost (mit Berlin) Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Bundesagentur für Arbeit KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % ggü. Vorjahr Bruttoinlandsprodukt 0,3 1,6 1,8 1,6 Privater Konsum 0,6 0,9 1,8 1,3 Staatskonsum 0,6 1,6 1,9 1,0 Investitionen -1,5 3,6 3,0 2,8 Ausfuhren 1,6 4,0 6,4 5,5 Einfuhren 3,1 3,7 6,2 5,6 Arbeitslosenquote (in %) 6,9 6,7 6,4 6,4 Inflationsrate (HVPI) 1,6 0,8 0,1 1,0 Budgetsaldo (in % des BIP) 0,1 0,7 0,6 0,4 Quelle: DZ BANK AG 4

5 Die wirtschaftliche Stärke Bayerns sorgt für eine wachsende Bürobeschäftigung, volle Shopping-Center und Einkaufsmeilen sowie steigende Einwohnerzahlen. Daraus resultiert eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Flächen und Wohnungen. Besonders dynamisch zeigt sich die Region Oberbayern mit der Landeshauptstadt München. Es ist kein Zufall, dass die in Bayern seit dem 1. August 2015 geltende Mietpreisbremse weit überwiegend Städte und Gemeinden in diesem Regierungsbezirk betrifft. Münchens Immobilienmarkt ist der unangefochtene Hotspot des deutschen Immobilienmarkts, Mieten und Kaufpreise weisen Spitzenwerte auf. Allerdings sind hier auch die Mieten am höchsten. Ein weiterer Wachstumsmotor sind die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen, ohne dass hier überdurchschnittlich hohe Mieten zu beobachten wären. München ist der unangefochtene Hotspot des deutschen Immobilienmarkts Das lässt sich aber auch für die in diesem Marktbericht betrachteten bayerischen Großstädte insgesamt festhalten: Trotz der guten Vorgaben ist die Entwicklung am Immobilienmarkt nicht signifikant besser als im bundesdeutschen Durchschnitt. Das legt zumindest der auf Seite 3 dargestellte Mietvergleich nahe. In den zurückliegenden fünf Jahren konnten die Mieten für Handel, Büro und Wohnen sowohl in München als auch in den anderen bayerischen Großstädten ordentlich zulegen. Dabei ist das Mietplus mal höher und mal niedriger als bei unseren bundesweiten Vergleichsindizes ausgefallen. Die Referenz bilden die sieben deutschen Top-Standorte sowie zwölf bundesweite Oberzentren. Aber nicht nur die Mietdynamik, auch die Höhe der Mieten selbst München ausgenommen ist insbesondere bei Einzelhandels- und Büroflächen nicht überdurchschnittlich hoch. Insofern sind es weniger rekordhohe Mieten, die den bayerischen Immobilienmarkt in der Breite attraktiv machen, sondern eher das wirtschaftliche Zukunftspotenzial des Bundeslandes. Beste Rahmenbedingungen: Trotzdem ist die Mietdynamik in Bayern im deutschen Vergleich nicht signifikant höher Standorte im Überblick In diesem Marktbericht betrachten wir die Marktsegmente Handel, Büro und Wohnen in den acht bayerischen Großstädten. Das sind neben der Landeshauptstadt München die Städte Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg und Würzburg. Außerdem haben wir den Landkreis München, der die Metropole weitgehend umschließt, berücksichtigt. Zusammen leben dort 3,1 Millionen Menschen und damit etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung. Der Anteil dieser Wirtschaftszentren an den knapp über fünf Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Bayern ist mit 36 Prozent erwartungsgemäß deutlich höher. Noch etwas größer ist die Relation bezogen auf die Wirtschaftsleistung, die fast 40 Prozent des bayerischen Bruttoinlandsprodukts erreicht. Das Verhältnis der Einzelhandelsflächen und der Wohnungen am bayerischen Gesamtbestand entspricht wiederum in etwa dem Bevölkerungsanteil. Dagegen befindet sich in den acht Städten und dem Landkreis München aufgrund der hier konzentrierten Verwaltungsaufgaben die Hälfte der bayerischen Büroflächen. Standorte im Marktbericht: München plus Landkreis und sieben weitere bayerische Großstädte In der folgenden Tabelle werden die Standorte mit wesentlichen Kennzahlen charakterisiert. Das danach folgende Kapitel ab Seite 7 betrachtet die demografische Entwicklung in Bayern. Die Entwicklung der Segmente Handel, Büro und Wohnen haben wir in jeweils einem eigenen Abschnitt ab Seite 11, 16 und 21 zusammengefasst. Daran schließen sich ab Seite 26 die Immobilienmarktprofile der einzelnen Standorte, beginnend mit München, an. Aufbau des Marktberichts 5

