REGIONALE IMMOBILIENZENTREN DEuTSCHLAND 2014

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1 REGIONALE IMMOBILIENZENTREN DEuTSCHLAND 2014 EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP MÄRZ 2014 BÜRO und HANDEL: ANHALTEND SOLIDE ENTWICKLuNG IN DEN OBERZENTREN

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3 Inhalt Vorwort 3 Solider Büromarkt, starker Handel 5 Büro Aufwärtstrend setzt sich fort Handel Unterstützung vom guten Konsumklima Augsburg 14 Berlin 17 Bremen 19 Darmstadt 22 Dresden 25 Düsseldorf 28 Essen 30 Frankfurt 33 Hamburg 35 Hannover 37 Karlsruhe 40 Köln 43 Leipzig 45 Mainz 48 Mannheim 51 München 54 Münster 5 Nürnberg 59 Stuttgart 2 Standorte im Überblick 4 Impressum 7 Disclaimer Anschriften der DG HYP 8 1

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5 Vorwort Als gewerbliche Immobilienbank der Genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der Genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsame Finanzierungen realisieren. Vor diesem Hintergrund haben wir vor vier Jahren damit begonnen, unsere Marktberichte zu regionalisieren. Seit vier Jahren veröffentlichen wir jeweils im Frühjahr eine Studie, die die Entwicklung in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Mainz, Münster und Nürnberg analysiert. Die Ergebnisse werden mit den sieben deutschen Top-Standorten verglichen. Mit 19 Zentren und einer breiten regionalen Streuung stellt die Studie somit eine umfassende Analyse des deutschen Immobilienmarkts dar. Mit Blick auf den Büromarkt war 2013 für die regionalen Standorte erneut ein gutes Jahr, in dem die stabile und wenig volatile Entwicklung aus den Vorjahren bestätigt wurde. Daran dürfte das Jahr 2014 dank einer anziehenden Konjunktur und der hohen Beschäftigungszahlen in Deutschland vorrausichtlich anknüpfen. Der Einzelhandel profitierte im vergangenen Jahr insgesamt zwar von der Konsumfreude der Deutschen, die positive Entwicklung konzentrierte sich jedoch überwiegend auf die Top-Standorte. In den Oberzentren war hingegen eine volatile Mietentwicklung zu beobachten. Gleichwohl bieten sich auch hier Chancen, etwa weil Filialisten und Marken-Stores von den Metropolen ausgehend in die regionalen Standorte expandieren. Der vorliegende fünfte Marktbericht Regionale Immobilienzentren ergänzt un sere Fachthemenreihe zum Immobilienmarkt Deutschland, die wir jeweils im Herbst heraus geben. Seit drei Jahren analysieren wir zudem die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen Bundesländern und veröffentlichen die Ergebnisse jeweils im Frühjahr und im Herbst. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG März

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7 SOLIDER BÜROMARKT, STARKER HANDEL Die beiden bedeutendsten Segmente des gewerblichen Immobilienmarkts sind die Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen. Im Fokus stehen dabei vor allem die Top-Standorte, die sieben einwohnerstärksten Städte in Deutschland. Mit ihrer Wirtschaftskraft und der Größe sowie Liquidität ihrer gewerblichen Immobilienmärkte sind sie naturgemäß für die Immobilienwirtschaft von herausragender Bedeutung. Deutschland verfügt jedoch über eine Reihe weiterer attraktiver Immobilienstandorte, die oft im Schatten dieser sieben Städte stehen. In der 5. Ausgabe unseres jährlich erscheinenden Marktberichts zu regionalen Immobilienzentren stehen deshalb erneut zwölf Oberzentren aus dem gesamten Bundesgebiet im Vordergrund. Die sieben Top-Standorte sind zum Vergleich und angesichts ihrer Marktbedeutung auch enthalten. STANDORTE IM ÜBERBLICK 12 regionale Oberzentren 7 Top-Standorte Stadt Bundesland Stadt Bundesland Stadt Bundesland Augsburg Bayern Leipzig Sachsen Berlin Berlin Bremen Bremen Dresden Sachsen Düsseldorf Nordrhein-Westf. Darmstadt Hessen Mainz Rheinland-Pfalz Frankfurt Hessen Essen Nordrhein-Westf. Mannheim Baden-Württemb. Hamburg Hamburg Hannover Niedersachsen Münster Nordrhein-Westf. Köln Nordrhein-Westf. Karlsruhe Baden-Württemb. Nürnberg Bayern München Bayern Stuttgart Baden-Württemb. Im Anschluss an die zusammenfassende Darstellung zu den Marksegmenten Büro und Handel werden die einzelnen Standorte ab Seite 14 in alphabetischer Reihenfolge betrachtet. Ab Seite 4 werden die Marktdaten im Überblick tabellarisch dargestellt. Büro und Einzelhandel: Zwölf Oberzentren und sieben Top-Standorte Büro Aufwärtstrend setzt sich fort 2013 war erneut ein gutes Jahr für den deutschen Büromarkt. Seit 2009 entwickelt sich die Spitzenmiete sowohl an den Top-Standorten als auch in den regionalen Oberzentren positiv. In den sieben größten deutschen Städten legte sie im vergangenen Jahr um 3,2 Prozent zu, in den zwölf betrachteten Oberzentren ist der Mietanstieg mit 2,3 Prozent etwas niedriger ausgefallen. Der Anteil leer stehender Büroflächen ist 2013 erneut zurückgegangen und liegt damit spürbar unter dem recht hohen Niveau von Diese positive Entwicklung überrascht zunächst, denn die deutsche Wirtschaftsleistung konnte 2012 und 2013 mit Wachstumsraten von 0,7 Prozent beziehungsweise 0,4 Prozent kaum noch zulegen. Ein entscheidender Faktor für die erfreuliche Lage auf dem Büromarkt ist die anhaltend robuste Entwicklung des Arbeitsmarkts. Trotz abgekühlter konjunktureller Lage legte die Zahl der Beschäftigten auch in den beiden zurückliegenden Jahren weiter zu und ist mit 42 Millionen auf einen historischen Höchststand gestiegen. Noch etwas dynamischer hat sich die letztlich für die nach Bürofläche entscheidende Zahl der Bürobeschäftigten an den 19 betrachteten Standorten ausgeweitet. Diese Großstädte und Metropolen fungieren oft als Wachstumsmotoren 2013 ein weiteres gutes Jahr für den deutschen Büromarkt Beschäftigte insgesamt (links) im Büro, 19 Standorte (rechts) 3,2 jeweils in Millionen 3,1 3,0 2,9 2,8 2,7 38 2, 37 Quelle: Feri 2, sknappheit auf dem Büromarkt: Beschäftigtenzahl gestiegen, Flächenentwicklung gesunken 5

