immobilienmarkt nordrhein-westfalen 2017 Starke Immobilienstandorte trotz wirtschaftlicher Herausforderungen

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1 immobilienmarkt nordrhein-westfalen 1 Starke Immobilienstandorte trotz wirtschaftlicher Herausforderungen EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP november 1

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3 Inhalt Grußwort Gewerbliche Immobilien in Nordrhein-Westfalen 3 Nordrhein-Westfalen als Immobilienstandort 3 Demografische Entwicklung in Deutschland und Nordrhein-Westfalen Handel Marktsituation und Prognose Büro Marktsituation und Prognose 1 Wohnen Marktsituation und Prognose 1 Investitionen am nordrhein-westfälischen Immobilienmarkt Aachen Bielefeld Bonn 3 3 Essen 5 5 Immobilienstandorte im Überblick Impressum Disclaimer Ansprechpartner DG HYPVR WERT 3 1

4 grusswort Sehr geehrte Damen und Herren, seit einigen Jahren untersuchen wir regelmäßig die Immobilienmärkte, auf denen wir aktiv sind, und veröffentlichen die Ergebnisse in Marktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir gemeinsam den Markt bearbeiten. Mit der vorliegenden Studie analysieren wir zum zweiten Mal die Segmente Büro, Handel und Wohnen an neun Immobilienstandorten in Nordrhein-Westfalen. Im Durchschnitt der betrachteten Städte folgt die Entwicklung für das laufende und das kommende Jahr dem bundesweiten Trend mit moderat steigenden Mieten. Die sieben Oberzentren ohne die beiden Top-Standorte und weisen jedoch eine heterogene Entwicklung auf. Den Industriestandorten im Ruhrgebiet, und Essen, die noch Aufholbedarf haben, stehen dynamisch wachsende Dienstleistungs- und Verwaltungszentren wie Bonn und gegenüber. Daraus resultieren unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt, die sich besonders im Handel und am Wohnungsmarkt zeigen. Die Büromieten entwickeln sich in den analysierten Oberzentren hingegen relativ homogen anders als der Leerstand, bei dem ebenfalls große Unterschiede sichtbar sind. Die Studie beleuchtet in einem gesonderten Kapitel zudem die Renditechancen, die sich bei Immobilieninvestitionen an den einzelnen Standorten bieten. Im Rahmen unserer Fachthemenreihe ergänzt die vorliegende Publikation unsere jeweils im Frühjahr und Herbst erscheinenden Berichte Regionale Immobilienzentren und den Immo bilienmarkt Deutschland. Seit einigen Jahren analysieren wir zudem zweimal jährlich die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen Bundesländern. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen auf unserer Website unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Mit freundlichen Grüßen Matthias Weimer-Osterloh Leiter Immobilienzentrum DG HYP November 1

5 GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN NORDRHEIN-WESTFALEN Nordrhein-Westfalen als Immobilienstandort»»» 19, vor Jahren, wurde Nordrhein-Westfalen von den Briten gegründet. Dahinter stand die Idee, das Ruhrgebiet mit den landwirtschaftlich geprägten Gebieten in Ostwestfalen und dem land zu verbinden. Damit sollte zweierlei erreicht werden: Erstens wollte man die Nahrungsmittelversorgung in den Großstädten an Rhein und Ruhr gewährleisten; zweitens sollte die wirtschaftlich destabilisierende Aufteilung der Waffenschmiede Ruhrgebiet unter den Alliierten verhindert werden, wie es Franzosen und Sowjets forderten. Die Entscheidung war gut, denn in den folgenden Jahren legte die rheinisch-westfälische Montanindustrie den Grundstein für das deutsche Wirtschaftswunder, aber auch für die europäische Integration. Der spätere Strukturwandel weg von Kohle und Stahl hinterließ tiefe Spuren in dem Bundesland, die bis zum heutigen Tag sichtbar sind. An den ehemals bedeutenden Standorten der Schwerindustrie wie oder Essen bewirkte der Arbeitsplatzabbau einen erheblichen Einwohnerschwund. Bis heute weisen die Städte eine weit überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit auf, trotz der durchaus erfolgreichen Bemühungen, die wirtschaftliche Ausrichtung auf Dienstleistungen und zukunftsweisende Branchen zu verlagern. Dabei hat auch der starke Ausbau der Universitätslandschaft seit den 19er Jahren wichtige Beiträge geleistet. Oft wird Nordrhein-Westfalen als Bundesland, aber auch als Wirtschaftsstandort kritisiert: Das Wirtschaftswachstum ist eher schwach, die öffentlichen Ausgaben sind hoch, die Infrastruktur ist marode und das Bildungssystem steht im Bundesländerranking weit unten in der Tabelle. Dabei darf nicht übersehen werden, dass Nordrhein-Westfalen für mehr als ein Fünftel des Bruttoinlandsprodukts verantwortlich ist und damit eine tragende Säule unserer Wirtschaft bildet. Neun der 3 DAX-Unternehmen haben hier ihren Sitz. Außerdem leben im einwohnerstärksten Bundesland mit fast 1 Millionen Einwohnern mehr Menschen als in ganz Ostdeutschland. Zugleich ist Nordrhein-Westfalen der größte deutsche Immobilienmarkt. Hier liegen Zehn der einwohnerstärksten Städte. Darunter sind mit und zwei Top-Standorte, große Bürozentren wie Bonn und Essen und führende Shopping-Standorte wie und. Mit der vorliegenden Studie analysieren wir im Rahmen unserer Berichte zum gewerblichen Immobilienmarkt der Bundesländer zum zweiten Mal die Segmente Büro, Handel und Wohnen an neun nordrhein-westfälischen Immobilienstandorten. BÜRO, HANDEL, WOHNEN DIE MIETEN IN NORDRHEIN-WESTFALEN FOLGEN IM GROSSEN UND GANZEN BUNDESWEITEN TRENDS 1 Handel Spitzenmiete 199 = 1 Büro Spitzenmiete 199 = Oberzentren bundesweit Oberzentren NRW 115 Top-Standorte bundesweit Wohnen Erstbezugsmiete 199 = Quelle: BulwienGesa 3 95

6 Nordrhein-Westfalen im Vergleich mit großen westdeutschen Flächenländern DAS WIRTSCHAFTSWACHSTUM IST ETWAS SCHWÄCHER 155 DER LEICHTE EINWOHNERRÜCKGANG IST ZUM HALTEN GEKOMMEN Bruttoinlandsprodukt in jeweiligen Preisen, = Nordrhein-Westfalen Baden-Württemberg Bayern Hessen Niedersachsen Rheinland-pfalz Deutschland Einwohnerzahl, 1991 = Nordrhein-Westfalen Bayern Niedersachsen Deutschland 3 Baden-Württemberg Hessen Rheinland-Pfalz 9 1 Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder DAS VERDIENSTNIVEAU IST DURCHSCHNITTLICH ARBEITSLOSIGKEIT ERREICHT FAST DAS OSTDEUTSCHE NIVEAU 31% 3% % 31,1 3 Niedersachsen 3,5 RheinlandPfalz 3, Bayern % % % Arbeitslosenquote in % (September 1) 31% Baden-Württemberg 3,5 35, 3, 3, Rheinland-Pfalz 3,1,9 Hessen 5,1 Westdeutschland Deutsch- Nordrhein- Bayern land Westfalen BadenWürttemberg Hessen 5, Deutschland 5,9 Niedersachsen 5,9 Nordrhein-Westfalen Bruttolohn je Arbeitnehmer in Tausend Euro () Anstieg von bis, Ostdeutschland Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,9 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Konjunkturprognose Deutschland 1e 1, 1, 1, 1,1 Privater Konsum,9, 1, 1,1 Staatskonsum 1,1, 3, 1,5 Investitionen 3,5 1,9,5 1,5 Ausfuhren,1 5,1,9, Einfuhren in % ggü. Vorjahr Bruttoinlandsprodukt, 5,5 3,1 3, Arbeitslosenquote (in %),,,1,3 Inflationsrate (HVPI),,1,3 1, Budgetsaldo (in % des BIP),3,,, Quelle: Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit, Prognose DZ BANK AG

