IMMOBILIENMARKT WESER-EMS 2013

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1 IMMOBILIENMARKT WESER-EMS 2013 EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP SPEZIALAUSGABE APRIL 2013 WACHSTUMSREGION WESER-EMS CHANCEN FÜR DEN GEWERBLICHEN IMMOBILIENMARKT

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3 Inhalt Grußwort 2 Gewerbliche Immobilien in der Region Weser-Ems 3 Struktur und Wirtschaftliche Entwicklung Zukunftsregion Weser-Ems 5 Kreisfreie Städte der Region Weser-Ems 7 Städte im Überblick 7 Büroimmobilien Handelsimmobilien 9 Wohnimmobilien 10 Delmenhorst 11 Emden 1 Oldenburg 17 Osnabrück 20 Wilhelmshaven 23 in der Region Weser-Ems 2 im Überblick 2 Büroimmobilien 27 Handelsimmobilien 2 Wohnimmobilien 30 Landkreis Ammerland 31 Landkreis Aurich 32 Landkreis Cloppenburg 33 Landkreis Emsland 3 Landkreis Friesland 35 Landkreis Grafschaft Bentheim 3 Landkreis Leer 37 Landkreis Oldenburg 3 Landkreis Osnabrück 39 Landkreis Vechta 0 Landkreis Wesermarsch 1 Landkreis Wittmund 2 Impressum 3 Disclaimer Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 1

4 Grußwort Sehr geehrte Damen und Herren, als gewerbliche Immobilienbank der genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsaktivitäten und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir zusätzlich in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. In der vorliegenden Studie analysieren wir in der Region Weser-Ems die Immobilienmarktsegmente Büro, Handel und Wohnen in den fünf kreisfreien Städten von Wilhelmshaven bis Osnabrück sowie in den zwölf n. Außerdem betrachten wir die Struktur und die wirtschaftliche Entwicklung in und in der Region. Regionale Standorte gewinnen bei Investoren zunehmend an Bedeutung. Die Region Weser-Ems verzeichnet eine überdurchschnittliche Wachstums- und Bevölkerungsentwicklung und steht als Beispiel dafür, dass Wachstum nicht nur in den großen Zentren Deutschlands stattfindet. Dies hat uns dazu veranlasst, die Region Weser-Ems in einem speziellen Marktbericht zu analysieren. Die Studie ist erstellt worden in Verbindung mit dem Marktbericht Norddeutsche Bundesländer, der zeitgleich veröffentlicht wurde. Mit der Publikation Immobilienmarkt Weser-Ems 2013 ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die Regionalen Immobilienzentren sowie den Immobilienmarkt Deutschland, die wir regelmäßig im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Darüber hinaus sind Marktberichte über die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, die ostdeutschen Bundesländer und Berlin sowie die norddeutschen Bundesländer erschienen. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter Bernd Möller Vertriebsdirektor, Immobilienzentrum Hamburg DG HYP 2

5 GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN DER REGION WESER-EMS Die Region Weser-Ems werden viele Leute vor allem mit Urlaub am Meer auf den Ostfriesischen Inseln, Landwirtschaft und Viehzucht sowie den beeindruckenden Kreuzlinern der Meyer-Werft verbinden, die durch die Ems in Richtung Nordsee bugsiert werden. Darüber hinaus dürfte die Region zwischen Emden, Wilhelmshaven und Osnabrück bei den meisten Deutschen eher mit Attributen wie ländlich und strukturschwach belegt sein. Während ersteres durchaus zutrifft, liegt die Einschätzung hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung der Region Weser- Ems weit daneben. Dabei steht die vitale Wirtschaft der Region auf vielen Standbeinen vor allem durch die Sektoren Agribusiness, maritime Wirtschaft, Automobilindustrie, regenerative Energie, Biotechnologie und Luftfahrttechnik. Die Region Weser-Ems bietet aber nicht nur wachsende Beschäftigtenzahlen, innovative Unternehmen und eine niedrige Arbeitslosigkeit. Sie kann außerdem eine Seltenheit im ländlichen Raum mit Einwohnerzuwachs aufwarten. Aber inwieweit kann auch der gewerbliche Immobilienmarkt von der positiven Entwicklung der Region Weser-Ems profitieren? Zur Beantwortung dieser Frage betrachten wir im Rahmen dieser Publikation die Marktsegmente Büro, Handel und Wohnen. Als Standorte untersuchen wir sowohl die fünf kreisfreien Städte der Region Delmenhorst, Emden, Oldenburg, Osnabrück und Wilhelmshaven als auch die zwölf von Osnabrück bis Wittmund. Insgesamt leben in der Region etwa 2,5 Millionen Menschen also etwa 31 Prozent der Bevölkerung des Bundeslandes. Dieser Anteil gilt ebenso für die Fläche der Region und die Wirtschaftsleistung. Mit etwa einem Drittel Anteil an Wirtschaftsleistung und Bevölkerung ist die Region daher auch für die Immobilienwirtschaft des Bundeslandes von entsprechender Bedeutung. Entwickelt sich auch der Immobilienmarkt positiv? REGION WESER-EMS Quelle: Niedersächsisches Innenministerium, DZ BANK 3