8 einer Region mit einem hohen Arbeitskräftebedarf. Die Fertigstellung neuer Büroflächen hat in den vergangenen Jahren mit dieser Entwicklung aber nicht Schritt gehalten. Als Folge von Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise wurden weniger neue Büroprojekte angestoßen. Die unter hohen Verlusten ächzenden Banken hielten sich in der Vergabe von gewerblichen Hypotheken zurück, zumal dieses Geschäftsfeld in hohem Maße Eigenmittel bindet. Als Quintessenz beider Trends hat sich das frei verfügbare Volumen an attraktiven Büroflächen reduziert und zu dem bereits angesprochenen Anstieg der Spitzenmiete geführt. Dass die Spitzmiete trotz des recht hohen Büroflächenleerstands spürbar anzieht, resultiert aus dem hohen Anteil älterer Büroflächen am Leerstand, die von den Unternehmen kaum nachgefragt werden. Damit entlasten diese Flächen nicht das an vielen Standorten verknappte. BÜRO SPITZENMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT Regional-12 Top Regional-12 Top Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen 5 Quelle: Feri, eigene Berechnungen Bei vergleichbarer wirtschaftlicher Ausgangslage unterscheidet sich allerdings die Marktentwicklung zwischen den sieben Top-Standorten und den zwölf Oberzentren. Die Spitzenmiete weist an den Top-Standorten eine deutlich höhere Volatilität aus. Während die Mietentwicklung der Metropolen von deutlichen Anstiegen, aber auch von spürbaren Rückgängen gekennzeichnet ist, zeigen sich die Oberzentren wesentlich stabiler. Seit 2007 legt hier die Spitzenmiete kontinuierlich um rund 2,5 Prozent pro Jahr zu. Insgesamt konnten die Oberzentren, zumindest in den vergangenen zehn Jahren, etwas besser abschneiden. Gegenüber 2003 ist die Spitzenmiete hier um 14 Prozent gestiegen, an den Top-Standorten legte sie dagegen mit etwas weniger als 10 Prozent schwächer zu. Vergleichbar ist jedoch die Entwicklung des Leerstands. Beide Marktsegmente verzeichnen einen Rückgang in einem vergleichbaren Umfang, aber mit höheren Schwankungen bei den Top-Standorten. Oberzentren punkten mit hoher Stabilität In den drei Jahren seit 2011 war dieses Unterscheidungsmerkmal Volatilität versus Stabilität allerdings weit geringer ausgeprägt. Sowohl bei der Mietentwicklung als auch im Verlauf des rückläufigen Leerstands zeigten sich kaum Unterschiede zwischen den Büromärkten der Metropolen und der Oberzentren. Seit 2011 entwickeln sich Top-Standorte und Oberzentren weitgehend analog Die Höhe der Spitzenmiete zwischen den Top-Standorten mit rund 2 Euro und den Oberzentren mit etwa 13 Euro jeweils je Quadratmeter klafft wie gehabt weit auseinander. Dabei ist die Spanne zwischen dem günstigsten und teuersten Stand- Top-Standorte sind im Durchschnitt doppelt so teuer

