IMMOBILIENMARKT BAYERN

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1 IMMOBILIENMARKT BAYERN 17 1 ANHALTENDER AUFSCHWUNG HOHE NACHFRAGE NACH WOHNUNGEN UND BÜROS TREIBT MIETEN EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP DEZEMBER 17

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3 Immobilienmarkt Bayern 17 1 INHALT Grußwort Gewerbliche Immobilien in Bayern 3 Bayern als Immobilienstandort 3 Immobilienstandorte im Marktbericht 5 Demografische Implikationen für die bayerischen Großstädte Handel Marktsituation und Prognose Büro Marktsituation und Prognose 1 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose Immobilien-Investitionen in Bayern 7 Großraum München die deutsche Boomregion Immobilienstandort München Der Immobilienmarkt im Landkreis München 33 Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen 35 Immobilienstandort Nürnberg 35 Immobilienstandort Fürth 1 Immobilienstandort Erlangen 5 Fuggerstadt Augsburg 5 Autos und High-Tech Ingolstadt und Regensburg 55 Immobilienstandort Ingolstadt 55 Immobilienstandort Regensburg Universitätsstadt Würzburg 5 Standorte im Überblick 7 Impressum 7 Disclaimer 7 Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 73 1

4 Immobilienmarkt Bayern 17 1 GRUSSWORT Sehr geehrte Damen und Herren, wir untersuchen regelmäßig die Immobilienmärkte, auf denen wir aktiv sind. Die veröffentlichten Studien richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der Genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir gemeinsam den Markt bearbeiten. Daten über regionale Standorte sind häufig schwer verfügbar. Deshalb wollen wir mit der vorliegenden Studie zu einer höheren Markttransparenz beitragen. Mit diesem Bericht analysieren wir zum dritten Mal die Segmente Einzelhandel, Büro und Wohnen an acht bayerischen Großstädten und dem Landkreis München, der die Landeshauptstadt umschließt. Eine weit überdurchschnittliche Wirtschaftsleistung gepaart mit einer an Vollbeschäftigung grenzenden Arbeitslosenquote und einem kräftigem Bevölkerungswachstum Bayerns Stellung unter den deutschen Bundesländern ist unverändert herausragend. Davon profitiert der Immobilienmarkt insbesondere in der Landeshauptstadt München, die in allen untersuchten Marktsegmenten unter den Top-Standorten Spitzenwerte erzielt. Die Entwicklung in den sieben Oberzentren folgt im Wesentlichen dem bundesweiten Trend die Bürobeschäftigung nimmt stärker zu als die Bürofläche, und wachsende Einwohnerzahlen in den Städten sorgen für hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. In beiden Segmenten sind moderate Mietsteigerungen zu erwarten. Auf den Einzelhandelsimmobilienmärkten entwickeln sich die sieben untersuchten Oberzentren standortbezogen heterogen. Gemein haben sie aber, dass sich die Spitzenmieten wie auch im bundesweiten Durchschnitt stabil entwickeln dürften. Der vorliegende Marktbericht ergänzt unsere Fachthemenreihe, mit der wir traditionell im Frühjahr und im Herbst Untersuchungen über regionale Immobilienzentren und die Top-7 des deutschen Immobilienmarkts veröffentlichen. Seit einigen Jahren analysieren wir zudem zweimal jährlich die Märkte einzelner Bundesländer. Alle bislang veröffentlichten Studien der DG HYP stehen Ihnen auf unserer Website unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Mit freundlichen Grüßen Dr. René Beckert Leiter Immobilienzentrum München DG HYP Dezember 17

5 Immobilienmarkt Bayern 17 1 GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN BAYERN Bayern als Immobilienstandort Bayern liegt nicht immer, aber doch recht oft auf dem Spitzenplatz. So lassen sich Vergleiche von Bayern mit den übrigen deutschen Bundesländern meist kurz zusammenfassen. Zu den herausragenden Stärken des Bundeslandes zählen das kräftige Wachstum der Wirtschaft und die ausgezeichnete Lage auf dem Arbeitsmarkt mit der niedrigsten Arbeitslosenquote in Deutschland. Außerdem ist die Bevölkerung unter den westdeutschen Flächenländern am stärksten gewachsen. Und bei der öffentlichen Verschuldung je Einwohner schneidet nur Sachsen noch etwas besser ab. Gute Platzierungen werden auch seit jeher in Bildungsvergleichen erreicht. Ein weiterer Pluspunkt ist die niedrige Kriminalität. Im Vergleich der 1 deutschen Bundesländer schneidet Bayern hervorragend ab Der Immobilienmarkt profitiert von der bayerischen Erfolgsgeschichte durch eine hohe Nachfrage nach Wohnungen und Gewerbeflächen. Die Kehrseite der erfreulichen Entwicklung ist das hohe Niveau von Preisen und Mieten und das knappe Angebot. Das betrifft vor allem die boomende Landeshauptstadt München, in der nicht nur Wohnungen, sondern inzwischen auch Büroflächen Mangelware sind. Auch die weiteren Perspektiven für die bayerischen Immobilienstandorte sind durchweg günstig, was sich in einem hohen Interesse der Anleger niederschlägt. Das gilt wiederum insbesondere für München. Durch die enorm hohen Kaufpreise liegen die anfänglichen Mietrenditen hier spürbar unter den bundesweiten Vergleichsgrößen. In den bayerischen Oberzentren gilt das im Wesentlichen für Mehrfamilienhäuser, nicht aber für Büro- und Einzelhandelsimmobilien. In diesem Marktbericht betrachten wir die Marktsegmente Handel, Büro und Wohnen in den acht bayerischen Großstädten. Das sind neben der Landeshauptstadt München die Städte Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg und Würzburg. Außerdem haben wir den Landkreis München berücksichtigt, der die bayerische Landeshauptstadt umschließt. Zusammengenommen leben dort etwa 3 Millionen Menschen, also etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung. In der Tabelle auf Seite 5 werden die Standorte mit einigen Kennzahlen charakterisiert. Im folgenden Kapitel auf den Seiten und 7 wird kurz die demografische Entwicklung betrachtet. Den Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen ist jeweils ein eigener Abschnitt ab den Seiten, 1 und gewidmet. Daran schließen sich ab Seite die Profile der einzelnen Immobilienstandorte, beginnend mit München, an. Standorte im Marktbericht: München plus Landkreis sowie sieben weitere bayerische Großstädte DIE DYNAMIK AM BAYERISCHEN IMMOBILIENMARKT IST MEISTENS Anstieg von bis 1 in % ETWAS HÖHER ALS IM BUNDESWEITEN VERGLEICH Anstieg von bis 1 in % 51, 5,1 35,3 3,9 3, 3,7,,,1 3,,1 51,1 Handel Spitzenmiete Büro Spitzenmiete Wohnen Erstbezugsmiete München Top-Standorte Quelle: BulwienGesa Handel Spitzenmiete Büro Spitzenmiete Wohnen Erstbezugsmiete Städte ohne München Bundesweite Oberzentren Quelle: BulwienGesa 3