6 Auf den folgenden Seiten geben wir zunächst einen kurzen Überblick über die Struktur und die wirtschaftliche Entwicklung von und der Region Weser- Ems. Daran schließt ab Seite 7 die Analyse des gewerblichen Immobilienmarktes in den fünf kreisfreien Städten an. Ab Seite 2 folgt die Betrachtung der zwölf. Aufgrund der Heterogenität der Standorte und der verfügbaren Daten für Städte und ist ein direkter Vergleich der beiden Standortkategorien insbesondere hinsichtlich der Höhe der Mieten allerdings nur eingeschränkt möglich. 5 kreisfreie Städte und 12 STRUKTUR UND WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG ist flächenmäßig das zweitgrößte Bundesland; bezogen auf die Einwohnerzahl mit 7,9 Millionen ist es das viertgrößte. Das wirtschaftliche Zentrum s liegt in der europäischen Metropolregion Hannover-Braunschweig- Göttingen-Wolfsburg. Ein weiterer wichtiger Wirtschaftsstandort ist die Region Weser-Ems, insbesondere mit dem Oldenburger Münsterland. Die Wirtschaftsleistung pro Kopf liegt leicht unter dem deutschen Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote ist mit, Prozent (2012) zwar niedriger als der Bundesdurchschnitt, sie liegt allerdings leicht über dem westdeutschen Niveau. Rund 25 Prozent der Beschäftigten sind im produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) tätig. Zweitgrößtes Bundesland Für den Industriestandort hat insbesondere die Automobilindustrie und die dazugehörige Zuliefererindustrie eine hohe Bedeutung. Der Maschinen- und Anlagenbau in widmet sich besonders den Bereichen Landtechnik und erneuerbaren Energien. Die Rolle des Schiffbaus ist heute eher klein. Dagegen ist Logistik bezogen auf den Betrieb von Häfen von größerer Bedeutung. Eine weitere wichtige Rolle spielt die Erzeugung erneuerbarer Energien und die Forschung und Entwicklung entsprechender Technologien und Anlagen. So wird in keinem anderen Bundesland mehr Energie aus erneuerbaren Energien gewonnen, wichtigste Quellen sind hierbei Biogas und Windenergie. Industrie in der Metropolregion um Hannover Nordseehäfen und Windenergie sind weitere wichtige Wirtschaftszweige Die zentrale Lage in Europa begünstigt darüber hinaus zwei weitere Wirtschaftszweige. Zum einen belegte 2011 im nationalen Vergleich Platz bei den Besucherzahlen im Tourismus; über Beschäftigte sind hier tätig. Insbesondere die Nordseeküste ist bei den größtenteils inländischen Besuchern beliebt. Zum andern spielen Logistik/Verkehr eine wichtige Rolle. Während Hannover auf der Achse zwischen Süddeutschland und Hamburg und dem Ruhrgebiet/ Amsterdam und Berlin im Schienenverkehr liegt, befindet sich im südöstlichen Teil des Landes außerdem ein großes Autobahnkreuz mit wichtigen Nord-Süd- und Ost-West-Achsen. Insgesamt arbeiten in diesem Bereich rund Beschäftigte. Nach wie vor hat auch die Landwirtschaft für eine wichtige Rolle. In diesem Umfeld hat sich das Agribusiness stark entwickelt. und auch Tourismus und Verkehr sind von der Lage s begünstigt

7 BRUTTOINLANDSPRODUKT PRO KOPF IN PREISEN VON 2000 ARBEITSLOSENQUOTE (BA) IN PROZENT in Tausend Euro Deutschland Arbeitslosenquote in % Deutschland Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, eigene Berechnungen, Prognose DZBANK Research Zukunftsregion Weser-Ems Die Region Weser-Ems liegt im nordwestlichen Teil s und hat eine Fläche von rund Quadratkilometern. Die Einwohnerzahl ist in den vergangenen Jahren entgegen dem Bundestrend kontinuierlich angestiegen und liegt heute bei 2,5 Millionen Menschen. Den Bevölkerungszuwachs verdankt die Region nicht zuletzt der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, die Wirtschaftsleistung ist bis auf das Krisenjahr 2009 kontinuierlich angestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2012 im Durchschnitt bei,7 Prozent (Bundesdurchschnitt 7,3 Prozent). Die Region unterliegt seit einigen Jahren einem Strukturwandel, wobei Landwirtschaft, Fischerei und traditionelle Industriebetriebe mittlerweile von Dienstleistungen insbesondere Logistik und Verkehr und Handel überholt wurden, den inzwischen wichtigsten Wirtschaftssektoren in der Region. Region mit kontinuierlich wachsender Bevölkerung STARK ÜBERDURCHSCHNITTLICHE BEVÖLERUNGSENTWICKLUNG VERÄNDERUNG DES BIP GEGENÜBER VORJAHR Weser-Ems Deutschland % % % Weser-Ems Deutschland % 0% -2% 102 -% -% % Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen 5

