Rheinland-Pfalz und IM Saarland GroSSe Standortunterschiede, gleiche Trends: Mieten für Wohnen und Büro steigen

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1 ImmobilienmärktE IN HESSEN, Rheinland-Pfalz und IM Saarland 17 GroSSe Standortunterschiede, gleiche Trends: Mieten für Wohnen und Büro steigen EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP juni 17

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3 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Inhalt Grußwort Zehn Immobilienstandorte aus drei Bundesländern 3 Standorte im Überblick 5 Demografische Implikationen Handel Marktsituation und Prognose Büro Marktsituation und Prognose 15 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose Investment Anfangsrenditen und Mehrfamilienhaus- Vervielfacher im Überblick 5 Hessische Immobilienstandorte Bundesland Hessen Top-Standort Frankfurt 7 Darmstadt 3 Fulda 37 Gießen 1 Kassel 5 Wiesbaden 9 Rheinland-Pfälzische Immobilienstandorte 53 Bundesland Rheinland-Pfalz 53 Kaiserslautern 5 Mainz 5 Trier 3 Das Saarland als Immobilienstandort 7 Bundesland Saarland 7 Saarbrücken Immobilienmarktdaten im Überblick 7 Impressum 7 Disclaimer 7 Anschriften der DG HYP/VR WERT 75 1

4 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 grusswort Sehr geehrte Damen und Herren, seit einigen Jahren untersuchen wir regelmäßig die Immobilienmärkte, auf denen wir aktiv sind, und veröffentlichen die Ergebnisse in Marktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir gemeinsam den Markt bearbeiten. Zu regionalen Standorten sind die für eine Immobilienentscheidung wichtigen Marktdaten häufig schwer verfügbar. Deshalb wollen wir mit der vorliegenden Studie zu einer höheren Transparenz beitragen. Mit diesem Bericht analysieren wir zum zweiten Mal die Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen an zehn Immobilienstandorten in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Entwicklung der Standorte im Wesentlichen den bundesweiten Trends in den einzelnen Marktsegmenten folgt. Der Top-Standort Frankfurt und die neun regionalen Oberzentren weisen eine heterogene Entwicklung auf, die den unterschiedlichen Charakteren der Städte Rechnung trägt. Einem eher ruhigen Geschehen der kleineren Büromärkte Fulda, Kaiserslautern, Trier und Gießen stehen lebhaftere Aktivitäten in den größeren Städten Kassel und Saarbrücken gegenüber, gefolgt von den drei Oberzentren im Rhein-Main-Gebiet Darmstadt, Mainz und Wiesbaden, deren Nähe zu Frankfurt sich bei der Mietentwicklung als vorteilhaft erweist. Im Segment Einzelhandel profitieren die Märkte einiger Standorte von wachsenden Einwohnerzahlen, an anderen kann ein florierender Tourismus die Kaufkraftschwäche abmildern. Eines haben aber nahezu alle analysierten Städte gemein: Die Spitzenmieten im Einzelhandel dürften im laufenden Jahr wie an vielen deutschen Standorten stagnieren. Unterschiede bei der Miethöhe und der Wachstumsdynamik zeigen sich auch auf den Wohnungsmärkten. Während Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel und Saarbrücken unterdurchschnittliche Werte bei der maximalen Erstbezugsmiete aufweisen, entwickelt sich diese in den Oberzentren Darmstadt, Mainz, Trier und Wiesbaden sowie in Frankfurt auf spürbar höherem Niveau. Im Rahmen unserer Fachthemenreihe ergänzt die vorliegende Publikation unsere jeweils im Frühjahr und Herbst erscheinenden Berichte Regionale Immobilienzentren und den Immobilienmarkt Deutschland. Seit einigen Jahren analysieren wir zudem zweimal jährlich die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen Bundesländern. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen auf unserer Website unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Mit freundlichen Grüßen Ralf Streckfuss Leiter Immobilienzentrum Frankfurt DG HYP Juni 17

5 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 ZEHN IMMOBILIENSTANDORTE AUS DREI BUNDESLÄNDERN Mit dem vorliegenden Marktbericht analysieren wir zum zweiten Mal nach 13 gewerbliche Immobilienstandorte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Dabei betrachten wir in zehn Städten die Immobiliensegmente Handel, Büro und Wohnen. Neben dem Top-Standort Frankfurt sind im Marktbericht die Oberzentren Darmstadt, Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel, Mainz, Saarbrücken, Trier und Wiesbaden enthalten. Die Einwohnerzahl reicht von knapp 7. Menschen in Fulda bis zur zehnmal so großen Metropole Frankfurt. Mit dem führenden deutschen Finanzplatz sowie Darmstadt, Mainz und Wiesbaden sind in dem Bericht vier Städte aus dem wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet enthalten. Die traditionsreichen Industriestandorte Kaiserlautern, Kassel und Saarbrücken sind dagegen noch stärker vom Strukturwandel geprägt. Bei Gießen, Mainz und Trier wiederum handelt es sich um Dienstleistungszentren mit dem Schwerpunkt Verwaltung und großen Universitäten. Wiesbaden, die nach Frankfurt zweitgrößte Stadt im Marktbericht, ist als hessische Landeshauptstadt von Verwaltungsfunktionen und Dienstleistungen geprägt, verfügt aber nicht über eine große Universität.» Die Eckwerte der einzelnen Immobilienmärkte verdeutlichen den unterschiedlichen Charakter der Standorte. So steht dem Büromarkt Fulda mit. Quadratmetern Bürofläche Frankfurt mit über 1 Millionen Quadratmetern gegenüber. Die Bürospitzenmiete beginnt mit einstelligen Eurobeträgen je Quadratmeter und reicht bis zu fast 3 Euro in Frankfurt, dem teuersten deutschen Bürostandort.» Auch im Einzelhandel zeigen sich große Unterschiede. Während die dicht beieinander liegenden Shopping-Standorte Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden relativ niedrige Zentralitätswerte aufweisen, dafür aber über eine hohe Kaufkraft verfügen, ist es in Fulda, Gießen, Kaiserslautern und Trier genau andersherum: Die Kaufkraft liegt hier deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts. Dafür erreichen die Standorte hohe Zentralitätswerte, die teilweise zu den höchsten in Deutschland zählen. Die Spitzenmieten reichen von rund 5 Euro je Quadratmeter in Fulda bis hin zu 3 Euro in Frankfurt.» Die untersuchten Wohnungsmärkte bieten einige Überraschungen. Denn während die Erwartung zutrifft, dass im boomenden Rhein-Main-Gebiet mit vielen gut bezahlten Jobs auch hohe Mieten verlangt werden, trifft die Vorstellung vom günstigen Wohnen abseits der Ballungsräume nicht überall zu. So ist es im aufstrebenden Trier am Rand von Eifel und Hunsrück inzwischen ebenso teuer wie in den Städten an Rhein und Main. Über relativ hohe Mieten kann man aber auch im nicht einmal 1. Einwohner großen Gießen klagen.» Die Unterschiede in Standortgröße, Wirtschaftsleistung, Einwohnerentwicklung und dem auseinanderklaffenden Mietniveau bieten Investoren vielfältige Perspektiven. So beginnt die Skala der anfänglichen Nettorenditen für Büro und Handel in Frankfurt mit einer 3 vor dem Komma, während in den kleinen Oberzentren fast 7 Prozent erzielt werden können. Die Kaufpreis-/Mietrelationen für Mehrfamilienhäuser weisen ebenfalls eine große Bandbreite auf. Während im vergangenen Jahr in Frankfurt im Durchschnitt Jahresmieten gezahlt wurden, waren es in Saarbrücken mit 13 nur etwa halb so viele. Geeint werden aber alle Standorte vom durchweg fallenden Renditetrend. Zehn Immobilienstandorte aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland mit unterschiedlichem Charakter Die Seiten und 7 beschreiben kurz demografische Trends mit Immobilienmarktrelevanz. Ab Seite sind die Segmente Handel, Büro und Wohnen dargestellt sowie darüber hinaus auf Seite 5 die jeweiligen Renditen. Die Bundesländer und die einzelnen Standorte werden ab Seite beschrieben, während Seite 7 noch einmal einen tabellarischen Marktüberblick enthält. 3