7 Analysierte Immobilien-Standorte im Überblick Bei den neun in diesem Marktbericht behandelten Standorten handelt es sich um die beiden Top-Standorte und sowie um die sieben Oberzentren Aachen, Bielefeld, Bonn,,, Essen und. Letztere weisen sehr unterschiedliche Entwicklungen auf. Den von Abwanderung und Strukturwandel betroffenen Industriestandorten im Ruhrgebiet, und Essen stehen dynamisch wachsende Dienstleistungs- und Verwaltungszentren wie Bonn und gegenüber. Daraus resultieren unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt, die sich am ehesten im Handel und am Wohnungsmarkt zeigen. Dagegen schlägt sich die wirtschaftliche Entwicklung der Standorte am Büromarkt nicht so ausgeprägt nieder. Insgesamt gesehen folgt die Entwicklung der nordrheinwestfälischen Immobilienstandorte im Wesentlichen den bundesweiten Trends in den Segmenten Büro, Handel und Wohnen, das zeigen die Abbildungen zur relativen Mietentwicklung auf Seite 3. Marktbericht analysiert neun nordrhein-westfälische Immobilienstandorte Wirtschaftliche und demografische Entwicklung der Oberzentren klafft auseinander Insgesamt folgt der Immobilienmarkt NRW bundesweiten Trends ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE Quelle: DZ BANK AG PROFIL DER STANDORTE IM BERICHT (DATEN FÜR ) Städte Einwohner Haushalte Verfügbares ArbeitsEinkommen losenquote BIP pro Kopf Beschäftigte () Einzelhandelsfläche Bürofläche Wohnungsbestand in Tausend in Tausend jährlich in Euro *) in % in Euro *) in Tau- in % der Einsend wohner ,5. 3 in Tausend m² in Tausend m² in Tausend , Aachen , Bielefeld , Bonn , , , Essen , , , Alle Standorte , , Top , (1 Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim,, Nürnberg Top- ( Top-Standorte): Berlin,, Frankfurt, Hamburg,, München, Stuttgart Quelle: BulwienGesa, Bundesagentur für Arbeit, Feri *) in Preisen von 5

8 Demografische Entwicklung in Deutschland und Nordrhein-Westfalen Die demografische Entwicklung gilt als große Herausforderung für unsere Zukunft. Die Geburtenrate ist niedrig. Deshalb übersteigt die Zahl der Sterbefälle seit Jahren die der Geburten um etwa. jährlich. Ohne Zuwanderung würde die Einwohnerzahl entsprechend sinken. Außerdem steigt die Lebenserwartung der Deutschen pro Dekade um rund zwei Jahre. Die Kombination beider Trends könnte schwerwiegende Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland haben: Etwa ab dem Jahr 5 werden die geburtenstarken Jahrgänge der Babyboomer in den Ruhestand gehen. Dadurch sinkt in wenigen Jahren das Arbeitskräftepotenzial um einige Millionen Menschen, was sich im gesamtwirtschaftlichen Wachstum negativ bemerkbar machen kann. Außerdem stehen den steigenden Ausgaben der Renten-, Kranken- und Pflegeversicherung deutlich weniger Einzahler gegenüber. Demografische Entwicklung ist eine große Herausforderung für Deutschland Die demografische Entwicklung betrifft auch den Immobilienmarkt. Statt Häuser für Familien werden kleinere, seniorengerechte Wohnungen benötigt. Zudem könnte in einigen Jahren die Bevölkerung und damit der Wohnungsbedarf zu sinken beginnen. Dazu kommt der anhaltende Urbanisierungstrend: Auf dem Land stehen mehr und mehr Wohnungen leer, in den Städten fehlen sie. Allerdings lässt sich der zukünftige Wohnungsbedarf nicht so einfach abschätzen. Die Zuwanderung ist die große Unbekannte; sie entscheidet, ob die Bevölkerung wächst, schrumpft oder stagniert. Ohnehin wird das bedarfsgerechte Bauen komplexer. Denn während heute durch den vielerorts bestehenden Wohnungsmangel fast überall gebaut werden muss, könnte ein flächendeckender Wohnungsbau schon in einigen Jahren wieder Leerstandsprobleme hervorrufen. Zuwanderung ist die große Unbekannte, auch für den Immobilienmarkt NORDRHEIN-WESTFALEN: BEVÖLKERUNGSSCHWUND FÄLLT BIS MODERATER ALS IN DEN MEISTEN FLÄCHENLÄNDERN AUS Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung von bis in % für die Flächenländer Bayern BadenWürttemberg Hessen NordrheinWestfalen Niedersachsen Schleswig- RheinlandHolstein Pfalz Variante 1 (Nettomigration. Menschen) Sachsen Brandenburg Saarland Mecklenburg- Thüringen Vorpommern -3-3 SachsenAnhalt Variante (Nettomigration. Menschen) Quelle: Statistisches Bundesamt Nach der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes trägt Nordrhein-Westfalen ein mittelgroßes demografisches Risiko. Unter den 13 Flächenländen weist das Bundesland hinter Bayern, Baden-Württemberg und Hessen den geringsten prognostizierten Einwohnerrückgang auf. Weil zugleich die mittlere Personenzahl je Haushalt sinkt, geht die Zahl der privaten Haushalte aber langsamer als die Einwohnerzahl zurück. Damit dürfte die gesamte Wohnungsnachfrage im größten deutschen Bundesland insgesamt noch für längere Zeit halbwegs stabil bleiben. Im Bundesländervergleich kommt Nordrhein-Westfalen aus demografischer Sicht noch glimpflich davon

9 ENTWICKLUNG DER BEVÖLKERUNG UND DER HAUSHALTE VON BIS 3 Quelle: BBSR Bonn Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 35 Demografische Implikationen für den Immobilienmarkt»»» Wohnen: Die sinkende Personenzahl je Haushalt sorgt für einen überproportional steigenden Wohnungsbedarf in wachsenden Städten wie Bonn oder und stabilisiert die Wohnungsnachfrage in Regionen mit rückläufigen Einwohnerzahlen. Problematisch könnte die Anpassung des Wohnungsbestands an die steigende Zahl von Einpersonenhaushalten und Senioren werden. Aktuelle Bauprojekte sollten die sich wandelnde Bevölkerungsstruktur berücksichtigen. Büro: Die Nachfrage nach Büroimmobilien könnte insgesamt nachlassen, wenn die Babyboomer und damit viele Bürobeschäftigte in den Ruhestand gehen. Denn ob Zuwanderung die dann fehlenden Fachkräfte ersetzen kann, bleibt abzuwarten. Deshalb sollte bei Büroprojekten bedacht werden, ob der erwartete Büroflächenbedarf dauerhaft oder möglichweise nur temporär besteht. Handel: Wenn die Einwohnerzahl fällt, geht auch die Einzelhandelsnachfrage zurück. Zudem sinkt mit dem Ruhestand meist das Einkommen. Das dürfte in Städten mit Einwohnerschwund und einer überalterten Bevölkerung Umsatzrückgänge im Handel hervorrufen. Solvente Senioren mit genug Zeit zum ausgiebigen Bummeln bieten aber auch Chancen für attraktive Einkaufsmeilen.