6 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Bayern im Bundeslandvergleich BAYERN: KRÄFTIGES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM GUTE PLATZIERUNG IM BILDUNGSMONITOR Einwohnerentwicklung von 1995 bis 15 in % Bayern Baden-Württemb. Schl.-Holstein Westdeutschland Hessen Niedersachsen Rheinland-Pfalz Deutschland NRW -, Ostdeutschland -, 3,,7,1 1,,5 5,1 5, 7,1 Sachsen Thüringen Bayern Baden-Württemb. Hamburg Saarland Meckl.-Vorpommern Niedersachsen Sachsen-Anhalt Hessen Rheinland-Pfalz Brandenburg Schl.-Holstein NRW Bremen Berlin 7, 3, 1, 57, 55,7 5, 5,1 51,7 51, 5,7 5 7, 7,3 5,3 Bewertung der Bundesländer 3,9 im INSM-Bildungsmontor in,7 Punkten (17) Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: IW Köln / INSM Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft BAYERN: ÜBERDURCHSCHNITTLICHES WIRTSCHAFTSWACHSTUM REICHT FÜR NR. 1 UNTER WESTDEUTSCHEN FLÄCHENLÄNDERN Reales BIP gegenüber Vorjahr in % Bayern Deutschland BIP-Veränderung in jeweiligen Preisen von 199 bis 1 in % Bayern Baden-Württemb. 71, Westdeutschland 3,3 Deutschland, Rheinland-Pfalz 1,7 Niedersachsen 59,3 Ostdeutschland 59,1 NRW 5,7 Hessen 53,7 Schl.-Holstein,9 1,3 Quelle: Bundesagentur für Arbeit BIP = Bruttoinlandsprodukt Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder BAYERN: AUF DEM WEG ZUR VOLLBESCHÄFTIGUNG NIEDRIGE VERSCHULDUNG JE EINWOHNER Arbeitslosenquote in % (Oktober 17) Bayern,9 Baden-Württemb. 3,3 Rheinland-Pfalz,5 Hessen, Westdeutschland 5, Deutschland 5, Niedersachsen 5,5 Schl.-Holstein 5,7 Ostdeutschland NRW 7, 7,1 Sachsen Bayern Baden-Württemb. Meckl.-Vorpommern Brandenburg Thüringen Niedersachsen Hessen Sachsen-Anhalt Schl.-Holstein Rheinland-Pfalz NRW Hamburg Berlin Saarland Bremen 1,, 5,7 7,,, 9,3 1,1 1,7 11, 11,3 13, 1, 1, 1, Pro-Kopf-Verschuldung der Bundesländer in Tausend Euro (15) 3,7 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Statisches Bundesamt KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % ggü. Vorjahr e 1e Bruttoinlandsprodukt 1,7 1,9,, Arbeitslosenquote (in %),,1 5,7 5,7 Inflationsrate (HVPI),1, 1,7 1, Budgetsaldo (in % des BIP),7,,,9 Quelle: DZ BANK Research

7 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Immobilienstandorte im Marktbericht Quelle: DZ BANK Research PROFILE DER BETRACHTETEN IMMOBILIENSTANDORTE (DATEN FÜR 1) Regionen / Städte in Tausend Haushalte in Tausend BIP pro Kopf mtl. in Euro in % in Euro in Tausend Beschäftigte in % der Einwohner Einwohner Verfügb. Arbeitslosenquote Einkommen Verarbeitendes Gewerbe Anteil Beschäftigte in % in Tausend m² Bürofläche Einzelhandelsfläche Wohnungsbestand in Tausend m² in Tausend München , Landkreis München , Nürnberg , Fürth , Erlangen , Augsburg , Ingolstadt , Regensburg , Würzburg , Städte ohne München , Alle Städte , Bayern 1... *) 3,5 3.5 *) 7.35 *) 57 *) Anteil an Bayern in % Regional , Top , Regional-1 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Quelle: Bundesagentur für Arbeit, BulwienGesa, Feri *) geschätzt für 1 5

8 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Demografische Implikationen für die bayerischen Großstädte Demografische Prognosen sind ein schwieriges Unterfangen. Denn während sich die natürliche Bevölkerungsentwicklung recht gut fortschreiben lässt, unterliegen Wanderungsbewegungen großen Schwankungen, die aufgrund der langen Prognosezeiträume zu erheblichen Abweichungen von der tatsächlichen Entwicklung führen können. Allerdings ist die Migration in Deutschland oft für den Löwenanteil der prognostizierten Veränderung der Bevölkerung verantwortlich. Das gilt auch für die Bevölkerungsprognose vom Bayerischen Landesamt für Statistik für die im Bericht analysierten Standorte siehe die folgende Abbildung. Insofern kann die Einwohnerentwicklung auch von der dargestellten Größenordnung deutlich abweichen. Falls die Prognose so eintrifft, würde die Einwohnerzahl in Würzburg stagnieren, an allen anderen Standorten aber zulegen. Dabei reicht das Wachstum von 15 bis 35 von Prozent in Erlangen bis 17 Prozent im Landkreis München. Auffällig ist, dass lediglich die Stadt München von einem ausgeprägten natürlichen Einwohnerplus profitieren soll. Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung reicht von Stagnation bis zu kräftigem Wachstum DIE BEVÖLKERUNGSPROGNOSE FÜR DIE BAYERISCHEN GROSSSTÄDTE REICHT BIS 35 VON STAGNATION BIS KRÄFTIGEM WACHSTUM Einwohnerentwicklung von 15 bis 35 in % Würzburg Erlangen Ländlicher Raum Nürnberg Bayern insgesamt Ingolstadt Urbaner Raum Regensburg Fürth Augsburg München Landkreis München davon Zuwanderung davon natürlich Einwohnerentwicklung von 15 bis 35 in % Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik Bezogen auf Bayern insgesamt soll die Einwohnerzahl von 15 mit 1, Millionen Menschen bis 35 auf 13,5 Millionen um rund 5 Prozent steigern. Dabei ergeben sich allerdings erhebliche regionale Unterschiede, wie die Karte auf der Folgeseite zeigt. Während die Region Oberbayern kräftig zulegt, nimmt die Bevölkerung in Franken und Oberfranken ab. Im Gegensatz zur insgesamt wachsenden Einwohnerzahl des Bundeslandes dürfte sich das Arbeitskräftepotenzial durch die Alterung der Bevölkerung vermindern. So wird die Zahl der 19- bis unter -jährigen von 15 mit 7,3 Millionen auf, Millionen bis 35 sinken. Das Durchschnittsalter der Bayern erhöht sich in diesem Zeitraum voraussichtlich von etwa 3,5 Jahre auf Jahre. Bayerns Bevölkerung wird größer und älter Die demografische Entwicklung ist ein wesentlicher Einflussfaktor für die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dieser ist davon zudem generell stärker als andere Güter betroffen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf anpassen lassen. Demografische Veränderungen stellen deshalb für Immobilieninvestitionen grundsätzlich ein Risiko dar. Erschwerend kommt hinzu, dass sich generelle demografische Trends nicht ohne weiteres auch auf jeden Immobilienstandort übertragen lassen. Trotz dieser Restriktionen ist die Analyse demografischer Auswirkungen sinnvoll, um Szenarios für die zukünftige Nachfrage nach Wohnraum, Büros und Einzelhandelsflächen durchzuspielen. Einige mögliche Auswirkungen sind nachfolgend aufgeführt. Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen

9 Immobilienmarkt Bayern 17 1» Durch die sinkende Personenzahl je Haushalt nimmt die Wohnungsnachfrage bei einer wachsenden Bevölkerung überproportional zu; bei sinkender Einwohnerzahl wird der Nachfragerückgang gedämpft. Kleine Haushalte haben allerdings einen höheren Flächenbedarf und entsprechend höhere Wohnkosten pro Kopf, wodurch die Erschwinglichkeit belastet wird. Außerdem werden für die alternde Bevölkerung deutlich mehr seniorengerechte Wohnungen benötigt.» Die Büronachfrage könnte sinken, wenn ab die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge in den Ruhestand übertreten. Darüber hinaus könnte die zunehmende Digitalisierung das Homeoffice attraktiver werden lassen.» Das Bevölkerungswachstum der Städte stärkt die Einzelhandelsnachfrage. Der größere Seniorenanteil kann aber die Kaufkraft durch das im Ruhestand sinkende Einkommen schwächen. Die abnehmende Mobilität Älterer kann sich gerade bei weiträumigen Einzugsgebieten negativ auf die Kundenfrequenz auswirken. Wohnen: Steigender Bedarf an kleineren Wohnungen Büro: Ruhestand der Baby-Boomer führt zu sinkender Erwerbstätigkeit Handel: Einwohnerwachstum der Städte unterstützt die Nachfrage BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG IN DEN KREISFREIEN STÄDTEN UND LANDKREISEN BAYERNS Veränderung 35 gegenüber 15 in Prozent Quelle: Bayerisches Landesamt für Statis 7

10 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Handel Marktsituation und Prognose Die Wirtschaft läuft rund, der Arbeitsmarkt floriert und die Stimmung der Konsumenten ist bestens. Sparen ist im Zinstief auch nicht attraktiv, sodass dem Geldausgeben kaum etwas entgegensteht. So ist es kaum verwunderlich, dass die Einzelhandelsumsätze im vergangenen Jahr den kräftigsten Zuwachs seit der Jahrtausendwende aufwiesen. Jubel ist nach den langen Durststrecken im Handel aber ausgeblieben, was wohl eher die Überraschung ist. Dabei ist die Lage hierzulande nicht so trist wie in den Vereinigten Staaten, wo bereits von einer Retail Apocalypse gesprochen wird, weil dort in den Shopping-Malls in größerer Zahl Geschäfte schließen. Davon sind auch wichtige Ankermieter der Malls wie Macy's, Sears oder JC Penney betroffen, was angesichts der erfreulichen Zahlen, die die US-Wirtschaft und der Arbeitsmarkt liefern, nicht so recht ins Bild passen will. Trotz günstiger Rahmenbedingungen spürt der (stationäre) Handel Gegenwind Doch auch im deutschen Einzelhandel gibt es trotz guter wirtschaftlicher Vorgaben Negativmeldungen. So musste vor einigen Monaten die Nürnberger Modekette Wöhrl Insolvenz anmelden. Und erst vor wenigen Wochen überraschte der Kölner Warenhauskonzern Galeria Kaufhof mit der Schlagzeile, dass der Kreditversicherer Hermes aufgrund einer verschlechterten Bonität die Kreditlimite gekürzt hat. Für Stirnrunzeln sorgte auch eine weitere Meldung des Kaufhaus-Konzerns, der derzeit in Frankfurt auf dem Grundstück der abgerissen Zeilgalerie die Verkaufsfläche seiner Flagship-Filiale an der Hauptwache erweitert. Denn in den oberen drei Etagen des Neubaus an Frankfurts Flaniermeile sollen nicht Kleidung, Schuhe oder Spielwaren verkauft, sondern komplett eingerichtete Büros Stichwort Coworking wochenweise über das Start-up Wework vermietet werden. Die gute Stimmung in den 1A-Lagen ist etwas verblasst Für einen Abgesang auf den Einzelhandel ist es jedoch zu früh. Das macht ein Einkaufsbummel am Samstag deutlich. Statt gähnender Leere ist es schwierig, einen Platz im Parkhaus oder Café zu bekommen. Und gut besuchte Malls gibt es selbstverständlich auch in den Vereinigten Staaten. Die Probleme im US-Einzelhandel sind in hohem Maße auf die frühere übermäßige Ausweitung der Einzelhandelsflächen zurückzuführen. Viele Jahre lang haben die Retailer die Nähe zu den Kunden gesucht und dabei ihre Filialnetze immer weiter ausgedehnt. Deshalb ist die Verkaufsfläche je Einwohner in den US-Einkaufszentren etwa zehnmal so groß wie in Deutschland. Insofern stellt die Ausdünnung der Filialnetze auch eine notwendige Marktbereinigung dar. Der US-Einzelhandel leidet unter einem hohen Flächenüberangebot Wie in Deutschland sind die Shopping Malls aber auch einer wachsenden Konkurrenz ausgesetzt, die vom erfolgreichen Online-Handel ausgeht. Hier sind die Amerikaner schon weiter als die Deutschen sowohl hinsichtlich des Bestellverhaltens als auch beim Umfang der bestellten Produkte. Das Beispiel Amazon zeigt, wie das Online- Shoppen immer weiter vereinfacht wird. Der US-Riese führte sowohl den Dash Button als auch die Online-Box Echo zunächst in den Vereinigten Staaten ein. Inzwischen ist beides aber auch in Deutschland etabliert. Damit können in Küche, Bad oder Haushaltsraum per Knopfdruck die zur Neige gehenden Produkte nachbestellt werden. Die Echo-Box, die auf den Namen Alexa hört, kann noch viel mehr. Sie spielt auf Zuruf Musik ab, liest Nachrichten, den Wetterbericht oder s vor und steuert Smart Home Funktionen wie Licht und Heizung. Außerdem nimmt sie natürlich auch Bestellungen für den Versandriesen entgegen. Amazon macht das Online-Shoppen mit neuen Funktionen attraktiver Aller Voraussicht nach dürfte auch in Deutschland die Entwicklung des Online- Shoppings weiter voranschreiten. Der Einzelhandel testet bereits neue Absatzkanäle. So ist Rossmann in Berlin eine Kooperation mit Amazon eingegangen, um die Lieferung von Drogerieprodukten zu testen: Die Kunden können sich in der Bundeshauptstadt 5. Produkte aus dem Rossmann-Sortiment nach Hause liefern lassen. Auch in Deutschland wird die Entwicklung des Online-Handels weiter voranschreiten

11 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Ein anderes Beispiel betrifft Aldi. Auch der Discounter tastet sich im Online-Geschäft weiter vor. Das Bestellen von Lebensmitteln soll den Kunden zunächst in den Vereinigten Staaten in drei Ballungsräumen den Kunden ermöglicht werden. Sollte der Test erfolgreich verlaufen, dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis das Angebot auch auf deutsche Verbraucher ausgeweitet wird. Mit einem zunehmenden Anbieter- und Produktangebot, vereinfachten Bestellverfahren und verkürzten Lieferzeiten dürfte der E-Commerce weiter an Attraktivität gewinnen. Die Bereitschaft, den je nach Wohnort gegebenenfalls längeren Weg ins Einkaufszentrum oder in die City auf sich zu nehmen, wird dadurch wohl eher abnehmen. Das Umfeld für den bayerischen Einzelhandel ist hervorragend Die Folgen der Digitalisierung werden den Einzelhandel in den 1A-Lagen auch in der Zukunft betreffen. Mit der fortschreitenden Verschiebung vom stationären Handel zur Online-Bestellung mit Lieferung an die Haustür oder in die Packstation dürfte ein nachlassender Bedarf an Verkaufsflächen einhergehen. Das Ausmaß kann dabei je nach Produktkategorie unterschiedlich ausfallen. Lebensmittel und Luxusgüter werden voraussichtlich auch weiterhin vorwiegend im Geschäft gekauft. Erstere, weil die Wege zum nächsten Lebensmittelgeschäft oder Discounter in Deutschland zumeist kurz sind. Und letztere, weil exklusive Produkte erlebt werden wollen. Im breiten Segment dazwischen dürfte die Online-Konkurrenz aber stärker werden. Darunter fallen auch große Teile des konsumigen Angebots in den 1A-Lagen. Auf dieses Segment hat es aber auch die wachsende Konkurrenz der mit FOC abgekürzten Factory Outlet Center abgesehen. Denn die Zahl der 1 heute schon aktiven FOC, die größtenteils in den zurückliegenden zehn Jahren eröffnet wurden, steigt: Bundesweit sind weitere zwölf im Bau oder geplant; eines davon in der hübschen mittelfränkischen Kleinstadt Dinkelsbühl. Lebensmittel und Luxus dürften weniger unter der Online-Konkurrenz leiden Aber auch Factory Outlets könnten Umsatz aus den Innenstädten abziehen Diese Entwicklung scheint an den innerstädtischen Einzelhandelsstandorten angekommen zu sein: Seit 15 hat sich der Mietanstieg nach einem viele Jahre währenden Aufwärtstrend zunächst verlangsamt und ist inzwischen zum Halten gekommen. Allerdings erfolgte das Abbremsen des Mietanstiegs im Rahmen eines außerordentlich günstigen wirtschaftlichen Umfelds. Denn trotz des im gesamten Einzelhandel kräftig gewachsenen Umsatzes ist die Nachfrage nach Verkaufsflächen eher verhalten. Sollte sich das derzeit günstige wirtschaftliche Umfeld abschwächen, könnten damit letztlich auch rückläufige Mieten in den 1A-Lagen verbunden sein. Auch in den besten deutschen Shopping-Lagen steigen die Spitzenmieten nicht mehr BAYERNS ARBEITSMARKT PEILT VOLLBESCHÄFTIGUNG AN DAS KONSUMKLIMA SPRICHT FÜR HOHE KAUFBEREITSCHAFT Arbeitslosenquote in % Bayern Deutschland GfK Konsumklima Quelle: Feri Quelle: GfK 9