8 Auch die maritime Wirtschaft spielt im Norden immer noch eine wichtige Rolle. Neben Schiffsbau ist der Hafenbetrieb ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Ein erwähnenswertes Projekt ist hier der im September 2012 in Betrieb genommene Jade-Weser Port, der erste und einzige Tiefwasserhafen Deutschlands, der derzeit jedoch noch mit Anlaufschwierigkeiten zu kämpfen hat. Im Süden der Region ist Logistik ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. In der gesamten Region sind darüber hinaus weitere Branchen von Bedeutung wie etwa die Ernährungswirtschaft, der Fahrzeugbau, der Maschinen- und Anlagenbau und nicht zuletzt der Tourismus. Entsprechend sind unter den größten Arbeitgebern der Region Firmen wie Volkswagen, ZF Friedrichshafen, Meyer-Werft, Coppenrath & Wiese oder Big Dutchman. Maritime Wirtschaft im Norden, Logistik im Süden und Ernährungswirtschaft, Maschinenbau und weitere Branchen in der gesamten Region Ein weiteres Standbein der Region sind die erneuerbaren Energien, insbesondere Photovoltaik, Biogas und Windenergie. Dabei findet nicht nur Energiegewinnung in der Weser-Ems-Region statt, auch ist die Region Standort für viele Anlagenbauer und -betreiber. Eine Besonderheit der Region ist die große Anzahl an Energiegenossenschaften, derzeit sind es mit steigender Tendenz über 0, die ihren Strom größtenteils mit Photovoltaikanlagen produzieren, aber in zunehmendem Umfang auch mit Windkraftanlagen. Der Genossenschaftsverband Weser-Ems hat Gründungskonzepte erarbeitet, mit denen Volksbanken und Raiffeisenbanken Kommunen und in Verbindung mit der Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern bei der Gründung von Energiegenossenschaften unterstützt haben. Regenerative Energien oft in Verbindung mit Energiegenossenschaften Bei der Größenstruktur bietet sich in der Weser-Ems Region kein wesentlich anderes Bild als im gesamten Bundesgebiet. Die kleinen und mittleren Unternehmen bis 250 Mitarbeiter machen rund 99 Prozent der Unternehmensanzahl in der Region aus. Allerdings sind die Kleinstunternehmen etwas geringer repräsentiert als im Bundesgebiet, während die kleinen und mittleren Unternehmen stärker vertreten sind. Dies ist vermutlich der Tatsache geschuldet, dass das verarbeitende Gewerbe mit seinen inhabergeführten Betrieben einen größeren Anteil als in der Bundesrepublik stellt. Zwar hat sich auch die Konjunktur in der Region im vergangenen Jahr abgekühlt, dennoch hat seit Frühjahr 2012 etwa jeder dritte mittelständische Betrieb neue Mitarbeiter eingestellt. Ähnliche Unternehmensstruktur wie im Bundesdurchschnitt ANTEIL DER UNTERNEHMEN NACH BRANCHEN ANTEIL DER UNTERNEHMEN NACH GRÖSSE Werte in Prozent Werte in Prozent Weser-Ems Deutschland Weser-Ems Deutschland Verarbeitendes Gew erbe Baugew erbe Handel Dienstleistungen > Unternehmensgröße nach Mitarbeiterzahl Quelle: Creditreform Quelle: Creditreform

