Immobilienmarkt Deutschland

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1 INHALT Grußwort 3 Summary 5 Aktuelle wirtschaftliche Lage in Deutschland 8 Neue Wohnkonzepte für die City: hoch und klein 9 Handelsimmobilien 12 Büroimmobilien 2 Wohnimmobilien 38 Prognosewerte im Überblick 42 Impressum 43 Disclaimer 43 Anschriften der DG HYP 44 1

2 GRUSSWORT sehr geehrte damen und herren, als gewerbliche immobilienbank der Genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken raiffeisenbanken untersuchen wir regelmäßig die märkte, in denen wir aktiv sind, um chancen und risiken besser beurteilen zu können. die ergebnisse der analysen veröffentlichen wir in immobilienmarktberichten. diese richten sich an investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und raiffeisenbanken, mit denen wir in den regionen erfolgreich gemeinsame Finanzierungen realisieren. mit der vorliegenden studie setzen wir unsere reihe zum immobilienmarkt deutschland fort, die turnusmäßig im herbst erscheint. der research-bericht beschäftigt sich mit den entwicklungen auf den handels-, büro- und Wohnimmobilienmärkten in den deutschen metropolen für 215 und gibt einen ausblick auf das Jahr 21. an den sieben in der studie betrachteten top-standorten hamburg, berlin, düsseldorf, köln, Frankfurt, stuttgart und münchen setzt sich der seit Jahren anhaltende trend steigender handels-, büro- und Wohnungsmieten fort. die inzwischen erreichten hohen mietniveaus und der wieder angezogene Gewerbe- und Wohnungsbau dämpfen den spielraum für einen weiteren dynamischen mietzuwachs. Gleichwohl begünstigen die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten in deutschland eine weiterhin lebhafte entwicklung der immobilienmärkte, von der die mieten an den top-standorten in allen drei segmenten auch im kommenden Jahr noch proitieren dürften. insgesamt ist im durchschnitt der betrachteten metropolen ein mietwachstum zwischen ein Prozent im segment büro und rund zwei Prozent in den segmenten handel und Wohnen für das laufende und auch für das kommende Jahr realistisch. der immobilienmarktbericht deutschland liegt auch in der englischen Übersetzung vor. alle bislang veröffentlichten marktberichte der dg hyp stehen ihnen im internet unter zum download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. mit freundlichen Grüßen DG HYP oktober 215 3

3 SUMMARY» Das Interesse von Investoren an deutschen Gewerbeimmobilien ist ungebrochen hoch, das Investitionsvolumen steigt seit Jahren kontinuierlich an. Vor allem die Top-Standorte stehen trotz schon spürbar gefallener Mietrenditen hoch im Kurs. Allein im ersten Halbjahr 215 wurden hier rund 13 Milliarden Euro investiert, mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens, das in deutsche Gewerbeimmobilien geflossen ist. Die Investitionsfreude wird natürlich vom anhaltend niedrigen Renditeniveau am Kapitalmarkt unterstützt. Die Entscheidung für ein Engagement in diesen Städten basiert aber vor allem auf den guten Perspektiven der Metropolen, die in besonderem Maße von der wirtschaftlichen Stärke Deutschlands und der Urbanisierung profitieren.» Der damit verbundene Anstieg von Einwohner- und Beschäftigtenzahlen sorgt für eine gute Nachfrage nach Einzelhandels- und Büroflächen sowie nach Wohnungen. Attraktive Verkaufsflächen und Büros in guten Lagen sind begehrt und der Wohnungsmarkt ist wie leergefegt. Damit setzt sich der seit Jahren anhaltende Aufwärtstrend der Handels-, Büro- und