12 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Das aktuelle Bild der deutschen Wirtschaft sieht allerdings nach einer Fortsetzung der schon einige Jahre anhaltenden Aufschwungphase aus. Damit bleiben auch die Aussichten für den Einzelhandel günstig. Für eine gute Nachfrage spricht insbesondere der robuste Arbeitsmarkt. Das gilt insbesondere in Bayern mit einer Arbeitslosenquote von,9 Prozent im Oktober 17, die nahezu an Vollbeschäftigung grenzt. Von den rund fünf Millionen sozialversicherungspflichtigen Beschäftigungsverhältnissen, die in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland entstanden sind, entfiel allein ein Fünftel auf Bayern. Trotz des in Bayern immer knapper werdenden Fachkräfteangebots konnte die Beschäftigung ungebremst zulegen. Der Arbeitsmarkt steuert weiter in Richtung Vollbeschäftigung DER TOURISMUS IN DEUTSCHLAND WÄCHST VON JAHR ZU JAHR 3 Besucherankünf te in Millionen (linke und rechte Skala) Bayern (linke Skala) Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland (rechte Skala) DIE ANZIEHENDE INFLATION BREMST DAS WACHSTUM DES REAL VERFÜGBAREN EINKOMMENS 3,,5, 1,5 1,,5, -,5-1, e Private Haushalte: Real verfügbares Einkommen ggü. Vorjahr in % Verpraucherpreise ggü. Vorjahr in % Quelle: DG ECFIN AMECO, Oxford Economics Daneben wirken sich auch andere Faktoren konsumfördernd aus. Ein Umsatztreiber ist der florierende Fremdenverkehr, der trotz des schon hohen Niveaus in Bayern bislang keine Ermüdung des Wachstums zeigt. Zudem profitieren die Städte vom Trend mehrerer kürzerer Trips wie etwa Städtereisen anstelle eines längeren zusammenhängenden Urlaubs. Neben München weisen von den Städten in diesem Bericht vor allem Nürnberg, Regensburg und Würzburg hohe Besucherzahlen auf. Insgesamt konnten die acht analysierten Städte die Zahl der Übernachtungen binnen Jahren von knapp unter 1 auf über 1 Millionen mehr als verdoppeln. Der Tourismus trägt als Wirtschaftsfaktor in zunehmendem Maße zum Einzelhandelsnachfrage bei Eine weitere treibende Kraft ist die in München und den bayerischen Oberzentren zumeist kräftig wachsende Einwohnerzahl, die das Käuferpotenzial siehe dazu die Abbildungen auf Seite 1 kontinuierlich wachsen lässt. In den acht Städten ist die Einwohnerzahl durch den zur Jahrtausendwende eingesetzten Trend Zurück in die Stadt um. Menschen auf,9 Millionen Einwohner gewachsen. Auf der Grundlage der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von etwa 7. Euro, die im Durchschnitt auf jeden Einwohner in den bayerischen Städten entfallen, ergibt sich aus diesem Einwohnerplus eine zusätzliche Kaufkraft von fast drei Milliarden Euro. Das kräftige Einwohnerwachstum treibt die Kaufkraft ebenso in die Höhe Aber nicht alle Faktoren wirken sich konsumfördernd aus: So ist die Zeit einer außergewöhnlich niedrigen Inflation, die in den Vorjahren für ausgeprägte Reallohnzuwächse gesorgt hat, wohl vorüber. Daher dürfte das inflationsbereinigte verfügbare Einkommen in diesem Jahr mit einem Plus von etwas über 1 Prozent nur noch halb so stark wie noch 1 anziehen. Die gestiegene Inflationsrate zehrt Einkommenszuwächse wieder stärker auf Unter dem Strich dürfte der deutsche Einzelhandelsumsatz 17 erneut kräftig zulegen. Der Handelsverband HDE geht von einem Plus ohne Fahrzeughandel, Kraftstoffe und Apotheken und ohne Mehrwehrsteuer von 3 Prozent auf rund 51 Milliarden Euro aus. Damit liegt der erwartete Zuwachs etwa gleichauf zu den Der HDE erwartet 17 einen nominalen Zuwachs der Einzelhandelsumsätze von 3 Prozent 1