9 KREISFREIE STÄDTE DER REGION WESER-EMS Städte im Überblick Die größte Stadt in der Region Weser-Ems ist Osnabrück mit Einwohnern. Das nur geringfügig kleinere Oldenburg folgt auf dem zweiten Platz. Deutlich kleiner sind Delmenhorst, Emden und Wilhelmshaven mit Einwohnerzahlen zwischen und Damit erreichen die fünf kreisfreien Städte der Region Weser- Ems insgesamt etwas mehr als Einwohner und sind damit zusammengenommen vergleichbar groß wie die Landeshauptstadt Hannover. Auch die Arbeitsmarktlage gemessen an der Arbeitslosenquote entspricht eher der von Hannover. Mit fast 10 Prozent ist die Arbeitslosenquote in den kreisfreien Städten sogar fast doppelt so hoch wie in den zwölf n. Städte sind zusammen so groß wie die Landeshauptstadt Hannover KREISFREIE STÄDTE DER REGION WESER-EMS IM ÜBERBLICK Daten 2012 Einwohner in Tsd. Einwohner in % Arbeitslosenquote (BA) in % Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro (monatlich) BIP pro Kopf in Tsd. Euro Delmenhorst 7-1,5 10, Emden 51 0,2, Oldenburg 13 2,, Osnabrück 15 0,7 7, Wilhelmshaven 1 -,9 12, Städte 53 0,1 9, ,, Quelle: Feri, BA Städte = Durchschnittswert bzw. Summe der fünf kreisfreien Städte der Region Weser-Ems Der Trend zurück in die Stadt also steigende Einwohnerzahlen in den Städten zu Lasten des ländlichen Raumes kann in der Region Weser-Ems nicht beobachtet werden. So ist die Einwohnerzahl der fünf kreisfreien Städte in den vergangenen zehn Jahren stabil geblieben, während sie in den zwölf n um rund 2 Prozent zulegen konnte. Auch bei der Entwicklung der Beschäftigtenzahl schneiden die Städte im Mittel schlechter ab als die Region Weser-Ems insgesamt. Positive Entwicklung der Region Weser-Ems spiegelt sich in den Städten nur eingeschränkt wider EINWOHNERZAHL ENTWICKELT SICH UNTERSCHIEDLICH Wilhelmshaven Delmenhorst Deutschland Krfr. Städte Emden Osnabrück Weser-Ems Oldenburg Einw ohnerzahl von in % Quelle: Feri BESCHÄFTIGUNG LEGT INSGESAMT DURCHSCHNITTLICH ZU Wilhelmshaven Emden Osnabrück Krfr. Städte Deutschland Oldenburg Weser-Ems Delmenhorst Beschäftigtenzahl von 2002 bis 2012 in % Quelle: Feri 7

10 Büroimmobilien Die Bürofläche in den fünf kreisfreien Städten beträgt zusammengenommen nicht ganz 3 Millionen Quadratmeter. Damit liegt die Bürofläche in etwa im Rahmen regionaler Oberzentren. So bewegt sich die Bürofläche von Großstädten mit Einwohnern diese Einwohnerzahl entspricht den fünf Städten etwa in einer Bandbreite von 3 bis Millionen Quadratmetern. Während aber die Bürospitzenmiete in diesen Großstädten etwa 13 bis 1 Euro je Quadratmeter erreicht, bewegen sich die Mieten in den fünf betrachteten jeweils viel kleineren Städten in einer Bandbreite von etwa 7 bis 9 Euro je Quadratmeter. Die Leerstandsquoten sind wie meist in Büromärkten mit einer geringen spekulativen Flächenerstellung sehr niedrig mit zum Teil weniger als 2 Prozent. Auf aggregierter Ebene haben sich Büroflächen und Bürobeschäftigtenzahlen in den letzten Jahren ähnlich entwickelt. An den einzelnen Standorten zeigen sich aber große Unterschiede mit zum Teil gegenläufigen Trends. Die Büromieten haben sich über viele Jahre analog zum Bundeslanddurchschnitt entwickelt. In den letzten Jahren zog die Büromiete zwar merklich an; entgegen der insgesamt positiven wirtschaftlichen Entwicklung in der Region Weser-Ems fiel der Anstieg aber geringer aus als in insgesamt. Wenig Leerstand bei relativ niedrigem Mietniveau BÜROFLÄCHE UND BÜROBESCHÄFTIGTE ENTWICKELN SICH IN DEN EINZELNEN STÄDTEN HÖCHST UNTERSCHIEDLICH in Tausend Quadratmetern Bürofläche (links) Bürobeschäftigte (rechts) in Tausend Beschäftigten in % Bürofläche Emden Bürobeschäftigte Delmenhorst Oldenburg Osnabrück Wilh.- haven Städte NIEDRIGE UND STABILE LEERSTANDSQUOTEN BÜROMIETE STEIGT SEIT 200 LANGSAMER ALS IN NIEDERSACHSEN Leerstandsquote in % Delmenhorst Emden Oldenburg Osnabrück Wilhelmshaven Euro je Quadratmeter 10,0 9,5 9,0,5,0 7,5 Städte Weser-Ems Quellen: Feri, BulwienGesa