6 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Hessen, Rheinland-Pfalz und das Saarland im Bundesländervergleich DAS SAARLAND IST DAS EINZIGE WESTDEUTSCHE FLÄCHENLAND MIT EINER SCHRUMPFENDEN BEVÖLKERUNG DIE WIRTSCHAFTSLEISTUNG VON HESSEN UND RHEINLAND-PFALZ IST VERGLEICHSWEISE LANGSAM GEWACHSEN Einwohnerzahl 199 = Hessen Rheinland-Pfalz Saarland Baden-Württemberg Bruttoinlandsprodukt in jeweiligen Preisen 199 = Hessen Rheinland-Pfalz Saarland Baden-Württemberg Bayern Niedersachsen NRW Schleswig-Holstein Bayern Niedersachsen NRW Schleswig-Holstein Quelle: Feri Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder DIE PRO-KOPF-VERSCHULDUNG DES SAARLANDS WIRD NUR NOCH VON BREMEN ÜBERTROFFEN DIE ARBEITSLOSENQUOTE VON HESSEN UND RHEINLAND-PFALZ LIEGT IM SPITZENFELD DER BUNDESLÄNDER Sachsen Bayern Baden-Württemberg Meck.-Vorpommern Brandenburg Thüringen Niedersachsen Hessen Sachsen-Anhalt Rheinland-Pfalz Schlesweg-Holstein NRW Berlin Hamburg Saarland Bremen Verschuldung in den Bundesländern je Einwohner in Euro 3. Bayern Baden-Württemberg Rheinland-Pfalz Hessen Niedersachsen Schlesweg-Holstein Thüringen Saarland Sachsen Hamburg Brandenburg NRW Sachsen-Anhalt Meck.-Vorpommern Berlin Bremen 3, 3, Arbeitslosenquote in Prozent,9 5,1 5,,1,,,9 7, 7,1 7,5,,7 9, 1, Quelle: Statistica Quelle: Statistica Stand April 17 KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % ggü. Vorjahr e 1e Bruttoinlandsprodukt 1,7 1,9 1,5 1, Privater Konsum,, 1,3 1,5 Staatskonsum,9,, 1, Investitionen 1,9,3 1,3 3, Ausfuhren 5,, 3,3, Einfuhren 5,5 3,7,9 5, Arbeitslosenquote (in %),,1,,1 Inflationsrate (HVPI),1, 1,7 1, Budgetsaldo (in % des BIP),7,,, Quelle: DZ BANK Research

7 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Standorte im Überblick Das Schaubild zeigt die Lage der unterschiedlichen zehn Standorte - sechs befinden sich in Hessen, drei in Rheinland-Pfalz. Hinzu kommt noch die saarländische Landeshauptstadt Saarbrücken. Insgesamt leben in den Städten etwa Millionen Menschen. Das entspricht einem Fünftel der Bevölkerung der drei Bundesländer. 1 Standorte: aus Hessen, 3 aus Rheinland-Pfalz plus Saarbrücken ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE IM MARKTBERICHT Kassel Hessen Gießen Fulda Rheinland-Pfalz Frankfurt am Main Trier Saarland Kaiserslautern Mainz Haushalte in Tausend Saarbrücken Wiesbaden Darmstadt Quelle: DZ BANK Research STANDORTDATEN (1) Regionen / Städte Einwohner in Tausend von - 1 in % Verfügb. Einkommen BIP pro Kopf mtl. in Euro in % in Euro in Tausend Erwerbstätige von - 1 in % in Tausend m² Arbeitslosenquote Einzelhandelsfläche in Tausend m² Büro-fläche Wohnungs-bestand in Tausend Wohnungen Hessen Frankfurt 73 1, 1.737, , Darmstadt 15 1,1 1.11, , Fulda 7 5, , *) 1, *) Gießen 5 1, , *) 7, *) 7 5 Kassel 19 3, , , Wiesbaden 77 3, , , Rheinland-Pfalz Kaiserslautern 9, ,.3, Mainz 9 7, , , Trier 11 1, ,7.9, Saarland Saarbrücken 179, ,.35 **) -, **) Städte ohne Frankfurt , , , Alle Städte.111 9, , , Regional , , , Top , 5.79., , Regional-1 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Quelle: BulwienGesa, Feri BIP = Bruttoinlandsprodukt *) Landkreis **) Regionalverband 5