9 ort bei den Oberzentren mit rund plus/minus 10 Prozent kleiner als bei den Top- Standorten. Hier ist der Abstand vom Mittelwert zum Standort mit der niedrigsten beziehungsweise höchsten Miete etwa dreimal so groß. SPITZENMIETE DER TOP-STANDORTE IST IM DURCHSCHNITT DOPPELT SO HOCH WIE DIE DER OBERZENTREN Spitzenmiete 2013 in Euro je Quadratmeter Veränderung von 2003 bis 2013 in % 24% 1% 17% 25% 9% -2% 17% 14% 8% 30% 25% 4% 11% 17% 8% 2% 21% 19% 10% 11% 2% 11,8 11,9 12,3 12,5 12,5 12, 12,9 12,9 13,0 13,0 13,7 14,1 14,2 18,7 21,1 22,5 24,1 25,0 25,9 31,5 34, Augsburg Dresden Leipzig Karlsruhe Reg. -12 Köln Mainz Essen Bremen Darmstadt Nürnberg Münster Hannoveheim Mann- Stuttgart Berlin Hamburg Düssel-Top-dorchen Mün- Frankfurt Quelle: BulwienGesa Der Büroflächenumsatz ist 2013 zum zweiten Mal in Folge trotz positiver Mietentwicklung leicht gesunken. Dies betrifft Top-Standorte und Oberzentren gleichermaßen. Bei beiden Marktsegmenten lag der Flächenumsatz im vergangenen Jahr im Durchschnitt aber noch leicht oberhalb des Mittelwerts von 2003 bis Eine wesentliche Ursache für die leichte Abnahme des Flächenumsatzes dürfte das verringerte sein, sodass r keine geeigneten Objekte am Markt vorgefunden haben. Möglicherweise hielten sich Unternehmen aber auch aufgrund der schwächeren konjunkturellen Lage zurück. Recht groß sind die Unterschiede zwischen den Standorten insbesondere bei den Oberzentren. Die hier höhere Bandbreite dürfte mit dem höheren Einfluss von Einzelabschlüssen zusammenhängen, die an den Top-Standorten mit ihrem wesentlich höheren Flächenumsatz weniger ins Gewicht fallen. Flächenumsatz ist 2013 leicht zurückgegangen BÜROFLÄCHENUMSATZ IN TAUSEND QUADRATMETERN FLÄCHENUMSATZ DER OBERZENTREN ENTWICKELT SICH POSITIVER 10J*- M ittel 2013 in % 10J*- M ittel 2013 in % Berlin Augsburg Düsseldorf Bremen Frankfurt Darmstadt Hamburg Dresden Köln Essen M ünchen Hannover Stuttgart Karlsruhe Summe Leipzig M ainz M annheim M ünster Nürnberg Summe Büroflächenumsatz 2000 = Top-7 Regional Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen *) 10 Jahre Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen 7

10 Büro 2014 dürfte an die positive Entwicklung des Vorjahres anknüpfen Das gute Klima auf dem Büromarkt wird 2014 voraussichtlich anhalten. Die Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft haben sich spürbar aufgehellt. Dazu trägt die überwundene Rezession in der Euro-Zone, aber auch das für die Investitionstätigkeit wichtige, ausgesprochen niedrige Zinsniveau bei. Wir erwarten sowohl für das laufende als auch das kommende Jahr ein gesamtwirtschaftliches Wachstum von jeweils mehr als 2 Prozent. Damit dürfte sich die erfreuliche Beschäftigungsentwicklung weiter fortsetzen, ein anhaltender Anstieg der Bürobeschäftigten ist ebenfalls sehr wahrscheinlich. Hier könnte an dem einen oder anderen Standort eher der Mangel an Fachkräften die Ausweitung der Beschäftigten bremsen. Insofern dürfte die Büroflächennachfrage unverändert hoch bleiben und für eine Fortsetzung des Trends einer steigenden Spitzenmiete sorgen. Anziehende Konjunktur und hohe Beschäftigung sorgen für anhaltend gute Lage auf dem Büromarkt Dafür spricht auch der in der Vergangenheit recht stabile Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Beschäftigtenzahl (obere Abbildungen) und der Spitzenmiete (untere Abbildungen). Beschäftigungsentwicklung und Spitzenmiete OBERZENTREN: BÜROFLÄCHE UND BESCHÄFTIGTE Veränderung der Bürobeschäftigtenzahl (links) Bestandsveränderung der Bürofläche (rechts) in Tausend Bürobeschäftigten Quelle: Feri in Tausend Quadratmetern TOP-STANDORTE: BÜROFLÄCHE UND BESCHÄFTIGTE Veränderung der Bürobeschäftigtenzahl (links) Bestandsveränderung der Bürofläche (rechts) in Tausend Bürobeschäftigten Quelle: Feri in Tausend Quadratmetern OBERZENTREN: ENTWICKLUNG DER BÜROSPITZENMIETE ggü. Vorjahr in % (links) Spitzenmiete ggü. Vorjahr in % Quelle: BulwienGesa in Euro je Quadratmeter (rechts) in Euro je Quadratmeter TOP-STANDORTE: ENTWICKLUNG DER BÜROSPITZENMIETE Spitzenmiete ggü. Vorjahr in % Quelle: BulwienGesa ggü. Vorjahr in % (links) in Euro je Quadratmeter (rechts) in Euro je Quadratmeter 8