11 Handelsimmobilien Bei den Spitzenmieten im Handel bietet sich kein allzu überraschendes Bild. Die beiden größeren Städte Oldenburg und Osnabrück haben erwartungsgemäß das höchste Mietniveau. Die einzige Überraschung ist Emden, das trotz seiner geringeren Größe ein höheres Mietniveau aufweist als die beiden Mittelstädte Delmenhorst und Wilhelmshaven. Beim Einzelhandelsumsatz pro Einwohner und der Einzelhandelsfläche pro Quadratmeter weist Emden allerdings auch gute Werte auf. Bei der Einzelhandelsfläche pro Kopf liegen die Städte insgesamt dicht beieinander. Höhere Mieten an den großen Standorten und in Emden Der weit verbreitete Trend einer kräftigen Einzelhandelsflächenausweitung lässt sich auch in den fünf Städten beobachten. Besonders in Wilhelmshaven und Delmenhorst, wo die Flächenausweitung am stärksten ausfiel, gerieten die Mieten unter Druck. Die beiden größeren Städte hatten dagegen eine geringere Flächenausweitung und können dazu mit einer hohen Zentralität punkten, wodurch trotz Flächenausweitung Mietsteigerungen möglich waren. Bei der Kaufkraft liegen drei der fünf Städte leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Lediglich die Universitätsstadt Oldenburg erreicht einen überdurchschnittlich positiven Wert. während in Delmenhorst und Wilhelmshaven die Einzelhandelsfläche stärker ausgeweitet wurde HANDELSFLÄCHE NIMMT LANGSAMER ALS IN NIEDERSACHSEN ZU in Tausend Quadratmetern Städte in Tausend Quadratmetern EINZELHANDELSKENNZIFFERN NACH STANDORT Zentralität Kaufkraft 120 Delmenhorst Emden Oldenburg Osnabrück Wilhelmshaven 9 MIETE ENTWICKELT SICH INSGESAMT WIE IN NIEDERSACHSEN in Euro je Quadratmeter 110 Städte BEI GROSSEN REGIONALEN UNTERSCHIEDEN Miete 1992 = Delmenhorst Emden Oldenburg Osnabrück Wilhelmshaven Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa, Feri, Comfort 9

12 Wohnimmobilien Bei der Einwohnerentwicklung weisen die kreisfreien Städte deutliche Unterschiede auf. Während die Bevölkerung in Emden, Osnabrück und Delmenhorst in den vergangenen 20 Jahren leicht zurückging, stieg sie in Oldenburg stark an. Dies liegt auch an der wirtschaftlichen Stärke Oldenburgs, das innerhalb der Weser-Ems- Region eine wichtige wirtschaftliche Position einnimmt. So ist hier auch das verfügbare monatliche Einkommen am höchsten. Insofern überrascht es nicht, dass das Mietniveau in Oldenburg am höchsten unter den fünf betrachteten kreisfreien Städten ausfällt. Die gute Wohnraumnachfrage zeigt sich auch in einem weit überdurchschnittlichen Fertigstellungsniveau etwa doppelt so hoch wie im Durchschnitt der Städte. Ein ähnliches Niveau bei Einkommen und Mieten zeigt Osnabrück. Höchste Mieten in Oldenburg und Osnabrück Am anderen Ende der Skala bei der Einwohnerentwicklung liegt Wilhelmshaven mit einer stark zurückgegangenen Einwohnerzahl. Die Stadt befindet sich im Strukturwandel, die Arbeitslosigkeit war 2012 mit 12,3 Prozent vergleichsweise hoch. Nichtsdestotrotz bewegt sich das Mietniveau in etwa auf Höhe des annähernd gleich großen Delmenhorst. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurden im Schnitt in den Städten rund 2 Einheiten auf Einwohner fertig gestellt. Das entspricht etwa dem niedersächsischen Durchschnitt.... während die Mieten in den kleineren Standorten geringer sind EINWOHNERZAHL DRIFTET IN DEN STÄDTEN AUSEINANDER Einwohner 1992 = 112 Delmenhorst Emden 10 Oldenburg 10 Osnabrück Wilhelmshaven Städte NEUBAU BEWEGT SICH AUF DURCHSCHNITTLICHEM NIVEAU Fertigstellungen je 0 Einwohner Städte 10,0,0,0,0 2,0 0, NEUBAUMIETE STEIGT ÜBERDURCHSCHNITTLICH AN VERFÜGBARES MONATLICHES EINKOMMEN in Euro je Quadratmeter,0 7,5,5,0 5,5 Städte Miete 1992 = Delmenhorst Emden Oldenburg Osnabrück Wilhelmshaven Städte 5, Quelle: BulwienGesa, Feri 10