6 Wohnimmobilien in München DURCHSCHNITTLICHE ERSTBEZUGSMIETE IN EURO JE M² WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND München Top-7 Regional Wohnungsbestand Haushalte e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: Feri, Prognose DZ BANK AG Die bayerische Landeshauptstadt ist mit über 1,4 Millionen Einwohnern Deutschlands drittgrößte Stadt. Trotz der rekordhohen Mieten und Kaufpreise verzeichnet die Metropole seit Jahren einen ungebrochen starken Zuzug. Dazu tragen der dynamische Arbeitsmarkt mit einem hohen Einkommensniveau, die hohe Lebensqualität im größten Dorf der Welt und auch der enorme Freizeitwert in der Region die Alpen liegen fast vor der Haustür bei. So ist die Bevölkerung seit der Jahrtausendwende um fast 20 Prozent gewachsen. Die Zahl der privaten Haushalte hat sich sogar um fast ein Viertel beziehungsweise erhöht. Zugleich sind aber nicht einmal Wohnungen entstanden, woraus das anhaltend knappe Wohnungsangebot resultiert. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete erreicht inzwischen gut 15 Euro je Quadratmeter, im Spitzensegment sind es über 22 Euro. Und eine Besserung ist nicht in Sicht, weil Bauflächen in München noch knapper als in anderen deutschen Metropolen sind. Die Stadt hat schon heute mit Einwohnern auf einen Quadratkilometer die höchste Einwohnerdichte vor Berlin mit rund Menschen. Alle anderen Top-Standorte liegen unter der 3.000er Marke. Die Wohnungsknappheit wird also auch in den kommenden Jahren der bestimmende Faktor am Wohnungsmarkt bleiben. Höchstens das schon sehr hohe Mietniveau kann zusammen mit Budgetrestriktionen der privaten Haushalte den Mietanstieg dämpfen. Das stark wachsende München ist schon heute die am dichtesten besiedelte deutsche Großstadt WOHNIMMOBILIEN IN MÜNCHEN e 2016e Nachfrage Einwohner in Tausend Haushalte in % ggü. Vorjahr 1,9 1,4 1,2 1,2 Arbeitslosenquote (BA) in % 5,2 5,2 5,0 5,1 Angebot Wohnungsbestand in Tausend 767 / 0,8 773 / 0,8 773 / 0,8 773 / 0,8 Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 27,9-11,3-11,3-11,3 Wohnungsfertigstellungen je Einwohner 5,5 4,8 4,9 4,9 Miete Wohnen Neubau Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 21,0 / 14,0 22,0 / 14,9 22,5 / 15,3 22,9 / 15,7 Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr,5 / 3,7 4,8 / 3,7 2,3 / 3,7 1,8 / 3,7 Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG 29

7 Büro- und Wohnimmobilien im Landkreis München Der Landkreis München, dessen Verwaltungssitz sich nicht im Landkreis selbst, sondern in der Stadt München befindet, umschließt die bayerische Landeshauptstadt vom Norden bis in den Südwesten. Die dynamische Entwicklung des Ballungsraums hat hier sowohl die Einwohner-, als auch die Beschäftigtenzahl noch stärker als in der Stadt München steigen lassen. Dabei spielt der Immobilienmarkt eine wichtige Rolle, denn das verkehrstechnisch gut angebundene Münchener Umland vergrößert das in der Landeshauptstadt knappe Angebot an Wohnungen und Gewerbeflächen. So hat der hohe Wohnraumbedarf in der Region München die Bevölkerung des Landkreises binnen 20 Jahren um über ein Fünftel auf Einwohner steigen lassen. Die Beschäftigtenzahl ist sogar um über 50 Prozent gestiegen. Dabei ist der Landkreis München bei weitem kein preisgünstiger Standort. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büroflächen hat dafür gesorgt, dass sich das Preisgefälle zur Stadt München in Grenzen hält. Der Landkreis München ist ein gefragter Wohn- und Gewerbestandort Die große wirtschaftliche Bedeutung, die dem Landkreis München zukommt, zeigt sich im großen Büroflächenbestand. Mit 4,5 Millionen Quadratmetern verfügt der Landkreis über einen größeren Flächenbestand als die Einwohner zählende Großstadt Nürnberg mit etwa 3,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Eine große Bedeutung hat der Landkreis als IT- und Medienstandort erlangt. Hier befindet sich zum Beispiel die Zentrale von Infineon. Vertreten sind aber auch Apple, Intel, Motorola oder Sun Microsystems. Die Deutschlandzentrale von Microsoft wird allerdings 2016 nach München-Schwabing umziehen. Medienunternehmen haben sich vor allem in Unterföhring niedergelassen. Ansässig sind unter anderem Kabel Deutschland, ProSieben Sat1, der Bayerische Rundfunk, Eurosport oder Sky. Dagegen befinden sich in Planegg insbesondere Biotech- und Pharmaunternehmen. Einen größeren Stellenwert hat aber auch der Finanz- und Leasingbereich. Bekannte Namen sind hier die Allianz, SwissRe, KGAL oder Sixt. Die Büromieten reichen in den besten Lagen des Landkreises bis an 16 Euro je Quadratmeter heran und kommen damit dem Mietniveau von peripheren Münchener Bürolagen relativ nahe. Wir gehen davon aus, dass im Zuge der guten wirtschaftlichen Entwicklung die Büromieten auch im Münchener Umland bis 2016 noch etwas zulegen könnten. Von Leerständen geht keine Belastung für den Markt aus, die Leerstandsrate liegt bei lediglich 2 Prozent. Büro: Der Landkreis München kann als Bürostandort mit vielen großen Oberzentren mithalten Das beschriebene kräftige Einwohnerwachstum im Landkreis München sorgt für eine entsprechend ausgeprägte Wohnungsnachfrage. Trotz relativ hoher Fertigstellungszahlen im Durchschnitt wurden in den vergangenen zehn Jahren fünf Wohnungen je Einwohner gebaut reicht die Ausweitung des Wohnungsbestandes aber nicht aus, um mit der rasch zunehmenden Zahl der privaten Haushalte Schritt zu halten. Daher sind im Münchener Umland günstige Wohnungen genauso schwer zu finden wie in München. Die durchschnittliche Miete bei Erstbezug ist nur geringfügig niedriger als in München. Auch die Dynamik des Mietanstiegs ist etwa gleichgroß. Sowohl in der Stadt München als auch im Umland zogen die Mieten in den vergangenen fünf Jahren um durchschnittlich 4 Prozent pro Jahr an. Aufgrund des inzwischen erreichten Mietniveaus dürfte sich das Tempo des Mietanstiegs bis 2016 aber auf unter 3 Prozent verlangsamen. Wohnen: Auch im Münchener Umland sind Wohnungen knapp und teuer 30

8 Kennzahlen zum Immobilienmarkt im Landkreis München e 2016e Wirtschaftliche Lage Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 327 1, , , ,9 Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % , , , ,2 Arbeitslosenquote (BA) in % 3,1 3,0 3,0 3,0 Einzelhandel Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 21,0 / 2,4 21,5 / 2,4 22,0 / 2,3 22,4 / 1,8 Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 529 1, , , ,6 Büro Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 15,8 / 1,3 16,1 / 1,9 16,4 / 1,9 16,7 / 1,8 Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 96,2 0,0 96,4 0,3 96,8 0,4 97,4 0,7 Leerstandsquote in Tausend m² / in % , , , ,3 Wohnen Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,6 3,0 14,4 5,9 14,8 2,4 15,1 2,4 Fertigstellungen auf Einwohner 4,5 4,6 4,5 4,4 Quelle: Feri, BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK AG Einzelhandel im Landkreis München EINZELHANDEL MIETE IN EURO JE M² EINZELHANDELSFLÄCHE 2005 = LK München München e Landkreis Handel sehr gute Lagen Stadt München Handel Durchschnittsmiete Stadtteillagen e Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK AG Büroimmobilien im Landkreis München BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE M² LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT LK München München e LK München Büromiete sehr gute Lagen Stadt München Büro-Spitzenmiete Peripherie e Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK AG 31