10 Handel Marktsituation und Prognose Der deutsche Einzelhandel profitiert von erfreulichen Rahmenbedingungen. Schließlich hat sich der finanzielle Spielraum der privaten Haushalte in den zurückliegenden Jahren spürbar verbessert. Ein wesentlicher Faktor ist die gute Lage am Arbeitsmarkt: Binnen zehn Jahren ist die Zahl der Erwerbstätigen um,5 Millionen auf aktuell 3,5 Millionen gestiegen. Die Mitte des vergangenen Jahrzehnts noch enorm hohe Arbeitslosigkeit, die den Impuls für die Sozialreformen der Agenda unter dem früheren Bundeskanzler Gerhard Schröder lieferte, hat sich im Gegenzug auch als Folge dieser Reformen kräftig abgebaut. Die Zahl der Arbeitslosen hat sich seit von mehr als fünf Millionen auf heute, Millionen halbiert. Gleiches gilt für die Arbeitslosenquote, die von über 1 auf 5,9 Prozent im September 1 gefallen ist. Statt über die Bekämpfung der Arbeitslosigkeit wird heute eher über Lösungen zur Überwindung des Fachkräftemangels diskutiert. Der Einzelhandel profitiert von hervorragenden Vorgaben, vor allem dank des robusten Arbeitsmarktes Das verknappte Arbeitskräfteangebot hat die Verhandlungsmacht der Gewerkschaften gestärkt und damit vielen Arbeitnehmern zu recht kräftigen Lohnerhöhungen verholfen. Die darauf aufbauende jährliche Anpassung der Rentenhöhe, die noch von Nachholeffekten verstärkt wurde, könnte man mit über Prozent in West- und fast Prozent in Ostdeutschland für einen Druckfehler halten. Durch die niedrige Teuerungsrate der Verbraucherpreise kommt das Lohn- und Rentenplus zudem fast ohne inflationären Verlust in den Kassen der privaten Haushalte an. Unter dem Strich dürfte das inflationsbereinigte verfügbare Einkommen der privaten Haushalte 1 wie im Vorjahr um über Prozent zulegen, der stärkste Zuwachs seit 1. Damit ist das real verfügbare Einkommen von bis 1 kumuliert um gut Prozent gewachsen. Davor war für ein solches Plus ein dreimal so langer Zeitraum erforderlich. Solide Lohnsteigerungen sorgen 1 durch die niedrige Inflation für ein kräftiges reales Einkommensplus Angesichts der soliden wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, dem robusten Arbeitsmarkt und der guten Einkommensentwicklung trüben nicht einmal die vielen internationalen Krisen das gute Konsumklima. Damit sind die guten Nachrichten für den Einzelhandel aber noch nicht erschöpft: Mit dem Bevölkerungsanstieg durch die rund 9. Flüchtlinge, die nach Deutschland gekommen sind, ist auch die Zahl der Konsumenten gewachsen. Außerdem werden die Umsätze im Handel vom seit Jahren florierenden Tourismus verstärkt. Bevölkerungswachstum und Touristen verhelfen dem Handel zu zusätzlichen Einnahmen DAS INFLATIONSBEREINIGTE VERFÜGBARE EINKOMMEN LEGT SEIT KRÄFTIG ZU WEITERHIN AUF HOHEM NIVEAU: DAS KONSUMKLIMA TROTZT INTERNATIONALEN KRISEN 1 3, , 13,5 15, 1 1, , 1,5 5 -,5 95-1, Private Haushalte: Real verfügbares Einkommen JJ in % (links) Private Haushalte: Real verfügbares Einkommen 199= (rechts) Quelle: AMECO Quelle: GfK 13 GfK Konsumklima 1

11 Angesichts der guten Vorgaben wäre alles andere als ein sichtbarer Anstieg der Einzelhandelsumsätze eine Überraschung. Das sieht auch der Handelsverband HDE so, der jüngst seine bislang geltende Wachstumsprognose für 1 von auf,5 Prozent angehoben hat. Damit würden die Einzelhandelsumsätze ohne Fahrzeughandel, Kraftstoffe und Apotheken auf etwa 5 Milliarden Euro klettern. Der prozentuale Zuwachs liegt somit zwar oberhalb der Prozent, die im Durchschnitt von bis erreicht wurden. Aufgrund der günstigen Voraussetzungen für den Handel fällt die erwartete Umsatzausweitung aber fast enttäuschend aus. Offenbar sorgen weder der steigende monatliche Geldeingang auf dem Girokonto noch die tief gefallenen Zinsen für einen Konsumschub. Dagegen sind die Haushalte am Immobilienmarkt weniger zurückhaltend: Hier sorgen die verschlechterten Geldanlagemöglichkeiten für sichtbar steigende Preise für Wohneigentum. DER EINZELHANDELSUMSATZ STEIGT SEIT SPÜRBAR AN EH-Umsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst. Der HDE erwartet 1 ein Umsatzplus von,5 Prozent DER ANTEIL DES E-COMMERCE WIRD IMMER GRÖSSER ggü. Vorjahr in Prozent (links) 1 1e 3 1 1e E-Commerce Umsatz in Mrd. Euro (links) Umsatz im stationären Einzelhandel in Mrd. Euro (links) E-Commerce in % des Einzelhandel-Umsatzes (rechts) in Mrd. Euro (rechts) Quelle: HDE Quelle: HDE, DZ BANK So erfreulich die steigenden Einzelhandelsumsätze mit Blick auf die bis vor einigen Jahren stagnierende Entwicklung auch sind, wie bisher kommt das Umsatzplus im stationären Einzelhandel durch den immer noch rasanten Zuwachs im E-Commerce nur gedämpft an. Mit einer jährlichen Wachstumsrate von rund Prozent dürften die Umsätze im Online-Handel in diesem Jahr auf über 5 Milliarden Euro steigen. Auf den ersten Blick könnte man den Anteil von weniger als einem Zehntel der gesamten Einzelhandelsumsätze für weniger bedeutsam halten. Tatsächlich sorgt das starke Online-Wachstum aber dafür, dass das Umsatzplus in den Ladenkassen statt der vom HDE erwarteten,5 Prozent auf unter Prozent vermindert wird. Der stark wachsende E-Commerce schmälert das Plus des stationären Handels Die beschriebenen Bedingungen betreffen den Einzelhandel insgesamt. Aber wie sieht es an den neun betrachteten nordrhein-westfälischen Standorten aus? Hier zeigt sich, dass die Voraussetzungen für die einzelnen Standorte sehr unterschiedlich ausfallen. Das macht schon die auseinanderklaffende Entwicklung am Arbeitsmarkt deutlich. Zwar hat sich die Arbeitsmarktlage überall positiv entwickelt. An den Ruhrgebietsstandorten zeigt sich der Aufschwung das belegen die umseitigen Abbildungen nur in abgeschwächter Form. Hier kommt vor allem der Abbau der nach wie vor hohen Arbeitslosigkeit nicht recht voran; die Arbeitslosenquoten stagnieren bei Werten um die 1 Prozent. Damit wirkt sich aber auch der eingangs im Kapital beschriebene Kaufkraftgewinn aufgrund einer sinkenden Arbeitslosigkeit weniger positiv für den lokalen Einzelhandel aus. Ganz anders sieht es dagegen in aus: Hier sorgt eine spürbar ausgeweitete Beschäftigung trotz des kräftigen Bevölkerungszuwachses dafür, dass die Arbeitslosenquote auf den niedrigsten Wert der betrachteten Standorte gesunken ist. Entsprechend günstiger fallen hier die Vorgaben für den Handel aus. Die wirtschaftliche Lage der Städte in NRW ist insbesondere im Ruhrgebiet schwierig 9