Wohnungsmieten in den in diesem Marktbericht betrachteten sieben größten deutschen Städten das sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart weiter fort. Allerdings verlangsamt sich das Tempo. Sowohl die schon spürbar gestiegenen Mietniveaus als auch der angezogene Gewerbe- und Wohnungsbau bremsen die Dynamik.» Ein moderater Anstieg der Mieten ist aus unserer Sicht das wahrscheinlichste Szenario für den Rest des laufenden Jahres und für das kommende Jahr. Damit würde sich der 21 begonnene Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt noch etwas weiter abschwächen. Eine solche Entwicklung ist auch kongruent mit den wirtschaftlichen Aussichten für Deutschland. Diese sind solide, aber nicht durchweg gut. Ein Minuspunkt ist die nur mäßige Investitionstätigkeit. Hinzu kommen Risikofaktoren für den Export wie die abgeschwächte chinesische Konjunktur oder die rezessiven Phasen in zwei weiteren BRIC-Staaten, in Brasilien und Russland. Aber auch die Dynamik auf dem Arbeitsmarkt, die die gestiegene Konsumfreude beflügelt hat, lässt allmählich nach. DER AUFSCHWUNG AM GEWERBLICHEN IMMOBILIENMARKT WIRD SCHWÄCHER 12 Top-Standorte: Miete gegenüber Vorjahr in Prozent e 21e Handel: Spitzenmiete Büro: Spitzenmiete Wohnen: Durchschnittliche Erstbezugsmiete Mittelwert Quelle: BulwienGesa, Berechnungen und Prognose DZ BANK AG 5

4 PROGNOSE FÜR HANDELSIMMOBILIEN Veränderung Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr Spitzenmiete in Euro pro m² e 21e e 21e Berlin 7,4 1,7 1, Düsseldorf,3 3,9 1, Frankfurt 3,, 1, Hamburg 5,8,7 1, Köln, 2,1 2, München 1, 4,7 1, Stuttgart, 2,1 2, Top-Standorte Durchschnitt 4,9 2, 1, Einzelhandel: Die Spitzenmiete scheint auf ihren Zenit zuzusteuern Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht.» Der viele Jahre stagnierende Einzelhandelsumsatz konnte 214 erneut zulegen. Aller Voraussicht nach wird er auch in diesem Jahr steigen. Vor allem die gute Einkommensentwicklung unterstützt das Konsumklima. Der citynahe Einzelhandel der Top-Standorte profitiert zudem von der wachsenden Bevölkerung und den steigenden Besucherzahlen.» Erstklassige Verkaufsflächen in den Einkaufsmeilen und den innerstädtischen Einkaufszentren werden daher weiter nachgefragt. Und Deutschland ist durch die im europäischen Umfeld herausragende wirtschaftliche Lage ein für internationale Filialisten gefragter Markt, der fast immer über die Top-Standorte erschlossen wird.» Die hohe Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Spitzenmiete für einen Quadratmeter Verkaufsfläche in den 1A-Lagen im Durchschnitt der Top-Standorte nicht mehr weit von der 3-Euro-Marke entfernt ist. Damit ist aber auch die Bereitschaft der Retailer, noch höhere Mieten zu zahlen, gesunken. Außerdem ist das Angebot an attraktiven Shopping-Flächen gestiegen. Deshalb erwarten wir für 215 und 21 ein verglichen mit den Vorjahren deutlich schwächeres Plus der Spitzenmiete von jeweils rund 2 Prozent. PROGNOSE FÜR BÜROIMMOBILIEN Veränderung Spitzenmiete in % ggü. Vorjahr Leerstandsquote in % e 21e e 21e Berlin 2,2 2,2 2,1 7,5 7,3 7,2 Düsseldorf -4, 2,1 2, 1,5 1,5 1,4 Frankfurt,, 1,4 11,5 11,2 11, Hamburg 2,1 2,, 7,,5,5 Köln -,5 1, 1,4,9 7,2 7,1 München,3, 1,5,3,, Stuttgart 1, 1,1, 4, 4, 4, Top-Standorte Durchschnitt 1,9 1, 1,3 7,8 7, 7,5 Büro: Die Mietdynamik dürfte an Schwung verlieren Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht.» Die gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen hat in den vergangenen Jahren für eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Metropolen