11 Während die seite anhaltend stabil bleiben dürfte, könnte allerdings eine spürbare Ausweitung des Flächenangebots den weiteren Mietanstieg dämpfen. Die Beliebtheit des deutschen Immobilienmarkts bei Investoren, die Zunahme von Projektentwicklungen und die Präsenz von Baukränen in den Großstädten sprechen auch für eine Flächenausweitung. Diese hat sich bislang im Neuzugang von Büroflächen nur marginal niedergeschlagen. Für 2014 ist aber durch eine steigende Zahl an Büroprojekten ein etwas höherer Flächenneuzugang an einigen Standorten zu erwarten. Dieser wird angesichts des ausgedünnten s an attraktiven Büroflächen aber nicht zu einer wesentlichen Veränderung der -s- Relation führen. Insofern ist im laufenden Jahr allenfalls eine leichte Abflachung des Mietanstiegs in Folge eines verbesserten Flächenangebots zu erwarten blieb der Flächenneuzugang niedrig, 2014 ist ein Anstieg zu erwarten OBERZENTREN: FLÄCHENNEUZUGANG HAT 2013 ZUGELEGT TOP-STANDORTE: 2013 KEIN ANSTIEG DES FLÄCHENNEUZUGANGS Flächenneuzugang in Tsd. qm Regional-12 Durchschnitt ( ) Flächenneuzugang in Tsd. qm Top-7 Durchschnitt ( ) Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Etwas dämpfend dürfte sich auch das gestiegene Mietniveau auswirken. Allerdings weist die aktuelle Spitzenmiete gemessen an den zurückliegenden Jahren kein ausgeprägt hohes Niveau auf, sodass dieser Effekt moderat bleiben dürfte lag die Spitzenmiete an den Top-Standorten 8 Prozent oberhalb des 10-Jahres-Mittelwertes von 2003 bis 2013, in den Oberzentren waren es 10 Prozent. Unsere Prognose für die 19 betrachteten Standorte ist in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Insgesamt erwarten wir für 2014 einen leicht verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete. Spitzenmiete für Büros dürfte 2014 um rund 2 Prozent anziehen BÜRO PROGNOSE FÜR MIETE UND LEERSTAND e 12 Oberzentren Spitzenmiete in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 12, (+2,3) 12,9 (+2,3) 13,1 (+2,0) Miete Seitenlagen in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %),1 (+0,7),3 (+2,0),3 (+0,9) Leerstandsquote in % (ggü. Vorjahr in %-Punkten),5 (-0,3),3 (0,0),3 (0,0) 7 Top-Standorte Spitzenmiete in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 25,1 (+2,5) 25,9 (+3,2) 2,5 (+2,2) Miete Seitenlagen in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 8,9 (+3,0) 9,2 (+3,9) 9,4 (+1,3) Leerstandsquote in % (ggü. Vorjahr in %-Punkten) 8,8 (-0,) 8,4 (-0,4) 8,3 (-0,1) Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research alle Durchschnitte sind flächengewichtet 9

12 Handel Unterstützung vom guten Konsumklima Die Konsumfreude der Deutschen hat im vergangenen Jahr maßgeblich dazu beigetragen, dass das gesamtwirtschaftliche Wachstum keinen Rückgang zu verzeichnen hatte. Getragen wird die Konsumbereitschaft von der anhaltend guten Beschäftigungslage, wodurch die privaten Haushalte hierzulande anders als im europäischen Ausland von den Belastungen der Finanzmarkt- und Staatsschuldenkrise verschont geblieben sind. Hinzu kommen niedrige Zinsen, die sich in der Sparneigung negativ bemerkbar machen. Privater Konsum hat 2013 die deutsche Wirtschaft gestützt Diese Voraussetzungen lassen den Einzelhandelsumsatz seit 2010 um gut 2 Prozent pro Jahr steigen wurden etwa 435 Milliarden Euro erreicht. Mit dieser Entwicklung konnte sich der Einzelhandelsumsatz aus einer langjährigen Stagnationsphase befreien wurde in Geschäften und im Versand mit 411 Milliarden Euro lediglich so viel wie zehn Jahre zuvor eingenommen. Durch diese anhaltende Schwäche hatte sich der Einzelhandel von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abgekoppelt. Dem Nullwachstum im Einzelhandel von 2000 bis 2010 stand eine Zunahme des nominalen Bruttoinlandprodukts um mehr als 20 Prozent gegenüber. Das gute Konsumklima lässt den lange Zeit stagnierenden Einzelhandelsumsatz steigen EINZELHANDELSUMSÄTZE (OHNE KFZ) STEIGEN AKTUELL Einzelhandelsumsatz nominal, ggü. Vorjahr in % (links) Einzelhandelsumsatz nominal, Index 2007 = 100 (rechts) Quelle: Destatis, eigene Berechnungen BEI EINEM WEITER ANZIEHENDEN KONSUMKLIMA AN 10 GFK Konsumklima Quelle: GfK Mit dem vom aktuell guten Konsumklima angeschobenen Einzelhandelsumsatz hat sich die Lage des stationären Einzelhandels gebessert. Allerdings wird die positive Entwicklung von zwei gegenläufigen Trends belastet. Dazu zählt der stetig an Bedeutung zunehmende E-Commerce. Während Internet-Bestellungen zur Jahrtausendwende nicht einmal 1 Prozent des Einzelhandelsumsatzes ausgemacht haben, sind es inzwischen fast 8 Prozent Tendenz steigend. Korrigiert um den E-Commerce ergibt sich eine erneut stagnierende Umsatzentwicklung, sodass der stationäre Einzelhandel insgesamt von der Umsatzausweitung nicht profitieren kann. Der zweite Trend betrifft die Ausweitung der Verkaufsfläche im Einzelhandel, die sich seit 2009 allerdings spürbar verlangsamt hat. Zusammengefasst resultiert aus der Entwicklung von Umsatz, E-Commerce und Handelsfläche ein Rückgang der Flächenproduktivität bezogen auf den gesamten deutschen Verkaufsflächenbestand von 2000 bis 2009 von auf Euro je Quadratmeter. Seitdem konnte die Flächenproduktivität aber wieder, bedingt durch die verlangsamte Flächenausweitung und die Umsatzsteigerung, leicht zulegen. Flächenproduktivität konnte sich in den letzten Jahren stabilisieren 10