12 DER AUFSCHWUNG AM ARBEITSMARKT KOMMT ZWAR ALLEN STANDORTEN ZUGUTE ABER ER ZEIGT SICH IN DEN STÄDTEN DES RUHRGEBIETS IN ABGESCHWÄCHTER FORM 1 1 Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote in % Bonn Düssel- Bieledorf feld Essen Aachen Bonn Düssel- Aachen Bieledorf feld 9 Essen 13 Beschäftigungsentwicklung von bis in % Quelle: Feri Quelle: Feri Eine noch größere Bandbreite wird bei der Einwohnerentwicklung sichtbar. Dem starken Einwohnerzuwachs im gerade genannten, aber auch in Bonn stehen in den Ruhrgebietsstädten erhebliche Bevölkerungsrückgänge durch Abwanderung gegenüber. Inzwischen ist auch hier der Einwohnerschwund gestoppt, sodass das Kundenpotenzial nicht mehr weiter absinkt. DIE EINWOHNERZAHLEN HABEN SICH GEGENLÄUFIG ENTWICKELT Städten mit starkem Einwohnerzuwachs steht das Ruhrgebiet mit hoher Abwanderung gegenüber DER STÄDTETOURISMUS BOOMT ABER NICHT ÜBERALL 13% 15% 15% 1% 5% % % %.3-1% 9 Essen Biele- Düssel- Aachen feld dorf % % 1% 9% 1% -5% % % 9% Bonn Veränderung der Einwohnerzahl von bis Bielefeld. Essen Aachen Übernachtungen auf 1. Einwohner Quelle: Feri.5.3 Bonn Zuwachs von bis Quelle: IT.NRW In vielen Städten profitiert der Einzelhandel vom florierenden Städtetourismus. Das gilt insbesondere für die innerstädtischen Shopping-Meilen und Einkaufszentren. Manche Standorte Beispiele sind Berlin, Dresden oder Leipzig können dadurch zumindest teilweise die Kaufkraftschwäche der Bevölkerung kompensieren. Für die Standorte im Ruhrgebiet, das zeigt die obige rechte Abbildung, trifft das aber kaum zu; die Übernachtungszahlen weisen hier eher niedrige Werte auf. Lediglich der Messestandort Essen erreicht noch halbwegs passable Werte. Dagegen ziehen die Standorte, deren Einzelhandel schon von einem besseren Umfeld profitiert, zugleich hohe Besucherzahlen an. Die höchsten Werte gemessen als Übernachtungen auf 1. Einwohner - erreichen die Top-Standorte. Aber auch die Oberzentren Aachen, Bonn und sind als Ziel für Städtereisen sehr gefragt. Daraus resultieren entsprechend hohe Der Tourismus hilft vor allem den ohnehin starken Standorten

13 Übernachtungszahlen, die sich wiederum in höheren Einzelhandelsumsätzen niederschlagen. Die nachstehend dargestellten Handelskennzahlen Kaufkraft und Zentralität fassen die relative Stärke der Standorte zusammen. Die zum Teil niedrigen Kaufkraftwerte spiegeln die schwierige wirtschaftliche Lage wider, in der sich insbesondere die industriell geprägten Standorte als Folge des Strukturwandels befinden. Dagegen erreichen die beiden Top-Standorte sowie Bonn und dank der deutlich niedrigeren Arbeitslosigkeit und gut bezahlter Arbeitsplätze in den Verwaltungsfunktionen bessere Kaufkraftwerte. UND ZENTRALITÄT AUF EINZELHANDELSKENNZIFFERN: DIE STANDORTE WEISEN GROSSE UNTERSCHIEDE BEI KAUFKRAFT 1 Ruhrgebietsstandorte mit niedriger Kaufkraft Kaufkraftindex 1 Zentralitätsindex Dort- Biele- Aachen Essen Münmund feld ster Kaufkraft Bonn Bonn Essen Dort- Biele- Düssel- Mün- Aachen mund feld dorf ster Zentralität Deutschland-Durchschnitt Deutschland-Durchschnitt Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa Auffällig ist die gerade für Oberzentren niedrige Zentralität einiger Standorte. Dahinter verbirgt sich die ausgeprägte Konkurrenzsituation vieler Einzelhandelsstandorte in Nordrhein-Westfalen, die sich aus der Ballung von Großstädten mit geringen Entfernungen zueinander ergibt. So grenzt beispielsweise fast unmittelbar an und Essen. Der starke Einkaufsstandort muss sich dagegen nur gegenüber dem westlich gelegenen Essen behaupten, fungiert aber im übrigen Einzugsgebiet als Platzhirsch. Eine gute Ausgangslage hat der Einzelhandel in Aachen, Bielefeld und, weil sich im angrenzenden Umland lediglich vergleichsweise kleine Standorte befinden. Die Ballung von vielen Großstädten bewirkt eine ausgeprägte Konkurrenzsituation zwischen Standorten In den beiden zurückliegenden Jahrzehnten wurde die Einzelhandelsfläche in Deutschland kräftig ausgeweitet. Das gilt allerdings nicht für alle Standorte im gleichen Umfang. So hat sich die gesamte Verkaufsfläche je Einwohner in seit spürbar erhöht, während sie in nahezu konstant geblieben ist. Dadurch weist mit 1, Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner heute den niedrigsten Bestand auf. Essen verfügt nur über wenig mehr Verkaufsfläche was überrascht, denn die Ruhrmetropole bezeichnet sich selbst als Die Einkaufsstadt. Bielefeld, Bonn, und bewegen sich im Bereich von 1, Quadratmetern. Darüber liegen Aachen, und mit jeweils etwas mehr als Quadratmetern. Das Verkaufsflächenwachstum hat sich auch in NRW sichtbar abgebremst 11