8 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Demografische Implikationen Demografische Prognosen sind ein schwieriges Unterfangen. Denn während sich die Entwicklung der Bevölkerung recht gut fortschreiben lässt, unterliegen Wanderungsbewegungen großen Schwankungen, die aufgrund der langen Prognosezeiträume zu erheblichen Abweichungen von der tatsächlichen Entwicklung führen können. So ist der noch vor wenigen Jahren in der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes prognostizierte spürbare Rückgang der Bevölkerung von aktuell über Millionen auf nur noch 5 Millionen im Jahr inzwischen überholt. Gründe dafür sind die hohe Zuwanderung aus Eurozonen-Ländern, die unter der Finanzkrise viel schwerer als Deutschland gelitten haben, und vor allem die größere Zahl von Flüchtlingen aus Krisenregionen wie Syrien. Zuwanderung hat Ausblick für die Bevölkerungsentwicklung aufgehellt HOHE NETTOMIGRATION SORGT FÜR EIN KRÄFTIGES WACHSTUM DER BEVÖLKERUNG e Nettomigration in Tausend Menschen Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Tausend Menschen Bevölkerungsentwicklung insgesamt in Tausend Menschen Quelle: Statistisches Bundesamt, DZ BANK Resarch WER HÄTTE VOR 5 JAHREN DIE UNTERSCHIEDLICHE EINWOHNER- ENTWICKLUNG IN DIESEN VIER STÄDTEN ERWARTET? Quelle: Feri Kaiserslautern (links) Gießen (links) Einwohner in Tausend Trier (links) Saarbrücken (rechts) Sind damit aber auch die demografischen Herausforderungen für Deutschland überwunden? Nein, sie sind bestenfalls etwas kleiner geworden. Damit die Einwohnerzahl in Deutschland stabil bleibt, ist eine jährliche Nettozuwanderung von rund. Personen im Jahr erforderlich, um den seit Jahrzehnten negativen Saldo aus Geburten und Sterbefällen auszugleichen. Ist die Nettomigration niedriger, sinkt die Einwohnerzahl. Ist sie wie seit 11 durchgängig höher, steigt die Einwohnerzahl entsprechend. Aber selbst wenn sich die Entwicklung fortsetzt, wird das Arbeitskräfteangebot das wirtschaftliche Fundament unserer Gesellschaft voraussichtlich zurückgehen. Dafür sind die fortschreitende Alterung der Bevölkerung und das Ausscheiden der geburtenstarken Jahrgänge die Babyboomer aus dem Arbeitsleben ursächlich. In den 19er Jahren wurden pro Jahr im Durchschnitt noch rund 1,3 Millionen Kinder geboren, in den zurückliegenden zehn Jahren war es nur etwas mehr als die Hälfte. Trotz hoher Zuwanderung dürfte das Arbeitskräftepotenzial sinken Offen bleibt allerdings, welche wirtschaftlichen Auswirkungen damit verbunden sind. So könnte es zu einem verstärkten Fachkräftemangel kommen, wenn die gut ausgebildeten Babyboomer in den Ruhestand wechseln. Oder die Produktivität könnte unter dem zunehmenden Alter der Beschäftigten leiden. Genauso ist eine günstigere Entwicklung denkbar, etwa durch die fortschreitende Digitalisierung oder intensivierte Bildungs- und Qualifizierungsanstrengungen. Aussagen zu den wirtschaftlichen Auswirkungen sind ungewiss

9 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Insofern sind auch die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt kaum vorherzusagen. Zudem sind Immobilien generell stärker als andere Güter von demografischen Trends betroffen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf anpassen lassen. Demografische Veränderungen stellen deshalb für Immobilieninvestitionen grundsätzlich ein Risiko dar. Erschwerend kommt hinzu, dass sich generelle demografische Trends nicht ohne weiteres auch auf jeden Immobilienstandort übertragen lassen, wodurch die Prognose von demografischen Effekten bezogen auf einzelne Standorte noch zusätzlich erschwert wird. Dazu ein Beispiel: Die Einwohnerentwicklung und damit die Immobiliennachfrage der vier im Marktbericht enthaltenen Universitätsstädte Gießen, Kaiserslautern, Saarbrücken und Trier ist im vergangenen Vierteljahrhundert völlig unterschiedlich verlaufen. Daraus resultierend haben Wohnungsbau, Immobilienpreise und Wohnungsmieten einen anderen Verlauf genommen. Hätte sich das so vorhersagen lassen? Aber trotz der Schwierigkeiten, die demografischen Veränderungen halbwegs zutreffend zu prognostizieren, sollten sie nicht außer Acht gelassen werden. Denn die Effekte werden erheblichen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnraum, Büros und Einzelhandelsflächen haben. Einige mögliche Auswirkungen sind nachfolgend aufgeführt. Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen Trotz der damit verbundenen Schwierigkeiten sollten Szenarios zu demografischen Einflüssen beachtet werden» Wohnen: Durch die sinkende Personenzahl je Haushalt nimmt die Wohnungsnachfrage bei einer wachsenden Bevölkerung überproportional zu; bei sinkender Einwohnerzahl wird der Nachfragerückgang gedämpft. Kleine Haushalte haben allerdings einen höheren Flächenbedarf und entsprechend höhere Wohnkosten pro Kopf, wodurch die Erschwinglichkeit belastet wird. Außerdem werden für die ältere Bevölkerung deutlich mehr seniorengerechte Wohnungen benötigt.» Büro: Die Büronachfrage könnte sinken, wenn ab die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge in den Ruhestand übertreten. Darüber hinaus könnte die Digitalisierung das Homeoffice attraktiver werden lassen.» Handel: Die wachsende Einwohnerzahl in vielen Städten wirkt sich hier positiv auf die Einzelhandelsnachfrage aus, während sie in schrumpfenden ländlichen Regionen abnimmt. Der größere Seniorenanteil an der Bevölkerung könnte zu einer Schwächung der Kaufkraft führen, weil das Einkommen im Ruhestand sinkt und der Anteil der Wohnkosten wächst. Die abnehmende Mobilität der Senioren könnte sich zudem negativ auf die Kundenfrequenz auswirken, insbesondere bei großflächigen Einzugsgebieten. Darüber hinaus wird das E-Commerce-Angebot größer, weil mehr Warenbereiche erfasst werden und die Lieferzeit Stichwort same day delivery oder sogar one hour delivery kürzer wird. 7

10 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Handel - Marktsituation und Prognose Im vergangenen Jahr hat sich für die lange Zeit erfolgsverwöhnten innerstädtischen Einzelhandelsstandorte eine Zäsur vollzogen. Denn während der Einzelhandel erneut ein ordentliches Umsatzplus verbuchen konnte, ist der viele Jahre währende Aufwärtstrend der Spitzenmieten nahezu zum Halten gekommen. Diese konnte nur noch an wenigen Standorten zulegen, an den meisten stagniert sie vielerorts. Zum Teil sind auch leichte Rückgänge zu verzeichnen. Ist das nur eine kurze Verschnaufpause im Rahmen einer nach wie vor intakten Aufwärtsentwicklung? Oder ist hier tatsächlich ein Trend am Abklingen? Die guten Voraussetzungen für den Einzelhandel kommen nicht mehr bei der Spitzenmiete in den 1A-Lagen an Wirtschaftliche Bedingungen für den Handel schwächen sich sukzessive ab Die gesamtwirtschaftlichen Vorgaben für den Einzelhandel sind weiterhin gut, aber die Schubkraft lässt nach. Denn während bislang praktisch alle relevanten Faktoren für Verbesserungen gesorgt haben, werden die positiven Impulse allmählich schwächer. Für eine gute Einzelhandelsnachfrage spricht insbesondere der weiterhin robuste Arbeitsmarkt. Vor allem der seit rund zehn Jahren anhaltende Beschäftigungsaufbau ist weiterhin intakt. In diesem Zeitraum ist die Zahl der Erwerbstätigen um gut 5 Millionen auf annähernd Millionen gestiegen. Gleichzeitig hat sich die Zahl der Arbeitslosen, aber auch die Erwerbslosenquote halbiert. Die Wirkung ist zweifach positiv: Die gute Nachfrage nach Arbeitskräften wirkt sich nicht nur günstig auf das Einkommen der Haushalte aus, sie stärkt auch das Vertrauen hinsichtlich der eigenen wirtschaftlichen Zukunft. So kann das Konsumklima das hohe Niveau halten. Der Arbeitsmarkt befindet sich weiterhin im Aufwind DER POSTIVE TREND AM DEUTSCHEN ARBEITSMARKT HÄLT AN DAS KONSUMKLIMA IST WEITERHIN AUF HOHEM NIVEAU Erwerbstätige in Millionen (links) Arbeitslosenquote in % (rechts) GfK Konsumklima Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Bundesbank Quelle: GfK Daneben wirken auch andere Faktoren konsumfördernd. Dazu zählt das fortgesetzte Zinstief, das Kredite günstig und das Sparen unattraktiv macht, aber auch der florierende Tourismus, der für zusätzliche Kunden sorgt. Das gilt auch für die drei Bundesländer, die im Marktbericht berücksichtigt sind: Hier haben sich die jährlichen Besucherankünfte binnen Jahren zwischen 5 und Prozent ausgeweitet. In absoluten Zahlen wurden in Hessen 1 rund 1,5 Millionen Ankünfte gezählt. In Rheinland- Pfalz waren es,7 Millionen und im Saarland 1, Millionen. Kumuliert ist die Zahl der Ankünfte in den drei Bundesländern seit 1997 von 15 auf über Millionen gestiegen. Ein weiterer positiver Aspekt ist die inzwischen an allen betrachteten Standorten steigende Einwohnerzahl, die teilweise sogar kräftig wächst. Das zeigen die Abbildungen auf Seite. Damit verbreitert sich dauerhaft das Kundenpotenzial der jeweiligen Standorte. Die Zuwanderung nach Deutschland ist zwar niedriger als im Rekordjahr 15, sie weist aber immer noch hohe Werte auf. Steigende Gästezahlen sorgen für zusätzliche Absatzpotenziale im Einzelhandel