13 Immobilienmarkt Bayern 17 1 beiden Vorjahren mit,9 beziehungsweise 3, Prozent. Inflationsbereinigt ist der Abstand aber größer, weil die höhere Dynamik der Verbraucherpreise den Zuwachs der Handelsumsätze für 17 real praktisch halbiert. Dagegen wurde das Plus 15 und 1 nur geringfügig von steigenden Preisen geschmälert. In Bayern ist das Umsatzplus sogar noch höher ausgefallen. So meldete das Bayerische Landesamt für Statistik von Januar bis August 17 gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein nominales Umsatzplus im Einzelhandel von,1 Prozent. Der inflationsbereinigte Zuwachs lag bei, Prozent. Allerdings wuchs der Handel in Verkaufsräumen mit einem nominalen Anstieg von,5 Prozent (real, Prozent) spürbar langsamer. Und die Kategorie Sonstige Haushaltsgeräte, Textilien, Heimwerker- und Einrichtungsbedarf verzeichnete sogar ein leichtes Minus. DAS KRÄFTIGE WACHSTUM IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL HÄLT VORAUSSICHTLICH AUCH 17 AN ERFOLGREICHER E-COMMERCE: 17 DÜRFTE DER UMSATZ AUF EIN ZEHNTEL DES GESAMTMARKTES KOMMEN EH-Umsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst. 1,5,9 -,1-1,,,9, -1, 1,1-3,1,,5 1,7 1,,9 1, e ggü. Vorjahr in Prozent (links) 3, 3, in Mrd. Euro (rechts) p E-Commerce Umsatz in Mrd. Euro (links) Umsatz im stationären Einzelhandel in Mrd. Euro (links) E-Commerce in % des Einzelhandel-Umsatzes (rechts) Quelle: HDE Quelle: HDE Der Online-Handel macht den Geschäften das Leben sichtbar schwer. Mit einem Jahresumsatz von rund 9 Milliarden Euro entfällt darauf zwar nur ein Zehntel des gesamten Einzelhandels. Schwerer wiegt aber die hohe Wachstumsrate: Durch das knapp zweistellige Jahresplus fällt das bundesweite Wachstum des stationären Handels wie in den zurückliegenden Jahren um etwa,7 bis, Prozentpunkte niedriger aus als der gesamte Zuwachs der Einzelhandelsumsätze. Damit die Umsätze an den Ladenkassen nach dieser Korrektur auch inflationsbereinigt zulegen können, ist ein kräftiger nominaler Anstieg der gesamten Einzelhandelsumsätze von etwa,5 Prozent jährlich erforderlich. Zum Vergleich: Dieses Plus wurde in der Zeit von bis 1 in keinem einzigen Jahr erreicht. Damals spielte jedoch der E-Commerce keine beziehungsweise nur eine geringe Rolle. E-Commerce und Inflation zehren das Umsatzplus für den stationären Handel auf Die beschriebene Entwicklung betrifft den gesamten Einzelhandel. Naturgemäß schneiden einzelne Segmente besser oder schlechter als das Gesamtaggregat ab. So konnten sich die 1A-Lagen der Innenstädte in den zurückliegenden Jahren überdurchschnittlich gut entwickeln, was die kräftig gestiegenen Spitzenmieten widerspiegeln. Zudem haben die in den Innenstädten vertretenen Retailer mit hybriden Konzepten auch den E-Commerce gut in ihre Vertriebsstrategien eingebunden. Wenn allerdings in der Zukunft ein wachsender Anteil der vertriebenen Produkte im jeweiligen Online- Shop bestellt wird, geht der Umsatz in den traditionellen Shops entsprechend zurück, was zu einer sinkenden Flächenproduktivität Umsatz je Quadratmeter Ladenfläche führt. Dem kann letztlich auf zwei Wegen begegnet werden. Entweder können die Kosten, etwa durch niedrigere Mieten, gesenkt werden oder die genutzte Verkaufsfläche wird soweit verkleinert, bis der erzielte Umsatz je Quadratmeter wieder stimmt. Das Online-Shopping macht auch den 1A-Lagen das Leben schwer(er) 11

14 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Handel Entwicklung an den einzelnen Standorten Die kumulierte Verkaufsfläche im Einzelhandel hat sich in den betrachteten acht bayerischen Großstädten innerhalb eines guten Vierteljahrhunderts auf fast 7 Millionen Quadratmeter mehr als verdoppelt. Dabei ist der Flächenzuwachs im Gegensatz zum volatileren Büromarkt weitgehend geradlinig verlaufen. Insofern haben Faktoren wie die Entwicklung der Einzelhandelsumsätze oder der Einwohnerzuwachs wenig Einfluss auf die Dynamik gehabt, mit der neue Verkaufsflächen entstanden sind. Allerdings hat sich die Flächenausweitung je Einwohner sichtlich abgeflacht. Während die Verkaufsfläche pro Kopf seit Anfang der 199er Jahre bis 1 von etwa 1,3 auf,3 Quadratmeter kräftig gestiegen ist, stagniert sie seitdem weitgehend auf diesem Niveau. Dafür ist insbesondere der starke Bevölkerungszuwachs in den Städten verantwortlich, wodurch die Ausweitung der Verkaufsflächen relativiert wird. Während die Verkaufsfläche je Einwohner in München 1,7 Quadratmeter beträgt, ist der Bestand in den Oberzentren mit 3, Quadratmetern fast doppelt so hoch. Die Verkaufsfläche wächst kontinuierlich Die positive Einwohnerentwicklung hat das Verkaufsflächenwachstum je Einwohner aber stark verlangsamt DIE VERKAUFSFLÄCHE JE EINWOHNER STEIGT NICHT MEHR DER RÜCKGANG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IST GESTOPPT ,,,. 5. Umsatz in Euro je Quadratmeter Verkaufsfläche.,. 3. 1, Verkaufsfläche in Tausend Quadratmetern (links) Verkaufsfläche je Einwohner in Quadratmetern (rechts) 1, 1, 1, Städte ohne München München Quelle: Feri München und Oberzentren kumuliert Quelle: Feri Die beschriebene Entwicklung führte dazu, dass der durchschnittliche nominale Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche sowohl in München als auch im Durchschnitt der sieben betrachteten Oberzentren heute niedriger als zu Beginn der 199er Jahre ausfällt. Durch die starke Flächenausweitung in den Oberzentren ist die Flächenproduktivität dort noch stärker als in München zurückgegangen. Erst seit wenigen Jahren kann der flächengewichtete Umsatz sowohl in München als auch in den Oberzentren wieder anziehen. Allerdings basieren diese Daten auf allen Verkaufsflächen, also auch auf Fach- und Supermärkten, nicht nur auf 1A-Lagen sowie citynahen Einkaufszentren. Die beiden letztgenannten Segmente dürften sich angesichts der stark ausgeweiteten Spitzenmieten aber positiver entwickelt haben. Bedingt durch die hohe Verkaufsfläche je Einwohner in den Oberzentren fällt die Flächenproduktivität dort im Durchschnitt weitaus niedriger als in München aus. Der Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche nimmt allmählich wieder zu München ist bekanntermaßen Deutschlands teuerster Einzelhandelsstandort. Die Erklärung liefern die exzellenten Ausprägungen wichtiger einzelhandelsrelevanter Parameter wie Kaufkraft, Einwohnerwachstum und Tourismus, die durchweg Bestwerte aufweisen. Das gilt größtenteils auch für die bayerischen Oberzentren, die aber anders als München bei den Einzelhandelsmieten nicht zum Spitzenfeld zählen. Lediglich Würzburg führt mit einer Spitzenmiete von 13 Euro je Quadratmeter die Vergleichsgruppe das sind die D-Städte nach BulwienGesa an. Während Trotz hervorragender Rahmenbedingungen erreichen die Handelsmieten in den bayerischen Oberzentren nur vereinzelt Spitzenplätze 1

15 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Augsburg, Ingolstadt und Nürnberg im Ranking mit vergleichbaren Immobilienstandorten noch recht ordentlich abschneiden, sind die Spitzenmieten in Erlangen, Fürth und Regensburg unterdurchschnittlich. DAS WACHSTUM DER SPITZENMIETEN IM EINZELHANDEL IST ZUM HALTEN GEKOMMEN Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter (links und rechts) e Städte ohne München (links) München (rechts) Quelle: BulwienGesa AM TOP-STANDORT MÜNCHEN IST DIE SPITZENMIETE WESENTLICH KRÄFTIGER ALS IN DEN OBERZENTREN GESTIEGEN 19 Spitzenmiete 199 = e München Städte ohne München Quelle: BulwienGesa Die Ursachen sind standortbezogen: Fürth und Erlangen werden von Nürnberg als überragendem fränkischen Shopping-Standort überstrahlt. Und in Regensburg muss sich der innerstädtische Handel gegen zwei periphere Shopping-Center behaupten. Selbst die enorm hohe Zentralität, eine hohe Kaufkraft und ein starker Tourismus können hier kein höheres Mietniveau hervorrufen. Ähnlich sieht es in Ingolstadt aus; auch hier bremsen periphere Retail-Entwicklungen wie das große Outlet-Center die innerstädtischen Handelsmieten. In Augsburg verhindern die Nähe zu München sowie eine nicht nur für bayerische Standorte niedrige Kaufkraft, die auch nicht von einem ausgeprägten Tourismus kompensiert werden kann, einen Spitzenplatz. Periphere Retail-Entwicklungen belasten den innerstädtischen Einzelhandel DIE GUTEN RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN HANDEL TREIBEN DIE SPITZENMIETEN DER BAYERISCHEN STÄDTE NUR BEDINGT NACH OBEN Fürth Erlangen Regensburg Ingolstadt Städte ohne München Quelle: BulwienGesa Augsburg Würzburg Bundesweite Oberzentren (Reg-1) Nürnberg Top-Standorte (Top-7) Spitzenmiete im Einzelhandel (1) in Euro je Quadratmeter Anstieg der Spitzenmiete im Handel von bis 1 in % München Auf der folgenden Seite sind die schon angesprochenen einzelhandelsrelevanten Einflussfaktoren Einwohnerentwicklung, Arbeitsmarkt, Kaufkraft, Tourismus und Zentralität grafisch dargestellt. Auch wenn es vereinzelt Schwachpunkte gibt, sind die Ausprägungen doch zumeist überdurchschnittlich, zum Teil sogar herausragend. So dürfte es schwierig sein, eine vergleichbare Ballung starker Einzelhandelsstandorte, wie sie Bayern aufweist, zu finden. Handelsrelevante Einflussfaktoren weisen hohe Ausprägungen auf 13