14 Interessant ist, dass sich die Ausweitung der Verkaufsflächen etwa seit dem Ende des vergangenen Jahrzehnts entgegen solide wachsender Einzelhandelsumsätze spürbar abgebremst hat. Dagegen hat der Flächenbestand in früheren Jahren kräftig zugelegt, obwohl die Umsätze im Handel mehr oder weniger stagnierten. Dadurch ist die Flächenproduktivität der Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche bis etwa stetig gesunken. Seitdem hat sich diese in den Oberzentren im Durchschnitt aber stabilisiert. Die beiden Top-Standorte und weisen sogar wieder steigende Umsätze je Quadratmeter Verkaufsfläche auf. Mit Blick auf die hier betrachteten Spitzenmieten in den 1A-Lagen sind die Durchschnitte über die gesamte Verkaufsfläche zwar nur von eingeschränkter Aussagekraft. Sie machen aber deutlich, dass der Spielraum für steigende Mieten im Einzelhandel insgesamt recht begrenzt ist. DAS WACHSTUM DER VERKAUSFLÄCHEN HAT SICH IN DEN LETZTEN JAHREN ABGESCHWÄCHT, DIE FLÄCHENPRODUKTIVITÄT HAT SICH IN DEN OBERZENTREN STABILISIERT, AN DEN TOP-STANDORTEN STEIGT SIE WIEDER Einzelhandelsfläche je Einwohner in Quadratmetern 5., Einzelhandelsumsatz in Euro je Quadratmeter.5 1, 1,. 1, 3.5 1, 3. 1,.5,, Flächenproduktivität der Oberzentren sinkt nicht mehr, an den Top-Standorten steigt sie wieder Düssel- Aachen Biele- Bonn dorf feld. Duis- Essen burg Quelle: Feri Quelle: Feri Die Entwicklung der Spitzenmiete an den Einzelhandelsstandorten in Nordrhein-Westfalen folgt im Großen und Ganzen dem bundesweiten Trend. Das heißt: moderater Mietzuwachs in den Oberzentren, starker Mietanstieg an den Top-Standorten. Auch hier zeigt sich, dass die Innenstädte der Großstädte und Metropolen die Gewinner im Einzelhandel sind. Attraktive Fußgängerzonen und innerstädtische Einkaufszentren haben es mit ihrer breiten Produktpalette, einem guten gastronomischen Angebot und einer hohen Aufenthaltsqualität in den vergangenen Jahren immer besser geschafft, Käufer anzuziehen. Auch die in vielen Städten entstandenen citynahen ShoppingCenter haben geholfen, die Wettbewerbsposition gegenüber peripheren Einkaufszentren oder benachbarten Städten zu verbessern. Zudem gelingt den Retailern mit der Kombination aus Geschäften in den 1A-Lagen und Online-Shops hybriden Vertriebsstrukturen den beliebten Einkaufsbummel in der City mit den Chancen im E-Commerce zu kombinieren. Der Aufschwung betrifft allerdings fast ausnahmslos die 1A-Lagen, die von den Retailern nach wie vor stark nachgefragt werden. Die Standorte in NRW folgen dem bundesweit steigenden Trend in der Spitzenmiete Dass sich die Schere zwischen Top-Standorten und Oberzentren relativ weit geöffnet hat, ist auf verschiedene Aspekte zurückzuführen: Die Metropolen punkten mit ihrer Marktgröße, einer hohen Kaufkraft, großen Einzugsgebieten, vielen in- und ausländischen Besuchern und ihrem höheren internationalen Bekanntheitsgrad. Damit bieten sie sich sowohl als Testmärkte für neue Einzelhandelskonzepte als auch als Einstieg in den deutschen Markt von bislang nicht vertretenen Retailern an. Die Oberzentren sind als Einzelhandelsstandorte zwar auch attraktiv; sie eignen sich aber vor allem für Expansionsstrategien. Deshalb ist hier die Verkaufsflächennachfrage nicht ganz so Top-Standorte sind im innerstädtischen Einzelhandel führend 1

15 ausgeprägt. Zudem sind die Standorte durch die größere Zahl an Oberzentren austauschbarer. SPITZENMIETE IM HANDEL FOLGT IM WESENTLICHEN DEM BUNDESWEITEN TREND 35 DIE EINZELNEN STANDORTE WEISEN DABEI ABER GROSSE UNTERSCHIEDE AUF Spitzenmiete Handel in Euro je Quadratmeter % Top- % 5% % 35% 3% 3% 5 15 % % Essen Aachen Bielefeld Bonn Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Veränderung von bis Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: BulwienGesa Allerdings zeigen sich bei den nordrhein-westfälischen Oberzentren gewaltige Unterschiede, sowohl in der Miethöhe als auch in der Mietentwicklung. und Essen bilden dabei jeweils das Schlusslicht. Aachen und Bielefeld liegen bei der Miethöhe im Mittelfeld, beweisen aber mit einem ausgeprägten Mietanstieg relative Stärke. Bonn ist ein starker Shopping-Standort, der ohne s übermächtige Konkurrenz hinsichtlich Miethöhe und -anstieg vermutlich bessere Werte aufweisen würde. Die beiden stärksten Einkaufsstandorte im Kreis der betrachteten Oberzentren sind und. Die Industriestadt weist zudem die bundesweit höchste Spitzenmiete unterhalb der sieben Top-Standorte aus. Das macht wiederum deutlich, dass Schwächen wie etwa die hohe Arbeitslosigkeit in von der gesamten Standortqualität kompensiert werden können. Ebenfalls hervorragend schneidet ab. Bundesweit weisen unter den Oberzentren lediglich und Hannover eine noch höhere Spitzenmiete auf. Der Vorsprung relativiert sich allerdings, weil beide Städte eine weit größere Bevölkerung haben. und sind unter den Oberzentren im bundesweiten Vergleich Top-Standorte PROGNOSE HANDEL 1e Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) (3,) () Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 5 (,) 5 () 55 () (,) Aachen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 13 () 13 () 15 (1,) Bielefeld Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 (1,) 1 (,) 19 (,) Bonn Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 13 () 13 (1,5) 135 (,3) Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 15 (,) 15 () 1 (1,) Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) (-5,1) 5 (1,) (,) Essen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 () 1 () 1 () Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 1 () 1 (,) 1 (1,) Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 13, (,) 139, (,) 11, (1,) Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG 13