13 Delmenhorst Die kreisfreie Stadt im Oldenburger Land zählt gut Einwohner. Sie liegt in der Metropolregion Bremen-Oldenburg und direkt an den Autobahnen A1 und A2. Größte Wirtschaftszweige sind Dienstleistungen sowie Handel und Verkehr. Außerdem ist die Stadt Standort für verschiedene Branchen des verarbeitenden Gewerbes wie beispielsweise für die Nahrungsmittelindustrie, Marinetechnik oder Automobilzulieferer. Die Arbeitslosigkeit lag 2012 mit einer Quote von 10,9 Prozent deutlich über dem Durchschnitt Deutschlands. Die Bevölkerungsentwicklung ist in Delmenhorst rückläufig; in den vergangenen 20 Jahren verlor die Stadt rund 3 Prozent ihrer Einwohner. Dienstleistungen, Einzelhandel und Verkehr sind bedeutende Wirtschaftszweige ÜBERDURCHSCHNITTLICHER EINWOHNERVERLUST UND RELATIV HOHE ARBEITSLOSIGKEIT Delmenhorst Städte Delmenhorst Städte Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen In den Jahren 199 bis 2001 ist der Mietpreis in Delmenhorst stark zurückgegangen. Mögliche Ursache hierfür ist die Entwicklung der Wirtschaft und der Mieten im direkt angrenzenden Bremen, die den Büromarkt Delmenhorst beeinflusst hat. Seither ist die Miete wieder gestiegen. Mit unter 7 Euro je Quadratmeter liegt sie aber deutlich unter dem Höchststand von über 9 Euro je Quadratmeter, der Mitte der 1990er Jahre gezahlt werden musste. In den vergangenen Jahren hat sie sich wieder kontinuierlich den 7 Euro angenähert, ohne große Volatilität. Gemessen am Rückgang der Zahl der Bürobeschäftigten um gut 3 Prozent in den vergangenen fünf Jahren bei gleichzeitiger Flächenausweitung um über Prozent ist die Mietentwicklung dennoch beachtlich. Büro: Stabile Mietentwicklung seit knapp 10 Jahren 11

14 BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER WOHNEN: MIETE NEUBAU IN EURO JE QUADRATMETER 10 9 Delmenhorst Städte,0 7,5 Delmenhorst Städte,5 7,0 5,5 5 5,0 Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa, Feri Während auch die Handelsmieten bis 2000 zurückgingen, sind sie seither trotz minimal unterdurchschnittlicher Kaufkraft und hoher Flächenausweitung kontinuierlich von 20 auf 30 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Ein Grund könnte die hohe Zentralität sein, die in einem Wert von 120 zum Ausdruck kommt. Dennoch ist das Mietniveau relativ niedrig. Dies liegt neben peripheren Angeboten unter anderem an der hohen Leerstandsquote in der Innenstadt. Mögliche Großprojekte in naher Zukunft, die auch die Attraktivität der Innenstadt steigern könnten, sind die derzeit verhandelte Erweiterung des Jute-Centers sowie der Verkauf und die Revitalisierung des ehemaligen Hertie-Hauses. Handel: Peripheres Angebot und hohe Leerstandsquoten drücken die Miete Trotz des Bevölkerungsrückgangs stiegen die Mieten für Neubauwohnungen in den vergangenen fünf Jahren um über Prozent an. Dies dürfte vor allem in der Nähe zu Bremen hier sind die Mieten in den zurückliegenden Jahren kräftig gestiegen begründet sein. Das verfügbare Einkommen der Bevölkerung hat in den vergangenen fünf Jahren spürbar zugelegt. Die durchschnittliche Miete bei Neubauwohnungen lag 2012 bei,30 Euro. Wohnen: Anhaltend hohe Nachfrage HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN Delmenhorst Städte 0 3, 3,2 3,0 2, 2, 2, 2,2 2,0 1, 1, Delmenhorst Städte Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: Feri 12

15 BÜROIMMOBILIEN IN DELMENHORST Nachfrage BIP in % ggü. Vorjahr -,0 3,7 1,7 1, BIP pro Kopf in Tsd. Euro 19,1 19, 20,1 20,5 BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr -5,5 3,7 1,9 1, Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr -0,3-1, -0,3 0, Angebot Bürobestand in Tsd. m² 203,1 20,5 20,3 20, Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,9 0,7 0,9 1,0 Leerstandsquote in % 2, 2,9 2, 2, Miete Büro Spitzenmiete in Euro/m²,7,,7, Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 0,0-1,5 1,5 1,5 Quelle: Feri, BulwienGesa HANDELSIMMOBILIEN IN DELMENHORST Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,1 1,3 1,3 2,3 Arbeitslosenquote (BA) in % 10,7 10,5 10,1 10,9 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 0,9 1,9 1, 2,3 Angebot Handelsfläche in Tsd. m² 221,1 22,1 22,1 22,3 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 1, 1,3 0,9 0,9 Miete Einzelhandel Spitzenmiete in Euro/m² 30, 2,7 29,5 30,3 Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 9, -, 2, 2,7 Quelle: Feri, BulwienGesa, BA WOHNIMMOBILIEN IN DELMENHORST Nachfrage Einwohner in Tausend 7,5 7, 7,5 7,5 Haushalte in % ggü. Vorjahr -0,3-0,3-0,3-0,3 Arbeitslosenquote (BA) in % 10,7 10,5 10,1 10,9 Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,1 1,3 1,3 2,3 Angebot Wohnungsbestand in Tausend 37,9 3,0 3,1 3,3 Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,2 0,2 0,3 0, Fertigstellungen je Einw. Anzahl 0,9 1,3 1, 2,2 Miete Wohnen Neubau Durchschnitt Euro je m²,0,1,2,3 Neubau Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 0,0 1,7 1, 1, Quelle: Feri, BulwienGesa, BA 13