11 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 DER TOURISMUS IST SEIT LANGEM IM AUFWIND WACHSTUM DER REALLÖHNE HAT SICH SPÜRBAR ABGEBREMST Jährliche Besucherankünfte 1997 = 1 gegenüber Vorjahr in % (M-Durchschnitt) Deutschland Hessen Rheinland-Pfalz Saarland Quelle: Statistisches Bundesamt Verpraucherpreise Nominallöhne Reallöhne Quelle: Statistisches Bundesamt, Thomson Reuters Weniger günstig sieht es bei der Entwicklung der Reallöhne aus, die seit Mitte 1 von relativ hohen nominalen Lohnabschlüssen und der dank Ölpreisverfall niedrigen Inflationsrate profitieren konnten. Das nominale Lohnwachstum ist zwar mit einem jährlichen Zuwachs oberhalb der -Prozent-Marke nach wie vor recht kräftig. Nur lässt die mit dem Jahreswechsel 17 auf etwa Prozent in die Höhe geschnellte Inflationsrate davon nicht mehr allzu viel übrig. Bei Rentnern fällt die im vergangenen Jahr durch Nachholeffekte sehr kräftige Rentenanpassung bezogen auf Westdeutschland 17 mit 1,9 Prozent deutlich kleiner aus. Die Inflation ist zurückgekehrt und dämpft das Wachstum der Reallöhne Insgesamt gesehen dürfte der Einzelhandelsumsatz im laufenden Jahr erneut relativ kräftig zulegen. Der Handelsverband HDE geht von einem Plus ohne Fahrzeughandel, Kraftstoffe und Apotheken und ohne Mehrwehrsteuer von, Prozent auf rund 9 Milliarden Euro aus. Damit fällt der erwartete Zuwachs allerdings schwächer als 15 und 1 mit,9 beziehungsweise,3 Prozent aus. Zudem sind in den beiden Jahren aufgrund der niedrigen Inflationsrate auch die realen Zuwächse relativ hoch ausgefallen. Dagegen dürfte das inflationsbereinigte Plus auf der Basis der von uns für 17 mit 1,7 Prozent prognostizierten Inflationsrate nur noch knapp über der Null-Linie liegen. Der HDE erwartet 17 ein Umsatzplus von Prozent DAS KRÄFTIGE WACHSTUM IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL WIRD SUKZESSIVE SCHWÄCHER DER ERFOLG DES E-COMMERCE HÄLT AN: 17 DÜRFTE DER UMSATZ AUF EIN ZEHNTEL DES GESAMTMARKTES KOMMEN EH-Umsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst. 1,5,9 -,1-1,,,9, -1, 1,1-3,1,9,,5 1,,3 1,7, 1, p ggü. Vorjahr in Prozent (links) in Mrd. Euro (rechts) p E-Commerce Umsatz in Mrd. Euro (links) Umsatz im stationären Einzelhandel in Mrd. Euro (links) E-Commerce in % des Einzelhandel-Umsatzes (rechts) 1 1 Quelle: HDE Quelle: HDE 9

12 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Zudem relativiert sich das Wachstum für den stationären Handel durch den anhaltenden Erfolg im E-Commerce, dessen Wachstumsrate knapp zweistellige Werte erreicht. Mit einem Jahresumsatz von rund 5 Milliarden Euro wird inzwischen ein Anteil von gut 1 Prozent des gesamten Einzelhandels erreicht. Dieser Anteil wäre für den stationären Handel noch recht gut verkraftbar, wenn die E-Commerce-Umsätze nicht so rasant zulegen würden. Sollten die Prognosen des HDE für 17 zutreffen, würde sich der Umsatz für den stationären Handel im laufenden Jahr nur noch um etwas mehr als 1 Prozent ausweiten. Das führt angesichts einer in Richtung von Prozent strebenden Inflationsrate zu einem realen Umsatzrückgang. E-commerce und Inflation zehren das Umsatzplus für den stationären Handel auf Es ist letztlich keine erfreuliche Botschaft, wenn trotz guter Verfassung von Konjunktur und Arbeitsmarkt kein Umsatzwachstum im stationären Einzelhandel erreicht wird, das die hierzulande übliche Inflation übersteigt. Das würde bedeuten, dass sich bei einer eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung real rückläufigen Umsätze ergeben könnten. Zwar sind dem Einzelhandel Schwächephasen nicht fremd: Im ersten Jahrzehnt nach der Jahrtausendwende führte die schwache Konsumentwicklung zu stagnierenden nominalen Umsätzen, nur hat damals der E-Commerce noch keine so bedeutende Rolle gespielt. Trübe Aussichten: Selbst bei florierender Wirtschaft kommt der Einzelhandel kaum auf Touren Die beschriebene Entwicklung betrifft den Einzelhandel insgesamt, sodass sich einzelne Segmente besser oder schlechter entwickeln können. So konnten sich die 1A-Lagen der Innenstädte in den zurückliegenden Jahren überdurchschnittlich entwickeln, was von den kräftig gestiegenen Spitzenmieten dokumentiert wird. Zudem haben die in den Innenstädten vertretenen Retailer mit hybriden Konzepten auch den E-Commerce gut in ihre Vertriebsstrategien eingebunden. Aber auf Dauer können sich auch die Einzelhändler in den 1A-Lagen nicht den Folgen des wachsenden Online- Handels entziehen. Das zeigte sich bereits an einer nachlassenden Flächennachfrage von Textil-Anbietern. Dagegen legen andere Nachfragesegmente in den innerstädtischen Lagen wie etwa die Gastronomie zu. Das Online-Shopping macht auch den 1A-Lagen das Leben schwer Die Spitzenmiete steigt an den betrachteten Standorten nicht mehr An allen betrachteten Einzelhandelsstandorten hat sich in der zurückliegenden Dekade der steigende Miettrend im Einzelhandel gezeigt. Am stärksten ging es mit über Prozent in Frankfurt aufwärts, was weitgehend dem Durchschnitt der sieben Top-Standorte entspricht. Das gilt zudem für die Frankfurter Spitzenmiete von aktuell 3 Euro je Quadratmeter. Aber auch die neun regionalen Oberzentren aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland sind dem deutschlandweiten Trend gefolgt: Der Die Spitzenmiete in den 1A-Lagen ist lange Zeit kräftig gestiegen HANDEL: DIE SPITZENMIETEN SIND ÜBERALL GESTIEGEN, ABER MIT GROSSEN DYNAMIK-UNTERSCHIEDEN Fulda Gießen Kassel Kaiserslautern Saarbrücken Darmstadt HE-RP- SL Trier Mainz Regional- 1 Handel: Spitzenmiete 1 in Euro je Quadratmeter Handel: Mietanstieg von bis 1 in % Top-7 Wiesbaden Frankfurt Quelle: BulwienGesa 1