13 UMSATZANTEIL DES E-COMMERCE ERREICHT FAST 8 PROZENT Anteil E-Commerce am Einzelhandelsumsatzin % RÜCKLÄUFIGE FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IST GESTOPPT Verkaufsfläche in Millionen Quadratmetern (links) Flächenproduktivität in Euro je Quadratmeter (rechts) Quelle: HDE, eigene Berechnungen Quelle: HDE, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Die insgesamt schwierige Situation des Einzelhandels kommt etwa in den Insolvenzen bekannter Handelsunternehmen wie zum Beispiel Arcandor oder Schlecker zum Ausdruck. Zugleich ist der Spielraum für Mietzahlungen je Quadratmeter Verkaufsfläche kleiner geworden. Das Spitzensegment des Einzelhandels, die 1A-Lagen und innerstädtischen Einkaufszentren der Großstädte und Metropolen, kann sich dieser Entwicklung jedoch entziehen. Das des innerstädtischen Einzelhandels mit oftmals architektonisch attraktiven Shopping-Meilen, einem auf Mode und Lifestyle- Produkten ausgerichteten Warenangebot und vielen Restaurants kommt bei den Käufern gut an. Die Filialisten und Markenproduktanbieter haben mit ihrem typischen zweigleisigen Antritt offenbar ein erfolgreiches Handelskonzept entworfen. Der stationäre Handel mit ausschließlich in Toplagen angesiedelten Geschäften wird mit attraktiven Online-Shops kombiniert, sodass die beiden bei den Konsumenten besonders erfolgreichen Vertriebskanäle der Einkaufsbummel mit Erlebnischarakter und das bequeme Bestellen im Internet gleichzeitig optimal genutzt werden. Hybride Handelskonzepte sind erfolgversprechend: Läden in Toplagen in Verbindung mit Online-Shops Handel Größenvorteil: Die Top-Standorte liegen vorne Die Flächen in den gefragten 1A-Lagen der Innendstädte sind allerdings nur sehr begrenzt vorhanden und konzentrieren sich auf wenige Straßenzüge und Shopping- Center. Die nach erstklassigen, oft großflächigen Verkaufsflächen kann mit dem der meisten Städte nicht annähernd befriedigt werden. Diese Entwicklung schlägt sich in einer seit Jahren steigenden Spitzenmiete im Einzelhandel und einer Verdrängung von lokalen Fachgeschäften durch Filialisten und Label- und Flagship-Stores nieder. Oft werden zudem Abschlagszahlungen Key Money geboten. Gefragte Toplagen im Einzelhandel sind knapp und teuer Besonders attraktiv für den Handel sind die 1A-Lagen der Metropolen. Die Spitzenmiete zieht hier seit vielen Jahren deutlich schneller als in den betrachteten Oberzentren an. Die bestehende Zweiklassengesellschaft der Einzelhandelsstandorte setzt sich damit weiter fort. Im Durchschnitt der Top-Standorte hat sich die Spitzenmiete gegenüber 2003 um 43 Prozent ausgeweitet, in den regionalen Oberzentren fällt der Anstieg im gleichen Zeitraum mit 1 Prozent weit schwächer aus. Durch die unterschiedliche Mietdynamik wird der Abstand zwischen den beiden Standortsegmenten zudem von Jahr zu Jahr größer. Vor 20 Jahren übertraf die Spitzenmiete an Spitzenmiete steigt kräftig an den Top-Standorten und deutlich moderater in den Oberzentren 11

14 den Top-Standorten den Durchschnitt der Oberzentren um 50 Prozent, zehn Jahre später waren es bereits 70 Prozent und 2013 waren es gut 100 Prozent. SPITZENMIETE AN DEN TOP-STANDORTEN STEIGT SCHNELLER Spitzenmiete 1994 = Top Regional e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Resarch ALS IN DEN OBERZENTREN Spitzenmiete ggü. Vorjahr in % 10 Top-7 8 Regional e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Resarch Kleiner sind die Unterschiede bei den Seitenlagen, die zudem eine deutlich geringere Mietdynamik aufweisen. Filialisten und Marken-Stores sind als Preistreiber unverändert auf 1A-Lagen fixiert. Aber obwohl die Seitenlagen nicht von der dieser zahlungskräftigen Klientel profitieren konnten, legte die Miete dort an den Top-Standorten in den vergangenen zehn Jahren um fast 18 Prozent zu. In den Seitenlagen der regionalen Standorte hat sie sich dagegen nicht verändert. In fünf der zwölf Oberzentren ist die Miete in den Seitenlagen des Einzelhandels in diesem Zeitraum sogar gefallen. Stagnation der Einzelhandelsmiete in Seitenlagen VON 2003 BIS 2013 IST DIE SPITZENMIETE DER TOP-STANDORTE MEHR ALS DOPPELT SO SCHNELL GESTIEGEN Spitzenmiete 2013 in Euro je Quadratmeter Veränderung von 2003 bis 2013 in % 18% 17% 13% 10% 2% 23% 1% 23% 27% 33% 23% 33% 37% 40% 44% 43% 48% 47% 34% -15% -8% Darmstadt Dresden Augsburg Essen Karlsruhe Reg. -12 Mainz Bremen Leipzig Nürnberg Mannheim Münster Hannover Stuttgart Düsseldorf Köln Top-7 Hamburg Berlin Frankfurt München Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen Handel: Können Oberzentren zu den Top-Standorten aufholen? Unterschiede zwischen den beiden Standortkategorien zeigen sich auch in der Bandbreite der Spitzenmiete vom günstigsten zum teuersten Standort. Während am Büromarkt die Top-Standorte die größere Spanne der Spitzenmiete aufweisen, sind Spannweite der Spitzenmiete ist in den Oberzentren deutlich größer 12