16 Emden Emden ist mit gut Einwohnern zugleich die größte Stadt Ostfrieslands und die kleinste kreisfreie Stadt s. Neben Dienstleistungen ist das verarbeitende Gewerbe mit fast gleich vielen Beschäftigten ein bedeutender Wirtschaftszweig. Allein im Emdener VW-Werk sind 7.00 Arbeitnehmer beschäftigt. Weitere große Arbeitgeber sind Randstad sowie Siag Nordseewerke, die Komponenten für Offshore-Windkraftanlagen herstellen. Ein weiterer Wirtschaftsfaktor ist außerdem der Tourismus. Der Hafen der Stadt ist ein bedeutender Autoverladehafen, zum größten Teil für VW. Das Verladen von Windenergieanlagen ist für den Hafen von zunehmender Bedeutung. Mit,5 Prozent weist die Arbeitslosenquote einen für norddeutsche Städte durchaus günstigen Wert auf. Die Bevölkerungszahl ist seit 2005 nahezu konstant. Dienstleistungen und verarbeitendes Gewerbe sind die wichtigsten Branchen RELATIV STABILE BEVÖERUNGSENTWICKLUNG LEICHT ÜBERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSENQUOTE Emden Städte 9 Emden Städte Quelle: Feri Quelle: Feri Nach einem Rückgang der Spitzenmiete in den Jahren 200 und 2005 hat sich das Niveau seither leicht gesteigert. Aufgrund eines geringen Büroflächenwachstums, aber auch einer nur leichten Zunahme der Bürobeschäftigten sind keine größeren Veränderungen beim Niveau der Büromieten zu erwarten. Die aktuelle Spitzenmiete beträgt derzeit,0 Euro je Quadratmeter. Büro: Hohe relative Flächenausstattung, niedrige Leerstandsquote 1

17 BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER WOHNEN: MIETE NEUBAU IN EURO JE QUADRATMETER 10 9 Emden Städte,0 7,5 Emden Städte,5 7,0 5,5 5,0 5,5 Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa, Feri Die Miete in Top-Lagen im Handel ist in den letzten fünf Jahren um etwas über Prozent gestiegen und liegt aktuell bei knapp 55 Euro. Sie ist damit deutlich höher als im Einwohner größeren Delmenhorst. Ein Grund dafür dürfte die kleinste Handelsfläche je Einwohner unter den Städten dieser Studie sein. Dadurch ist der Umsatz je Quadratmeter wie auch je Einwohner am höchsten. Außerdem ist die Zentralitätskennziffer mit 123 recht hoch. Handel: Höchster Umsatz pro Quadratmeter und pro Kopf sorgen für relativ hohe Mieten Zwar stagniert die Einwohnerzahl, aber aufgrund des sehr niedrigen Fertigstellungsniveaus von Wohnungen ist das Angebot an neuem Wohnraum stark limitiert. Dagegen hat sich das verfügbare Einkommen der Emdener in den vergangenen fünf Jahren positiv entwickelt, so dass die Voraussetzungen für einen Mietanstieg nicht schlecht sind. Insofern überrascht es nicht, dass die Miete in den vergangenen Jahren konstant zulegen konnte. Sie liegt derzeit bei knapp unter Euro je Quadratmeter. Wohnimmobilien: Konstantes Mietwachstum HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN Emden Städte 0 3, 3,2 3,0 2, 2, 2, 2,2 2,0 1, 1, Emden Städte Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: Feri 15

18 BÜROIMMOBILIEN IN EMDEN Nachfrage BIP in % ggü. Vorjahr -11,5,3 1,9 1,1 BIP pro Kopf in Tsd. Euro 37,2 3,7 39, 39,9 BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr -10,,1 1,7 1,3 Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 3, 1,0-5, 0, Angebot Bürobestand in Tsd. m² 211, 212, 213,1 21,0 Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0, 0,3 0,3 0, Leerstandsquote in % 1,5 1,5 1,5 1,5 Miete Büro Spitzenmiete in Euro/m²,5,5,5, Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 0,0 0,0 0,0 1,5 Quelle: Feri, BulwienGesa HANDELSIMMOBILIEN IN EMDEN Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1, 1,7 1, 1,9 Arbeitslosenquote (BA) in % 9,1 9,0,5,2 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,5 1,1 1,7 2,3 Angebot Handelsfläche in Tsd. m² 132,1 13,5 135,9 13 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 2,5 1, 1,0 0, Miete Einzelhandel Spitzenmiete in Euro/m² 51,5 52,0 53,3 5,5 Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr 0,2 1,0 2,5 2,3 Quelle: Feri, BulwienGesa, BA WOHNIMMOBILIEN IN EMDEN Nachfrage Einwohner in Tausend 51,3 51,3 51, 51,3 Haushalte in % ggü. Vorjahr -0, 0,2 0,2 0,2 Arbeitslosenquote (BA) in % 9,1 9,0,5,2 Verfügb. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1, 1,7 1, 1,9 Angebot Wohnungsbestand in Tausend 2,9 2,9 25,0 25,1 Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,1 0,2 0,3 0,1 Fertigstellungen je Einw. Anzahl 0, 1,2 1, 2,0 Miete Wohnen Neubau Durchschnitt Euro je m² 5,5 5, 5,7 5, Neubau Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 0,0 1, 1, 1, Quelle: Feri, BulwienGesa, BA 1