16 Büro Marktsituation und Prognose Die Zahl der Bürobeschäftigten steigt unentwegt an. Das gilt bundesweit genauso wie an den Wirtschaftsstandorten Nordrhein-Westfalens. Dafür sorgt zum einen die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, die für steigende Beschäftigtenzahlen verantwortlich ist. Überlagert wird diese Entwicklung von strukturellen Umwälzungen in der Wirtschaft. Dazu zählen etwa die Digitalisierung, die Automatisierung in der Fertigung, die insgesamt kräftig steigende Bedeutung von Dienstleistungen sowie der Verfall ganzer Industriezweige wie der Schwer- und der Textilindustrie oder dem Bergbau. Im Zuge dieser Entwicklung ist selbst an traditionsreichen Industriestandorten wie oder Essen der Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe in die Nähe von Prozent gesunken. Relativ hohe, wenngleich kontinuierlich sinkende Anteile, weisen im Rahmen dieses Berichts lediglich Bielefeld mit nicht ganz Prozent und mit etwas mehr als Prozent auf. Die Zahl der Bürobeschäftigten wächst stabil Die beschriebene Ausweitung der Bürobeschäftigung kann an allen neun betrachteten Standorten beobachtet werden. Von bis ist die kumulierte Bürobeschäftigtenzahl um rund. auf 9. gestiegen das entspricht einem Plus von Prozent. Dagegen hat sich die Zahl der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe in dieser Zeit um etwa. vermindert. Das Tempo, mit dem neue Büroarbeitsplätze entstehen, unterscheidet sich aber von Standort zu Standort. Das größte Plus in den zurückliegenden zehn Jahren konnte Aachen mit fast Prozent verbuchen, in wuchs die Bürobeschäftigung um weniger als Prozent. Dagegen hat das verarbeitende Gewerbe viele Arbeitsplätze eingebüßt SEIT MITTE DES VERGANGENEN JAHRZEHNTS STEIGT DIE BÜROBESCHÄFTIGUNG SCHNELLER ALS DIE BÜROFLÄCHE AN ALLEN BETRACHTETEN STANDORTEN NUR NICHT IN DORTMUND ALS EINZIGE AUSNAHME Veränderung von Bürofläche und Bürobeschäftigung in % von bis Bürofläche in Millionen Quadratmetern (links) Bürobeschäftigte in Tausend (rechts) 11 Aachen Bielefeld Bürofläche Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Bonn 9 Essen 11 Bürobeschäftigung Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG Aber nicht nur die Zahl der Bürobeschäftigten hat kräftig zugelegt, auch der Büroflächenbestand wurde stark ausgeweitet. In den 199er Jahren sorgte der Wiedervereinigungsboom für eine rege Bautätigkeit im Bürobereich. Aber auch danach wurde bis zum Platzen der Dot-Com-Blase kurz nach der Jahrtausendwende kräftig in Büroobjekte investiert. Das führte an vielen Standorten in Deutschland zu einem erheblich gestiegenen Büroflächenleerstand. Seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts hat sich das Bild aber wieder geändert. Die in der Vergangenheit geschaffenen Überkapazitäten haben genauso wie die Ende des vergangenen Jahrzehnts ausgebrochene Finanzmarktkrise, an die sich noch die Euro-Schuldenkrise anschloss, zu einer spürbaren Zurückhaltung bei der Schaffung neuer Büroflachen geführt. Deshalb wachsen die Büroflächen seit etwa zehn Jahren sichtbar langsamer als die Zahl der Bürobeschäftigten. So konnte der Büroflächenleerstand deutlich sinken. 1 Der Wiedervereinigungsboom und die Dot-Com-Ära haben erhebliche Büro-Überkapazitäten hervorgerufen

17 DIE NEUBAUAKTIVITÄTEN IM BÜROBEREICH HABEN NACHGELASSEN 5 AN FAST ALLEN STANDORTEN WURDEN BIS VIEL MEHR BÜROS GEBAUT ALS DANACH Büroflächenneuzugang in Tausend Quadratmetern 3,5 5 3,,5 35 3, 5 1,5 1, 15,5 5 Büroflächenneuzugang in % des Büroflächenbestandes und Düssel- Aachen Biele- Bonn Dort- Duis- Essen Mündorf feld mund burg ster Durchschnitt von bis Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa Die beschriebene Entwicklung lässt sich bundesweit das zeigen die folgenden Abbildungen sowohl in den Oberzentren (Index ) als auch an den Top-Standorten (Index Top-) gut nachvollziehen. Für die betrachteten nordrheinwestfälischen Bürozentren gilt das aber nur eingeschränkt. Während die beiden Top-Standorte und dem bundesweiten Trend weitgehend entsprechen, zeichnen die Oberzentren ein heterogenes Bild. Aachen, Bielefeld und haben sich in dieser Hinsicht völlig vom Verlauf am Gesamtmarkt abgekoppelt: Die konstant niedrigen Leerstandsquoten bewegen sich seit gut Jahren mit einer geringen Schwankungsbreite in einem Korridor von bis 3 Prozent. Das deutet darauf hin, dass sich der Bürobau hier eng am tatsächlichen Bedarf orientiert. Dagegen ist der Leerstand in Bonn,, Essen und nach der Jahrtausendwende kräftig gestiegen. Aber während Bonn und wieder in Richtung einer niedrigen Leerstandsquote von 3 Prozent streben, weisen Essen und mit mehr als 5 Prozent kein hohes, im Vergleich zu den übrigen nordrhein-westfälischen Oberzentren aber doch ein sichtbar höheres Leerstandsniveau auf. DÜSSELDORF UND KÖLN FOLGEN DEM LEERSTANDSTREND DER TOP-STANDORTE 1 Durchschnitt von bis Büroflächen: Leerstandsquote in % DAGEGEN WEISEN DIE NRW-OBERZENTREN BEI DER LEERSTANDSENTWICKLUNG EIN GEMISCHTES BILD AUF 1 Top- Die nordrhein-westfälischen Oberzentren zeichnen beim Leerstand ein heterogenes Bild Büroflächen: Leerstandsquote in % Aachen 9 Bielefeld Bonn Essen Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Beim Büroflächenumsatz folgen die betrachteten Standorte weitgehend der Entwicklung bundesweiter Bürozentren. Dabei weisen die Top-Standorte sowohl einen höheren Flächenumsatz gemessen in Prozent des Flächenbestands als auch eine 15 Der Flächenumsatz entspricht dem bundesweiten Trend

18 größere Schwankungsbandbreite auf. Dagegen entwickelt sich der Umsatz der Oberzentren weitaus stabiler. Zudem entsprechen die Flächenumsätze der einzelnen Standorte in etwa dem zu erwartenden Niveau: An den vergleichsweise kleinen Bürostandorten Aachen und Bielefeld werden jährlich etwa Prozent des Büroflächenbestands umgesetzt. Die mittleren und großen Bürostandorte unter den Oberzentren bewegen sich im Bereich von 3 Prozent. Darüber rangieren noch die Top-Standorte mit einer Umsatzrelation von rund Prozent. NRW TOP-STANDORTE: BÜROFLÄCHENUMSATZ NRW OBERZENTREN: BÜROFLÄCHENUMSATZ Büroflächenumsatz in % des Büroflächenbestandes Top Quelle: BulwienGesa NRWOberzentren Quelle: BulwienGesa Bei den Büromieten bleiben wie beim Büroflächenumsatz größere Überraschungen aus. Die Mietentwicklung entspricht im Wesentlichen dem bundesweiten Verlauf für Top-Standorte und Oberzentren. Die Spitzenmieten in und sind allerdings niedriger als unser Vergleichsindex Top-. Gründe sind das vergleichsweise niedrige er Mietniveau sowie die beiden teuren Bürostandorte Frankfurt und München, die mit Spitzenmieten von weit über 3 Euro je Quadratmeter den Gesamtindex nach oben ziehen. Dagegen sind die nordrhein-westfälischen Oberzentren im Durchschnitt je Quadratmeter gut 1 Euro teurer als unser Vergleichsindex. Zum einen sind die nordrhein-westfälischen Städte gemessen an der Einwohnerzahl sehr groß, was sich in tendenziell höheren Büromieten niederschlägt. Zum anderen ist mit Bonn ein Bürostandort mit einer für einen B-Standort ausgesprochen DER MIETVERLAUF FOLGT DEM BUNDESWEITEN TREND 3 5 Büroflächenumsatz in % des Büroflächenbestandes Die Büromieten in NordrheinWestfalen entsprechen weitgehend der bundesweiten Entwicklung BEIM MIETANSTIEG ZEIGEN SICH GRÖSSERE UNTERSCHIEDE Spitzenmiete Büro in Euro je Quadratmeter % 3% % 13% 15% 15% 13% % 11% , Top Bielefeld ,5 13,5 Duis- Aachen Essen burg 1,3 1, Bonn Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Veränderung von bis Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: BulwienGesa 1