5 gesorgt. Und so konnte die Spitzenmiete spürbar zulegen, während der Leerstand abgebaut wurde. Das gilt im Prinzip auch weiterhin.» Der Anstieg der Spitzenmiete dürfte 215 und 21 aus mehreren Gründen aber spürbar schwächer als in den Vorjahren ausfallen. Ein Aspekt ist das gestiegene Niveau der Spitzenmiete, die mit 2,5 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt der Top-Standorte heute etwa 2 Prozent höher ausfällt als vor zehn Jahren. Ein anderer Grund ist, dass wieder mehr Büroflächen an den Markt gelangen. Und der Beschäftigungsaufbau dürfte weniger dynamisch als in den Vorjahren erfolgen. PROGNOSE FÜR WOHNIMMOBILIEN Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m² e 21e e 21e Berlin 4, 1,8 2, 11,3 11,5 11,8 Düsseldorf 1,7 2,2 2, 12,2 12,5 12,7 Frankfurt 2,7 2, 2, 13,1 13,4 13, Hamburg,8 1,8 1,7 13,1 13,3 13, Köln 1,8 1,8 1,7 11,4 11, 11,8 München,4 2,7 2,9 14,9 15,3 15,7 Stuttgart 1,9 3, 2,4 11, 11,3 11, Top-Standorte Durchschnitt 3,4 2,1 2,3 12,3 12, 12,9 Wohnen: Trotz knappem Angebot und ungebrochen hoher Wohnungsnachfrage sinkt die Mietdynamik Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG» Der Bevölkerungszuwachs der Top-Standorte aus Binnenwanderung und dem Zuzug aus dem Ausland hat die Wohnungsmärkte sprichwörtlich überrollt. Seit der Jahrtausendwende ist die Einwohnerzahl in den sieben Städten um insgesamt rund 8. Menschen fast 1 Prozent gestiegen. Das entspricht überschlägig einem zusätzlichen Wohnungsbedarf von weit mehr als 5. Wohnungen, viel mehr als in dieser Zeit gebaut wurden. Deshalb stehen kaum noch Wohnungen leer, sodass der Wohnbedarf praktisch nicht mehr aus dem Bestand gedeckt werden kann.» Die zunehmende Knappheit auf den Wohnungsmärkten hat die Mieten stark steigen lassen. Seit 2 zog die durchschnittliche Erstbezugsmiete der sieben Top-Standorte um über 4 Prozent auf heute rund 12,5 je Quadratmeter an. Die Bandbreite reicht von etwas mehr als 11 Euro in Stuttgart bis zu über 15 Euro in München. Im Spitzensegment fiel der Anstieg vergleichbar kräftig aus. Im Durchschnitt stieg die Miete auf weit über 17 Euro je Quadratmeter. Hier ist die Spanne noch größer: Sie reicht von etwa 15 Euro in Berlin und Köln bis zu 22 Euro in der bayerischen Landeshauptstadt.» Trotz der Wohnungsknappheit hat sich die vor einigen Jahren enorm hohe Anstiegsdynamik der Erstbezugsmieten spürbar verlangsamt. Das ist zum einen auf das hohe Mietniveau zurückzuführen, wodurch neu gebaute Wohnungen für immer weniger Großstädter noch erschwinglich sind. Zum anderen haben die gestiegenen Wohnungsbauaktivitäten zu einem breiteren Neubauangebot geführt. Wir gehen daher davon aus, dass sich der Mietanstieg für die durchschnittliche Erstbezugsmiete für dieses und das kommende Jahr auf knapp über 2 Prozent im Jahr abbremst. Im Spitzensegment dürfte der Anstieg mit weniger als 2 Prozent etwas niedriger ausfallen. 7