13 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Mietanstieg binnen zehn Jahren liegt mit Prozent fast gleichauf mit unserem Referenzindex bundesweiter Oberzentren. Deutlich langsamer ging es allerdings in Kaiserslautern und Saarbrücken mit Prozent und in Mainz mit 1 Prozent aufwärts. Bei den beiden erstgenannten Städten dürfte die vergleichsweise schwache regionale wirtschaftliche Entwicklung dafür verantwortlich sein, während die Anstiegsdynamik in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt möglicherweise von der Konkurrenz der Wiesbadener Shopping-Center gebremst wurde. HANDEL: DER ANSTIEG DER SPITZENMIETE IST AN DEN UNTERSUCHTEN STANDORTEN ZUM HALTEN GEKOMMEN 1 Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Spitzenmiete gegenüberr Vorjahr in % e Städte ohne Frankfurt Regional-1 Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research e Städte ohne Frankfurt Regional-1 Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research Die Bandbreite der Spitzenmieten je Quadratmeter reicht in den Oberzentren von knapp über 5 Euro im relativ kleinen Fulda bis hin zu 135 Euro in Wiesbaden; der einwohnermäßig größten Stadt nach Frankfurt in diesem Marktbericht. Die meisten der betrachteten Oberzentren bewegen sich hinsichtlich der Einzelhandels-Spitzenmiete knapp unter beziehungsweise über der 1 Euro Marke. Die Spitzenmiete der betrachteten Oberzentren liegt bei 1 Euro je Quadratmeter Der kräftige Aufwind der Einzelhandelsmieten gehört allerdings auch an den untersuchten Standorten der Vergangenheit an. Offensichtlich sind die Retailer auf dem inzwischen erreichten Niveau nicht mehr bereit, für erstklassige Ladenflächen noch höhere Mieten zu zahlen. So stagnierte im vergangenen Jahr neben Frankfurt auch in Gießen, Mainz, Saarbrücken und Wiesbaden die Spitzenmiete. In Darmstadt, Fulda, Kassel und Kaiserslautern gab es sogar einen leichten Rückgang von 1 bis Prozent. Ein Mietplus von knapp Prozent konnte lediglich noch Trier verbuchen. Nach unserer Der steigende Miettrend im Einzelhandel ist Vergangenheit HANDEL: DIE EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER HAT SICH IN DER JÜNGEREN VERGANGENHEIT NICHT MEHR AUSGEWEITET,5 Verkaufsfläche je Einwohnerin Quadratmetern, 3,5 3,,5, 1,5 1,,5, Top-7 Frankfurt Regional- 1 Mainz Kassel Saarbrücken Darmstadt Wiesbaden HE-RP-SL Fulda Gießen Trier Kaiserslautern Quelle: Feri 11

14 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Einschätzung dürfte sich der Stillstand auf relativ hohem Niveau in diesem Jahr im Großen und Ganzen auch fortsetzen. Neben der Mietentwicklung ist aber auch die Ausweitung der Verkaufsflächen zum Halten gekommen. Absolut betrachtet legt die Verkaufsfläche zwar noch zu. Aber durch den kräftigen Bevölkerungszuwachs in vielen Städten wächst die Verkaufsfläche je Einwohner an zahlreichen Standorten nicht mehr. Durch die Ausweitung in der Vergangenheit ist die Verkaufsfläche je Einwohner heute aber weitaus höher als noch vor Jahren. Die Verkaufsfläche je Einwohner hat sich zuletzt kaum noch ausgeweitet Der noch vor wenigen Jahren kräftigen Verkaufsflächenausweitung je Einwohner stand jedoch kein entsprechender Umsatzanstieg gegenüber, sodass der je Quadratmeter Verkaufsfläche im Durchschnitt erwirtschaftete Umsatz lange Jahre kontinuierlich sank. Das sieht inzwischen aber anders aus: Während die Verkaufsfläche je Einwohner stagniert, wachsen die Umsätze im stationären Handel seit 1 wieder. Damit hat sich die Flächenproduktivität ein gutes Stück nach oben entwickelt, wenngleich die Werte noch unter denen zu Beginn der 199er Jahre liegen. Ob sich dieser Anstieg in der Zukunft fortsetzt, ist fraglich. Denn das E-Commerce-Wachstum dürfte dem stationären Handel in der Zukunft noch Umsätze abnehmen. In der Vergangenheit stand dem Verkaufsflächenwachstum kein steigender Umsatz gegenüber HANDEL: INSGESAMT WÄCHST DIE VERKAUFSFLÄCHE NOCH DIE LANGE ZEIT RÜCKLÄUFIGE FLÄCHENPRODUKTIVITÄT KANN SEIT EINIGEN JAHREN WIEDER ZULEGEN. Gesamte Einzelhandelsfläche in 1. m² 5. Flächenumsatz in Euro je Quadratmeter Städte ohne Frankfurt Frankfurt Quelle: Feri Städte ohne Frankfurt Regional-1 Frankfurt Top-7 Quelle: Feri Das könnte vor allem Standorten mit großflächigen Einzugsgebieten das ist in diesem Marktbericht die Mehrzahl das Leben schwer machen. Denn gerade für potenzielle Kunden mit längerer Anfahrt ist die Online-Bestellung attraktiv; zumal den Zeit- und Fahrtkosten für die Fahrt in die Stadt ein zunehmend attraktiveres E-Commerce-Angebot gegenübersteht: Das online bestellbare Sortiment wird größer, die Bestellvorgänge werden vereinfacht und in nicht allzu ferner Zukunft dürfte die Warenlieferung taggleich erfolgen. Führt der florierende E-Commerce dazu, dass die Käufer auf lange Wege in die Stadt verzichten? Dabei sind die Kunden aus dem Umland für einige Standorte wichtig. Das zeigen vor allem die Werte für die Einzelhandelszentralität, die in Gießen, Fulda und Trier im Spitzenfeld aller deutschen Einzelhandelsstandorte liegen. Aber auch in Kassel, Saarbrücken und Kaiserlautern werden wie in anderen regional führenden Oberzentren auch hohe Zentralitätswerte erreicht. Für die sechs genannten Standorte haben die Käufer aus der Region auch deshalb einen besonders hohen Stellenwert, weil die Kaufkraft in diesen Städte relativ niedrig ausfällt. Die Werte für den Kaufkraftindex liegen hier weit unterhalb des bundesweiten Durchschnitts von 1 Punkten, was auch Viele Standorte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland haben eine Kaufkraftschwäche 1