19 hohen Miete enthalten. Interessant ist, dass sich mit Blick auf die Ruhrgebietsstandorte weder der hohe Wettbewerb unter den dicht beieinander liegenden Standorten noch der Strukturwandel und die damit einhergehende hohe Arbeitslosigkeit belastend auf das Mietniveau auswirken. Der Befund, dass die wirtschaftliche Leistungskraft nicht an der Höhe oder der Anstiegsdynamik der Büromieten ablesbar ist, lässt sich in ähnlicher Form aber auch in anderen Regionen beobachten. So sind etwa die Büromieten in den wirtschaftsstarken südlichen Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg oder Hessen nicht höher als in wirtschaftlich schwächeren Bundesländern. Das ist insofern auffällig, weil die Büroflächennachfrage letztlich von der wirtschaftlichen Aktivität abhängig ist. Die Spannweite der Spitzenmiete in den nordrhein-westfälischen Oberzentren ist vor allem deshalb relativ groß, weil mit Bonn ein sehr teurer Standort enthalten ist. Davon abgesehen weisen die Oberzentren mit Ausnahme von Bielefeld eine relativ homogene Spitzenmiete von etwa 1 Euro je Quadratmeter auf. Größer ist die Spanne des Mietanstiegs in den vergangenen Zehn Jahren. Während die er Spitzenmiete in dieser Zeit lediglich um 11 Prozent zulegen konnte, hat sich das Mietniveau in Bielefeld um 3 und in Aachen sogar um Prozent ausgeweitet. Das Mietniveau der Oberzentren in NRW ist relativ homogen Wir gehen davon aus, dass die Büromieten an den nordrhein-westfälischen Bürostandorten im Prognosezeitraum bis 1 weiter anziehen. Dafür sprechen die anhaltende Büroflächennachfrage durch steigende Bürobeschäftigtenzahlen bei einem niedrigen beziehungsweise spürbar gesunkenen Leerstandsniveau sowie einem weiterhin gemäßigten Flächenfertigstellungsvolumen. Als jährliches Mietplus erwarten wir eine Bandbreite von 1 bis Prozent. Insgesamt stärkere Anstiege sind aus unserer Sicht, bedingt durch die teilweise schon recht hohen Mieten und die oft von Eigennutzung geprägten Büromärkte, nicht realisierbar. Das Leerstandsniveau könnte noch marginal sinken, dürfte aber im Wesentlichen stabil bleiben. Das ist auch technisch bedingt, weil an einigen Standorten ohnehin kaum noch Büroflächen leer stehen. Büromarkt NRW bis 1: Moderat steigende Mieten bei einem stabilen, überwiegend bereits sehr niedrigem Leerstandsniveau PROGNOSE BÜRO Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %), Leerstandsquote in %, Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, Leerstandsquote in %, Aachen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, Leerstandsquote in %, Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,1 Leerstandsquote in %,5 Bielefeld Bonn Essen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, Leerstandsquote in % 3, Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13,5 Leerstandsquote in % 5,9 Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13,5 Leerstandsquote in %,5 Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, Leerstandsquote in % 5, Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1,3 Leerstandsquote in % 3,3 Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 1, Leerstandsquote in % 3, 1e (),5 (,1),1 () 1, (,) 1,3 (1,) 1, (1,) 1,5 1,9 (,3) 13, () 13, (,9) 13, (1,) 13, 1, 1, 3, (1,) 1,3 (1,) (1,1) 5, (1,) 1, (1,) 3,1 (1,) 1,5 3, Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG 1 (,),3 3,3 (1,) (,9) 5,, (,1) 1, (,5), 1,1 (,) 3,3 5, () 11,, 3,3 () (1,),, (1,) (,9) 5,5,3 11, (,), 5, (3,) 5, (1,)

20 Wohnen Marktsituation und Prognose Pauschale Aussagen zu den Wohnungsmärkten nordrhein-westfälischer Großstädte sind schwierig, weil die Entwicklung der einzelnen Standorte sehr unterschiedlich verlaufen ist. Das macht die Bevölkerungsentwicklung deutlich. Während die Einwohnerzahlen für und im Großen und Ganzen einen ähnlichen Verlauf wie das bundesweite Top-Standorte-Aggregat aufweisen, hat sich die Einwohnerzahl der Oberzentren gegenläufig und insgesamt untypisch entwickelt. Den seit mehr als zehn Jahren in vielen Groß- und Universitätsstädten anzutreffenden Trend einer solide wachsenden Bevölkerung spiegelt keines der betrachteten Oberzentren wider. Stattdessen lassen sich drei Muster beobachten: ein erstens ausgesprochen dynamisches Einwohnerwachstum wie in Bonn und mit einem Plus von rund Prozent binnen Jahren, eine zweitens wie in Bielefeld und länger anhaltende Stagnation beziehungsweise ein leichter Rückgang sowie drittens ein kräftiger Einwohnerschwund wie in und Essen. Die beiden großen Ruhrgebietsstädte haben in Jahren jeweils rund ein Zehntel ihrer Einwohner eingebüßt. STEIGENDEN EINWOHNZERZAHLEN AN DEN BEIDEN TOP-STANDORTEN DÜSSELDORF UND KÖLN 11 Einwohnerzahl = STEHT EINE WEIT AUSEINANDER KLAFFENDE EINWOHNERENTWICKLUNG IN DEN OBERZENTREN IN NRW GEGENÜBER 11 Einwohnerzahl = Aachen Bielefeld Top- Die nordrhein-westfälischen Oberzentren weisen eine gegenläufige Einwohnerentwicklung auf Bonn Essen Quelle: Feri Quelle: Feri Der rückläufige Einwohnertrend in den Ruhrgebietsstädten ist inzwischen zum Halten gekommen. Dennoch spaltet sich die Einwohnerentwicklung weiter auf, weil die Bevölkerung in Bonn und, aber auch in Aachen weiter wächst. Damit stehen angespannten Wohnungsmärkten mit knappem Angebot Städte gegenüber, deren Wohnungsmärkte zumindest in schwächeren Lagen von Angebotsüberhängen und Leerstandsproblemen gekennzeichnet sind. Bevölkerungsrückgang in den Ruhrgebietsstädten ist aber gestoppt Angesichts der großen Unterschiede in der Einwohnerentwicklung überrascht die umseitig dargestellte Mietentwicklung. Denn auch in den einwohnermäßig geschrumpften Städten und Essen weisen die Mieten einen spürbar steigenden Trend auf. Lediglich die Spreizung der dargestellten durchschnittlichen Erstbezugsmiete hat sich mit der Zeit ein gutes Stück ausgeweitet. Im Jahr reichte die Miete in den sieben betrachteten Oberzentren von,15 bis, Euro je Quadratmeter. Im vergangenen Jahr war der Abstand dagegen mehr als doppelt so hoch, die Miete je Quadratmeter reichte von,9 Euro in bis, Euro in Bonn. Einem etwas langsameren Mietanstieg wie in mit nicht ganz 3 Prozent stehen Mietzuwächse von über Prozent in Aachen, Bonn und gegenüber. Noch unterschiedlicher ist die Mietdynamik an den beiden Top-Standorten und verlaufen: Während Wohnungsmieten steigen auch in den schrumpfenden Städten 1