6 entfernt. Der Spielraum, weitere Mieterhöhungen durchzusetzen, scheint zunehmend ausgereizt. Dazu trägt auch das an einigen Standorten durch die Neueröffnung von großen Shopping-Centern spürbar vergrößerte Flächenangebot bei, etwa durch das MILANEO in Stuttgart oder die LP12 Mall of Berlin. Die Abflachung des Mietanstiegs zeichnet sich auch in der Mietentwicklung der letzten Quartale ab. Rund 285 Euro je Quadratmeter beträgt derzeit die bereits im vorigen Abschnitt erwähnte durchschnittliche Spitzenmiete der sieben Top-Standorte. Der teuerste Standort München liegt etwa 15 Prozent darüber, Stuttgart als günstigster etwa 15 Prozent darunter. Daraus resultiert eine Spannweite zwischen den beiden süddeutschen Landeshauptstädten von fast 1 Euro je Quadratmeter. Die Spanne der Spitzenmiete vom günstigsten zum teuersten Standort beträgt 1 Euro je Quadratmeter BINNEN 2 JAHREN IST DIE EINZELHANDELSFLÄCHE DER TOP- STANDORTE IM DURCHSCHNITT UM 7 PROZENT GESTIEGEN DER KRÄFTIGE BEVÖLKERUNGSZUWACHS DER METROPOLEN BREMST DEN VERKAUFSFLÄCHENZUWACHS JE EINWOHNER AB 22 Einzelhandelsfläche, 1995 = 1 2,2 Einzelhandelsfläche je Einwohner in Quadratmetern 2 2, 18 1,8 1 1, 14 1,4 12 1,2 1 1, 8 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Top-7,8 Berlin München Stuttgart Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Top e e Quelle: Feri Quelle: Feri Wie die Spitzenmiete ist an allen sieben Standorten in den zurückliegenden Jahren auch die Verkaufsfläche weiter gewachsen. Binnen 2 Jahren hat sich diese an den Top-Standorten allerdings sehr unterschiedlich verändert. Das Flächenwachstum reicht von 2 Prozent in Köln bis zu über 1 Prozent in Berlin, der Durchschnitt liegt bei 7 Prozent. In Berlin hat sich die Shoppingfläche in 2 Jahren mehr als vedoppelt Auch die Verkaufsfläche je Einwohner hat sich mit der Ausnahme Köln weiter vergrößert. Das relative Flächenwachstum fällt allerdings deutlich moderater aus, weil zugleich die Einwohnerzahl der Städte kräftig zulegen konnte. Im Durchschnitt verfügen die Städte je Einwohner über eine Verkaufsfläche von rund 1,7 Quadratmetern. In Düsseldorf und Frankfurt sind es mehr als 2 Quadratmeter, während in Köln und München die Verkaufsfläche je Einwohner mit rund 1,4 Quadratmetern jeweils rund ein Drittel kleiner ausfällt. Die Verkaufsfläche je Einwohner wächst aufgrund des Bevölkerungsanstiegs langsamer Die im Folgenden dargestellten Kennzahlen für Kaufkraft und Zentralität weisen das gewohnte Bild auf. Das Kaufkraftniveau ist bei sechs der sieben Top-Standorte weit überdurchschnittlich. Dabei ragt München heraus, es führt mit weitem Abstand vor dem zweitplatzierten Düsseldorf. Am unteren Ende der Skala rangiert Berlin. Die Bundeshauptstadt ist mit 97 Punkten der einzige Top-Standort, der leicht unter dem bundesweiten Referenzwert von 1 liegt. Bei der zweiten wichtigen Handelskenn- Top-Standorte weisen hohe Kaufkraftwerte auf 17

7 ziffer, der Zentralität, liegen die Werte deutlich dichter beieinander. Auch hier weist Berlin den niedrigsten Wert auf. Dagegen ist der Zentralitätswert von Köln am höchsten, der Abstand zur Nummer 2 und 3 Stuttgart und Düsseldorf allerdings gering. TOP-STANDORTE VERFÜGEN MEIST ÜBER EINE HOHE KAUFKRAFT 14 DIE ZENTRALITÄT LIEGT ÜBER DEM DURCHSCHNITT Kaufkraft Deutschland-Durchschnitt München 9 Berlin Zentralität München Berlin Köln Hamburg Stuttgart Frankfurt Düsseldorf Frankfurt Hamburg Düsseldorf Stuttgart Deutschland-Durchschnitt Köln Quelle: Comfort Quelle: Comfort Europäischer Einzelhandel Top-Standorte im Vergleich Im europäischen Vergleich liegt die Spitzenmiete der deutschen Top-Standorte in etwa auf durchschnittlichem Niveau. Weitaus teurer sind lediglich drei europäische Shopping-Standorte: Zürich, das Londoner Westend und Paris. Dabei wird der schon große Abstand zu Zürich, das fast doppelt so teuer wie München ist, von den europäischen Spitzenreitern London und Paris noch weit übertroffen. Spitzenmiete der Top-Standorte liegt in etwa im Bereich des europäischen Durchschnitts SPITZENMIETEN IM EUROPÄISCHEN EINZELHANDEL: DEUTSCHLANDS METROPOLEN WEISEN DURCHSCHNITTLICHE WERTE AUF 1.8 Einzelhandel-Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Durchschnitt Quelle: CBRE, eigene Berechnungen Stand: Q2/215 18