15 es im Einzelhandel die Oberzentren. So muss in Hannover für einen Quadratmeter 1A-Verkaufsfläche mit 185 Euro gut das 1,8-fache von Darmstadt mit 100 Euro gezahlt werden. Im Bürobereich entspricht die höchste Spitzenmiete in Mannheim nur dem 1,2-fachen des günstigsten Standorts Augsburg. Bei den Metropolen entspricht die Münchener Spitzenmiete mit 315 Euro je Quadratmeter etwas mehr als dem 1,3-fachen des Stuttgarter Mietniveaus von 235 Euro, während die Spanne im Bürobereich an den Top-Standorten von Stuttgart bis Frankfurt etwas größer als das 1,8-fache ausfällt. Der Abstand der Spitzenmiete zwischen dem teuersten Oberzentrum und dem günstigsten Top-Standort ist sowohl bei Büro- als auch bei Handelsflächen etwa gleich groß Büro und Handel: 30 Prozent Abstand vom günstigsten Top-Standort zum teuersten Oberzentrum Wird sich die Entwicklung im Einzelhandel mit einem stabilen und eher moderaten Mietwachstum in den Oberzentren als Gegenpol zu den dynamischeren, aber auch volatileren Top-Standorten weiter fortsetzen? Die Metropolen werden im Einzelhandel weiterhin davon profitieren, dass für neue Anbieter auf dem deutschen Markt oder für neue Einzelhandelskonzepte zunächst diese sieben Städte im Fokus stehen. Dabei dürften die solide konjunkturelle Lage und die wirtschaftliche Bedeutung Deutschlands dafür sorgen, dass weiterhin Anbieter, die noch nicht in Deutschland vertreten sind, hier nach einem Standort Ausschau halten. Allein deshalb dürfte die Flächennachfrage an den Top-Standorten lebhaft bleiben. Trotz der schon hohen Spitzenmiete ist davon auszugehen, dass der Aufwärtstrend sich weiter fortsetzt. Öffnet sich die Schere zwischen Oberzentren und Top-Standorten noch weiter? Oberzentren sind ebenfalls attraktive Einzelhandelsstandorte. Hier werden sich die Einzelhandelsunternehmen vor allem im Rahmen einer Expansionsstrategie nach Verkaufsflächen umschauen. Damit ist auch in den regionalen Immobilienzentren mit einer anhaltenden Verkaufsflächennachfrage in den sehr guten Lagen zu rechnen. Die Mietentwicklung dürfte aber weiterhin nicht an die der Top-Standorte heranreichen. Während für internationale Filialisten und Marken auf dem deutschen Markt eine Niederlassung an den sieben Top-Standorten praktisch alternativlos ist, kann für eine Expansionsstrategie unter einer deutlich größeren Anzahl von Städten ausgewählt werden. Etwa 30 Städte unterhalb der Top-Standorte verfügen über mehr als Einwohner. Wird die Einwohnergrenze in Richtung gesenkt, verdoppelt sich die Städteanzahl noch einmal. Angesichts der großen Spreizung der Spitzenmiete ist es aber durchaus wahrscheinlich, dass die unterschiedliche Dynamik zwischen Top-Standorten und regionalen Immobilienzentren in der Zukunft kleiner wird. Außerdem dürften die Oberzentren mit ihrer stabileren Entwicklung verlässlich bleiben. An den Top-Standorten führt kein Weg vorbei dafür sind Oberzentren stabiler HANDEL - MIETPROGNOSE e 12 Oberzentren Spitzenmiete in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 125, (+1,4) 128,4 (+2,2) 131,5 (+2,4) Miete Seitenlagen in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 10,8 (+0,8) 10,8 (+0,1) 10,8 (0,0) 7 Top-Standorte Spitzenmiete in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 248,3 (+4,) 27,7 (+7,8) 274,5 (+2,) Miete Seitenlagen in Euro/m² (ggü. Vorjahr in %) 21,5 (+0,1) 21, (+0,2) 21, (0,0) Zahlen in Klammern in % gegenüber Vorjahr; alle Durchschnitte sind flächengewichtet Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 13

16 AUGSBURG Büroimmobilien SPITZENMIETE IN PROZENT GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT Augsburg Regional-12 München -8 Augsburg Regional-12 München -12 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 4 2 Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Die von den Römern gegründete Stadt Augsburg ist auch heute noch attraktiv. Der gut erhaltene Stadtkern ist mit dem Rathaus, dem goldenen Saal oder der ältesten Sozialsiedlung der Welt, der Fuggerei, ein attraktiver Ausflugsort. Darüber hinaus bewirbt sich Augsburg mit seiner historischen Wasserwirtschaft, die eine Geschichte von mehr als Jahren umfasst, um den Titel des Weltkulturerbes. Heute ist Augsburg die drittgrößte Stadt Bayerns mit rund Einwohnern. Augsburg wurde von den Römern gegründet und ist damit eine der ältesten deutschen Städte Mit rund 1,7 Millionen Quadratmetern Bürofläche ist Augsburg der kleinste der in dieser Studie betrachteten 19 Bürostandorte. Zugleich weist die Stadt die niedrigste Büromiete unter den betrachteten Standorten auf. Die räumliche Nähe zu München als einem der teuersten deutschen Bürostandorte hat kaum Einfluss auf den Augsburger Büromarkt. Die stammt vor allem von regionalen Unternehmen, oft aus dem High-Tech Bereich und dem öffentlichen Sektor. Zu diesem zählen auch die Universität mit fast Studierenden und die Verwaltung des Regierungsbezirks Bayerisch-Schwabens. Kleinster Büromarkt in der Studie Die relativ geringe Größe und das niedrige Mietniveau des Augsburger Büromarktes dürften mit dem starken Strukturwandel zusammenhängen, der die Stadt lange Zeit prägte. Dieser wurde vom Niedergang der ehemals sehr bedeutenden Textilindustrie und dem Abzug amerikanischer Streitkräfte in den 1990er Jahren verursacht. Darauf dürfte auch die für bayerische Verhältnisse relativ hohe Arbeitslosenquote zurückzuführen sein. Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten ist diese mit,4 Prozent aber eher niedrig. Strukturwandel prägt die wirtschaftliche Entwicklung Während die Bürofläche in Augsburg nur langsam gestiegen ist, konnte die Bürobeschäftigung im Zuge der verbesserten wirtschaftlichen Lage seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts stetig ansteigen. Die ohnehin niedrige Leerstandsquote ist seitdem noch etwas auf knapp über 5 Prozent zurückgegangen. Unterdurchschnittliche Leerstandsquote 14