16 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Die relevanten Parameter für den Einzelhandel zeigen kaum Schwächen DANK DES KRÄFTIGEN EINWOHNERWACHSTUMS WÄCHST DAS KÄUFERPOTENZIAL KRÄFTIG Einwohnerentwicklung von bis 1 in % DIE ZUM TEIL HOHEN BESUCHERZAHLEN ERWEITERN DIE REGIONALE KAUFKRAFT SPÜRBAR Übernachtungen je Tausend Einwohner 1 München 1 München 9.3 Regensburg Ingolstadt Fürth Augsburg Städte ohne München Nürnberg Würzburg Regensburg LK München Nürnberg Städte ohne München Erlangen Ingolstadt Erlangen Augsburg.9 Würzburg -5 Fürth.9 Quelle: Feri Anmerkung: In Würzburg wurde im Rahmen des Zensus 11 die Einwohnerzahl erheblich nach unten korrigiert Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik DIE ARBEITSLOSENQUOTEN IN DEN BAYERISCHEN STÄDTEN REI- CHEN VON SEHR NIEDRIG BIS MODERAT Arbeitslosenquote in % (Oktober 17) GUT FÜR DEN HANDEL: DIE TASCHEN VIELER BAYERN SIND ÜBERDURCHSCHNITTLICH GUT GEFÜLLT Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Euro (1) Ingolstadt,9 Augsburg.3 Bayern Regensburg Würzburg Erlangen München,9 3,1 3,7 3,, Deutschland Würzburg Nürnberg Fürth Bayern Ingolstadt Fürth 5, Regensburg 7.9 Augsburg 5,1 Erlangen 7.19 Nürnberg 5, München Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: BulwienGesa DIE KAUFKRAFTWERTE VON ERLANGEN, INGOLSTADT UND REGENSBURG LIEGEN AUF DEM NIVEAU DER TOP-STANDORTE ATTRAKTIVE STADT, KAUM WETTBEWERB: INGOLSTADT, REGENS- BURG UND WÜRZBURG ERREICHEN TOP-ZENTRALITÄTSWERTE Kaufkraftkennziffer Fürth München Bundesweiter Durchschnitt München Fürth Zentralitätskennziffer Augsburg Würzburg Nürnberg Regensburg Ingolstadt Erlangen Erlangen Augsburg Nürnberg Ingolstadt Regensburg Würzburg Bundesweiter Durchschnitt Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa 1

17 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Während das Mietniveau zwischen München und den bayerischen Oberzentren mit einer dreimal so hohen Spitzenmiete weit auseinanderklafft, liegt die Mietdynamik der beiden Standortkategorien mit einem Plus von 35 Prozent von bis 1 gleichauf. Damit unterscheidet sich die Vermietung von Einzelhandelsimmobilien in Bayern von der bundesweiten Entwicklung. Denn deutschlandweit ist der Mietanstieg an den Top-Standorten mit fast 5 Prozent binnen zehn Jahren etwa doppelt so rasch wie in den Oberzentren mit nicht ganz 5 Prozent erfolgt. Die Erklärung dürfte einerseits im hohen Mietniveau für Münchener Handelsimmobilien liegen: Aus der größeren Basis resultiert ein schwächerer prozentualer Anstieg. Andererseits konnten die bayerischen Oberzentren mit ihrer durchweg positiven Entwicklung gut abschneiden. Zudem hat das moderate Ausgangsniveau zu vergleichsweise höheren Wachstumsraten geführt. Bei der Wachstumsrate kann die Münchener Spitzenmiete die Oberzentren nicht abhängen Wie geht es weiter mit den Spitzenmieten im bayerischen Einzelhandel? Wir gehen davon aus, dass die Mieten das erreichte Niveau im Wesentlichen erst einmal halten werden. Damit dürfte sich die Mietentwicklung in Bayern im Prognosezeitraum bis 1 nicht vom bundesweiten Trend unterscheiden. Dabei sind vereinzelte Mietanstiege, aber auch kleine Rücksetzer möglich. Ausblick bis 1: Stabile Mieten in den 1A-Lagen PROGNOSE HANDELSIMMOBILIEN 1 17e 1e München Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 35 (1,5) 35 (,) 35 (,) Nürnberg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 15 (,) 15 (,) 1 (,7) Fürth Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) (,) (,) (,) Erlangen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (,) 75 (,) 75 (,) Augsburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 115 (,) 115 (,) 115 (,) Ingolstadt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 -(,3) 5 (,) 5 (,) Regensburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 79 (,) 79 (,) 79 (,) Würzburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 13 (1,) 13 (,) 131 (1,) Standorte ohne München Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1,1 (,) 1,1 (,) 1,5 (,3) Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 15