8 Berlin: Handelsimmobilien SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER Berlin Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 2,4 2,2 2, 1,8 1, 1,4 Berlin Top-7 Regional-12 1, e Quelle: Feri Berlin hat sich als Shopping-Standort hervorragend entwickelt. Das zeigt die binnen zehn Jahren mit 5 Prozent viel stärker als an den anderen Top-Standorten gestiegene Spitzenmiete. Das hat verschiedene Ursachen: Deutschlands wirtschaftliche Stärke hat die Bundeshauptstadt international stärker in den Fokus gerückt. Hinzu kommen der positive Trend der Berliner Wirtschaft und ein hohes und zudem wachsendes Besucheraufkommen. Durch die Größe und Bedeutung des Marktes im Kontext des deutschen Einzelhandels fungiert Berlin außerdem als Testmarkt für neue Handelskonzepte. Entsprechend groß ist das Interesse der Retailer, was sich auch in erheblichen Einzelhandelsinvestitionen niederschlägt. So verfügt die Stadt mit der im September vergangenen Jahres eröffneten LP12 Mall of Berlin mit 27 Geschäften über das größte innerstädtische Einkaufszentrum in Europa. Dass Berlin nicht in den Top 1 der am stärksten frequentierten deutschen Einkaufsmeilen zu finden ist, hängt mit den im Stadtgebiet verteilten Einkaufslagen zusammen. Im Zuge der guten Nachfrage können sich auch trendige Lagen wie der Hackesche Markt in Richtung 1A-Lage entwickeln. Die höchsten Mieten betreffen aber die vom Ku damm abzweigende Konsumlage Tauentzienstraße. Mit 29 Euro je Quadratmeter scheint die Zahlungsbereitschaft der Flächennachfrager jedoch weitgehend ausgereizt zu sein. Wir gehen von einer nur noch leicht steigenden Spitzenmiete aus. Shopping-Standort Berlin hat sich sehr gut entwickelt Testmarkt für Neuauftritte im deutschen Einzelhandel Nach dynamischem Mietzuwachs dürfte der Anstieg abflachen HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN e 21e Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr,9 1,1 1,1 1, Arbeitslosenquote (BA) in % 11,7 11,1 1,7 1,5 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2, 2,9 2, 1,4 Angebot Handelsfläche in Millionen m²,1,2,3,5 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 1,7 2,1 2,1 2,4 Miete Einzelhandel Spitzenmiete/Stadtteillage in Euro/m² 27 / 14, 29 / 14, 295 / 14, 3 / 14, Spitzenmiete/Stadtteillage in % ggü. Vorjahr 12,5 /, 7,4 /, 1,7 /, 1,7 /, Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG 19

9 Stuttgart: Büroimmobilien SPITZENMIETE IN PROZENT GEGENÜBER VORJAHR Stuttgart Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT Stuttgart Top-7 Regional e Quelle: Feri, Prognose DZ BANK AG Der kleinste Büromarkt unter den Top-Standorten befindet sich weiterhin im Aufwind. 214 konnte die relativ hohe Vermietungsleistung des Vorjahres noch übertroffen werden, am Jahresende wurde mit 27. Quadratmetern der zweitbeste Wert der vergangenen zehn Jahre erreicht. Im laufenden Jahr scheint sich der Erfolg fortzuschreiben. Das Halbjahresergebnis liegt mit 144. Quadratmetern gut ein Viertel oberhalb der Vorjahresperiode. Das geht vor allem auf das zweite Quartal mit mehreren großvolumigen Abschlüssen zurück. Selbst wenn sich die Aktivitäten in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas beruhigen, dürfte das gute Vorjahresergebnis erneut erreicht werden. Die vergleichsweise niedrige Stuttgarter Spitzenmiete kann davon aber nur eingeschränkt profitieren. Nachdem diese 212 auf 19 Euro je Quadratmeter geklettert war, verharrt sie im Wesentlichen auf diesem Niveau. Daran wird sich voraussichtlich auch nur wenig ändern, denn das Fertigstellungsvolumen wird im laufenden Jahr erstmals seit 28 wieder auf über 1. Quadratmeter steigen. 