15 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 auf den teilweise hohen Studentenanteil an der Bevölkerung zurückzuführen ist. Dagegen liegen die anderen vier betrachteten Standorte Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden bei der Kaufkraft deutlich oberhalb des Durchschnitts. HANDEL: DIE NIEDRIGE KAUFKRAFT EINIGER STANDORTE WIRD VON EINER HOHEN ZENTRALITÄT ABGEFEDERT Kaufkraftindex 1 1 Zentralitätsindex Gießen Trier Kai- Saarbrücken Kassel Fulda Darmstadbadefurt Mainz Wies- Frankserslautern Kaufkraft Deutschland-Durchschnitt 1 Frankfurt Wiesbaden Zentralität Mainz Darmstadt Kassel Saarbrücken Kaiserslautern Gießen Fulda Trier Deutschland-Durchschnitt Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa Von der günstigen Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt können nicht alle Standorte gleichermaßen profitieren. Zum Teil reicht das Wachstum der Erwerbstätigenzahl bei weitem nicht an den 1-prozentigen Zuwachs heran, der in Deutschland insgesamt von bis 1 erzielt wurde. Am schlechtesten schnitt Saarbrücken mit einer stagnierenden Beschäftigungsentwicklung ab. Die konsumfördernde Wirkung einer kräftig wachsenden Beschäftigung sowie einer rückläufigen Arbeitslosigkeit blieb aus. Die Erwerbslosenquote ist heute an allen Standorten zwar niedriger als noch vor zehn Jahren; allerdings ist das Bild durchwachsen: So weisen Kassel, Kaiserslautern und Saarbrücken hohe Arbeitslosenquoten auf. Zudem sank die Arbeitslosenquote der beiden letztgenannten Städte nicht durchgängig, während in Kassel hier war der Wert am höchsten ein kontinuierlicher Rückgang beobachtet werden konnte. Aber auch in Darmstadt, Fulda, Mainz und Wiesbaden sanken die Arbeitslosenquoten in den letzten Jahren kaum, allerdings ist hier das Niveau viel niedriger. Kaum Hilfe für den Konsum: Der Aufwind am Arbeitsmarkt hat nicht alle betrachteten Standorte erfasst AN EINIGEN STANDORTEN WÄCHST DIE BESCHÄFTIGUNG KAUM, IN SAARBRÜCKEN STAGNIERT SIE SOGAR NICHT AN ALLEN STANDORTEN KANN DIE ARBEITSLOSENQUOTE SINKEN -1 Saarbrücken Trier Kai- Wiesbadestadt Gießen Darm- Frankfurt Fulda Kassel Mainz sers- lautern Entwicklung der Erwerbstätigenzahl von bis 1 in % Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote in % Fulda Trier Darmstadfurbadesersbrücken Frank-Gießen Mainz Wies- Kassel Kai- Saarlautern Quelle: Feri Quelle: BulwienGesa 13

16 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Für die Konsumnachfrage vor Ort spielt, wie schon erwähnt, die Entwicklung der Bevölkerung und des Fremdenverkehrs eine wichtige Rolle. Bei beiden Einflussgrößen zeigen sich jedoch immense Unterschiede. Während die Einwohnerzahl in Saarbrücken und Kaiserslautern in den vergangenen zehn Jahren stagnierte, konnte sie in Trier, Darmstadt, Gießen und Frankfurt mit zweistelligen Wachstumsraten zulegen und dort für entsprechend wachsende Einzelhandelsumsätze sorgen. Nicht alle Standorte profitieren von der Urbanisierung Eine hohe Besucherzahl wirkt sich ebenfalls positiv auf den Einzelhandel aus. Dieser Einfluss ist vor allem dann günstig, wenn damit eine regionale Kaufkraftschwäche zumindest abgemildert werden kann. Gießen, Kaiserlautern und Saarbrücken können, anders als die Tourismus-Hochburgen Fulda und Trier, davon aber kaum profieren. Während die Gästezahl in Trier nicht weiter zulegen konnte, ist die Anzahl der Übernachtungen in Fulda kräftig gestiegen. In Darmstadt, Kassel, Mainz und Wiesbaden weisen die Übernachtungen durchschnittliche Werte auf, die zudem fast gleichauf liegen. Das mit Abstand stärkste Besucheraufkommen wird dank Städtetouristen, Geschäftsreisenden und Messebesuchern in Frankfurt verzeichnet. Ein florierender Fremdenverkehr kann die Kaufkraftschwäche eines Standortes zumindest abmildern DIE ZUM TEIL KRÄFTIG WACHSENDE WOHNBEVÖLKERUNG VERHILFT DEM HANDEL ZU NEUEN KÄUFERN DER FREMDENVERKEHR KANN DEN HANDEL NICHT AN ALLEN STANDORTEN WIRKUNGSVOLL UNTERSTÜTZEN Quelle: Feri Saarbrückesers- Kai- Kassel Wiesbadestadfurt Fulda Mainz Trier Darm- Gießen Franklautern Einwohnerentwicklung von bis 1 in % Quelle: BulwienGesa Gießen Kaiserslautern Saarbrücken Mainz Darmstadt Wiesbaden Kassel Trier.3 Fulda Frankfurt Übernachtungen auf 1. Einwohner Zuwachs von 5 bis 15 in % Wir erwarten für das laufende Jahr eine im Wesentlichen stabile Spitzenmiete an den betrachteten Standorten. Nur noch vereinzelt dürfte es zu einem weiteren Anstieg kommen. Zwar sind die gesamtwirtschaftlichen Bedingungen nach wie vor günstig, aber dennoch nicht mehr ganz so gut wie in den beiden vergangenen Jahren. Insbesondere die zurückgekehrte Inflation schmälert wieder den Einkommenszuwachs der privaten Haushalte. Hinzu kommen noch das in den letzten Jahren schon erheblich gestiegene Niveau der Einzelhandelsmieten und die zunehmenden Belastungen durch den wachsenden E-Commerce. Prognose: 17 dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel weitgehend stagnieren 1