18 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Büro Marktsituation und Prognose Wie für den Handel ist auch das gesamtwirtschaftliche Umfeld für die Büromärkte positiv. Dabei mangelt es angesichts diverser internationaler Krisenherde und Spannungsfelder nicht an Herausforderungen für die deutsche Wirtschaft: Die Bandbreite reicht von den gewaltsamen Auseinandersetzungen in der Ukraine und Syrien über die protektionistischen Bestrebungen des amerikanischen Präsidenten Trump, den nach wie vor zähen Brexit-Verhandlungen bis zum unklaren wirtschaftlichen Kurs nach der Wahl zum 19. Deutschen Bundestag mit nunmehr sechs Fraktionen. Jedoch sind bislang im Aufschwung nach der Finanzkrise praktisch alle Belastungen am Wirtschaftsstandort Deutschland abgeperlt. Und die Aussichten sind gut, dass sich das aktuell robuste gesamtwirtschaftliche Wachstum fortsetzt. So sind nicht nur die Konjunkturdaten wichtiger Handelspartner wie China und der Vereinigten Staaten erfreulich; auch die meisten Länder der Eurozone sind auf den Wachstumspfad zurückgekehrt. Entsprechend positiv fallen die in den beiden nachstehenden Abbildungen dargestellten Indikatoren aus, die das ifo Institut und das ZEW zu Lage und Erwartungen von Unternehmen und Konjunktur ermitteln. Das wirtschaftliche Umfeld für die deutschen Büromärkte entwickelt sich nach wie vor positiv DAS VOM IFO INSTITUT ERMITTELTE GESCHÄFTSKLIMA HAT SICH ZU- LETZT WEITER VERBESSERT DIE KONJUNKTURELLEN ERWARTUNGEN DER VOM ZEW BEFRAGTEN FINANZMARKTEXPERTEN HABEN SICH AUFGEHELLT Indizes 5 = 1, saisonbereinigt Quelle: ifo Institut Erwartungen ifo Geschäftsklima Lage Quelle: ZEW Konjunkturelle Erwartungen Konjunkturelle Lage Die Beschäftigung wächst, aber der Neubau von Büros stagniert Auf den Büromärkten schlägt sich das anhaltende Beschäftigungswachstum in einem entsprechend ausgeprägten Büroflächenbedarf nieder. So ist allein an den in diesem Bericht untersuchten Büromärkten die Zahl der Bürobeschäftigten von bis 1 von etwas mehr als 7. auf fast 9. gestiegen. Grob gerechnet werden für die in den zehn Jahren entstandenen etwa 17. Büroarbeitsplätze gut 5 Millionen Quadratmeter Bürofläche benötigt. Der tatsächliche Flächenzuwachs ist allerdings mit,7 Millionen Quadratmetern nur etwa halb so hoch ausgefallen. In den bayerischen Städten ist die Bürobeschäftigung viel stärker als die Bürofläche gewachsen Denn trotz der anhaltenden Nachfrage nach Büroflächen zog der Neubau von Büround Verwaltungsgebäuden bislang nicht an. Diese Entwicklung lässt sich bundesweit beobachten, sie trifft aber genauso auf das hier im Fokus stehende Bundesland Bayern zu. Hier wurden in den 199er Jahren pro Jahr rund 5 Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Fläche von etwa. bis 1.. Quadratmetern errichtet. Aber nach den Verwerfungen an den Büromärkten nach der Jahrtausendwende, die auf die geplatzte DotCom-Blase und die 9/11-Anschläge folgten, gingen die Bauaktivitäten spürbar zurück. Statt sich jedoch später wieder zu erholen, zeigt der Trend bis zum aktuellen Rand trotz des anhaltend kräftigen Beschäftigungsaufbaus in der erfolgreichen bayerischen Wirtschaft weiter nach unten. So entstanden Trotz guter Büronachfrage ist keine Trendwende beim eher schwachen Büroneubau zu erkennen 1

19 Immobilienmarkt Bayern 17 1 seit 1 in Bayern im Jahresdurchschnitt nur noch rund 3 Büro- und Verwaltungsgebäude mit einer Fläche von gut 5. Quadratmetern. Die Wirtschaft wird zudem immer dienstleistungslastiger : Während sich der Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe seit vielen Jahren im Sinkflug befindet, nimmt die Arbeit am Schreibtisch zu. DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG WÄCHST IM GROSSRAUM MÜNCHEN Bürofläche München Stadt plus Landkreis in Tausend m² (links) Bürobeschäftigte München Stadt plus Landkreis in Tausend (rechts) Quelle: BulwienGesa, Feri UND DEN OBERZENTREN SCHNELLER ALS DIE BÜROFLÄCHE Bürofläche Städte ohne München in Tausend m² (links) Bürobeschäftigte Städte ohne München in Tausend (rechts) Quelle: BulwienGesa, Feri Die Folgen dieser über viele Jahre anhaltenden Entwicklung sind an den bayerischen Bürostandorten genauso wie an vielen anderen abzulesen: Die vor einigen Jahren zum Teil noch recht hohen Anteile leer stehender Büroflächen sind spürbar zurückgegangen. Auf diese zunächst erfreuliche Entwicklung schloss sich ein ähnlicher Trend wie auf dem Wohnungsmarkt an: Büroflächen sind wie Wohnungen zum knappen Gut geworden. Besonders stark ist München mit einem Leerstandsanteil von nur noch Prozent betroffen. Für den Büromarkt ist das niedrige Leerstandsniveau insbesondere auch deshalb problematisch, weil es immer schwieriger wird, größere zusammenhängende Flächen anzumieten. Wenn Nachfrager in zunehmendem Maße keine geeigneten Flächen finden, kann sich die Büroflächenknappheit auch zum handfesten Standortnachteil ausweiten. Nach dem erfreulichen Leerstandsabbau sorgt der schwache Bürobau nun für Angebotsknappheit TROTZ BRUMMENDER WIRTSCHAFT KOMMT DER BÜROBAU NICHT IN SCHWUNG GROSSE BANDBREITE: BÜROFLÄCHENBESTAND DER BETRACHTETEN STANDORTE IM VERGLEICH Bürofläche in Millionen Quadratmetern (1) Fürth,5 Ingolstadt, Würzburg 1, Regensburg 1, Erlangen 1,1 Augsburg 1, Nürnberg 3, LK München, Fertigstellung Bürogebäude, Anzahl (links) Fertiggestellte Nutzfläche in Bürogebäuden in Tausend m² (rechts) München 13,7 Quelle: BulwienGesa Quelle: Feri, BulwienGesa 17

20 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Müssten nicht deshalb in großer Zahl Büroobjekte errichtet werden? Aus der aktuellen Marktlage heraus ist die Antwort ein eindeutiges Ja. Allerdings besteht die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Büromärkte in der Zukunft vor allem während der Lebensdauer von heute gebauten Bürogebäuden nachhaltig verändern. Zum einen könnte die Beschäftigung merklich zurückgehen, wenn die geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge etwa ab in den Ruhestand gehen: Von 1959 bis19 wurden jährlich mehr als 1, Millionen Kinder in Deutschland geboren. Die Jahrgänge ab Ende der 199er Jahre, die dann als Berufsstarter beginnen werden, zählten dagegen nur etwa 7. bis. Kinder. Zum anderen dürfte die fortschreitende Digitalisierung die schon heute ausgeprägte Mobilität der Bürotätigen noch ausweiten. Wenn aber eine sinkende Zahl von Kopfarbeitern in zunehmendem Maße von zuhause, im Wohnmobil oder im Ferienhaus arbeitet, könnte der Büroflächenbedarf in klassischen Büroobjekten deutlich niedriger als heute ausfallen. Klar ist das aber nicht, denn Zuwanderer könnten die freien Arbeitsplätze besetzen. Und Digital Natives zieht es womöglich häufiger in den geselligen Kollegenkreis, als es technisch notwendig wäre. Die Büroflächennachfrage könnte in der Zukunft sinken Büro Entwicklung an den einzelnen Standorten Sowohl in München als auch in den bayerischen Oberzentren ist die Bürobeschäftigung in den zurückliegenden zehn Jahren von bis 1 deutlich stärker als die Bürofläche gestiegen. Lediglich der große Bürostandort im Landkreis München weist bei der relativen Entwicklung ein ausgeglichenes Ergebnis auf. Der wachsende Bürobedarf hat an den meisten Standorten aber nicht zu einer Beschleunigung der Bauaktivitäten geführt. In Relation zum Büroflächenbestand sind in fünf der acht Städte von 7 bis 1 weniger Büroflächen als in den zehn Jahren davor entstanden. In Erlangen, Fürth und Ingolstadt verhält es sich zwar umgekehrt, aber auch hier konnte die Bürofläche nicht mit der stark wachsenden Bürobeschäftigung Schritt halten. Insgesamt ist die Bürofläche der im Marktbericht enthaltenen Standorte um 11 Prozent auf 7,5 Millionen Quadratmeter gestiegen. Zwei Drittel davon betreffen den Büromarkt im Großraum München mit über 1 Millionen Quadratmetern. In München und den sieben Oberzentren wächst die Bürobeschäftigung viel stärker als die Bürofläche DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG WÄCHST IN ALLEN STÄDTEN SCHNELLER ALS DIE BÜROFLÄCHE IN FÜNF STÄDTEN IST DER FLÄCHENNEUZUGANG IN DEN VERGANGENEN 1 JAHREN GESUNKEN Veränderung von bis 1 in % Bürofläche Fürth Beschäftigung 3,,5, 1,5 1,,5, Durchschnittlicher jährlicher Büroflächenneuzugang in % des Bestandes Fürth Münchechen LK Mün- Nürnberg Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg München Nürnberg Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg Durchschnitt von 1997 bis Durchschnitt von 7 bis 1 Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa Die Verknappung des Büroangebots zeigt sich am deutlichsten im stark rückläufigen Anteil leer stehender Büroflächen in München. Von bis 1 ist hier die Leerstandsquote um zwei Drittel von über 7 Prozent um gut 5 Prozentpunkte in Richtung von Prozent gefallen. Dagegen ist der Abwärtstrend in den Oberzentren deutlich schwächer ausgeprägt. Damit unterscheiden sich die bayerischen Bürostandorte von der Entwicklung bundesweiter Oberzentren, in denen der Leerstand ausgeprägter gesunken ist allerdings auch von einem höheren Niveau aus. Bezogen auf die Hohe Leerstandsraten am Büromarkt sind heute kein Thema mehr 1