21 könnten es 13. Quadratmeter werden. Deshalb dürfte die Leerstandsrate vorerst auf dem allerdings schon sehr niedrigen Niveau verbleiben. Erfreuliche Marktentwicklung setzt sich im ersten Quartal 215 fort Spitzenmiete dürfte 215 stabil bei 19 Euro je Quadratmeter bleiben BÜROIMMOBILIEN IN STUTTGART e 21e Nachfrage BIP in % ggü. Vorjahr 2, 1,9 1,8 1,8 BIP pro Kopf in Tausend Euro 54,7 55, 55, 5,5 BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr,9, 1,2 1,4 Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr,7 1,2 1,2 1,1 Angebot Bürobestand in Millionen m² 7,1 7,1 7,2 7,3 Bürobestand in % ggü. Vorjahr,, 1,3 1,1 Leerstandsquote in % 5,2 4, 4, 4, Miete Büro Spitzenmiete/Periphere Lage in Euro/m² 18,7 / 8,7 19, / 8,7 19,2 / 8,7 19,2 / 8,7 Spitzenmiete/Periphere Lage in % ggü. Vorjahr -1,1 / -1,1 1, /, 1,1 /,, /, Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG 37

10 WOHNIMMOBILIEN Die Wohnungsmärkte in den Metropolen waren in den vergangenen Jahren von erheblichen Mietanstiegen gekennzeichnet. Seit der Jahrtausendwende zog das Mietniveau von Neubauwohnungen im Durchschnitt um mehr als 4 Prozent an. Die dominierende treibende Kraft ist der kräftige Einwohnerzuwachs. Denn die Einwohnerzahl der sieben Top-Standorte ist seit 2 um fast 1 Prozent gestiegen. Das sind rund 8. Menschen, was angesichts vieler Single-Haushalte überschlägig einer zusätzlichen Nachfrage von fast 55. Wohnungen entspricht. Am stärksten ist der Einwohnerzuwachs und dementsprechend auch die Ausweitung der Wohnungsnachfrage in München ausgefallen. Hier ist die Einwohnerzahl siehe Abbildung auf Seite 14 seit 2 um fast 2 Prozent gestiegen. Auf Platz 2 folgt Frankfurt mit einem Plus von 12 Prozent. Selbst in der Metropole mit dem langsamsten Bevölkerungsanstieg, in Düsseldorf, stieg die Einwohnerzahl noch um Prozent. Zuwanderung in die Metropolen treibt die Mieten nach oben Weil seit 2 aber nur 35. Wohnungen gebaut wurden, ist der Wohnungsmarkt an den Top-Standorten heute wie leergefegt. Der Anteil leer stehender Wohnungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Der von CBRE/empirica Die Bestandsreserven an den Top- Standorten sind aufgebraucht TOP-STANDORTE: AUS DEM KRÄFTIGEN BEVÖLKERUNGSANSTIEG RESULTIEREN SPÜRBAR ANZIEHENDE MIETEN 2, , 1,2,8,4, -,4 -, Einwohner Top-Standorte ggü. Vorjahr in % (links) Einwohner Top-Standorte in Tausend (rechts) Quelle: Feri, eigene Berechnungen Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in % (links) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (rechts) Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen ERST SEIT 212 WERDEN WIEDER MEHR WOHNUNGEN GEBAUT DIE LÜCKE ZWISCHEN NEUBAU UND BEDARF SCHLIESST SICH NICHT Wohnungsfertigstellungen Top-Standorte (links) auf 1. Einwohner gerechnet (rechts) 2 1 Köln 1 Düsseldorf Frankfurt Hamburg Stuttgart München Berlin Wohnungsfertigstellungen 214 (links) Jährlicher Fertigstellungsbedarf 215 bis 22 (links) Erforderliche Ausweitung des Wohnungsbaus in % (rechts) Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln 38