21 die durchschnittliche Erstbezugsmiete in um knapp über 3 Prozent zugelegt hat, verteuerte sie sich im damals noch günstigeren um mehr als 5 Prozent. DIE WOHNUNGSMIETEN STEIGEN AN DEN TOP-STANDORTEN UND Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Eurom² 1 IN DEN OBERZENTREN, ABER MIT UNTERSCHIEDLICHEM TEMPO Top Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Eurom² Aachen Bielefeld Bonn Essen DURCHSCHNITTLICHE UND MAXIMALE ERSTBEZUGSMIETEN AN DEN NORDRHEIN-WESTFÄLISCHEN STANDORTEN 5% % % 3% 9%,9 9,5 5%, 11, Bielefeld 11,,9,9 11, Essen Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Eurom² 3% % % 3% 1% % 11, 9,1 NRWOberzentren 1, 1,3 9,5 9, Aachen Regional1 1,5 13,9,,5 Maximiale Erstbezugsmiete in Eurom² Bonn 11,5 1, 1, 15,5 1, 1, Top Durchschnittliches Plus der Erstbezugsmieten von - Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Doch wie ist es zu erklären, dass die Wohnungsmieten auch in den Städten mit einer sichtbar geschrumpften Bevölkerung noch relativ kräftig gestiegen sind? Ein maßgeblicher Einflussfaktor dürfte in den sichtbar unterschiedlichen Wohnungsbauaktivitäten siehe die Abbildung auf der Folgeseite begründet sein. Während in und Essen von 199 bis pro Jahr weniger als zwei Wohneinheiten auf 1. Einwohner errichtet wurden, waren es in Bonn und in etwa vier, in sogar deutlich mehr als fünf Wohnungen. In diesen Städten ist die Knappheit am Wohnungsmarkt vor allem auf die wachsendende Einwohnerzahl zurückzuführen. Die Wohnungsbauaktivitäten sind sehr unterschiedlich ausgeprägt, Dagegen weisen und Essen durch den Bevölkerungsrückgang zwar keinen generellen Wohnungsmangel auf. Attraktive, zeitgemäße Wohnungen dürften aber dennoch fehlen, weil über viele Jahre kaum noch neue Wohnungen entstanden sind. Etwas mehr wurde in Aachen, Bielefeld, und gebaut. Hier sind seit Anfang der 199er Jahre jeweils gut drei Wohnungen auf 1. Einwohner jährlich entstanden. Weil die Bevölkerung in Aachen und wuchs, konnte die Miete hier kräftiger zulegen als in Bielefeld und mit einer stagnierenden beziehungsweise leicht rückläufigen Einwohnerentwicklung. sodass auch in schrumpfenden Städten zeitgemäße Wohnungen knapp werden können 19

22 WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN: RELATIV KRÄFTIG WIRD NUR IN MÜNSTER GEBAUT Wohnungsfertigstellungen auf 1. Einwohner (jährlich) Essen (EWRückgang) (EWRückgang) 199- Bielefeld (EWAachen Top- (EW(leichter EW- (leichtes EW- Stagnation) (leichtes EW- Wachstum) Rückgang) Wachstum) Wachstum) (EWWachstum) - Bonn (EW(starkes EW- (starkes EWWachstum) Wachstum) Wachstum) 1- Mittelwert 199- Quelle: BulwienGesa, Feri, statistische Ämter Der bundesweit steigende Trend bei den Wohnungsmieten dürfte sich auch an den betrachteten nordrhein-westfälischen Standorten fortsetzen. Denn an den Triebkräften für die Mietzuwächse hat sich nichts Wesentliches geändert: Zum einen wachsen die Einwohnerzahlen der Großstädte. Auch die Standorte, die in der Vergangenheit mit erheblichen Einwohnerrückgängen konfrontiert waren, dürften in der Zukunft zumindest moderat wachsen. Dazu trägt auch die große Zahl der seit in Deutschland eingetroffenen Flüchtlinge bei, die zukünftig in den Städten verstärkt reguläre Wohnungen nachfragen werden. Zum anderen werden in den meisten Städten nach wie vor zu wenige Wohnungen gebaut. ALS AUCH IN DEN OBERZENTREN WEITER AN DER STEIGENDE TREND BEI DEN WOHNUNGSMIETEN HÄLT SOWOHL AN DEN TOP-STANDORTEN 1 Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in % Einwohnerzuwachs und zu geringe Neubauaktivitäten lassen die Wohnungsmieten weiter steigen Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in % Top- Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG 1 Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Das Tempo des jährlichen Mietanstiegs dürfte sich im Prognosezeitraum bis 1 mit rund Prozent sowohl an den Top-Standorten als auch in den Oberzentren auf einem moderaten Niveau bewegen. Gegen insgesamt stärker steigende Mieten lassen sich verschiedene Argumente anführen. Ein wesentlicher bremsender Faktor ist das schon kräftig gestiegene Mietniveau. Damit wird der Kreis der Haushalte, der die ohnehin relativ hohen Erstbezugsmieten zahlen kann, allmählich kleiner. Zudem ist der Wohnungsbau in vielen Städten in Schwung gekommen. Das zeigen die kräftig gestiegenen Zahlen der Wohnungsbaugenehmigungen im ersten Halbjahr 1 für Nordrhein-Westfalen insgesamt, die gegenüber der Vorjahresperiode einen Zuwachs Wir erwarten bis 1 einen jährlichen Anstieg der Erstbezugsmieten von rund Prozent

23 von über Prozent aufweisen. Damit vergrößert sich das Angebot der relativ teuren Neubauwohnungen, wodurch selbst in den Städten mit kräftigem Einwohnerwachstum der Anstieg der Erstbezugsmieten gebremst wird. Zwar sind hier Wohnungen besonders knapp, der größte Mangel herrscht allerdings bei preisgünstigen Bestandswohnungen. Deshalb ist in diesem Segment das Potenzial für Mietzuwächse trotz Mietpreisbremse ausgeprägter. PROGNOSE WOHNEN Aachen 1e Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 1, (1,) 1, (1,) 1,9 (1,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 1, (1,9) 1,3 (1,9) 1, (1,) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11,5 (,9) 11, (1,) 11,9 (1,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 15,5 (,) 15, (1,) 1, (1,5) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,5 (5,) 9, (,), (,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 1,3 (,5) 1, (,) 13, (,) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %), (,), (1,1),9 (1,5) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11, (,) 11,1 (1,) 11,3 (1,5) Bonn Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %), (,9) 11, (1,9) 11, (1,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 13,9 (,) 1, (,) 1, (1,) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %),9 (1,1) 9,1 (,) 9, (1,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11, (,) 1,1 (,) 1,3 (,1) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %),9 (1,3),1 (,), (,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,5 (1,1) 9, (,) 9,9 (,) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %),9 (1,1) 9,1 (,) 9,3 (,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11, (1,) 11,5 (,) 11, (,) Bielefeld Essen Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %),5 (5,), (,) 11, (,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 1,5 (3,) 1,9 (,) 15,3 (,3) Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,1 (,1) 9,3 (,1) 9,5 (,) Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 11, (,) 1, (,) 1, (,1) Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG 1