17 BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEN IN QUADRATMETERN AUGSBURG: ENTWICKLUNG BÜROFLÄCHE UND -BESCHÄFTIGUNG Augsburg Regional-12 München Bürofläche Bürobeschäftigte Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Index 2004 = 100 Die Spitzenmiete konnte von der positiven Beschäftigungsentwicklung spürbar profitieren. Diese hat in den vergangenen zehn Jahren mit 24 Prozent deutlich stärker als der Durchschnitt der betrachteten Oberzentren mit einem Zuwachs von 14 Prozent zugelegt. Trotz des überdurchschnittlichen Anstiegs ist Augsburg einer der beiden Bürostandorte in diesem Bericht mit einer Spitzenmiete von unter 12 Euro je Quadratmeter. Das niedrige und damit für Investoren wenig attraktive Mietniveau dürfte wesentlich zur geringen Ausweitung der Bürofläche beigetragen haben. Entwicklungen am Büromarkt gehen vor allem auf die Initiative von Eigennutzern zurück. Der Augsburger Büromarkt zeigt sich ohnehin eher gemächlich mit einem relativ niedrigen, über die Zeit aber sehr stabilen Büroflächenumsatz von rund Quadratmetern im Jahr. Der Ausbau Augsburgs als Wissenschaftsstandort und die zunehmende Bedeutung des Logistiksektors in der verkehrsgünstig gelegenen Stadt dürften auch in Zukunft zu der Fortsetzung der in den vergangenen Jahren erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung führen. Für weiteres Wachstum ist Augsburg durch die großen ehemals militärisch genutzten Konversionsflächen gut gerüstet. Das Mietniveau dürfte im Zuge des erwarteten weiteren Anstiegs der Bürobeschäftigung und des aktuell eher knappen Büroflächenangebots weiter anziehen. Wir erwarten im kommenden Jahr einen Anstieg der Spitzenmiete um 2 bis 3 Prozent. Trotz Aufholjagd ist die Augsburger Spitzenmiete mit unter 12 Euro je Quadratmeter sehr niedrig Spitzenmiete könnte 2014 um 2 bis 3 Prozent zulegen BÜROIMMOBILIEN IN AUGSBURG BIP in % ggü. Vorjahr 2,1 1,9 1,9 1,9 BIP pro Kopf in Tausend Euro 40,8 41,2 41,5 42,0 BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,5 1,0 1,0 1,0 Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 2,1 0,9 0,7 0,9 Bürobestand in Millionen m² 1,7 1,7 1,7 1,7 Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,1 0,5 0,4 Leerstandsquote in % 5,0 5,1 5,1 5,0 Miete Büro Top- / Seitenlage in Euro/m² 11,5 / 5,0 11,5 / 5,0 11,8 / 5,1 12,1 / 5,2 Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 4,5 / 2,0 0,0 / 0,0 2, / 2,0 2,5 / 1,0 15

18 Handelsimmobilien SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 4,0 Augsburg Regional-12 München 3,5 3,0 2,5 2,0 50 Augsburg Regional-12 München 0 1,5 1,0 Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Augsburg verfügt mit 3,4 Quadratmetern je Einwohner über das höchste an Einzelhandelsfläche im Rahmen dieses Berichts. In Verbindung mit der unterdurchschnittlichen Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes ist dies eine Erklärung für die niedrigen Umsätze pro Quadratmeter, die lediglich zwei Drittel des Durchschnitts der Oberzentren erreichen. Dies dürfte auch eine der Ursachen für die relativ niedrige Spitzenmiete von 110 Euro je Quadratmeter sein. Ein anderer Punkt ist das vergleichsweise hohe Flächenangebot in der City von fast 40 Prozent der gesamten Einzelhandelsfläche. Dämpfend wirkt sich aber auch die geringe Entfernung zu München von etwa 70 Kilometern aus. Dennoch ist Augsburg mit einem Einzugsbereich von über Einwohnern für den Einzelhandel attraktiv. Die Toplagen der Innenstadt befinden sich in der Annastraße und der Bürgermeister-Fischer-Straße. Die abseits der Toplagen gelegene und 2011 erneuerte City-Galerie steigert die Anziehungskraft der Stadt für Besucher aus dem Umland. Auf Dauer wird sich auch der Umbau des Königsplatzes positiv auswirken. Ein weiterer Pluspunkt wäre die Realisierung der geplanten Peek-&-Cloppenburg-Neuentwicklung im ehemaligen Woolworth-Gebäude. Nach dem Abschluss der Bauarbeiten am Königsplatz im Dezember 2013 könnte die seit einigen Jahren stagnierende Spitzenmiete im laufenden Jahr wieder etwas zulegen. Wir erwarten ein Plus von nicht ganz 2 Prozent. Hoher Bestand an Einzelhandelsflächen Spitzenmiete könnte 2014 nach einigen Jahren des Stillstands wieder etwas zulegen HANDELSIMMOBILIEN IN AUGSBURG Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,8 1,1 1,0 0,9 Arbeitslosenquote (BA) in %,9,4,4,3 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,4 1,4 1,4 1,4 Handelsfläche in Millionen m² 0,9 0,9 0,9 0,9 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 0,7 0,5 0, 0, Miete Einzelhandel Top- / Seitenlage in Euro/m² 110 / 8,0 110 / 8,0 110 / 8,0 112 / 8,0 Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 10,0 / 0,0 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 1,8 / 0,0 1