9 Wohnimmobilien im Landkreis München ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE M² ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN % LK München Stadt München e LK München Stadt München e WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF EINWOHNER LK München München WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND Wohnungsbestand 130 Haushalte Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK AG 32

10 BALLUNGSRAUM NÜRNBERG-FÜRTH-ERLANGEN Die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen bilden das Zentrum der großen Metropolregion Nürnberg mit insgesamt 3,5 Millionen Einwohnern und 1,8 Millionen Beschäftigten. Die Region umfasst die Bezirke Mittelfranken und Oberfranken sowie Teile von Unterfranken und der Oberpfalz. Die wirtschaftlich größte Bedeutung kommt aber dem Ballungsraum Nürnberg beziehungsweise der Region Mittelfranken mit etwa 1,7 Millionen Einwohnern zu. In den drei Städten Nürnberg, Fürth und Erlangen leben davon etwas über Menschen. Ein großer Pluspunkt für die wirtschaftliche Entwicklung ist die sehr gute Verkehrsanbindung über einen internationalen Flughafen, vier Autobahnen, einen zentralen Bahn-/ICE-Knotenpunkt und den Main-Donau-Kanal. Am Hafen Nürnberg hat sich eines der bedeutendsten Güterverkehrszentren in Süddeutschland entwickelt. Die Region ist in Bayern ein Schwergewicht im Hochschulbereich und in der Forschung. Im Branchenmix nimmt Hochtechnologie einen großen Stellenwert ein. Spitzenpositionen werden etwa in der Mikroelektronik, in der Kommunikations- und Informationstechnik, der Mechatronik, Logistik und Medizintechnik eingenommen. Die Stadt Nürnberg ist außerdem einer der großen deutschen Messestandorte. Der Großraum Nürnberg als Wirtschaftsmotor NÜRNBERG-FÜRTH-ERLANGEN: EINWOHNERENTWICKLUNG UND BESCHÄFTIGUNGSAUFBAU 1, , , ,0 4 0,5 0, ,0 0,0-1, , , , Einwohner Nürnberg-Fürth-Erlangen ggü. Vorjahr in % (links) Einwohner Nürnberg-Fürth-Erlangen in Tausend (rechts) Quelle: Feri -3, Beschäftigte Nürnberg-Fürth-Erlangen ggü. Vorjahr in % (links) Beschäftigte Nürnberg-Fürth-Erlangen in Tausend (rechts) Quelle: Feri Immobilienstandort Nürnberg Nürnberg ist mit der mittelalterlichen Stadtkulisse, der Kaiserburg, dem Christkindlesmarkt oder der Spielwarenmesse weit über die Grenzen Bayerns hinaus bekannt. Zugleich ist die zweitgrößte Stadt in Bayern mit Einwohnern ein bedeutender Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Die wirtschaftliche Basis der Stadt ist durch den in den 1970er Jahren eingesetzten Strukturwandel in der Industrie, aber auch durch Rückschläge in Form großer Unternehmensinsolvenzen wie Arcandor/Quelle geschwächt worden. Hinzu kamen Werksschließungen wie etwa 2007 die des AEG-Werkes. Länger zurück liegt der Arbeitsplatzabbau durch die Standortverkleinerung von MAN, die Abwicklung von Grundig oder der Niedergang von Triumph-Adler. Die gleichzeitig erzielten Erfolge auf dem Weg zum Dienstleistungsstandort konnten die Folgen aber weitgehend ausgleichen: Beschäftigungsentwicklung und Arbeitslosigkeit entsprechen dem Durchschnitt deutscher Oberzen- Nürnberger Wirtschaft steht trotz vieler Rückschläge gut da 33