19 Oldenburg Die Universitäts- und ehemalige Residenzstadt Oldenburg ist mit Einwohnern nach Hannover, Braunschweig und Osnabrück die viertgrößte Stadt s und das wirtschaftliche, administrative und kulturelle Zentrum der Weser- Ems-Region. Neben Dienstleistungen ist die Automobilzulieferung ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Stadt. Außerdem hat der Einzelhandel eine herausragende Bedeutung für den Standort. Ein weiteres Standbein, das in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen hat, ist die Informationstechnologie, unterstützt durch das Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg. Oldenburg verfügt darüber hinaus über einen Binnenhafen, der mit einem jährlichen Umschlag von durchschnittlich 1,2 Mio. Tonnen zu den umschlagsstärksten Binnenhäfen s gehört. Mit, Prozent Arbeitslosigkeit lag Oldenburg unter dem Durchschnitt der Städte in dieser Studie. Wichtiger Universitäts- und Handelsstandort KRÄFTIGES EINWOHNERWACHSTUM UNTERDURCHSCHNITTLICHE ARBEITSLOSENQUOTE Oldenburg Städte Oldenburg Städte Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: BA, eigene Berechnungen Nur in Braunschweig ist die Miete in den vergangenen fünf Jahren noch stärker angestiegen als in Oldenburg. Dies ist eine interessante Entwicklung, da auch das Büroflächenwachstum in Oldenburg im selben Zeitraum das höchste war und die Bürofläche je Bürobeschäftigten mit gut 35 Quadratmetern recht hoch ist. Jedoch war auch die Zunahme der Bürobeschäftigten die höchste unter den betrachteten Standorten sie wuchs mehr als doppelt so schnell wie die Bürofläche. Die Leerstandsquote ist mit 2, Prozent sehr niedrig. Wie beim Wohnbau hat auch für den Büromarkt das Konversionsgelände Alter Stadthafen Potenzial. Büro: Konstant wachsende Zahl an Bürobeschäftigten sorgt für steigende Mieten In jüngerer Vergangenheit konnte der Einzelhandel durch neue Einzelhandelskonzepte und Modernisierungen profitieren. Des Weiteren machen die leicht überdurchschnittliche Kaufkraft die Kaufkraftkennziffer beträgt 10 und die mit 11 hohe Zentralität die Stadt für den Einzelhandel attraktiv. Das 2011 eröffnete Center Schlosshöfe ist hierbei eine Ergänzung für die Innenstadt und wirkt nicht als Konkurrenz. Dennoch ist die Spitzenmiete mit knapp 90 Euro je Quadratmeter vergleichsweise niedrig. Hier dürfte sich insbesondere die Nähe zum viel größeren Bremen auswirken. Die attraktive Innenstadt dürfte in Verbindung mit dem eher knappen Flächenangebot auch in diesem Jahr für leicht steigende Mieten sorgen. Handel: Attraktiver Standort mit vergleichsweise niedrigen Mieten 17

20 BÜRO: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER WOHNEN: MIETE NEUBAU IN EURO JE QUADRATMETER 10,0 9,5 Oldenburg Städte,5,0 Oldenburg Städte 9,0 7,5,5,0,5,0 7,5 5,5 Quelle: BulwienGesa, Feri 5,0 Quelle: BulwienGesa, Feri In dem vor einigen Jahren als Stadt mit der höchsten Lebensqualität ausgezeichneten Oberzentrum ist die Einwohnerzahl in den vergangenen fünf Jahren kontinuierlich angestiegen. Obwohl der Wohnungsbestand im selben Zeitraum fast doppelt so stark gestiegen ist, hat die Spitzenmiete in diesem Zeitraum um fast 30 Prozent auf knapp 10 Euro zugelegt nur Bremen, Hamburg und Hannover wiesen einen höheren Mietanstieg auf. Dies spiegelt die hohe Wohnungsnachfrage in Oldenburg wider. Im Entwicklungsgebiet Alter Stadthafen stehen Potenziale für Wohnbau zur Verfügung. Durch die Attraktivität der Stadt dürfte die gute Nachfrage nach Wohnraum anhalten. Der steigende Miettrend dürfte sich also noch fortsetzen. Wohnen: Anhaltend hohe Nachfrage wegen hoher Lebensqualität HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETER Oldenburg Städte 0 3, 3,2 3,0 2, 2, 2, 2,2 2,0 1, 1, Oldenburg Städte Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: Feri 1