19 BERLIN Berlin: Büroimmobilien SPITZENMIETE IN PROZENT GEGENÜBER VORJAHR Berlin Top-7 Regional Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT Berlin Top-7 Regional-12 5 Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Der Büromarkt profitiert vom wirtschaftlichen Aufschwung der Hauptstadt. Dazu trägt auch die Gründerszene bei, etwa durch den Modeversender Zalando. Aber auch etablierte Unternehmen zeigen Interesse an Berlin. Insgesamt überwiegt die nach kleineren Büroflächen. Der Flächenumsatz lag 2013 mit Quadratmetern rund 17 Prozent unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang ist insbesondere auf weniger Großabschlüsse zurückzuführen. Die größte Anmietung und einzige in dieser Dimension erfolgte mit Quadratmetern durch die Deutsche Rentenversicherung. Laufende Verhandlungen für größere Flächen dürften aber im laufenden Jahr für eine höhere Bedeutung von Großabschlüssen sorgen. Das Fertigstellungsvolumen wird 2014 nicht nur rund doppelt so hoch wie im Vorjahr ausfallen, sondern auch deutlich oberhalb des langjährigen Flächenzugangs liegen. Allerdings ist der größte Teil davon bereits vermietet oder entfällt auf Eigennutzung, sodass kaum Flächen auf den freien Markt kommen. Steigende Beschäftigtenzahlen im Zuge der positiven wirtschaftlichen Entwicklung dürften im laufenden Jahr für eine gute Flächennachfrage sorgen. Wir halten einen leichten Rückgang des Leerstands sowie ein Plus der Spitzenmiete von knapp über 2 Prozent wie 2013 für möglich. Erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung in Berlin Spitzenmiete dürfte 2014 um rund 2 Prozent zulegen BÜROIMMOBILIEN IN BERLIN BIP in % ggü. Vorjahr 1,1 2,0 1,9 1,9 BIP pro Kopf in Tausend Euro 23,7 23,9 24,2 24,5 BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0,2 0,8 1,2 1,4 Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 2, 2,7 1,3 1,4 Bürobestand in Millionen m² 17,5 17,5 17,5 17, Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,5-0,1 0,3 0,5 Leerstandsquote in % 8,0 7,5 7,4 7,3 Miete Büro Top- / Seitenlage in Euro/m² 21,5 /,5 22,0 /,8 22,5 / 7,5 23,0 / 7,5 Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 4,9 / 0,0 2,3 / 4, 2,3 / 10,3 2,2 / 0,0 17

20 Handelsimmobilien SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER 300 EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 2, , , , 100 Berlin Top-7 Regional ,4 1,2 Berlin Top-7 Regional-12 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Berlin ist mit einer Verkaufsfläche von Millionen Quadratmetern in Deutschland zwar führend, gemessen an 3,5 Millionen Einwohnern ist der Einzelhandelsumsatz aber niedrig. Je Quadratmeter werden lediglich 70 Prozent des Top-Standorte- Durchschnitts erreicht, was der unterdurchschnittlichen Einkommenssituation geschuldet sein dürfte. Diese Schwäche belastet aber nicht die 1A-Lagen des Einzelhandels. Die übersteigt bei weitem das Flächenangebot und sorgt für einen dynamischen Anstieg der Spitzenmiete auf inzwischen 270 Euro je Quadratmeter. Mit einer zweistelligen Zuwachsrate hat Berlin 2013 die Mietentwicklung der Top-Standorte dominiert. Stärker als andere deutsche Metropolen profitiert der Berliner Einzelhandel von seiner Funktion als Testmarkt für Deutschland. Zudem wird der Markt von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der hohen Touristenzahl, die ein Viertel zum Umsatz des Berliner Einzelhandels beitragen, unterstützt. Dynamisch entwickeln sich etwa die Mikrolagen um den Hackeschen Markt und den Alexanderplatz. Erfreulich ist auch die Aufwertung des Ku damms. Die Flächennachfrage in Toplagen dürfte weiter anhalten. Somit wird der Markt auch die im Frühjahr anstehende Eröffnung des LP12 am Leipziger Platz als 4. Berliner Einkaufszentrum mit Quadratmetern Verkaufsfläche auch eines der größten verkraften. Die Spitzenmiete dürfte nach dem Sprung des Vorjahres aber weit schwächer zulegen. Größter deutscher Einzelhandelsstandort mit relativ geringer Kaufkraft Dynamische Mietentwicklung Touristen sind eine bedeutende rgruppe in Berlin HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 0, 0,7 0,9 1,3 Arbeitslosenquote (BA) in % 13,3 12,3 11,7 11,5 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 1,2 1,9 2,2 2, Handelsfläche in Millionen m² 5,9,0,1,3 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 0,4 1, 2,8 2,5 Miete Einzelhandel Top- / Seitenlage in Euro/m² 225 / 14,0 240 / 14,0 270 / 14,0 277 / 14,0 Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 4,7 / 0,0,7 / 0,0 12,5 / 0,0 2,5 / 0,0 18

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