17 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 PROGNOSE HANDEL Hessen e Frankfurt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 3 (3,) 3 (,) 3 (,) Darmstadt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 (,) 9 (-,) 99 (1,) Fulda Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 53 (,) 5 (-1,9) 5 (,) Gießen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 (,9) 5 (,) 5 (,) Kassel Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 97 (,1) 95 (-,1) 95 (,) Wiesbaden Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 135 (3,) 135 (,) 135 (,) Rheinland-Pfalz Kaiserslautern Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (-3,) 7 (-1,3) 7 (,) Mainz Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 11 (,) 11 (,) 11 (,) Trier Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 13 (3,) 15 (1,9) 1 (1,5) Saarland Saarbrücken Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 (-,3) 5 (,) 5 (,) Durchschnitt ohne Frankfurt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 (1,) 1 (-,3) 1 (,3) Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Büro - Marktsituation und Prognose Die international bedeutsamen Krisenherde sind zahlreicher geworden: Die Bandbreite reicht von den gewaltsamen Auseinandersetzungen in der Ukraine und Syrien über wirtschaftliche Risiken durch Protektionismus, den sich der amerikanische Präsident Donald Trump vorstellt, oder den Brexit bis hin zu den bürgerkriegsähnlichen Zuständen im ölreichen Venezuela und den Machtproben des nordkoreanischen Regimes. Sichtbar negative Auswirkungen auf den Wirtschaftsstandort Deutschland sind bislang allerdings ausgeblieben. Ganz spurlos bleiben die damit verbundenen Risiken aber auch nicht. Das zeigen die Indikatoren zum Geschäftsklima und zur konjunkturellen Entwicklung: Während die Lagekomponenten der Umfragen seit geraumer Zeit jeweils hohe Werte erreichen, fallen die Erwartungen ebenfalls seit längerem deutlich skeptischer aus. Die Vielzahl internationaler Krisenherde hat die gute Stimmung der Unternehmen bislang kaum getrübt DAS VOM IFO INSTITUT ERMITTELTE GESCHÄFTSKLIMA HAT SICH ZU- LETZT SICHTLICH VERBESSERT DIE KONJUNKTURELLEN ERWARTUNGEN DER VOM ZEW BEFRAGTEN FINANZMARKTEXPERTEN HABEN SICH AUFGEHELLT 15 Indizes 5 = 1, saisonbereinigt Erwartungen ifo Geschäftsklima Lage Konjunkturelle Erwartungen Konjunkturelle Lage Quelle: IFO Institut Quelle: ZEW 15

18 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 Die Entwicklung der deutschen Büromärkte spiegelt das Marktumfeld gut wider. Die positive wirtschaftliche Lage sorgt für steigende Beschäftigung und einen entsprechend hohen Bedarf an Büroflächen. Diese werden aber nur verhalten ausgeweitet, sodass sich das frei verfügbare Angebot spürbar ausgedünnt hat. An manchen Standorten ist das vor einigen Jahren noch reichliche Büroflächenangebot inzwischen so knapp, dass die Nachfrager kaum noch geeignete zusammenhängende Flächen vorfinden. Diese Knappheit führt aber nicht zu kräftig steigenden Mieten. Die Spitzenmieten für Büroflächen ziehen zwar an, aber in einem insgesamt eher verhaltenen Ausmaß. Die Unternehmen agieren angesichts der bestehenden Risikofaktoren vorsichtig und scheuen teure Mietabschlüsse. Das ausgedünnte Büroflächenangebot schlägt sich nicht in kräftig steigenden Büromieten nieder Der beschriebene Trend zeigt sich mit Einschränkungen auch an den zehn betrachteten Bürostandorten. Der Grund ist neben der unterschiedlichen regionalen wirtschaftlichen Entwicklung die Bandbreite der Standortgröße. Vier der zehn Städte zählen mit rund einer halben Million Quadratmeter Bürofläche zu den kleinen Standorten am deutschen Büromarkt; die Spitzenmieten sind zum Teil einstellig. Dagegen verfügt Frankfurt als teuerster deutscher Bürostandort mit mehr als 1 Millionen Quadratmetern über die -fache Bürofläche. Das eher ruhige Marktgeschehen der kleinen Standorte tritt noch deutlicher beim Büroflächenumsatz zutage. So wies Frankfurt im vergangenen Jahr mit. Quadratmetern etwa den 1-fachen Büroflächenumsatz von Kaiserslautern und Trier auf. Etwas ausgeprägter sind die Marktaktivitäten der einwohnermäßig deutlich größeren Städte Kassel und Saarbrücken. Noch etwas lebhafter zeigen sich die Märkte in den neben Frankfurt drei weiteren Städten im Rhein-Main-Gebiet Darmstadt, Mainz und Wiesbaden. Die kleinen Büromärkte ticken anders als die Schwergewichte am deutschen Büromarkt ZEHN BÜROSTANDORTE VON GANZ KLEIN BIS GANZ GROSS 1, 1, 1. 5,7 5,1,7,9 5,9 7, 7,, Fulda Kaiserslautern Quelle: BulwienGesa, Feri Mainz Trier Gießen Kassel Saarbrücken Darmstadt Wiesbaden Frankfurt Bürofläche in 1. Quadratmetern (1) Bürofläche je Einwohner in Quadratmetern (1) Aggregiert über alle zehn Standorte ist die unterschiedliche Dynamik beim Wachstum der Bürobeschäftigtenzahl und dem eher gemächlichen Ausbau der Büroflächen gut zu erkennen. So stieg die gesamte Zahl der Werktätigen mit Büroarbeitsplatz an den betrachteten Städten binnen zehn Jahren um insgesamt rund 13 Prozent, während die kumulierten Büroflächen lediglich um Prozent ausgeweitet wurden. Diesen Durchschnittswerten entspricht letztlich nur die Entwicklung am Mainzer Büromarkt. die übrigen Standorte weichen mehr oder weniger stark davon ab. Ins Gegenteil verkehrte sich die Relation die Bürofläche stieg stärker als die Bürobeschäftigung nur in Gießen und Wiesbaden. Die Bürobeschäftigtenzahl ist binnen 1 Jahren doppelt so schnell wie die Bürofläche gewachsen 1

19 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG WÄCHST SCHNELLER ALS DIE FLÄCHE ABER MIT GROSSEN REGIONALEN UNTERSCHIEDEN Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von bis e Bürofläche in Millionen Quadratmetern (links) Bürobeschäftigte in Tausend (rechts) Frankfurt Darmstadt Bürofläche Fulda Gießen Kassel Wiesbaden Kaiserslautern Bürobeschäftigung Mainz Trier Quelle: BulwienGesa, Feri, DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, Feri, DZ BANK Research Der seit längerem rückläufige Trend bei der Entwicklung neuer Büroflächen ist ebenfalls gut erkennbar. Sowohl in den neun Oberzentren als auch am Top-Standort Frankfurt ist der jährliche Flächenneuzugang vergleichsweise niedrig trotz des durch die steigende Bürobeschäftigtenzahl hohen Büroflächenbedarfs. Mit der Zeit hat sich aber nicht nur das Büroflächenangebot verknappt. Der Bestand ist durch das langsame Nachwachsen neuer Flächen auch in die Jahre gekommen: Der Anteil nicht mehr zeitgemäßer Bürohäuser wird größer, wodurch sich das Angebot an frei verfügbaren, attraktiven Büroflächen weiter reduziert. Neben dem knapperen verfügbaren Flächenangebot kommt der Bürobestand zunehmend in die Jahre DER FALLENDE TREND BEIM FLÄCHENNEUZUGANG HÄLT AN IN KAISERSLAUTERN, SAARBRÜCKEN UND TRIER SIND IN DEN ZURÜCKLIEGENDEN 1 JAHREN KAUM BÜROFLÄCHEN ENTSTANDEN Büroflächenneuzugang in Tausend Quadratmetern 3, Jährlicher Büroflächenneuzugang in % des Büroflächenbestandes 5, Standorte ohne Frankfurt Frankfurt, 1,5 1,,5, Frankfurt Darmstadt FuldaGießenKassel Wiesbaden Kaiserslautern Mainz Trier Saarbrücken Durchschnitt von 1997 bis Durchschnitt von 7 bis 1 Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa Aus der anhaltend guten Büroflächennachfrage bei einer überschaubaren Angebotsausweitung müsste ein abnehmender Trend beim Büroleerstand folgen. Das trifft auch zu allerdings ist die Entwicklung an den betrachteten Oberzentren weit weniger ausgeprägt als am Top-Standort Frankfurt oder den bundesweiten Oberzentren, die in unserem Index Regional-1 enthalten sind. Während der Leerstand in Kassel und Wiesbaden sichtbar gesunken ist, blieb der Anteil leer stehender Büroflächen an anderen Standorten auf der Zeitachse stabil. Beispiele sind Darmstadt, Kaiserslautern und Mainz. Mit im Durchschnitt weniger als 5 Prozent ist die durchschnittliche Leerstandsquote an den betrachteten Standorten ohne Frankfurt aber ohnehin niedrig. Von Frankfurt abgesehen ist die Leerstandsquote an allen betrachteten Standorten relativ niedrig 17