21 Immobilienmarkt Bayern 17 1 einzelnen bayerischen Oberzentren haben sich sowohl der Leerstandsabbau als auch die Leerstandsquoten heterogen entwickelt. Die niedrigste Leerstandsquote weist Erlangen mit etwas mehr als 1 Prozent auf. Die höchsten Werte lassen sich in Augsburg und Nürnberg mit einer Leerstandsquote von zuletzt etwa Prozent beobachten. Ein ähnlich kräftiger Leerstandsabbau wie in München kennzeichnet die beiden relativ kleinen Büromärkte Fürth und Regensburg. DIE LEERSTANDSQUOTEN BEFINDEN SICH IM SINKFLUG, SIND ABER NICHT AN ALLEN BAYERISCHEN STANDORTEN GEFALLEN 1 Leerstandsquote in % e Städte ohne München München Regional-1 Top Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa, Feri Die günstige Beschäftigungsentwicklung und die damit verbundene Nachfrage nach Büroflächen haben sich auch nicht in einer spürbaren Ausweitung der Vermietungsaktivitäten niedergeschlagen. Im Durchschnitt werden in den Oberzentren pro Jahr etwa Prozent des Bestands umgeschlagen; in München ist der Anteil fast doppelt so hoch. Möglicherweise wäre das Münchener Ergebnis bei einem weniger knappen Angebot sichtbar höher ausgefallen. Insgesamt werden in München und den sieben Oberzentren im Jahr Mietverträge über etwa 7. Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen. Davon entfallen auf die Stadt München drei Viertel. Von München abgesehen erreicht noch die Frankenmetropole Nürnberg einen nennenswerten Flächenumsatz von etwa 7. Quadratmetern jährlich. Der Flächenumsatz der sechs kleineren Oberzentren reicht von 1. bis 5. Quadratmetern. Die gute Nachfragesituation führt nicht zu hohen Flächenumsätzen EINE EINDEUTIGE TRENDRICHTUNG LÄSST SICH BEIM FLÄCHENUM- SATZ IN RELATION ZUR BESTANDSFLÄCHE NICHT AUSMACHEN Büroflächenumsatz in % der Bürofläche Quelle: BulwienGesa Städte ohne München Regional-1 München Top-7 GROSSE UNTERSCHIEDE BEIM FLÄCHENUMSATZ AN DEN EINZELNEN BÜROSTANDORTEN Büroflächenumsatz pro Jahr 3,9 53, Quelle: BulwienGesa,5, 1,,, Fürth Durchschnitt von 7 bis 1 in Tausend Quadratmetern Durchschnitt von 7 bis 1 in % des Bestandes 1, Mün-Lchecheberlangeburstadgens- Mün-Nürn- Fürth Er- Augs- Ingol- Re- Würzburg Städte burg ohne München - Leerstandsquote in % 1 - Leerstandsquote in % München Nürnberg Regensburg Erlangen Augsburg Ingolstadt Würzburg 19

22 Immobilienmarkt Bayern 17 1 Die anhaltende Büroflächennachfrage schlägt sich aber nicht nur in sinkenden Leerständen, sondern erwartungsgemäß auch in steigenden Spitzenmieten nieder. Dabei klafft die Mietdynamik verglichen mit dem Leerstandsabbau aber weniger weit auseinander. So konnte die Spitzenmiete in den sieben Oberzentren von bis 1 um 37 Prozent auf nicht ganz 13 Euro je Quadratmeter zulegen. In München ist der prozentuale Zuwachs mit Prozent um ein Drittel langsamer erfolgt. Allerdings dürfte in München auch das viel höhere Mietniveau von etwa 35 Euro je Quadratmeter den Anstieg gebremst haben. Damit hat die Münchener Spitzenmiete weitgehend zu Frankfurt als teuerstem deutschen Bürostandort aufgeschlossen. Gute Nachfrage und ein knappes Angebot treibt die Spitzenmiete nach oben MÜNCHENS BÜROMARKT KONNTE SICH VOM DURCHSCHNITT DER TOP-STANDORTE SICHTBAR ABSETZEN DIE SPITZENMIETEN IN DEN OBERZENTREN SIND SEIT DURCHGÄNGIG IM PLUS Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter e Städte ohne München München Regional-1 Top Spitzenmiete gegenüber Vorjahr in % e Städte ohne München München Regional-1 Top-7 AN ALLEN BAYERISCHEN BÜROSTANDORTEN KONNTEN DIE SPITZENMIETEN IN DEN VERGANGENEN 1 JAHREN KRÄFTIG ZULEGEN , 3,7 1, 11,5 11,5 1,5 1,5 1,7 13, 13,7 13, Fürth Regensburg Würzburg Erlangen Augsburg Städte ohne München Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Ingolstadt Regional-1 Nürnberg Top-7 München Büro-Spitzenmiete 1 in Euro je Quadratmeter Anstieg der Büro-Spitzenmiete von bis 1 in % Das voraussichtlich weiterhin robuste gesamtwirtschaftliche Wachstum und die mit Blick auf die Geschäftserwartungen zuversichtlich gestimmten Unternehmen dürften für eine anhaltend gute Büroflächennachfrage sorgen. Demgegenüber ist das Angebot nach einem jahrelangen Abbau leer stehender Büroflächen und dem eher schwach ausgeprägten Büroneubau je nach Standort knapp bis überschaubar. Der Büroflächenbedarf dürfte hoch, das Angebot knapp bleiben Das spricht für weiter steigende Spitzenmieten bei rückläufigen Leerständen. Dabei dürften die Unternehmen auch angesichts vieler wirtschaftlicher Unwägbarkeiten wie in den vergangenen Jahren eher zurückhaltend agieren. Übermäßig ausgeprägte Mietzuwächse sind trotz Flächenknappheit nicht zu erwarten. Schließlich sind hohe Büromieten ein Kostenfaktor, von dem in der Regel keine positiven Impulse auf die Geschäftsentwicklung des Unternehmens insgesamt ausgehen. Möglichweise können attraktive und damit teure Büros den Unternehmen aber zu Vorteilen im Wettbewerb um knappe Fachkräfte verhelfen. Das weitere Mietwachstum wird voraussichtlich überschaubar ausfallen