20 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 NUR IN FRANKFURT IST DIE LEERSTANDSQUOTE NOCH RELATIV HOCH Leerstandsquote in Prozent Frankfurt Top-7 Darmstadt Fulda Gießen Kassel Wiesbaden Kaiserslautern Mainz Trier Saarbrücken Standorte ohne Frankfurt Regional-1 Quelle: BulwienGesa Wie bei der Leerstandsentwicklung lässt sich auch beim Büroflächenumsatz eine Abweichung vom allgemeinen Trend erkennen. Bis vor etwa zehn Jahren lag der jährliche Flächenumsatz ausgedrückt in Prozent des Bestands etwa gleichauf mit bundesweiten Oberzentren. Seitdem sind die Marktaktivitäten der Standorte aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland allerdings sichtbar unter den bundesweiten Vergleichsindex gesunken. Aber sowohl bei den bundesweiten als auch den hier betrachteten Standorten geht der Flächenumsatz tendenziell zurück, während er an den Top-Standorten gleich bleibt beziehungsweise sogar anzieht. In den Oberzentren nimmt die Marktaktivität gemessen am Flächenumsatz allmählich ab DER BÜROFLÄCHENUMSATZ IST 1 IN FRANKFURT, ABER AUCH Büroflächenumsatz in % des Büroflächenbestandes Frankfurt Top-7 Quelle: BulwienGesa IN DEN OBERZENTREN KRÄFTIG GESTIEGEN Büroflächenumsatz in % des Büroflächenbestandes, 3,5 3,,5, 1,5 1,,5, Standorte ohne Frankfurt Regional-1 Quelle: BulwienGesa Die Spitzenmiete ist an den zehn analysierten Bürostandorten seit durchweg gestiegen. Aber so unterschiedlich wie die Spitzenmiete sie reicht von etwa 9 bis über 35 Euro je Quadratmeter fällt auch die Bandbreite des Anstiegs aus. Bei letzterem liegen Darmstadt, Frankfurt und Kaiserlautern am unteren Rand mit einem Mietplus von rund 1 Prozent. Schneller ging es in Trier mit über 3, in Fulda mit über und in Kassel mit mehr als 5 Prozent aufwärts. Der starke prozentuale Anstieg geht aber nicht nur von einer erfreulichen Marktentwicklung aus, sondern ist auch dem niedrigen Ausgangsniveau geschuldet. Die höchsten Büromieten erreichen neben Frankfurt die weiteren Standorte im Rhein-Main-Gebiet. In Darmstadt und Mainz müssen etwa 13 Euro je Quadratmeter gezahlt werden, in Wiesbaden liegt die Bürospitzenmiete um etwa 1 Euro darüber. Miethöhe und Mietanstieg klaffen weit auseinander 1

21 Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 17 FRANKFURTS SPITZENMIETE STAGNIERT, DIE DER OBERZENTREN ZIEHT MIT MODERATEM TEMPO AN 5 Spitzenmiete Büro in Euro je Quadratmeter Frankfurt Top-7 Standorte ohne Frankfurt Regional-1 Quelle: BulwienGesa IN KAISERSLAUTERN KOSTEN BÜROFLÄCHEN ETWA EIN VIERTEL DES FRANKFURTER NIVEAUS 9, 9, 1, 1,5 1, 1, 3 Quelle: BulwienGesa Kaiserslautern Saarbrücken Fulda Gießen Trier , 13,1 1,3 Spitzenmiete 1 in Euro je Quadratmeter Veränderung in % von bis ,5 Kassel Mainz Darmstadt Wiesbaden Frankfurt Die Entwicklung der betrachteten Bürostandorte dürfte im Wesentlichen an das Vorjahr anknüpfen. Wir erwarten für die Oberzentren im Durchschnitt ein moderates Plus der Spitzenmiete von 1,5 Prozent. Dabei dürfte der Büroleerstand erneut leicht zurückgehen. In Frankfurt besteht die Chance, dass die stagnierende Spitzenmiete im Zuge einer steigenden Flächennachfrage durch den Brexit spürbar anzieht. Dadurch könnte auch die Leerstandsquote kräftig zurückgehen. Prognose 17: Der Aufwärtstrend am Büromarkt setzt sich fort Frankfurt dürfte zudem vom Brexit profitieren PROGNOSE BÜRO e Hessen Frankfurt Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 35,5 (1,) 35,5 (,) 3, (3,) Leerstandsquote in % 11,3 1,7 1, Darmstadt Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13, (,) 13,1 (,) 13,3 (1,5) Leerstandsquote in %,5,,5 Fulda Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 9,7 (,1) 1, (3,1) 1,1 (1,) Leerstandsquote in % 5, 5,,9 Gießen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1,5 (,) 1,5 (,) 1,5 (,) Leerstandsquote in % 3,5 3, 3,3 Kassel Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1,7 (3,9) 1, (,9) 1,9 (1,) Leerstandsquote in %,5,5, Wiesbaden Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1,3 (,1) 1,3 (,) 1,5 (1,) Leerstandsquote in % 5,7 5,7 5, Rheinland-Pfalz Kaiserslautern Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 9,1 (1,1) 9, (1,1) 9, (,) Leerstandsquote in % 3, 3, 3, Mainz Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, (,) 13, (3,) 13, (1,5) Leerstandsquote in % 5,7 5,5 5, Trier Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1,5 (,) 1, (1,) 1,7 (1,) Leerstandsquote in % 3,7 3,3 3, Saarland Saarbrücken Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 9, (-1,) 9, (,1) 9,9 (1,) Leerstandsquote in % 5, 5,5 5, Standorte ohne Frankfurt Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,9 (,9) 1, (1,) 1, (1,5) Leerstandsquote in % 5,,9, Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research 19